Τρίτη, 26 Ιανουαρίου 2016

Υπογράφηκε η απόφαση για τις αντικειμενικές.




Υπογράφηκε την Τρίτη η Υπουργική Απόφαση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, σύμφωνα με ανακοίνωση του Υπουργείου Οικονομικών.Οπως υποστηρίζει το υπουργείο, δεν προβλέπονται αυξήσεις σε καμία περίπτωση, ενώ αντίθετα προωθήθηκαν μειώσεις που κινούνται από 5 έως 19%.

Οπως αναφέρεται στη σχετική ανακοίνωση, το υπουργείο:

1) Εφαρμόζει την απόφαση του ΣτΕ περί αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με αναδρομική ισχύ από τις 21.5.2015, σε σύντομο χρονικό διάστημα από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης.

2) Εφαρμόζει τις νομοθετικές αποφάσεις, που έχουν ψηφιστεί από το 2007, και καμία από τις προηγούμενες κυβερνήσεις δεν είχε προχωρήσει σε εφαρμογή τους.

3) Διαψεύδει τις Κασσάνδρες, οι οποίες έσπευσαν να παραπληροφορήσουν για «αυξήσεις και νέα φορολογική επιβάρυνση των πολιτών», χωρίς να έχουν δει καν τις προτάσεις των αρμόδιων επιτροπών.

4) Επιβεβαιώνει τις δεσμεύσεις περί καμίας αύξησης στις αντικειμενικές αξίες, εκ μέρους της κυβέρνησης. Στις εννέα κλίμακες διαδοχικών ομάδων τιμών ζώνης που δημιουργούνται και αφορούν όλη την επικράτεια, στις ισχύουσες τιμές από 400-650 ευρώ, οι τιμές παραμένουν αμετάβλητες, όπως και στις τιμές από 4.050-8.800 ευρώ. Σε όλες τις άλλες ομάδες τιμών ζώνης έχουμε μείωση των ισχυουσών τιμών από 5-19%.

5) Παρά τις εισηγήσεις για αύξηση των τιμών αντικειμενικής αξίας (σε μερικές ζώνες), η πολιτική βούληση ήταν ξεκάθαρη και σταθερή για καμία αύξηση στις τιμές των αντικειμενικών αξιών.

Απρόβλεπτη χρονιά το 2016 για την ελληνική κτηματαγορά.



Σειρά προκλήσεων και δυσκολιών θα κληθεί να αντιμετωπίσει η αγορά ακινήτων της χώρας προκειμένου να ανακάμψει, με τους ειδικούς του κλάδου να αποφεύγουν να προβούν σε προβλέψεις για την πορεία του τομέα τους για το 2016, έχοντας αποτύχει –λόγω των συνεχών απρόβλεπτων εξελίξεων στην οικονομία και στην πολιτική σκηνή της χώρας τα τελευταία χρόνια– σε αντίστοιχες προσπάθειες του παρελθόντος.

Παρ' όλα αυτά, το νέο έτος αναμένεται να επιφέρει και κάποιες σημαντικές διαφοροποιήσεις, αρχής γενομένης από την άρση της προστασίας μερίδας δανειοληπτών απέναντι στους πλειστηριασμούς, γεγονός το οποίο, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, γενικό διευθυντή της Δανός & Συνεργάτες/BNP Paribas Real Estate, μπορεί ίσως να ωθήσει τους ιδιοκτήτες να πωλήσουν τα ακίνητά τους.

Κατά τον ίδιο, «η επιλογή πολλών νοικοκυριών να μην εξυπηρετούν τα δάνειά τους, ακόμα κι αν είχαν τη δυνατότητα, και η ανυπαρξία πίεσης να πουλήσουν το ακίνητό τους δεν βοηθούσε τη στήριξη της όποιας ζήτησης στην αγορά κατοικίας. Οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για την άρση των πλειστηριασμών, αλλά και ο εξορθολογισμός στην αντιμετώπιση των "κόκκινων" δανείων, μέσω της τεχνογνωσίας που θα προσφέρουν οι εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες θα αναλάβουν, θα αλλάξει σίγουρα τη συγκεκριμένη αγορά», τονίζει ο κ. Παρασκευόπουλος.

Αναλύοντας την πορεία της αγοράς κατοικίας, επισημαίνει ότι το 2015 συνεχίστηκε η πτωτική πορεία των τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο σε σχέση με προηγούμενες χρονιές. Ενας από τους λόγους που η εν λόγω αγορά αδυνατεί να ανακάμψει είναι και η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού, καθώς, όπως αναφέρει ο κ. Παρασκευόπουλος, «πουθενά στον κόσμο δεν λειτουργεί η αγορά κατοικίας (και όχι μόνο) χωρίς την υποστήριξη τραπεζικού δανεισμού, ο οποίος βέβαια θα πρέπει να κινείται σε λογικά πλαίσια και όχι στις υπερβολές του παρελθόντος». Σημαντικός παράγοντας ανάσχεσης της όποιας δυνατότητας ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας είναι και το γεγονός ότι πολλά ακίνητα είναι δανεισμένα σε υψηλές αξίες, με αποτέλεσμα ακόμα κι αν θέλουν οι ιδιοκτήτες να τα πουλήσουν, να μην είναι σε θέση να το πράξουν, καθώς οι τράπεζες δεν δίνουν τη συγκατάθεσή τους για κάτι τέτοιο, μιας και θα απαιτούσε «κούρεμα» του δανείου που έχει χρηματοδοτήσει την αρχική αγορά του εκάστοτε ακινήτου.

Σύμφωνα με τον κ. Παρασκευόπουλο, αρνητικά επιδρά επίσης η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική, καθώς η υπέρμετρη κι εν πολλοίς άδικη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων δεν δημιουργεί ελκυστικό προϊόν προς αγορά. Επιπλέον, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης σημαίνει ότι δεν υπάρχει η έντονη ανάγκη για αλλαγή στη στέγαση των νοικοκυριών.

Πάντως, παρότι η κατάσταση εξακολουθεί να παραμένει ρευστή αναφορικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων, καταγράφεται αναθέρμανση του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε δύο βασικούς τομείς της αγοράς, μια τάση μάλιστα που θα συνεχιστεί και φέτος. Ο λόγος, για τα ακίνητα εισοδήματος (επαγγελματικά κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα και αποθηκευτικές εγκαταστάσεις), όπου οι αποδόσεις έχουν παραμείνει, σε γενικές γραμμές, σταθερές, και τα ξενοδοχεία και λοιπά τουριστικά ακίνητα. Ιδίως όμως για την τελευταία περίπτωση, θα πρέπει να τηρηθεί στάση αναμονής έως ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο με τις ρυθμίσεις των «κόκκινων» δανείων, αλλά και το πώς θα αντιμετωπίσουν οι τράπεζες τους υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων.

Ειδικά όσον αφορά τα ξενοδοχεία και τον κλάδο της τουριστικής κατοικίας, ο κ. Παρασκευόπουλος επισημαίνει ότι ναι μεν η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση για ξενοδοχειακές μονάδες, αλλά αυτή, προς το παρόν, δεν έχει μετουσιωθεί σε συγκεκριμένες συναλλαγές. Αυτή η απραξία αποδίδεται στον υψηλό δανεισμό των τουριστικών επιχειρήσεων και την αδυναμία εξεύρεσης λύσης από την πλευρά των τραπεζών. Σύμφωνα με τον ίδιο, σημαντικό ρόλο για την πορεία της εν λόγω αγοράς θα διαδραματίσει όχι μόνο η αντιμετώπιση των υπερχρεωμένων ξενοδόχων, αλλά και η ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων που χειρίζεται το ΤΑΙΠΕΔ, όπως ο Αστέρας Βουλιαγμένης, η Κασσιόπη και το Παλιούρι στη Χαλκιδική.

«Η αγορά των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, ως η μόνη αγορά στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρον για ανάπτυξη ακινήτων, θα δώσει και αυτή τον δικό της τόνο, προσδοκώντας στη συνολική ανάπλαση περιοχών και στη δημιουργία ενός πιο advanced τουριστικού προϊόντος. Το μεγάλο στοίχημα στη συγκεκριμένη προσπάθεια ιδιωτικών αναπτύξεων σε τουριστικές περιοχές είναι πώς θα λειτουργήσουν στην πράξη τα νέα εργαλεία του ΕΣΧΑΔΑ και του ΕΣΧΑΣΕ, καθώς και η διαδικασία του fast track. Σε περίπτωση θετικών εξελίξεων και απομάκρυνσης του κινδύνου πισωγυρισμάτων (π.χ. με κάποια αλλαγή στη μέχρι σήμερα αντιμετώπιση των παραπάνω θεμάτων), είναι σίγουρο πως θα υπάρξουν σημαντικές επενδύσεις», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Παρασκευόπουλος.

Αναμφίβολα πάντως, για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι απαραίτητη προϋπόθεση η επανεκκίνηση της λειτουργίας του τραπεζικού συστήματος, καθώς η ανακεφαλαιοποίηση δεν είναι αρκετή και χρειάζεται η επιστροφή των διαφυγόντων καταθέσεων, αλλά και η επιστροφή των ίδιων των τραπεζών σε πραγματική κερδοφορία.

Τι πληρώνουν οι ιδιώτες στο δημόσιο για την απόκτηση κατοικίας.



Τουλάχιστον το 20% του κόστους απόκτησης κατοικίας για έναν ιδιώτη καταλήγει στα ταμεία του κράτους μέσω ΦΠΑ, φορολογίας εισοδήματος και ασφαλιστικών εισφορών.

Με άλλα λόγια, το ένα πέμπτο του κεφαλαίου που διαθέτουμε για την απόκτηση σπιτιού πάει στο Δημόσιο και τα υπόλοιπα 4 στην αγορά. Στους υπολογισμούς που παρουσιάζει σήμερα η «Ν» και έγιναν με τη βοήθεια του Φρίξου Στ. Σακελλάρη, διαχειριστή και εκτιμητή ακίνητης περιουσίας, MRICS, της εταιρείας Premium Property Operations δεν συνυπολογίζονται οι εισφορές που καταβάλλει ο κατασκευαστής για τους εργαζομένους του (εκτός των υποχρεωτικών) και οι φόροι που αυτοί καταβάλλουν, γεγονός που σημαίνει ότι τα ποσά που καταλήγουν στο κράτος ξεπερνούν τελικά το 20% της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Όπως προκύπτει ειδικότερα από τα σενάρια που περιγράφονται στην περίπτωση αγοράς οικοπέδου και στη συνέχεια οικοδόμησης κατοικίας (ένα τυπικό παράδειγμα), το κόστος για τον ιδιώτη φθάνει στα 245.681 ευρώ, εκ των οποίων τα 45.916 ευρώ καταλήγουν στο Δημόσιο, δηλαδή ποσοστό 18,7%. Σε περίπτωση που πρόκειται για πρώτη κατοικία το αντίστοιχο ποσοστό είναι λίγο χαμηλότερο (17,8%) γιατί δεν υπάρχει ο φόρος μεταβίβασης του οικοπέδου.

Στο σενάριο της αγοράς νεόδμητου διαμερίσματος με άδεια μετά την 1/1/2006 το Δημόσιο παίρνει το 19,1% του συνολικού ποσού που καταβάλλει ο ιδιώτης, 5,4% πάει στο κράτος όταν το διαμέρισμα έχει άδεια πριν από 1/1/2006 ή είναι μεταχειρισμένο με άδεια μετά την 1/1/2006 και2,7% σε περίπτωση που πρόκειται για πρώτη κατοικία.

- Σενάριο Α: Αγορά οικοπέδου και δόμηση κατοικίας

Στους υπολογισμούς γίνεται η παραδοχή πως ο αγοραστής αγοράζει ένα οικόπεδο εντός σχεδίου που να μπορεί να δομήσει 130 τ.μ. κατοικίας. Σε αρκετές πλέον περιοχές του λεκανοπεδίου το οικόπεδο αυτό πρέπει να έχει επιφάνεια τουλάχιστον 325 τ.μ. (συντελεστής δόμησης 0,4) ή 217 τ.μ. για συντελεστή δόμησης 0,6 (πλέον συνήθης περίπτωση).

Επιλέγεται η 2η περίπτωση με ένα οικόπεδο π.χ. στο Πάτημα Χαλανδρίου που έχει κόστος αγοράς περί τα 85.000 ευρώ.

Με την αγορά του οικοπέδου κατασκευάζεται ένα κτήριο κατοικίας επιφάνειας 130 τ.μ., με όλα τα αντίστοιχα επιμέρους κόστη, λαμβάνοντας όμως ο αγοραστής ένα 20ετές δάνειο για την ολοκλήρωση του.

Η γενική αρχή που ακολουθείται στην εκτίμηση εσόδων του κράτους (ΦΠΑ, Φόρος Εισοδήματος, Ασφαλιστικές Εισφορές, Κτηματολόγιο, TEE, κ.λπ.) είναι πως ο ΦΠΑ υπολογίζεται πως αποδίδεται εξ ολοκλήρου στο κράτος από την αγορά και κατασκευή του κτιρίου per se, ενώ σε ό,τι αφορά τον Φόρο Εισοδήματος, θεωρούμε πως λόγω των φοροελαφρύνσεων κυμαίνεται ανάλογα την κατηγορία σε επίπεδα από 5% (για κατασκευή) μέχρι 15% (σε καθαρές υπηρεσίες).

Η αγορά του οικοπέδου ως διαδικασία περιλαμβάνει την εκτίμησή του από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή μετά από υπόδειξή του από έναν μεσίτη, τη σύνταξη ενός τοπογραφικού από έναν τοπογράφο μηχανικό, την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα νιε τον Ν. 4178/2013, τον έλεγχο τίτλων από δικηγόρο και τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από συμβολαιογράφο, αφού έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη μεταγραφής.

Στο σενάριο προβλέπεται και ο δανεισμός του αγοραστή για την ανοικοδόμηση του κτίσματος.

Ο μεσίτης θα πάρει επί της τιμής αγοράς το 2% πλέον ΦΠΑ, ο εκτιμητής βάσει αγοράς 250 ευρώ, ο μηχανικός για τη βεβαίωση 100 ευρώ, ο τοπογράφος 600 ευρώ, ο δικηγόρος 500 ευρώ, ο συμβολαιογράφος στο 0,8% επί της αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μεταγραφής 660 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Στην περίπτωση δανεισμού, συνυπολογίζονται ως έξοδα τα έξοδα φακέλου στα 1.500 ευρώ και τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης στο κτηματολόγιο στα 1.780 ευρώ για δανεισμό 200.000 ευρώ.

Για την ανέγερση ενός μέσου σύγχρονου κτηρίου κατοικίας 130 τ.μ., απαιτείται κόστος 800 ευρώ/τμ. πλέον ΦΠΑ 184 ευρώ/τ.μ. (23%) για υλικά και υπηρεσίες.

Επίσης, προστίθενται τα κόστη οικοδομικής άδειας και οι ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ.

Τα μεγέθη είναι 104.000 ευρώ ως κόστος υλικών και υπηρεσιών, 13.000 περίπου το κόστος οικοδομικής άδειας και 5.000 ευρώ περίπου για τις εργοδοτικές εισφορές (το υποχρεωτικό).

Για το διάστημα της ιδιόχρησης της κατοικίας από τον αγοραστή υπάρχει η υποχρέωση της καταβολής του ΕΝΦΙΑ ετησίως με κόστος 740 ευρώ, την καταβολή κάθε 14 χρόνια του κόστους για την έκδοση πιστοποιητικού ηλεκτρολόγου και το μικρό κόστος της εισφοράς του Ν. 128/75 (0,12%) στα 240 ευρώ συνολικά.

- Σενάριο Β: Αγορά διαμερίσματος

Στους υπολογισμούς γίνεται η παραδοχή πως ο αγοραστής αγοράζει ένα διαμέρισμα 130 τ.μ. κατοικίας. Ο αγοραστής λαμβάνει ένα 20ετές δάνειο για την αγορά του. Η γενική αρχή που ακολουθείται στην εκτίμηση εσόδων του κράτους (ΦΠΑ, Φόρος Εισοδήματος, Ασφαλιστικές Εισφορές, Κτηματολόγιο, TEE, κ.λπ.) είναι πως ο ΦΠΑ αποδίδεται εξ ολοκλήρου στο κράτος από την αγορά του διαμερίσματος per se, ενώ σε ό,τι αφορά τον φόρο εισοδήματος των παραγωγικών συντελεστών, θεωρούμε πως λόγω των φοροελαφρύνσεων είναι 15% (σε καθαρές υπηρεσίες).

Η αγορά του διαμερίσματος ως διαδικασία περιλαμβάνει την εκτίμησή του από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή έπειτα από υπόδειξή του από έναν μεσίτη, την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα με το Ν. 4178/2013, τον έλεγχο τίτλων από δικηγόρο και τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από συμβολαιογράφο, αφού έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη μεταγραφής.

Στο σενάριο προβλέπεται και ο δανεισμός του αγοραστά στο 100% της αξίας. Ο μεσίτης θα πάρει επί της τιμής αγοράς το 2% πλέον ΦΠΑ, ο εκτιμητής βάσει της επικρατούσας αγοράς 250 ευρώ, ο μηχανικός για τη βεβαίωση 150 ευρώ, ο δικηγόρος 500 ευρώ, ο συμβολαιογράφος αμοιβή στο 0,8% επί της αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μεταγραφής 950 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας εφόσον πρόκειται για ακίνητο με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί προ της 1/1/2006 ή εφόσον το ακίνητο μεταπωλείται σε περίπτωση που η άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1/1/2006. Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κατασκευαστεί μετά το 2006 και πωλείται για πρώτη φορά από τον κατασκευαστή, υπάρχει υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ της τάξης του 23%.

Εφόσον το διαμέρισμα αφορά σε Α' κατοικία, τότε δεν υπάρχει φόρος μεταβίβασης για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Στην περίπτωση δανεισμού, συνυπολογίζονται ως έξοδα τα έξοδα φακέλου στα 1.500 ευρώ και τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης στο κτηματολόγιο στα 1.430 ευρώ για δανεισμό 160.000 ευρώ.

Πλειστηριασμοί ακόμα και για την 1η κατοικία για τους κακοπληρωτές.



Τελεσίγραφα σε περισσότερους από 30.000 στρατηγικά κακοπληρωτές δανειολήπτες στέλνουν οι τράπεζες με σαφέστατο μήνυμα: «Πληρώστε τα δάνεια σας, διαφορετικά θα λάβετε ειδοποιητήριο πλειστηριασμού» ακόμη και για την πρώτη κατοικία.

Ήδη οι τράπεζες, όπως αναφέρουν πηγές στο «Εθνος», έχουν εντοπίσει περισσότερους από 30.000 στρατηγικά κακοπληρωτές, ενώ οι διασταυρώσεις στοιχείων συνεχίζονται και δεν αποκλείεται ο αριθμός να είναι μεγαλύτερος. Σύμφωνα δε με εκτιμήσεις, αντιμέτωποι με πλειστηριασμό θα βρεθούν αρχικά περί τους 10.000 δανειολήπτες, που έχουν μεγάλα ακίνητα στην κατοχή τους και οι οποίοι αν και μπορούν συστηματικά αποφεύγουν να ρυθμιστούν καινά πληρώσουν.

Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πληροφορίες του «Εθνους» η κυβέρνηση στις διαπραγματεύσεις με τους δανειστές για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων επιδιώκει να προστατεύσει για τουλάχιστον τρία χρόνια τη μεταβίβαση σε funds όσων έχουν με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης την κύρια κατοικία.

Ο κύριος όγκος των αυθαιρέτων εκκρεμούν ακόμα να τακτοποιηθούν.



Με πρωτοβουλία του βουλευτή Ηρακλείου του ΣΥΡΙΖΑ Νίκου Ηγουμενίδη πραγματοποιήθηκε χθες Δευτέρα στην αίθουσα του Περιφερειακού Συμβουλίου της Κρήτης ευρεία σύσκεψη με αντικείμενο την άμεση αντιμετώπιση του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης.
Στη συνάντηση συμμετείχαν από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, ο Περιφερειάρχης Κρήτης Σταύρος Αρναουτάκης, οι δήμαρχοι του Νομού Ηρακλείου Αρχανών-Αστερουσίων Μανώλης Κοκοσάλης, Βιάννου Παύλος Μπαριτάκης, Μαλεβιζίου Κώστας Μαμουλάκης, Φαιστού Γιώργος Αρμουτάκης και Χερσονήσου Γιάννης Μαστοράκης, ο Αντιδήμαρχος Δήμου Ηρακλείου και εκπρόσωποι των Δήμων Γόρτυνας και Μινώα-Πεδιάδας. Στη σύσκεψη συμμετείχαν επίσης ο Πρόεδρος και μέλη του ΤΕΕ–Τμήματος Ανατολικής Αττικής, οι εκπρόσωποι των Συλλόγων Οικιστών, καθώς και εκπρόσωποι από το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Κρήτης και τον Εμπορικό Σύλλογο Γαζίου.
Κατά την εισήγηση του, ο Νίκος Ηγουμενίδης ανέφερε ότι πρόκειται για πρόβλημα πρώτα απ’ όλα και κυρίως πολιτικό, το οποίο κατ’ επέκταση απαιτεί πολιτική λύση, και ότι η ανεπάρκεια διαχρονικά της Ελληνικής Πολιτείας στην έγκαιρη διάγνωση και αντιμετώπιση του προβλήματος αξιοποιήθηκε από όσους το δημιούργησαν στην αναζήτηση εκλογικής πελατείας μέσω της «πολιτικής ομηρίας» των ιδιοκτητών αυθαιρέτων στις φρούδες υποσχέσεις νομιμοποίησης. Από στοιχεία του ΤΕΕ που παρουσίασε ο βουλευτής, προκύπτει ότι στις πόλεις Ηρακλείου και Γαζίου έχει υποβάλει δήλωση τακτοποίησης αυθαιρέτου ποσοστό μικρότερο του 10% και ότι σε κάθε περίπτωση προκύπτει ότι τουλάχιστον ένα εκατομμύριο κτίσματα (ο κύριος όγκος των αυθαιρέτων δηλαδή) εκκρεμούν να τακτοποιηθούν.

Μεταξύ των θέσεων που διατύπωσε, συγκαταλέγεται η παράταση μετά την 8η Φεβρουαρίου, ημερομηνία λήξης της προθεσμίας για την τακτοποίηση, για να ολοκληρωθεί η διαβούλευση που απαιτείται και να προετοιμαστεί η νέα νομοθετική παρέμβαση της κυβέρνησης, ο εξορθολογισμός, με την δραστική μείωση, των προστίμων όλων των κατηγοριών (κατοικίες, επαγγελματικοί χώροι, αγροτικές αποθήκες κλπ), και η χρηματοδότηση των σχεδίων πόλεως και παρεμβάσεις στις «αυθαιρετουπόλεις» με το 30% των πόρων που θα προκύψουν από την ρύθμιση. Κατέθεσε προτάσεις για την αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας, την απλοποίηση και επίσπευση των διαδικασιών για την επέκταση των σχεδίων πόλης, για να μπει τέλος στην αναπαραγωγή και διαιώνιση του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης.

Ο βουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ επεσήμανε την ανάγκη για ανάδειξη της πανελλαδικής διάστασης του προβλήματος σε συνεργασία με άλλους βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ, καθώς και την ευρύτερη δυνατή συσπείρωση των Ηρακλειωτών, με την προσπάθεια για κοινή δράση, με τους βουλευτές και τους εκπροσώπους όλων των κομμάτων στο Ηράκλειο, ενώ υπογράμμισε ότι πολιτική με αριστερό αποτύπωμα και κοινωνικό πρόσημο είναι η άρση της πολιτικής ομηρίας των ιδιοκτητών αυθαιρέτων και η άρση των πολιτικών επιλογών που οδηγούν στην κατασκευή αυθαιρέτων κτισμάτων.

Στα πλαίσια της σύσκεψης αναδείχθηκαν σημαντικές πτυχές του ζητήματος και μέσα από γόνιμο διάλογο υπήρξε ανταλλαγή απόψεων, προτάσεων και σκέψεων όλων των φορέων του Νομού με στόχο την διαμόρφωση ενιαίας θέσης και την οριστική επίλυση του προβλήματος της τακτοποίησης των αυθαιρέτων.

ΜΕ ΠΛΗΘΥΣΜΟ ΚΑΤΩ ΑΠΟ 2.000 ΚΑΤΟΙΚΟΥΣ - Ανατροπή: Αλλάζουν οι όροι δόμησης σε 13.000 οικισμούς.



Δομικές αλλαγές στους όρους δόμησης 13.000 περίπου μικρών οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο έχει λάβει ήδη τις πρώτες 23 μελέτες που βρίσκονται σε διαβούλευση με τους τοπικούς φορείς έως το τέλος Μαρτίου.

Όπως προκύπτει από την σημερινή συνάντηση εργασίας με φορείς αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών, οι κανόνες που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με προεδρικό διάταγμα του 1982 και μετά δεν μπορούν να συνεχίσουν να ισχύουν δεδομένου ότι δημιουργούν απλά αντίγραφα, τα οποία με την πάροδο των χρόνων ουσιαστικά θα ακυρώσουν τον παραδοσιακό τους χαρακτήρα.

Η πρόταση, σύμφωνα με τον καθηγητή του ΕΜΠ και συντονιστή του προγράμματος, Βασίλη Γκανιάτσα, είναι αφού ολοκληρωθεί το δεύτερο κύμα μελετών για τους υπόλοιπους οικισμούς της χώρας (απομένουν άλλες 28 και εξαιρούνται η Αττική και η Θεσσαλονίκη), να υπάρξει ένας νέος νόμος, ο οποίος θα καταργεί όλα τα Π.Δ. και θα ορίζει γενικούς όρους. Ωστόσο θα συμπεριλάβει εξειδικευμένα σχέδια ανά Περιφέρεια, τα οποία θα λαμβάνουν υπόψη τους τη φυσιογνωμία των οικισμών, την ιστορική τους ταυτότητα, την αρχιτεκτονική έκφραση αλλά και τη δυναμική του καθενός, καθώς επίσης και το αν αυτός κατοικείται ή έχει εγκαταλειφθεί.

Μέχρι τώρα έχουν ολοκληρωθεί οι μελέτες για οικισμούς σε 23 περιοχές μεταξύ των οποίων τα Δωδεκάνησα, η Μεσσηνία, τα Τρίκαλα, η Καρδίτσα, η Ημαθία, η Μαγνησία και η Αχαία. Από τα στοιχεία που έχουν προκύψει θα δημιουργηθεί, σύμφωνα με τη γενική γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού, Ρένα Κλαμπατσέα, ένα μητρώο των οικισμών στην Ελλάδα, το οποίο θα περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία και τις αναλύσεις γι αυτούς και θα είναι προσβάσιμο σε όλους.

Σήμερα στην Ελλάδα από τους 13.000 οικισμούς που υπάρχουν περί τους 12.000 χαρακτηρίζονται «ουδέτεροι», 850 παραδοσιακοί και περίπου 110 εγκαταλελειμμένοι.

Βάσει των μελετών που έχουν ήδη εκπονηθεί τρεις είναι οι βασικοί λόγοι της καταστροφής των ελληνικών οικισμών: - Η εγκατάλειψη - Η άκριτη μεταφορά αστικών προτύπων. - η αυθαίρετη και βεβιασμένη ανάπτυξή τους βάσει μορφολογικών κανόνων για τουριστική κατανάλωση.

ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΡΧΕΣ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ - Νέο χαράτσι στα ακίνητα - Τι αλλάζει με το ενεργειακό πιστοποιητικό.




Νέο τοπίο διαμορφώνεται στις πωλήσεις και τις εκμισθώσεις ακινήτων, καθώς από την 1η Ιανουαρίου είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακών πιστοποιητικών για όλα τα κτίσματα (κατοικία, μόνιμη και παραθεριστική, γραφεία, εμπορικές χρήσεις, συνάθροιση κοινού, εκπαίδευση, προσωρινή διαμονή, υγεία και κοινωνική πρόνοια κ.λπ.), προκειμένου οι ιδιοκτήτες τους να τα πουλήσουν ή να τα νοικιάσουν.

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) θα πρέπει μάλιστα να αναγράφεται στις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον Τύπο και στο Διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου, ενώ θα πρέπει να επισυνάπτεται και στις συμβολαιογραφικές πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων.

Τα νέα αυτά δεδομένα αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ουσιαστικά δεν θα μπορούν να πουλήσουν ή να νοικιάσουν την περιουσία τους αν δεν έχουν προχωρήσει προηγουμένως σε ενεργειακή επιθεώρηση, από ειδικό επιθεωρητή του ΥΠΕΚΑ, ο οποίος αποτυπώνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου και το κατατάσσει σε ενεργειακή κατηγορία (από Α+ έως Η), προτείνοντας επενδύσεις βελτίωσής του. Το κόστος έκδοσης του ΠΕΑ ξεκινά από τα 150 ευρώ για διαμερίσματα και φτάνει στα 200 ευρώ όταν πρόκειται για μονοκατοικίες. Ωστόσο τα πρόστιμα που επισείει η μη συμμόρφωση των ιδιοκτητών είναι τσουχτερά, αφού ξεκινούν από 1.000 ευρώ και φτάνουν ακόμη και στα 10.000 ευρώ.

Τι αλλάζει από το 2016
Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά την ενεργειακή απόδοση των ακινήτων τους μεγαλώνουν από το 2016, καθώς:

Σε όλες τις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον Τύπο και στο Διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου που διαθέτει ΠΕΑ απαιτείται η αναγραφή του δείκτη ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) του κτιρίου. Σκοπός είναι να γνωρίζει ο αγοραστής ή ο ενοικιαστής ότι το ακίνητο που τον ενδιαφέρει έχει καταταχθεί σε ενεργειακή βαθμίδα. Υπενθυμίζεται ότι ανάλογα με το πόση ενέργεια καταναλώνει το ακίνητο για να ζεσταθεί ή να κρυώσει επηρεάζεται και η τελική τιμή του.

Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται (πρόβλεψη νόμου του 2013). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι και οι μικρές γκαρσονιέρες πλέον θα πρέπει να ελέγχονται για την ενεργειακή τους απόδοση.

Τα συστήματα θέρμανσης των κτιρίων πρέπει να επιθεωρούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον κάθε πέντε έτη για συστήματα με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος από 20 kW έως και 100 kW και τουλάχιστον κάθε δύο έτη για συστήματα με λέβητες άνω των 100 kW.

Ωστόσο η σημαντικότερη αλλαγή, για την οποία δεν είναι ενήμερη η πλειονότητα των ιδιοκτητών, έχει να κάνει με την υποχρεωτικότητα του πιστοποιητικού σε κάθε αγορά ή μίσθωση ακινήτου. Συγκεκριμένα, στον νέο νόμο 4342/2015, στο άρθρο 58, παράγραφος 3, καθίσταται υποχρεωτική από 1-1-2016 η αναγραφή του ΠΕΑ στην ηλεκτρονική εφαρμογή των στοιχείων των νέων μισθώσεων ακινήτων, ενώ μέχρι τα τέλη του 2015 ήταν προαιρετική.

Σύμφωνα με τον διπλ. μηχανολόγο-ηλεκτρολόγο μηχανικό και ενεργειακό επιθεωρητή Απόστολο Ευθυμιάδη, σε κάθε μίσθωση ακινήτου ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr), διαφορετικά το συμβόλαιο δεν γίνεται δεκτό. Επίσης, κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του πιστοποιητικού.

Το κόστος
Σε ό,τι αφορά το κόστος για την επιθεώρηση, αυτό είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης με τους εξειδικευμένους ενεργειακούς επιθεωρητές, ξεκινά από 1 ευρώ/τ.μ. και κυμαίνεται ανάλογα με την επιφάνεια του ακινήτου.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, το κόστος έκδοσης της «πράσινης ταυτότητας» με δεκαετή ισχύ διαμορφώνεται ως εξής:

• Για ολόκληρη πολυκατοικία: 1,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

• Για τμήμα κτιρίου κατοικίας (διαμέρισμα): 2,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 150 ευρώ).

• Για μονοκατοικία: 1,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

• Για γραφεία έως 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ).

• Για κτιριακούς χώρους πάνω από 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. για τα πρώτα 1.000 τ.μ. και 1,5 ευρώ/τ.μ. για τα υπόλοιπα τ.μ.

• Για ολόκληρα κτίρια κατοικιών: 1,23 ευρώ ανά τ.μ. με ελάχιστο τα 246 ευρώ.

Πληροφορίες για το ενεργειακό πιστοποιητικό και το μητρώο των επιθεωρητών παρέχει το ΥΠΕΚΑ στο τηλ.: 210-9797400 και στην ιστοσελίδα https: www.buildingcert.gr

Πτώση τιμών για τα παλιά κτίρια
Το κτιριακό απόθεμα της χώρας υπολογίζεται σε 7 εκατομμύρια. Από αυτά, τα μισά σχεδόν είναι σχετικά καινούργια σπίτια ή επαγγελματικοί χώροι, των οποίων η ενεργειακή απόδοση είναι ικανοποιητική. Ωστόσο για τα ακίνητα 40 ετών και πάνω υπάρχει τεράστιο πρόβλημα.

Τα περισσότερα θεωρούνται «ενεργειακά σουρωτήρια», ειδικά οι πολυκατοικίες του κέντρου που έχουν εγκαταλειφθεί και απαξιωθεί. Κατά συνέπεια, η υποχρέωση ενεργειακής επιθεώρησης θα τα κατατάξει σε πολύ χαμηλές κατηγορίες, ρίχνοντας ακόμη περισσότερο την αξία τους. Eνα ενεργοβόρο κτίριο ασφαλώς αντιμετωπίζεται διαφορετικά και σίγουρα αρνητικά από αυτόν που θέλει να το χρησιμοποιήσει. Αλλωστε αυτός είναι και ένας λόγος όπου διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας πωλούνται ακόμη και κάτω από 10.000 ευρώ.

«Προσπαθούν να εξαναγκάσουν τους ιδιοκτήτες των παλιών διαμερισμάτων να κάνουν επενδύσεις ανακαίνισης, προκειμένου να γίνουν ανταγωνιστικά απέναντι στις νέες οικοδομές και να μισθώνονται ευκολότερα. Oμως οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τα χρήματα να προχωρήσουν σε επενδύσεις, με αποτέλεσμα περιοχές με παλιά διαμερίσματα. όπως στο Παγκράτι, στην Κυψέλη και στα Πατήσια, να ''γκετοποιούνται''. Τα σπίτια εκεί δεν πωλούνται ούτε νοικιάζονται εύκολα και όταν αυτό συμβεί, τότε η τιμή τους είναι πολύ χαμηλή», υπογραμμίζει ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Ο κ. Παραδιάς θεωρεί πως το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι καθαρά μέτρο εισπρακτικού χαρακτήρα, που δεν οδηγεί πουθενά παρά μόνο στη δυσφήμηση των παλαιών ακινήτων.

«Αυτός που ενδιαφέρεται να νοικιάσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο προσέχει κατ' αρχάς την τιμή και έπειτα τις μετρήσεις του ενεργειακού πιστοποιητή. Ωστόσο ένα πιστοποιητικό χαμηλής κατηγορίας μπορεί να ρίξει την τελική τιμή πώλησης σε ποσοστό 1%», υποστηρίζει ο Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος ΔΣ του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών.

Ενεργειακή αναβάθμιση
Αν κάποιος ιδιοκτήτης θελήσει να αναβαθμίσει το ακίνητό του και να «ανέβει κατηγορία», θα πρέπει πρώτα να προχωρήσει σε ιδιαίτερα κοστοβόρες εργασίες, όπως εξωτερική θερμομόνωση τοίχων, αντικατάσταση κουφωμάτων, αναβάθμιση θερμικών συστημάτων, εφαρμογή ψυχρών υλικών σε δώματα ή ταράτσες κ.ά. Με τις ενέργειες αυτές μπορεί να ανέβει ακόμη και στην κατηγορία Α, ένα κτίριο που πριν είχε πιστοποιηθεί και καταταχθεί στην κατηγορία Η.

Ωστόσο, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) διαμαρτύρεται για την έκδοση των πιστοποιητικών, τονίζοντας ότι εξοικονόμηση ενέργειας επιτυγχάνεται μόνο με την εκτέλεση των απαραίτητων εργασιών για την ενεργειακή αναβάθμισή τους, που απαιτούν σήμερα σοβαρότατες δαπάνες, οι οποίες πρέπει να επιδοτούνται από το κράτος.

«Αφού δεν τυγχάνει καλύτερης φορολόγησης κάποιος που έχει ένα βιοκλιματικό κτίριο, τότε γιατί να επενδύσει κανείς στην εξοικονόμηση ενέργειας. Αν είχε διαμορφωθεί ένα φορολογικό σύστημα που συνέδεε τη φορολογία του ακινήτου με την ενεργειακή του κλάση, τότε η αγορά θα ήταν πολύ διαφορετική», επισημαίνει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών Ελλάδος, Δημήτρης Μπινιάρης.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία υποχρεωτικό είναι το πιστοποιητικό για τις πωλήσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων, τόσο ολοκλήρων όσο και μεμονωμένων ιδιοκτησιών, με εξαίρεση τις αποθήκες και τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Εξαιρούνται:

• Μεταβιβάσεις κτιρίων, στο σύνολό τους ή σε τμήματα αυτών (για ήδη αποπερατωμένα και για τα υπό κατασκευή κτίρια).

• Μεταβιβάσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.

• Μεταβιβάσεις κατεδαφιστέων παλαιών κτισμάτων, για τα οποία υπάρχει απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης λόγω υποχρεωτικής κατεδάφισης εντός εξαμήνου από την υπογραφή του συμβολαίου.

• Διατηρητέα ή ιστορικά κτίρια.

Μισθώσεις
Υποχρεωτικό είναι το πιστοποιητικό για μισθώσεις ολόκληρων κτιρίων με εξαίρεση και πάλι όλων των αποθηκών και των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων. Εξαιρούνται:

• Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.

• Παρατάσεις - ανανεώσεις υφισταμένων μισθώσεων με τον αυτό υφιστάμενο μισθωτή.

• Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).

• Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.

«ΔΗΛΩΣΤΕ ΚΑΙ ΣΩΣΤΕ» - Ακίνητα: Προς νέα εξάμηνη παράταση για την τακτοποίηση αυθαιρέτων.



Προς νέα εξάμηνη παράταση για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, προσανατολίζεται η κυβέρνηση καθώς στις 8 Φεβρουαρίου λήγει η τελευταία προθεσμία που είχε δοθεί στους ιδιοκτήτες για την ένταξή τους στο νόμο 4178/13.

Οπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, το ΥΠΕΝ ετοιμάζει τροπολογία, που αναμένεται να κατατεθεί προφανώς πριν από την 8η Φεβρουαρίου, με την οποία θα δίνεται νέα εξάμηνη παράταση για την κατάθεση αιτήσεων τακτοποίησης, με στόχο να ενταχθούν περισσότεροι στη διαδικασία τακτοποίησης. Μάλιστα, κατά τις ίδιες πληροφορίες, το υπουργείο προσανατολίζεται σε αύξηση των προστίμων για όσους δεν δηλώσουν τα αυθαίρετα μέχρι τις 8 Φεβρουαρίου, με εξαίρεση όσους έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα αντιμετώπισης της ανθρωπιστικής κρίσης.

Είναι προφανής ο στόχος του υπουργείου να «πιέσει», ώστε μέχρι τις 8/2/2016 να υποβληθούν περισσότερες αιτήσεις υπαγωγής στο ν. 4178/13. Ομως, παραβλέπει το αυτονόητο: ότι ο σχετικά μικρός αριθμός αυθαιρέτων που έχει υπαχθεί στη ρύθμιση οφείλεται κυρίως στο γεγονός πως όσο περισσότερο καθυστερήσει η νομιμοποίηση τόσο οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων γλιτώνουν τη φορολόγηση μετά την ένταξη, ιδιαίτερα όσοι διαθέτουν μεγάλα σε επιφάνεια αυθαίρετα. Ετσι, εάν ένας ιδιοκτήτης αυθαιρέτου εντάχθηκε στο νόμο μέσα στο 2015, εκτός από τα πρόστιμα και τα παράβολα θα πρέπει μέσα στο 2016 να καταβάλει το ποσό φορολόγησης που αντιστοιχεί στο νομιμοποιημένο πλέον ακίνητο.
Καθίσταται σαφές ότι οι συνεχείς παρατάσεις στην προθεσμία υποβολής αιτήσεων λειτουργούν αντίθετα από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα.

Μέχρι στιγμής έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση λιγότερα από 950.000 ακίνητα, τη στιγμή που εκτιμάται ότι ο αριθμός αδήλωτων ακόμη αυθαιρέτων ξεπερνά το 1.000.000, ενώ οι εισπράξεις από πρόστιμα και παράβολα μόλις που ξεπερνούν το 1,5 δισ. ευρώ.

Τετάρτη, 20 Ιανουαρίου 2016

Αντικειμενικές αξίες: Αποκάλυψη από το υπουργείο Οικονομικών:Ποιες μειώνονται, ποιες μένουν ίδιες.



- Υπογράφηκε η υπουργική απόφαση για τις αντικειμενικές αξίες
- Καμία αλλαγή στα φθηνά και τα πολύ ακριβά ακίνητα
- Δείτε όλες τις αλλαγές


Ίδιες θα μείνουν οι αντικειμενικές αξίες, ούτε αύξηση ούτε και μείωση θα υπάρχει στους φόρους δηλαδή, για τους ιδιοκτήτες πολύ φθηνών ακινήτων, ενώ το ίδιο θα ισχύσει και για τα πανάκριβα ακίνητα.

Οι υπόλοιπες αντικειμενικές αξίες θα μειωθούν από 5% ως 19%, λέει το υπουργείο Οικονομικών, και έτσι θα υπάρξουν και οι αντίστοιχες μειώσεις στους φόρους που συνδέονται με αυτές.

Σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση του υπουργείου δεν θα υπάρξει καμία αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες στις εννέα κλίμακες διαδοχικών ομάδων τιμών ζώνης που δημιουργούνται, και αφορούν όλη την επικράτεια, στις ισχύουσες τιμές από 400- 650 ευρώ, όπως και στις τιμές από 4.050- 8.800 ευρώ.

Σε όλες τις άλλες ομάδες τιμών ζώνης έχουμε μείωση των ισχυουσών τιμών από 5- 19%.




Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών:



Τιμή ζώνης Μείωση
Έως 600 ευρώ/τετραγωνικο 0%
600 ως 1.000 ευρώ/τετραγωνικό 7%
1.000 ως 1.500 ευρώ/τετραγωνικό 15,5%
1.500 - 2.000 ευρώ/τετραγωνικό 19%
2.000 ως 2.600 ευρώ/τετραγωνικό 18,5%
2.600-3.000 ευρώ/τετραγωνικό 16,5%
3.000-3.600 ευρώ/τετραγωνικό 9%
3.600-4.000 ευρώ/τετραγωνικό 5%
Από 4.000 και άνω 0%

Το γεγονός ότι υπάρχει μείωση αντικειμενικών αξίων σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει και επιστροφή χρημάτων, η διαφορά υπέρ των πολιτών θα επιστραφεί μέσω συμψηφισμού με τον φόρο εισοδήματος κλπ.

Ολόκληρη η ανακοίνωση:

Υπογράφηκε την Τρίτη 19.1.2016, η Υπουργική Απόφαση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Η Υπουργική Απόφαση:

1) Εφαρμόζει την απόφαση του ΣτΕ περί αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με αναδρομική ισχύ από τις 21.5.2015, σε σύντομο χρονικό διάστημα από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης.

2) Εφαρμόζει τις νομοθετικές αποφάσεις, που έχουν ψηφιστεί από το 2007, και καμία από τις προηγούμενες κυβερνήσεις δεν είχε προχωρήσει σε εφαρμογή τους.

3) Διαψεύδει τις Κασσάνδρες, οι οποίες έσπευσαν να παραπληροφορήσουν για ¨αυξήσεις και νέα φορολογική επιβάρυνσή των πολιτών¨, χωρίς να έχουν δει καν τις προτάσεις των αρμόδιων επιτροπών.

4) Επιβεβαιώνει τις δεσμεύσεις περί καμίας αύξησης στις αντικειμενικές αξίες, εκ μέρους της Κυβέρνησης. Στις εννέα κλίμακες διαδοχικών ομάδων τιμών ζώνης που δημιουργούνται, και αφορούν όλη την επικράτεια, στις ισχύουσες τιμές από 400- 650 ευρώ, οι τιμές παραμένουν αμετάβλητες, όπως και στις τιμές από 4.050- 8.800 ευρώ. Σε όλες τις άλλες ομάδες τιμών ζώνης έχουμε μείωση των ισχυουσών τιμών από 5- 19%.

5) Παρά τις εισηγήσεις για αύξηση των τιμών αντικειμενικής αξίας (σε μερικές ζώνες), η πολιτική βούληση ήταν ξεκάθαρη και σταθερή για καμία αύξηση στις τιμές των αντικειμενικών αξιών.

Οι αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Οικονομικών και οι επιτροπές που συστάθηκαν (για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών) διεκπεραίωσαν επιτυχώς το έργο τους και σε σύντομο χρονικό διάστημα, ανταποκρίθηκαν στις νομικές και κοινωνικές αναγκαιότητες.

Πέμπτη, 14 Ιανουαρίου 2016

Οι πτωχοί θα την πληρώσουν.



Όχι μόνον μειώσεις, αλλά και αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων περιλαμβάνει ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών, παρά το αντίθετο πόρισμα των ειδικών επιτροπών. Περιοχές... υψηλού κινδύνου, "υποψήφιες" για να εφαρμοστούν οι αυξήσεις, είναι κυρίως οι "λαϊκές" συνοικίες στα δυτικά προάστια της Αθήνας, καθώς εκεί ακόμα και σήμερα οι εμπορικές αξίες είναι υψηλότερες των αντικειμενικών και συγκεκριμένα οι Τιμές Ζώνης ξεκινάνε από τα από 600 ευρώ/ τ.μ., ενώ οι εμπορικές τιμές παραμένουν 5% με 10% υψηλότερες. Με βάση τα στοιχεία της κτηματαγοράς, πρόκειται κατ' αρχάς για περιοχές όπως το Ίλιον, τα Άνω Λιόσια, το Ζεφύρι, η Μάνδρα, ο Ασπρόπυργος, το Καματερό, η Φυλή, το Περιστέρι, το Αιγάλεω. Στην ίδια ζώνη επικινδυνότητας βρίσκονται και προάστια του Πειραιά: η Νίκαια, ο Ταύρος, η Δραπετσώνα, το Πέραμα, το Κερατσίνι, η Ελευσίνα. Μένει να φανεί εάν το υπουργείο Οικονομικών θα κάνει τις αυξήσεις στις παραπάνω περιοχές ή αλλού. Οι ανατροπές θα συνεχιστούν με το νέο φόρο ακινήτων, που θα υπολογίζεται στο σύνολο της περιουσίας, με κλίμακα ανάλογη με αυτή του ΦΑΠ και όχι ανά τ.μ. όπως ο ΕΝΦΙΑ. Πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών είναι να υπάρξει ένα μικρό αφορολόγητο μόνο για την κύρια κατοικία και να μετακυλήσει το βάρος σε ακριβές και μεγάλες περιουσίες, γεννώντας όμως ερωτήματα για την εισπραξιμότητά του. Ο υπολογισμός του φόρου το 2016 θα γίνει με τις νέες αντικειμενικές αξίες, ενώ του χρόνου θα υπολογιστεί με το υπό διαμόρφωση σύστημα «εμπορικών» αξιών. Το... κερασάκι στην τούρτα είναι η αναδρομική ισχύς των νέων αντικειμενικών αξιών, κάτι που θα υποχρεώσει τις εφορίες να επανεκκαθαρίσουν το φόρο για όλες τις κληρονομιές, γονικές παροχές, αγοραπωλησίες του β' 6μήνου του 2015. Όπου προκύπτει μικρότερος φόρος δεν θα υπάρχει επιστροφή αλλά συμψηφισμός με μελλοντικές οφειλές, ενώ όπου προκύπτει μεγαλύτερος φόρος θα πρέπει να καταβάλλεται.

Η ΚΡΙΣΗ ΗΡΘΕ ΓΙΑ ΝΑ ΜΕΙΝΕΙ - Ακίνητα: Τι θα γίνει με τις τιμές σε σπίτια, γραφεία, καταστήματα το 2016.



Μια ακόμη δύσκολη χρονιά περιμένει την ελληνική κτηματαγορά, η οποία από το 2008 περνά έναν διαρκή «Γολγοθά» με συνεχείς πτώσεις τιμών, κατάρρευση της οικοδομής, βουτιά στη ζήτηση και χιλιάδες σπίτια απούλητα.

Η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2015 αγγίζει πλέον το 41% (και πάνω από 43% σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη) και θα ξεπεράσει το 45%. Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά το 70%. Όλα τα στοιχεία από την αγορά ακινήτων δείχνουν ότι ούτε το 2016 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης καθώς η έλλειψη ρευστότητας, τα capital controls και η αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο. Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να απέχουν από την αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη χαμένη χρονιά.

Κι όμως, πριν από ένα χρόνο οι παράγοντες της αγοράς προέβλεπαν ισχνή ανάκαμψη στο β΄ εξάμηνο του 2015, ανάκαμψη που όχι μόνο δεν ήρθε ποτέ αλλά αντιθέτως καταγράφηκε νέα υποχώρηση της ζήτησης και των τιμών. Οι πολύμηνες διαπραγματεύσεις με τους δανειστές, το δημοψήφισμα και ο φόβος της εξόδου από το ευρώ, τα capital controls και οι διαλυμένες, πριν την ανακεφαλαιοποίηση, τράπεζες έφεραν όπως αναμενόταν «μαυρίλα» στην αγορά ακινήτων, η οποία δεν έφυγε ούτε μετά τη συμφωνία με τους δανειστές.


Όπως αναφέρει σε report της η εταιρεία συμβούλων ακινήτων «Αθηναϊκή Οικονομική»: «Τα capital controls και η πολιτική αβεβαιότητα έχουν παγώσει κάθε οικονομική δραστηριότητα κατά το τρίτο τρίμηνο του 2015 - και φυσικά το real estate δεν αποτελεί εξαίρεση στον κανόνα. Οι εκλογές της 20ής Σεπτεμβρίου οδήγησαν στον σχηματισμό μίας κυβέρνησης συνεργασίας, η οποία καλείται να εφαρμόσει άμεσα τα μέτρα που συμφωνήθηκαν με τους εταίρους - δανειστές της χώρας στο τρίτο μνημόνιο. Οι ελπίδες εστιάζουν στη σταδιακή επαναφορά της εμπιστοσύνης για επιχειρήσεις και επενδυτικούς φορείς από κει και πέρα».

Ετσι, η χρονιά κλείνει με εξαιρετικά δυσοίωνες προβλέψεις για την κτηματαγορά, παρά το γεγονός ότι πλέον τα ακίνητα πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές, τα ενοίκια βρίσκονται στο ναδίρ και οι αγοραστές είναι αυτοί που έχουν το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις.


Το 2016 μπαίνει με ένα ακόμη πρόβλημα στο προσκήνιο. Αυτό της διευθέτησης των κόκκινων δανείων, της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας καθώς και της εισόδου ξένων funds στην Ελλάδα. Περί τα 40 δισ. ευρώ είναι τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια καθιστώντας ασφυκτικό το πλαίσιο για χιλιάδες δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους.

Υπάρχουν περίπου 1,2 εκατ. στεγαστικά δάνεια και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 38% αυτών δεν εξυπηρετείται κανονικά, δηλαδή πάνω από 450 χιλιάδες στεγαστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της «τρέλας» στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη. Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης. Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν κοστίζει ούτε το μισό απ’ ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που αγόρασαν πριν από μερικά χρόνια.


Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% και το 2014 δεν ξεπερνούσαν σε αξία τα 27 δισ. Σήμερα είναι στο 38% και με αξία κοντά στα 39 δισεκατομμύρια ευρώ.

Η κτηματαγορά αντιμετωπίζει επίσης το μείζον πρόβλημα των αντικειμενικών αξιών και της εντολής που έχει δώσει το ΣτΕ για αναδρομική αναπροσαρμογή τους. Η μείωση από 5% έως 20% που έχει προτείνει η ειδική επιτροπή μπορεί να «ανακουφίσει» μερικούς ιδιοκτήτες από υψηλούς φόρους, ωστόσο, θεωρείται και πάλι ότι πρόκειται για αναπροσαρμογή χωρίς αντίκρισμα, αφού και πάλι οι εμπορικές τιμές θα είναι κατά πολύ χαμηλότερες.

Σε ορισμένες περιοχές μάλιστα οι αντικειμενικές αξίες είναι έως και 60% υψηλότερες, με αποτέλεσμα η μικρή μείωση που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών να είναι «σταγόνα στον ωκεανό» της υπερβολικής φορολόγησης των ακινήτων. Ειδικοί της αγοράς που κάνουν την αποτίμηση της χρονιάς που πέρασε μιλούν για τη χαμένη ευκαιρία για ανάκαμψη του κλάδου για πρώτη φορά μετά το 2008. Μάλιστα, με την οικοδομή να είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη, χιλιάδες εργαζόμενοι, τεχνίτες και μη, παραμένουν στην ανεργία ενώ έχουν κλείσει δεκάδες επιχειρήσεις που συνδέονται με τον κλάδο. «Χωρίς οικοδομή δεν μπορεί να υπάρξει ανάπτυξη της οικονομίας. Είναι προϋπόθεση για να εισέλθει η χώρα σε φάση ανάκαμψης», τονίζουν μεσίτες και κατασκευαστές.

Παράλληλα, οι ειδικοί επισημαίνουν ότι χωρίς ελάφρυνση της φορολογίας και παροχή κινήτρων δεν πρόκειται να ανακάμψει η κτηματαγορά. Αλλωστε, οι φόροι στην ακίνητη περιουσία, από 526 εκατ. ευρώ το 2009 και 487 εκατ. το 2010 προβλέπεται να διαμορφωθούν εφέτος σε 2,87 δισ. ευρώ και θα αυξηθούν περαιτέρω το 2016, σε επίπεδα πάνω από 3,7 δισ. ευρώ καθώς, πέρα από την αναμενόμενη αύξηση της φορολογίας οι δύο δόσεις του ΕΝΦΙΑ 2015 θα εισπραχθούν στο πρώτο δίμηνο του 2016. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται με απίστευτα φορολογικά βάρη τα οποία ουσιαστικά λειτουργούν αποτρεπτικά στην αύξηση των αγοραπωλησιών.

Σε μια προσπάθεια εκτίμησης της πορείας της κτηματαγοράς το 2016, έρευνες γραφείων καθώς και ο Χαρ. Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions επισημαίνει τα εξής:

Κατοικία
Μείωση των αγοραπωλησιών, περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης σημαντική στροφή στο ενοίκιο. Το μέλλον δεν προδιαγράφεται καλό (εξακολουθούμε να έχουμε σημαντική μείωση του αριθμού των αδειών νέων οικοδομών) καθότι αναμένεται και απώλεια θέσεων εργασίας και περαιτέρω περιορισμός των οικονομικών των νοικοκυριών. Εξάλλου η νέα κατάσταση σχετικά με τα κόκκινα δάνεια και τους πλειστηριασμούς ακινήτων θα έχει και αυτή τη δική της δυσμενή επίπτωση στην προσφορά ακινήτων.

Εξοχικά
Η εξοχική κατοικία εξάλλου κινείται και αυτή με πολύ χαμηλούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης εκ μέρους των ξένων, παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών. Σ’ αυτά που αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, θα πρέπει να σημειωθεί και το γεγονός ότι παρατηρείται μαζικό κύμα αιτημάτων στους μεσίτες για πώληση των ακινήτων σε «εύλογη» αξία προτού έρθουν τα... κοράκια. Επίσης, παρατηρείται μεγάλη απαξίωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές - γκέτο της Αθήνας. Διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμη και σπίτια σε εξαιρετική κατάσταση, αλλά 30 και 40 ετών πωλούνται προς 10-20 χιλιάδες ευρώ.

Γραφεία
Η συνεχιζόμενη ύφεση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή θα επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν. Λογικό είναι να παρατηρείται και μια αύξηση των αποδόσεων (yields). Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Savills, υπάρχει προσφορά για γραφεία Α΄και Β’ στα βόρεια προάστια και το κέντρο ενώ τα ενοίκια κινούνται στα επίπεδα των 204-240 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο. Τα γραφεία β’ κατηγορίας ενοικιάζονται στα επίπεδα των 72-96 ευρώ/τ.μ. το έτος με τα κενά κτίρια να φτάνουν το 13%-15%. Στα βόρεια προάστια, κυρίως στη λεωφόρο Κηφισίας το εύρος των ενοικίων είναι μεταξύ 108-156 ευρώ/τ.μ.

Καταστήματα
Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα βρεθούν εκείνα τα καταστήματα που στεγάζονται σε «σωστά» εμπορικά κέντρα, που όμως δεν συγκεντρώνονται όλα στην ίδια περιοχή και δεν απευθύνονται στην ίδια πελατεία. Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα. Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα...

Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν.

Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, δεν υπάρχουν πλέον τα επίπεδα των 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με την ακριβότερη περιοχή, την οδό Ερμού να είναι ακόμη και κάτω από 200 ευρώ/τ.μ. Οσο για τις άλλες περιοχές, κυμαίνονται από 20 έως 100 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Logistics
Οι χώροι αυτοί δίνουν αναλογικά και μεγαλύτερες αποδόσεις σε ενοίκια, αλλά σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η παρούσα, πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις και νέες ισορροπίες. Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη.

Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία. Πάντως, τα ενοίκια δεν μπορούν να «ξεκολλήσουν» από τα επίπεδα των 1,5 ... 4,5 ευρώ/τμ. τον μήνα.

Η αξιοποιήσιμη γη
Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι πάρα πολύ περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.

Ξενοδοχεία
Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται.

Άρα παρατηρείται μια κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε κάποιες περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς προορισμούς. Από την άλλη πλευρά είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο... «κόκκινο» και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες.

Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η αναμενόμενη αναβάθμιση αεροδρομίων της περιφέρειας, θα έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία.

Συμπερασματικά
Όπως αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, ο τομέας της φορολογίας ακινήτων σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών, θα παίξει σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας. Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο. Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική. Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς.

Οι όποιοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές οφείλουν να κάνουν συστηματική έρευνα της αγοράς, (που συνεχώς μεταβάλλεται) να διαπραγματεύονται το τίμημα και τους όρους πληρωμής, αλλά και τη συγγραφή υποχρεώσεων, ως και τις πρόσθετες εργασίες και παροχές, διότι την περίοδο αυτή έχουν... το πάνω χέρι. Όλοι πρέπει με ιδιαίτερη σοβαρότητα να παρακολουθούμε τα γεγονότα και να καταγράφουμε τις τάσεις».

ΣΤΗ ΒΟΥΛΗ ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ - Ακίνητα: Αποκαλυπτικά στοιχεία για την κατάρρευση της κτηματαγοράς - Σε ποιες εφορίες «βούλιαξαν» οι μεταβιβάσεις (πίνακες).



Μεγάλη πτώση στις μεταβιβάσεις ακινήτων την περίοδο της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, δείχνουν στοιχεία που διαβιβάστηκαν στη Βουλή από το υπουργείο Οικονομικών. Κάτι ωστόσο δείχνει να αλλάζει μέσα στο 2015.

Τα στοιχεία που διαβίβασε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης, αφορούν σε μεταβιβάσεις ακινήτων των οποίων η αξία είναι φορολογήσιμη. Στους πίνακες του υπουργείου Οικονομικών όμως δεν συμπεριλαμβάνονται μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης βάσει νόμου και συνεπώς αυτά δεν μπορεί να προσμετρηθούν.

Τα στοιχεία είχε ζητήσει ο βουλευτής της ΝΔ Ευάγγελος Μπασιάκος, με ερώτηση που είχε απευθύνει στο υπουργείο Οικονομικών ζητώντας να ενημερωθεί ποια είναι, ανά Δ.Ο.Υ., η μείωση των μεταβιβάσεων ετησίως, την τελευταία πενταετία, και ποιες πρωτοβουλίες θα υπάρξουν για την τόνωση της αγοράς ακινήτων.

Δεδομένου ότι δεν καταχωρούνται σε πληροφοριακό σύστημα οι μεταβιβάσεις ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών διαβιβάζει το πλήθος των Βεβαιώσεων Φόρου Μεταβίβασης ανά Δ.Ο.Υ. για τις περιόδους από 1.1. έως 11.12 των ετών 2011, 2012, 2013, 2014 και 2015. Στα στοιχεία αυτά - όπως επισημαίνεται εκ προοιμίου- δεν έχουν καταμετρηθεί μεταβιβάσεις ακινήτων στις οποίες δεν προκύπτει φόρος.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η «χειρότερη» χρονιά ήταν το 2013 με το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων να έχει «κατρακυλήσει» σε ποσοστό συνολικά 44,78% σε σχέση με το 2011. Σε αρκετές περιοχές της χώρας ωστόσο οι μειώσεις των μεταβιβάσεων φαίνεται να ξεπέρασαν το 50% και το 60%.

Όπως ειδικότερα προκύπτει από τα στοιχεία που διαβιβάστηκαν στη Βουλή, ενώ το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων το 2011 ανήλθε σε 119.647, το 2012 έπεσε σε 76.859, το 2013 σε 66.071, το 2014 σε 68.851 και το 2015 σε 86.075 βεβαιώσεις φόρου μεταβιβάσεων. Έτσι, σε σχέση με το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων, το 2012 σημείωσε πτώση (-35,76%), το 2013 επίσης μείωση (-44,78%), το 2014 μείωση (- 42,45%) και το 2015 μείωση(- 28,06%). Το 2015 δείχνει πάντως να υποχωρεί σταδιακά το φαινόμενο της μείωσης των μεταβιβάσεων ακινήτων σε σχέση με την τριετία 2012, 2013 και 2014.

Σε σχέση με τα στοιχεία ανά Δ.Ο.Υ., μόνο η Δ.Ο.Υ. Καλαμάτας είναι εκείνη στην οποία το πλήθος βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων δεν έπεσε κάτω από τις 2.000 την περίοδο της κρίσης. Ακολουθούν ενδεικτικά τα στοιχεία από Δ.Ο.Υ. και οι μεταβολές σε σχέση με το έτος 2011.

-Στη Δ.Ο.Υ. Κηφισιάς, το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων ήταν 1.420, το 2012 έπεσε στις 1.000 (-29,58%), το 2013 στις 771 (-45,70%), το 2014 στις 765 (-46,13%) και το 2015 στις 812 (-42,82%).

-Στη Δ.Ο.Υ. Ψυχικού, το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων ήταν 638, το 2012 έπεσε στις 402 (-36,99%), το 2013 στις 319 (-50%), το 2014 στις 425(-33,39%) , και το 2015 ήταν 588 βεβαιώσεις (-27,27%).

-Στη Δ.Ο.Υ. Κορωπίου, 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων ήταν 2.275, το 2012 ήταν 1.317 (-42,11%), το 2013 ήταν 1.120 (-50,77%), το 2014 ήταν 948 (-58,33%) και το 2015 ήταν 1.277 (-43,87).

-Στη Δ.Ο.Υ. Παλλήνης, το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων του φόρου μεταβίβασης ακινήτων ήταν 1.862, το 2012 ήταν 925 (-50,32%), το 2013 ήταν 732 (-60,69%), το 2014 ήταν 638 (-65,74%) και το 2015 ήταν 753 βεβαιώσεις φόρου μεταβιβάσεων (-59,56%).

-Στη Δ.Ο.Υ. Γλυφάδας το 2011 το πλήθος βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ήταν 1.009, το 2012 ήταν 677 (-32,90%), το 2013 ήταν 640 (-36,57%), το 2014 ήταν 801 (-20,61%) και το 2015 ήταν 934 (-7,43%).

-Στη Δ.Ο.Υ. Μυκόνου το 2015 το πλήθος βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων κινείται αυξητικά σε σχέση με το 2011 μετά από τριετή μείωση του ποσοστού. Ειδικότερα, το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ήταν 203, το 2012 ήταν 157 (-22,66%), το 2013 ήταν 180 (-11,33%), το 2014 ήταν 143 (-29,56%) και το 2015 ήταν 229 (12,81%).

-Στη Δ.Ο.Υ. Πάρου καλή χρονιά φαίνεται να είναι το 2015. Το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων ήταν 358, το 2012 ήταν 240 (-32,96%), το 2013 ήταν 223 (-37,71%),το 2014 ήταν 264 (-26,26%) και το 2015 ήταν 397 (10,98%).

-Στη Δ.Ο.Υ. Ρόδου το 2011 το πλήθος των βεβαιώσεων φόρου μεταβιβάσεων ήταν 2.240, το 2012 ήταν 1.729 (-22,81%), το 2013 ήταν 1.084 (-51,61%), το 2014 ήταν 1.072 (-52,14%%) και το 2015 ήταν 1.289 (-42,46%).


ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ

Έρχεται νέο φιλικότερο πρόγραμμα "Εξοικονόμηση κατ' Οίκον".



Η ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων και η ενίσχυση των νοικοκυριών σε δράσεις εξοικονόμησης ενέργειας εντάσσεται στις προτεραιότητες και της Νέας Προγραμματικής Περιόδου 2014-2020 ανέφερε η προϊσταμένη της ΕΥΔ ΕΠΑνΕΚ Αγγελική Φέτση, τονίζοντας ότι έχουν ξεκινήσει οι σχετικές προπαρασκευαστικές ενέργειες για την έναρξη ενός νέου Προγράμματος, αντίστοιχου με το Πρόγραμμα «Εξοικονόμηση κατ' οίκον».

Τα παραπάνω σημείωσε η κα Φέτση, σε απάντηση της Ερώτησης του Βουλευτή κου Μάξιμου Χαρακόπουλου με Αρ. Πρωτ. 1738/08.12.2015 με θέμα «ΠΟΙΟ ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ ΤΟΥ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ ΚΑΤ' ΟΙΚΟΝ'».

Σε ό,τι αφορά στις αρμοδιότητες της Ειδικής Υπηρεσίας Διαχείρισης του Επιχειρησιακού Προγράμματος «Ανταγωνιστικότητα, Επιχειρηματικότητα και Καινοτομία», επισημαίνονται τα εξής η κα Φέτση τόνισε τα ακόλουθα:

"Η εν λόγω δράση έχει ιδιαίτερο και καινοτόμο χαρακτήρα, καθώς για πρώτη φορά στην Προγραμματική Περίοδο 2007-2013 εντάχθηκαν σε συγχρηματοδοτούμενα προγράμματα και επιδοτήθηκαν πολίτες, προκειμένου να αναβαθμίσουν ενεργειακά τις οικίες τους, με συνέπειες ιδιαίτερα θετικές τόσο στο επίπεδο της ενεργειακής απόδοσης, όσο και της τόνωσης του κατασκευαστικού κλάδου της χώρας. Υπογραμμίζεται ότι για την εύρυθμη αποπληρωμή των έργων των ωφελούμενων, έως το τέλος Δεκεμβρίου 2015, έχουν δοθεί σχετικές οδηγίες στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Λόγω στενότητας των προθεσμιών ολοκλήρωσης του Προγράμματος, δεν υπάρχουν πλέον τα χρονικά περιθώρια για να πραγματοποιηθούν νέες υπαγωγές και να προλάβουν τα έργα αυτά να υλοποιηθούν εντός της Προγραμματικής Περιόδου 2007-2013. Η ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων και η ενίσχυση των νοικοκυριών σε δράσεις εξοικονόμησης ενέργειας - που είναι σήμερα περισσότερο παρά ποτέ αναγκαίες - εντάσσεται στις προτεραιότητες και της Νέας Προγραμματικής Περιόδου 2014-2020.

Σε συνεργασία και διαβούλευση με τους εμπλεκόμενους φορείς έχουν ξεκινήσει οι σχετικές προπαρασκευαστικές ενέργειες για την έναρξη ενός νέου Προγράμματος, αντίστοιχου με το Πρόγραμμα «Εξοικονόμηση κατ' οίκον», φιλικότερου προς τον πολίτη, αξιοποιώντας και την ήδη αποκτηθείσα εμπειρία, στο πλαίσιο του εγκεκριμένου από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή Επιχειρησιακού Προγράμματος «Ανταγωνιστικότητα, Επιχειρηματικότητα και Καινοτομία» (ΕΠΑνΕΚ) 2014-2020. Οι ενέργειες αυτές συμπεριλαμβάνουν τα εξής:

- Την ολοκλήρωση της αναγκαίας - με βάση τους κοινοτικούς κανονισμούς - εκ των προτέρων αξιολόγησης Χρηματοδοτικού Μέσου (ex ante assessment) για δράσεις εξοικονόμησης ενέργειας στον οικιακό τομέα κατά τη νέα προγραμματική περίοδο 2014-2020, στην οποία προσδιορίστηκαν οι χρηματοδοτικές ανάγκες, τα βασικά χαρακτηριστικά και η μορφή των κινήτρων του νέου Προγράμματος. Ωστόσο, λόγω των εξελίξεων στην οικονομία, η εν λόγω αξιολόγηση αναμένεται στο επόμενο διάστημα να επικαιροποιηθεί. Επισημαίνεται ότι οι σχετικοί πόροι, οι οποίοι εξειδικεύτηκαν τον Ιούνιο 2015 στο ΕΠΑνΕΚ για την υλοποίηση του νέου Προγράμματος, ανέρχονται σε περίπου 248 εκ. € δημόσιας δαπάνης (δεν περιλαμβάνονται οι πόροι που θα προέλθουν από τη μόχλευση του χρηματοδοτικού εργαλείου).

- Την ολοκλήρωση των δράσεων της σχετικής υποχρέωσης για την πλήρη ενσωμάτωση των οδηγιών 2010/31/EE και 2012/27/ΕΕ στο εθνικό δίκαιο (ενδεχόμενη τροποποίηση του ΚΕΝΑΚ, εφ' όσον απαιτηθεί, για την εκπλήρωση της σχετικής αιρεσιμότητας).

- Την αξιοποίηση των προτάσεων των εμπλεκομένων φορέων (Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ΕΤΕΑΝ Α.Ε., τράπεζες, κατασκευαστικές εταιρείες, κτλ.), για τη βελτίωση των όρων του Προγράμματος. - Την επεξεργασία των λεπτομερειών υλοποίησης, όπως τη σύνταξη Οδηγού Εφαρμογής της νέας δράσης, αλλά και διαχείρισης, από τις εμπλεκόμενες Υπηρεσίες.

- Την εξέταση των κριτηρίων συμπερίληψης των υπαρχουσών αιτήσεων των νοικοκυριών, για τις οποίες εκκρεμεί η ένταξή τους, στο νέο Πρόγραμμα".

Διορθώστε το Ε9 για λιγότερο ΕΝΦΙΑ.



Σε μαζική διόρθωση των λαθών που έχουν πραγματοποιήσει στη δήλωση ακίνητης περιουσίας Ε9 προχωρούν οι φορολογούμενοι τις τελευταίες εβδομάδες γλιτώνοντας ΕΝΦΙΑ. Η σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έχει ανοίξει εδώ και περίπου έναν μήνα και μάλιστα οι διορθώσεις γίνονται χωρίς οι φορολογούμενοι να επιβαρύνονται με κάποιο πρόστιμο ή άλλη κύρωση.

Μάλιστα η δυνατότητα διόρθωσης λαθών δίνεται όχι μόνο για τον ΕΝΦΙΑ που πληρώνουμε τώρα (2015) αλλά και για τα προηγούμενα χρόνια. Με αυτόν τον τρόπο οι φορολογούμενοι μπορούν, εφόσον διορθώσουν λάθη, να λάβουν σημαντική επιστροφή ΕΝΦΙΑ και φόρου ακίνητης περιουσίας που έχουν ήδη πληρώσει.

Ειδικότερα,
- δίνεται η δυνατότητα διόρθωσης λαθών για τα έτη 2010 έως και 2015
- στην περίπτωση που από τις διορθώσεις προκύψει μείωση του οφειλόμενο ποσού έως και 300 ευρώ αυτή δίνεται αυτόματα. Αν το επιστρεφόμενο ποσό ξεπερνά τα 300 ευρώ ο φορολογούμενος θα πρέπει να επισκεφθεί την εφορία και να προσκομίσει τα δικαιολογητικά που τεκμηριώνουν τις διορθώσεις που έγιναν (π.χ. τίτλους ιδιοκτησίας)
- η μείωση του φόρου πιστώνεται στον φορολογούμενο και αυτομάτως επαναπροσδιορίζεται το ύψος των δόσεων που απομένουν για τον φόρο, δηλαδή η δόση του Ιανουαρίου και του Φεβρουαρίου για τον ΕΝΦΙΑ του 2015

Συνηθέστερα λάθη

Τα συνηθέστερα λάθη που έχουν κάνει οι φορολογούμενοι και έχουν οδηγήσει στην πληρωμή περισσότερου ή και λιγότερου φόρου ακινήτων είναι:
- στην επιφάνεια των κτισμάτων και των οικοπέδων
- στα ποσοστά συνιδιοκτησίας
- στον όροφο στις περιπτώσεις κατοικιών τύπου μεζονέτας. Στις περιπτώσεις αυτές δηλώνεται ως όροφος ο υψηλότερος όροφος της κατοικίας
- στο είδος του εμπράγματου δικαιώματος, δηλαδή στο αν πρόκειται για επικαρπία, ψιλή ή πλήρη κυριότητα
- στις επιφάνειες των βοηθητικών χώρων. Για παράδειγμα, σε καταστήματα όπου το υπόγειο έχει πρόσβαση μόνο από τον εσωτερικό χώρο του καταστήματος όλη η επιφάνεια του υπογείου θεωρείται βοηθητικός χώρος. Στην περίπτωση, όμως που το υπόγειο έχει πρόσβαση από την οδό τότε θεωρείται ξεχωριστή ιδιοκτησία και δηλώνεται μόνο του.
- στα ημιτελή κτίσματα
- στους αριθμούς παροχής ηλεκτρικού ρεύματος.

Οι συμβολαιογράφοι «μπλόκαραν» τους πρώτους πλειστηριασμούς.



Η συμμετοχή των Ελλήνων Συμβολαιογράφων στην χθεσινή αλλά και στη σημερινή απεργία για το ασφαλιστικό μπλόκαρε τους πρώτους πλειστηριασμούς καθώς σύμφωνα με την Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, οι συμβολαιογράφοι δεν θα προβούν στην υπογραφή καμίας απολύτως πράξης, με μόνη εξαίρεση τη σύνταξη διαθήκης σε έκτακτες περιτπώσεις, η οποία υπογράφεται εκτός γραφείου και δεν θα διενεργήσουν κανέναν πλειστηριασμό ενώ από πλευράς των Συλλόγων δεν θα δοθεί καμία απολύτως άδεια υπογραφή συμβολαίου.

Τα παραπάνω αναφέρει η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος σε ανακοίνωση της και, καλεί τους συμβολαιογράφους να συμμετέχουν μαζικά στην κοινή πορεία όλων των επιστημόνων – ελευθέρων επαγγελματιών προς το Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων και τη Βουλή, την Πέμπτη 14‐1‐2016 και ώρα 12.00, με σημείο εκκίνησης τα γραφεία του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών (Ακαδημίας 60).

Ετσι μετατίθεται η πρεμιέρα των πλειστηριασμών για την επόμενη εβδομάδα και εφόσον δεν προκηρυχθεί άλλη κινητοποιήση απο τους συμβολαιογράφους.

Τετάρτη, 30 Δεκεμβρίου 2015

Έρχεται ο φόρος κατοχής.



Νέο τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από τον Σεπτέμβριο του 2016, ετοιμάζει η κυβέρνηση ώστε να μη χαθεί ο στόχος της είσπραξης 2,65 δισ. ευρώ, μετά την αναποσαρμογή των αντικειμενικώ αξιών. Το πόρισμα που κατατέθηκε πρόσφατα κάνει λόγο για μεσοσταθμικές μειώσεις έως 20%, γεγονός που εκτιμάται ότι μπορεί να φέρει απώλειες της τάξης των 500 - 600 εκατ. ευρώ στα έσοδα. Αυτό το «κενό» θα καλυφθεί με αναπροσαρμογή των συντελεστών πάνω στους οποίους υπολογίζεται ο φόρος στα ακίνητα. Δηλαδή κάποιοι θα πληρώσουν περισσότερα χρήματα, έστω κι αν δουν τις αντικειμενικές αξίες να είναι σημαντικά μειωμένες στην περιοχή τους. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις ειδικών, στις σκέψεις του υπουργείο είναι η επιβολή ενός φόρου κατοχής ακινήτου ο οποίος δεν θα υπολογίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο όπως ισχύει σήμερα αλλά με βάση το άθροισμα της περιουσίας του καθενός. Θα πρόκειται επομένως για έναν φόρο στα πρότυπα του σημερινού συμπληρωματικού φόρου ο οποίος επιβάλλεται σε όσους έχουν περιουσίες άνω των 300.000 ευρώ ή έναν φόρο στα πρότυπα του ΦΜΑΠ που ίσχυσε στην Ελλάδα από το 1997 μέχρι και το 2013.

Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις.




Ευκολότερα θα γίνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων για φορολογουμένους με χρέη προς το Δημόσιο.
Με απόφαση του αναπληρωτή γενικού γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Γιάννη Μπάκα, ορίζεται ότι χορηγείται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, μετά τη δέσμευση ποσού ίσου με το 50% του τιμήματος, από 70% έως 100% που ήταν με βάση το προηγούμενο καθεστώς. Ωστόσο, προϋπόθεση για να μειωθεί από το 70%-100% στο 50% η παρακράτηση επί του τιμήματος από την πώληση του ακινήτου είναι η εξόφληση της οφειλής να είναι διασφαλισμένη. Δηλαδή θα πρέπει ο πωλητής-οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο, σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.

Έτσι, εάν ο φορολογούμενος με οφειλές στο Δημόσιο επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητο, μπορεί να ζητήσει από την εφορία να εγγραφεί προσημείωση σε άλλο ακίνητό του, προκειμένου να διασφαλιστεί η οφειλή. Εν συνεχεία, θα λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, στο οποίο θα ορίζεται ότι ο συμβολαιογράφος θα παρακρατήσει το 50% της οφειλής από το τίμημα.

Στις περιπτώσεις στις οποίες το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, θα πρέπει να εξοφληθεί η οφειλή στο σύνολό της για να χορηγηθεί η φορολογική ενημερότητα.

Όταν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας για είσπραξη χρημάτων ή μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού εξ επαχθούς αιτίας και ο φορολογούμενος έχει οφειλές που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση, πέραν της προϋπόθεσης ενημερότητας του οφειλέτη σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής, τίθεται υποχρεωτικά και όρος παρακράτησης μέρους της εισπραττόμενης απαίτησης, ο οποίος αναγράφεται επί του αποδεικτικού. Όρος παρακράτησης δεν τίθεται, εάν το αποδεικτικό χορηγείται λόγω προσκόμισης εγγυητικής επιστολής.

Το ποσοστό της παρακράτησης ορίζεται από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας για την επιδίωξη της είσπραξης των οφειλών υπηρεσίας εντός των ακόλουθων κατά περίπτωση ορίων:

α. 30% έως 50% του εισπραττόμενου ποσού, όταν αιτία χορήγησης του αποδεικτικού είναι η είσπραξη χρημάτων. Εάν, εντούτοις, έχει καταβληθεί μέσω της ρύθμισης συνολικό ποσό μικρότερο του 30% της ρυθμισμένης οφειλής παρακρατείται ποσοστό 70% έως 100%.

Ειδικότερα στις περιπτώσεις:

• ύπαρξης συνολικής βασικής βεβαιωμένης ρυθμισμένης οφειλής μικρότερης των 5.000 ευρώ και

• ύπαρξης στοιχείων για άλλες απαιτήσεις (περιοδικές ή εφάπαξ) για την είσπραξη των οποίων είναι υποχρεωτική η προσκόμιση αποδεικτικού ενημερότητας, τα ανωτέρω κατώτατα όρια ποσοστών παρακράτησης ορίζονται στο 10%.

Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό παρακράτησης πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στην κάλυψη τριών δόσεων της τηρούμενης ρύθμισης/ρυθμίσεων που έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης του αιτήματος χορήγησης του αποδεικτικού, εφόσον οι εναπομένουσες δόσεις είναι έως και δώδεκα.

Άλλως, εάν οι εναπομείνασες δόσεις της τηρούμενης ρύθμισης/ρυθμίσεων είναι περισσότερες των δώδεκα το κατώτερο ποσοστό παρακράτησης πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στην κάλυψη πέντε δόσεων της τηρούμενης ρύθμισης ρυθμίσεων που έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης του αιτήματος χορήγησης του αποδεικτικού.

Σε αντίθετη περίπτωση και εφόσον η παρακράτηση δεν επαρκεί για την κατά περίπτωση κάλυψη των ως άνω δόσεων, το ποσοστό παρακράτησης αναπροσαρμόζεται ανάλογα.

β. 70% έως 100%, όταν αιτία χορήγησης είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού. Εφόσον η είσπραξη της οφειλής είναι διασφαλισμένη, το κατώτατο όριο παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου ορίζεται στο 50%.

Ειδικά στην περίπτωση που το αποδεικτικό ενημερότητας χορηγείται για τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία και δεν εξοφλούνται πλήρως οι ληξιπρόθεσμες οφειλές, ορίζεται ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος, το οποίο υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, όχι όμως σε αξία μικρότερη από την αντικειμενική.

Το συνολικό ποσό της παρακράτησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το σύνολο των ληξιπροθέσμων οφειλών του φορολογούμενου, για τις οποίες εκδίδεται το αποδεικτικό ενημερότητας. Οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές οι οποίες βρίσκονται σε αναστολή είσπραξης δύναται να παρακρατηθούν, μόνο εάν ζητηθεί από τον οφειλέτη.

Με υποθήκη

Θα πρέπει ο πωλητής-οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο, σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.

Το τίμημα

Στις περιπτώσεις στις οποίες το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, θα πρέπει να εξοφληθεί η οφειλή στο σύνολό της για να χορηγηθεί η φορολογική ενημερότητα.

ΟΥΡΕΣ ΣΤΑ ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΝΟΜΟ ΚΑΤΣΕΛΗ - Τρέχουν να σώσουν τα σπίτια τους χιλιάδες δανειολήπτες - Ζητούν δικαστική «ασυλία».


ΟΥΡΕΣ ΣΤΑ ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΝΟΜΟ ΚΑΤΣΕΛΗ - Τρέχουν να σώσουν τα σπίτια τους χιλιάδες δανειολήπτες - Ζητούν δικαστική «ασυλία».




Τη δικαστική προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς αποζητούν αγωνιωδώς τις τελευταίες μέρες εκατοντάδες δανειολήπτες. Στήνονται από τα ξημερώματα έξω από τα Ειρηνοδικεία επιδιώκοντας να υποβάλουν αιτήσεις διευθέτησης των χρεών τους και εξαίρεσης της κύριας στέγης τους από την εκποίηση της περιουσίας τους, λίγο πριν εκπνεύσουν οι παλιές και ευνοϊκότερες διατάξεις του νόμου Κατσέλη.

Από την Πρωτοχρονιά ισχύουν πιο αυστηροί όροι για την προσφυγή στο θεσμικό πλαίσιο προστασίας των υπερχρεωμένων νοικοκυριών, ενώ ταυτόχρονα τίθενται σε εφαρμογή και οι διατάξεις του νέου νόμου για τη δυνατότητα διαχείρισης και μεταβίβασης «κόκκινων» δανείων σε funds.

Το αποτέλεσμα είναι οφειλέτες με ληξιπρόθεσμα δάνεια να ανησυχούν, να πανικοβάλλονται και να συνωστίζονται στα Ειρηνοδικεία προκειμένου να προλάβουν την 31η Ιανουαρίου του 2015. Είναι η τελευταία μέρα εφαρμογής των διατάξεων του νόμου Κατσέλη, όπως αυτές ίσχυαν από το 2010 και τροποποιήθηκαν το περασμένο καλοκαίρι. Σημειώνεται ότι το συγκεκριμένο πλαίσιο θα υφίσταται και από την 1η Ιανουαρίου του 2016 αλλά με πιο «σφιχτές» προϋποθέσεις υπαγωγής.


Οι προσφυγές στα Ειρηνοδικεία τις τελευταίες ημέρες είναι μαζικές. Όπως περιγράφει χαρακτηριστικά στην «Ημερησία» η εκπρόσωπος Τύπου της καταναλωτικής οργάνωσης ΕΚΠΟΙΖΩ κ. Παναγιώτα Καλαποθαράκου «από το 2010 μέχρι και τις 31 Αυγούστου του 2015 περί τους 165.000 δανειολήπτες είχαν υποβάλει αιτήσεις στα Ειρηνοδικεία αναζητώντας τη ρύθμιση, το "κούρεμα" των δανείων τους αλλά και την προστασία του σπιτιού τους από τους πλειστηριασμούς. Από τον Σεπτέμβριο μέχρι και το τέλος του χρόνου ο αριθμός αυτός εκτιμάται ότι έχει αυξηθεί κατά περίπου 25.000 με 30.000». Με πιο απλά λόγια, γύρω στους 200.000 οφειλέτες θέλουν να μπουν στον νόμο Κατσέλη.

Η δικηγόρος κ. Άννα Κορσάνου περιγράφει στην «Ημερησία» την κατάσταση που επικρατούσε στο Ειρηνοδικείο της Αθήνας: «Χθες περίμεναν δανειολήπτες από τις 3.30 τα ξημερώματα έξω από την αίθουσα προκειμένου να υποβάλουν πρώτοι αίτηση. Μόνο στο Ειρηνοδικείο Αθηνών και μόνο χθες οι αιτήσεις που ήταν να υποβληθούν ανέρχονταν σε 350». Οι λόγοι για τους οποίους οι δανειολήπτες τρέχουν στα ειρηνοδικεία σύμφωνα με την κ. Καλαποθαράκου είναι ότι «πολλοί πιστεύουν πως οι νέες διατάξεις του νόμου Κατσέλη που θα ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου του 2016 είναι αυστηροί και η υπαγωγή σε αυτές δύσκολή. Επικρατεί μία σύγχυση». Σύμφωνα με την κ. Κορσάνου, «δανειολήπτες θεωρούν ότι τελειώνει το πλαίσιο αυτό, παύει να ισχύει και δεν θα έχουν δεύτερη ευκαιρία.

Ο ΝΟΜΟΣ
Ο νόμος συνεχίζει να τρέχει από την 1η Ιανουαρίου και μάλιστα οι όροι και οι προϋποθέσεις ως προς τα εισοδηματικά κριτήρια και το ύψος της αξίας της κύριας κατοικίας δεν είναι απαγορευτικά». Άλλη μερίδα νοικοκυριών «τρέχει» καθώς φοβάται πως το «κόκκινο» δάνειο θα μεταβιβαστεί σε fund. Στις ουρές όμως στήνονται και δανειολήπτες, οι οποίοι είχαν υποβάλει αιτήσεις αλλά δεν είχαν πάρει δικάσιμο και σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν από τον περασμένο Αύγουστο θα πρέπει μέχρι το τέλος του χρόνου να υποβάλουν επικαιροποιημένα δικαιολογητικά. Πολλές ήταν οι καταγγελίες που ήθελαν τις τράπεζες να μη χορηγούν τα απαραίτητα πιστοποιητικά. Σύμφωνα, όμως, με διευκρίνιση του υπουργείου Οικονομίας, οι δανειολήπτες μπορούν να υποβάλουν τις σχετικές αιτήσεις και τα δικαιολογητικά έχουν τη δυνατότητα να τα προσκομίσουν στα ειρηνοδικεία σε 47 ημέρες.

Σε ό,τι αφορά τις νέες διατάξεις του νόμου Κατσέλη που θα ισχύουν από την Πρωτοχρονιά, αυτές ορίζουν ότι όσοι θέλουν να ρυθμίσουν τις οφειλές τους και να μη συμπεριλάβουν την εκποίηση και της κύριας κατοικίας τους θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

1. Το συγκεκριμένο ακίνητο να χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του.

2. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70%. Δηλαδή με τα σημερινά δεδομένα για ένα άτομο είναι μέχρι 1.159,4 ευρώ, για ένα ζευγάρι 1.972 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί 2.448 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά μέχρι 2.924 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά 3.400 ευρώ.

3. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτηση της αίτησης δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο, δηλαδή 220.000 ευρώ, και κατά 20.000 ευρώ για κάθε παιδί και μέχρι τρία παιδιά. Δηλαδή για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά η αντικειμενική αξία είναι μέχρι 260.000 ευρώ και με τρία παιδιά μέχρι 280.000 ευρώ.

4. Όσον αφορά δανειακές οφειλές, ο οφειλέτης να είναι «συνεργάσιμος δανειολήπτης», όπου αυτός εφαρμόζεται.

Ο νόμος για τους οφειλέτες που πληρούν τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις, ορίζει και τον τρόπο έκδοσης της απόφασης για τη ρύθμιση των οφειλών. Αυτός βασίζεται στην τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Για την ακρίβεια η διάταξη αναφέρει: «Το σχέδιο διευθέτησης οφειλών θα προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα καταβάλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και ότι καταβάλλει ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Η εκτίμηση του ποσού που αντιστοιχεί στην τιμή του ακινήτου, λέει το νομοσχέδιο, αντιστοιχεί σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, γίνεται από ειδικό εμπειρογνώμονα, ο οποίος επιλέγεται από το αρμόδιο δικαστήριο». Η μέγιστη δυνατότητα αποπληρωμής του οφειλέτη προσδιορίζεται από τα εισοδήματα και τις δαπάνες διαβίωσης που πρέπει να δηλώσει ο δανειολήπτης στο ειρηνοδικείο, όταν θέλει να προσφύγει στις διατάξεις του νόμου Κατσέλη.

Ειδική πρόνοια για οικονομικά ευάλωτους οφειλέτες
Ο νέος νόμος έχει ειδική πρόνοια για τους οικονομικά ευάλωτους οφειλέτες. Πιο συγκεκριμένα, για την κατηγορία αυτή τους παρέχει τη δυνατότητα να ζητήσουν από το ελληνικό δημόσιο τη μερική κάλυψη του ποσού της μηνιαίας καταβολής, το οποίο ορίζει το δικαστήριο, στην περίπτωση που τα εισοδήματά τους δεν αρκούν. Πιο συγκεκριμένα, η διάταξη περιγράφει ποιοι είναι αυτοί οφειλέτες (όροι και προϋποθέσεις):Ο οφειλέτης ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

1. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα υπολείπεται ή είναι ίσο των ευλόγων δαπανών διαβίωσης. Σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα το μηνιαίο εισόδημα αυτό είναι για έναν άγαμο μέχρι 682 ευρώ, για ένα ζευγάρι μέχρι 1.160 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί έως 1.440 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά έως 1.720 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά έως 2.000 ευρώ, τον μήνα.

2. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του να μην υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για έναν άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο (δηλαδή 160.000 ευρώ) και κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί μέχρι τρία παιδιά. Δηλαδή ένα ζευγάρι με δύο παιδιά θα πρέπει να έχει σπίτι με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ και αν έχει τρία παιδιά μέχρι 220.000 ευρώ.

3. Ο οφειλέτης βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών, όπως αυτές ορίζονται από το σχέδιο ρύθμισης.

4. Είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται.

Όπως προαναφέρθηκε οι συγκεκριμένοι οφειλέτες μετά την έκδοση της οριστικής απόφασης του δικαστηρίου μπορούν να υποβάλουν αίτηση στο ελληνικό δημόσιο για τη «μερική κάλυψη του ποσού της μηνιαίας καταβολής του σχεδίου διευθέτησης οφειλών». Οι οφειλέτες που θέλουν τη βοήθεια του Δημοσίου για να συμπληρώσπουν τη δόση τους θα πρέπει να βάζουν ως ελάχιστη καταβολή ίση με με το 5% εφόσον έχουν εισόδημα μέχρι 8.000 ευρώ και 10% επί του υπερβάλλοντος ποσού για εκείνους με εισόδημα άνω των 8.000 ευρώ. Έτσι, για παράδειγμα, κάποιος που έχει εισόδημα 8.000 ευρώ θα πρέπει να πληρώνει ετησίως στις τράπεζες 400 ευρώ ή 33,3 ευρώ τον μήνα. Αν κάποιος έχει 12.000 ευρώ εισόδημα θα πρέπει να πληρώνει μηνιαία δόση 66,6 ευρώ.

Κυριακή, 20 Δεκεμβρίου 2015

ΕΝΤΟΝΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ ΓΙΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ - Ποια «κόκκινα» δάνεια «κυνηγούν» τα distressed funds.




To «πακέτο» εκχώρησης τραπεζικών δανείων σε distressed funds άνοιξε μέσα από την εκπλήρωση των προαπαιτούμενων και μαζί άνοιξε και η συζήτηση για τον ρόλο αυτών των funds για το αν σωστά τους αποδίδεται ο τίτλος «κοράκια», αν το μοντέλο αυτό -που στην παρούσα φάση αφορά μόνον μεγάλες επιχειρήσεις- πρέπει ή όχι να επεκταθεί και σε μικρομεσαίες εταιρείες. Είναι προφανές πως η αγορά βολιδοσκοπείται κυρίως για «κόκκινα» επιχειρηματικά δάνεια, καθώς πολύ μικρό προβάλλει, προς το παρόν, το ενδιαφέρον για πακέτα στεγαστικών ή καταναλωτικών δανείων.

Σημαντικές ήταν οι επισημάνσεις του Κώστα Καραγιάννη, Operating Partner της Apollo της οποίας τα κεφάλαια υπό διαχείριση ανέρχονται στα 170 δισ. δολ. και η οποία αποτελεί το μεγαλύτερο private equity fund παγκοσμίως. Οι επισημάνσεις που ακολουθούν πραγματοποιήθηκαν στο πρόσφατο συνέδριο του Ελληνοαμερικανικού Επιμελητηρίου.

«Έχουμε ενδιαφέρον να τοποθετήσουμε μακροπρόθεσμα κεφάλαια στην Ελλάδα και ελπίζουμε να μας δοθεί η ευκαιρία να χρησιμοποιήσουμε τη σημαντική τεχνογνωσία που διαθέτουμε στην αναδιάρθρωση και εξυγίανση βιώσιμων επιχειρήσεων χρησιμοποιώντας ως δίαυλο τις επενδύσεις σε NPL’s», υπογράμμισε ο Operating Partner της Apollo που θεωρεί το ζήτημα της διαχείρισης των κόκκινων δανείων τη μεγαλύτερη πρόκληση της οικονομίας. «Οι εισροές κεφαλαίων σε μη εξυπηρετούμενα θα είναι οι πρώτες εισροές που προσομοιάζουν σε άμεσες ξένες επενδύσεις και οι οποίες απαιτούνται για την επανεκκίνηση της οικονομίας, καθώς θα απελευθερώσουν τραπεζική ρευστότητα για να χρηματοδοτηθεί η οικονομία», σημείωσε.

«Θα βάλουμε νέα κεφάλαια»
«Σε αντίθεση με όσα γράφουν τα media για "κοράκια" και ξεπουλήματα δανείων εμείς ενδιαφερόμαστε να βάλουμε νέα κεφάλαια σε εκείνες τις μεγάλες και μικρομεσαίες επιχειρήσεις με μη εξυπηρετούμενα δάνεια που μπορούν να ορθοποδήσουν. Στην Ιρλανδία είχαμε δημοσιεύματα με τίτλο "Η Apollo σώζει 500 θέσεις εργασίας", είπε αναφερόμενος σε περίπτωση αναδιάρθρωσης επιχείρησης.(σ.σ. H Apollo είχε αγοράσει στην Ιρλανδία τα δάνεια ενός μεγάλου πολυκαταστήματος του Arntott’s προχώρησε σε αναδιάρθρωση, έσωσε 500 θέσεις εργασίας και αμέσως μετά προσέλαβε άλλους 100 εργαζόμενους). Αυτό θέλουμε να κάνουμε και στην Ελλάδα.

Οι τράπεζες πρέπει να πάψουν να ασχολούνται με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και να ξαναγίνουν τράπεζες, να χρηματοδοτήσουν την οικονομία», συνέχισε, ενώ σημείωσε πως το μοντέλο που προωθείται είναι αυτό της συνδιαχείρισης των χαρτοφυλακίων των NPLs μαζί με τις τράπεζες μέσω κοινοπρακτικών σχημάτων. Ας πούμε πως μία τράπεζα σε μία εικονική πραγματικότητα διαθέτει 100 μονάδες καταθέσεων και αντίστοιχα 100 μονάδες επιχειρηματικών δανείων τα οποία εξυπηρετούνται κανονικά. Σε αυτήν την περίπτωση για έναν δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας 10% η τράπεζα χρειάζεται να έχει 10 μονάδες ίδια κεφάλαια και τότε ο κίνδυνος που αντιμετωπίζει είναι απολύτως σταθμισμένος.

Αν για κάποιο λόγο τα παραπάνω δάνεια πάψουν να εξυπηρετούνται τότε αυτόματα ο δείκτης στάθμισης κινδύνου ανεβαίνει στα 150% και τότε τα κεφάλαια που χρειάζεται μία τράπεζα ανέρχονται σε 15 μονάδες. Στην περίπτωση της Ελλάδας η στάθμιση του μεγάλου όγκου των κόκκινων δανείων στους ισολογισμούς των τραπεζών, αποτελεί συνεχή φραγμό στην απελευθέρωση κεφαλαίων τα οποία θα μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν την ανάπτυξη της οικονομίας. Αρα το θέμα πρέπει επειγόντως να λυθεί και η καρδιά του προβλήματος χτυπάει στις επιχειρηματικές χορηγήσεις που αντιμετωπίζουν και το μεγαλύτερο πρόβλημα.Το θεσμικό πλαίσιο όπως αυτό καταρτίστηκε δίνει τη δυνατότητα να εξαγοραστούν κόκκινα δάνεια μόνον από μεγάλες επιχειρήσεις (50 εκατ. τζίρο και 250 απασχολούμενους) που πραγματικά είναι πολύ λίγες.

Κύκλοι της αγοράς σημειώνουν πως για να επιτύχει το μοντέλο θα πρέπει να επεκταθεί και στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις που αποτελούν και τον κύριο όγκο της ελληνικής οικονομίας. Παρ’ όλα αυτά η προκατάληψη τόσο στη χώρα μας όσο και διεθνώς για τα distressed funds παραμένει ισχυρή και απαιτεί εμπράγματες εξελίξεις για μία διαφορετική αποτίμηση.

To ερώτημα «μαύρα κοράκια» ή «σωτήρες» τα distressed funds απασχολεί κυρίως πολιτικές θεωρίες, καθώς η πραγματικότητα έρχεται για να δώσει τις δικές της απαντήσεις επί του θέματος. Οσο σκληρή και αν εμφανίζεται η αλλαγή ιδιοκτησίας επιχειρήσεων, συχνά αποτελεί τον μόνον δόκιμο τρόπο για την εξυγίανσή τους και σίγουρα πάντως τον ενδεδειγμένο τρόπο για τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας να λύσουν το καυτό πρόβλημα των κόκκινων δανείων ώστε να διοχετεύσουν χρήμα στην οικονομία και να μη βρεθούν και άλλες επιχειρήσεις στη θέση των προηγούμενων. Στη χώρα μας την αγορά διερευνούν προς την παραπάνω κατεύθυνση η Lone Star, η Carveal, η Sankaty που εξειδικεύονται στην εξαγορά χαρτοφυλακίου κόκκινων δανείων, ενώ σταδιακά αναμένεται να κάνουν την εμφάνισή τους και άλλες τέτοιες εξειδικευμένες εταιρείες.

Στην Αθήνα βρίσκονται μεγάλες εταιρείες
Τους έχουν ονομάσει «κοράκια» ή «γύπες» των αγορών (vulture funds). Είναι αλήθεια ή μήπως πρόκειται για χαρακτηρισμούς που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα; To αν είναι «αρπακτικά» φαίνεται και από τη δράση τους σε χώρες όπως η Ιρλανδία, η Ισπανία αλλά και στην Ανατολική Ευρώπη. Πρόσφατη έρευνα της Deloitte αναφέρει ότι τα funds αγοράζουν πολύ φθηνά και πουλάνε σε υψηλότερες τιμές αποκομίζοντας κέρδη σε σύντομο διάστημα.

Στη Ρουμανία πουλήθηκαν στο 6% έως 10% της ονομαστικής αξίας τους και στην Ουγγαρία τα «κόκκινα» καταναλωτικά που πουλήθηκαν στο 12%-15% της αξίας τους. Στην Τσεχία και τη Σλοβακία πουλήθηκαν έναντι 19%-21%, ενώ στην Πολωνία, τα καταναλωτικά δάνεια πουλήθηκαν μεταξύ 11% και 14% της ονομαστικής και τα επιχειρηματικά δάνεια έναντι 6% με 10% της ονομαστικής αξίας τους. Για τα στεγαστικά η Deloitte δίνει τιμές μόνον για την ουγγρική αγορά και αυτές ήταν κατά μέσον όρο στο 53,5% της αξίας τους. Αν ένα fund αποκτήσει ένα δάνειο στα 30 σεντς του ευρώ και το πουλήσει 40 σέντς θα έχει 33% κέρδος. Στην Ελλάδα έχουν κατά καιρούς ακουστεί πολλά ονόματα ξένων εταιρειών που θέλουν να δραστηριοποιηθούν. Μεταξύ αυτών είναι η ισπανική Actua, η Apollo, η Sareb, η Altamira, Credit M, Spinnaker Capital, Invel Real Estate Partners, της Axia Ventures Group. Η Credit M παρέχει ήδη υπηρεσίες διαχείρισης δανειακών χαρτοφυλακίων καθώς διαχειρίζεται για λογαριασμό του Baupost, δάνεια ύψους 250 εκατ. ευρώ που αγόρασε το ξένο fund από την Citibank Ελλάδος.

Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο ξεχωρίζουν επίσης τα funds της Deutsche Bank, Lone Star -στο κομμάτι των ακινήτων- οι Cerberus Capital Management, Oaktree Capital, Blackstone, Kohlberg Kravis Roberts & Co (KKR) και Fortress (στο κομμάτι των επιχειρηματικών χαρτοφυλακίων). Αλλά μεγάλα funds είναι: Oaktree Capital που διαχειρίζεται κεφάλαια συνολικού ύψους 80 δισ. δολαρίων, York Capital Management, που συνεργάζεται με τα funds Greylock Capital Management και Eaglevale Partners και είναι γνωστό από τις θέσεις του σε ελληνικά ομόλογα, το Paulson Fund με έδρα τη Νέα Υόρκη και με πλούσιο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων σε τραπεζικές μετοχές, το Valde Capital Investment, το αμερικανικό Marathon Asset Management, το Fortress Investment Group που είχε ενδιαφερθεί για την αγορά των στεγαστικών δανείων της Citibank, το Dromeus Capital, το κολοσσιαίο Apollo Global Management με κεφάλαια άνω των 164 δισ. δολαρίων, καθώς και η Baubost και η Strategic.

ΤΑ «ΚΟΚΚΙΝΑ» ΔΑΝΕΙΑ ΠΟΥ ΜΠΑΙΝΟΥΝ ΣΤΟ ΣΤΟΧΑΣΤΡΟ- Στα χέρια ξένων funds κινδυνεύουν να βρεθούν 250 χιλιάδες κατοικίες.




Ραγδαίες ανακατατάξεις στην κτηματαγορά αλλά και φόβοι ότι μπορεί να περάσουν χιλιάδες ακίνητα στα χέρια ξένων funds, δημιουργεί η ψήφιση του νομοσχεδίου για τα «κόκκινα» δάνεια. Στη... διακεκαυμένη ζώνη βρίσκονται περισσότερα από 250 χιλιάδες ακίνητα, είτε πρόκειται για πρώτη κατοικία (εφόσον απελευθερωθεί η πώλησή τους από τις 15 Φεβρουαρίου και μετά) είτε για εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες, είτε ακόμη για ακίνητα που έχουν προσημειωθεί ως εγγύηση, προκειμένου μικρομεσαίοι επιχειρηματίες να πάρουν δάνειο για την επιχείρησή τους.




Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πληροφορίες της «ΗτΣ», τις τελευταίες εβδομάδες τα μεσιτικά γραφεία δέχονται μαζικές προτάσεις πώλησης ακινήτων από «κόκκινους» δανειολήπτες οι οποίοι πουλάνε όσο - όσο προκειμένου να προλάβουν τα… «κοράκια». Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά μεσίτης στην περιοχή της Αθήνας «έχουμε συγκεντρώσει εκατοντάδες φακέλους ‘κόκκινων’ σπιτιών που πωλούνται από τους ιδιοκτήτες τους. Μας ζητούν να τους βρούμε αγοραστές ακόμη και στη μισή τιμή αρκεί να μπορέσουν να πάρουν ‘ζεστό’ χρήμα άμεσα και να μη χάσουν την περιουσία τους για ένα κομμάτι ψωμί από τα funds».



Πρόκειται για μια αντανακλαστική κίνηση των δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν προβλήματα με την εξυπηρέτηση των δανείων τους. Προτιμούν να πουλήσουν σε χαμηλότερη τιμή από αυτή που αποτιμάται το ακίνητό τους και με τα χρήματα αυτά να ξεπληρώσουν το δάνειο ή μέρος αυτού. Πρόκειται κυρίως για ανθρώπους που εκτιμούν πως ούτε και στο μέλλον θα μπορούν να πληρώνουν κανονικά τις δόσεις τους και φοβούνται την απελευθέρωση της πώλησης σε ξένα funds. Τις τελευταίες ημέρες έχουν ενταθεί οι φήμες για την είσοδο μεγάλων εταιρειών που θα αγοράσουν δάνεια και γι’ αυτό καταγράφεται αυτή η αύξηση της προσφοράς για ακίνητα.

Μεγάλη ανατροπή
Υπάρχει, ωστόσο, και μια άλλη μεγάλη ανατροπή που φέρνει ο νόμος για τα «κόκκινα» δάνεια. Ο φόβος ενός ξεπουλήματος αναγκάζει πολλούς δανειολήπτες -κυρίως όσους δεν πληρώνουν κατ’ επάγγελμα κι όχι λόγω οικονομικής αδυναμίας- να σπεύσουν να κάνουν ρυθμίσεις με τις τράπεζες, οι οποίες επίσης επιδιώκουν να ξαναβάλουν στον... δρόμο της αρετής τους «μπαταχτσήδες».

Ηδη στα αρμόδια γκισέ των τραπεζών σπεύδουν δανειολήπτες προκειμένου να ζητήσουν ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής ή ακόμη πληρώνουν και χρέη του παρελθόντος προκειμένου να μη χάσουν εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες.

Σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, ένα στα τρία στεγαστικά δάνεια που έχει «κοκκινήσει» τα τελευταία χρόνια, δηλαδή πάνω από 100 χιλιάδες περιπτώσεις, αφορούν σε κακοπληρωτές. Πολλοί από αυτούς θα ζητήσουν ρύθμιση άμεσα ενώ άλλοι δεν αποκλείεται να πουλήσουν όσο όσο πριν ενεργοποιηθούν τα «κοράκια» των αγορών. Στα παραπάνω, θα πρέπει να προστεθούν και μερικές εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες, μικρές και μεγάλες, που βρίσκονται στο κόκκινο. Υπολογίζεται ότι τα «κόκκινα» δάνεια στο χώρο του τουρισμού ξεπερνούν τα 2,5 δισ. ευρώ, από 7 δισ. που είναι στο σύνολό του ο δανεισμός.

20 ξενοδοχειακοί όμιλοι
Ωστόσο, σε κρίσιμη κατάσταση βρίσκονται περί τους 20 ξενοδοχειακούς ομίλους που βαρύνονται με δάνεια 1,5 δισ. που σήμερα δεν εξυπηρετούνται κανονικά. Ακόμη 200 μικρές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα και θα χρειαστούν στήριξη, αλλιώς θα καταλήξουν στα χέρια των ξένων funds.

Αναλυτικά, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών και μεσιτών, τα ακίνητα που κινδυνεύουν είτε άμεσα είτε αν απελευθερωθεί η πώληση δανείων πρώτης κατοικίας σε περίπου δύο μήνες είναι:

H αξία των ακινήτων που είναι συνδεδεμένα με δάνεια στις ελληνικές τράπεζες αφορά 103 δισ. ευρώ. Από αυτά, περίπου τα 39 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι αντιστοιχούν στην αξία των ακινήτων που βρίσκονται υποθηκευμένα και τα δάνειά τους δεν εξυπηρετούνται, είναι δηλαδή «κόκκινα».
Υπάρχουν περίπου 1,2 εκατ. στεγαστικά δάνεια και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 38% αυτών δεν εξυπηρετείται κανονικά, δηλαδή πάνω από 450 χιλιάδες στεγαστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της «τρέλας» στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη. Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης. Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν κοστίζει ούτε το μισό απ’ ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που ίσχυαν πριν από μερικά χρόνια. Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% και το 2014 δεν ξεπερνούσαν σε αξία τα 27 δισ. Πριν από την κρίση το ποσοστό ήταν μόλις 3,6%, έναντι 38% σήμερα και με αξία κοντά στα 39 δισ. ευρώ.
Περίπου 170 χιλ. δανειολήπτες έχουν προσφύγει στον νόμο Κατσέλη και έχουν προστασία μέχρι τη δικαστική απόφαση.
Επίσης, με βάση τον νέο νόμο για τα «κόκκινα» δάνεια, το 25% των δανειοληπτών, περίπου 100 χιλιάδες προστατεύεται αφού έχει μεικτά εισοδήματα 8.180 για τον άγαμο, 13.917 για το ζευγάρι και 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια και για αντικειμενική αξία ακινήτου έως 170.000 ευρώ.
Υπάρχει και η δεύτερη κατηγορία που αφορά ένα επιπλέον 35% των δανειοληπτών, για τους οποίους προβλέπεται μια αξιολόγηση της θέσης του δανειολήπτη (τεστ αποτίμησης περιουσίας) που θα ενέχει τον κίνδυνο πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις και εάν ο δανειολήπτης κριθεί μη συνεργάσιμος μετά την υπαγωγή του στον νόμο. Αφορά σε εισοδήματα 13.906 ευρώ για τον άγαμο, 23.659 ευρώ για το ζευγάρι και 35.086 ευρώ για την τετραμελή οικογένεια, και αντικειμενική αξία ακινήτου έως 230.000 ευρώ. Οι συγκεκριμένοι δανειολήπτες, περίπου 140-150 χιλιάδες είναι σε κίνδυνο αλλά έχουν ελπίδες να γλιτώσουν από τα κοράκια.
Ολοι οι υπόλοιποι, από τους 450 χιλιάδες «κόκκινους» θα μπουν σε «red zone» από τις 15 Φεβρουαρίου, εφόσον αλλάξει η συμφωνία με τους δανειστές. Δηλαδή αν αφαιρεθούν όσοι προστατεύονται με τον έναν ή τον άλλον τρόπο μένουν περίπου 100-150 χιλιάδες δάνεια για τα οποία χτυπάει καμπανάκι.
Σ’ αυτά θα πρέπει να προστεθούν περί τα 50 χιλιάδες ακίνητα που έχουν συνδεθεί ως εγγύηση με επιχειρηματικά δάνεια. Πρόκειται για προσημειωμένα ακίνητα που ο επιχειρηματίας καλόπιστα έδωσε, αλλά έπεσε έξω και κινδυνεύει να τα χάσει.
Σε άμεσο κίνδυνο, από σήμερα κιόλας βρίσκονται εξοχικές κατοικίες και δεύτερες κατοικίες, σε ακριβά νησιά αλλά και στην επαρχία. Πολίτες που πήραν δάνειο για αγορά παραθεριστικού ή για να ανακαινίσουν ή να αποκτήσουν ένα ακόμη σπίτι στο… χωριό, τώρα είναι «κόκκινοι» και κινδυνεύουν να πέσουν στα νύχια των distressed funds. Ο αριθμός τους εκτιμάται σε 30 έως 50 χιλιάδες ακίνητα και είναι αυτά που τις τελευταίες ημέρες «βγαίνουν στο σφυρί» από τους ιδιοκτήτες τους πριν τα πάρουν τα «κοράκια».
Συμπέρασμα: Περί τα 200-250 χιλιάδες σπίτια, που αφορούν περίπου 700 χιλιάδες οικογένειες, είναι στη διακεκαυμένη ζώνη και έχουν αρχίσει να ανησυχούν για το μέλλον τους. Μεταξύ αυτών υπάρχουν ασφαλώς και πολλοί κακοπληρωτές, αλλά οι περισσότερες είναι οικογένειες με μεγάλα οικονομικά προβλήματα.
Βεβαίως, μετά την απόφαση του ΣτΕ για μείωση των αντικειμενικών αξιών και μόλις η κυβέρνηση νομοθετήσει επ’ αυτού, αναμένεται να υπάρξει μεγαλύτερος αριθμός δανειοληπτών που θα προστατευτούν με βάση το νέο νόμο για τα «κόκκινα δάνεια». Γι’ αυτό το οικονομικό επιτελείο οφείλει να προχωρήσει άμεσα σε αναπροσαρμογή των αξιών, ώστε να στήσει ένα ακόμη «φράγμα» σε ενδεχόμενο μαζικό ξεπούλημα ή σε κατασχέσεις ακινήτων από ξένα funds.

Πάνω από ένα εκατομμύριο «εγκλωβισμένοι» ιδιοκτήτες

Μια νέα γενιά «εγκλωβισμένων» στην κτηματαγορά που καταρρέει, αντίστοιχη με αυτή του Χρηματιστηρίου την περίοδο μετά το 2000, δημιούργησε η κρίση στα ακίνητα. Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο δανειολήπτες έχουν εγκλωβιστεί στην πληρωμή δανείων, τα οποία δεν αντιστοιχούν σε ακίνητα αντίστοιχης αξίας. Ειδικά όσοι πήραν ακίνητο με τη βοήθεια των τραπεζών την περίοδο 2005-2008, πριν δηλαδή την κατάρρευση των τιμών, βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν εφιάλτη.

Στις περισσότερες περιπτώσεις τα σπίτια που κατέχουν, αλλά είναι υποθηκευμένα στην τράπεζα, αξίζουν ελάχιστα σε σχέση με τα δάνεια που χρωστούν. Κι αυτό γιατί όταν εκταμιεύτηκε το δάνειό τους η αγορά ήταν στο ζενίθ και οι τράπεζες έδιναν αφειδώς χρηματοδότηση που πολλές φορές έφτανε και το 110% της αξίας του ακινήτου. Για παράδειγμα, το 2005 δανειολήπτης αγόρασε σπίτι αξίας 300 χιλιάδων ευρώ παίρνοντας αντίστοιχο δάνειο από την τράπεζα. Η δόση του δανείου του ήταν στα 1.100 ευρώ για ένα ακίνητο το οποίο με βάση τις συνθήκες που επικρατούσαν θεωρούνταν «λογική». Ομως, περίπου 10 χρόνια μετά η αξία του ίδιου ακινήτου έχει πέσει στο μισό ή και χαμηλότερα, κι όχι μόνο λόγω της παλαιότητας. Αν ο δανειολήπτης θελήσει να πουλήσει το ακίνητο, και βρει αγοραστή, δεν θα μπορέσει να πάρει πάνω από 150 χιλ. ευρώ. Ενα ποσό με το οποίο δεν θα μπορέσει βεβαίως να εξοφλήσει την τράπεζα και θα συνεχίσει να πληρώνει δόση.
Οι «εγκλωβισμένοι», λοιπόν είναι όσοι αγόρασαν στα ύψη και αναγκάζονται να πουλήσουν στον... πάτο της κτηματαγοράς. Οι τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2000, επομένως θα χάσουν χιλιάδες ευρώ αν πουλήσουν. Αν κρατήσουν την περιουσία τους θα συνεχίσουν να πληρώσουν δόσεις στις τράπεζες και θα επιβαρυνθούν με τους απανωτούς φόρους που έχουν επιβληθεί, με κυριότερο τον ΕΝΦΙΑ. Μάλιστα, θα πρέπει να προστεθεί και η σημαντική επιβάρυνση που προέκυψε από τη «νομιμοποίηση» των αυθαιρέτων καθώς το σύνολο των σπιτιών της προηγούμενης δεκαετίας είχαν παράνομους χώρους.

Μεσίτες
Πρόταση - έκπληξη για την αγορά των «κόκκινων» δανείων

«Δεν υπάρχει κανονική αγορά πλέον. Ολοι πουλάνε τα σπίτια τους ή άλλα ακίνητα αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι τόσο κατεστραμμένη και στρεβλή η κτηματαγορά που δεν υπάρχει περίπτωση να εξορθολογιστεί, αντιθέτως με τα «κόκκινα» δάνεια θα δημιουργηθούν περισσότερα προβλήματα.
Αυτό τονίζει στην «ΗτΣ» ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, Δημήτρης Μπινιάρης, ο οποίος πριν μερικές μέρες κατέθεσε μια πολύ σημαντική πρόταση. Όπως είπε, αν η κυβέρνηση τελικά αποδεχθεί την πώληση δανείων σε ξένα funds θα πρέπει να λάβει την εξής δέσμευση: Να δίνεται στους ίδιους τους δανειολήπτες η δυνατότητα εξαγοράς του ακινήτου με τίμημα 10% μεγαλύτερο από το τίμημα που θα προσφέρουν τα funds.

Με τον τρόπο αυτό και οι τράπεζες θα «ανασάνουν» από δάνεια που έτσι κι αλλιώς έχουν… χαμένα και οι δανειολήπτες θα μπορέσουν να κρατήσουν την περιουσία τους. Παράλληλα, η ΟΜΑΣΕ ζητά να υπάρξει επανεκτίμηση των όλων των ενυπόθηκων μη εξυπηρετούμενων δανείων, από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων πενταετούς τουλάχιστον εμπειρίας (όχι από υπαλλήλους εκτιμητές των τραπεζών ούτε υπαλλήλους εκτιμητές των θυγατρικών τους εταιρειών, λόγω σύγκρουσης συμφερόντων) και εκ νέου διατύπωση των όρων και του υπολειπόμενου κεφαλαίου των δανείων, καθώς και του καθορισμού των δόσεων, σύμφωνα με την τρέχουσα εμπορική αξία τους, ώστε να γίνουν βιώσιμα. Με τον τρόπο αυτό υπολογίζεται ότι θα γίνει βιώσιμο το 50% - 60% των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Για το υπόλοιπο 40% - 50% των περιπτώσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, να δοθεί η εναλλακτική δυνατότητα στους οφειλέτες που δεν μπορούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό, να παραδώσουν οικειοθελώς τα ακίνητα σε εύλογο χρόνο.

Όπως εκτιμά η ΟΜΑΣΕ, αν η πρόταση αυτή δεν υλοποιηθεί άμεσα, σε δύο χρόνια από σήμερα, τα μη εξυπηρετούμενα (κόκκινα) δάνεια, θα ανέλθουν από το 40% που είναι σήμερα στο 65% του συνόλου των δανειοδοτήσεων.