Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Τη χαριστική βολή στην αγορά ακινήτων έδωσαν τα capital controls, η τραπεζική αναταραχή, αλλά και η γενικότερη οικονομική κατάσταση με τα χιλιάδες λουκέτα και την ανεργία που αναμένεται να αυξηθεί. Οι ελπίδες ανάκαμψης του κλάδου όχι μόνο αναβάλλονται, αλλά οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι η κρίση θα διαρκέσει πολλά χρόνια ακόμη. Ερευνα που πραγματοποίησε η επιστημονική ομάδα του τέως καθηγητή του Οικονομικού Πανεπιστημίου, Επαμεινώνδα Πανά, δείχνει ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια.
Αυτό πιστεύει σχεδόν το 95% των ειδικών του κλάδου που ρωτήθηκαν στη δημοσκόπηση, η οποία κατέδειξε και ένα ακόμη εντυπωσιακό στοιχείο: Την πλήρη κατάρρευση και της οικοδομής. Με βάση τον όγκο, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 626,8%! Σύμφωνα με την έρευνα, εκείνο που προκύπτει είναι ότι η κτηματαγορά για να φτάσει στα επίπεδα του έτους 2005, θα πρέπει να περάσουν πολλά περισσότερα χρόνια από τα οκτώ. Οπως αναφέρει ο κ. Πανάς, οι βασικές αιτίες του κραχ είναι η αύξηση της ανεργίας και η σημαντική φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων. «Γεγονός είναι ότι οι πρακτικές που εφαρμόζονται ειδικά στην κτηματαγορά, με διάφορους φόρους, δεν την τονώνουν, αλλά αντίθετα την οδηγούν σε κατάρρευση. Γίνεται κατανοητό ότι η κρίση στην αγορά ακινήτων αποτελεί τη χειρότερη κρίση που αντιμετώπισε ποτέ τα τελευταία μεταπολεμικά χρόνια η ελληνική κτηματαγορά. Όμως, η κρίση αυτή της κτηματαγοράς, επηρεάζει έντονα την πραγματική οικονομία, τις επιχειρήσεις οικοδομικών υλικών και τους εργαζόμενους στην κτηματαγορά». Αναλυτικά, τα στοιχεία της συγκυρίας της ελληνικής κτηματαγοράς είναι τα εξής:
• Στο ερώτημα για το πόσο θα διαρκέσει η κρίση στην κτηματαγορά, απαντούν σε ποσοστό 94,2% πως αυτή θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια. Οι περιορισμοί χρηματοδότησης από τον τραπεζικό τομέα σε συνδυασμό με την αβεβαιότητα που επικρατεί στον πολιτικό και οικονομικό χώρο τους τελευταίους μήνες, ήταν επόμενο να διαμορφώσουν αρνητικές προσδοκίες για την αγορά των ακινήτων. Αυτή η εκτίμηση του 94,2% των ειδικών, για διάρκεια μέχρι τρία χρόνια, δεν είναι και πολύ μακριά από αντίστοιχη που δείχνει σχετική μελέτη του ΔΝΤ.
• Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το 21,7% των ειδικών της κτηματαγοράς πιστεύει ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει 2 χρόνια, ενώ μόλις το 1,4% πιστεύει ότι η κρίση θα διαρκέσει λιγότερο από 6 μήνες.Το 63,8% εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο έως τρία χρόνια.
• Το 98,8% των ειδικών της κτηματαγοράς πιστεύει ότι η κρίση συνεχίζει να επηρεάζει αρνητικά τις τιμές των ακινήτων.
• Περισσότεροι από οκτώ στους δέκα ειδικούς (85,7%) θεωρούν ότι η οικονομική κρίση της χώρας έχει προκαλέσει σημαντικές δυσμενείς αλλαγές στον χώρο της αγοράς ακινήτων.
• Οσον αφορά στη μελλοντική οικονομική πορεία της χώρας, οι απόψεις των ειδικών της κτηματαγοράς διίστανται, αφού το 26,9% πιστεύει πως η οικονομία της χώρας θα είναι καλύτερη μετά από έξι μήνες, ενώ το υπόλοιπο 73,1% θεωρεί πως αυτή θα είναι χειρότερη.
Περισσότεροι από επτά στους δέκα ειδικούς, θεωρούν ως προϋπόθεση του τερματισμού της κρίσης στην κτηματαγορά, τον τερματισμό της κρίσης της ελληνικής οικονομίας. Στο ερώτημα: «Θεωρείτε ότι η κρίση στην ελληνική κτηματαγορά θα τερματισθεί, όταν τερματισθεί η ελληνική οικονομική κρίση, οι απαντήσεις είναι: Το πιστεύω απόλυτα 29,0%. Μάλλον το πιστεύω 44,9%. Ουδέτερα 8,7%. Μάλλον δεν το πιστεύω 14,5%. Δεν το πιστεύω καθόλου 2,9%.
Οι ειδικοί της κτηματαγοράς, αποφαίνονται για το πού οδηγείται η κτηματαγορά. Με βάση τις τιμές των δεικτών εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς, θα πρέπει λοιπόν να αναμένουμε:
Eντονη ύφεση στην κτηματαγορά
Συνεχόμενη πτώση των τιμών των ακινήτων, πιο μεγάλη σε σχέση με το παρελθόν.
Το αποτέλεσμα της μεγάλης μείωσης της εμπιστοσύνης δείχνει μεγαλύτερη απαισιοδοξία για τη μελλοντική πορεία της κτηματαγοράς.
Το 94,2% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών.
Το 29% θεωρεί ότι οι πωλήσεις είναι οι ίδιες σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν.
Το 74,3% θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί.
Το 75,2% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα μειωθούν τους επόμενους έξι μήνες. Έτσι τώρα, η κτηματαγορά βρίσκεται σε τέλμα.
• Το απόθεμα των κατοικιών ανέρχεται τουλάχιστον σε 200.000.
Τα καλά νέα είναι ότι η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί, οπότε δεν προστίθεται σημαντικός αριθμός νέων κατοικιών.
Τα κακά νέα είναι ότι ο αριθμός σχηματισμού των νέων νοικοκυριών επιβραδύνεται. Από τους 9 γάμους επί 1.000 κατοίκων που γίνονταν στη δεκαετία του 1960, τώρα γίνονται μόνο 5,5 επί 1.000 κατοίκων. Στα κακά νέα προστίθενται επίσης η μεγάλη ανεργία, το τραπεζικό σύστημα που δεν μπορεί επί της παρούσης να γίνει αρωγός της κτηματαγοράς.
Οι αιτίες της βαθιάς κρίσης
Η ανεργία, η ύφεση και το έλλειμμα αξιών, αποτελούν τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετωπίζει η Ελλάδα, σύμφωνα με τους ειδικούς της ελληνικής κτηματαγοράς. Για τους ειδικούς του κλάδου, η ανεργία συνιστά πρόβλημα μείζονος σημασίας, καθώς περισσότεροι από έξι στους δέκα (63,4%) ερωτηθέντες την τοποθετούν αξιολογικά στην κορυφή των προβλημάτων που αντιμετωπίζει η Ελλάδα.
Επίσης, οι ειδικοί κατατάσσουν τη φτώχεια στην πρώτη πεντάδα των σημαντικότερων προβλημάτων που αντιμετωπίζει η χώρα. Τονίζεται ότι το ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς που ανησυχεί για την ανεργία είναι πάρα πολύ υψηλό. Το σύστημα υγείας (5,6%) και η παράνομη μετανάστευση (4,2%), φαίνεται να προβληματίζουν λιγότερο τους ειδικούς της κτηματαγοράς, αν και παραμένουν ως σημαντικά προβλήματα που απασχολούν τη χώρα.
Σε δίνη και τα επαγγελματικά ακίνητα - 6 στους 10 προβλέπουν χειροτέρευση
Στάσιμη εκτιμάται από το 30% των ερωτηθέντων, ότι θα παραμείνει η αγορά ακινήτων για επαγγελματική χρήση. Μείωση παρατηρείται στο ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς -από 11,6% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία, σε 6,3% στην παρούσα συγκυρία- που αναμένει ότι θα είναι καλύτερη η πορεία της αγοράς ακινήτων για επαγγελματική χρήση τους επόμενους έξι μήνες.
Σε ποσοστό 63,7% οι ειδικοί της κτηματαγοράς προβλέπουν ότι η αγορά ακινήτων για επαγγελματικούς χώρους θα είναι χειρότερη ή πολύ χειρότερη το επόμενο εξάμηνο, ποσοστό μεγαλύτερο σε σύγκριση με το 50,3% του πρώτου εξαμήνου του 2015. Συγκεκριμένα οι ειδικοί του real estate εκτιμούν ότι:
Υπάρχει υπερπροσφορά το 95,1% («ισχυρό πλεόνασμα προσφοράς» + «πλεόνασμα προσφοράς»).
Υπάρχει μια σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων (71,9%) σε σχέση με έξι μήνες πριν.
Το 69,8% προβλέπει ότι θα υπάρξει σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων το επόμενο εξάμηνο, ενώ το 12,2% θεωρεί ότι οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές.
Οι ειδικοί προβλέπουν σε ποσοστό 29,7%, σχεδόν την ίδια ζήτηση αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων για τους επόμενους έξι μήνες, ενώ το 62,5% αυτών, θεωρεί πως η ζήτηση θα μειωθεί.
Το 58,7% διαφωνεί ότι οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων είναι η επόμενη φούσκα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι απαντήσεις των ερωτηθέντων σχετικά με το πώς αναμένουν να διαμορφωθούν οι πωλήσεις των ακινήτων για επαγγελματική χρήση το δεύτερο εξάμηνο του 2015. Το 34,4% των ερωτηθέντων προβλέπει ότι οι πωλήσεις θα παραμείνουν οι ίδιες με αυτές του πρώτου εξαμήνου του 2015.
Σε ποσοστό 42,2% οι ειδικοί της κτηματαγοράς προβλέπουν ότι οι πωλήσεις των ακινήτων για επαγγελματική χρήση θα είναι χαμηλότερες το επόμενο εξάμηνο. Μείωση παρατηρείται στο ποσοστό εκείνων των ειδικών που προσδοκά αύξηση των πωλήσεων των ακινήτων για επαγγελματική χρήση στην Ελλάδα, από 13,8% που ήταν την προηγούμενη συγκυρία (αθροιστικά: «υψηλότερες» + «πολύ υψηλότερες»), σε 9,4% στην παρούσα συγκυρία.
Μικρή αύξηση παρατηρείται στο ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς -από 11,8% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία σε 12,2% στην παρούσα- που προσδοκά ότι θα παραμείνουν σταθερές οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στην κτηματαγορά. Από τους ειδικούς της κτηματαγοράς, μόλις το 3,2% εκτιμά πως θα υπάρξει αύξηση στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων.
Αυξήθηκε το ποσοστό των ερωτηθέντων που εκτιμούν σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων, από 62% σε 69,8%, ενώ το 14,8% εκτιμά ότι θα υπάρξει απότομη μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων τους επόμενους έξι μήνες.
Απούλητα 250.000 σπίτια
Χάθηκε η εμπιστοσύνη στην... ατμομηχανή της οικονομίας
Αρκετές μικρομεσαίες του κλάδου θα βάλουν λουκέτο και χιλιάδες θα μείνουν άνεργοι
Ο Δείκτης Εμπιστοσύνης της Κτηματαγοράς, που κατά κάποιο τρόπο απεικονίζει με τον εγκυρότερο τρόπο την ψυχολογία των ειδικών της κτηματαγοράς ως προς την αγορά των ακινήτων, συνεχίζει να βρίσκεται κάτω από το επίπεδο των 50 μονάδων, ενώ σημείωσε μικρή μείωση της τιμής του στο β’ εξάμηνο του 2015 σε σύγκριση με το α’ εξάμηνο του 2014. Ο Δείκτης Εμπιστοσύνης της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων σημείωσε μικρή μείωση σε σύγκριση με αυτόν του α΄ εξαμήνου του 2015 και διαμορφώθηκε στις 30,2 μονάδες.
Οι προσδοκίες στην αγορά των κατοικιών, εμφανίζουν απαισιοδοξία, αφού ο σχετικός Δείκτης Εμπιστοσύνης της αγοράς κατοικιών παραμένει κάτω από το επίπεδο των 50 μονάδων, διαμορφώνοντας την τιμή του στις 30,9 μονάδες έναντι των 32 μονάδων του α’ εξαμήνου του 2015.
Όσον αφορά στο Δείκτη Εμπιστοσύνης των ειδικών της κτηματαγοράς για τη γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας, αυτός διαμορφώνεται στις 41,5 μονάδες. Το γεγονός αυτό δείχνει ότι οι προσδοκίες των ειδικών της κτηματαγοράς χαρακτηρίζονται απαισιόδοξες σχετικά με την εξέλιξη της γενικότερης οικονομικής κατάστασης της χώρας.
Ο Δείκτης της προσδοκώμενης πορείας της ελληνικής οικονομίας παρουσίασε μείωση και διαμορφώθηκε στο επίπεδο των 35,1 μονάδων.
Η ύφεση συνεχίζεται και για τις νέες τιμές των δεικτών στην κτηματαγορά. Έτσι, το σημερινό χαρακτηριστικό της κτηματαγοράς είναι ότι αυτή λειτουργεί σε συνθήκες επίμονης ύφεσης και υπερπροσφοράς κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων. Οπως αναφέρουν οι μελετητές, η κτηματαγορά χρειάζεται τη δημιουργία ενός κλίματος με προοπτική, ικανό να αντιμετωπίσει επιθετικά την ύφεση που εμφανίζεται.
Επειδή οι προβλέψεις για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι για το 2015 δε φαίνεται να αναστρέφονται, αυτό σημαίνει ότι η ανεργία από την οικοδομική δραστηριότητα θα αυξηθεί. Αν συνυπολογίσουμε εδώ και την εικόνα του κατασκευαστικού κλάδου, που η συνολική του δραστηριότητα το 2014 έχει διαμορφωθεί σε χαμηλότερα από το 2013 επίπεδα, γίνεται αντιληπτό ότι συνολικά ο κλάδος θα επηρεάσει αρνητικά και το ΑΕΠ της χώρας.
Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντικά οικονομικά προβλήματα, προς το παρόν δεν υπάρχουν προοπτικές ανάκαμψης, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η πιθανότητα διακοπής της λειτουργίας τους.
Δύο είναι οι πυλώνες ή τα περιουσιακά στοιχεία του ελληνικού νοικοκυριού: οι καταθέσεις και οι κατοικίες. Το μόνο εκτεθειμένο στοιχείο είναι το σπίτι, από οποιαδήποτε φορολογία.
Η επιβάρυνση της ιδιοκτησίας είναι τέτοια που αναρωτιέται κάποιος με στοιχειώδη ορθολογισμό αν θα έχει κίνητρο και ενδιαφέρον να επενδύσει σε ακίνητο.
Το γεγονός της μείωσης της οικοδομικής δραστηριότητας έχει δύο επιπτώσεις, στην παρούσα φάση, στην ελληνική κτηματαγορά. Η πρώτη επίπτωση είναι ότι τουλάχιστον στο ήδη υπάρχον απόθεμα των 250.000 και άνω κατοικιών δεν αναμένεται να προστεθεί μεγάλος αριθμός νέων κατοικιών.
Η δεύτερη επίπτωση, η αρνητική, είναι ότι αυξάνεται ο αριθμός των ανέργων που δραστηριοποιούνται στον χώρο της κτηματαγοράς και έτσι αρκετές μικρομεσαίες επιχειρήσεις κινδυνεύουν να κλείσουν.
