Δευτέρα 31 Μαΐου 2010

Μήπως η κατάλληλη ώρα είναι τώρα;



Σε όλο τον κόσμο, οι τιμές του real estate δεν σταθεροποιούνται.
Ανοδικές και καθοδικές τάσεις εκδηλώνονται με διαφορές λίγων εβδομάδων και εκεί που τα δημοσιεύματα στον τύπο ανακοινώνουν τη βελτίωση του κλίματος, έρχεται η σκληρή πραγματικότητα και τους διαψεύδει όλους!

To κλίμα παραμένει ασταθές και ως συνήθως, κατά τη διάρκεια της αβεβαιότητας, αυτοί που ανταμείβονται είναι όσοι παραμένουν ήρεμοι!Μπορεί να σκεφθείτε, ότι η περίοδος δεν είναι ιδανική για επενδύσεις. Οι μεγάλες αλυσίδες, επαναδιαπραγματεύονται προς τα κάτω τα ενοίκια των καταστημάτων τους και οι ιδιώτες ενοικιαστές περιέρχονται σε οικονομική δυσπραγία και αδυνατούν να εξοφλήσουν τις οφειλές τους προς τους ιδιοκτήτες.

Άρα που είναι το κέρδος; Κέρδος υπάρχει.
Το νέμονται όσοι δεν φοβούνται την κρίση και κάνουν σωστές και καλά υπολογισμένες κινήσεις.Η οικονομική κρίση σίγουρα θα επηρεάσει βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα την αγορά του real estate στη χώρα.
Οι τιμές μπορεί να κινηθούν χαμηλότερα από τα σημερινά δεδομένα, όσο κάποιοι πολίτες αδυνατούν να στηρίξουν τις οικονομικές επιλογές τους. Σπίτια μπορεί να βγουν στο σφυρί.

Ωστόσο, σήμερα, είναι μία καλή περίοδος για να αρχίσετε την έρευνα για την επόμενή σας κίνηση.Ξενοίκιαστα καταστήματα, παλαιά ή νεότερα διαμερίσματα και κάθε λογής ακίνητο μπορεί αν βρεθεί στην αγορά με τιμή που παλαιότερα θα ήταν αδιανόητη.

Για τους επενδυτές που διαθέτουν την άνεση του μετρητού ή πολύ καλή σχέση με την τράπεζά τους, από τώρα και μέχρι το επόμενο έτος ξεκινάει μία πολύ καλή περίοδος για τοποθετήσεις.Σε κάθε περίπτωση απαιτείται πολύ καλή έρευνα αγοράς, «άγριο» παζάρι, ειδικά αν υπάρχει μετρητό και παράλληλη μείωση του ποσοστού του μεσίτη.
Το 2% που ζητούσαν οι μεσίτες την «χρυσή εποχή» του real estate, δεν έχει θέση στη σημερινή αγορά!

Όποια και αν είναι η μεσοπρόθεσμη συμπεριφορά της αγοράς των ακινήτων στη χώρα, η ιστορία έχει δείξει ότι το real estate πάντα ανακάμπτει.

Ο λόγος είναι απλός: τα διαθέσιμα ακίνητα και οι χώροι δόμησης είναι συγκεκριμένα αλλά οι ανάγκες διαρκώς αυξάνονται

Από πότε ισχύει το πόθεν έσχες στά ακίνητα.



Ημερομηνία-κλειδί είναι και επισήμως –μετά τη χθεσινή εγκύκλιο του υπουργείου οικονομικών– η 23η Απριλίου για τους νυν, αλλά και τους υποψήφιους ιδιοκτήτες ακινήτων. Σύμφωνα, λοιπόν, με το σχετικό κείμενο από αυτή την ημερομηνία – οπότε και ο νέος νόμος δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα της κυβερνήσεως – καταργείται η απαλλαγή από το τεκμήριο της δαπάνης που καταβάλλεται για την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας, καθώς και της δαπάνης που καταβάλλεται για την ανέγερση οικοδομής από επιχείρηση που αναλαμβάνει κατά κύριο επάγγελμα την ανέγερση οικοδομών. Αυτό σημαίνει ότι το οποιοδήποτε ποσό καταβληθεί από τις 23 Απριλίου και μετά, για αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας και ανεξάρτητα από την επιφάνεια αυτής, υπάγονται στα νέα τεκμήρια, δηλαδή σε έλεγχο «πόθεν έσχες». Στα νέα τεκμήρια υπάγονται, από την ίδια ημερομηνία και έπειτα, οι δαπάνες που καταβάλλονται για την ανέγερση οικοδομής από ατομική επιχείρηση που αναλαμβάνει το έργο.

Επίσης, από την 1η Ιανουαρίου της φετινής χρονιά καταργείται η απαλλαγή από το τεκμήριο της καταβολής των τόκων δανείου για την αγορά κατοικίας. Το ίδιο ισχύει και για τους τόκους δανείου για αγορά οικοπέδου από όσους ασχολούνται επαγγελματικά με την ανέγερση και την πώληση οικοδομών. Τι σημαίνουν δηλαδή όλα αυτά;

Ότι όσοι αγοράζουν πρώτη κατοικία χωρίς να πάρουν στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει να δικαιολογήσουν στην εφορία το σύνολο του ποσού που κατέβαλαν για το ακίνητο, με τα εισοδήματα που έχουν δηλώσει στην Εφορία.

Ότι όσοι πάρουν πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει με τα δηλούμενα εισοδήματά τους να δικαιολογούν το συνολικό ποσό των δόσεων, που καταβάλουν κάθε χρόνο.

Προσοχή! Αυτό ισχύει όχι μόνο για τα καινούρια δάνεια, αλλά και για όσα έχουν ήδη ληφθεί, με ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής του πόθεν έσχες την 1η Ιανουαρίου του 2010.

Ενοίκια εμπορικών ακινήτων.


Μπορεί οι παρεμβάσεις του υπουργείου Οικονομίας για χαλάρωση των όρων μίσθωσης στα εμπορικά ακίνητα να λειτουργούν ευεργετικά για δεκάδες χιλιάδες υπερχρεωμένους εμπόρους, την ίδια στιγμή όμως φέρνουν τα πάνω - κάτω στην αγορά των επενδυτικών ακινήτων.
Μια αγορά από την οποία βέβαια ποτέ δεν έλειψαν οι στρεβλώσεις, με τους ιδιοκτήτες στις περισσότερες των περιπτώσεων να ζητούν ιδιαίτερα υψηλά ενοίκια. Πλέον όπως επισημαίνουν κτηματομεσίτες, η αγορά επαγγελματικών και εμπορικών χώρων, που ήδη μέσα στην τελευταία διετία έχει καταγράψει πτώση τουλάχιστον της τάξης του 30%, εισέρχεται σε τροχιά πτώσης δίχως τέλος.
Νέα τάξη πραγμάτων στα επαγγελματικά ακίνητα.
Στα γνωστά και ως ακίνητα εισοδήματος αναμένεται να αλλάξουν όλα με την τροπολογία που θα καταθέσει το υπουργείο Οικονομίας στο νομοσχέδιο για την απλοποίηση των διαδικασιών ίδρυσης εταιρειών, η οποία θα προβλέπει:
* Την καταγγελία της σύμβασης σε τρεις έναντι έξι μηνών πριν την αποχώρηση από το ακίνητο.

* Την καταβολή ενός μόνο μισθώματος, αντί τεσσάρων, εάν ο εκμισθωτής αποφασίσει να λύσει νωρίτερα τη σύμβαση
* Τη λύση της σύμβασης σε ένα χρόνο αντί δύο που ίσχυε μέχρι σήμερα

Τα αιτήματα για μείωση των μισθωμάτων, τα οποία εδώ και περίπου έναν χρόνο πύκνωναν μέρα με την μέρα, αναμένεται να λάβουν διαστάσεις χιονοστιβάδας, μετά την ισχύ των νέων μέτρων.

«Με εξαίρεση συγκεκριμένα επαγγελματικά ακίνητα – φιλέτα σε πρώτης κατηγορίας εμπορικές συνοικίες, τα υπόλοιπα θα μετατραπούν από επενδυτικό καταφύγιο σε βαρίδι» σημειώνουν παράγοντες του real estate.

Σύμφωνα επίσης, με τις πρώτες ενδείξεις οι εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) θα κληθούν όχι μόνον να «παγώσουν» τα ενοίκια (πρακτική που οι περισσότερες υιοθετούν), αλλά και να τα αναπροσαρμόσουν προς τα κάτω.

Αλλά και τα εμπορικά κέντρα, πλην ελάχιστων σε όλη την Ελλάδα που φέρεται να έχουν εξασφαλίσει ικανοποιητικό μερίδιο αγοράς, εκτιμάται ότι θα βρεθούν σε δυσμενή θέση, καθώς η συρρίκνωση του τζίρου στο λιανεμπόριο έχει φέρει σε αδιέξοδο δεκάδες χιλιάδες καταστηματάρχες.

Λιανεμπόριο ώρα μηδέν

Η απόφαση της υπουργού Οικονομικών, κας Λούκα Κατσέλη φαίνεται δικαιολογημένη, καθώς, οι αλυσιδωτές αυξήσεις του ΦΠΑ, οι περικοπές στους μισθούς των δημοσίων υπαλλήλων και εν γένει τα φορολογικά μέτρα είχαν δημιουργήσει καθίζηση στην καταναλωτική δαπάνη.

Είναι χαρακτηριστικό ότι από τις αρχές του 2009 έως σήμερα εκτιμάται ότι έχουν βάλει λουκέτο τουλάχιστον 16 χιλιάδες εμπορικές επιχειρήσεις σε όλη την χώρα, εκτοξεύοντας κατακόρυφα τα ποσοστά της ανεργίας του κλάδου.

Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι να έχουν βγει «στο σφυρί» δεκάδες εμπορικά ακίνητα, με τον «αέρα» να έχει καταργηθεί, με εξαίρεση μεμονωμένες περιπτώσεις εμπορικών - επαγγελματικών ακινήτων.

Έτσι, οι τιμές των ενοικίων έχουν φθάσει στο ναδίρ, ακόμη και χαμηλότερα από 50 ευρώ το τ.μ., σε μέχρι πριν από μερικά χρόνια παραδοσιακές εμπορικές πιάτσες, όπως η οδός Πατησίων, ενώ διολισθαίνουν ακόμη και σε περιοχές όπως το Κολωνάκι ή η Γλυφάδα.

Ειδικότερα, σύμφωνα με στοιχεία κτηματομεσιτικών γραφείων, οι τιμές εμπορικών χώρων διαμορφώνονται:
* Στην οδό Ερμού στα 200-270 ευρώ /τ.μ. από 300-400 ευρώ πριν την κρίση.
* Στην οδό Τσακάλωφ, στο Κολωνάκι στα 150-180 ευρώ / τ.μ. από 200 ευρώ
* Στην οδό Μεταξά, στην Γλυφάδα στα 150-180 ευρώ / τ.μ. από 200 ευρώ
* Στην οδό Σωτήρος, στον Πειραιά στα 120 ευρώ και σε μεμονωμένες περιπτώσεις στα 80 ευρώ
* Στην Κηφισιά στα 170 ευρώ / τ.μ.
* Στην οδό Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη στα 70-80 ευρώ / τ.μ.

Δεν λείπουν πάντως και οι φωνές που τάσσονται κατά της χαλάρωσης των όρων εκμίσθωσης εμπορικών ακινήτων. Όπως υποστηρίζουν, οι καταστηματάρχες θα πρέπει καταρχήν να μειώσουν τα περιθώρια κέρδους τους, τα οποία είναι ιδιαίτερα υψηλά, συγκριτικά τόσο με τις μέσες μηνιαίες απολαβές στην Ελλάδα όσο και με τις τιμές των προϊόντων στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες

Κυριακή 30 Μαΐου 2010

Μεταχειρισμένα ακίνητα προτιμούν οι αγοραστές.


Μεταχειρισμένα ακίνητα προτιμούν οι αγοραστές. -4 έως -10% οι τιμές

Ολοκληρώνεται η στροφή προς το μεταχειρισμένο ακίνητο από τους Έλληνες αγοραστές ακινήτων την ίδια στιγμή που οι τιμές στην αγορά υποχωρούν κατά 4-10%.
Σύμφωνα και με τα τελευταία στοιχεία των συναλλαγών που δημοσιεύουν οι εταιρείες μεσιτείας οι ελάχιστοι υποψήφιοι αγοραστές που κινούνται στην αγορά, προτιμούν μεταχειρισμένα ακίνητα καθώς εκεί το περιθώρια διαπραγμάτευσης είναι ακόμα μεγαλύτερα από αυτά των καινούργιων ακινήτων, γεγονός που επιτρέπει παράλληλα και την αγορά κατοικίας μεγαλύτερου εμβαδού

Τά επαγγελματικά ακίνητα περιγράφουν τήν ύφεση.






Αδεια γραφεία και μαγαζιά περιγράφουν την ύφεση.
Κενοί χώροι, πτώση ενοικίων και αβεβαιότητα στα επαγγελματικά ακίνητα
Μικρότερη ζήτηση, χαμηλότερα ενοίκια, αύξηση των κενών και διαθέσιμων προς ενοικίαση χώρων, είναι το σκηνικό που θα διαμορφωθεί τους επόμενους μήνες στην ελληνική αγορά επαγγελματικών χώρων, όπως επισημαίνει σχετική έκθεση του RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) του ινστιτούτου ορκωτών εκτιμητών, που αριθμεί αρκετά μέλη και στην εγχώρια αγορά. Σε παγκόσμια έρευνά του, που ολοκληρώθηκε με το πέρας του πρώτου τριμήνου του έτους, γίνεται ιδιαίτερη μνεία και στην Ελλάδα, αξιοποιώντας ερωτηματολόγια προς επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων.

Βάσει αυτής, το RICS συμπεραίνει ότι η Ελλάδα συμπεριλαμβάνεται στη λίστα των αγορών όπου η ανάκαμψη δεν είναι προ των πυλών, όπως συμβαίνει πλέον σε αρκετές από τις αναπτυγμένες χώρες.

Ειδικότερα, επισημαίνεται ότι στη χώρα μας, οι αξίες των επαγγελματικών χώρων συνεχίζουν να υποχωρούν, με τους ερωτηθέντες να αναμένουν περαιτέρω μειώσεις, κάτι που θα ισχύσει και στα ενοίκια. Πλην της Ελλάδας, ανάλογες τάσεις παρατηρούνται σε Ιρλανδία, Ισπανία, Ουγγαρία και Τουρκία.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συμμετέχοντες στην έρευνα, πέραν του ότι επισήμαναν την υφιστάμενη μείωση των ενοικίων, εμφανίζουν και προσδοκίες για περαιτέρω κάμψη τους, τη στιγμή που τα υπό κατασκευή νέα γραφεία είναι ελάχιστα, εξέλιξη που μάλλον θετική είναι, δεδομένου ότι θα περιοριστεί και η προσφορά χώρων. Ετσι, θα συγκρατηθούν -όσο αυτό είναι εφικτό- τα ενοίκια.

Από την άλλη πλευρά βέβαια, είναι επίσης δεδομένο ότι θα ενισχυθεί και η διαθεσιμότητα χώρων, απόρροια της μικρής ζήτησης. Μάλιστα, είναι χαρακτηριστικό ότι η έρευνα του RICS κατατάσσει την Ελλάδα ως τη χώρα με τη μικρότερη ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους, μεταξύ των υπολοίπων χωρών της Δυτικής Ευρώπης, όπου περιλαμβάνονται το Βέλγιο, η Κύπρος, η Γαλλία, η Γερμανία, η Ιταλία, η Ολλανδία, η Πορτογαλία, η Ιρλανδία, η Ισπανία, η Ελβετία, η Μεγ. Βρετανία και οι σκανδιναβικές χώρες.

Αν λάβει κανείς υπόψη του και την πρόσφατη ρύθμιση για τις μισθώσεις των επαγγελματικών χώρων, που επιδιώκει να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τους μισθωτές, με γνώμονα κυρίως την ελάφρυνση των καταστηματαρχών, είναι δεδομένο ότι η αγορά επαγγελματικών ακινήτων οδεύει προς τη «βιαιότερη» αποκλιμάκωση ενοικίων των τελευταίων δεκαετιών. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, οι μειώσεις θα κυμανθούν μεταξύ 15% - 20% για χώρους σε σημεία προβολής και υψηλής εμπορικότητας και θα αγγίξουν ακόμα και το 30% - 40% σε δευτερεύοντα σημεία και παλιότερα ακίνητα.

Τα δεδομένα διαφοροποιούνται άρδην στην αγορά, μιας και μέχρι πρότινος είχε επικρατήσει μια σταθεροποίηση (ενοικίων, αποδόσεων και αξιών), μετά τη μεγάλη ανάπτυξη από τις αρχές της δεκαετίας και μέχρι το 2006.

Εκτοτε κι επί δύο χρόνια, η αγορά γραφείων και καταστημάτων λειτουργούσε πιο ορθολογικά, μέχρις ότου επέλθουν οι πρώτοι κλυδωνισμοί από την παγκόσμια οικονομική κρίση, αρχής γενομένης από το δεύτερο εξάμηνο του 2008.

Συγκεκριμένα, κατά το 2009 η απορρόφηση γραφειακών χώρων διαμορφώθηκε σε περίπου 100.000 τ.μ., από 125.000 τ.μ. περίπου κατά το 2008. Εξετάζοντας την εικόνα της αγοράς ανά γεωγραφική ζώνη, το κέντρο εμφανίζει μέχρι στιγμής σημαντικές αντοχές, μιας και τα κενά γραφεία είναι μόλις 3,5% του συνόλου του αποθέματος, που υπολογίζεται σε 1,2 εκατ. τ.μ. (μαζί με τις πέριξ του κέντρου συνοικίες). Περιφερειακά του κέντρου όμως, το ποσοστό των κενών γραφείων αγγίζει πλέον το 10%, με αποτέλεσμα συνολικά (κέντρο και περιφέρεια) το σχετικό μέγεθος να υπολογίζεται σε 6,75%.

Αντίστοιχα, στη βόρεια Αθήνα (Λεωφόροι Κηφισίας, Μεσογείων), το ποσοστό των κενών χώρων υπολογίζεται σε 5%. Οσον αφορά τη νότια Αθήνα (Λ. Συγγρού, Ποσειδώνος, Βουλιαγμένης), το ποσοστό των κενών γραφείων διαμορφώνεται, σύμφωνα με τη Savills, σε περίπου 10% και εστιάζεται κυρίως στη Λ. Βουλιαγμένης.

Πλέον, όπως τονίζουν οι αρμόδιοι φορείς, οι επενδυτές απέχουν από την αγορά παρά την υποχώρηση των αξιών. Αυτό γιατί αφενός μεν το οικονομικό κλίμα παραμένει εξαιρετικά ρευστό, αφετέρου δε με την πρόσφατη ρύθμιση, οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται απροστάτευτοι απέναντι στις βουλές των ενοικιαστών.

Ετσι, το ζητούμενο πλέον για τους ιδιοκτήτες είναι η φερεγγυότητα των ενοικιαστών, έστω κι αν τα έσοδα από τα ενοίκια είναι χαμηλότερα.

Σάββατο 29 Μαΐου 2010

Αγνοούν τη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους οι ιδιοκτήτες




Ανησυχητικό είναι για τα δημόσια έσοδα το μικρό ενδιαφέρον που παρατηρείται στις πολεοδομίες της χώρας, αναφορικά με την τακτοποίηση των παραβάσεων για τους ημιυπαίθριους χώρους.
Η ρύθμιση για την 40ετή τακτοποίηση των παρανομιών μπορεί να έχει ισχύ μέχρι το τέλος του 2010 αλλά η γενική οικονομική δυσπραγία και κάποιες ακόμα λεπτομέρειες της εφαρμογής που δεν έχουν διευκρινιστεί φαίνεται ότι δρουν αρνητικά ως προς την …δημοφιλία του μέτρου.

Ένα βασικό ζήτημα που δεν έχει λυθεί ακόμη, αλλά αφορά μόνο τις πολεοδομίες και όχι τους ιδιοκτήτες ακινήτων, είναι η ερμηνευτική εγκύκλιος που θα καθορίζει το πώς γίνεται η ηλεκτρονική αποτύπωση των παράνομων ακινήτων.

H διαδικασία είναι σχετικά απλή αφού μετά την αποτύπωση του χώρου από τον μηχανικό, ο φάκελος κατατίθεται στην πολεοδομία και ο ιδιώτης λαμβάνει αριθμό πρωτοκόλλου. Η πολεοδομία μέσα σε 60 ημέρες βεβαιώνει την παράβαση και καλεί τον ιδιοκτήτη να καταβάλλει το πρόστιμο είτε εφάπαξ με έκπτωση είτε σε δόσεις που μπορούν να φτάσουν και τους δώδεκα μήνες.

Φαίνεται πάντως πως οι Έλληνες ιδιοκτήτες δεν σκοπεύουν να προσφέρουν ρευστό στα κρατικά ταμεία αλλά και τους μηχανικούς που θα αμειφθούν για τις απαραίτητες υπηρεσίες τους.
Πηγές από το κυβερνητικό επιτελείο αναφέρουν ότι μετά το πέρας των διακοπών, η πολιτεία θα επανακάμψει διαφημίζοντας το μέτρο ενώ για όσους εξακολουθούν να μην πείθονται, λίγο αργότερα θα υπάρξει και δημοσιοποίηση τις τιμωρίας κάποιων παραβατών για …παραδειγματισμό.

Υπενθυμίζεται ότι για ένα μέσο διαμέρισμα το κόστος της 40ετούς τακτοποίησης του ημιυπαίθριου χώρου δεν ξεπερνά τα 800 με 1000€, ενώ η αμοιβή του μηχανικού κινείται πέριξ των 200-300 ευρώ.
Φυσικά για τα μεγαλύτερα ακίνητα-μεζονέτες με τα γνωστά υπόγεια/playroom, το κόστος μπορεί να ανέλθει σε αρκετές χιλιάδες ευρώ.

Η αγορά ακινήτων στόν πάτο.


Η αγορά ακινήτων σήμερα θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως νεκρή. Η ζήτηση είναι ανύπαρκτη, ενώ η προσφορά, σε μεταχειρισμένα κυρίως ακίνητα, όλο και μεγαλώνει, αφού πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να πουλήσουν απεγνωσμένα ακίνητα. Το θέμα που δημιουργείται είναι τεράστιο και ξεφεύγει πλέον από τα στενά όρια της κτηματαγοράς, αφορά πλέον το σύνολο της οικονομίας.

Η απαξίωση του μεγαλύτερου εθνικού κεφαλαίου (υπολογίζεται ότι η συνολική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα ξεπερνά σήμερα το ένα τρισ. ευρώ) μόνο δεινά θα προσέφερε σε όλους τους Έλληνες. Γι΄ αυτό το λόγο η κυβέρνηση θα έπρεπε να ενσκύψει επειγόντως σε αυτό το ζήτημα και να λάβει άμεσα μέτρα. Βεβαίως με αυτό δεν εννοούμε τη λήψη δημοσιονομικών μέτρων, όπως γινόταν στο παρελθόν. Κάτι τέτοιο θα ήταν αδύνατον και λανθασμένο με τις σημερινές συνθήκες της ελληνικής οικονομίας. Γι΄ αυτό τα πάντα εξαρτώνται πλέον από το υπουργείο Περιβάλλοντος το οποίο θα μπορούσε να εξυγιάνει το ακίνητο από το πλήθος των προβλημάτων που συσσωρεύονται χρόνια επ΄ αυτού, να δημιουργήσει υπεραξίες και κυρίως προσδοκίες ότι το μέλλον των ακινήτων στην Ελλάδα είναι ευοίωνο. Τέτοια μέτρα ενδεικτικά αναφέρονται τα ακόλουθα:

Νέα σωστά και λειτουργικά Χωροταξικά σχέδια.
Διαδικασίες express για ένταξη εκτός σχεδίου περιοχών στο σχέδιο Πόλης.
Εκσυγχρονισμός και απλοποίησης της Πολεοδομικής Νομοθεσίας
Μέτρα για το υπάρχον απόθεμα ακινήτων (πχ Παλαιά κτίρια να δύνανται να ξανακτίζονται με τον ίδιο Σ.Δ.)
Πράσινα κτίρια.
Νέα προϊόντα (συγκροτήματα παραθεριστικών κατοικιών).

Εάν δημιουργηθεί κινητικότητα στα θέματα αυτά και πεισθούν οι πολίτες ότι υπάρχει βούληση και ότι κάτι σοβαρό γίνεται, η αγορά πολύ σύντομα θα προεξοφλήσει τις ευνοϊκές επιδράσεις και θα ξανακινηθεί. Πρέπει να αρχίσουμε να ξανακτίζουμε την αγορά ξεκινώντας από το σημερινό πάτο.

Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο.




Το φορολογικό νομοσχέδιο που έχει κατατεθεί στη Βουλή προβλέπει αφορολόγητο 200.000€ για τους άγαμους και 250.000€ για το ζευγάρι ενώ για κάθε παιδί θα υπάρχει προσαύξηση 25.000€ και 30.000€ για το τρίτο παιδί. Ετσι, όποιος αγοράζει πρώτη κατοικία αξίας πάνω από το αφορολόγητο όριο θα πληρώνει φόρο μεταβίβασης 10%. Στην ουσία καταργείται πάντως το αφορολόγητο πρώτης κατοικίας για σπίτι έως 200 τ.μ. που ίσχυε με το παλαιό καθεστώς.

Τα τεκμήρια διαβίωσης (ή κόστος συντήρησης)για τα ακίνητα.
ΚΥΡΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ:
Για τα 80 πρώτα τ.μ.: 60 ευρώ το τ.μ. Από 81-200: 80 ευρώ το τ.μ. Από 201- 300: 150 ευρώ το τ.μ. Απο 301 και άνω: 200 ευρώ το τ.μ.
Ωστόσο, σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης είναι πάνω από 3.000€ το τετραγωνικό θα υπάρχουν περαιτέρω επιβαρύνσεις. Προκειμένου για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης, σύμφωνα με τον αντικειμενικό προσδιορισμό των ακινήτων, από 2.800€ έως 4.999€ το τετραγωνικό μέτρο, τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% και για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000€ το τετραγωνικό μέτρο και άνω κατά ποσοστό πενήντα τοις εκατό 70%. Προκειμένου για μονοκατοικίες, όλα τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 20%. Βοηθητικοί χώροι 30 ευρώ το τ.μ. και 50ευρώ το τ.μ. όταν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη των 5.000 ανά τ.μ.
ΔΕΥΤΕΡΕΥΟΥΣΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
Το ½ της κύριας
Σημαντικό είναι να τονιστεί ότι καταργούνται οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων 7%, 9% και 11%.
• καθορίζονται συντελεστής 8% για αξία ακινήτου μέχρι 200.000 ευρώ και
• συντελεστής 10% για μεγαλύτερη αξία ακινήτου
Παράλληλα καταργείται ο φόρος υπερτιμήματος και το τέλος συναλλαγής ακινήτων.
Η κυβέρνηση ξεκαθάρισε ότι δεν θα υπάρξει αύξηση των αντικειμενικών αξιών μέσα στο 2010. Αντικατάσταση ΕΤΑΚ από προοδευτικό φόρο στην ακίνητη περιουσία.

Το Ειδικό Τέλος Ακινήτου Περιουσίας καταργείται. Επιβάλλεται ετήσιος φόρος κατοχής μεγάλης ακίνητης περιουσίας σε ατομικό επίπεδο με την πιο κάτω κλίμακα:

Αξία ακίνητης περιουσίας / Φορολογικός συντελεστής

Έως 400.000
0%

400.001 – 500.000

0,1%

500.001 – 600.00

0,3%

601.000 – 700.000

0,6%

701.000 – 800.000

0,9%

800.001 και άνω

1%

Για ακίνητες περιουσίες άνω των 5.000.000 ευρώ θα ισχύει για τρία χρόνια ο συντελεστής 2%.

Μεταβιβάσεις και δωρεές.

Η ισχύουσα φορολογία μεταβίβασης ακινήτων εφαρμόζεται και κατά τη μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων εταιρειών κατοχής και εκμετάλλευσης ακινήτων. Επιβάλλεται φόρος 5% για τις δωρεές ακινήτων και 10% για τις δωρεές μετρητών προς ΝΠΔΔ, ΝΠΙΔ μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα και λοιπά πρόσωπα που έως σήμερα ήταν απαλλασσόμενα.

Φορολόγηση εξωχώριων εταιριών ακινήτων (offshore) Αυξάνεται ο συντελεστής φορολόγησης ακινήτων στην ιδιοκτησία εξωχώριων εταιρειών από 3% σε 15% ετησίως και καταργείται κάθε εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής φόρου. Ταυτόχρονα προσφέρεται προθεσμία για μεταβίβαση του ακινήτου σε φυσικό πρόσωπο με ευνοϊκούς όρους. Τα κτηματολογικά γραφεία ή υποθηκοφυλακεία υποχρεούνται εντός έξι μηνών να ενημερώσουν την ΓΓΠΣ για όλα τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους που αποτελούν ιδιοκτησία εξωχώριων εταιρειών. Υποχρεούνται επίσης να κοινοποιούν στη ΓΓΠΣ κάθε νέα τέτοια εγγραφή ή άλλη μεταβολή στα αρχεία τους. Παράλληλα ενεργοποιείται η Υπηρεσία Έρευνας & Ελέγχου Τιμών (ΥΠ.Ε.Ε.Τ.) για την συλλογή πληροφοριών για τις εταιρείες που βρίσκονται εγκατεστημένες σε προνομιακά φορολογικά καθεστώτα και εφαρμόζεται ενδελεχής έλεγχος εταιριών στις οποίες μέτοχος είναι εξωχώρια εταιρία.

Φορολόγηση της εκκλησιαστικής περιουσίας

Η ακίνητη περιουσία της εκκλησίας φορολογείται όπως και των άλλων ΝΠΔΔ κοινωφελούς σκοπού. Φορολογούνται με συντελεστή 20% τα έσοδα από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας της εκκλησίας και των ιερών μονών και φορολογούνται με συντελεστή 0,5% οι δωρεές ακινήτων και με 0,5% οι δωρεές μετρητών

Αισχροκερδείς και άκυρες.


Αισχροκερδείς και άκυρες έκρινε ο Αρειος Πάγος τις πωλήσεις ακινήτων σε πολύ χαμηλές τιμές λόγω εκμετάλλευσης από τον αγοραστή της μεγάλης οικονομικής ανάγκης του πωλητή. Σύμφωνα με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, μόνο η τιμή πώλησης του ακινήτου κάτω από την αντικειμενική του αξία αρκεί για την ανατροπή της μεταβίβασης με δικαστική απόφαση.

Αντίστοιχα έκρινε ο Αρειος Πάγος και για κάθε άλλου είδους συμφωνία, με την οποία κάποιος που βρίσκεται σε μεγάλη ανάγκη παραχωρεί σε εκείνον στον οποίο χρωστά χρήματα, το δικαίωμα να προβαίνει σε ενέργειες για να αποκτήσει περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη.

Πρόκειται για μία ιδιαίτερα χρήσιμη απόφαση, υπό την παρούσα αρνητική οικονομική συγκυρία, κατά την οποία αρκετοί δανειολήπτες στεγαστικών δανείων που αντιμετωπίζουν πρόβλημα στην αποπληρωμή των δόσεων, επιδιώκουν την πώληση του ακινήτου τους «όσο όσο», προκειμένου να αποφύγουν την κατάσχεσή του από την τράπεζα.

Παρασκευή 28 Μαΐου 2010

Τακτοποίηση.Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, γκαράζ, υπόγεια, πατάρια, σοφίτες,πυλωτές.


Τι προβλέπει ο νόμος; Ο νέος νόμος προβλέπει την εξαίρεση από την κατεδάφιση για 40 χρόνια των κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων, των χώρων ισογείων, υπογείων, παταριών σοφίτων και pilotis που βρίσκονται εντός του νόμιμου περιγράμματος της οικοδομής, χωρίς να νομιμοποιούνται τα «παράνομα κτίσματα» και θα πραγματοποιείται με την καταβολή προστίμου διατήρησης.



Ποιοι χώροι υπάγονται; Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, γκαράζ, υπόγεια, πατάρια, σοφίτες, pilotis.

Ποιοι χώροι εξαιρούνται; Κλεισμένα μπαλκόνια, βεράντες, πέργκολες.

Η οικοδομική άδεια πρέπει να έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί το πολύ έως 2.7.2009, εκτός αν η αναθεώρηση δεν έχει σχέση με τους χώρους που άλλαξε η χρήση (π.χ. αλλαγή επιβλέποντος, αλλαγή καυσίμου κλπ., συνένωση άλλων χώρων).



Πως θα υπολογίζεται το πρόστιμο διατήρησης; Το πρόστιμο θα υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης κάθε ακινήτου, και σύμφωνα με τον εξής πίνακα:



Δηλούμενο εμβαδόν χώρου
Κτίσματα α' κατοικίας
Αλλες κατοικίες
Κτίσματα άλλων χρήσεων

ΚΤΙΣΜΑΤΑ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ / ΕΝΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ

Μικρότερος των 25 τ.μ.
5%
6%
7,5%

25 - 75 τ.μ.
7%
8,5%
10,5%

Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.
9%
11%
13,5%

ΚΤΙΣΜΑΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΟΛΕΩΣ / ΕΚΤΟΣ ΟΡΙΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ

Μικρότερος των 25 τ.μ.
6%
7,2%
9%

25 - 75 τ.μ.
8%
9,6%
12%

Μεγαλύτερος των 75 τ.μ.
10%
12%
15%




Στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αν η χρήση δεν είναι κύριας κατοικίας και η τιμή ζώνης υπερβαίνει τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ., το πρόστιμο προσαυξάνεται κατά 30%. Το "ειδικό πρόστιμο διατήρησης και πράσινης χρήσης" θα καταβάλλεται είτε εφάπαξ (οπότε θα υπάρχει έκπτωση 10%), είτε σε μηνιαίες δόσεις, θα κατατίθεται στο Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών και Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΤΕΡΠΣ), θα τηρείται σε ειδικό λογαριασμό που ονομάζεται «Ταμείο Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου» και θα διατίθεται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, καθώς και για προγράμματα και δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αποκατάστασης, εντός του πρωτοβαθμίου ΟΤΑ στη διοικητική περιφέρεια του οποίου βρίσκονται οι χώροι που δηλώνονται. Οι δηλούμενοι χώροι θα διατηρούνται για 40 χρόνια .



Ποιά δικαιολογητικά υποβάλλονται;

1. Αίτηση του ενδιαφερομένου.

2. Υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία περιλαμβάνονται τα ατομικά στοιχεία, ο αριθμός φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.), η (Δ.Ο.Υ.) φορολογίας του κυρίου του ακινήτου, αριθμός και έτος οικοδομικής άδειας, το εμβαδόν και η χρήση του χώρου, η ημερομηνία μετατροπής της χρήσης του, καθώς και εάν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή ακίνητο άλλης χρήσης.

3. Τεχνική έκθεση μηχανικού, με περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του, η χρήση του, καθώς και η έκταση γης που προκύπτει από τη διαίρεση του εμβαδού του δηλούμενου χώρου με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης του ακινήτου.

4. Φωτογραφία του δηλούμενου χώρου.

5. Αντίγραφο του στελέχους της οικοδομικής άδειας.

6. Αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος της αδείας.

7. Αντίγραφο της κάτοψης του ορόφου όπου βρίσκεται ο χώρος .

8. Παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ύψους 250 ευρώ για τους ημιυπαίθριους χώρους και 350 ευρώ για τους υπόλοιπους χώρους, ανά ιδιοκτησία.



Προθεσμία υποβολής στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία;

Κατάθεση: Οκτώ (8) μήνες από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου, ήτοι έως και 28.12.2010

Με συστημένη επιστολή: Έξι (6) μήνες από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου (28.10.2010)



Προθεσμία πληρωμής από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου;

Για τους χώρους κατοικίας: Εντός 18 μηνών. Για τους λοιπούς χώρους: Εντός 24 μηνών.

Σε έξη (6) ισόποσες δόσεις, με έκπτωση 10% σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής.



Τι ισχύει για όσους ήδη δήλωσαν χώρους υπό την προϊσχύσασα ρύθμιση;

Όσοι είχαν ολοκληρώσει τη διαδικασία κατοχυρώνονται πλήρως χωρίς περιορισμό των 40 ετών.

Όσοι δήλωσαν αλλά δεν είχαν εξοφλήσει πρέπει να κάνουν νέα δήλωση με τις νέες προϋποθέσεις.



Ποιά είναι τα πλεονεκτήματα της νέας ρύθμισης, σε σχέση και με την προϊσχύσασα;

1. Χαμηλό κόστος προστίμου για τη δήλωση μικρών ημιυπαίθριων χώρων.

2. Συμπερίληψη παταριών και σοφιτών εντός νομίμου όγκου των κτιρίων.

3. Ρητά κατοχυρωμένη νομιμότητα μεταβιβάσεων δηλούμενων χώρων.

4. Σύνδεση δηλουμένων ανεξάρτητων χώρων με δίκτυα κοινής ωφέλειας.



Ποιά είναι τα μειονεκτήματα της ρύθμισης αυτής;

1. Απαγορευτικό κόστος προστίμου για τα υπόγεια και τους επαγγελματικούς χώρους.

2. Απαγορευτική επαύξηση του προστίμου για τους χώρους εμβαδού άνω των 75 τ.μ.

3. Μικρός χρόνος διατήρησης (40 έτη), ξένος προς την ελληνική νοοτροπία & νομική παράδοση.

Μ Μη κατοχύρωση δηλούντων από δικαστικές ενέργειες συνιδιοκτητών.

4. Πρόσθετο κόστος αμοιβής μηχανικού για σύνταξη τεχνικής έκθεσης.

5. Φόβος εφαρμογής τεκμηρίων διαβίωσης και αναδρομικού ΦΜΑ-κληρονομιάς-γονικής παροχής.

6. Διαρκής επιβάρυνση ιδιοκτητών-διαχειριστών κτιρίων με αμοιβές ελέγχων «ταυτότητας κτιρίων».

Ορολογία τών ακινήτων.


Αγροτεμάχιο είναι κάθε γεωτεμάχιο, το οποίο βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ενός Δήμου. .

Αέρας είναι τα χρήματα που δίνονται για την εκμίσθωση εμπορικού ακινήτου, πέραν αυτών που αναφέρονται στο μισθωτήριο συμβόλαιο και αποτελούν το μηνιαίο μίσθωμα. Τα χρήματα του αέρα καταβάλλονται εφ' άπαξ, δε δηλώνονται στην εφορία και ουσιαστικά αποτελούν προείσπραξη ενός ποσοστού του ενοικίου. .

Αντικειμενική αξία είναι η αξία η οποία προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της τιμής εκκίνησης της αξίας ενός ακινήτου με συντελεστές καθορισμένους από την Πολιτεία, οι οποίοι αφορούν στοιχεία του ακινήτου, π.χ. συντελεστής ορόφου, επιφανείας, παλαιότητας κ.λ.π. Η αντικειμενική αξία είναι συνήθως και το τίμημα που αναγράφεται επί των συμβολαίων αγοράς και επί τούτης υπολογίζονται και οι όποιοι φόροι, το τέλος του υποθηκοφυλακείου αλλά και οι αμοιβές του δικηγόρου και του συμβολαιογράφου. .

Αντιπαροχή είναι ο θεσμός όπου ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει συμφωνημένο και εξ’ αδιαιρέτου ποσοστό του οικοπέδου του στον κατασκευαστή και κατά επακόλουθο στους αγοραστές που αυτός θα βρει, με αντάλλαγμα κάποιους χώρους από την νεοαναγειρόμενη οικοδομή. Με την πρωτότυπη αυτή «συμμαχία» οικοπεδούχων και κατασκευαστών ανοικοδομήθηκε η πλειοψηφία της ελληνικής επικράτειας τα τελευταία πενήντα χρόνια. .

Αποκλειστική χρήση χώρου είναι ο κοινόχρηστος χώρος(ελεύθερο τμήμα οικοπέδου ή κτίσμα) ο οποίος με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δίνεται στην αποκλειστική χρήση μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας. .

Αρραβώνας Τα χρήματα που προκαταβάλλετε για την κράτηση του σπιτιού. Το ποσό αυτό αφαιρείται από την τελική τιμή του σπιτιού. .

Βάρη ακινήτου είναι η υποθήκη, η προσημείωση, η κατάσχεση συντηρητική ή αναγκαστική, η δουλεία επί ακινήτων, τα οποία σημειώνονται στα σχετικά βιβλία του Υποθηκοφυλακείου της έδρας του ακινήτου. .

Δικαίωμα ύψους είναι το δικαίωμα ανεγέρσεως μελλοντικών ορόφων πάνω από τους ήδη υπάρχοντες και μέχρι εξαντλήσεως του συντελεστή δομήσεως. .

Δρόμοι είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις, που εξυπηρετούν κυρίως τις ανάγκες κυκλοφορίας. .

Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδομικό σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη του οικισμού. .

Εθνικό Κτηματολόγιο είναι η νέα υπηρεσία η οποία σταδιακά θα αντικαταστήσει τα Υποθηκοφυλακεία. Η βασική διαφορά των δύο είναι ότι το Υποθηκοφυλακείο καταγράφει και ενημερώνει την περιουσιακή μερίδα των πολιτών (ανά πολίτη καταγραφή, αγοροπωλησίες ακινήτων, υποθήκες – προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, βάρη κτλ) ενώ το Κτηματολόγιο καταγράφει τα ακίνητα της κάθε περιφέρειας και αυτούς οι οποίοι τα κατείχαν ή τα κατέχουν (ανά ακίνητο καταγραφή). Ουσιαστικά μέχρι σήμερα δεν υπάρχει καμία υπηρεσία στην Ελλάδα η οποία μπορεί 100% να πιστοποιήσει ποια ακίνητα και τι είδους ακίνητα υπάρχουν σε κάθε περιφέρεια. .

Εκτίμηση ακινήτου Ο τεχνικός έλεγχος που γίνεται σε ακίνητο προκειμένου να διαπιστωθεί η σύμφωνη με τους πολεοδομικούς κανόνες κατασκευή του και να εκτιμηθεί η εμπορική του αξία. Η εκτίμηση του ακινήτου πραγματοποιείται από αρχιτέκτονα ή μηχανικό. .

Έλεγχος Τίτλων Ο νομικός έλεγχος, που πραγματοποιείται από πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο και συνίσταται σε έλεγχο των τίτλων του ακινήτου. .

Εμπορική / Αγοραία / Πραγματική Αξία Ακινήτου είναι η πραγματική αξία του ακινήτου στην αγορά και ορίζεται 100% από την προσφορά και την ζήτηση αλλά και πολύ συχνά από τις ικανότητες του κτηματομεσιτικού σας συμβούλου. .

Εντός και εκτός ζώνης ακίνητα είναι τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως αλλά εντός ή εκτός ΖΩΝΗΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ (ΖΟΕ). Στα ακίνητα που βρίσκονται εντός ΖΟΕ ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης ενώ σε αυτά που βρίσκονται εκτός ΖΟΕ ισχύουν οι γενικοί όροι δόμησης. .

Εξ αδιαιρέτου κτήση είναι όταν σε κάποιο ακίνητο υπάρχει όταν περισσότεροι από ένας ιδιοκτήτες αποκτούν από κοινού το εν λόγω ακίνητο τόσο λόγω σύμβασης (π.χ. σε περίπτωση αγοράς) όσο και εκ του νόμου (π.χ. σε περίπτωση εξ αδιαθέτου κληρονομιάς). .

Εξάλειψη Προσημείωσης Υποθήκης Με την ολοσχερή αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου καθίσταται εφικτή η εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης, η οποία είχε εγγραφεί για τη χορήγηση του δανείου. Η σχετική διαδικασία προϋποθέτει την ανάκληση της απόφασης με την οποία είχε διαταχθεί η εγγραφή της προσημείωσης, η οποία πραγματοποιείται ενώπιον δικαστή. Δυνάμει της εκδιδόμενης απόφασης, η οποία μεταγράφεται στο οικείο Υποθηκοφυλακείο και / ή Κτηματολογικό Γραφείο, πραγματοποιείται η εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης από τα βιβλία Βαρών του Υποθηκοφυλακείου ή / και του Κτηματολογικού Γραφείου. Τα έξοδα της διαδικασίας βαρύνουν τον δανειολήπτη. .

Εξώστης είναι η οριζόντια προεξοχή της πλάκας του δαπέδου ορόφου ή δώματος, η οποία προβάλλει, με ή χωρίς τη χρήση δοκών, πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση και την προσωρινή παραμονή ανθρώπων. .

Επικαρπία είναι η κατοχή ενός ακινήτου από κάποιον, ο οποίος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να κερδίζει από το ακίνητο του αλλά και να φορολογείται. Η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία χρησιμοποιούνται συνήθως όταν ένας γονέας αγοράζει ακίνητο εν ονόματι του ανήλικου παιδιού του ή όταν τα εισοδήματα που θα προέρχονται από την εκμετάλλευση του θα τον οδηγήσουν σε υψηλότερη φορολογική κλίμακα. .

Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων. .

Κάθετη Ιδιοκτησία (Σύσταση) είναι η συμβολαιογραφική πράξη σύμφωνα με την οποία δημιουργούνται επί ενός οικοπέδου αυτοτελείς, χωριστές και ανεξάρτητες καθ' ύψος (κάθετες)] ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του ενιαίου οικοπέδου. Πρόκειται για σύσταση χωριστών, ιδιόκτητων ιδιοκτησιών με κάθετη διαίρεση σε ενιαίο, κοινό οικόπεδο. .

Κάλυψη του οικοπέδου είναι η επιφάνεια που περιβάλλεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτιρίων του οικοπέδου πάνω σε οριζόντιο επίπεδο. .

Κατάτμηση οικοπέδου είναι ο χωρισμός ενός οικοπέδου σε περισσότερα μικρότερα οικόπεδα. Η κατάτμηση ενός οικοπέδου επιτρέπεται όταν. τα δημιουργούμενα μικρότερα οικόπεδα είναι όλα άρτια και οικοδομήσιμα σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. .

Κάτοψη είναι το γενικό πλάνο ενός κτίσματος αποτυπωμένο πάνω σε χαρτί. Θα μπορούσε κανείς να το περιγράψει ως "αεροφωτογραφία" ενός κτίσματος το οποίου λείπει η σκεπή. Στην κάτοψη αναγράφονται με λεπτομέρεια όλα τα οριζόντια μεγέθη του ακινήτου (τετραγωνικά μέτρα από τοίχο ως τοίχο). Για την λήψη δανείου είναι υποχρεωτική η προσκόμιση του προς την τράπεζα με σφραγίδα υπεύθυνου μηχανικού ή της πολεοδομίας. Αν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν έχει την κάτοψη του ακινήτου του μπορεί να τη βρει και να τη θεωρήσει στο τοπικό πολεοδομικό γραφείο. Το ίδιο ισχύει και για όλα τα συναφή έγγραφα (τοπογραφικό, πρόσοψη, άδεια οικοδομής, τροποποιητικές κτλ). .

Κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους του ενοίκους του κτιρίου. .

Κοινό και Αδιαίρετο είναι ένα κτίσμα όταν έχει περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες και δεν έχει γίνει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας τότε όλοι έχουν δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης όλων των χώρων του ακινήτου και κανένα αποκλειστικό δικαίωμα για κανένα τμήμα το ακινήτου αυτού. .

Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόμενοι για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο. .

Κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι του οικισμού που, σύμφωνα με το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας. .

Οικοδομική γραμμή ή γραμμή δόμησης είναι το όριο οικοδομικού τετραγώνου που ορίζεται από το ρυμοτομικό σχέδιο προς την πλευρά του κοινόχρηστου χώρου, έως το οποίο επιτρέπεται η δόμηση. .

Οικοδομικό τετράγωνο είναι κάθε δομήσιμη ενιαία έκταση, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους. .

Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. .

Όρια οικοδομικού τετραγώνου είναι οι οριακές γραμμές που το χωρίζουν από τους κοινόχρηστους χώρους. .

Οριζόντια ιδιοκτησία (Σύσταση) είναι η συμβολαιογραφική πράξη σύμφωνα με την οποία δημιουργούνται επί ενός ακινήτου αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, στις οποίες κατανέμονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου (ποσοστό συνιδιοκτησίας). .

Πεζόδρομοι είναι οι δρόμοι, που προορίζονται κυρίως για την εξυπηρέτηση των πεζών. .

Πλάτος δρόμου σε κάθε σημείο του άξονά του είναι το μεταξύ των ρυμοτομικών γραμμών μήκος της καθέτου στον άξονα στο σημείο αυτό. .

Πλήρης Κυριότητα είναι όταν η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία ανήκουν σε ένα πρόσωπο. Δηλαδή το πρόσωπο αυτό έχει δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το ακίνητο και να κερδίσει από αυτό ή ακόμη και να το πουλήσει μόνος του. Επίσης είναι υπόχρεος για την καταβολή των φόρων. .

Ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι ο λόγος της μέγιστης επιφάνειας που επιτρέπεται να καλυφθεί προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου. .

Πρόσοψη είναι η αποτύπωση της όψης(φάτσα) του κτίσματος επί χάρτου και όπως και στην κάτοψη αναγράφει τα σχετικά εμβαδά από άκρη σε άκρη. .

Πυλωτή είναι η ελεύθερη (ανοικτή) επιφάνεια του ισογείου επί της οποίας ανεγείρεται η οικοδομή. Επί της πυλωτής δημιουργούνται συνήθως θέσεις στάθμευσης, που ανήκουν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) ευρισκόμενες επί της πολυκατοικίας. .

Ρυμοτομική γραμμή είναι εκείνη που ορίζεται από το ρυμοτομικό σχέδιο και χωρίζει οικοδομικό τετράγωνο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο του οικισμού. .

Συμβόλαιο αγοραπωλησίας: Είναι η συμβολαιογραφική πράξη με την οποία μεταβιβάζεται η κυριότητα ενός ακινήτου έναντι ορισμένου τιμήματος. Το Συμβόλαιο Αγοραπωλησίας περιγράφει διεξοδικά την ιδιοκτησία και το νομικό καθεστώς αυτής. Η μεταβίβαση του ακινήτου συντελείται με τη μεταγραφή του Συμβολαίου Αγοραπωλησίας στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή/και Κτηματολογικό Γραφείο. .

Συντελεστής δόμησης (σ.δ.) είναι ο αριθμός, ο οποίος, πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια του οικοπέδου, δίνει τη συνολική επιφάνεια όλων των ορόφων των κτιρίων που μπορούν να κατασκευαστούν στο οικόπεδο, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις. Παράδειγμα: Σε ένα οικόπεδο 400τμ με Σ.Δ.=0,8 επιτρέπεται να χτιστούν 320τμ κτίσματος (400τμ Χ 0,8). Επιπρόσθετα σε αυτό το οικόπεδο θα μπορούν να δομηθούν και 15% ημιυπαίθριοι χώροι συν τους όποιους υπόγειους χώρους. .

Συντελεστής εμπορικότητας είναι ο συντελεστής που καθορίζεται από την Πολιτεία, ο οποίος αυξάνει την αξίας ενός ακινήτου, λόγω της θέσης του σε κεντρικό και εμπορικό δρόμο. Η τιμή εκκίνησης ακινήτων που βρίσκονται στο ισόγειο οδών με Συντελεστή Εμπορικότητας πολλαπλασιάζεται και επί αυτού προκειμένου να προκύψει η αντικειμενική αξία. .

Συντελεστής κάλυψης (σ.κ.) είναι ο συντελεστής ο οποίος ορίζει το επιτρεπόμενο όριο κάλυψης ενός οικοπέδου με κτίσμα. Παράδειγμα: Σε ένα οικόπεδο 400τμ με Σ.Κ. = 70% το κτίσμα που θα ανεγερθεί δεν θα επιτρέπεται να καλύψει επιφάνεια οικοπέδου άνω των 280τμ (400τμ Χ 70%). .

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας Τέλος που βαρύνει τον κύριο του ακινήτου και προκύπτει από το πολλαπλασιασμό της αξίας του ακινήτου επί τον συντελεστή του τέλους. Η είσπραξη του τέλους ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται μέσα από τον λογαριασμό της ΔΕΗ. .

Τέλος Συναλλαγής Ακινήτου Τέλος, το οποίο βαρύνει τον αγοραστή και ορίζεται σήμερα σε 1% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. .

Τιμή εκκίνησης υπάρχει στις περιοχές όπου ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του ακινήτου. Η τιμή εκκίνησης του τετραγωνικού μέτρου ενός ακινήτου καθορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών. Στις περιοχές όπου δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του ακινήτου η τιμή εκκίνησης του τετραγωνικού μέτρου ενός ακινήτου καθορίζεται από τον αρμόδιο Οικονομικό Έφορο με βάση συγκριτικά στοιχεία της περιοχής. .

Τοπογραφικό Διάγραμμα είναι το αντίστοιχο της κάτοψης (σαν αεροφωτογραφία) αλλά αυτό μας προσδιορίζει τη θέση του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου καθώς και τα γειτονικά του ακίνητα. Πρέπει να αναγράφεται το συνολικό εμβαδόν αλλά και το μέγεθος της κάθε πλευράς το οικοπέδου. Για να δοθεί άδεια δόμησης θα πρέπει να φέρει σφραγίδα από τοπογράφο ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. .

Υπεραξία είναι η διαφορά που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή αγοράς και την τιμή πώλησης ενός ακινήτου αφού αφαιρεθούν οι πληθωριστικές αναπροσαρμογές που ισχύουν για το διάστημα μεταξύ αγοράς και πώλησης. .

Υποθήκη Πρόκειται για εμπράγματο δικαίωμα το οποίο εγγράφεται υπέρ του δανειστή επί ορισμένου ακινήτου του δανειολήπτη-οφειλέτη, για την εξασφάλιση της απαίτησής του. Δηλαδή σε περίπτωση που ο οφειλέτης δεν καταβάλλει στο δανειστή το οφειλόμενο ποσό, ο δανειστής έχει το δικαίωμα να εκπλειστηριάσει το ακίνητο και τελικά να ικανοποιήσει προνομιακά την απαίτησή του από το πλειστηριασμό. Η σύσταση της υποθήκης γίνεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου, το οποίο μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή / και Κτηματολογικό γραφείο. Ωστόσο, επειδή το κόστος της υποθήκης είναι υψηλό (ως προς τα συμβολαιογραφικά έξοδα), οι δανειστές αλλά και τα πιστωτικά ιδρύματα προκρίνουν τη λύση της προσημείωσης υποθήκης. .

Υποθηκοφυλακείο είναι η υπηρεσία όπου καταγράφονται οι περιουσιακές μερίδες και συναλλαγές των πολιτών. Εκεί καταγράφονται και όλα τα βάρη, προσημειώσεις, διεκδικήσεις κτλ που μπορεί να υφίστανται σε ένα ακίνητο. .

Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους. .

Υψηλή Κυριότητα είναι η κατοχή ενός ακινήτου από κάποιον, ο οποίος δεν έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να κερδίζει από το ακίνητο. Ως συνέπεια δεν φορολογείται για εισοδήματα τα οποία παράγονται από το ακίνητο. .

Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος Φόρος που βαρύνει τον πωλητή και επιβάλλεται μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. .

Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων το συνολικό εμβαδόν υπερβαίνει ένα αριθμό τετραγωνικών μέτρων καθορισμένο από το Υπουργείο Οικονομικών. Το ύψος του υπολογίζεται βάσει δεδομένων που στηρίζονται στην αξία τιμής ζώνης που βρίσκεται το ακίνητο, την οικογενειακή κατάσταση του ιδιοκτήτη κ.λπ. Προβλέπονται ορισμένες απαλλαγές για τους συζύγους και μέχρι τρία τέκνα, ενδεικτικά η απαλλαγή για έγγαμο ανέρχεται στο ποσό των 487.200 € προσαυξανόμενο κατά 61.650 € για κάθε ένα από τα 2 πρώτα ανήλικα τέκνα. .

Φόρος μεταβίβασης ακινήτου Επιβαρύνει τον αγοραστή. Η καταβολή του πραγματοποιείται πριν την υπογραφή του συμβολαίου, και συνιστά τυπική προϋπόθεσή της, καθώς αντίγραφο του φύλλου της δήλωσης επισυνάπτεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Υπολογίζεται βάσει του τιμήματος αγοράς και προσαυξάνεται βάση της ύπαρξης ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. .

Χιλιοστά επί του οικοπέδου είναι το ποσοστό της συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου όπως αυτό κατανέμεται στις οριζόντιες / κάθετες ιδιοκτησίες ενός ακινήτου με τη σύσταση οριζόντιας / κάθετης ιδιοκτησίας. Συνήθως, όσο μεγαλύτερη σε εμβαδόν είναι η εκάστοτε ιδιοκτησία, τόσο περισσότερα χιλιοστά διαθέτει επί του οικοπέδου στο οποίο και βρίσκεται.

Τετάρτη 26 Μαΐου 2010

Μείωση 2,6% στις τιμές των διαμερισμάτων.


Μείωση 2,6% στις τιμές των διαμερισμάτων.

Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα(1), οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το α΄ τρίμηνο του 2010 εκτιμάται ότι ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 2,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009. Για το σύνολο του 2009, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 3,6% (-3,3%, -2,5%, -4,9% και -3,8% το α΄, β΄, γ΄ και δ΄ τρίμηνο του 2009 αντίστοιχα), έναντι αύξησης κατά 1,7% το 2008.

Δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα και γεωγραφική περιοχή

Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το α΄ τρίμηνο του 2010 σε σχέση με το α΄ τρίμηνο του 2009 ήταν μεγαλύτερη για τα “παλαιά” διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών: -4,0%) από ό,τι για τα ”νέα” (ηλικίας έως 5 ετών: -0,3%). Η διαπίστωση αυτή ισχύει και για ολόκληρο το 2009, καθώς ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τις δύο προηγούμενες κατηγορίες διαμερισμάτων ήταν 4,5% και 2,2% αντίστοιχα. Η μεγαλύτερη μείωση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη «ανθεκτικότητα» των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στο α΄ τρίμηνο του 2010 ακολούθησε παρόμοια τάση σε όλες τις επιμέρους περιοχές. Ειδικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2010 εκτιμάται ότι ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2009 κατά 2,0% στην Αθήνα, 3,6% στη Θεσσαλονίκη, 3,0% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 3,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2009 οι αναθεωρημένοι μέσοι ετήσιοι ρυθμοί μείωσης των τιμών στις ίδιες περιοχές ήταν 4,6%, 5,9%, 2,6% και 1,7% αντίστοιχα.

Δείκτες συναλλαγών οικιστικών ακινήτων

Οι συναλλαγές επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος έφθασαν το α΄ τρίμηνο του 2010 τις 22,1 χιλιάδες, έναντι 24,0 χιλιάδων το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Ωστόσο, σε σύγκριση με το α΄ τρίμηνο του 2009, οι συναλλαγές ήταν το α΄ τρίμηνο του 2010 αυξημένες κατά 38,5%. Σε ολόκληρο το 2009 ο αριθμός των συναλλαγών αυτών έφθασε τις 74,3 χιλιάδες (αναθεωρημένα στοιχεία), δηλαδή μειώθηκε κατά 36,0% έναντι του 2008 (116,0 χιλιάδες).

Ο όγκος των συναλλαγών (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων) ήταν το α΄ τρίμηνο του 2010 αυξημένος κατά 32,3% σε σύγκριση με το α΄ τρίμηνο του 2009, ενώ για ολόκληρο το 2009 ο όγκος των συναλλαγών με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 39,3% (2008: -23,5%).

Τέλος, η αξία των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων αυξήθηκε το α΄ τρίμηνο του 2010 με ετήσιο ρυθμό 25,3%, έναντι μέσης ετήσιας μείωσης κατά 40,4% το 2009. Το γεγονός ότι ο όγκος και η αξία των συναλλαγών την περίοδο της κρίσης μειώθηκαν ελαφρά περισσότερο από ό,τι ο αριθμός των συναλλαγών αντανακλά τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς διαμερίσματα μικρότερου εμβαδού και μικρότερης αξίας.

Τρίτη 25 Μαΐου 2010

Τεκμήριο και η πρώτη κατοικία.


Πλήγμα στην αγορά κατοικίας αλλά και ευκαιρία να ξεκαθαρίσει η κατάσταση με το «μαύρο χρήμα» που κυκλοφορεί στην κτηματαγορά εκτιμάται ότι θα επιφέρει η εφαρμογή των διατάξεων του φορολογικού νομοσχεδίου με τις οποίες καταργείται η εξαίρεση από το «πόθεν έσχες» για την απόκτηση πρώτης κατοικίας ανεξαρτήτως εμβαδού και αξίας, ενώ το ίδιο ισχύει και μάλιστα αναδρομικά από 1ης Ιανουαρίου 2010 για το σύνολο των δόσεων των στεγαστικών δανείων. Το μέτρο αυτό ενεργοποιήθηκε ουσιαστικά από χθες μετά την έκδοση σχετικής εγκυκλίου με υπογραφή του υπουργού Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου. Πάντως αυτή την περίοδο η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από «πάγωμα» πράξεων και τιμών, ενώ αντίθετα αρκετοί έχουν στρέψει το ενδιαφέρον στα ενοίκια.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, καταργείται από τις 23 Απριλίου 2010 (ημερομηνία δημοσίευσης του νέου φορολογικού νόμου στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως) η απαλλαγή από το τεκμήριο της δαπάνης που καταβάλλεται για την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίαςκαθώς και της δαπάνης που καταβάλλεται για την ανέγερση οικοδομής από επιχείρηση που αναλαμβάνει κατά κύριο επάγγελμα την ανέγερση οικοδομών. Επομένως τα ποσά που καταβάλλονται από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου αυτού και μετά, για αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας και ανεξάρτητα από την επιφάνεια αυτής, υπάγονται στην εφαρμογή του τεκμηρίου, δηλαδή σε έλεγχο «πόθεν έσχες». Επίσης από την ίδια ημερομηνία και μετά υπάγονται στην εφαρμογή του τεκμηρίου οι δαπάνες που καταβάλλονται για την ανέγερση οικοδομής από ατομική επιχείρηση που αναλαμβάνει το έργο. Παράλληλα από 1ης Ιανουαρίου 2010 και μετά καταργείται η απαλλαγή από το τεκμήριο της καταβολής των τόκων ή χρεολυσίου κατά περίπτωση για αγορά κατοικίας. Επίσης από 1.1.2010 και μετά καταργείται η απαλλαγή από το τεκμήριο της καταβολής του τοκοχρεολυσίου, τόσο για αγορά εξοπλισμού γεωργικής επιχείρησης όσο και για αγορά οικοπέδου από επιτηδευματίες που ασχολούνται επαγγελματικά με την ανέγερση και την πώληση οικοδομών. Πλέον όσοι αγοράζουν πρώτη κατοικία με μετρητά χωρίς δάνειο θα πρέπει να δικαιολογήσουν ολόκληρο το ποσό από τα εισοδήματα που έχουν δηλώσει στην Εφορία. Οσοι αποκτήσουν α΄ κατοικία με τη συνδρομή στεγαστικού δανείου, θα πρέπει το εισόδημά τους να δικαιολογεί την ετήσια καταβολή των δόσεων αποπληρωμής. Αξίζει να σημειωθεί ότι όποιος έχει πάρει τα προηγούμενα χρόνια πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο, από εδώ και πέρα θα πρέπει η τοκοχρεολυτική δόση του δανείου να δικαιολογείται από τα εισοδήματα.

Οπως αναφέρουν στελέχη επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον χώρο του real estate, η απόφαση της κυβέρνησης να καταργήσει την απαλλαγή από το «πόθεν έσχες» για την αγορά α΄ κατοικίας βέβαιον είναι ότι θα «φρενάρει» αρκετούς ενδιαφερόμενους αγοραστές.

Αλλάζει το καθεστώς μισθώσεων στά επαγγελματικά ακίνητα.


Μεγάλη μείωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, ο οποίος θα θελήσει να επαναδιαπραγματευτεί ή και να τερματίσει μια υπάρχουσα μίσθωση επαγγελματικού χώρου, προβλέπει το νομοσχέδιο για την απλοποίηση των διαδικασιών ίδρυσης εταιριών, όπως ανακοίνωσε τη Δευτέρα η υπουργός Οικονομίας, Λούκα Κατσέλη, μετά τη συνάντησή της με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτο Παραδιά.

Όπως διευκρίνισε η κα Κατσέλη, στην τροπολογία θα αναφέρεται ότι «η καταγγελία μιας μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή να μπορεί να γίνει μετά τη συμπλήρωση ενός έτους και όχι δύο, όπως ισχύει μέχρι σήμερα».

Παράλληλα, μειώνεται ο χρόνος της καταγγελίας σε τρεις μήνες από έξι, ενώ περιορίζεται και η καταβαλλόμενη αποζημίωση εκ μέρους του μισθωτή από το μίσθωμα τεσσάρων μηνών σε ένα μήνα.

Εκτός τεκμηρίου οι ημιυπαίθριοι χώροι στά ακίνητα.


Δε θα υπολογίζεται για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος των ιδιοκτητών ο ημιυπαίθριος του οποίου τη χρήση θα διατηρήσει για τα επόμενα 40 χρόνια ο ιδιοκτήτης, καταβάλλοντας το σχετικό πρόστιμο που προβλέπει το πρόσφατο σχέδιο νόμου για την ταυτότητα κτιρίων σε αυθαίρετες υπερβάσεις δόμησης του υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.

Στη διευκρίνιση αυτή προέβη η υπουργός απαντώντας σε ερωτήσεις που δέχθηκε, κατά τη διάρκεια συνέντευξης Τύπου. Παράλληλα, η υπουργός τόνισε ότι το πρόστιμο διατήρησης και πράσινης χρήσης του ημιυπαίθριου θα υπολογίζεται στη βάση της τιμής ζώνης και όχι της αντικειμενικής αξίας.

Χρήσιμες πληροφορίες γιά αγοραστές ,πωλητές, ακινήτων..


1.ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ
Συχνά οι ιδιοκτήτες ακινήτων ζητούν, και πολλές φορές παίρνουν, αντίτιμο μεγαλύτερο από την πραγματική αξία του ακινήτου. Επειδή λοιπόν κάθε ακίνητο δεν είναι πραγματική ευκαιρία, πρέπει ο υποψήφιος αγοραστής να κάνει λεπτομερή έρευνα της αγοράς. Η αγορά ενός ακινήτου επιβαρύνεται με πρόσθετα έξοδα, πέρα από την τιμή του, όπως συμβολαιογραφικά έξοδα, δικηγορικά έξοδα και φόρο μεταβίβασης. Επισκεφθείτε τις πολεοδομικές αρχές και πληροφορηθείτε για πιθανά έργα στην περιοχή του ακινήτου. Τα έργα αυτά μπορεί να δώσουν υπεραξία στο ακίνητό σας ή και να το υποβαθμίσουν. Ο λεπτομερής έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας από δικηγόρο, είναι το σημαντικότερο στη διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου και σας απαλλάσσει από σοβαρά μελλοντικά προβλήματα. Συμβουλευτείτε πολιτικό μηχανικό για τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Ενημερωθείτε για τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή του συγκροτήματος λόγω της υποχρεωτικής τήρησης του. Εάν πρόκειται να αγοράσετε ημιτελές ακίνητο υπολογίστε με τη βοήθεια κάποιου ειδικού το κόστος αποπεράτωσης. Εάν πρόκειται για ακίνητο σε περιοχή χαρακτηρισμένη ως αρχαιολογικό χώρο ζητήστε έλεγχο από την αρχαιολογική υπηρεσία πριν προβείτε σε κάποια ενέργεια (προκαταβολή κτλ.). Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου εκτός σχεδίου πόλεως ζητήστε πληροφορίες από την πολεοδομία της περιοχής για τους όρους δόμησης.

2.ΠΩΛΗΤΕΣ


Ο καθορισμός της σωστής τιμής διάθεσης του ακινήτου, είναι πολύ σημαντικός παράγοντας ώστε να μην υπάρχει απώλεια εισοδήματος του πωλητή. Η τιμή πρέπει να είναι τέτοια ώστε να επιτευχθεί η πώληση το πολύ σε έξι μήνες και η ενοικίαση σε δύο. Είναι καλό για την σωστή εκτίμηση του ακινήτου σας, να ζητήσετε την βοήθεια κάποιου ειδικού π.χ. κτηματομεσίτη – εκτιμητή. Στην περίπτωση της πώλησης το μόνο κριτήριο για την εύρεση του κατάλληλου αγοραστή είναι η δυνατότητά του να καταβάλει το ζητούμενο τίμημα. Στην ενοικίαση επιπρόσθετα απαιτείται να βρεθεί ο κατάλληλος μισθωτής που όχι μόνο θα μπορεί να καταβάλει το ζητούμενο τίμημα αλλά θα πληρεί και τις προϋποθέσεις για μια σωστή συνεργασία. Στις περιπτώσεις της πώλησης - μίσθωσης πρέπει το ακίνητο να βρίσκεται σε καλή κατάσταση γιατί η πρώτη εντύπωση είναι ιδιαίτερα σημαντική.

Οι σημαντικότερες αλλαγές στη φορολογία ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών


Α. ΣΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1. Αναπροσαρμόζονται οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων ως εξής:

8% για το μέχρι 20.000 € τμήμα της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή.

2. Καταργείται ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος και το τέλος συναλλαγής ακινήτων.

3. Καταργείται η χορήγηση της απαλλαγής πρώτης κατοικίας για αγορά κατοικίας επιφάνειας έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί κτίσμα επιφάνειας έως 200 τ.μ. και παρέχεται απαλλαγή η
οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:

- Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 € ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

- Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 € από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

4. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

5. Καταργείται η απαλλαγή πρώτης κατοικίας για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς, για λόγους εναρμόνισης με την κοινοτική νομοθεσία.

6. Σε περίπτωση μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου επί κατοικίας ή οικοπέδου (από τον αγοραστή ή τη σύζυγο ή τα ανήλικα τέκνα αυτού), το εμβαδόν των οποίων πληροί κατά το χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν παρέχεται απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν από την παρέλευση 5 ετών από τη μεταβίβαση. Η ίδια ρύθμιση ισχύει και για τη μεταβίβαση του δικαιώματος επικαρπίας ή οίκησης επί ακινήτου.

Β. ΣΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ, ΔΩΡΕΩΝ ΚΑΙ ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ

1. Καταργείται η αναβολή φορολογίας για τα ρυμοτομούμενα/απαλλοτριούμενα ακίνητα (στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών) και παρέχεται ετήσια προθεσμία για την άμεση φορολόγηση αυτών, για τα οποία υπήρχε αναβολή.

2. Διευκρινίζονται θέματα που αφορούν τον υπολογισμό της αξίας της ενάσκησης της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας.

3. Καταργούνται οι γεωργικές απαλλαγές και ο φόρος υπολογίζεται πλέον με βάση τα αφορολόγητα ποσά και τους φορολογικούς συντελεστές της αντίστοιχης κατηγορίας.

4. Δικαιούχοι πλήρους απαλλαγής από το φόρο είναι πλέον μόνο το Δημόσιο και οι λογαριασμοί που συνιστώνται υπέρ του Δημοσίου.

5. Τα ν.π.δ.δ., οι ΟΤΑ, οι ιεροί ναοί- ιερές μονές, το Ιερό Κοινό του Πανάγιου Τάφου, η Ιερή Μονή του Όρους Σινά, το Οικουμενικό πατριαρχείο Κωνσταντινουπόλεως, τα Πατριαρχεία Ιεροσολύμων και Αντιοχείας, η Εκκλησία της Κύπρου, η Ορθόδοξη Εκκλησία της Αλβανίας και τα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα νομικά πρόσωπα που επιδιώκουν σκοπούς εθνωφελείς, θρησκευτικούς, κοινωφελείς κ.λπ. υπόκεινται σε φόρο με συντελεστή 0,5%.

6. Οι χρηματικές δωρεές προς τα πιο πάνω νομικά πρόσωπα υπόκεινται στο φόρο (0,5%) μετά την αφαίρεση αφορολόγητου ποσού 1.000 ευρώ κατ’ έτος.

7. Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας στην κληρονομιά παρέχεται στους μόνιμους κατοίκους Ελλάδας για ποσό αξίας:

α) κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο και μέχρι 250.000 ευρώ για κάθε έγγαμο κληρονόμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, εφόσον στο δικαιούχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.

β) οικοπέδου μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο κληρονόμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, εφόσον στο δικαιούχο περιέρχεται ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.

Αντίστοιχη απαλλαγή παρέχεται και κατά τη γονική παροχή πρώτης κατοικίας.

8. Για τη χορήγηση της απαλλαγής πρώτης κατοικίας, προκειμένου να κριθεί αν καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες, λαμβάνεται πλέον υπόψη το συνολικό εμβαδόν όλων των ακινήτων του δικαιούχου.

9. Δεν παρέχεται απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν την παρέλευση 5 ετών από τη μεταβίβαση, με επαχθή ή χαριστική αιτία της επικαρπίας, της οίκησης ή του ιδανικού μεριδίου κατοικίας ή οικοπέδου ή της ψιλής κυριότητας οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτού, το εμβαδόν των οποίων πληρούσε κατά το χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές ανάγκες.

10. Καταργείται η απαλλαγή από το φόρο για τις δωρεές και γονικές παροχές χρημάτων που γίνονται για την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας.

11. Ο υπολογισμός του φόρου κληρονομιών γίνεται πλέον για όλα τα περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα, μετοχές, χρήματα, λοιπά κινητά) με βάση τις φορολογικές κλίμακες.

12. Ο υπολογισμός του φόρου δωρεών/γονικών παροχών επίσης γίνεται με βάση τις φορολογικές κλίμακες.

13. Οι δωρεές/γονικές παροχές χρηματικών ποσών φορολογούνται αυτοτελώς (χωρίς αφορολόγητο ποσό) με συντελεστές 10%, 20% και 40% ανά κατηγορία αντίστοιχα.

14. Αλλάζει η διαδικασία προσωρινής εκτίμησης κληρονομιαίων ακινήτων που δεν υπάγονται στο αντικειμενικό σύστημα και δηλώνονται εμπρόθεσμα.

15. Παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών στις οποίες η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί μέχρι και 31/12/1994.