Τετάρτη, 7 Σεπτεμβρίου 2016

ΞΕΚΙΝΑ ΤΟ ΚΥΝΗΓΗΤΟ Πόσο νοικιάζονται οι φοιτητικές κατοικίες - Αναλυτικός οδηγός και τιμές.


Εναν οδηγό για τη φοιτητική κατοικία, δίνει το www.spitogatos.gr ώστε οι γονείς να είναι κατάλληλα προετοιμασμένοι για να βρουν το καλύτερο σπίτι στη δικαιότερη τιμή.

Αναλυτικά οι ερωτήσεις που γίνονται είναι:

Πώς θα βρω το σωστό σπίτι;


Για να βρεις το ιδανικό σπίτι, θέλει ψάξιμο και να είσαι σε εγρήγορση! Δοκίμασε την ειδικά διαμορφωμένηφοιτητική αναζήτηση για να ψάξεις σπίτι κοντά στη Σχολή σου και επίλεξε τα κριτήρια που επιθυμείς, για να εμφανιστούν τα αποτελέσματα που σου ταιριάζουν. Αποθήκευσε την αναζήτησή σου, για να λαμβάνεις email με νέες αγγελίες που μπορεί να σε ενδιαφέρουν και μην ξεχάσεις να κατεβάσεις το Spitogatos app, για να σου έρχονται ειδοποιήσεις στο κινητό με νέα προτεινόμενα ακίνητα.

Μπορώ να ζητήσω χρόνο για να σκεφτώ αν θέλω σίγουρα το σπίτι που μόλις είδα;


Ο ιδιοκτήτης ή ο μεσίτης μπορούν να «κρατήσουν» το σπίτι, μόνο εάν δώσεις προκαταβολή και συνήθως το συμβόλαιο γίνεται αυθημερόν, διαφορετικά μπορεί να το προλάβει άλλος. Γι’ αυτό ψάξε καλά τις αγγελίες, δες με προσοχή τις φωτογραφίες και κλείσε ραντεβού όσο πιο γρήγορα μπορείς!

Πόσο εύκολο είναι να διαπραγματευτώ την τιμή ενοικίασης;


Τις περισσότερες φορές υπάρχει περιθώριο να ρίξεις την αρχική τιμή που θα δεις στην αγγελία, αλλά εξαρτάται από τον ιδιοκτήτη. Ένας επαγγελματίας μεσίτης σίγουρα θα σε βοηθήσει να πετύχεις την καλύτερη διαπραγμάτευση χάρη στην εμπειρία του.

Πόσο κοστίζουν οι μεσιτικές υπηρεσίες;

Η μεσιτική αμοιβή είθισται να ισούται με ένα ενοίκιο. Υπάρχουν κάποιες περιπτώσεις που αυτό διαφέρει και εξαρτάται από τη συμφωνία που θα κάνεις με το μεσίτη. Αν ψάχνεις με ποιον θα συνεργαστείς, ρίξε μια ματιά στη λίστα με τα μεσιτικά γραφεία του Spitogatos.gr

Ποια κόστη αναλαμβάνει ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης;

Συνήθως ο ενοικιαστής καταβάλλει τις δαπάνες τρέχουσας λειτουργίας του σπιτιού (π.χ. κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό) και αναλαμβάνει την αποκατάσταση έκτακτων ζημιών, που συνήθως προκλήθηκαν από τον ίδιο (π.χ. αν σπάσει ένα τζάμι). Ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει το κόστος αποκατάστασης ζημιών που προκαλούνται από τη συνήθη χρήση, όπως υδραυλικές, ηλεκτρολογικές βλάβες κλπ. Ο ενοικιαστής υποχρεούται κατά την αποχώρησή του από το σπίτι να το παραδώσει όπως το παρέλαβε, π.χ. εάν το παρέλαβε φρεσκοβαμμένο, πρέπει να το βάψει. Πρόσεξε πριν το νοικιάσεις να ελέγξεις αν όλα λειτουργούν σωστά, για να αναφέρεις οποιαδήποτε ζημιά.

Μπορώ να συγκατοικήσω χωρίς να το πω στον ιδιοκτήτη;

Δεν υπάρχει εκ του νόμου υποχρέωση να γνωστοποιήσεις στον ιδιοκτήτη ποιος θα κατοικεί στο σπίτι. Είναι προσωπικό δεδομένο και κανείς δεν μπορεί να «διεκδικήσει» να μάθει τι γίνεται και ποιος είναι μες στο σπίτι σου! Αν όμως θέλεις να μοιραστείς το ενοίκιο με κάποιον άλλο, θα πρέπει να ενημερώσεις τον ιδιοκτήτη για να αναγραφεί και εκείνος στο μισθωτήριο ή να υπάρχει όρος σε αυτό που να επιτρέπει την υπομίσθωση.
Τι χρειάζεται για το συμβόλαιο ενοικίασης;

Για να γίνει σύμβαση μίσθωσης, η σύμβαση υποβάλλεται στο taxisnet, επομένως πρέπει να υπάρχει ΑΦΜ. Εάν ο φοιτητής δεν έχει ΑΦΜ, συνήθως το νοικιάζει στο όνομα του γονέα, δηλαδή ο τελευταίος καταρτίζει το συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη για λογαριασμό του παιδιού του. Σημειώνεται ότι ο φοιτητής δικαιούται κρατικό επίδομα υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Αν δω το σπίτι από δύο μεσίτες και αποφασίσω να το νοικιάσω, τι συμβαίνει;


Η αμοιβή θα πρέπει να δοθεί στο μεσίτη που σου έδειξε πρώτος το ακίνητο. Εάν τύχει να σου δείξει δεύτερος μεσίτης το ίδιο ακίνητο, θα πρέπει να τον ενημερώσεις άμεσα ότι το έχεις ήδη δει και να μην υπογράψεις δεύτερη φορά υπόδειξη ακινήτου. Εάν υπάρχει διαφορά στην τιμή, δοκίμασε να διεκδικήσεις τη χαμηλότερη τιμή από τον μεσίτη που στο έδειξε πρώτος.


Μπορώ να φύγω πριν λήξει το συμβόλαιο;

Το συμβόλαιο έχει πάντα μια ορισμένη διάρκεια, ή αν δεν έχει, ισχύει η διάρκεια που ορίζεται από τον νόμο (3 χρόνια). Εάν ο μισθωτής θέλει να φύγει πριν τη συμφωνημένη ή νόμιμη διάρκεια, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να του ζητήσει να καταβάλει μισθώματα μέχρι το τέλος της μίσθωσης (π.χ. αν είναι τριετής και για τα 3 χρόνια), δηλαδή να τον κυνηγήσει νομικά (σπάνια περίπτωση σε φοιτητές), αν δεν συμφωνεί καλή τη πίστει να λήξει πρόωρα η μίσθωση. Μπορεί όμως να φύγει νωρίτερα αν ισχυριστεί ότι υπάρχει σοβαρός λόγος, όπως ότι πέρασε σε άλλη σχολή ή δεν έχει πλέον εισόδημα, και σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης δικαιούται να μην του επιστρέψει την εγγύηση.

Μπορεί να με διώξει πριν λήξει το συμβόλαιο;

Ο ιδιοκτήτης δε μπορεί να σε διώξει πριν συμπληρωθεί η νόμιμη τριετία, εφόσον είσαι εντάξει ως προς όλους τους όρους της συμφωνίας σας, π.χ. πληρώνεις στην ώρα σου το ενοίκιο και τα κοινόχρηστα, δεν προκαλείς ζημιές στο ακίνητο ή κάνεις φασαρία στο σπίτι και υπάρχουν καταγγελίες.
ΔΕΙΤΕ ΕΔΩ ΤΟΝ ΠΙΝΑΚΑ ΜΕ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ

ΞΕΚΙΝΟΥΝ ΣΤΙΣ 15 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΥ ΟΙ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΙ Στο «σφυρί» 2.000 ακίνητα μη συνεργάσιμων δανειοληπτών.



Ετοιμες να ξεκινήσουν από τις 15 Σεπτεμβρίου τους πλειστηριασμούς ακινήτων μη συνεργάσιμων δανειοληπτών είναι οι τράπεζες, ύστερα από μακρά περίοδο «παγώματος» των αναγκαστικών μέτρων, είτε λόγω του θεσμικού πλαισίου προστασίας, είτε λόγω των κινητοποιήσεων δικηγόρων και συμβολαιογράφων. Είναι ενδεικτικό ότι στο επτάμηνο του 2016 ορίστηκαν 2.700 πλειστηριασμοί έναντι 7.000 στο αντίστοιχο διάστημα του 2015.

Σύμφωνα με την Καθημερινή οι τράπεζες έχουν έτοιμους ήδη τους φακέλους με τα πρώτα 2.000 ακίνητα που θα βγουν άμεσα στο σφυρί, με προοπτική ο αριθμός τους να φθάσει τα 5.000 τους αμέσως επόμενους μήνες. Στόχος των πρώτων πλειστηριασμών, όπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, είναι να σταλεί μήνυμα προς δανειολήπτες που συστηματικά αποφεύγουν να συνεργαστούν με την τράπεζα ότι τα περιθώρια ανοχής έχουν εξαντληθεί και ότι η περίοδος χάριτος έχει παρέλθει. Οι πρώτοι πλειστηριασμοί, όπως εξηγούν, θα αφορούν μεγάλα ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ή 400.000 ευρώ, που βαρύνονται με δάνεια τα οποία έχουν βρεθεί στο «κόκκινο» εδώ και πάνω από δύο χρόνια. Πρόκειται για 2.000 περίπου κατοικίες, οι κάτοχοι των οποίων, παρά το γεγονός ότι σε αρκετές περιπτώσεις έχουν αποδεδειγμένα καταθέσεις σε άλλη τράπεζα, αρνούνται να συναινέσουν σε ρύθμιση της οφειλής τους ή ακόμη και να συνομιλήσουν με την τράπεζα. Είναι χαρακτηριστικό μάλιστα ότι ορισμένοι εξ αυτών, όπως υποστηρίζουν οι τράπεζες, δηλώνουν με προκλητικό τρόπο την άρνησή τους να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, εκμεταλλευόμενοι το καθεστώς «παγώματος» των πλειστηριασμών από τις τράπεζες που ίσχυσε επί πολλά χρόνια και ήρθη μόλις πρόσφατα.

Οι τράπεζες επιμένουν ότι δεν πρόκειται να μπουν στο στόχαστρο ευπαθείς ομάδες που βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους ή τα μικρά ακίνητα οικογενειών που δεν έχουν μεγάλη ή άλλη περιουσία. Σε καμία περίπτωση, όπως εξηγούν, δεν πρόκειται να σημειωθούν φαινόμενα όπως αυτά που συνέβησαν π.χ. στην Ισπανία, όπου μικροϊδιοκτήτες υποχρεώθηκαν να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους έπειτα από τους μαζικούς πλειστηριασμούς που πραγματοποίησαν οι τράπεζες. Στόχος είναι να σταλεί το μήνυμα σε όσους είναι σε θέση να συναινέσουν σε μια λύση ρύθμισης και παρ’ όλα αυτά έκαναν κατάχρηση της παρατεταμένης περιόδου «παγώματος» των πλειστηριασμών και όχι να θιγούν εκείνοι που αδυνατούν να αποπληρώσουν την οφειλή τους. Ενα μαζικό άλλωστε κύμα πλειστηριασμών δεν εξυπηρετεί ούτε τις τράπεζες, οι οποίες πρέπει να εγγράφουν μεγάλες ζημίες λόγω της πτώσης των εμπορικών αξιών.

Το «πάγωμα» των πλειστηριασμών αποτυπώνεται στα στοιχεία από τα δικαστήρια της χώρας, με βάση τα οποία το πρώτο επτάμηνο το 2016 ορίστηκαν μόλις 2.700 πλειστηριασμοί έναντι 7.000 το αντίστοιχο περυσινό επτάμηνο. Ο αριθμός τους παρουσιάζει σταθερή μείωση κάθε χρόνο και είναι χαρακτηριστικό ότι μετά το 2009 που είχαν γίνει 52.000 πλειστηριασμοί, ο αριθμός τους βαίνει συνεχώς μειούμενος. Ετσι, το 2010 ορίστηκαν 48.000 πλειστηριασμοί, το 2011 ορίστηκαν 44.000, το 2012 ορίστηκαν 25.900, το 2013 ορίστηκαν 19.200, το 2014 ορίστηκαν 16.000 και όλο το 2015 μόλις 8.700.

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα νούμερα αυτά περιλαμβάνουν τους πλειστηριασμούς του Δημοσίου και των ιδιωτών, ενώ αφορούν και σε επαναληπτικούς πλειστηριασμούς με συνέπεια τα ακίνητα τελικώς που εκπλειστηριάζονται κάθε χρόνο να είναι στην πραγματικότητα πολύ λιγότερα. Οι πλειστηριασμοί που έγιναν από τράπεζες είναι ουσιαστικά ελάχιστοι, αφού ακόμη και όταν έληξε η επίσημη προστασία, που είχε δοθεί με διαδοχικούς νόμους από το 2009, για μεγάλο χρονικό διάστημα ίσχυσε το άτυπο μορατόριουμ από τις τράπεζες, με συνέπεια η πλειονότητα των πλειστηριασμών που εκτελέστηκαν να είναι τελικά για λογαριασμό του Δημοσίου ή ιδιωτών.

Φεύγει ο ΕΝΦΙΑ έρχεται ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας.


Στην αντικατάσταση του ΕΝΦΙΑ από τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) που θα επιβάλλεται στη συνολική ακίνητη περιουσία και με κλιμακωτούς συντελεστές ανάλογα με την αξία της προχωρά η κυβέρνηση με στόχο τη δικαιότερη ανακατανομή των φορολογικών βαρών, αλλά χωρίς αλλαγές στα έσοδα που παραμένουν στα 2,65 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με πληροφορίες το σχέδιο για τον νέο φόρο στα ακίνητα που επεξεργάζονται στο υπουργείο Οικονομικών προβλέπει μεταξύ άλλων τα εξής:
Καταργούνται οι δύο φόροι του ΕΝΦΙΑ (κύριος και συμπληρωματικός) και καθιερώνεται ένας φόρος που θα επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου.
Καταργείται ο υπολογισμός του φόρου ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος θα υπολογίζεται με βάση το σύνολο της αξίας των ακινήτων κάθε φορολογούμενου.
Ο υπολογισμός του φόρου για τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας θα γίνεται με βάση προοδευτική κλίμακα χωρίς αφορολόγητο όριο. Στις αρχικές σκέψεις του οικονομικού επιτελείου ήταν να καθιερωθεί ένα μικρό αφορολόγητο όριο της τάξης των 30.000 - 50.000 ευρώ που θα οδηγούσε σε φοροελάφρυνση των μικροϊδιοκτητών ακινήτων.
Ομως, μετά τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων αλλά και την ανάγκη είσπραξης 2,65 δισ. ευρώ και το 2017 επικράτησαν δεύτερες σκέψεις στο υπουργείο Οικονομικών. Ετσι, το τελευταίο σενάριο προβλέπει την επιβολή του ΦΑΠ χωρίς αφορολόγητο όριο και, όπως υποστηρίζουν στελέχη του οικονομικού επιτελείου, είναι λογικό όλοι οι φορολογούμενοι να πληρώνουν έναν φόρο για τα ακίνητά τους ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα. Ετσι, ο φόρος θα είναι μικρός έως 10 ευρώ για τους οικονομικά αδύναμους ή τους φορολογούμενους με πολύ μικρή ακίνητη περιουσία και θα αυξάνεται όσο μεγαλώνει η αξία της ακίνητης περιουσίας.
Αξίζει να σημειωθεί ότι με την τελευταία εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ για περίπου 1 εκατ. φορολογούμενους δεν προέκυψε η πληρωμή ΕΝΦΙΑ, καθώς ο φόρος ήταν κάτω από 1 ευρώ και δεν βεβαιώθηκε.
Η κλίμακα υπολογισμού του νέου φόρου θα έχει πολλούς συντελεστές και αντίστοιχα πολλά κλιμάκια αξίας περιουσίας. Ο πρώτος συντελεστής θα είναι χαμηλός και θα υπολογίζεται για τα πρώτα 30.000 ή 50.000 ευρώ αξίας ακίνητης περιουσίας. Οι συντελεστές θα αυξάνονται ανάλογα με το ύψος της ακίνητης περιουσίας. Ο πέλεκυς θα πέσει βαρύς για τους έχοντες μεγάλη ακίνητη περιουσία.
Τρόπος υπολογισμού
Πάντως, αυτό που παραμένει ανοιχτό είναι πάνω σε ποιες τιμές των ακινήτων θα υπολογιστεί ο νέος φόρος που θα κληθούν να πληρώσουν οι φορολογούμενοι το 2017, καθώς η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών έχει μετατεθεί για το δεύτερο εξάμηνο του 2017.
Η επιτροπή που έχει αναλάβει το συγκεκριμένο έργο με τη συμμετοχή φορέων της κτηματαγοράς αντιμετωπίζει αρκετές δυσκολίες ενώ οι προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι αφορούν διάφορες λύσεις, όπως η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων από ορκωτό εκτιμητή για τους φόρους μεταβίβασης και η δημιουργία ειδικού μαθηματικού τύπου που θα παράγει αξίες βάσει των στοιχείων που θα συλλέγονται από συμβολαιογράφους, μεσίτες, εκτιμητές τραπεζών.
Ε9
Νέα δήλωση για τα αγροτεμάχια
Για τον υπολογισμό του ΦΑΠ θα λαμβάνεται υπόψη το σύνολο της αξίας της περιουσίας που κατέχει κάθε φορολογούμενος, συμπεριλαμβανομένων και των αγροτεμαχίων εκτός σχεδίου, τα οποία εξαιρέθηκαν φέτος την τελευταία στιγμή από τον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, για να υπολογιστεί σωστά η αξία των αγροτεμαχίων οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν τα στοιχεία των συγκεκριμένων ακινήτων (θέση, απόσταση από τη θάλασσα, πρόσοψη σε εθνικό, επαρχιακό ή αγροτικό δρόμο, είδος καλλιέργειας, αρδευόμενο ή μη αρδευόμενο, κτίσμα εντός του αγροτεμαχίου κ.λπ.). Οσοι διαπιστώσουν λάθη και παραλείψεις θα πρέπει να προβούν σε διορθώσεις προκειμένου να απεικονίζεται σωστά η ακίνητη περιουσία τους και να γλιτώσουν από την επιβολή έξτρα φόρου.
Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών δεν αποκλείουν το ενδεχόμενο οι ιδιοκτήτες ακινήτων να κληθούν να δηλώσουν πρόσθετα στοιχεία για τα αγροτεμάχια που κατέχουν προκειμένου να προσδιοριστεί με μεγαλύτερη ακρίβεια η αξία τους. Ειδικότερα, εξετάζεται στον πίνακα 2 του εντύπου Ε9 που αφορά τα εκτός σχεδίου ακίνητα να προστεθούν νέοι κωδικοί που θα βοηθήσουν στον ορθό υπολογισμό της αξίας των αγροτεμαχίων, όπως για παράδειγμα αν το συγκεκριμένο ακίνητο είναι οικοδομήσιμο, και άλλα στοιχεία με τα οποία θα προσδιορίζεται η αξία τους.
Πολλοί θα είναι οι φορολογούμενοι που θα χρειαστεί να προβούν σε διορθώσεις των στοιχείων για τα αγροτεμάχια που κατέχουν, καθώς η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων έχει εντοπίσει σωρεία λαθών. Για παράδειγμα, σε πολλές περιοχές που δεν υπάρχει σε κοντινή απόσταση θάλασσα π.χ. Καρδίτσα, Τρίκαλα, οι φορολογούμενοι είχαν δηλώσει ότι το αγροτεμάχιο βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 800 μέτρων από τη θάλασσα. Στο «παιχνίδι» του υπολογισμού της αξίας των αγροτεμαχίων το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να βάλει και τις περιφέρειες και τους δήμους της χώρας που διαθέτουν στοιχεία.
Ακόμα δεν έχει καθοριστεί πάνω σε ποιες τιμές θα υπολογίζεται ο νέος φόρος που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες το 2017, καθώς η προσαρμογή των αντικειμενικών στις εμπορικές αξίες έχει μετατεθεί για το δεύτερο εξάμηνο του επόμενου έτους.

Παρασκευή, 22 Απριλίου 2016

ΝΕΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ «ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΗΣΗ ΚΑΤ' ΟΙΚΟΝ».


Έως το καλοκαίρι ο νέος Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων

Με την αναθεώρηση του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ) που αναμένεται ως το καλοκαίρι «ξεκλειδώνει» η διαδικασία προκήρυξης του νέου προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ' Οίκον», το οποίο θα ενισχύει νοικοκυριά για την εφαρμογή λύσεων εξοικονόμησης ενέργειας, όπως εκσυγχρονισμό των συστημάτων θέρμανσης, τοποθέτηση θερμομόνωσης, αντικατάσταση κουφωμάτων κ.α.

Η αναθεώρηση του ΚΕΝΑΚ, όπως ανέφερε πρόσφατα μιλώντας σε σχετικό συνέδριο ο γενικός γραμματέας Ενέργειας και Ορυκτών Πρώτων Υλών του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Μιχάλης Βερροιόπουλος, αποτελεί προϋπόθεση για την προκήρυξη προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων και θα περιλαμβάνει σημαντικές αλλαγές που ενδιαφέρουν τόσο τους μηχανικούς όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Συγκεκριμένα:

- Οι ελάχιστες απαιτήσεις για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων θα καθορίζονται με περισσότερη λεπτομέρεια ώστε να επιτυγχάνεται ο πιο αποδοτικός συνδυασμός κόστους παρεμβάσεων και εξοικονόμησης ενέργειας. Όπως είναι γνωστό οι ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης εφαρμόζονται υποχρεωτικά στα νέα κτίρια και στα υφιστάμενα εφόσον ανακαινίζονται ριζικά. Για τον καθορισμό των νέων ελάχιστων απαιτήσεων εκπονούνται μελέτες στις οποίες εξετάζονται διάφορα σενάρια μέτρων εξοικονόμησης ενέργειας (π.χ. θερμομόνωση, αντικατάσταση λέβητα, κουφωμάτων κλπ), προκειμένου να προκύψει ο βέλτιστος συνδυασμός κόστους - ενεργειακής απόδοσης. Για την ανάλυση των σεναρίων έχουν καθοριστεί τυπικά κτίρια, όπου εκτός από την παράμετρο της κλιματικής ζώνης στην οποία βρίσκεται το κτίριο (ο ισχύων κανονισμός προβλέπει ήδη τέσσερις κλιματικές ζώνες), λαμβάνεται υπόψη και η χρήση του κτιρίου (κατοικία, πολυκατοικία, γραφείο), αλλά και το έτος κατασκευής (με διαστήματα έως το 1955, 1955-1980, 1980-2000, 2000-2010 και νεώτερα του 2010). Έτσι για κάθε κατηγορία κτιρίου π.χ. για τις κατοικίες προκύπτουν υποκατηγορίες τυπικών κτιρίων (ανά κλιματική ζώνη και έτος κατασκευής) και αντίστοιχα για κάθε μία από τις υποκατηγορίες αυτές εξετάζονται διαφορετικά σενάρια εργασιών εξοικονόμησης ενέργειας.

- Η νομοθεσία προβλέπει ότι τα νέα κτίρια που θα κατασκευάζονται και τα υφιστάμενα που θα ανακαινίζονται ριζικά από το 2021, δηλαδή μετά από 5 χρόνια, πρέπει να έχουν σχεδόν μηδενική κατανάλωση. Ο ΚΕΝΑΚ θα συγκεκριμενοποιήσει την απαίτηση αυτή για την οποία εξετάζονται αρκετές εναλλακτικές, όπως η υποχρεωτική χρήση ανανεώσιμων πηγών, ή υλικών με συγκεκριμένες, αυστηρές προδιαγραφές, η θέσπιση ανώτατου ορίου ενεργειακής απόδοσης κ.α.

- Η τεχνολογική εξέλιξη στα δομικά υλικά από το 2010, οπότε θεσπίστηκε ο ΚΕΝΑΚ, είναι ευνόητο να οδηγήσει σε αυστηροποίηση των κριτηρίων κατάταξης των κτιρίων στις ενεργειακές βαθμίδες. Θα είναι δηλαδή πιο δύσκολο για ένα κτίριο να καταταγεί στην κατηγορία "Α" σε σχέση με το παρελθόν. Όπως τονίζουν αρμόδια στελέχη του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η προοπτική αυτή τεκμαίρεται λογικά από τη βελτίωση των υλικών δόμησης αλλά δεν βασίζεται - ακόμη - σε συγκεκριμένες μελέτες, οι οποίες είναι υπό εκπόνηση.

- Δεν αναμένονται σημαντικές αλλαγές ως προς τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης που θα εξακολουθήσουν να εκδίδονται κατά την πώληση ή νέα μίσθωση κτιρίου. Εξετάζονται όμως βελτιώσεις στη μορφή του πιστοποιητικού στην προσπάθεια να αποτελεί ένα πραγματικά χρήσιμο εργαλείο για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων και την κτηματαγορά.

Με την ολοκλήρωση του ΚΕΝΑΚ ή τουλάχιστον του τμήματος του κανονισμού που θα αφορά τις κατοικίες ανοίγει ο δρόμος για την προκήρυξη του νέου προγράμματος εξοικονόμησης ενέργειας στα σπίτια, στο πλαίσιο του νέου ΕΣΠΑ, συνολικού ύψους περίπου 500 εκατ. ευρώ. Το νέο πρόγραμμα σύμφωνα με τα αρμόδια στελέχη του ΥΠΕΝ θα είναι λιγότερο γραφειοκρατικό, σχεδιάζεται με τρόπο ώστε όλα τα δικαιολογητικά (που θα είναι λιγότερα) να υποβάλλονται ηλεκτρονικά, ενώ το ύψος των ενισχύσεων (δάνεια και επιδοτήσεις) θα εξαρτάται από το εισόδημα του νοικοκυριού και τον προϋπολογισμό των εργασιών που θέλει να εκτελέσει.

Ακονίζουν τα νύχια οι ΑΕΕΑΠ για κόκκινα ακίνητα.




Οι ΑΕΕΑΠ καραδοκούν για να αρπάξουν τα ακίνητα των υπερχρεωμένων για ένα κομμάτι ψωμί. Η ΠΑΝΓΑΙΑ αλλά και η Grivalia οι οποίες ήδη έχουν αποκτήσει ακίνητα του Δημοσίου σε τιμές που προκάλεσαν εισαγγελική έρευνα προετοιμάζουν το επόμενο κτύπημα που θα αφορά στα ακίνητα των "κόκκινων δανείων". Και αυτό θα γίνει είτε απευθείας απο τις τράπεζες είτε κατόπιν "συνεννοήσεως" με τους ασφυκτιούντες ιδιοκτήτες.Μάλιστα στελέχη τους δεν το κρύβουν καθώς σε δηλώσεις τους σε ΜΜΕ (εφημερίδα Καθημερινή) δηλώνουν: "Οι κάτοχοι επαγγελματικών ακινήτων που είναι εκτεθειμένοι σε δανεισμό αποτελούν βασικούς υποψηφίους ώστε να συνεργαστούν με μια ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να εκχωρήσουν σε εκείνη το ακίνητό τους και να έρθουν έτσι ευκολότερα σε διακανονισμό με την τράπεζά τους. Η τελευταία θα είναι σαφώς περισσότερο πρόθυμη να συναινέσει σε κάτι τέτοιο και να προχωρήσει σε κάποια ρύθμιση, γνωρίζοντας ότι ο δανειολήπτης έχει ήδη προσυμφωνήσει να πωλήσει το ακίνητό του και μάλιστα σε τιμή υψηλότερη από εκείνη που θα μπορούσε να βρει η ίδια η τράπεζα μέσω κάποιου πλειστηριασμού ή πώλησης σε ξένο fund. Τέτοιου είδους αγορές, αλλά και γενικότερα εντονότερη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων, θα πρέπει να αναμένεται κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, εφόσον έχει ολοκληρωθεί θετικά η αξιολόγηση του ελληνικού προγράμματος, εξέλιξη που θα έχει πολλαπλασιαστικά οφέλη για την ελληνική οικονομία, καθώς αναμένεται να ενισχύσει σημαντικά και τη ρευστότητα του τραπεζικού συστήματος. " Αυτό το αλισβερίσι της απελπισίας και της απόγνωσης θα συμβάλλει ώστε οι αναλυτές ( οι ίδιοι οπου παίρνουν δουλειές απο τις ΑΕΕΑΠ) να προβλέπουν ότι φέτος η επενδυτική δραστηριότητα στην ελληνική αγορά από την πλευρά των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), θα είναι μεγαλύτερη. Η διευθέτηση των «κόκκινων» δανείων και συγκεκριμένα όσων μη εξυπηρετούμενων δανείων έχουν ως ενέχυρο ακίνητα, και δη επαγγελματικά (π.χ. κτίρια γραφείων, καταστήματα, αποθήκες), αναμένεται να δημιουργήσουν ευκαιρίες, με τις εταιρείες να αναμένεται να έρθουν σε επαφή με τους επενδυτές που θα αποκτήσουν τέτοιου είδους χαρτοφυλάκια από τις τράπεζες, προκειμένου να αγοράσουν κάποια από τα ενεχυριασμένα ακίνητα.Οι κάτοχοι επαγγελματικών ακινήτων που είναι εκτεθειμένοι σε δανεισμό αποτελούν βασικούς υποψηφίους ώστε να συνεργαστούν με μια ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να εκχωρήσουν σε εκείνη το ακίνητό τους και να έρθουν έτσι ευκολότερα σε διακανονισμό με την τράπεζά τους. Η τελευταία θα είναι σαφώς περισσότερο πρόθυμη να συναινέσει σε κάτι τέτοιο και να προχωρήσει σε κάποια ρύθμιση, γνωρίζοντας ότι ο δανειολήπτης έχει ήδη προσυμφωνήσει να πωλήσει το ακίνητό του και μάλιστα σε τιμή υψηλότερη από εκείνη που θα μπορούσε να βρει η ίδια η τράπεζα μέσω κάποιου πλειστηριασμού ή πώλησης σε ξένο fund. Οπως αναφέρει σχετική έκθεση της Savills Hellas, εφόσον σταθεροποιηθεί ακόμα περισσότερο το ελληνικό πολιτικό σκηνικό, ιδίως με την ολοκλήρωση της αξιολόγησης, τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια θα εντατικοποιήσουν τις κινήσεις τους για την απόκτηση μεγάλων χαρτοφυλακίων από δάνεια με ενέχυρο ακίνητα που θα προσφερθούν στην αγορά από τις συστημικές τράπεζες. Παράλληλα, προβλέπεται μεγάλο ενδιαφέρον για επενδύσεις στον κλάδο της φιλοξενίας και των ξενοδοχειακών ακινήτων γενικότερα, καθώς πρόκειται για τον τομέα με τις καλύτερες επιδόσεις στην Ελλάδα.

Ηλεκτρονικό δόκανο για τεκμήρια και ΕΝΦΙΑ.



Στο στόχαστρο των φορολογικών αρχών αναμένεται να βρεθούν σύντομα όσοι ιδιοκτήτες έχουν σπεύσει να αποκρύψουν μέρος ή ακόμα και το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους, προκειμένου να αποφύγουν την καταβολή ΕΝΦΙΑ και τεκμηρίων διαβίωσης. Οπως προκύπτει από το προσχέδιο του κειμένου της συμφωνίας για την πρώτη αξιολόγηση του μνημονίου, που υπεγράφη τον προηγούμενο Ιούλιο, περιλαμβάνεται η πρόβλεψη για τη δημιουργία ειδικού προγράμματος διασταυρώσεων μεταξύ του κτηματολογίου και της εφαρμογής περιουσιολογίου Ε9 του υπουργείου Οικονομικών. Επί της ουσίας θα γίνονται διασταυρώσεις μεταξύ των στοιχείων κτηματογράφησης και των στοιχείων των δηλώσεων ακινήτων Ε9. Αναφορικά με τα ακίνητα που κατέχουν Ελληνες στο εξωτερικό, το οικονομικό επιτελείο θα στείλει αίτημα σε όλες τις χώρες της Ε.Ε., ώστε να δώσουν στοιχεία για τα ακίνητα που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια. Στο μεταξύ , η υπερφορολόγηση των ιδιοκτητών συνεχίζεται. Κυβέρνηση και δανειστές συμφώνησαν στο θέμα της φορολογίας των εισοδημάτων απο ενοίκια.Οσοι έχουν εισοδήματα από ενοίκια θα φορολογηθούν με συντελεστή 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ από 11% σήμερα, ενώ όσοι έχουν ετήσιο εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ θα φορολογηθούν με 35%. Ετήσια εισοδήματα από ενοίκια 35.001 ευρώ και άνω θα φορολογηθούν με συντελεστή 45%. Συμφωνία υπάρχει και στο αφορολόγητο.Η έκπτωση φόρου των 2.100 ευρώ που αντιστοιχεί σε έμμεσο αφορολόγητο 9.550 ευρώ μειώνεται στις 2.000 ευρώ (δηλαδή αφορολόγητο 9.100 ευρώ) και διατηρείται στο ακέραιο ώς το ύψος εισοδήματος των 20.000 ευρώ. Από 20.000 ευρώ και άνω, η έκπτωση φόρου θα μειώνεται κατά 10 ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ επιπλέον εισοδήματος και όχι κατά 100 ευρώ όπως ίσχυε για τα εισοδήματα του 2015.

Αναζητούν λύσεις για τα ανείσπρακτα νοίκια.




Τρία συν ένα σενάρια, προκειμένου να μην επιβαρυνθούν με φόρους για ανείσπρακτα ενοίκια ιδιοκτήτες ακινήτων, μελετούν στο οικονομικό επιτελείο, όπως τουλάχιστον ανέφερε χθες στη Βουλή ο κ. Τρ. Αλεξιάδης. Συγκεκριμένα και με αφορμή σχετική ερώτηση της βουλευτή της Δημοκρατικής Συμπαράταξης, Χαράς Κεφαλίδου, αναφορικά με τις επιπτώσεις στις υποθέσεις αυτές από τη συνεχιζόμενη αποχή των δικηγόρων, ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών αφού σημείωσε πως υπάρχει επικοινωνία με τους δικηγορικούς συλλόγους, είπε: «Εάν δεν λυθεί το θέμα, οι λύσεις που έχουμε είναι τρεις: Η πρώτη είναι να δοθεί άδεια από τους δικηγορικούς συλλόγους, οργανωμένα όμως, στους δικηγόρους να λάβουν ειδική άδεια για τις συγκεκριμένες ενέργειες για τους πολίτες. Η μία λύση είναι αυτή. Η δεύτερη είναι να παρατείνουμε τις φορολογικές δηλώσεις όταν έχουμε αυτήν την περίπτωση, δηλαδή ανείσπρακτα ενοίκια, για όσο χρόνο χρειαστεί, για να καλυφθεί το όλο πρόβλημα. Αυτό είναι κάτι που εξετάζουμε. Η τρίτη λύση που έχουμε μπροστά μας είναι να δεχτούμε τις φορολογικές δηλώσεις τώρα στις περιπτώσεις που έχουν ανείσπρακτα ενοίκια, τροποποιώντας τη σχετική διάταξη και να μας φέρουν τα σχετικά έγγραφα μετά, όταν λήξει η αποχή». Σχολιάζοντας, η ερωτώσα βουλευτής είπε πως θα μπορούσε να εξεταστεί και το ενδεχόμενο να γίνουν αποδεκτές οι φορολογικές δηλώσεις των εν λόγω ιδιοκτητών, με την επισύναψη υπεύθυνης δήλωσης αναφορικά με το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων, τονίζοντας, μεταξύ άλλων, ότι σε διαφορετική περίπτωση, «θα πρέπει η κυβέρνηση να μας εξηγήσει αν θα μπει στη διαδικασία να τιμωρήσει τελικά τους ανθρώπους αυτούς, επειδή κάποιοι δικηγόροι διεκδικούν τα δικά τους αιτήματα και βρίσκονται σε μία αποχή διαρκή, καλώντας όλους αυτούς τους ιδιοκτήτες να πληρώσουν άδικα φόρους για ανύπαρκτα εισοδήματα».

Το ντόμινο της οικοδομής.



Την τελευταία δεκαετία, ο οικοδομικός όγκος εμφάνισε σωρευτική υποχώρηση 89%. Με αρνητικό πρόσημο άρχισε το 2016 για την οικοδομή, καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας μειώθηκε 5,2% τον Ιανουάριο, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2015. Ειδικότερα, οι εκδοθείσες άδειες της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στο σύνολο της χώρας, ανήλθαν σε 691 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 144,3 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 639,9 χιλιάδες m3 όγκου. Παρουσίασαν μείωση κατά 18,9% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 14,8% στην επιφάνεια και κατά 5,2% στον όγκο. Η εξέλιξη αυτή επηρεάζει το σύνολο των κλάδων που συνδέονται με την οικοδομή. Για παράδειγμα η αγορά ηλεκτρολογικών υλικών βιώνει την χειρότερη κρίση στην ιστορία της.Εκτιμάται ότι απο το 2008 η σωρευτική πτώση της δραστηριότητας του κλάδου υπερβαίνει το 50% και δεν υπάρχει καμία ένδειξη ότι αυτή η αρνητική δυναμική θα ανατραπεί τουλάχιστον στο εγγύς χρονικό διάστημα. Σε όλα αυτά, θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι οι οι εταιρείες υφίστανται ανταγωνιστικές πιέσεις από τις εισαγωγές φθηνών ανώνυμων προϊόντων χαμηλού κόστους από ασιατικές χώρες. Τα τελευταία, αν και πολλές φορές φέρουν την ένδειξη CE, δεν τηρούν τις προδιαγραφές ασφαλείας αντίστοιχων ευρωπαϊκών προϊόντων, γεγονός που τα καθιστά επικίνδυνα στη χρήση τους.

Τετάρτη, 24 Φεβρουαρίου 2016

Οι φόροι στα νοίκια γονατίζουν τους ιδιοκτήτες.



Νέα κλίμακα με αυξημένους συντελεστές που θα φθάνουν μέχρι και 40% ή 45% για όσους αποκτούν εισοδήματα από ενοίκια ανεβάζοντας κατακόρυφα τη φορολογική τους επιβάρυνση.

Ειδικότερα στο υπουργείο Οικονομικών έχουν ανοίξει τη φορολογική βεντάλια και επεξεργάζονται εναλλακτικά σενάρια. Ειδικότερα,με βάση το σχέδιο που προωθεί το οικονομικό επιτελείο, η νέα κλίμακα που θα εφαρμοστεί για τα εισοδήματα από ενοίκια έχει ως εξής:

Ο συντελεστής 11% που ισχύει σήμερα για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ανεβαίνει στο 15%, με αποτέλεσμα η επιβάρυνση της πλειονότητας των ιδιοκτητών να αυξηθεί έως και 36%.

Ο συντελεστής 33% που επιβάλλεται σήμερα σε εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ έως και 40.000 ευρώ, αυξάνεται στο 35%.

Θεσπίζεται νέος συντελεστής 40%, χωρίς να αποκλείεται να «κλειδώσει» και στο 45%, για το τμήμα εισοδήματος άνω των 40.000 ευρώ.

Το δημοσιονομικό όφελος που προκύπτει με την εφαρμογή της νέας κλίμακας για τα εισοδήματα από ακίνητα υπολογίζεται στα 250 εκατ. ευρώ, δηλαδή περίπου 100 εκατ. ευρώ από αυτά που προβλέπει για φέτος ο προϋπολογισμός.

Ανοιχτό παραμένει το θέμα εάν η νέα κλίμακα με τους αυξημένους συντελεστές εφαρμοστεί αναδρομικά για τα εισοδήματα από ενοίκια που απέκτησαν οι φορολογούμενοι το 2015.

Πάντως, η υπερμετρη φορολογική επιβάρυνση στα ακίνητα βγάζει στους δρόμους και τους ιδιοκτήτες.Η ΠΟΜΙΔΑ και τα σωματεία Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Ηρακλείου Κρήτης και Β.Α. Προαστείων Αθηνών, εν όψει και της υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος, οργανώνουν συγκεντρώσεις των μελών τους με σκοπό τη διαμαρτυρία τους για τα νέα φορολογικά μέτρα, και την ενημέρωσή τους για τα τρέχοντα γενικότερα αλλά και τοπικά προβλήματα της ακίνητης ιδιοκτησίας, με συντονιστή τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά και με το εξής πρόγραμμα:

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ: Την Παρασκευή, 26.2.2016 και ώρα 18.00 στην Αίθουσα του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης, οδός Αριστοτέλους 27.

ΧΑΛΑΝΔΡΙ: Τη Δευτέρα, 29.02.2016 και ώρα 6 μ.μ. στο χώρο συγκεντρώσεων του Ομίλου Αντισφαιρίσεως Χαλανδρίου, Γαρρητού 13.

ΗΡΑΚΛΕΙΟ ΚΡΗΤΗΣ: Την Πέμπτη, 10.3.2016 και ώρα 19.30 στην Αίθουσα του Εργατικού Κέντρου Ηρακλείου, Λεωφόρος Δημοκρατίας.

Χωρίς αγορά.



Η σχεδόν πλήρης ανυπαρξία αγοραστών, σε συνδυασμό με τη συνεχή αύξηση των κενών κατοικιών ή καταστημάτων, πιέζει τις τιμές των ακινήτων, με την πτώση να συνεχίζεται ολόκληρο το 2015 και να προβλέπονται νέες πιέσεις για τη φετινή χρονιά. Την ίδια στιγμή, καταγράφεται κινητικότητα στις ενοικιάσεις καταστημάτων σε πολύ εμπορικούς δρόμους, κυρίως από επιχειρήσεις εστίασης, καφέ μπαρ, φούρνους με ποικιλία προϊόντων κ.λπ. Η μεγαλύτερη πτώση καταγράφεται στα καταστήματα, στα γραφεία, στις μεγάλες κατοικίες και στους χώρους αποθηκών, ενώ πτωτικά κινήθηκαν και τα ενοίκια.Επιπλέον, στις πόλεις όπου υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα, εκεί σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών, ενώ πέρυσι ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα, πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς. Η σωρευτική πτώση στα οικιστικά ακίνητα φτάνει το 38,2% από το 2007 μέχρι σήμερα και το 2015 η πτώση προσέγγισε το 6,7%. Στα εμπορικά ακίνητα, η σωρευτική πτώση για την ίδια περίοδο φτάνει το 47,48% (42,78% στα γραφεία και 50,79% στα καταστήματα). Στα καλά σημεία των εμπορικών δρόμων όπως σε Ερμού και Μεταξά (Γλυφάδα), η ζήτηση για καταστήματα υπερβαίνει την προσφορά, ενώ σε άλλους δρόμους καταγράφεται μικρότερος αριθμός κενών καταστημάτων έναντι του 2014. Ταυτόχρονα, όμως, διευρύνεται η ψαλίδα τιμών μεταξύ των εμπορικών δρόμων και της υπόλοιπης αγοράς ακινήτων. Επίσης καταγράφεται επενδυτικό ενδιαφέρον για αναβάθμιση/ανακαίνιση ή επέκταση υφιστάμενων εμπορικών κέντρων.

Δεκαετής κρίση.



H αγορά ακινήτων έχει μπει στον όγδοο έτος της κρίσης, φως στο τούνελ θα προκύψει έπειτα από δύο χρόνια, δηλαδή από το 2018 και μετά θα αρχίσει να σταθεροποιείται η κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι η κτηματαγορά θα «γράψει» δέκα ολόκληρα χρόνια συνεχούς πτώσης των τιμών, πλήρους απαξίωσης της περιουσίας των Ελλήνων, αλλά και τεράστιας απώλειας σε έσοδα για το κράτος αλλά και σε ανεργία. Η Αθήνα είναι η μοναδική από τις 28 ευρωπαϊκές πόλεις που σε διάστημα ενός χρόνου διολίσθησε κατά 22 θέσεις (από την 5η στην 23η θέση) στην πανευρωπαϊκή κατάταξη της PwC για τις επενδυτικές προοπτικές στο ευρωπαϊκό real estate. Το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα. Η ανέγερση νέων κατοικιών για εμπορικούς σκοπούς έχει πρακτικά σταματήσει: Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2015 (Δεκ 14?Νοε 15) οι άδειες που εκδόθηκαν έχουν συνολικό εμβαδό 2.417.300 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 350.500 τ.μ. στην Αττική, μειωμένες σε σχέση με το 2015 κατά 4,4% και 21,2% αντίστοιχα. Αντίστοιχα το 2005 που υπήρξε η μέγιστη οικοδομική δραστηριότητα ήταν συνολικού εμβαδού 29.056.000 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 8.550.000 τ.μ. στην Αττική. Ποσοστιαία η πτώση σε σχέση με το 2005 είναι 91,7% σε επίπεδο χώρας και 95,9% στην Αττική.

ΠΟΣΟ ΠΩΛΟΥΝΤΑΙ ΟΙ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ - Σπίτια από 250 ευρώ/τ.μ. και μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες στην Αθήνα.



Eurobank Property Services κι Εθνική Τράπεζα κατέγραψαν την πορεία της αθηναϊκής κτηματαγοράς, στην οποία σημειώνονται οι περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων. Αυτό που προκύπτει είναι ότι η παρατεταμένη περίοδος κρίσης, έχει δημιουργήσει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες και μπορεί να βρει κανείς να αγοράσει παλαιά διαμερίσματα από 250 ευρώ/τ.μ.

Αναλυτικά η κατάσταση της κτηματαγοράς στην Αττική και σε συγκεκριμένες περιοχές είναι η εξής: Υπάρχει σχετική ομοιογένεια στις αξίες διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων, με εξαίρεση την περιοχή του Κολωνακίου. Η πιο ακριβή περιοχή του Δήμου, είναι η περιοχή γύρω από τα Ανάκτορα. Τα ακίνητα παλαιότητας(>30ετών) στο Δήμο Αθηναίων έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση στην αξία τους.

Κολωνάκι



Οι διακυμάνσεις των τιμών είναι μεγάλες και εξαρτώνται κυρίως από τη θέση, τη θέα στον Λυκαβηττό και την Ακρόπολη, τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής και συντήρησης του κτιρίου. Το απόθεμα νεόδμητων είναι σχεδόν ανύπαρκτο. Τα ελάχιστα νεόδμητα διαμερίσματα πάντως εξακολουθούν να πωλούνται σε υψηλές τιμές. Για διαμερίσματα από 10-20 ετών, οι τιμές στις ακριβές συνοικίες κυμαίνονται από 3.500 έως 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) και στις οικονομικότερες από 2.500-3.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα διαμερίσματα 20-30 ετών, οι τιμές κινούνται μεταξύ 2.500-3.000 ευρώ ανά τ.μ. για τις ακριβές συνοικίες και 2.000-2.300 ευρώ ανά τ.μ. στις οικονομικότερες. Στις κατοικίες άνω των 40 ετών, οι τιμές κυμαίνονται από 1.600-2.300 ευρώ ανάλογα με τη συνοικία.



Παγκράτι
Πρόκειται για ανομοιογενή περιοχή και αυτό αντανακλά στις αξίες των ακινήτων που παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση.

Ακριβότερες περιοχές είναι το Μετς-Αρδηττός, η περιοχή πέριξ του άλσους Παγκρατίου και το τμήμα της συνοικίας που γειτνιάζει με τη λεωφόρο Βασιλέως Κωνσταντίνου. Μεσαία περιοχή είναι το Κέντρο του Παγκρατίου και η περιοχή του Αγίου Σπυρίδωνα. Οικονομικότερη περιοχή είναι ο Άγιος Αρτέμιος - Γούβα. Οικονομικότερη περιοχή είναι ο Άγιος Αρτέμιος - Γούβα. Τα νεότερα διαμερίσματα (μέχρι 10 ετών) κοστίζουν από 1.550-2.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ όσα είναι ηλικίας μεταξύ 10 και 20 ετών από 1.250 έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ. Στις ηλικίες διαμερισμάτων άνω των 40 ετών, οι τιμές κυμαίνονται από 650 ευρώ ανά τ.μ. έως 1.050 ευρώ/τ.μ. στις ακριβές συνοικίες.

Εξάρχεια - Νεάπολη
Τα ακριβότερα σημεία από πλευρά οικιστικής αξιοποίησης βρίσκονται γύρω από τους λόφους Λυκαβηττού και Στρέφη και ιδιαίτερα στις περιφερειακές οδούς Σαρανταπήχου, Αργυρουπόλεως, Εμμανουήλ Μπενάκη, Ειρήνης Αθηναίας, Πουλχερίας και Καλλιδρομίου.

Καταγράφεται περιορισμένος αριθμός νεοδμήτων. Οι τιμές ξεκινούν από τα 500 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ανεβαίνουν στα 600 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα 30ετίας και μπορεί να φτάσουν μέχρι τα 1.900 ευρώ ανά τ.μ. για τις λιγοστές νεόδμητες πολυκατοικίες (ηλικίας μέχρι δέκα ετών).

Κυψέλη
Στην ευρύτερη περιοχή της Κυψέλης συγκαταλέγονται και οι υποπεριοχές Άνω και Νέα Κυψέλη που οριοθετούνται ως εξής: Πλεονεκτικότερα σημεία της ευρύτερης περιοχής της Κυψέλης είναι αυτά που βρίσκονται γύρω από τον λόφο Ελικώνος στην περιοχή Άνω Κυψέλη. Οι τιμές ξεκινούν από τα 250 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ενώ για διαμερίσματα μεταξύ 20-30 ετών οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 700 και 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ. μπορεί να κοστίζει, όμως, η αγορά ενός διαμερίσματος ηλικίας μικρότερης των 10 ετών.

Πατήσια
Οι συνοικίες Κάτω Πατήσια, Άγιος Ελευθέριος, Ριζούπολη, Λαμπρινή, Προμπονάς, Τρεις Γέφυρες και Άνω Πατήσια αποτελούν την ευρύτερη περιοχή των Πατησίων.

Η πλειονότητα των κτιρίων είναι πολυώροφες πολυκατοικίες που έχουν αναγερθεί κυρίως από την δεκαετία του 1960 έως σήμερα αλλά στην περιοχή συναντώνται μονοκατοικίες κυρίως από τη δεκαετία του 1950. Οι τιμές για τα διαμερίσματα άνω των 40 ετών ξεκινούν από τα 400 ευρώ ανά τ.μ., από τα 600 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα μεταξύ 30 και 40 ετών, ενώ ανεβαίνουν στα 1.250 έως 1.750 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα ηλικίας κάτω των 10 ετών.

Κηφισιά
Οι ακριβές περιοχές εντοπίζονται στο Κεφαλάρι, Αγ. Άννα, Κοκκιναρά, Πολιτεία, το τμήμα που αναπτύσσεται βορείως της Πλατείας Κεφαλαρίου και εκατέρωθεν της οδού Στρ. μαγκλή, καθώς και τμήμα του Στροφυλίου.

Αγία Παρασκευή
Πρόκειται για ανομοιογενή δήμο με μεγάλη έκταση και πληθυσμό.

Οι περιοχές γύρω από τη Λεωφόρο Μεσογείων που έχουν συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση από τους σταθμούς μετρό «Αγία Παρασκευή», «Χαλάνδρι» και «μουκίσσης Πλακεντίας» παρουσιάζουν υψηλές αξίες. (Σ. Δ. 1, Πολυκατοικίες 1980-1990).

Τα Πευκάκια είναι η πιο πρόσφατα ενταγμένη στο σχέδιο πόλεως, περιοχή του δήμου. (Σ.Δ. 0.8, η πλειονότητα των κτιρίων είναι ηλικίας 10-15 ετών περίπου και είναι κυρίως ιδιωτικές κατασκευές. Καταγράφεται επίσης πληθώρα αδόμητων οικοπέδων).

Εξοχική κατοικία: νέα πτώση στις τιμές, μισθώσεις αντί για αγορές.



Το 2015 πραγματοποιήθηκαν αξιοσημείωτες επενδύσεις σε τουριστικά συγκροτήματα στη Χαλκιδική, αλλά η αγορά παραθεριστικής κατοικίας παρέμεινε σε αρνητική τροχιά, διότι, λόγω της οικονομικής κρίσης, στηρίζεται στη ζήτηση αλλοδαπών, όπως Βαλκάνιων και Ρώσων, που βρήκαν κι αυτοί μπροστά τους τα capital controls.

Έτσι, βάσει των στοιχείων που παρουσίασε στο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής ο κ. Χρήστος Μιχαλέρης REV, Α.Τ. Μηχανικός, Ε.Τ.Ε., σημειώθηκε για μία ακόμη χρονιά μείωση στις τιμές, αλλά σε μονοψήφια ποσοστά.

Η ζήτηση αφορά κυρίως ενοικιάσεις εξοχικών κατοικιών και σε μικρότερο βαθμό αγορά. Πιο ελκυστική δεύτερη κατοικία, τουλάχιστον για τους Έλληνες αγοραστές, είναι τα παραθεριστικά με τιμές από 50.000 έως 100.000 ευρώ, ενώ στα πολυτελή ακίνητα οι τιμές έχουν συνολικά υποχωρήσει από 40% έως και 60%.

Πιο συγκεκριμένα, το 2015, στη Κασσάνδρα Χαλκιδικής οι τιμές σημείωσαν πτώση 6%-8%. Στη Χαλκιδική επίσης αλλά στο Δήμο Προποντίδας, οι τιμές μειώθηκαν από 6% έως 9%.

Εξετάζοντας ευρύτερα τις τιμές στις παραθεριστικές κατοικίες στη Μακεδονία, σημειώνεται ενδεικτικά ότι στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, η πτώση των τιμών κυμάνθηκε μεταξύ 5,5%-6%. Στην Π.Ε.Πιερίας η πτώση ήταν της τάξης του 6%-7%, στη Π.Ε.Καβάλας-Θάσου ήταν μεταξύ 6%-8% , ενώ στον ορεινό ’γιο Αθανάσιο, στην Π.Ε. Πέλλας, η πτώση των τιμών ήταν κατά τι μεγαλύτερη, μεταξύ 7%-8%.

Είναι επόμενο, όπως εξηγείται, η εξοχική κατοικία να παρουσιάζει χειρότερη εικόνα από τη γενική, αφού δεν εξυπηρετεί την πρώτη στεγαστική ανάγκη. Η εξοχική κατοικία στηρίζεται συνεπώς στους αλλοδαπούς αγοραστές, οι οποίοι όμως λόγω του capital control και του πολιτικού ρίσκου στρέφονται σε άλλες αγορές.

Η μείωση στις τιμές οφείλεται και στην ύπαρξη μεγάλου αριθμού διαθέσιμων νεόδμητων εξοχικών κατοικιών. Ωστόσο, λόγω συνθηκών, εκδηλώνεται μεγαλύτερη ζήτηση για μίσθωση, παρά για αγορά.

Στα χρόνια της κρίσης έχει παρατηρηθεί και ένα νέο φαινόμενο στην αγορά δεύτερης κατοικίας. Ιδιοκτήτες που δεν μπορούν πλέον να συντηρούν τα εξοχικά τους, προχωρούν στην εναλλακτική της διαχείρισης συγκροτημάτων κατοικιών σαν ξενοδοχειακά συγκροτήματα-ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Διευκρινίσεις για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Η εγκύκλιος.



Λόγω του μεγάλου ενδιαφέροντος για τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης δημοσιεύουμε την εγκύκλιο, η οποία δίνει διευκρινίσεις για τα ΠΕΑ και την καταχώρηση των στοιχείων τους στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας».

"Αρ. πρωτ.: ΔΕΠΕΑ/ Γ/ 172335/ 16.2.2016 Διευκρινίσεις για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και την καταχώρηση των στοιχείων του στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας»

(Διευκρινίσεις για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και την καταχώρηση των στοιχείων του στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας»)

Κατηγορία: Κώδικας Φορολογικών διαδικασιών ΚΦΔ Αθήνα,

16.02.2016
Αρ.Πρωτ.: ΔΕΠΕΑ/Γ/172335
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ και ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ
ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ και ΟΡΥΚΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΥΛΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΩΝ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ και ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΤΙΚΟΤΗΤΑΣ
Τμήμα Ενεργειακής Αποδοτικότητας

Ταχ. Δ/νση: Μεσογείων 119
101 92 Αθήνα
e-mail: depea@prv.ypeka.gr

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ

ΘΕΜΑ: Διευκρινίσεις για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και την καταχώρηση των στοιχείων του στην ηλεκτρονική εφαρμογή "Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας".

Σχετ.: α) Ο ν.4122/2013 «Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων - Εναρμόνιση με την Οδηγία 2010/31/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου και λοιπές διατάξεις» (Α' 42), όπως ισχύει. β) Η παράγραφος 3 του άρθρου 14 του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Β' 407), όπως αντικαταστάθηκε από την παράγραφο 3 του άρθρου 58 του ν.4342/2015 (Α' 143) και ισχύει. γ) Η ΠΟΛ.1013/7.1.2014 «Υποβολή δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτύου» (Β' 32), όπως ισχύει.

H παρούσα διευκρινιστική Εγκύκλιος εκδίδεται με σκοπό την πληρέστερη ενημέρωση σχετικά με την υποχρέωση που προβλέπεται στην παράγραφο 3 του άρθρου 58 του ν.4342/2015, ότι "Σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr)".

Η υποχρέωση ηλεκτρονικής καταχώρησης πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας προβλέπεται από το σχετ. (γ).

Από 09.11.2015 - ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής του ν.4342/2015 [σχετ. (β)] - οι υπόχρεοι της ανωτέρω παραγράφου οφείλουν να καταχωρούν τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) στην εν θέματι ηλεκτρονική εφαρμογή (εφόσον για το μισθωμένο ακίνητο υφίσταται η υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ).




Η εγκυρότητα του ΠΕΑ μπορεί να επαληθευθεί βάσει του αριθμού πρωτοκόλλου - Α.Π. και του δεκαεξαψήφιου αριθμού ασφαλείας - Α.Α. (βλ. εικόνα), καταχωρώντας τα εν λόγω στοιχεία στο σχετικό πεδίο "Έλεγχος Εγκυρότητας ΠΕΑ: του Αρχείου Ενεργειακών Επιθεωρήσεων (ηλεκτρονική διεύθυνση: www.buildingcert.gr).

Το ΠΕΑ κτιρίου ή κτιριακής μονάδας απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη ενός κτιρίου ή κτιριακής μονάδας - όπου ως "Κτιριακή μονάδα" ορίζεται το "τμήμα, όροφος ή διαμέρισμα εντός κτιρίου, που έχει σχεδιαστεί ή υποστεί μετατροπή ώστε να χρησιμοποιείται χωριστά" - ώστε να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ή στους ενοικιαστές του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας να συγκρίνουν και να αξιολογούν την ενεργειακή απόδοσή του και ισχύει για 10 έτη από την ημερομηνία έκδοσής του.

Καθώς το ΠΕΑ αφορά στο ακίνητο (κτίριο ή κτιριακή μονάδα) και όχι στα πρόσωπα, δεν απαιτείται η έκδοση νέου ΠΕΑ στο δεκαετές διάστημα ισχύος του εφόσον στο κτίριο ή την κτιριακή μονάδα δεν έχουν υπάρξει μεταβολές οι οποίες να συνιστούν ριζική ανακαίνιση (ανακαίνιση μεγάλης κλίμακας), όπως αυτή ορίζεται στην παρ.12 του άρθρου 2 του ν.4122/2013.

Το ΠΕΑ εκδίδεται για κτίριο ή κτιριακή μονάδα κατηγορίας και χρήσης που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του ν.4122/2013 "Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων - Εναρμόνιση με την Οδηγία 2010/31/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου και λοιπές διατάξεις." , σύμφωνα με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ) και τις Τεχνικές Οδηγίες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΟΤΕΕ) που εκδίδονται κατ' εξουσιοδότηση αυτού.

Το ΠΕΑ εκδίδεται για κτίριο ή κτιριακή μονάδα και όχι σύμφωνα με την άδεια δόμησης (οικοδομική άδεια), το ιδιοκτησιακό καθεστώς κλπ. Συνεπώς:
- Σε συγκροτήματα κτιρίων (π.χ. διακριτές πτέρυγες) εκδίδεται κατ' ελάχιστον ένα ΠΕΑ ανά κτίριο.
- Σε ιδιοκτησίες που έχουν συνενωθεί λειτουργικά (π.χ. καταστήματα) εκδίδεται ένα ΠΕΑ για το κτίριο ή την κτιριακή μονάδα που έχει προκύψει.
- Για μέρος κτιριακής μονάδας (όπως για παράδειγμα επαγγελματικό χώρο εντός κτιριακής μονάδας ή δωμάτιο κατοικίας) δεν εκδίδεται ΠΕΑ, καθώς το μικρότερο τμήμα κτιρίου για το οποίο μπορεί να εκδοθεί ΠΕΑ είναι η κτιριακή μονάδα.

Ως προς τη χρήση (είδος) του ακινήτου:
- Κτίριο που έχει περισσότερες της μίας χρήσεις χαρακτηρίζεται ως μικτής χρήσης. Στην περίπτωση αυτή κάθε τμήμα του χαρακτηρίζεται με τη δική του χρήση και εξετάζεται από τον ενεργειακό επιθεωρητή η απαίτηση έκδοσης ΠΕΑ ή μη ξεχωριστά για κάθε χρήση.
- Ειδικά στις περιπτώσεις που για τη λειτουργία ενός ενιαίου οργανισμού είναι απαραίτητο να συνυπάρχουν στο ίδιο κτίριο περισσότερες της μίας χρήσεις, για την εξυπηρέτηση αποκλειστικά της κύρια χρήσης, τότε το κτίριο χαρακτηρίζεται συνολικά με τη χρήση που κυριαρχεί (π.χ. "νοσοκομείο" για κατάστημα εντός νοσοκομείου, "ξενοδοχείο" για εστιατόριο εντός ξενοδοχείου).

Επισημαίνεται ότι, σε περίπτωση κτιρίου με ενιαία χρήση, δεν απαιτείται η έκδοση ΠΕΑ για κάθε επιμέρους κτιριακή μονάδα αυτού, αλλά η πιστοποίηση των κτιριακών μονάδων του μπορεί να βασίζεται στην πιστοποίηση ολόκληρου του κτιρίου (π.χ. σε πολυώροφο κτίριο με κτιριακές μονάδες - διαμερίσματα με χρήση κατοικίας, το ΠΕΑ της πολυκατοικίας μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως ΠΕΑ για κάθε κατοικία - διαμέρισμα).

Σύμφωνα με την παρ.6 του άρθρου 12 του ν.4122/2013 σε συνδυασμό με την παρ.7 του άρθρου 4 του ιδίου νόμου, οι ακόλουθες κατηγορίες κτιρίων ΕΞΑΙΡΟΥΝΤΑΙ από την έκδοση ΠΕΑ:
α) μνημεία (τα αρχαία ακίνητα, κατά την έννοια του άρθρου 6 παρ.4 του ν.3028/2002, όπως ισχύει. Συνεπώς, για κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα ή για κτίρια που ευρίσκονται εντός χαρακτηρισμένων ιστορικών τόπων ή παραδοσιακών οικισμών απαιτείται η έκδοση ΠΕΑ, εφόσον τα κτίρια αυτά δεν αποτελούν μνημεία.)
β) κτίρια χρησιμοποιούμενα ως χώροι λατρείας (γνωστής θρησκείας)
γ) βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, εργαστήρια (Κτίρια ή κτιριακές μονάδες που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.)
δ) προσωρινής χρήσης κτίρια των οποίων η διάρκεια χρήσης δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη (Κτίρια που τοποθετούνται και απομακρύνονται σε λυόμενα μέρη, δεν απαιτούν εκτεταμένη υποδομή και μόνιμη εγκατάσταση συλλογής αποβλήτων. π.χ. container - isobox, τολ κλπ)
ε) αποθήκες, κτίρια αγροτικών χρήσεων και αγροτικά κτίρια πλην κατοικιών (κτίρια ή κτιριακές μονάδες που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση αγαθών, φύλαξη αντικειμένων ή στέγαση ζώων.)
στ) χώροι στάθμευσης οχημάτων και πρατήρια υγρών καυσίμων (κτίρια ή κτιριακές μονάδες που χρησιμοποιούνται για τη στάθμευση οχημάτων ή για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων.)
ζ) μεμονωμένα κτίρια με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια, ήτοι μικτή επιφάνεια δαπέδων των κλειστών στεγασμένων χώρων του κτιρίου που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών της κύριας χρήσης του, μικρότερη από πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.). Σε κάθε περίπτωση, δεν εκδίδεται ΠΕΑ σε κατηγορίες κτιρίων που η κατανάλωση ενέργειας δεν αποσκοπεί στη ρύθμιση των εσωτερικών κλιματικών συνθηκών - προκειμένου να διασφαλιστεί η άνεση των χρηστών τους - και, ως εκ τούτου, δε νοούνται ως κτίρια κατά την έννοια του ν.4122/2013. Συνεπώς, σε περιπτώσεις που δεν υπάρχει διαμορφωμένο κέλυφος δεν εκδίδεται ΠΕΑ (π.χ. σε ημιτελή, ασκεπή ή εγκαταλελειμμένα κτίρια ή κτιριακές μονάδες).

Επισημαίνεται ότι, σε περίπτωση μη έκδοσης ΠΕΑ επιβάλλεται, σύμφωνα με το άρθρο 20 του ν.4122/2013, πρόστιμο σε βάρος του κατά νόμο υπόχρεου από χίλια (1.000) έως δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ.

Ως υπόχρεος νοείται ο ιδιοκτήτης του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας ή ο διαχειριστής του κτιρίου ως εντολοδόχος των ιδιοκτητών.

Σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 12 του ν.4122/2013, η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική (εφόσον δεν υφίσταται ισχύον ΠΕΑ) - μεταξύ άλλων - "κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας". Περαιτέρω, σύμφωνα με την παρ.2 του ιδίου άρθρου, "κατά την πώληση ή μίσθωση κτιρίων ή κτιριακών μονάδων, επιδεικνύεται από τον ιδιοκτήτη το ΠΕΑ ή αντίγραφό του, στον υποψήφιο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή και παραδίδεται αυτό στο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή".

Περαιτέρω, σύμφωνα με την παρ.3 του άρθρου 2 του ΚΕΝΑΚ, η ως άνω υποχρέωση υφίσταται από 09.01.2011 και εφαρμόζεται:
- από 09.01.2011 κατά τη νέα μίσθωση κτιρίων και
- από 09.12.2011 κατά τη νέα μίσθωση κτιριακών μονάδων.

Ως μίσθωση ακινήτου νοείται η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας (μίσθιο) στον μισθωτή και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα ως μίσθωμα για όσο χρόνο διαρκεί η μισθωτική σχέση.

Η ύπαρξη και διάθεση του ΠΕΑ κατά τη μίσθωση επιβεβαιώνεται με την καταχώρηση των στοιχείων του στη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας, η οποία είναι υποχρεωτική από 09.11.2015.

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, υφίσταται υποχρέωση ύπαρξης ισχύοντος ΠΕΑ και καταχώρησης των στοιχείων του στην ηλεκτρονική εφαρμογή της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας εφόσον συντρέχουν αθροιστικά τα ακόλουθα:
- απαιτείται, από τη νομοθεσία, η έκδοση ΠΕΑ (η κατηγορία και χρήση του κτιρίου / κτιριακής μονάδας εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του ν.4122/2013),
- πρόκειται για κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης σε νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο και
- η υποβολή της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας (και όχι η ημερομηνία σύνταξης τυχόν συμφωνητικού μίσθωσης) έγινε από την 9η Νοεμβρίου 2015 και έπειτα.

Συνεπώς, η ως άνω υποχρέωση δεν υφίσταται:
- σε περίπτωση ανανέωσης ή παράτασης της σύμβασης μίσθωσης καθώς για το ίδιο ακίνητο εξακολουθεί να είναι ίδιος ο μισθωτής,
- όταν, για οποιοδήποτε λόγο, γίνει μεταβίβαση της σύμβασης μίσθωσης (π.χ. σε περίπτωση μετασχηματισμού επιχειρήσεων).

Επισημαίνεται ότι, οι υπόχρεοι οφείλουν σε διάστημα τεσσάρων (4) μηνών από την ημερομηνία έκδοσης της παρούσας να εκδώσουν (εφόσον δεν έχουν ήδη εκδώσει) και να συμπληρώσουν τα στοιχεία του ΠΕΑ στα σχετικά πεδία της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας.

Τέλος, σε μισθωμένες κτιριακές μονάδες με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια μικρότερη από πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50τ.μ.), για τις οποίες η έκδοση ΠΕΑ κατέστη υποχρεωτική από 01.01.2016, δεν υφίσταται υποχρέωση ύπαρξης ισχύοντος ΠΕΑ και καταχώρησης των στοιχείων του στην ηλεκτρονική εφαρμογή της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας εφόσον:
- η ημερομηνία σύνταξης του έγγραφου συμφωνητικού μίσθωσης, όπως αυτή καταχωρείται στο πεδίο "Ημερομηνία σύνταξης συμφωνητικού" της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας, είναι προγενέστερη της 1ης Ιανουαρίου 2016 ή
- η ημερομηνία υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας, είναι προγενέστερη της 1ης Ιανουαρίου 2016, σε περίπτωση που δεν έχει συνταχθεί ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης.

Ο Γενικός Γραμματέας Ενέργειας και Ορυκτών Πρώτων Υλών
Μιχαήλ Βερροιόπουλος "

Ελληνική κτηματαγορά: από το 2018 θα υπάρξουν κάποια σημάδια σταθεροποίησης.



Παγκόσμιο ρεκόρ διατήρησης της κρίσης θα καταγράψει η ελληνική κτηματαγορά, αν επιβεβαιωθούν οι αναλύσεις εκτιμητών και ειδικών για συνέχισης της βουτιάς στις τιμές και τη ζήτηση την επόμενη διετία.

Οπως δείχνουν τα στοιχεία, κι ενώ η αγορά ακινήτων έχει μπει στον όγδοο έτος της κρίσης, φως στο τούνελ θα προκύψει έπειτα από δύο χρόνια, δηλαδή από το 2018 και μετά θα αρχίσει να σταθεροποιείται η κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι η κτηματαγορά θα «γράψει» δέκα ολόκληρα χρόνια συνεχούς πτώσης των τιμών, πλήρους απαξίωσης της περιουσίας των Ελλήνων, αλλά και τεράστιας απώλειας σε έσοδα για το κράτος αλλά και σε ανεργία.

Δύο έρευνες που παρουσιάστηκαν στο πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, από την Eurobank Property Services και από την Εθνική Τράπεζα, επιβεβαιώνουν το γεγονός ότι ούτε και το 2016 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης, αντιθέτως θα καταγραφεί νέα μείωση τιμών. Μάλιστα, οι αναλυτές πιστεύουν ότι θα συνεχιστεί η «κατηφόρα» και το 2017 και μόνο από το 2018 θα υπάρξουν κάποια σημάδια σταθεροποίησης.

Σωρρευτική πτώση

Σύμφωνα με την Eurobank Property Services, η σωρευτική πτώση στα οικιστικά ακίνητα από το 2017 μέχρι και τα τέλη του 2015, έφτασε το 38,2%. Ωστόσο για την τριετία 2016- 2018 η πτώση στις τιμές των κατοικιών θα διαμορφωθεί στο 6,7%, με το μεγαλύτερο ποσοστό της μείωσης των τιμών να εκτιμάται για φέτος και να αντιστοιχεί σε ένα 3,3%, για το 2017 το αντίστοιχο ποσοστό θα φθάσει το 3,1%, ενώ σταθεροποιητικά, με οριακή πτώση της τάξεως του 0,3%, εκτιμάται ότι θα κινηθεί η αγορά το 2018. Αλλά και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων η καταστροφή είναι μεγάλη, καθώς η σωρευτική πτώση φτάνει το 47,48% από το 2007 μέχρι σήμερα (42,78% στα γραφεία και 50,79% στα καταστήματα).

Με βάση τα στοιχεία όπως παρουσιάστηκαν οι βασικές αιτίες για τη διάλυση της αγοράς ακινήτων είναι:
-η έλλειψη ρευστότητας
-τα capital controls
-η αβεβαιότητα στην οικονομία
-το μεγάλο απόθεμα
-τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια
-η απελευθέρωση των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας
-η είσοδος ξένων funds στην Ελλάδα

Όλα αυτά δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο για την αγορά. Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να απέχουν από την αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας και την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι και η τρέχουσα χρονιά θα είναι ένα ακόμη «χαμένο» έτος όσον αφορά την κτηματαγορά.

Οπως τονίζεται, η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας, καθιστά την «αγορά ακινήτου» υπόθεση που αφορά «λίγους».

H έρευνα της Pricewaterhouse­Coo­pers (PwC) στο «Emer­ging Trends in Real Estate 2016», εμφανίζει την Αθήνα με επιδόσεις και προοπτικές εμπόλεμης ζώνης.

Η μοναδική πόλη

Είναι χαρακτηριστικό ότι πρόκειται για τη μοναδική από τις 28 ευρωπαϊκές πόλεις που σε διάστημα ενός χρόνου διολίσθησε κατά 22 θέσεις (από την 5η στην 23η θέση) στην πανευρωπαϊκή κατάταξη της PwC για τις επενδυτικές προοπτικές στο ευρωπαϊκό real estate.

Οπως ανέφερε το στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας, Ι. Γορδίος, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, το κυρίαρχο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς είναι απεριόριστη προσφορά και πολύ ισχνή ζήτηση. Στην πράξη η αγορά δεν λειτουργεί, η πτώση των τιμών συνοδεύεται από πτώση της ζήτησης.

Η ύφεση στην ελληνική οικονομία που δεν έκλεισε τον κύκλο της επηρέασε αρνητικά την αγορά ακινήτων τη χρονιά που πέρασε σύμφωνα με την Εθνική. Πρόσφατα ανακοινώθηκε ότι το ΑΕΠ το 2015 κατέγραψε πτώση της τάξης του 0,70%.

Συνολικά από την αρχή της κρίσης έχει καταγραφεί πτώση του ΑΕΠ πάνω από 25%.

Η φορολογική πολιτική γύρω από τα ακίνητα, παρά τις ελπίδες που δημιουργήθηκαν δεν άλλαξε. Ο Ν. 4223/2013 (ΕΝΦΙΑ) παραμένει σε ισχύ. Η μικρή μείωση των αντικειμενικών αξιών που αποφασίστηκε δεν την επηρεάζει σημαντικά.

Υπήρξε περαιτέρω μείωση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών.

Η ανεργία παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα.

Αυξήθηκε η προσφορά προς πώληση παλαιών κατοικιών (οι λόγοι: υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση, ανάγκες ρευστότητας λόγω κρίσης, μη δυνατότητα ενοικίασης τους).

Το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα. Η ανέγερση νέων κατοικιών για εμπορικούς σκοπούς έχει πρακτικά σταματήσει: Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2015 (Δεκ 14?Νοε 15) οι άδειες που εκδόθηκαν έχουν συνολικό εμβαδό 2.417.300 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 350.500 τ.μ. στην Αττική, μειωμένες σε σχέση με το 2015 κατά 4,4% και 21,2% αντίστοιχα.

Αντίστοιχα το 2005 που υπήρξε η μέγιστη οικοδομική δραστηριότητα ήταν συνολικού εμβαδού 29.056.000 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 8.550.000 τ.μ. στην Αττική.

Ποσοστιαία η πτώση σε σχέση με το 2005 είναι 91,7% σε επίπεδο χώρας και 95,9% στην Αττική.

Οι αγοραπωλησίες το 2015 κινήθηκαν σε πολύ χαμηλά επίπεδα

Ασφαλή στατιστικά στοιχεία δεν υπάρχουν. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δεν αφορούν αγοραπωλησίες, αλλά εκτιμήσεις ακινήτων για τραπεζικούς σκοπούς.
Έχει καταγραφεί ότι πολλές μεταβιβάσεις πραγματοποιούνται χωρίς τραπεζικό δανεισμό.

Πρόσφατη ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών αναφέρει ότι το 2015 υπήρξαν 86.075 βεβαιώσεις φόρου μεταβιβάσεων, που όμως περιλαμβάνουν και τις γονικές παροχές.
Με βάση έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αγοραπωλησίες εκτιμάται ότι κυμαίνονται μεταξύ 10.000 - 15.000.

Η καταγραφείσα πτώση της αγοραίας αξίας των οικιστικών ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδος (ανακοίνωση 15.02.2015) ανέρχεται στο 5,4% και αναλύεται σε 5,5% για τις κατοικίες πενταετίας και σε 4,7% για παλαιότερες της πενταετίας κατοικίες.

Η καταγραφείσα πτώση από το 2008 είναι της τάξης του 40%.

Η μεσοσταθμική πτώση από την αρχή της κρίσης στην αγορά κατοικίας όπως την καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος αφορά κυρίως τις δύο πρώτες κατηγορίες (κατοικίες μετά το 1985).

Στην κατηγορία 3 (κατοικίες προ του 1985) η πτώση είναι μεγαλύτερη και σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνά το 50%.

Οι περισσότερες πράξεις στην κατηγορία αυτή πραγματοποιούνται χωρίς μεσολάβηση τραπεζών. Μεγαλύτερη πτώση επίσης παρατηρείται στις πολυτελείς μεγάλου μεγέθους κατοικίες.

Σε αρκετές περιπτώσεις για νεόδμητα ακίνητα η αγοραία αξία δεν είναι «δίκαιη», με την έννοια ότι δεν καλύπτει το κόστος παραγωγής.

Για λίγους
Η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας, καθιστά την «αγορά ακινήτου» υπόθεση που αφορά «λίγους».

Βουτιά
Η Αθήνα είναι η μοναδική από τις 28 ευρωπαϊκές πόλεις που σε διάστημα ενός χρόνου διολίσθησε κατά 22 θέσεις (από την 5η στην 23η θέση) στην πανευρωπαϊκή κατάταξη της PwC για τις επενδυτικές προοπτικές στο ευρωπαϊκό real estate.

Οι συνθήκες
Η ύφεση στην ελληνική οικονομία που δεν έκλεισε τον κύκλο της επηρέασε αρνητικά την αγορά ακινήτων τη χρονιά που πέρασε σύμφωνα με την Εθνική. Πρόσφατα ανακοινώθηκε ότι το ΑΕΠ το 2015 κατέγραψε πτώση της τάξης του 0,70%. Συνολικά από την αρχή της κρίσης έχει καταγραφεί πτώση του ΑΕΠ πάνω από 25%. Η φορολογική πολιτική γύρω από τα ακίνητα, παρά τις ελπίδες που δημιουργήθηκαν δεν άλλαξε.

Τρίτη, 26 Ιανουαρίου 2016

Υπογράφηκε η απόφαση για τις αντικειμενικές.




Υπογράφηκε την Τρίτη η Υπουργική Απόφαση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, σύμφωνα με ανακοίνωση του Υπουργείου Οικονομικών.Οπως υποστηρίζει το υπουργείο, δεν προβλέπονται αυξήσεις σε καμία περίπτωση, ενώ αντίθετα προωθήθηκαν μειώσεις που κινούνται από 5 έως 19%.

Οπως αναφέρεται στη σχετική ανακοίνωση, το υπουργείο:

1) Εφαρμόζει την απόφαση του ΣτΕ περί αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με αναδρομική ισχύ από τις 21.5.2015, σε σύντομο χρονικό διάστημα από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης.

2) Εφαρμόζει τις νομοθετικές αποφάσεις, που έχουν ψηφιστεί από το 2007, και καμία από τις προηγούμενες κυβερνήσεις δεν είχε προχωρήσει σε εφαρμογή τους.

3) Διαψεύδει τις Κασσάνδρες, οι οποίες έσπευσαν να παραπληροφορήσουν για «αυξήσεις και νέα φορολογική επιβάρυνση των πολιτών», χωρίς να έχουν δει καν τις προτάσεις των αρμόδιων επιτροπών.

4) Επιβεβαιώνει τις δεσμεύσεις περί καμίας αύξησης στις αντικειμενικές αξίες, εκ μέρους της κυβέρνησης. Στις εννέα κλίμακες διαδοχικών ομάδων τιμών ζώνης που δημιουργούνται και αφορούν όλη την επικράτεια, στις ισχύουσες τιμές από 400-650 ευρώ, οι τιμές παραμένουν αμετάβλητες, όπως και στις τιμές από 4.050-8.800 ευρώ. Σε όλες τις άλλες ομάδες τιμών ζώνης έχουμε μείωση των ισχυουσών τιμών από 5-19%.

5) Παρά τις εισηγήσεις για αύξηση των τιμών αντικειμενικής αξίας (σε μερικές ζώνες), η πολιτική βούληση ήταν ξεκάθαρη και σταθερή για καμία αύξηση στις τιμές των αντικειμενικών αξιών.

Απρόβλεπτη χρονιά το 2016 για την ελληνική κτηματαγορά.



Σειρά προκλήσεων και δυσκολιών θα κληθεί να αντιμετωπίσει η αγορά ακινήτων της χώρας προκειμένου να ανακάμψει, με τους ειδικούς του κλάδου να αποφεύγουν να προβούν σε προβλέψεις για την πορεία του τομέα τους για το 2016, έχοντας αποτύχει –λόγω των συνεχών απρόβλεπτων εξελίξεων στην οικονομία και στην πολιτική σκηνή της χώρας τα τελευταία χρόνια– σε αντίστοιχες προσπάθειες του παρελθόντος.

Παρ' όλα αυτά, το νέο έτος αναμένεται να επιφέρει και κάποιες σημαντικές διαφοροποιήσεις, αρχής γενομένης από την άρση της προστασίας μερίδας δανειοληπτών απέναντι στους πλειστηριασμούς, γεγονός το οποίο, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, γενικό διευθυντή της Δανός & Συνεργάτες/BNP Paribas Real Estate, μπορεί ίσως να ωθήσει τους ιδιοκτήτες να πωλήσουν τα ακίνητά τους.

Κατά τον ίδιο, «η επιλογή πολλών νοικοκυριών να μην εξυπηρετούν τα δάνειά τους, ακόμα κι αν είχαν τη δυνατότητα, και η ανυπαρξία πίεσης να πουλήσουν το ακίνητό τους δεν βοηθούσε τη στήριξη της όποιας ζήτησης στην αγορά κατοικίας. Οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για την άρση των πλειστηριασμών, αλλά και ο εξορθολογισμός στην αντιμετώπιση των "κόκκινων" δανείων, μέσω της τεχνογνωσίας που θα προσφέρουν οι εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες θα αναλάβουν, θα αλλάξει σίγουρα τη συγκεκριμένη αγορά», τονίζει ο κ. Παρασκευόπουλος.

Αναλύοντας την πορεία της αγοράς κατοικίας, επισημαίνει ότι το 2015 συνεχίστηκε η πτωτική πορεία των τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο σε σχέση με προηγούμενες χρονιές. Ενας από τους λόγους που η εν λόγω αγορά αδυνατεί να ανακάμψει είναι και η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού, καθώς, όπως αναφέρει ο κ. Παρασκευόπουλος, «πουθενά στον κόσμο δεν λειτουργεί η αγορά κατοικίας (και όχι μόνο) χωρίς την υποστήριξη τραπεζικού δανεισμού, ο οποίος βέβαια θα πρέπει να κινείται σε λογικά πλαίσια και όχι στις υπερβολές του παρελθόντος». Σημαντικός παράγοντας ανάσχεσης της όποιας δυνατότητας ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας είναι και το γεγονός ότι πολλά ακίνητα είναι δανεισμένα σε υψηλές αξίες, με αποτέλεσμα ακόμα κι αν θέλουν οι ιδιοκτήτες να τα πουλήσουν, να μην είναι σε θέση να το πράξουν, καθώς οι τράπεζες δεν δίνουν τη συγκατάθεσή τους για κάτι τέτοιο, μιας και θα απαιτούσε «κούρεμα» του δανείου που έχει χρηματοδοτήσει την αρχική αγορά του εκάστοτε ακινήτου.

Σύμφωνα με τον κ. Παρασκευόπουλο, αρνητικά επιδρά επίσης η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική, καθώς η υπέρμετρη κι εν πολλοίς άδικη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων δεν δημιουργεί ελκυστικό προϊόν προς αγορά. Επιπλέον, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης σημαίνει ότι δεν υπάρχει η έντονη ανάγκη για αλλαγή στη στέγαση των νοικοκυριών.

Πάντως, παρότι η κατάσταση εξακολουθεί να παραμένει ρευστή αναφορικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων, καταγράφεται αναθέρμανση του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε δύο βασικούς τομείς της αγοράς, μια τάση μάλιστα που θα συνεχιστεί και φέτος. Ο λόγος, για τα ακίνητα εισοδήματος (επαγγελματικά κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα και αποθηκευτικές εγκαταστάσεις), όπου οι αποδόσεις έχουν παραμείνει, σε γενικές γραμμές, σταθερές, και τα ξενοδοχεία και λοιπά τουριστικά ακίνητα. Ιδίως όμως για την τελευταία περίπτωση, θα πρέπει να τηρηθεί στάση αναμονής έως ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο με τις ρυθμίσεις των «κόκκινων» δανείων, αλλά και το πώς θα αντιμετωπίσουν οι τράπεζες τους υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων.

Ειδικά όσον αφορά τα ξενοδοχεία και τον κλάδο της τουριστικής κατοικίας, ο κ. Παρασκευόπουλος επισημαίνει ότι ναι μεν η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση για ξενοδοχειακές μονάδες, αλλά αυτή, προς το παρόν, δεν έχει μετουσιωθεί σε συγκεκριμένες συναλλαγές. Αυτή η απραξία αποδίδεται στον υψηλό δανεισμό των τουριστικών επιχειρήσεων και την αδυναμία εξεύρεσης λύσης από την πλευρά των τραπεζών. Σύμφωνα με τον ίδιο, σημαντικό ρόλο για την πορεία της εν λόγω αγοράς θα διαδραματίσει όχι μόνο η αντιμετώπιση των υπερχρεωμένων ξενοδόχων, αλλά και η ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων που χειρίζεται το ΤΑΙΠΕΔ, όπως ο Αστέρας Βουλιαγμένης, η Κασσιόπη και το Παλιούρι στη Χαλκιδική.

«Η αγορά των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, ως η μόνη αγορά στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρον για ανάπτυξη ακινήτων, θα δώσει και αυτή τον δικό της τόνο, προσδοκώντας στη συνολική ανάπλαση περιοχών και στη δημιουργία ενός πιο advanced τουριστικού προϊόντος. Το μεγάλο στοίχημα στη συγκεκριμένη προσπάθεια ιδιωτικών αναπτύξεων σε τουριστικές περιοχές είναι πώς θα λειτουργήσουν στην πράξη τα νέα εργαλεία του ΕΣΧΑΔΑ και του ΕΣΧΑΣΕ, καθώς και η διαδικασία του fast track. Σε περίπτωση θετικών εξελίξεων και απομάκρυνσης του κινδύνου πισωγυρισμάτων (π.χ. με κάποια αλλαγή στη μέχρι σήμερα αντιμετώπιση των παραπάνω θεμάτων), είναι σίγουρο πως θα υπάρξουν σημαντικές επενδύσεις», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Παρασκευόπουλος.

Αναμφίβολα πάντως, για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι απαραίτητη προϋπόθεση η επανεκκίνηση της λειτουργίας του τραπεζικού συστήματος, καθώς η ανακεφαλαιοποίηση δεν είναι αρκετή και χρειάζεται η επιστροφή των διαφυγόντων καταθέσεων, αλλά και η επιστροφή των ίδιων των τραπεζών σε πραγματική κερδοφορία.

Τι πληρώνουν οι ιδιώτες στο δημόσιο για την απόκτηση κατοικίας.



Τουλάχιστον το 20% του κόστους απόκτησης κατοικίας για έναν ιδιώτη καταλήγει στα ταμεία του κράτους μέσω ΦΠΑ, φορολογίας εισοδήματος και ασφαλιστικών εισφορών.

Με άλλα λόγια, το ένα πέμπτο του κεφαλαίου που διαθέτουμε για την απόκτηση σπιτιού πάει στο Δημόσιο και τα υπόλοιπα 4 στην αγορά. Στους υπολογισμούς που παρουσιάζει σήμερα η «Ν» και έγιναν με τη βοήθεια του Φρίξου Στ. Σακελλάρη, διαχειριστή και εκτιμητή ακίνητης περιουσίας, MRICS, της εταιρείας Premium Property Operations δεν συνυπολογίζονται οι εισφορές που καταβάλλει ο κατασκευαστής για τους εργαζομένους του (εκτός των υποχρεωτικών) και οι φόροι που αυτοί καταβάλλουν, γεγονός που σημαίνει ότι τα ποσά που καταλήγουν στο κράτος ξεπερνούν τελικά το 20% της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Όπως προκύπτει ειδικότερα από τα σενάρια που περιγράφονται στην περίπτωση αγοράς οικοπέδου και στη συνέχεια οικοδόμησης κατοικίας (ένα τυπικό παράδειγμα), το κόστος για τον ιδιώτη φθάνει στα 245.681 ευρώ, εκ των οποίων τα 45.916 ευρώ καταλήγουν στο Δημόσιο, δηλαδή ποσοστό 18,7%. Σε περίπτωση που πρόκειται για πρώτη κατοικία το αντίστοιχο ποσοστό είναι λίγο χαμηλότερο (17,8%) γιατί δεν υπάρχει ο φόρος μεταβίβασης του οικοπέδου.

Στο σενάριο της αγοράς νεόδμητου διαμερίσματος με άδεια μετά την 1/1/2006 το Δημόσιο παίρνει το 19,1% του συνολικού ποσού που καταβάλλει ο ιδιώτης, 5,4% πάει στο κράτος όταν το διαμέρισμα έχει άδεια πριν από 1/1/2006 ή είναι μεταχειρισμένο με άδεια μετά την 1/1/2006 και2,7% σε περίπτωση που πρόκειται για πρώτη κατοικία.

- Σενάριο Α: Αγορά οικοπέδου και δόμηση κατοικίας

Στους υπολογισμούς γίνεται η παραδοχή πως ο αγοραστής αγοράζει ένα οικόπεδο εντός σχεδίου που να μπορεί να δομήσει 130 τ.μ. κατοικίας. Σε αρκετές πλέον περιοχές του λεκανοπεδίου το οικόπεδο αυτό πρέπει να έχει επιφάνεια τουλάχιστον 325 τ.μ. (συντελεστής δόμησης 0,4) ή 217 τ.μ. για συντελεστή δόμησης 0,6 (πλέον συνήθης περίπτωση).

Επιλέγεται η 2η περίπτωση με ένα οικόπεδο π.χ. στο Πάτημα Χαλανδρίου που έχει κόστος αγοράς περί τα 85.000 ευρώ.

Με την αγορά του οικοπέδου κατασκευάζεται ένα κτήριο κατοικίας επιφάνειας 130 τ.μ., με όλα τα αντίστοιχα επιμέρους κόστη, λαμβάνοντας όμως ο αγοραστής ένα 20ετές δάνειο για την ολοκλήρωση του.

Η γενική αρχή που ακολουθείται στην εκτίμηση εσόδων του κράτους (ΦΠΑ, Φόρος Εισοδήματος, Ασφαλιστικές Εισφορές, Κτηματολόγιο, TEE, κ.λπ.) είναι πως ο ΦΠΑ υπολογίζεται πως αποδίδεται εξ ολοκλήρου στο κράτος από την αγορά και κατασκευή του κτιρίου per se, ενώ σε ό,τι αφορά τον Φόρο Εισοδήματος, θεωρούμε πως λόγω των φοροελαφρύνσεων κυμαίνεται ανάλογα την κατηγορία σε επίπεδα από 5% (για κατασκευή) μέχρι 15% (σε καθαρές υπηρεσίες).

Η αγορά του οικοπέδου ως διαδικασία περιλαμβάνει την εκτίμησή του από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή μετά από υπόδειξή του από έναν μεσίτη, τη σύνταξη ενός τοπογραφικού από έναν τοπογράφο μηχανικό, την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα νιε τον Ν. 4178/2013, τον έλεγχο τίτλων από δικηγόρο και τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από συμβολαιογράφο, αφού έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη μεταγραφής.

Στο σενάριο προβλέπεται και ο δανεισμός του αγοραστή για την ανοικοδόμηση του κτίσματος.

Ο μεσίτης θα πάρει επί της τιμής αγοράς το 2% πλέον ΦΠΑ, ο εκτιμητής βάσει αγοράς 250 ευρώ, ο μηχανικός για τη βεβαίωση 100 ευρώ, ο τοπογράφος 600 ευρώ, ο δικηγόρος 500 ευρώ, ο συμβολαιογράφος στο 0,8% επί της αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μεταγραφής 660 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Στην περίπτωση δανεισμού, συνυπολογίζονται ως έξοδα τα έξοδα φακέλου στα 1.500 ευρώ και τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης στο κτηματολόγιο στα 1.780 ευρώ για δανεισμό 200.000 ευρώ.

Για την ανέγερση ενός μέσου σύγχρονου κτηρίου κατοικίας 130 τ.μ., απαιτείται κόστος 800 ευρώ/τμ. πλέον ΦΠΑ 184 ευρώ/τ.μ. (23%) για υλικά και υπηρεσίες.

Επίσης, προστίθενται τα κόστη οικοδομικής άδειας και οι ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ.

Τα μεγέθη είναι 104.000 ευρώ ως κόστος υλικών και υπηρεσιών, 13.000 περίπου το κόστος οικοδομικής άδειας και 5.000 ευρώ περίπου για τις εργοδοτικές εισφορές (το υποχρεωτικό).

Για το διάστημα της ιδιόχρησης της κατοικίας από τον αγοραστή υπάρχει η υποχρέωση της καταβολής του ΕΝΦΙΑ ετησίως με κόστος 740 ευρώ, την καταβολή κάθε 14 χρόνια του κόστους για την έκδοση πιστοποιητικού ηλεκτρολόγου και το μικρό κόστος της εισφοράς του Ν. 128/75 (0,12%) στα 240 ευρώ συνολικά.

- Σενάριο Β: Αγορά διαμερίσματος

Στους υπολογισμούς γίνεται η παραδοχή πως ο αγοραστής αγοράζει ένα διαμέρισμα 130 τ.μ. κατοικίας. Ο αγοραστής λαμβάνει ένα 20ετές δάνειο για την αγορά του. Η γενική αρχή που ακολουθείται στην εκτίμηση εσόδων του κράτους (ΦΠΑ, Φόρος Εισοδήματος, Ασφαλιστικές Εισφορές, Κτηματολόγιο, TEE, κ.λπ.) είναι πως ο ΦΠΑ αποδίδεται εξ ολοκλήρου στο κράτος από την αγορά του διαμερίσματος per se, ενώ σε ό,τι αφορά τον φόρο εισοδήματος των παραγωγικών συντελεστών, θεωρούμε πως λόγω των φοροελαφρύνσεων είναι 15% (σε καθαρές υπηρεσίες).

Η αγορά του διαμερίσματος ως διαδικασία περιλαμβάνει την εκτίμησή του από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή έπειτα από υπόδειξή του από έναν μεσίτη, την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα με το Ν. 4178/2013, τον έλεγχο τίτλων από δικηγόρο και τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από συμβολαιογράφο, αφού έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη μεταγραφής.

Στο σενάριο προβλέπεται και ο δανεισμός του αγοραστά στο 100% της αξίας. Ο μεσίτης θα πάρει επί της τιμής αγοράς το 2% πλέον ΦΠΑ, ο εκτιμητής βάσει της επικρατούσας αγοράς 250 ευρώ, ο μηχανικός για τη βεβαίωση 150 ευρώ, ο δικηγόρος 500 ευρώ, ο συμβολαιογράφος αμοιβή στο 0,8% επί της αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μεταγραφής 950 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας εφόσον πρόκειται για ακίνητο με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί προ της 1/1/2006 ή εφόσον το ακίνητο μεταπωλείται σε περίπτωση που η άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1/1/2006. Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κατασκευαστεί μετά το 2006 και πωλείται για πρώτη φορά από τον κατασκευαστή, υπάρχει υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ της τάξης του 23%.

Εφόσον το διαμέρισμα αφορά σε Α' κατοικία, τότε δεν υπάρχει φόρος μεταβίβασης για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Στην περίπτωση δανεισμού, συνυπολογίζονται ως έξοδα τα έξοδα φακέλου στα 1.500 ευρώ και τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης στο κτηματολόγιο στα 1.430 ευρώ για δανεισμό 160.000 ευρώ.

Πλειστηριασμοί ακόμα και για την 1η κατοικία για τους κακοπληρωτές.



Τελεσίγραφα σε περισσότερους από 30.000 στρατηγικά κακοπληρωτές δανειολήπτες στέλνουν οι τράπεζες με σαφέστατο μήνυμα: «Πληρώστε τα δάνεια σας, διαφορετικά θα λάβετε ειδοποιητήριο πλειστηριασμού» ακόμη και για την πρώτη κατοικία.

Ήδη οι τράπεζες, όπως αναφέρουν πηγές στο «Εθνος», έχουν εντοπίσει περισσότερους από 30.000 στρατηγικά κακοπληρωτές, ενώ οι διασταυρώσεις στοιχείων συνεχίζονται και δεν αποκλείεται ο αριθμός να είναι μεγαλύτερος. Σύμφωνα δε με εκτιμήσεις, αντιμέτωποι με πλειστηριασμό θα βρεθούν αρχικά περί τους 10.000 δανειολήπτες, που έχουν μεγάλα ακίνητα στην κατοχή τους και οι οποίοι αν και μπορούν συστηματικά αποφεύγουν να ρυθμιστούν καινά πληρώσουν.

Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πληροφορίες του «Εθνους» η κυβέρνηση στις διαπραγματεύσεις με τους δανειστές για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων επιδιώκει να προστατεύσει για τουλάχιστον τρία χρόνια τη μεταβίβαση σε funds όσων έχουν με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης την κύρια κατοικία.

Ο κύριος όγκος των αυθαιρέτων εκκρεμούν ακόμα να τακτοποιηθούν.



Με πρωτοβουλία του βουλευτή Ηρακλείου του ΣΥΡΙΖΑ Νίκου Ηγουμενίδη πραγματοποιήθηκε χθες Δευτέρα στην αίθουσα του Περιφερειακού Συμβουλίου της Κρήτης ευρεία σύσκεψη με αντικείμενο την άμεση αντιμετώπιση του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης.
Στη συνάντηση συμμετείχαν από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, ο Περιφερειάρχης Κρήτης Σταύρος Αρναουτάκης, οι δήμαρχοι του Νομού Ηρακλείου Αρχανών-Αστερουσίων Μανώλης Κοκοσάλης, Βιάννου Παύλος Μπαριτάκης, Μαλεβιζίου Κώστας Μαμουλάκης, Φαιστού Γιώργος Αρμουτάκης και Χερσονήσου Γιάννης Μαστοράκης, ο Αντιδήμαρχος Δήμου Ηρακλείου και εκπρόσωποι των Δήμων Γόρτυνας και Μινώα-Πεδιάδας. Στη σύσκεψη συμμετείχαν επίσης ο Πρόεδρος και μέλη του ΤΕΕ–Τμήματος Ανατολικής Αττικής, οι εκπρόσωποι των Συλλόγων Οικιστών, καθώς και εκπρόσωποι από το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Κρήτης και τον Εμπορικό Σύλλογο Γαζίου.
Κατά την εισήγηση του, ο Νίκος Ηγουμενίδης ανέφερε ότι πρόκειται για πρόβλημα πρώτα απ’ όλα και κυρίως πολιτικό, το οποίο κατ’ επέκταση απαιτεί πολιτική λύση, και ότι η ανεπάρκεια διαχρονικά της Ελληνικής Πολιτείας στην έγκαιρη διάγνωση και αντιμετώπιση του προβλήματος αξιοποιήθηκε από όσους το δημιούργησαν στην αναζήτηση εκλογικής πελατείας μέσω της «πολιτικής ομηρίας» των ιδιοκτητών αυθαιρέτων στις φρούδες υποσχέσεις νομιμοποίησης. Από στοιχεία του ΤΕΕ που παρουσίασε ο βουλευτής, προκύπτει ότι στις πόλεις Ηρακλείου και Γαζίου έχει υποβάλει δήλωση τακτοποίησης αυθαιρέτου ποσοστό μικρότερο του 10% και ότι σε κάθε περίπτωση προκύπτει ότι τουλάχιστον ένα εκατομμύριο κτίσματα (ο κύριος όγκος των αυθαιρέτων δηλαδή) εκκρεμούν να τακτοποιηθούν.

Μεταξύ των θέσεων που διατύπωσε, συγκαταλέγεται η παράταση μετά την 8η Φεβρουαρίου, ημερομηνία λήξης της προθεσμίας για την τακτοποίηση, για να ολοκληρωθεί η διαβούλευση που απαιτείται και να προετοιμαστεί η νέα νομοθετική παρέμβαση της κυβέρνησης, ο εξορθολογισμός, με την δραστική μείωση, των προστίμων όλων των κατηγοριών (κατοικίες, επαγγελματικοί χώροι, αγροτικές αποθήκες κλπ), και η χρηματοδότηση των σχεδίων πόλεως και παρεμβάσεις στις «αυθαιρετουπόλεις» με το 30% των πόρων που θα προκύψουν από την ρύθμιση. Κατέθεσε προτάσεις για την αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας, την απλοποίηση και επίσπευση των διαδικασιών για την επέκταση των σχεδίων πόλης, για να μπει τέλος στην αναπαραγωγή και διαιώνιση του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης.

Ο βουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ επεσήμανε την ανάγκη για ανάδειξη της πανελλαδικής διάστασης του προβλήματος σε συνεργασία με άλλους βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ, καθώς και την ευρύτερη δυνατή συσπείρωση των Ηρακλειωτών, με την προσπάθεια για κοινή δράση, με τους βουλευτές και τους εκπροσώπους όλων των κομμάτων στο Ηράκλειο, ενώ υπογράμμισε ότι πολιτική με αριστερό αποτύπωμα και κοινωνικό πρόσημο είναι η άρση της πολιτικής ομηρίας των ιδιοκτητών αυθαιρέτων και η άρση των πολιτικών επιλογών που οδηγούν στην κατασκευή αυθαιρέτων κτισμάτων.

Στα πλαίσια της σύσκεψης αναδείχθηκαν σημαντικές πτυχές του ζητήματος και μέσα από γόνιμο διάλογο υπήρξε ανταλλαγή απόψεων, προτάσεων και σκέψεων όλων των φορέων του Νομού με στόχο την διαμόρφωση ενιαίας θέσης και την οριστική επίλυση του προβλήματος της τακτοποίησης των αυθαιρέτων.

ΜΕ ΠΛΗΘΥΣΜΟ ΚΑΤΩ ΑΠΟ 2.000 ΚΑΤΟΙΚΟΥΣ - Ανατροπή: Αλλάζουν οι όροι δόμησης σε 13.000 οικισμούς.



Δομικές αλλαγές στους όρους δόμησης 13.000 περίπου μικρών οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο έχει λάβει ήδη τις πρώτες 23 μελέτες που βρίσκονται σε διαβούλευση με τους τοπικούς φορείς έως το τέλος Μαρτίου.

Όπως προκύπτει από την σημερινή συνάντηση εργασίας με φορείς αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών, οι κανόνες που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με προεδρικό διάταγμα του 1982 και μετά δεν μπορούν να συνεχίσουν να ισχύουν δεδομένου ότι δημιουργούν απλά αντίγραφα, τα οποία με την πάροδο των χρόνων ουσιαστικά θα ακυρώσουν τον παραδοσιακό τους χαρακτήρα.

Η πρόταση, σύμφωνα με τον καθηγητή του ΕΜΠ και συντονιστή του προγράμματος, Βασίλη Γκανιάτσα, είναι αφού ολοκληρωθεί το δεύτερο κύμα μελετών για τους υπόλοιπους οικισμούς της χώρας (απομένουν άλλες 28 και εξαιρούνται η Αττική και η Θεσσαλονίκη), να υπάρξει ένας νέος νόμος, ο οποίος θα καταργεί όλα τα Π.Δ. και θα ορίζει γενικούς όρους. Ωστόσο θα συμπεριλάβει εξειδικευμένα σχέδια ανά Περιφέρεια, τα οποία θα λαμβάνουν υπόψη τους τη φυσιογνωμία των οικισμών, την ιστορική τους ταυτότητα, την αρχιτεκτονική έκφραση αλλά και τη δυναμική του καθενός, καθώς επίσης και το αν αυτός κατοικείται ή έχει εγκαταλειφθεί.

Μέχρι τώρα έχουν ολοκληρωθεί οι μελέτες για οικισμούς σε 23 περιοχές μεταξύ των οποίων τα Δωδεκάνησα, η Μεσσηνία, τα Τρίκαλα, η Καρδίτσα, η Ημαθία, η Μαγνησία και η Αχαία. Από τα στοιχεία που έχουν προκύψει θα δημιουργηθεί, σύμφωνα με τη γενική γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού, Ρένα Κλαμπατσέα, ένα μητρώο των οικισμών στην Ελλάδα, το οποίο θα περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία και τις αναλύσεις γι αυτούς και θα είναι προσβάσιμο σε όλους.

Σήμερα στην Ελλάδα από τους 13.000 οικισμούς που υπάρχουν περί τους 12.000 χαρακτηρίζονται «ουδέτεροι», 850 παραδοσιακοί και περίπου 110 εγκαταλελειμμένοι.

Βάσει των μελετών που έχουν ήδη εκπονηθεί τρεις είναι οι βασικοί λόγοι της καταστροφής των ελληνικών οικισμών: - Η εγκατάλειψη - Η άκριτη μεταφορά αστικών προτύπων. - η αυθαίρετη και βεβιασμένη ανάπτυξή τους βάσει μορφολογικών κανόνων για τουριστική κατανάλωση.

ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΡΧΕΣ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ - Νέο χαράτσι στα ακίνητα - Τι αλλάζει με το ενεργειακό πιστοποιητικό.




Νέο τοπίο διαμορφώνεται στις πωλήσεις και τις εκμισθώσεις ακινήτων, καθώς από την 1η Ιανουαρίου είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακών πιστοποιητικών για όλα τα κτίσματα (κατοικία, μόνιμη και παραθεριστική, γραφεία, εμπορικές χρήσεις, συνάθροιση κοινού, εκπαίδευση, προσωρινή διαμονή, υγεία και κοινωνική πρόνοια κ.λπ.), προκειμένου οι ιδιοκτήτες τους να τα πουλήσουν ή να τα νοικιάσουν.

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) θα πρέπει μάλιστα να αναγράφεται στις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον Τύπο και στο Διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου, ενώ θα πρέπει να επισυνάπτεται και στις συμβολαιογραφικές πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων.

Τα νέα αυτά δεδομένα αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ουσιαστικά δεν θα μπορούν να πουλήσουν ή να νοικιάσουν την περιουσία τους αν δεν έχουν προχωρήσει προηγουμένως σε ενεργειακή επιθεώρηση, από ειδικό επιθεωρητή του ΥΠΕΚΑ, ο οποίος αποτυπώνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου και το κατατάσσει σε ενεργειακή κατηγορία (από Α+ έως Η), προτείνοντας επενδύσεις βελτίωσής του. Το κόστος έκδοσης του ΠΕΑ ξεκινά από τα 150 ευρώ για διαμερίσματα και φτάνει στα 200 ευρώ όταν πρόκειται για μονοκατοικίες. Ωστόσο τα πρόστιμα που επισείει η μη συμμόρφωση των ιδιοκτητών είναι τσουχτερά, αφού ξεκινούν από 1.000 ευρώ και φτάνουν ακόμη και στα 10.000 ευρώ.

Τι αλλάζει από το 2016
Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά την ενεργειακή απόδοση των ακινήτων τους μεγαλώνουν από το 2016, καθώς:

Σε όλες τις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον Τύπο και στο Διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου που διαθέτει ΠΕΑ απαιτείται η αναγραφή του δείκτη ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) του κτιρίου. Σκοπός είναι να γνωρίζει ο αγοραστής ή ο ενοικιαστής ότι το ακίνητο που τον ενδιαφέρει έχει καταταχθεί σε ενεργειακή βαθμίδα. Υπενθυμίζεται ότι ανάλογα με το πόση ενέργεια καταναλώνει το ακίνητο για να ζεσταθεί ή να κρυώσει επηρεάζεται και η τελική τιμή του.

Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται (πρόβλεψη νόμου του 2013). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι και οι μικρές γκαρσονιέρες πλέον θα πρέπει να ελέγχονται για την ενεργειακή τους απόδοση.

Τα συστήματα θέρμανσης των κτιρίων πρέπει να επιθεωρούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον κάθε πέντε έτη για συστήματα με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος από 20 kW έως και 100 kW και τουλάχιστον κάθε δύο έτη για συστήματα με λέβητες άνω των 100 kW.

Ωστόσο η σημαντικότερη αλλαγή, για την οποία δεν είναι ενήμερη η πλειονότητα των ιδιοκτητών, έχει να κάνει με την υποχρεωτικότητα του πιστοποιητικού σε κάθε αγορά ή μίσθωση ακινήτου. Συγκεκριμένα, στον νέο νόμο 4342/2015, στο άρθρο 58, παράγραφος 3, καθίσταται υποχρεωτική από 1-1-2016 η αναγραφή του ΠΕΑ στην ηλεκτρονική εφαρμογή των στοιχείων των νέων μισθώσεων ακινήτων, ενώ μέχρι τα τέλη του 2015 ήταν προαιρετική.

Σύμφωνα με τον διπλ. μηχανολόγο-ηλεκτρολόγο μηχανικό και ενεργειακό επιθεωρητή Απόστολο Ευθυμιάδη, σε κάθε μίσθωση ακινήτου ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr), διαφορετικά το συμβόλαιο δεν γίνεται δεκτό. Επίσης, κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του πιστοποιητικού.

Το κόστος
Σε ό,τι αφορά το κόστος για την επιθεώρηση, αυτό είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης με τους εξειδικευμένους ενεργειακούς επιθεωρητές, ξεκινά από 1 ευρώ/τ.μ. και κυμαίνεται ανάλογα με την επιφάνεια του ακινήτου.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, το κόστος έκδοσης της «πράσινης ταυτότητας» με δεκαετή ισχύ διαμορφώνεται ως εξής:

• Για ολόκληρη πολυκατοικία: 1,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

• Για τμήμα κτιρίου κατοικίας (διαμέρισμα): 2,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 150 ευρώ).

• Για μονοκατοικία: 1,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

• Για γραφεία έως 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ).

• Για κτιριακούς χώρους πάνω από 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. για τα πρώτα 1.000 τ.μ. και 1,5 ευρώ/τ.μ. για τα υπόλοιπα τ.μ.

• Για ολόκληρα κτίρια κατοικιών: 1,23 ευρώ ανά τ.μ. με ελάχιστο τα 246 ευρώ.

Πληροφορίες για το ενεργειακό πιστοποιητικό και το μητρώο των επιθεωρητών παρέχει το ΥΠΕΚΑ στο τηλ.: 210-9797400 και στην ιστοσελίδα https: www.buildingcert.gr

Πτώση τιμών για τα παλιά κτίρια
Το κτιριακό απόθεμα της χώρας υπολογίζεται σε 7 εκατομμύρια. Από αυτά, τα μισά σχεδόν είναι σχετικά καινούργια σπίτια ή επαγγελματικοί χώροι, των οποίων η ενεργειακή απόδοση είναι ικανοποιητική. Ωστόσο για τα ακίνητα 40 ετών και πάνω υπάρχει τεράστιο πρόβλημα.

Τα περισσότερα θεωρούνται «ενεργειακά σουρωτήρια», ειδικά οι πολυκατοικίες του κέντρου που έχουν εγκαταλειφθεί και απαξιωθεί. Κατά συνέπεια, η υποχρέωση ενεργειακής επιθεώρησης θα τα κατατάξει σε πολύ χαμηλές κατηγορίες, ρίχνοντας ακόμη περισσότερο την αξία τους. Eνα ενεργοβόρο κτίριο ασφαλώς αντιμετωπίζεται διαφορετικά και σίγουρα αρνητικά από αυτόν που θέλει να το χρησιμοποιήσει. Αλλωστε αυτός είναι και ένας λόγος όπου διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας πωλούνται ακόμη και κάτω από 10.000 ευρώ.

«Προσπαθούν να εξαναγκάσουν τους ιδιοκτήτες των παλιών διαμερισμάτων να κάνουν επενδύσεις ανακαίνισης, προκειμένου να γίνουν ανταγωνιστικά απέναντι στις νέες οικοδομές και να μισθώνονται ευκολότερα. Oμως οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τα χρήματα να προχωρήσουν σε επενδύσεις, με αποτέλεσμα περιοχές με παλιά διαμερίσματα. όπως στο Παγκράτι, στην Κυψέλη και στα Πατήσια, να ''γκετοποιούνται''. Τα σπίτια εκεί δεν πωλούνται ούτε νοικιάζονται εύκολα και όταν αυτό συμβεί, τότε η τιμή τους είναι πολύ χαμηλή», υπογραμμίζει ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Ο κ. Παραδιάς θεωρεί πως το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι καθαρά μέτρο εισπρακτικού χαρακτήρα, που δεν οδηγεί πουθενά παρά μόνο στη δυσφήμηση των παλαιών ακινήτων.

«Αυτός που ενδιαφέρεται να νοικιάσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο προσέχει κατ' αρχάς την τιμή και έπειτα τις μετρήσεις του ενεργειακού πιστοποιητή. Ωστόσο ένα πιστοποιητικό χαμηλής κατηγορίας μπορεί να ρίξει την τελική τιμή πώλησης σε ποσοστό 1%», υποστηρίζει ο Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος ΔΣ του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών.

Ενεργειακή αναβάθμιση
Αν κάποιος ιδιοκτήτης θελήσει να αναβαθμίσει το ακίνητό του και να «ανέβει κατηγορία», θα πρέπει πρώτα να προχωρήσει σε ιδιαίτερα κοστοβόρες εργασίες, όπως εξωτερική θερμομόνωση τοίχων, αντικατάσταση κουφωμάτων, αναβάθμιση θερμικών συστημάτων, εφαρμογή ψυχρών υλικών σε δώματα ή ταράτσες κ.ά. Με τις ενέργειες αυτές μπορεί να ανέβει ακόμη και στην κατηγορία Α, ένα κτίριο που πριν είχε πιστοποιηθεί και καταταχθεί στην κατηγορία Η.

Ωστόσο, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) διαμαρτύρεται για την έκδοση των πιστοποιητικών, τονίζοντας ότι εξοικονόμηση ενέργειας επιτυγχάνεται μόνο με την εκτέλεση των απαραίτητων εργασιών για την ενεργειακή αναβάθμισή τους, που απαιτούν σήμερα σοβαρότατες δαπάνες, οι οποίες πρέπει να επιδοτούνται από το κράτος.

«Αφού δεν τυγχάνει καλύτερης φορολόγησης κάποιος που έχει ένα βιοκλιματικό κτίριο, τότε γιατί να επενδύσει κανείς στην εξοικονόμηση ενέργειας. Αν είχε διαμορφωθεί ένα φορολογικό σύστημα που συνέδεε τη φορολογία του ακινήτου με την ενεργειακή του κλάση, τότε η αγορά θα ήταν πολύ διαφορετική», επισημαίνει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών Ελλάδος, Δημήτρης Μπινιάρης.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία υποχρεωτικό είναι το πιστοποιητικό για τις πωλήσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων, τόσο ολοκλήρων όσο και μεμονωμένων ιδιοκτησιών, με εξαίρεση τις αποθήκες και τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Εξαιρούνται:

• Μεταβιβάσεις κτιρίων, στο σύνολό τους ή σε τμήματα αυτών (για ήδη αποπερατωμένα και για τα υπό κατασκευή κτίρια).

• Μεταβιβάσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.

• Μεταβιβάσεις κατεδαφιστέων παλαιών κτισμάτων, για τα οποία υπάρχει απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης λόγω υποχρεωτικής κατεδάφισης εντός εξαμήνου από την υπογραφή του συμβολαίου.

• Διατηρητέα ή ιστορικά κτίρια.

Μισθώσεις
Υποχρεωτικό είναι το πιστοποιητικό για μισθώσεις ολόκληρων κτιρίων με εξαίρεση και πάλι όλων των αποθηκών και των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων. Εξαιρούνται:

• Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.

• Παρατάσεις - ανανεώσεις υφισταμένων μισθώσεων με τον αυτό υφιστάμενο μισθωτή.

• Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).

• Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.

«ΔΗΛΩΣΤΕ ΚΑΙ ΣΩΣΤΕ» - Ακίνητα: Προς νέα εξάμηνη παράταση για την τακτοποίηση αυθαιρέτων.



Προς νέα εξάμηνη παράταση για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, προσανατολίζεται η κυβέρνηση καθώς στις 8 Φεβρουαρίου λήγει η τελευταία προθεσμία που είχε δοθεί στους ιδιοκτήτες για την ένταξή τους στο νόμο 4178/13.

Οπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, το ΥΠΕΝ ετοιμάζει τροπολογία, που αναμένεται να κατατεθεί προφανώς πριν από την 8η Φεβρουαρίου, με την οποία θα δίνεται νέα εξάμηνη παράταση για την κατάθεση αιτήσεων τακτοποίησης, με στόχο να ενταχθούν περισσότεροι στη διαδικασία τακτοποίησης. Μάλιστα, κατά τις ίδιες πληροφορίες, το υπουργείο προσανατολίζεται σε αύξηση των προστίμων για όσους δεν δηλώσουν τα αυθαίρετα μέχρι τις 8 Φεβρουαρίου, με εξαίρεση όσους έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα αντιμετώπισης της ανθρωπιστικής κρίσης.

Είναι προφανής ο στόχος του υπουργείου να «πιέσει», ώστε μέχρι τις 8/2/2016 να υποβληθούν περισσότερες αιτήσεις υπαγωγής στο ν. 4178/13. Ομως, παραβλέπει το αυτονόητο: ότι ο σχετικά μικρός αριθμός αυθαιρέτων που έχει υπαχθεί στη ρύθμιση οφείλεται κυρίως στο γεγονός πως όσο περισσότερο καθυστερήσει η νομιμοποίηση τόσο οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων γλιτώνουν τη φορολόγηση μετά την ένταξη, ιδιαίτερα όσοι διαθέτουν μεγάλα σε επιφάνεια αυθαίρετα. Ετσι, εάν ένας ιδιοκτήτης αυθαιρέτου εντάχθηκε στο νόμο μέσα στο 2015, εκτός από τα πρόστιμα και τα παράβολα θα πρέπει μέσα στο 2016 να καταβάλει το ποσό φορολόγησης που αντιστοιχεί στο νομιμοποιημένο πλέον ακίνητο.
Καθίσταται σαφές ότι οι συνεχείς παρατάσεις στην προθεσμία υποβολής αιτήσεων λειτουργούν αντίθετα από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα.

Μέχρι στιγμής έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση λιγότερα από 950.000 ακίνητα, τη στιγμή που εκτιμάται ότι ο αριθμός αδήλωτων ακόμη αυθαιρέτων ξεπερνά το 1.000.000, ενώ οι εισπράξεις από πρόστιμα και παράβολα μόλις που ξεπερνούν το 1,5 δισ. ευρώ.