Παρασκευή, 19 Σεπτεμβρίου 2014

Στροφή σε παλιά και μικρά.



Η στροφή σε παλαιότερα, μικρότερα και χαμηλότερης αξίας ακίνητα συνεχίζεται. Παράλληλα, υπάρχει έντονη κινητικότητα στον χώρο της εξοχικής κατοικίας, ενώ τόσο το μέσο ύψος των δανείων, όσο και η διάρκειά τους έχουν μειωθεί: το μεν πρώτο προσγειώθηκε σε περίπου 68.000 ευρώ έναντι 125.000 το 2007-2008, η δε δεύτερη έχει συρρικνωθεί το πολύ στα 30 έτη, ενώ τα δάνεια σαραντακονταετούς διάρκειας έχουν σχεδόν εκλείψει Από τη μία πλευρά η αγορά δέχεται θετικές επιρροές (όπως η πτώση των τιμών που δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες, η αποκλιμάκωση των επιτοκίων στα δάνεια και η επαναφορά της στεγαστικής πίστης στις προτεραιότητες των τραπεζών) και από την άλλη αρνητικές πιέσεις (πχ, ασταθές οικονομικό περιβάλλον, υψηλή φορολογία και κακή καταναλωτική ψυχολογία, που μεταφράζεται σε απροθυμία ανάληψης οποιουδήποτε ρίσκου). Το σίγουρο είναι ότι προκειμένου η αγορά να αναπτυχθεί, προς όφελος και της ελληνικής οικονομίας, χρειάζεται η μείωση της υπέρμετρης φορολογίας, η θέσπιση κινήτρων για απόκτηση πρώτης κατοικίας, πχ, για νέα ζευγάρια και ενεργοποίηση της αγοράς εξοχικής κατοικίας και η περαιτέρω στήριξη προγραμμάτων π.χ ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών.

Γκάφα στην εφαρμογή του ΕΝΦΙΑ με τα ενοικιαζόμενα δωμάτια.



Μία ακόμη γκάφα καταγράφεται στο ενεργητικό του υπουργείου Οικονομικών αναφορικά με τον ΕΝΦΙΑ:

Κόντρα στις ανακοινώσεις περί ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης των ενοικιαζόμενων δωματίων, έπειτα από παρέμβαση της υπουργού Τουρισμού Ολγας Κεφαλογιάννη στις 11 Σεπτεμβρίου ώστε τα ενοικιαζόμενα να αντιμετωπίζονται όπως τα ξενοδοχεία περιορίζοντας τις επιβαρύνσεις, η διάταξη η οποία ψηφίστηκε τελικά στη Βουλή, όπως εξηγούν έγκριτοι νομικοί και φοροτεχνικοί, καταφέρνει το ακριβώς αντίθετο. Εξαιρεί από την εξαίρεση τα ενοικιαζόμενα δωμάτια προβλέποντας επί της ουσίας επιβολή ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικού φόρου ωσάν να ήταν κατοικίες.

Η γκάφα είναι δεδομένη και επιβεβαιώνεται από την ανακοίνωση την οποία εξαναγκάστηκε να εκδώσει το υπουργείο Τουρισμού χθες βράδυ για να προλάβει τα χειρότερα. Οπως αναφέρεται στην ανακοίνωση, «μετά από συνεργασία με το υπουργείο Οικονομικών διευκρινίζεται ότι η λογική της διάταξης που προστέθηκε στο νόμο για τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων με το ψηφισθέν στις 11/9/2014 νομοσχέδιο είναι, οι προβλέψεις που ισχύουν για τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (ξενοδοχεία) να εφαρμόζονται και στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια - διαμερίσματα, αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα πλην των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων - βιλών του άρθρου 46 παρ. 5 του ν. 4179/2013)».

Η βούληση, αναμφίβολα, είναι αυτή. Η διάταξη όμως άλλα λέει και ο… διάβολος κρύβεται στις λεπτομέρειες.

Φαινομενικά, η διάταξη εξαιρεί τα ενοικιαζόμενα. Ορίζει ότι «τα αναφερόμενα στο προηγούμενο εδάφιο (αφορά την ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση των ξενοδοχείων) εφαρμόζονται και για τα ξενοδοχειακά κτίρια του άρθρου 8 της υπ' αριθμ. 1129885/479/Γ0013 ΠΟΛ 1996 (Β' 1152) απόφασης του υπουργού Οικονομικών, τα οποία ιδιοχρησιμοποιούν ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, οι οποίες λειτουργούν ως ατομικές επιχειρήσεις».

Οταν μάλιστα έχει προηγηθεί το σκηνικό όπου η κ. Κεφαλογιάννη σπεύδει στον κ. Χαρδούβελη για να εξασφαλίσει έστω και στο παρά πέντε ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση για τα ενοικιαζόμενα και στη συνέχεια ανακοινώνεται ότι η τροπολογία έγινε αποδεκτή και ψηφίστηκε, αν κάποιος δεν μπει στον κόπο να αναζητήσει την απόφαση - η οποία μάλιστα αναγράφεται λάθος στον νόμο με ένα έξτρα ψηφίο 8 - θεωρεί ότι εξαιρέθηκαν τελικά τα ενοικιαζόμενα.

Στη συγκεκριμένη απόφαση όμως στην οποία παραπέμπει ο νόμος και αφορά στον αντικειμενικό προσδιορισμό της αξίας των κτισμάτων, το άρθρο 8 παραπέμπει στο έντυπο Κ6 το οποίο αφορά ξενοδοχεία, τουριστικές εγκαταστάσεις, νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα με ρητή εξαίρεση των ενοικιαζόμενων δωματίων.

«Η διάταξη όπως ψηφίστηκε είναι σαφές ότι δεν εξομοιώνει τη φορολογική μεταχείριση των ενοικιαζομένων δωματίων με τα ξενοδοχεία» αναφέρει έγκριτος νομικός, συμπληρώνοντας πως με αυτά τα δεδομένα οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων δωματίων θα κληθούν να πληρώσουν τελικά κανονικότατα ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικό φόρο.

Πηγές του υπουργείου Οικονομικών αναφέρουν, πάντως, πως υπάρχει η δυνατότητα διορθωτικής παρέμβασης με την ερμηνευτική εγκύκλιο που θα εκδώσει η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων. Η γκάφα, ως φαίνεται, θα διορθωθεί με την εγκύκλιο.

ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ- Eurobank: Στεγαστικά δάνεια 800 εκατ. ευρώ θα δοθούν το 2015 - Πρώτη αύξηση των τιμών των ακινήτων το 2016 μετά από υποχώρηση 40%.




Στα 800 εκατ. ευρώ, ποσόν τετραπλάσιο σε σχέση με πέρυσι, εκτιμάται ότι θα ανέλθουν το 2015 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων από τις ελληνικές τράπεζες, οι οποίες υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσουν φέτος τα 300 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, οι τιμές των ακινήτων προβλέπεται να εισέλθουν σε τροχιά ανάπτυξης από το 2016, αφότου σταθεροποιηθούν το 2015, επιστρέφοντας σε θετικό έδαφος, μετά την αθροιστική πτώση τους κατά 38%-40% από το 2007 μέχρι σήμερα.

Τις εκτιμήσεις αυτές, που βασίζονται στις προβλέψεις των οικονομικών αναλυτών της Eurobank, διατύπωσε απόψε, στη Θεσσαλονίκη, ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Household Lending, Αναστάσιος Πανούσης, μιλώντας σε εκδήλωση που διοργάνωσε η Τράπεζα, από κοινού με τον Σύλλογο Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων.

Αναφερόμενος ειδικά στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, ο κ.Πανούσης επισήμανε ότι τα προβλεπόμενα 800 εκατ. ευρώ για το 2015 μπορεί να παραμένουν χαμηλό ποσόν, σε σχέση με τα 15 δισ. ευρώ του 2007, αλλά δεν παύουν να είναι υπερδιπλάσια σε σχέση με τα προβλεπόμενα για φέτος και πολλαπλάσια σε σύγκριση με τα 200 εκατ. του 2013.

Επικαλούμενος στατιστικά στοιχεία για την κατάσταση τής αγοράς στεγαστικής πίστης στην ΕΕ, ο κ.Πανούσης επισήμανε ότι τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων ως ποσοστό επί του ΑΕΠ ανέρχονται στην Ελλάδα στο 39%, έναντι μέσου όρου 40% στην ευρωζώνη, γεγονός που δείχνει ότι τα περιθώρια ανάπτυξης στη χώρα μας παραμένουν μεγάλα, παρά την πτώση του ΑΕΠ.

Ο ίδιος επισήμανε ότι το 2013 μόλις το 17% των συναλλαγών αγοραπωλησίας ακινήτων έγινε με συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού, έναντι ποσοστού 82% μόλις τέσσερα-πέντε χρόνια πριν, κάτι που αποτυπώνει τη δυναμική που μπορεί να αποκτήσει στα επόμενα έτη η στεγαστική πίστη.

Εν αναμονή των εξελίξεων, πάντως, οι αριθμοί που αφορούν τα συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων αποτυπώνουν τη συνεχή συρρίκνωση της αγοράς, αφού από 39.808 το 2008, μειώθηκαν σε 12.343 το 2013 και σε 1.457 στο πρώτο τρίμηνο του 2014

Τι ακίνητα ζητούν, τι δάνεια παίρνουν

Παρουσιάζοντας τις αλλαγές που έχει επιφέρει στη ¨συμπεριφορά¨ των υποψήφιων δανειοληπτών η οικονομική κρίση, ο κ.Πανούσης σημείωσε ότι η στροφή σε παλαιότερα, μικρότερα και χαμηλότερης αξίας ακίνητα συνεχίζεται. Παράλληλα, υπάρχει έντονη κινητικότητα στον χώρο της εξοχικής κατοικίας, ενώ τόσο το μέσο ύψος των δανείων, όσο και η διάρκειά τους έχουν μειωθεί: το μεν πρώτο ¨προσγειώθηκε¨ σε περίπου 68.000 ευρώ έναντι 125.000 το 2007-2008, η δε δεύτερη έχει συρρικνωθεί το πολύ στα 30 έτη, ενώ τα δάνεια σαραντακονταετούς διάρκειας έχουν σχεδόν εκλείψει

Σύμφωνα με τον κ.Πανούση, από τη μία πλευρά η αγορά δέχεται θετικές επιρροές (όπως η πτώση των τιμών που δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες, η αποκλιμάκωση των επιτοκίων στα δάνεια και η επαναφορά της στεγαστικής πίστης στις προτεραιότητες των τραπεζών) και από την άλλη αρνητικές πιέσεις (πχ, ασταθές οικονομικό περιβάλλον, υψηλή φορολογία και κακή καταναλωτική ψυχολογία, που μεταφράζεται σε απροθυμία ανάληψης οποιουδήποτε ρίσκου).

Κατά τον κ.Πανούση, προκειμένου η αγορά να αναπτυχθεί, προς όφελος και της ελληνικής οικονομίας, χρειάζεται η μείωση της υπέρμετρης φορολογίας, η θέσπιση κινήτρων για απόκτηση πρώτης κατοικίας, πχ, για νέα ζευγάρια και ενεργοποίηση της αγοράς εξοχικής κατοικίας και η περαιτέρω στήριξη προγραμμάτων π.χ ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών.

Οι ξένοι επενδυτές ψάχνουν ακόμη και για αιολικά πάρκα

“Όλη η Ελλάδα ζητείται”: χρησιμοποιώντας τη φράση αυτή, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης, Άγγελος Πασαλίδης, υπογράμμισε το έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον που εκδηλώνεται πλέον για την ελληνική αγορά ακινήτων από το εξωτερικό, όχι μόνο σε παραδοσιακούς τομείς, όπως οι εξοχικές κατοικίες ή τα ξενοδοχεία, αλλά και “για οτιδήποτε έχει να κάνει με την Ελλάδα”: θαλάσσιες εκτάσεις, πηγές, ιχθυοκαλλιέργειες, ακόμη και αιολικά πάρκα.

“Μπορεί να ακούγεται παράδοξο, αλλά είναι αλήθεια. Η ζήτηση για επενδύσεις σε ακίνητα είναι τεράστια, αλλά δυστυχώς πολλές φορές μας βρίσκει απροετοίμαστους. Πρέπει να μάθουμε να διαχειριζόμαστε σωστά το χαρτοφυλάκιό μας. Σήμερα τα προβλήματα διώχνουν τους επενδυτές”, σημείωσε ο κ.Πασαλίδης, επισημαίνοντας ότι προκειμένου να αξιοποιηθεί αυτή η έντονη δυναμική επιβάλλεται να υπάρξει ένα “εθνικό πρότζεκτ real estate” - όπως το χαρακτήρισε- πάνω στο οποίο θα εργάζονται από κοινού οι Έλληνες μεσίτες, νομικοί και μηχανικοί

Ως μεγάλο πρόβλημα ανέφερε ενδεικτικά το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, το οποίο έχει φτάσει να λειτουργεί ασφυκτικά για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και για τους υποψήφιους αγοραστές. “Υπάρχει πάρα πολύ μεγάλη ανάγκη για έναν ζωντανό μηχανισμό υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών”, είπε.

Βαλκάνιοι ζητούν μαγαζιά επί της Τσιμισκή, ενώ ξένοι μεσίτες άρχισαν να δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα

Πρόσθεσε ότι ειδικά στη Βόρεια Ελλάδα, υπάρχει ραγδαία αύξηση της ζήτησης, “από τη στιγμή που οι Βαλκάνιοι γείτονές μας επέλεξαν να κατηφορίσουν επενδυτικά προς τον Νότο”. Όπως είπε, υπάρχει πολύ μεγάλη ζήτηση, πχ, για ξενοδοχεία στη Χαλκιδική και την Πιερία, από την οποία επωφελείται και η επιχειρηματική κοινότητα της Θεσσαλονίκης.

“Για πρώτη φορά, επιχειρηματίες από την Τουρκία, το Ισραήλ, τη Σερβία και τη Ρωσία εκφράζουν τόσο ενδιαφέρον για την αγορά της Θεσσαλονίκης. Ζητούν πχ, μαγαζιά επί της οδού Τσιμισκή”, είπε και πρόσθεσε ότι ειδικά για την πόλη πρέπει να δούμε μπροστά,¨ τις μεταβολές που θα προκύψουν στο μέλλον¨ και να σχεδιάσουμε εκ των προτέρων με βάση αυτές.

Την ευκαιρία στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας, τη βλέπουν ήδη και οι επαγγελματίες άλλων χωρών. “Συνάδελφοι του εξωτερικού έχουν ήδη αρχίσει να εγκαθιδρύονται εδώ, βλέποντας τα πράγματα από άλλη οπτική γωνία και ακολουθώντας επιθετική πολιτική”, κατέληξε.

ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΙΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ Μόλις 114.793 ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα αξίας άνω των 500 χιλ. ευρώ - Στο 1 τρισεκατομμύριο ευρώ η αξία της περιουσίας των Ελλήνων.




Έξι στους δέκα Έλληνες έχουν στην κατοχή τους τουλάχιστον ένα ακίνητο (κατοικία, επαγγελματική στέγη ή εντός σχεδίου οικόπεδο) με την συνολική αξία της περιουσίας τους να φθάνει τα 520,5 δισ. ευρώ με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες.

Η πλειονότητα των ιδιοκτητών ακινήτων και συγκεκριμένα οι επτά στους δέκα διαθέτουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αντικειμενικής αξίας έως 100.000 ευρώ ενώ μόλις το 2% των ιδιοκτητών ή 114.793 άτομα διαθέτουν αστικά ακίνητα που η αντικειμενική αξία τους υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ. Η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων αγγίζει το 1 τρισεκατομμύριο ευρώ αν συνυπολογισθεί η αξία και των αγροτεμαχίων, των οικοπέδων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος καθώς και των ακινήτων που διαθέτουν οι επιχειρήσεις. Έτσι με δεδομένο ότι τα έσοδα που θα βεβαιωθούν φέτος από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων φθάνουν τα 3,2 δισ. ευρώ, το συνολικό ύψος των επιβαρύνσεων από το νέο φόρο ανέρχεται το 0,3% της αξίας των ακινήτων των Ελλήνων.


Από την επεξεργασία των στοιχείων των ακινήτων που έχουν δηλώσει στο έντυπο Ε9 οι φορολογούμενοι προκύπτουν τα εξής:

-5.569.336 άτομα διαθέτουν κτίσματα (κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, αποθήκες κλπ) και οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμού που η συνολική αντικειμενική αξία τους υπερβαίνει τα 520,49 δισ. ευρώ. Κατά μέσο όρο η αξία των ακινήτων τους ανέρχεται σε 93.456,65 ευρώ.

- Ένας στους δυο ιδιοκτήτες ακινήτων ή 2.769.177 φορολογούμενοι έχουν στην κατοχή τους μικρή ακίνητη περιουσία που δεν υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ. Η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι ανέρχεται σε 63,56 δισ. ευρώ με τη μέση αξία να φθάνει τις 22.954,80 ευρώ.

- Κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αξίας από 50.000 έως 100.000 ευρώ διαθέτουν 1.356.081 φορολογούμενοι. Το συνολικό ύψος της περιουσίας τους φθάνει τα 96,83 δισ. ευρώ ή 71.404,53 ευρώ κατά μέσο όρο.

- Ακίνητη περιουσία από 100.000 έως 200.000 έχουν στην κατοχή τους 881.698 φορολογούμενοι με τη συνολική αξία των ακινήτων τους να φθάνει τα 122,27 δισ. ευρώ ή 138.680,15 ευρώ κατά μέσο όρο.

- Κτίσματα εντός και εκτός σχεδίου και οικόπεδα εντός σχεδίου αξίας από 100.000 έως 200.000 ευρώ διαθέτουν 447.587 φορολογούμενοι ή το 8% των ιδιοκτητών ακινήτων. Το συνολικό ύψος της ακίνητης περιουσίας των συγκεκριμένων φορολογούμενων ανέρχεται σε 132,46 δισ. ευρώ ή 125.957,29 ευρώ κατά μέσο όρο.

- 291.322 ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός από τον ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν φέτος και συμπληρωματικό φόρο αφού η αντικειμενική αξία των αστικών ακινήτων τους υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.

- Αστικά ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 500.000 ευρώ έχουν δηλώσει μόλις 114.793 άτομα που αντιπροσωπεύουν μόνο το 2% του συνόλου των ιδιοκτητών. Η συνολική αντικειμενική αξία των αστικών ακινήτων που δήλωσαν οι εν λόγω φορολογούμενοι ανέρχεται σε 105,3 δισ. ευρώ και καλύπτει το 20,24% της συνολικής αξίας όλης της αστικής ακίνητης περιουσίας την οποία έχουν δηλώσει συνολικά οι 5,57 εκατ. ιδιοκτήτες. Καθένας από αυτούς τους «μεγαλοϊδιοκτήτες» έχει δηλώσει κατά μέσο όρο αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας 917.779,04 ευρώ.

- 27.198 είναι οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ.

- Μόλις 492 ιδιοκτήτες διαθέτουν αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ. Η αξία των ακινήτων τους αυτών ανέρχεται στα 4,1 δισ. ευρώ ή 8.466.889,08 ευρώ κατά μέσο όρο.

Ακίνητα: Κατέρρευσαν τα ενοίκια κατοικιών - Πτώση έως και 25% σε ένα χρόνο - Δείτε πίνακες με τιμές σε 67 περιοχές της Ελλάδας.




Δραματική πτώση στις τιμές ενοικίασης των κατοικιών, μέχρι και 20% σε σχέση με πέρυσι, καταγράφει πανελλαδική έρευνα του δικτύου κτηματομεσιτικών γραφείων RE/MAX σε 67 περιοχές. Η μεγαλύτερη υποχώρηση στα μισθώματα καταγράφεται στην Ευκαρπία Θεσσαλονίκης με 25% και στον Βόλο με 20% ενώ στην Αττική υποχώρηση κατά 17% σημειώθηκε στις ακριβές περιοχές και συγκεκριμένα σε Παλαιό Ψυχικό και Φιλοθέη.

Στη Θεσσαλονίκη η μεγαλύτερη πτώση 15% σημειώθηκε στις Βόρειες και Δυτικές συνοικίες, με την Ευκαρπία να εμφανίζει την μεγαλύτερη πτώση κατά 25%.

Αναλυτικά η έρευνα αναφέρει τα εξής:

Με την συμμετοχή των γραφείων του δικτύου της RE/MAX στην Ελλάδα πραγματοποιήθηκε σε πανελλαδική κλίμακα Έρευνα Ενοικιάσεων. Σε αυτή καταγράφονται στοιχεία της τρέχουσας αγοράς (Σεπτέμβριος 2014) σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2013.

Στόχος της έρευνας είναι να προσδιοριστεί το προφίλ του ζητούμενου προς ενοικίαση ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που του προσδίδουν αξία, την τάση της ζήτησης και των τιμών και, τέλος, τις τιμές ενοικίασης (σε € ανά τμ) για επιλεγμένες περιοχές.

Η πορεία των ενοικιάσεων κατοικιών αναμενόμενα επηρεάστηκε από την πορεία της ελληνικής οικονομίας. H υπερπροσφορά των κατοικιών, αλλά και η μείωση του εισοδήματος των εν δυνάμει ενοικιαστών, επηρέασε πτωτικά τα επίπεδα τιμών.

Αναφορικά με το επόμενο χρονικό διάστημα και βάσει των πρώτων δειγμάτων σταθεροποίησης της ελληνικής οικονομίας - που εμμέσως βελτιώνει και την ψυχολογία – θα περιορίσει την περαιτέρω μείωση των τιμών.

Το προφίλ του δημοφιλέστερου ακινήτου προς ενοικίαση

Το προφίλ του δημοφιλέστερου ακινήτου διαφέρει από περιοχή σε περιοχή, όμως γενικά μπορούμε να πούμε ότι στις περισσότερες περιοχές της χώρας προτιμώνται τα διαμερίσματα 2-3 δωματίων, σχετικά καινούρια ή ανακαινισμένα, σε τιμές που ξεκινούν από μια μέση κατώτερη τιμή 200€ και μέχρι μια μέση ανώτερη 550€.

Στην πλειοψηφία των φθηνών/μεσαίων περιοχών της Αττικής προτιμούνται διαμερίσματα 3 υπνοδωματίων, κάτω των 15 ετών σε τιμές γύρω στα 500-600€. Αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη προτιμώνται τα διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων κάτω των 15 ετών σε τιμές 200-350€. Στις περιφερειακές πόλεις ζητούνται διαμερίσματα 2-3 δωματίων, κάτω των 10 ετών σε τιμές από 200-500€.

Στις περιοχές που μένουν φοιτητές προτιμούνται τα διαμερίσματα του 1 δωματίου, αρκεί να είναι σε καλή κατάσταση και σε τιμές από 150-300€.

Στις προνομιούχες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης (Κηφισιάς, Εκάλης, Πολιτείας, Διονύσου & Γέρακα και στην Θεσσαλονίκη στην περιοχή του Πανοράματος, Θέρμης & Ωραιοκάστρου), προτιμούνται μεζονέτες ή μονοκατοικίες τουλάχιστον 3 υπνοδωματίων, κάτω των 15 ετών από 120 τμ και άνω, σε τιμές συνήθως άνω των 500€ και ανάλογα με την περιοχή, την κατασκευή και το μέγεθος έως 1.500€.

Τα στοιχεία που προσδίδουν αξία στο ακίνητο

Τα πλέον επιθυμητά χαρακτηριστικά σχετίζονται με την οικονομία (θέρμανσης & συντήρησης) και την ασφάλεια και είναι:


Η αυτόνομη θέρμανση με Φυσικό Αέριο,


Τα ενεργειακά εξωτερικά κουφώματα


Τα λίγα κοινόχρηστα, και


Η θέση σε όροφο πάνω από τον 1ο, με πλέον δημοφιλή τον 3ο.

Τα επιθυμητά χαρακτηριστικά που σχετίζονται με το ευ ζείν και την άνεση είναι:


Το τζάκι


Η νεαρή ηλικία του ακινήτου ή η ανακαίνιση που έχει γίνει και


Η αποθήκη


Parking

Η ζήτηση

Σε σχέση με πέρυσι η ζήτηση για ενοικίαση παρέμεινε αμετάβλητη στις περισσότερες περιοχές (56%), ενώ σε πολλές (44%) παρουσίασε αύξηση. Η προτίμηση των ενοικιαστών στράφηκε σε μικρότερα σπίτια νεαρής ηλικίας (έως 10-15 ετών). Σε κάποιες περιοχές, όπως το κέντρο της Θεσσαλονίκης, λόγω έλλειψης νέων κατοικιών προτιμώνται τα παλαιά ανακαινισμένα.

Οι τιμές

Οι τιμές των ενοικίων σε πανελλαδική κλίμακα μεσοσταθμικά, σημείωσαν πτώση σε σχέση με πέρυσι. Η μεγαλύτερη πτώση 20% καταγράφηκε στο Βόλο και ακολουθεί η Θεσσαλονίκη με 9%, η Καρδίτσα με 8%, η Λάρισα με 7% και η Αττική με 5%. Στον αντίποδα αύξηση τιμών 13% είχαμε στην Πάτρα. Τέλος, αμετάβλητες παρέμειναν οι τιμές στη Κέρκυρα και τη Λαμία.

Ειδικότερα στην Αττική η μεγαλύτερη πτώση 6% παρατηρήθηκε στα Βόρεια προάστια, με τη χειρότερη 17% να καταγράφεται στο Παλιό Ψυχικό και τη Φιλοθέη. Ακολουθεί το Κέντρο της Αθήνας με πτώση 5%, με τη χειρότερη επίδοση 9% στο Γκάζι. Στη συνέχεια στο Δήμο Πειραιά η πτώση περιορίσθηκε στο 4%, με τη χειρότερη 11% στα Καμίνια. Ακολουθούν τα Νότια προάστια με πτώση 2% και με χειρότερη επίδοση στη Ν. Σμύρνη με 15%. Οι τιμές παρέμειναν σταθερές σε μια πλειάδα περιοχών όπως Κολωνάκι, Νεάπολη, Χίλτον, Διόνυσος, Εκάλη, Βριλήσσια, Παπάγου, Νέα Ερυθραία, Κηφισιά, Πειραϊκή, Νέο Φάληρο και Χατζηκυριάκειο.

Στη Θεσσαλονίκη η μεγαλύτερη πτώση 15% σημειώθηκε στις Βόρειες και Δυτικές συνοικίες, με την Ευκαρπία να εμφανίζει την μεγαλύτερη πτώση κατά 25%. Ακολουθούν οι Ανατολικές συνοικίες με πτώση 7% και με χειρότερη επίδοση στη Θέρμη σε ποσοστό 18%. Τέλος στις κεντρικές περιοχές η πτώση περιορίσθηκε στο 1%, ενώ στην Άνω Πόλη και την Παλιά Παραλία οι τιμές παρέμειναν αμετάβλητες. Αμετάβλητες, επίσης, έμειναν οι τιμές στην Καλαμαριά και στην Πυλαία.


Τιμές ενοικίασης κατοικιών στην Αττική (ευρώ ανά τμ)


Περιοχή

2013

2014

Διαφορά % 2014 / 2013


ΑΘΗΝΑ-ΚΕΝΤΡΟ

5,2

4,9

-5%


ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ

4,3

4,0

-7%


ΓΚΑΖΙ

5,5

5,0

-9%


ΕΞΑΡΧΕΙΑ

4,3

4,0

-7%


ΙΛΙΣΙΑ

5,3

5,0

-6%


ΚΟΛΩΝΑΚΙ

7,0

7,0

0%


ΚΟΥΚΑΚΙ

4,3

4,0

-7%


ΛΥΚΑΒΗΤΤΟΣ

6,0

5,5

-8%


ΝΕΑΠΟΛΗ

5,0

5,0

0%


ΧΙΛΤΟΝ

5,0

5,0

0%


ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

6,1

5,7

-6%


ΔΙΟΝΥΣΟΣ

5,5

5,5

0%


ΕΚΑΛΗ

7,0

7,0

0%


ΨΥΧΙΚΟ ΝEΟ

6,5

5,5

-15%


ΨΥΧΙΚΟ ΠΑΛΙΟ

9,0

7,5

-17%


ΦΙΛΟΘΕΗ

9,0

7,5

-17%


ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ

5,5

5,5

0%


ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ

5,3

5,2

-2%


ΠΑΠΑΓΟΥ

6,0

6,0

0%


ΜΕΛΙΣΣΙΑ

5,5

5,2

-5%


ΜΑΡΟΥΣΙ

5,3

4,8

-10%


ΧΑΛΑΝΔΡΙ

5,5

5,3

-5%


ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ

4,5

4,5

0%


ΚΗΦΙΣΙΑ

6,0

6,0

0%


ΧΟΛΑΡΓΟΣ

5,5

5,3

-4%


ΓΕΡΑΚΑΣ

4,8

4,5

-6%


ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

5,5

5,3

-2%


ΚΑΛΛΙΘΕΑ

4,5

4,5

0%


ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ

4,5

4,5

0%


ΑΛΙΜΟΣ

5,5

5,5

0%


ΠΑΛΑΙΟ ΦΑΛΗΡΟ

5,5

5,5

0%


ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ

5,3

4,5

-15%


ΓΛΥΦΑΔΑ

7,5

7,5

0%


ΔΗΜΟΣ ΠΕΙΡΑΙΑ & ΛΟΙΠΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ

5,6

5,4

-4%


ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ

6,5

6,0

-8%


ΚΑΜΙΝΙΑ

4,5

4,0

-11%


ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ

5,5

5,0

-9%


ΠΕΙΡΑΙΑΣ

5,5

5,0

-9%


ΚΑΣΤΕΛΑ

6,5

6,0

-8%


ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ

5,0

5,5

10%


ΠΕΙΡΑΪΚΗ

6,0

6,0

0%


ΝΕΟ ΦΑΛΗΡΟ

6,0

6,0

0%


ΧΑΤΖΗΚΥΡΙΑΚΕΙΟ

5,0

5,0

0%


ΓΕΝΙΚΗ ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ

5,6

5,3

-5%


Τιμές ενοικίασης κατοικιών στην Θεσσαλονίκη (ευρώ ανά τμ)


Περιοχή

2013

2014

Διαφορά % 2014 / 2013


ΘΕΣ/ΝΙΚΗ ΔΗΜΟΣ

4,5

4,4

-1%


ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ

3,4

3,2

-6%


ΑΝΩ ΠΟΛΗ

3,0

3,0

0%


ΠΑΛΙΑ ΠΑΡΑΛΙΑ

7,0

7,0

0%


ΒΟΡΕΙΑ

3,6

3,1

-15%


ΑΓ. ΠΑΥΛΟΣ

3,5

3,2

-9%


ΝΕΑΠΟΛΗ

3,5

2,8

-20%


ΣΥΚΙΕΣ

3,5

2,8

-20%


ΜΕΤΕΩΡΑ

4,0

3,5

-13%


ΔΥΤΙΚΑ

3,4

2,9

-15%


ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ

3,5

3,0

-14%


ΣΤΑΥΡΟΥΠΟΛΗ

3,0

2,9

-3%


ΕΥΟΣΜΟΣ

3,3

2,9

-12%


ΚΟΡΔΕΛΙΟ

2,3

2,1

-9%


ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ

2,6

2,3

-12%


ΩΡΑΙΟΚΑΣΤΡΟ

5,0

4,0

-20%


ΠΟΛΙΧΝΗ

3,5

2,8

-20%


ΕΥΚΑΡΠΙΑ

4,0

3,0

-25%


ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ

4,4

4,1

-7%


ΚΑΡΑΜΠΟΥΡΝΑΚΙ

4,5

4,4

-2%


ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ

4,5

4,5

0%


ΒΥΖΑΝΤΙΟ

3,8

3,5

-7%


ΚΗΦΙΣΙΑ

3,9

3,7

-5%


ΠΑΝΟΡΑΜΑ

4,0

3,5

-13%


ΠΥΛΑΙΑ

4,5

4,5

0%


ΘΕΡΜΗ

5,5

4,5

-18%


ΓΕΝΙΚΗ ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ

4,0

3,6

-9%











Τιμές ενοικίασης κατοικιών στην περιφέρεια (ευρώ ανά τμ)


Πόλη

2013

2014

Διαφορά % 2014 / 2013


Βόλος

5,0

4,0

-20%


Καρδίτσα

3,6

3,3

-8%


Κέρκυρα

5,0

5,0

0%


Λαμία

3,5

3,5

0%


Λάρισα

4,3

4,0

-7%


Πάτρα

4,0

4,5

13%


Σημείωση: Οι ανωτέρω τιμές αφορούν κατοικίες και είναι οι μέσες τιμές μεταξύ της μέσης ανώτερης και της μέσης κατώτερης τιμής κάθε περιοχής, αναφέρονται δε χρονικά στις αρχές Σεπτεμβρίου του 2014 και της αντίστοιχης χρονικής περιόδου του 2013.

Κυριακή, 14 Σεπτεμβρίου 2014

Αυθαίρετα: Πότε συμψηφίζεται το πρόστιμο.




Η Κοινή Υπουργική Απόφαση για τον συμψηφισμό του 50% των προστίμων για τα αυθαίρετα με εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και στατικής επάρκειας υπογράφηκε από τον αναπληρωτή υπουργό Οικονομικών και τον υπουργό Περιβάλλοντος . Όπως αναφέρεται, η απόφαση αφορά κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν το 2003 καθώς και για λιθόκτιστα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν τις 28/07/2011. Αντίθετα, δεν εφαρμόζεται σε κτίρια οι ιδιοκτήτες των οποίων έχουν λάβει για αυτά επιδότηση από κρατικά ή συγχρηματοδοτούμενα από την Ευρωπαϊκή Ένωση προγράμματα που αφορούν παρεμβάσεις στον κτιριακό τομέα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης τους. Οι παρεμβάσεις μπορεί να αφορούν τόσο στο κέλυφος του κτιρίου, περιλαμβανομένων των ανοιγμάτων, όσο και στα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, κλιματισμού και παροχής ζεστού νερού χρήσης, ενώ για τον συμψηφισμό λαμβάνονται υπόψη οι δαπάνες για αγορά υλικών - εξοπλισμού, καθώς και για πρόσθετες εργασίες για την ολοκλήρωση των παρεμβάσεων, όπως εργασίες αποξήλωσης - αποκομιδής, τοποθέτησης - εγκατάστασης, αποκατάστασης, τοποθέτησης ικριωμάτων, κλπ, καθώς και για την παροχή υπηρεσιών ενεργειακής επιθεώρησης.

Αδειες Δόμησης: νέα πτώση 10,7% το μήνα Ιούλιο.






Συρρίκνωθηκε για ακόμη ένα μήνα η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα τον Ιούνιο. Οι οικοδομικές άδειες μειώνονται κατά 10,7%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ):

Το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας (ιδιωτικής-δημόσιας) στο σύνολο της χώρας, μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες άδειες δόμησης, ανήλθε σε 1.203 άδειες, που αντιστοιχούν σε 289,8 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1.427,9 χιλιάδες m3 όγκου. Παρουσίασε, δηλαδή, μείωση κατά 10,7% στον αριθμό των αδειών, αύξηση κατά 17,9% στην επιφάνεια και κατά 39,9% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2013.

Το μέγεθος ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 1.195 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 287,8 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1.420,5 χιλιάδες m3 όγκου. Παρουσίασε, δηλαδή, μείωση κατά 10,2% στον αριθμό των αδειών, αύξηση κατά 25,4% στην επιφάνεια και κατά 52,7% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2013.

Αντίστοιχα το μέγεθος της δημόσιας οικοδομικής δραστηριότητας διαμορφώθηκε σε 8 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 2,0 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 7,4 χιλιάδες m3 όγκου.

Κάμψη 20,6% στο α΄ εξάμηνο

Το εξάμηνο Ιανουαρίου - Ιουνίου 2014, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει μείωση κατά 20,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 10,8% στην επιφάνεια και κατά 1,5% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του έτους 2013.

Αντίστοιχα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας μείωση κατά 20,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 8,8% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 1,4% στον όγκο, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Ιουνίου 2013.

Alpha Bank: βλέπει σταθεροποίηση και στη συνέχεια αύξηση των τιμών των ακινήτων.



Η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων και μόνο σε περίπτωσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας, αναφέρουν οι αναλυτές της Alpha Bank, στο εβδομαδιαίο Οικονομικό της Δελτίο.

Ωστόσο, τονίζουν ότι από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με
αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Παράλληλα, αναφέρεται στο Δελτίο ότι μόνο ένα στα πέντε νοικοκυριά στην Ελλάδα πληρώνει ενοίκιο, ενώ παρά τα έξι χρόνια κρίσης πωλούνται σχεδόν αποκλειστικά παλαιές κατοικίες και όχι νεόδμητες.

Το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης αποτέλεσε "όπλο" των νοικοκυριών για την αντιμετώπιση της πολυετούς οικονομικής κρίσης υποστηρίζουν οι αναλυτές της Alpha Bank . Επισημαίνεται, επίσης, πως για πολλά χρόνια η επένδυση σε ακίνητα είχε συνδυαστεί με τη χαμηλή φορολόγηση, εικόνα που ανετράπη τα τελευταία χρόνια. Γι' αυτό και πολλά νοικοκυριά οδηγούνται στην απόφαση να ρευστοποιήσουν τμήμα της περιουσίας τους καθώς απουσιάζει και η επαγγελματική διαχείριση των ακινήτων, ακόμα και από μεγάλους ιδιοκτήτες.

Στην έκθεση αναλύονται και τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την απογραφή κατοικιών στην Ελλάδα που πραγματοποιήθηκε το 2011.

Η απογραφή κατοικιών 2011 αποκαλύπτει την εντυπωσιακή αύξηση του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα (κατά 895,7 χιλ.) στη 10ετία 2001-2011, με σημαντική αύξηση τόσο των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (κατά 393,6 χιλ.) όσο και των κατοικιών που χαρακτηρίζονται ως δευτερεύουσα ή εποχική κατοικία. Μεγάλη αύξηση σημείωσαν επίσης και οι κατοικίες που χαρακτηρίζονται ως κενές και προσφέρονται προς πώληση (89 χιλ.), ή προς ενοικίαση (453 χιλ). Τέλος, από τα στοιχεία της Eurostat προκύπτει ότι για το 18% των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα τα νοικοκυριά πληρώνουν ενοίκιο και για το 15% των κατοικούμενων κατοικιών τα νοικοκυριά πληρώνουν δόσεις στεγαστικού δανείου. Για το υπόλοιπο 67% τα νοικοκυριά δεν επιβαρύνονται ούτε από ενοίκιο, ούτε από δόσεις στεγαστικού δανείου.

Πιο αναλυτικά: Τα στοιχεία αποτελούν σαφή ένδειξη όχι μόνο του εξαιρετικά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης που χαρακτηρίζει τη χώρα μας αλλά και του γεγονότος ότι στις δεκαετίες του 1990 και του 2000 αυξήθηκε σημαντικά και το οικιστικό απόθεμα σε κατοικίες που δεν θεωρούνται ως κατοικούμενες κατοικίες, αλλά ως δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, κατοικίες και ως κατοικίες που προορίζονται για πώληση ή για ενοικίαση και, επίσης, κατοικίες που είναι κενές χωρίς οι ιδιοκτήτες τους να προσδιορίσουν κάποιο συγκεκριμένο προορισμό γι’ αυτές.

Το σύνολο των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα ανήλθε στα 6,37 εκατ. το 2011, από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη 10ετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κανονικές κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1980. Σημειώνεται ότι τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό.Σημειώνεται ωστόσο ότι το 2014 η Ελλάδα αναμένεται να φιλοξενήσει για ολιγοήμερες διακοπές 19,5 εκατ. ξένους επισκέπτες (τουρίστες), εκ των οποίων ένα σημαντικό ποσοστό κατοικεί κατά τη διάρκεια της παραμονής του στην Ελλάδα σε ενοικιαζόμενες κατοικίες και δωμάτια.

Το σύνολο των κατοικούμενων κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα εκτιμάται από την ΕΛΣΤΑΤ στα 4,12 εκατ. το 2011, έναντι 3,53 εκατ. το 2001 και από 3,17 εκατ. το 1991 και 2,9 εκατ. το 1981. Αυξήθηκαν δηλαδή κατά 597 χιλ. κατοικίες στη 10ετία του 2000, από αύξησή τους κατά 358 χιλ. στη 10ετία του 1990 και κατά 271 χιλ. στη 10ετία του 1980. Θα πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι το 75% των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα διέθεταν άνω των 25 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.) χώρου ανά άτομο, που σημαίνει κατοικία 100 τ.μ. για οικογένεια 4-ατόμων, ενώ το 64% των κατοικούμενων κατοικιών διέθεταν χώρο άνω των 30 τ.μ. ανά άτομο, που σημαίνει κατοικία 120 τ.μ. για οικογένεια 4-ατόμων. Επίσης, από την απογραφή προέκυψε ότι το 99,9% των κατοικούμενων κατοικιών διαθέτει λουτρό, το 97,4% υδροδοτείται από δημόσιο δίκτυο και το 77,5% διαθέτει κεντρική θέρμανση. Επομένως, τόσο το μέγεθος όσο και η ποιότητα των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα είναι αξιοσημείωτα.

Το σύνολο των κατοικούμενων κατοικιών που χρησιμοποιείται για άμεση ιδιοκατοίκηση ανήλθε στα 3,02 εκατ. το 2011, από 2,62 εκατ. το 2001 και από 2,4 εκατ. το 1991 και 2,04 εκατ. το 1981. Αυξήθηκε, δηλαδή κατά 394 χιλ. στη 10ετία του 2000, μετά την αύξησή του κατά 227 χιλ. στη 10ετία του 1990 και κατά 361 χιλ. στη 10ετία του 1980. Συνολικά το 2011 τα νοικοκυριά που κατοικούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία είχαν αυξηθεί κατά 1,0 εκατ. (ή κατά 48,2%) έναντι του 1981 και κατά 620 χιλ. (ή κατά 25,9%) έναντι του 1991. Επιπλέον των ανωτέρω, 196 χιλ. νοικοκυριά κατοικούσαν το 2011 σε κατοικίες χωρίς να πληρώνουν ενοίκιο, σε μεγάλο βαθμό με δωρεάν παραχώρηση (π.χ. σε μέλη της οικογένειας), ενώ άλλα 14,8 χιλ. νοικοκυριά κατοικούσαν σε συνεταιριστικές κατοικίες.

Επομένως, το σύνολο των νοικοκυριών που ζούσαν σε άμεσα ιδιόκτητες κατοικίες ανερχόταν στο 73,2% του συνόλου το 2011, αλλά το σύνολο των νοικοκυριών που κατοικούσαν σε κατοικίες χωρίς να πληρώνουν ενοίκιο ανερχόταν στο 78,3% του συνόλου, ενώ μόνο το 21,7% του συνόλου των νοικοκυριών στη χώρα ζουν σε κατοικίες στις οποίες πληρώνουν ενοίκιο. Συνολικά, η αύξηση τα ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα στη 10ετία του 2000 ήταν πολύ μεγαλύτερη από ότι στις δύο προηγούμενες 10ετίες και μάλιστα αυτό συνέβη ταυτόχρονα με τεράστια αύξηση του αριθμού και του μεγέθους των κατοικιών που χαρακτηρίζονται δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες καθώς και των κατοικιών που είναι διαθέσιμες προς πώληση και προς ενοικίαση, όπως αναλύεται στη συνέχεια.

Το 2012 μόνο για το 33,4% του συνόλου των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα κατοικούνται με επιβάρυνση των νοικοκυριών για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων στεγαστικού δανείου. Το υπόλοιπο 66,6% κατοικείται χωρίς πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου. Τα αντίστοιχα ποσοστό για τη Ζώνη του Ευρώ είναι 50,6% (για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου) και 49,4% για ιδιοκατοίκηση χωρίς επιβαρύνσεις. Για την Ολλανδία τα ποσοστά αυτά είναι 92% και 8,0% και για τη Σουηδία είναι 99,8% και 0,2%. Μόνο η Ιταλία έχει συγκρίσιμα ποσοστά με την Ελλάδα.

Όσον αφορά τις εξελίξεις στους ανωτέρω τομείς στην περίοδο της μεγάλης κρίσης στη χώρα 2012-2014, το μόνο βέβαιο για το 2014 είναι ότι το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ελλάδα που πληρώνει πράγματι ενοίκιο ή δόσεις δανείου για την κατοίκησή του έχει μειωθεί σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα από το 33,4% που ήταν το 2011. Από την άλλη πλευρά, από πουθενά δεν προκύπτει μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αφού έως το 2013 υπήρχε η απαγόρευση των πλειστηριασμών κατοικιών με αντικειμενική αξία έως € 200.000, ενώ και για τις κατοικίες που δεν υπόκειντο σε αυτή την απαγόρευση οι πλειστηριασμοί ήταν εξαιρετικά σπάνιοι, λόγω της ουσιαστικής διακοπής της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων που ήταν κυρίως το αποτέλεσμα της εξαιρετικά υψηλής και σε ορισμένες περιπτώσεις απαγορευτικής φορολογικής επιβάρυνσής τους. Σε κάθε περίπτωση το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών στη χώρα δεν επιβαρύνονται με ενοίκια ή με δόσεις στεγαστικών δανείων υπήρξε ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που στήριξε τα νοικοκυριά στην Ελλάδα σε περιόδους πολύ μεγάλων απωλειών στα εισοδήματα και μεγάλης αύξησης της ανεργίας.

Οι μη κατοικούμενες κατοικίες στην Ελλάδα (τις οποίες η ΕΛΣΤΑΤ ονομάζει κενές) ανέρχονταν το 2011 στα 2,25 εκατ. και αποτελούσαν το 35,3% του συνόλου των κατοικιών, έναντι 1,95 εκατ. (35,6% του συνόλου) το 2001. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό αυτό είναι σημαντικά υψηλότερο ακόμη και από χώρες με σχετικά υψηλά ποσοστά μη κατοικούμενων κατοικιών, όπως η Πορτογαλία (31,9%), η Βουλγαρία (31,4%), η Κύπρος (31,1%) και η Μάλτα (31,8%). Οι κατοικίες στην κατηγορία αυτή είναι ελάχιστες σε χώρες όπως η Πολωνία (2,5% του συνόλου), το Ηνωμένο Βασίλειο (3,6%) και το Λουξεμβούργο (7,2%). Αυτό προφανώς συμβαίνει διότι οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου και της Πολωνίας αν είναι να αγοράσουν εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία την αγοράζουν στην Κύπρο, ή στην Ελλάδα, ή στην Ισπανία.

Τα 1,35 εκατ. από τις χαρακτηριζόμενες ως κενές κατοικίες είναι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Χαρακτηρίζονται ως κενές από τους ιδιοκτήτες τους διότι προφανώς χρησιμοποιούνται για λίγες ημέρες κατά τη διάρκεια του έτους, λόγω της πολύ μικρότερης τουριστικής περιόδου που χαρακτηρίζει την Ελλάδα σε σχέση με την Ισπανία ή της Κύπρο. Επιπλέον, για πρώτη φορά το 2011 543 χιλ. κατοικίες παρουσιάστηκαν από τους ιδιοκτήτες τους ως προς πώληση (89 χιλ.) ή προς ενοικίαση (454 χιλ.). Επιπλέον, για 355 χιλ. κενές κατοικίες οι ιδιοκτήτες τους δεν προσδιόρισαν συγκεκριμένο σκοπό για την ύπαρξή τους. Αυτές οι τελευταίες, δεν θεωρούνται εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, ούτε φέρονται προς πώληση ή προς ενοικίαση.

Από τα ανωτέρω προκύπτουν σημαντικά συμπεράσματα αφενός για την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στη 10ετία 2001-2011 και αφετέρου για το τι μπορούμε να αναμένουμε όσον αφορά την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στα επόμενα έτη. Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην ανωτέρω συγκέντρωση του σημαντικού σε όγκο και αξία αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα έως το 2011 και ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη διάρθρωση αυτού του αποθέματος κατά κατηγορία ακινήτων μπορεί να συνοψιστούν στα ακόλουθα:

Κατ’ αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα. Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή). Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων.

Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού. Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές. Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων. Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.

Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων. Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη. Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011. Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων. Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων). Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.

Ωστόσο, με την οικονομία σε βαθειά κρίση, η βασική σταθερά που εξηγούσε την υψηλή ζήτηση για κατοικίες έπαψε να υπάρχει. Επιπλέον, προστέθηκε και η υπερβολική πολλές φορές φορολογία των ακινήτων. Έτσι, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 35%.

Σε αυτό το περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011 φαίνεται να χαρακτηρίζεται αναπόφευκτα από σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά. Αυτή η υπερβάλλουσα προσφορά, ωστόσο, έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στα επόμενα χρόνια. Αυτά είναι τα ακόλουθα:

Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος. Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981. Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών. Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά. Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.

Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φώς των νέων δεδομένων. Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό αποφασίσει ότι διαθέτει προς πώληση στην αγορά 5 διαμερίσματα, αυτό δεν σημαίνει ότι η προσφερόμενη ποσότητα στην αγορά στην τρέχουσα περίοδο αυξάνει άμεσα κατά 5 διαμερίσματα. Το πιθανότερο είναι ότι η τρέχουσα προσφορά θα αυξηθεί κατά 1 διαμέρισμα, ή, σε κάθε περίπτωση, όσο χρειάζεται το νοικοκυριό για να αποκαταστήσει το ύψος των ρευστών του διαθεσίμων σε ικανοποιητικά επίπεδα.

Επομένως, η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων. Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας. Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Παρασκευή, 12 Σεπτεμβρίου 2014

ΕΡΕΥΝΑ ALPHA BANK - Ετσι δημιουργήθηκε η «φούσκα» στην κτηματαγορά - Μέσα σε 10 χρόνια κτίστηκαν 900.000 νέα σπίτια - Ποιες οι προβλέψεις για τις τιμές.




Εντυπωσιακή αύξηση του αριθμού των κατοικιών τη δεκαετία 2001-2011 δείχνουν τα στοιχεία του ΕΛΣΤΑΤ που επεξεργάστηκε η Alpha Bank. Σύμφωνα με τη μελέτη της τράπεζας, μέσα σε 10 χρόνια η Ελλάδα απέκτησε σχεδόν 900 χιλιάδες περισσότερες κατοικίες (895,7 χιλιάδες συγκεκριμένα) ως αποτέλεσμα της εκρηκτικής αύξησης της ζήτησης για νέα σπίτια.

Συνολικά η Ελλάδα το 2011 διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη 10ετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κανονικές κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,3 εκατομμύρια νέα σπίτια!

Το στοιχείο αυτό δείχνει αφενός ότι η ζήτηση έπρεπε να καλυφθεί από ανάλογη προσφορά, αφετέρου δε ότι με τον τρόπο αυτό μεγάλωσε η «φούσκα» της κτηματαγοράς. Διότι με την είσοδο της Ελλάδας στην κρίση η ζήτηση κατέρρευσε και περισσότερα από 250.000 ακίνητα μένουν απούλητα. Φανερώνεται έτσι ότι η χώρα δεν μπόρεσε να αντέξει τον οικοδομικό «οργασμό» και την πληθώρα σπιτιών που κτίστηκαν.


Αν και οι αναλυτές εκτιμούν ότι σταδιακά θα αποκαθίσταται η ισορροπία καθώς θα βγαίνουν προς πώληση όλο και περισσότερα παλαιά ακίνητα σε χαμηλές τιμές, θα ενισχυθει δηλαδή η ρευστότητα στην αγορά ώστε να «ξεκολλήσουν» οι νέες επενδύσεις.

Σημειώνεται ότι τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό. Σημειώνεται ωστόσο ότι το 2014 η Ελλάδα αναμένεται να φιλοξενήσει για ολιγοήμερες διακοπές 19,5 εκατ. ξένους επισκέπτες (τουρίστες), εκ των οποίων ένα σημαντικό ποσοστό κατοικεί κατά τη διάρκεια της παραμονής του στην Ελλάδα σε ενοικιαζόμενες κατοικίες και δωμάτια.


Η τράπεζα προχωρά και σε εκτιμήσεις για την πορεία της κτηματαγοράς επισημαίνοντας τα εξής:

ε) Οι μη κατοικούμενες κατοικίες στην Ελλάδα (τις οποίες η ΕΛΣΤΑΤ ονομάζει κενές) ανέρχονταν το 2011 στα 2,25 εκατ. και αποτελούσαν το 35,3% του συνόλου των κατοικιών, έναντι 1,95 εκατ. (35,6% του συνόλου) το 2001. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό αυτό είναι σημαντικά υψηλότερο ακόμη και από χώρες με σχετικά υψηλά ποσοστά μη κατοικούμενων κατοικιών, όπως η Πορτογαλία (31,9%), η Βουλγαρία (31,4%), η Κύπρος (31,1%) και η Μάλτα (31,8%). Οι κατοικίες στην κατηγορία αυτή είναι ελάχιστες σε χώρες όπως η Πολωνία (2,5% του συνόλου), το Ηνωμένο Βασίλειο (3,6%) και το Λουξεμβούργο (7,2%). Αυτό προφανώς συμβαίνει διότι οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου και της Πολωνίας αν είναι να αγοράσουν εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία την αγοράζουν στην Κύπρο, ή στην Ελλάδα, ή στην Ισπανία.

Τα 1,35 εκατ. από τις χαρακτηριζόμενες ως κενές κατοικίες είναι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Χαρακτηρίζονται ως κενές από τους ιδιοκτήτες τους διότι προφανώς χρησιμοποιούνται για λίγες ημέρες κατά τη διάρκεια του έτους, λόγω της πολύ μικρότερης τουριστικής περιόδου που χαρακτηρίζει την Ελλάδα σε σχέση με την Ισπανία ή της Κύπρο. Επιπλέον, για πρώτη φορά το 2011 543 χιλ. κατοικίες παρουσιάστηκαν από τους ιδιοκτήτες τους ως προς πώληση (89 χιλ.) ή προς ενοικίαση (454 χιλ.). Επιπλέον, για 355 χιλ. κενές κατοικίες οι ιδιοκτήτες τους δεν προσδιόρισαν συγκεκριμένο σκοπό για την ύπαρξή τους. Αυτές οι τελευταίες, δεν θεωρούνται εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, ούτε φέρονται προς πώληση ή προς ενοικίαση.

Από τα ανωτέρω προκύπτουν σημαντικά συμπεράσματα αφενός για την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στη 10ετία 2001-2011 και αφετέρου για το τι μπορούμε να αναμένουμε όσον αφορά την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στα επόμενα έτη. Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην ανωτέρω συγκέντρωση του σημαντικού σε όγκο και αξία αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα έως το 2011 και ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη διάρθρωση αυτού του αποθέματος κατά κατηγορία ακινήτων μπορεί να συνοψιστούν στα ακόλουθα:

Κατ' αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα. Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή). Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων. Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού. Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές. Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων. Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.

Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων. Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη. Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011. Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων. Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων). Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.

Ωστόσο, με την οικονομία σε βαθιά κρίση, η βασική σταθερά που εξηγούσε την υψηλή ζήτηση για κατοικίες έπαψε να υπάρχει. Επιπλέον, προστέθηκε και η υπερβολική πολλές φορές φορολογία των ακινήτων.

Έτσι, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 35%.

Σε αυτό το περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011 φαίνεται να χαρακτηρίζεται αναπόφευκτα από σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά. Αυτή η υπερβάλλουσα προσφορά, ωστόσο, έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στα επόμενα χρόνια. Αυτά είναι τα ακόλουθα:

Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος. Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981.

Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών. Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά. Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.

Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φώς των νέων δεδομένων. Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό αποφασίσει ότι διαθέτει προς πώληση στην αγορά 5 διαμερίσματα, αυτό δεν σημαίνει ότι η προσφερόμενη ποσότητα στην αγορά στην τρέχουσα περίοδο αυξάνει άμεσα κατά 5 διαμερίσματα. Το πιθανότερο είναι ότι η τρέχουσα προσφορά θα αυξηθεί κατά 1 διαμέρισμα, ή, σε κάθε περίπτωση, όσο χρειάζεται το νοικοκυριό για να αποκαταστήσει το ύψος των ρευστών του διαθεσίμων σε ικανοποιητικά επίπεδα. Επομένως, η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων. Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας. Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Με ενοίκιο ή δάνειο

Ένα άλλο πολύ σημαντικό χαρακτηριστικό του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των κατοικούμενων κατοικιών φαίνεται στον Πίνακα 2 με στοιχεία από τηνEurostat για την Ελλάδα και για άλλες Ευρωπαϊκές χώρες. Από αυτόν τον Πίνακα προκύπτει ότι το 2012 μόνο για το 33,4% του συνόλου των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα κατοικούνται με επιβάρυνση των νοικοκυριών για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων στεγαστικού δανείου. Το υπόλοιπο 66,6% κατοικείται χωρίς πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου. Τα αντίστοιχα ποσοστό για τη Ζώνη του Ευρώ είναι 50,6% (για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου) και 49,4% για ιδιοκατοίκηση χωρίς επιβαρύνσεις. Για την Ολλανδία τα ποσοστά αυτά είναι 92% και 8,0% και για τη Σουηδία είναι 99,8% και 0,2%. Μόνο η Ιταλία έχει συγκρίσιμα ποσοστά με την Ελλάδα (βλέπε το Διάγραμμα 1.).

Όσον αφορά τις εξελίξεις στους ανωτέρω τομείς στην περίοδο της μεγάλης κρίσης στη χώρα 2012-2014, το μόνο βέβαιο για το 2014 είναι ότι το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ελλάδα που πληρώνει πράγματι ενοίκιο ή δόσεις δανείου για την κατοίκησή του έχει μειωθεί σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα από το 33,4% που ήταν το 2011. Από την άλλη πλευρά, από πουθενά δεν προκύπτει μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αφού έως το 2013 υπήρχε η απαγόρευση των πλειστηριασμών κατοικιών με αντικειμενική αξία έως € 200.000, ενώ και για τις κατοικίες που δεν υπόκειντο σε αυτή την απαγόρευση οι πλειστηριασμοί ήταν εξαιρετικά σπάνιοι, λόγω της ουσιαστικής διακοπής της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων που ήταν κυρίως το αποτέλεσμα της εξαιρετικά υψηλής και σε ορισμένες περιπτώσεις απαγορευτικής φορολογικής επιβάρυνσής τους. Σε κάθε περίπτωση το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών στη χώρα δεν επιβαρύνονται με ενοίκια ή με δόσεις στεγαστικών δανείων υπήρξε ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που στήριξε τα νοικοκυριά στην Ελλάδα σε περιόδους πολύ μεγάλων απωλειών στα εισοδήματα και μεγάλης αύξησης της ανεργίας.

ΥΠΟΙΚ: Οι 7 βελτιώσεις του νέου ΕΝΦΙΑ.



Το Υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε ανακοίνωση με την οποία αναφέρεται στις βελτιώσεις του ΕΝΦΙΑ, που ψηφίστηκαν χθες, ενώ αναφέρει ότι στο μέλλον θα "υπάρξουν" και "νέες βελτιώσεις"

Δείτε τι ακριβώς αναφέρει:

"Η διεύρυνση της φορολογικής βάσης και η σαφής επιδίωξη να μοιραστεί το ίδιο βάρος σε περισσότερους φορολογούμενους είναι τα δύο βασικά στοιχεία του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, μετά και την υπερψήφιση της τροπολογίας σήμερα στη Βουλή.

Μία φορολογική αλλαγή τεράστιας έκτασης, στην πρώτη της εφαρμογή, παρουσίασε λάθη και στρεβλώσεις που αποκαταστάθηκαν. Πρέπει ωστόσο να κρατήσουμε ότι έχουμε πλέον ένα ολοκληρωμένο σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας που δεν υπήρχε. Σημειώνεται πάντως ότι με τον ΕΝΦΙΑ η επιβάρυνση στα αστικά, ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα σε σύγκριση με το ΕΕΤΑ του 2013 έχει μειωθεί μέσο όρο κατά 20%.

Είναι βέβαιο ότι μετά την πρώτη εφαρμογή και επαναξιολόγηση θα υπάρξουν νέες βελτιώσεις. Η μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων χωρίς να διακυβεύεται η δημοσιονομική ισορροπία, σε συνδυασμό με την επίτευξη φορολογικής συνέπειας αλλά και θετικών ρυθμών ανάπτυξης, αποτελεί άλλωστε στρατηγική επιλογή της κυβέρνησης.

Οι πιο σημαντικές βελτιώσεις, είναι οι εξής:

1) Στις περιοχές εκτός συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (ΑΠΑΑ) λαμβάνεται υπόψη η ευνοϊκότερη τιμή για τον φορολογούμενο, ανάμεσα στο 2013 και το 2014. Η παρέμβαση αυτή μειώνει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση για 1,2 εκ. φορολογούμενους.

2) Προβλέπεται μείωση κατά 20% στο φόρο (κύριο και συμπληρωματικό) στα φυσικά πρόσωπα που είναι κάτοχοι αποπερατωμένων αλλά κενών και μη ηλεκτροδοτούμενων κατοικιών και επαγγελματικών στεγών καθ’ όλη τη διάρκεια του 2013. Η μείωση αυτή αφορά περίπου 700.000 υπόχρεους ΕΝΦΙΑ. Σε ότι αφορά τα ημιτελή κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, η μείωση είναι της τάξης του 60%.

3) Προκειμένου να βοηθηθούν οι οικονομικά αδύναμοι που ήδη αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία, καταργήσαμε την υποχρέωση προσκόμισης φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας για τη χορήγηση της έκπτωσης και την αντικαταστήσαμε με το κριτήριο της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Με την απόφαση αυτή 1,3 εκ. φυσικά πρόσωπα υπόχρεοι θα δικαιούνται τις έκπτωσης του 50%.

4) Με την κατάργηση προσκόμισης της φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας,διευρύναμε τη δυνατότητα απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ στις τρίτεκνες, πολύτεκνες αλλά και οικογένειες με ανάπηρα μέλη.

5) Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ για το 2014 όλα τα ακίνητα στην Κεφαλονιά, για τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα σε ορισμένους πολεοδομικά ανενεργούς οικισμούς της Κοζάνης, καθώς και για τα οικόπεδα που αναλογούν σε σεισμόπληκτα κτίρια – από τον τελευταίο σεισμό – στους νομούς Φωκίδας και Φθιώτιδας. Όπως δήλωσε ο υφυπουργός Οικονομικών Γ. Μαυραγάνης, η κυβέρνηση θα εξετάσει την επέκταση της απαλλαγής σε αντίστοιχες περιοχές πολεοδομικά ανενεργών οικισμών και σε άλλες περιοχές της χώρας.

6) Μειώνουμε σημαντικά τη φορολόγηση των ξενοδοχειακών μονάδων (σε ό,τι αφορά τα ξενοδοχειακά κτίρια) που λειτουργούν ως ατομικές επιχειρήσεις.

7) Δεσμευτήκαμε ότι η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων θα εκδώσει αναλυτικό οδηγό συμπλήρωσης του εντύπου Ε 9 με αναλυτική αναφορά για τον τρόπο συμπλήρωσης κάθε κωδικού - τετραγωνιδίου - και τις συνέπειες για κάθε παράλειψη".

ΤΑ 8 ΒΗΜΑΤΑ - Πώς θα πληρώσετε τον ΕΝΦΙΑ μέχρι τον Φεβρουάριο - Οδηγός επιβίωσης για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.



Ολόκληρο το ποσό της πρώτης δόσης του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακίνητων όπως προέκυψε από την αρχική εκκαθάριση χωρίς να ληφθούν υπόψη οι εκπτώσεις που δικαιούνται θα κληθούν να πληρώσουν στις 30 Σεπτεμβρίου οι οικονομικά αδύναμοι, καθώς και περίπου 700.000 φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα που καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα.

Όπως προκύπτει από την ανακοίνωση της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων, για τους φορολογουμένους αυτούς, εντός του Οκτωβρίου θα γίνει νέα εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ όπου θα επαναπροσδιοριστεί το ποσό του φόρου με βάση την έκπτωση 50% για τους οικονομικά αδύναμους και 20% για τους ιδιοκτήτες κενών και χωρίς ρεύμα ακινήτων. Το επιπλέον ποσό του φόρου που θα έχει καταβληθεί με την πρώτη δόση θα συμψηφισθεί με τις επόμενες μηνιαίες δόσεις το ΕΝΦΙΑ.

Οι τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και ανάπηροι που δικαιούνται 100% απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ δεν θα χρειαστεί να πληρώσουν ούτε την πρώτη δόση του φόρου αφού, σύμφωνα με πληροφορίες, οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών μέχρι το τέλος του μήνα θα έχουν διαγράψει από το ηλεκτρονικό σύστημα το ποσό του ΕΝΦΙΑ που είχαν χρεωθεί με την αρχική εκκαθάριση.

Η ΓΓΔΕ ανακοίνωσε χθες τα 8 «βήματα» για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ και τη διόρθωση των λαθών και παραλείψεων στο Ε9. Τα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ θα αναρτηθούν στο Taxisnet σε δόσεις. Τα πρώτα θα αναρτηθούν στις 15 Σεπτεμβρίου και αφορούν μόνο τις περιπτώσεις που δεν υπήρχαν λάθη. Στις 22 Σεπτεμβρίου θα ξεκινήσει σταδιακά η ανάρτηση των νέων εκκαθαριστικών σημειωμάτων με τα οποία διορθώνονται οι υπέρογκες αξίες που είχαν υπολογιστεί αρχικά για τα οικόπεδα που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος, ενώ τον Οκτώβριο θα αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά για όσους δικαιούνται εκπτώσεις από τον ΕΝΦΙΑ.

Ειδικότερα:

1. Από Δευτέρα 15 Σεπτεμβρίου και σταδιακά (εντός δύο ημερών) οι φορολογούμενοι θα μπορούν να πληροφορηθούν μέσω του λογαριασμού τους στο Taxisnet τον νέο αριθμό των δόσεων και το ποσό της κάθε δόσης, βάσει της αρχικής εκκαθάρισης και την ημερομηνία καταβολής αυτών. H αναπροσαρμογή των δόσεων θα γίνει για όλους τους φορολογουμένους, ανεξάρτητα αν θα διενεργηθεί στη συνέχεια νέα εκκαθάριση του φόρου για ορισμένους. Δηλαδή οι φορολογούμενοι δεν θα δουν στο εκκαθαριστικό τους διαφορετικό ποσό οφειλόμενου φόρου από αυτό που είχε αρχικά εκκαθαριστεί.

2. Από τη Δευτέρα 22 Σεπτεμβρίου και σταδιακά (εντός τριών ημερών) οι φορολογούμενοι, για τους οποίους θα γίνει νέα εκκαθάριση του φόρου και συγκεκριμένα για αυτούς που έχουν ακίνητα σε 4.000 οικισμούς, θα μπορούν να εκτυπώνουν τα νέα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ. Ειδικότερα, νέα εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ θα γίνει στις περιπτώσεις, στις οποίες, μεταξύ των ακινήτων, περιλαμβάνονται και οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα. Στις περιπτώσεις αυτές, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, θα ληφθούν υπόψη οι τιμές των οικοπέδων, με βάση τις οποίες υπολογίσθηκε ο ΦΑΠ του 2013. Επίσης, κατά τη νέα εκκαθάριση θα εξαιρεθούν από το φόρο τα ακίνητα που βρίσκονται στη Κεφαλλονιά, ενώ για ακίνητα τα οποία έχουν χαρακτηρισθεί ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης το υπόλοιπο του οικοπέδου τους θα απαλλαγεί από τον κύριο φόρο.

3. Από τις αρχές Οκτωβρίου και μέχρι τις 30 Νοεμβρίου, οι φορολογούμενοι θα μπορούν να υποβάλουν ηλεκτρονικά δήλωση Ε9, με την οποία θα διορθώσουν, διαγράψουν ή συμπληρώσουν στοιχεία των ακινήτων τους. Εφόσον από την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης προκύπτει επιστροφή φόρου άνω των 300 ευρώ, ο φορολογούμενος θα πρέπει να προσκομίσει στην εφορία τα δικαιολογητικά που επιβεβαιώνουν τον λόγο της υποβολής της δήλωσης αυτής.

Στην περίπτωση που, μετά την υποβολή της πρώτης τροποποιητικής δήλωσης, υποβληθεί και νέα τροποποιητική δήλωση, μέχρι 30 Νοεμβρίου, θα διενεργείται σε κάθε περίπτωση νέα εκκαθάριση του φόρου μετά από έλεγχο των σχετικών δικαιολογητικών αυτής, εφόσον προκύπτει μείωση του φόρου.

4. Μέσα στον Οκτώβριο θα δοθούν οδηγίες για τα ξενοδοχειακά κτίρια, τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται από ατομικές επιχειρήσεις, προκειμένου να τύχουν απαλλαγής από το συμπληρωματικό φόρο.

5. Μέχρι το τέλος Οκτωβρίου θα γίνουν νέες εκκαθαρίσεις του ΕΝΦΙΑ στις περιπτώσεις που στα ακίνητα του φορολογουμένου περιλαμβάνονται κατοικίες ή διαμερίσματα και επαγγελματικές στέγες οι οποίες καθ' όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενές και μη ηλεκτροδοτούμενες. Μέσα στην ίδια προθεσμία θα χορηγηθούν οι εκπτώσεις από τον φόρο στις περιπτώσεις των οικονομικά αδύναμων φορολογουμένων.

6. Εφόσον παρουσιασθούν υποθέσεις φορολογουμένων, οι οποίες δεν μπορούν να υποστηριχθούν ηλεκτρονικά, λόγω της έλλειψης ουσιωδών στοιχείων, καθώς και διορθώσεις υπολογισμού του φόρου, για τις οποίες είτε απαιτείται η προσκόμιση δικαιολογητικών, είτε δεν καλύπτονται από την ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης, θα εκκαθαρισθούν ανά υπόθεση με την υποβολή σχετικού αιτήματος και την προσκόμιση των απαραίτητων δικαιολογητικών, όπου απαιτείται.

7. Η αναστολή καταβολής του φόρου των δικαιούχων νομικών προσώπων θα πραγματοποιηθεί από τις ΔΟΥ μετά την υποβολή σχετικού αιτήματος του νομικού προσώπου μέσα στον μήνα Οκτώβριο και έλεγχο της συνδρομής των προϋποθέσεων με διαδικασία και έντυπο που θα καθοριστεί με απόφαση της ΓΓΔΕ.

8. Τον Δεκέμβριο θα «ανοίξει» η ηλεκτρονική εφαρμογή υποβολής Ε9 με τη διαρκή ενημέρωση του Περιουσιολογίου με τις μεταβολές της περιουσιακής κατάστασης που επήλθαν μέσα στο 2014.

Τον Οκτώβριο
Εντός του Οκτωβρίου θα γίνει νέα εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ όπου θα επαναπροσδιοριστεί το ποσό του φόρου με βάση την έκπτωση 50% για τους οικονομικά αδύναμους και 20% για τους ιδιοκτήτες κενών και χωρίς ρεύμα ακινήτων. Το επιπλέον ποσό του φόρου που θα έχει καταβληθεί με την πρώτη δόση θα συμψηφισθεί με τις επόμενες μηνιαίες δόσεις του ΕΝΦΙΑ.

Τρίτη, 9 Σεπτεμβρίου 2014

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ - Χιούμορ και ειρωνία από την ΠΟΜΙΔΑ για τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ.



Με... πικρό χιούμορ και με γελοιογραφίες απάντησε η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων στη δημοσιοποίηση της τροπολογίας για τον ΕΝΦΙΑ. Οπως αναφέρει σε σχετική ανακοίνωση:

Η τροπολογία που κατατέθηκε για άμεση ψήφιση στη Βουλή ορίζει ότι προκειμένου κατά το έτος 2014 να ελαφρυνθούν φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και έχουν δικαιώματα επί κύριων χώρων κατοικιών, μονοκατοικιών, διαμερισμάτων και επαγγελματικών στεγών, τα οποία παρέμειναν καθ' όλη τη διάρκεια του προηγούμενου έτους (2013) κενά και ουδόλως κατά το έτος αυτό ηλεκτροδοτήθηκαν, προβλέπεται ότι ο προκύπτων φόρος (κύριος και συμπληρωματικός) μειώνεται κατά 20%. Η διάταξη αυτή αφορά αποκλειστικά τα ανωτέρω κτίσματα τα οποία έχουν αποπερατωθεί και ηλεκτροδοτηθεί, πλην, όμως, καθ' όλο το έτος 2013, παρέμειναν κενά και δεν ηλεκτροδοτήθηκαν. Αυτονόητα, για τα ακίνητα της κατηγορίας αυτής δεν μπορεί να εφαρμοστεί ο Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων της περίπτωσης η) της παραγράφου 2 του άρθρου 4, ενώ, αντίστοιχα, και για τα ημιτελή κτίσματα της προηγούμενης περίπτωσης δεν μπορεί να εφαρμοστεί η προτεινόμενη μείωση. Τέλος, με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων καθορίζεται η διαδικασία χορήγησης της μείωσης και οι αναγκαίες λεπτομέρειες για την εφαρμογή της προτεινόμενης διάταξης.

Η ΠΟΜΙΔΑ παρατηρεί τα εξής σχετικά με την τροπολογία αυτή:

1. Η τροπολογία αυτή δεν καθιερώνει πάγιο μειωτικό Συντελεστή Κενών Κτισμάτων (ΣΚΚ), όπως ζητά η ΠΟΜΙΔΑ, με τιμή 0,50 για το 2015 και μετά, και τιμή 0,75 ειδικά και μόνον για το 2014, ο οποίος θα μειώνει τη φορολογητέα αξία του κάθε κενού περιουσιακού στοιχείου, όπως κάνει και ο συντελεστής για τα ημιτελή. Συνεπώς το θέμα αυτό παραμένει εκκρεμές για το μέλλον...

2. Η τροπολογία μειώνει απλώς κατά 20% τα προκύπτοντα ποσά του κύριου και του συμπληρωματικού φόρου. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία στο συμπληρωματικό φόρο όπου λόγω της ληστρικής κλιμάκωσής του, η μείωση της αξίας κάθε κενού περιουσιακού θα προκαλούσε ουσιαστική ανακούφιση στους βαρύτατα φορολογούμενους ιδιοκτήτες τους, όπως άλλωστε ορθά συμβαίνει με το Συντελεστή Ημιτελών Κτισμάτων (0,40%).

3. Η τροπολογία καθιερώνει μιά ιδιότυπη φορολογική και τελικά και πολιτική "ομηρεία" των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών κενών ακινήτων, αφού παραπέμπει όχι μόνον σε μελλοντικές δηλώσεις και εκπτώσεις, αλλά και σε μελλοντικές ρυθμίσεις από το ΓΓΔΕ! Είναι απαράδεκτο να ζητείται από τους πολίτες να πληρώνουν τεράστια ποσά κάθε μήνα, χωρίς να γνωρίζουν πόσα τελικά οφείλουν, με κίνδυνο να μην πληρώνουν καθόλου! Η ΠΟΜΙΔΑ ζητεί την άμεση και απροφάσιστη μειωμένη εκκαθάριση όλων όσων Ε9 περιέχουν ακίνητα που έχουν ήδη δηλωθεί ως κενά στον κωδικό 8 της στήλης 32 του Ε9 του έτους 2014, και τη χορήγηση προθεσμίας μέχρι 31.12.2014 για να διορθώσουν τις δηλώσεις τους όλοι όσοι δεν το γνώριζαν!

TI ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η ΤΡΟΠΟΛΟΓΙΑ - Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι με τον ΕΝΦΙΑ - «Φοροκλοπή» με τα τεκμήρια - Σοκ για όσους ακίνητα αξίας άνω των 85.000 ευρώ.



«Ψαλίδι» στον αριθμό των οικονομικά αδύναμων που δικαιούνται την έκπτωση 50% στο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, έκπτωση φόρου 20% για τα ακίνητα που καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα αλλά και μείωση του ΕΝΦΙΑ έως και 97% για τα οικόπεδα εκτός αντικειμενικού συστήματος προβλέπει, μεταξύ άλλων, η τροπολογία με τις αλλαγές - διορθώσεις στον νέο φόρο ακινήτων που κατατέθηκε χθες στη Βουλή.

Ειδικότερα η κυβέρνηση για να περιορίσει τις απώλειες εσόδων που προκαλούν οι διορθωτικές παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ θέσπισε νέους περιορισμούς στη χορήγηση της έκπτωσης 50% στον φόρο που δικαιούνται οι ευπαθείς κοινωνικές ομάδες. Η έκπτωση θα χορηγείται υπό την πρόσθετη προϋπόθεση ότι τα κτίσματα και τα εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών οικόπεδα που κατέχουν όσοι έχουν χαμηλά εισοδήματα δεν υπερβαίνουν σε αντικειμενική αξία:

• τις 85.000 ευρώ, αν είναι άγαμοι

• τις 150.000 ευρώ, αν είναι έγγαμοι χωρίς παιδιά

• τις 200.000 ευρώ, εάν είναι έγγαμοι και έχουν ένα ή δύο παιδιά.

Προστίθεται δηλαδή ένα νέο περιουσιακό κριτήριο και μάλιστα με βάση τις αντικειμενικές αξίες που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, το οποίο περιορίζει σημαντικά τον αριθμό των οικονομικά αδύναμων πολιτών που θα μπορούν να γλιτώσουν από το 50% του ΕΝΦΙΑ. Για παράδειγμα ένας άγαμος που έχει ετήσιο εισόδημα 8.000 ευρώ και κατέχει ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 90.000 ευρώ θα χάσει την έκπτωση 50% και θα κληθεί να πληρώσει ολόκληρο το ποσό του φόρου, καθώς η αξία της περιουσίας του υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ.

Ταυτόχρονα διατηρείται και η προϋπόθεση που αφορά στην ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με την οποία το συνολικό άθροισμα της επιφάνειας των κτισμάτων που κατέχουν ο φορολογούμενος, η σύζυγός του και τα τέκνα του δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

Πάντως, η πρόσθετη προϋπόθεση για την αξία της ακίνητης περιουσίας δεν ισχύει για τους τρίτεκνους, τους πολύτεκνους και τους ανάπηρους με βαθμό 80% και άνω, για τους οποίους προβλέπεται πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση για όλες τις ευπαθείς ομάδες που δικαιούνται απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ καταργείται η προϋπόθεση να μην έχουν αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές στο Δημόσιο ή τα ασφαλιστικά ταμεία.

Παγίδα με τα τεκμήρια
Με την τροπολογία διευκρινίζεται ακόμη ότι το ετήσιο φορολογητέο εισόδημα που θα λαμβάνεται υπόψη για την χορήγηση μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ σε ευπαθείς κοινωνικές ομάδες (φτωχούς, τρίτεκνους, πολύτεκνους, ανάπηρους κ.λπ.) θα είναι το μεγαλύτερο μεταξύ του συνολικού πραγματικού εισοδήματος - στο οποίο περιλαμβάνονται ακόμη και τα αυτοτελώς φορολογούμενα ή φοροαπαλλασσόμενα ποσά (επιδόματα ανεργίας, ΕΚΑΣ, τόκοι καταθέσεων, μερίσματα κ.λπ.) - και του τεκμαρτού, το οποίο προκύπτει με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικίες, ΙΧ αυτοκίνητα, σκάφη κ.λπ.. Αυτό σημαίνει ότι χιλιάδες φορολογούμενοι με χαμηλά εισοδήματα δεν θα γλιτώσουν τελικά από την πληρωμή ολόκληρου του φόρου.

Για παράδειγμα, ένα ζευγάρι με ένα παιδί και ετήσιο συνολικό εισόδημα 6.000 ευρώ που κατέχει ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών μέτρων αξίας 100.000 ευρώ κι ένα ΙΧ αυτοκίνητο 1.300 κυβικών εκατοστών επταετίας, η εφορία θα προσδιορίζει το εισόδημα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης στο πολύ υψηλότερο επίπεδο των 11.420 ευρώ, λαμβάνοντας υπόψη το ελάχιστο τεκμήριο των 5.000 ευρώ που ισχύει για τους έγγαμους και επιπλέον τεκμήρια 3.200 ευρώ για το διαμέρισμα και 3.220 ευρώ για το ΙΧ.

Έτσι, επειδή το τεκμαρτό εισόδημα των 11.420 ευρώ θα είναι μεγαλύτερο του εισοδηματικού ορίου των 11.000 ευρώ που ισχύει για την έκπτωση 50% του ΕΝΦΙΑ και θα πρέπει να τον πληρώσουν ολόκληρο.

Διορθώνονται τα λάθη για τα οικόπεδα εκτός αντικειμενικών
Επίσης με την τροπολογία ορίζεται ότι για τα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εντός ορίων οικισμών και εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας η τιμή αφετηρίας με βάση την οποία θα υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ δεν μπορεί να υπερβαίνει την τιμή ανά τ.μ. που ελήφθη υπόψη πέρυσι για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι για χιλιάδες οικόπεδα αυτών των περιπτώσεων οι φορολογητέες αξίες θα επανυπολογιστούν από τις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών σε επίπεδα χαμηλότερα κατά 80% έως και 97%, με συνέπεια να μειωθεί αναλόγως και η επιβάρυνση των ιδιοκτητών από τον ΕΝΦΙΑ.

ΠΟΜΙΔΑ
Ομηροι οι ιδιοκτήτες των ξενοίκιαστων ακινήτων

Όσον αφορά στη μείωση του ΕΝΦΙΑ για όσους κατείχαν κενά μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, η τροπολογία ορίζει το ποσοστό της στο 20% και θέτει ως προϋπόθεση το ακίνητο να ήταν κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο καθ' όλη τη διάρκεια του 2013. Η έκπτωση ισχύει μόνο για φέτος με απροσδιόριστο κόστος, αφού για να εφαρμοστεί θα πρέπει πρώτα να εντοπιστούν τα ακίνητα που το 2013 ήταν κενά και χωρίς ρεύμα. Για μια ιδιότυπη φορολογική και τελικά και πολιτική «ομηρεία» των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών κενών ακινήτων κάνει λόγο η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία όπως επισημαίνει σε ανακοίνωσή της, παραπέμπει όχι μόνον σε μελλοντικές δηλώσεις και εκπτώσεις, αλλά και σε μελλοντικές ρυθμίσεις από το ΓΓΔΕ. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ είναι απαράδεκτο να ζητείται από τους πολίτες να πληρώνουν τεράστια ποσά κάθε μήνα, χωρίς να γνωρίζουν πόσα τελικά οφείλουν, με κίνδυνο να μην πληρώνουν καθόλου.

Παραδείγματα διορθωμένου ΕΝΦΙΑ για οικόπεδα σε οικισμούς εκτός αντικειμενικού συστήματος

1. Οικόπεδο 4,3 στρεμμάτων στα Μ. Καλύβια Τρικάλων

Φόρος με αρχική εκκαθάριση: 99 ευρώ

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 10 ευρώ

Μείωση φόρου: 89,9%

2. Οικόπεδο 2 στρεμμάτων στο Κρεμαστό Ευβοίας

Φόρος με αρχική εκκαθάριση: 240 ευρώ

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 30 ευρώ

Μείωση φόρου 87,5%

3. Οικόπεδο 1 στρέμμα σε ορεινό οικισμό της Ηπείρου

Φόρος με αρχική εκκαθάριση: 150 ευρώ.

Φόρος με το νέα εκκαθάριση: 6 ευρώ.

Μείωση φόρου 96%

4. Οικόπεδο 1 στρέμμα σε οικισμό του Νομού Αχαΐας

Φόρος με το αρχική εκκαθάριση: 200 ευρώ.

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 23 ευρώ.

Μείωση φόρου 88,5%

5. Οικόπεδο 25 στρεμμάτων σε οικισμό στη Ζάκυνθο

Φόρος (βασικός και συμπληρωματικός) με αρχική εκκαθάριση: 33.500ευρώ.

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 2.100 ευρώ.

Μείωση φόρου 93,7%

6. Οικόπεδο 15 στρεμμάτων στον Πύργο

Φόρος (κύριος και συμπληρωματικός) με αρχική εκκαθάριση: 13.500 ευρώ.

Φόρος με τις νέα εκκαθάριση: 345 ευρώ.

Μείωση φόρου 97,4%


Οι τελικές διορθώσεις στον ΕΝΦΙΑ

• Οικόπεδα εντός οικισμών εκτός αντικειμενικού συστήματος:

Τιμή όχι ανώτερη από ΦΑΠ 2013.

• Έκπτωση φόρου 20% για τα κτίσματα που καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα.

• Πληρωμή ΕΝΦΙΑ: Πρώτη δόση έως 30 Σεπτεμβρίου 2014 - τελευταία δόση έως 28 Φεβρουαρίου 2015. Ποσά φόρου μέχρι 5 ευρώ δεν είναι απαιτητά.

• Έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ με τις εξής προϋποθέσεις:

• Εισόδημα έως 9.000 ευρώ για άγαμο (+1000 ευρώ για σύζυγο και κάθε προστατευόμενο τέκνο)

• Συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ.

• Συνολικό ύψος ακίνητης περιουσίας (εκτός αγροτεμαχίων): έως 85.000 ευρώ για άγαμο, έως 150.000 ευρώ για έγγαμο και έως 200.000 ευρώ για έγγαμο με 1 ή 2 τέκνα.

• Χωρίς ασφαλιστική και φορολογική ενημερότητα

• Πλήρη απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ για τρίτεκνους, πολύτεκνους, ΑΜΕΑ πάνω από 80%.

• Εισόδημα έως 12.000 ευρώ (+1000 ευρώ για σύζυγο και κάθε προστατευόμενο τέκνο)

• Συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ.

• Χωρίς όριο αξίας ακίνητης περιουσίας

• Χωρίς ασφαλιστική-φορολογική ενημερότητα

• Μετά από φορολογικό έλεγχο η αναστολή πληρωμής δόσεων για επιχειρήσεις με μείωση τζίρου άνω του 30%.

• Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για το υπόλοιπο οικόπεδο επί του οποίου υπάρχουν κτίρια τα οποία έχουν χαρακτηρισθεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης.

• Παρατείνεται μέχρι 31 Ιανουαρίου 2015 η προθεσμία για την υποβολή δηλώσεων Ε9 για μεταβολές στοιχείων ακινήτων από 1ης Ιανουαρίου 2014 μέχρι 30 Νοεμβρίου 2014.


Παραδείγματα μειωμένου ΕΝΦΙΑ για κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα

Κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο διαμέρισμα 70 τ.μ στους Αγίους Αναργύρους με τιμή ζώνης 900 ευρώ/τ.μ, ισόγειο, 15ετίας, με μία πρόσοψη. Το διαμέρισμα ήταν κενό και χωρίς ρεύμα ολόκληρο το 2013.

Φόρος με αρχική εκκαθάριση: 223,30 ευρώ.

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 178,64 ευρώ.

Κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο διαμέρισμα 90 τ.μ. στο Αιγάλεω με τιμή ζώνης 1.050 ευρώ/τ.μ, στο δεύτερο όροφο, με δύο προσόψεις.

Φόρος με αρχική εκκαθάριση: 428,82 ευρώ.

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 343,05 ευρώ.

Διαμέρισμα 100 τ.μ στον Άλιμο με τιμή ζώνης 1.450 ευρώ ανά τ.μ, οκταετίας, στον πρώτο όροφο, με μία πρόσοψη. Το διαμέρισμα καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο.

Φόρος με αρχική εκκαθάριση: 448 ευρώ.

Φόρος με νέα εκκαθάριση: 358,40 ευρώ.

Κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο διαμέρισμα 80 τ.μ. στη Φιλοθέη με τιμή ζώνης 5.250 ευρώ ανά τ.μ. στον πρώτο όροφο δεκαετίας με δυο προσόψεις.

Φόρος (κύριος και συμπληρωματικός) με αρχική εκκαθάριση: 1.372 ευρώ.

Φόρος (κύριος και συμπληρωματικός) με νέα εκκαθάριση: 1.097,60 ευρώ.

Ολες οι ρυθμίσεις

Αναλυτικά οι αλλαγές που έρχονται στον ΕΝΦΙΑ

• Εφόσον οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή, στην οποία δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, τόσο η μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό μέτρο για τον υπολογισμό του κύριου φόρου όσο και η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου δεν μπορεί να υπερβαίνει την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, με βάση την οποία υπολογίσθηκε ο φόρος ακίνητης περιουσίας φυσικών προσώπων κατά το έτος 2013. Με τη διόρθωση αυτή, προκύπτει μείωση εσόδων 167 εκατ. ευρώ.

• Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, όχι μόνο τα σεισμόπληκτα κτίσματα της Κεφαλλονιάς και των νομών Φθιώτιδας και Φωκίδας, αλλά και το οικόπεδο που αναλογεί στα κτίσματα αυτά. Επίσης, για το έτος 2014, ακίνητα, τα οποία βρίσκονται εντός των ορίων των κηρυχθέντων ως πολεοδομικά ανενεργών στην παλαιά τους θέση οικισμών Πεπονιάς, Πολύλακκου, Αξιόκαστρου, Κλήματος, Τραπεζίτσας ? Πανάρετης και Πυλωρών του νομού Κοζάνης, δυνάμει του από 5/12/2002 διατάγματος (Δ΄ 1075), απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ εφόσον, καθ' όλο το έτος 2013 τα ακίνητα αυτά δεν ηλεκτροδοτήθηκαν.

• Παρέχεται απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για το υπόλοιπο οικόπεδο, επί του οποίου υπάρχουν κτίρια, τα οποία έχουν χαρακτηρισθεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης.

• Η χορήγηση της έκπτωσης 50% στον ΕΝΦΙΑ σε όσους έχουν ετήσιο οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα μέχρι 9.000 ευρώ προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και για κάθε τέκνο αφορά φορολογικούς κατοίκους της χώρας και συναρτάται με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, η οποία δεν πρέπει να υπερβαίνει το ποσό των 85.000 ευρώ για τον άγαμο, των 150.000 ευρώ για τον έγγαμο και τον ή τη σύζυγό του ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με ένα εξαρτώμενο τέκνο και των 200.000 ευρώ για τον έγγαμο, τον ή τη σύζυγό του και τα εξαρτώμενα τέκνα τους ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με δύο εξαρτώμενα τέκνα. Για τις τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες και τους φορολογούμενους ή τις οικογένειες με ανάπηρα μέλη δεν ισχύει το πρόσθετο αυτό περιουσιακό κριτήριο.

• Η χορήγηση της πλήρους απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ σε όσους φορολογούμενους είναι τρίτεκνοι, πολύτεκνοι ή ανάπηροι σε ποσοστό 80% και άνω και έχουν ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και για κάθε προστατευόμενο τέκνο αποσυνδέεται από την απαίτηση να μην υπάρχει ευθύνη για οφειλή, των ιδίων των φορολογουμένων, των συζύγων τους και των εξαρτώμενων τέκνων τους, προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία (δηλαδή δεν απαιτείται φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα).

• Αποσυνδέεται η χορήγηση της έκπτωσης από την απαίτηση να μην υπάρχει ευθύνη για οφειλή, των ιδίων των φορολογουμένων, των συζύγων τους και των εξαρτώμενων τέκνων τους, προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία (δηλαδή δεν απαιτείται φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα).

• Ως συνολικό ετήσιο φορολογητέο εισόδημα το οποίο θα λαμβάνεται υπόψη για να διαπιστωθεί εάν ένας φορολογούμενος δικαιούται της μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ είναι το μεγαλύτερο μεταξύ του πραγματικού και του τεκμαρτού. Ως πραγματικό εισόδημα θα λαμβάνεται υπόψη το άθροισμα όλων των εισπραχθέντων εισοδημάτων, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται τα πάσης φύσεως φορολογούμενα ή απαλλασσόμενα ποσά. Από την άλλη πλευρά, το τεκμαρτό εισόδημα θα προκύπτει με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης και απόκτησης περιουσιακών στοιχείων.

• Για τον προσδιορισμό της επιφάνειας των κτισμάτων θα λαμβάνεται υπ' όψη και το είδος του δικαιώματος.

• Εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου (2,5 τοις χιλίοις αντί 5 τοις χιλίοις) και για τα ΝΠΔΔ που δεν εντάσσονται στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης ως προς τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν.

• Αλλάζει ο χρόνος εξόφλησης του ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα, η καταβολή του φόρου θα μπορεί να γίνει σε 6 μηνιαίες δόσεις, η πρώτη εκ των οποίων λήγει στο τέλος Σεπτεμβρίου 2014 και η τελευταία στο τέλος Φεβρουαρίου 2015.

• Προβλέπεται ότι, ειδικά για το έτος 2014, ο ΕΝΦΙΑ (κύριος και συμπληρωματικός) μειώνεται κατά 20% για τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και έχουν δικαιώματα επί κύριων χώρων κατοικιών, μονοκατοικιών, διαμερισμάτων και επαγγελματικών στεγών, τα οποία παρέμειναν καθ' όλη τη διάρκεια του προηγούμενου έτους (2013) κενά και ουδόλως κατά το έτος αυτό ηλεκτροδοτήθηκαν. Η διάταξη αυτή αφορά αποκλειστικά τα ανωτέρω κτίσματα τα οποία έχουν αποπερατωθεί και ηλεκτροδοτηθεί, πλην, όμως, καθ' όλο το έτος 2013, παρέμειναν κενά και δεν ηλεκτροδοτήθηκαν. Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων καθορίζεται η διαδικασία χορήγησης της μείωσης και οι αναγκαίες λεπτομέρειες για την εφαρμογή της προτεινόμενης διάταξης.

• Παρατείνεται μέχρι 31 Ιανουαρίου 2015 η υποβολή δήλωσης για κάθε σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στοιχείων ακινήτων που έλαβε χώρα από την 1η Ιανουαρίου 2014 μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου 2014 (κτήσεις και μεταβολές εντός του έτους 2014).

Ενας στους δύο φοροδιαφεύγει.
H φοροδιαφυγή καλά κρατεί παρά τους ελέγχους που διενεργούν οι ελεγκτές του Σώματος Δίωξης Oικονομικού Eγκλήματος και των εφοριών. Σύμφωνα με τα επίσημα συγκεντρωτικά αποτελέσματα των ερευνών που διεξήγαγε το ΣΔOE από την αρχή του χρόνου έως και το τέλος Iουλίου, υπήρξαν υψηλά ποσοστά παραβατικότητας από επιχειρήσεις σε ολόκληρη τη χώρα. Oι ελεγκτές από το Σώμα Δίωξης Oικονομικού Eγκλήματος κατέγραψαν μέσο ποσοστό παραβατικότητας 54%, δηλαδή περισσότερος από ένας στους δύο ελέγχους κατέδειξε παραβάσεις.

Όπως ανακοίνωσε το ΣΔOE, πραγματοποιήθηκαν 2.639 έρευνες σε επιλεγμένες επιχειρήσεις έναντι 2.295 προγραμματισμένων ελέγχων, δηλαδή ο στόχος υπερκαλύφθηκε σε ποσοστό 115%. Στους ελέγχους αυτούς διαπιστώθηκαν 390.028 παραβάσεις σε 1.872 παραβάτες. Tο ΣΔOE δέχτηκε 755 εισαγγελικές παραγγελίες προς διερεύνηση στο επτάμηνο Iανουαρίου - Iουλίου του 2014, από τις οποίες ήδη περαίωσε 585, ενώ στο στάδιο της εξέτασης και ολοκλήρωσης βρίσκονται 1.684 εισαγγελικές παραγγελίες παρελθόντων ετών.

ΥΠΕΚΑ: ξεμπλοκάρει η χρηματοδότηση έργων του Κτηματολογίου.



Εντός των ημερών αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από τη χρηματοδότηση έργων του Εθνικού Κτηματολογίου με κονδύλια του ΕΣΠΑ, όπως γνωστοποίησε ο υπουργός Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, Γιάννης Μανιάτης, μιλώντας σε εκδήλωση για τον μετασχηματισμό του Προσωρινού Κτηματολογικού Γραφείου Θεσσαλονίκης σε Οριστικό.

"Περιμένουμε αυτές τις ημέρες την επίλυση του μεγάλου προβλήματος, την οριστικοποίηση των χρηματοδοτήσεων και την κατανομή τους ανά έτος, έτσι ώστε το 2020 η Ελλάδα να έχει ολοκληρώσει το Εθνικό της Κτηματολόγιο", ανέφερε ο υπουργός. Η εταιρεία Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση ΑΕ (ΕΚΧΑ) έχει προκηρύξει 28 μεγάλες μελέτες κτη΅ατογράφησης και υποστηρικτικών υπηρεσιών για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου σε όλη την Ελλάδα και σύμφωνα με τον κ.Μανιάτη "πάρα πολύ σύντομα θα μπορούμε να δώσουμε το πράσινο φως στην εταιρεία, ώστε να προχωρήσουμε στις πρώτες κατακυρώσεις και αμέσως μετά στην υπογραφή των συμβολαίων".

Όσον αφορά την πρόοδο του έργου της κτηματογράφησης ο υπουργός επισήμανε ότι στόχος είναι "το 2014 να αποτελέσει το μεγάλο έτος των τομών του εθνικού κτηματολογίου σε όλα τα ζητήματα», καθώς «έχοντας καταχωρήσει περίπου 20% των δικαιωμάτων της χώρας, μπορούμε πιο αισιόδοξα να κοιτάμε στο πώς θα οργανώσουμε και θα καταχωρήσουμε το υπόλοιπο 80%. Το εθνικό κτηματολόγιο θέλουμε να μην αποτελεί απλώς μία καταγραφή των εμπράγματων δικαιωμάτων των ιδιωτών ή του δημοσίου, αλλά τον βασικό αναπτυξιακό μοχλό, τη βασική αναπτυξιακή σύγχρονη ηλεκτρονική πλατφόρμα, πάνω στην οποία θα δοκιμάζεται κάθε μέρα η αναπτυξιακή απόφαση οποιουδήποτε στελέχους- από τον δήμαρχο και τον περιφερειάρχη, μέχρι τον υπουργό και τον πρωθυπουργό της χώρας", ανέφερε ο κ.Μανιάτης, κάνοντας λόγο για τη μεγαλύτερη διοικητική μεταρρύθμιση αφότου υπάρχει σύγχρονο ελληνικό κράτος.

ΑΠΟ ΤΟ ΝΕΟ ΕΤΟΣ - Πως θα εκδίδεται η ηλεκτρονική ταυτότητα των κτιρίων - Ποια ακίνητα αφορά και ποια είναι η διαδικασία.




Από την ερχόμενη χρονιά ξεκινά η διαδικασία για την ηλεκτρονική καταγραφή όλων των κτισμάτων της χώρας, δημοσίων και ιδιωτικών, με στόχο όλα τα στοιχεία να αποτυπωθούν σε ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα που θα τηρείται στο υπουργείο Περιβάλλοντος.

Όπως αναφέρει το Έθνος, το Σάββατο, προτεραιότητα θα δοθεί στα περίπου 500.000 αυθαίρετα που έχουν (ή θα έχουν) υπαχθεί στους νόμους τακτοποίησης, για τα οποία η διαδικασία πρέπει να ολοκληρωθεί εντός πενταετίας.

Η καταγραφή θα πραγματοποιηθεί μέσω του νέου θεσμού της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και θα είναι υποχρεωτική. Ακίνητα χωρίς Ηλεκτρονική Ταυτότητα δεν θα μπορούν να μεταβιβάζονται και μετά την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων προθεσμιών, θα θεωρούνται παντελώς αυθαίρετα.

Η υποβολή ψευδών στοιχείων από τον αρμόδιο μηχανικό θα τιμωρείται αυστηρά με υψηλά πρόστιμα και στέρηση για ορισμένο χρονικό διάστημα της άδειας ασκήσεως επαγγέλματος.

Kάθε νέο κτίριο θα πρέπει απαραιτήτως να διαθέτει ηλεκτρονική ταυτότητα. Σε ό,τι αφορά στα υφιστάμενα, όσα κτίρια ή ιδιοκτησίες ενταχθούν στον νέο νόμο για τα αυθαίρετα (4178/2013 ή έχουν ενταχθεί στους νόμους 4014/2011 και 3843/2010) οφείλουν να ολοκληρώσουν την ταυτότητα του κτιρίου μέσα σε πέντε χρόνια. Όλα τα στοιχεία που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα των αυθαιρέτων τροφοδοτούν αυτομάτως το πληροφοριακό σύστημα της ταυτότητας του κτιρίου και δεν χρειάζεται επανυποβολή.Στη ρύθμιση εντάσσονται όλα τα δημόσια και ιδιωτικά κτίρια, πλην των τακτοποιημένων αυθαιρέτων, προβλέποντας την υποχρεωτική συμπλήρωση της ταυτότητας ύστερα από κάθε μεταβίβαση και περιοδικούς ελέγχους.

Eπίσης, θα ενημερώνεται από τον αρμόδιο μηχανικό για οποιαδήποτε εργασία στο κτίριο η οποία απαιτεί άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Mε τη λειτουργία του πληροφοριακού συστήματος, η βεβαίωση μηχανικού και το Πιστοποιητικό Eνεργειακής Aπόδοσης αντικαθίστανται από το Πιστοποιητικό Πληρότητας Kτιρίου ή Iδιοκτησίας, καθώς θα αποτελούν μέρος του.

Στις πολυκατοικίες μπορούν μαζί όλοι οι ιδιοκτήτες να φτιάξουν την ταυτότητα του κτιρίου και όχι μόνο ανά ιδιοκτησία. Ωστόσο, εάν δεν συμφωνεί η πλειονότητα των ενοίκων, τότε μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης να προχωρήσει μόνος του τη διαδικασία της Hλεκτρονικής Tαυτότητας Kτιρίου για το διαμέρισμά του.

Περιοδικοί έλεγχοι
Kρίσιμο θέμα στην εξέλιξη υλοποίησης του έργου αποτελούν οι έλεγχοι. Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα, προβλέπονται περιοδικοί έλεγχοι από μηχανικό, κάθε οκτώ χρόνια για κτίρια συνάθροισης κοινού, βιομηχανίες - βιοτεχνίες, πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων, εμπορικά κέντρα, αγορές και υπεραγορές και κάθε δέκα χρόνια για τις κατοικίες, τα ξενοδοχεία, τα εμπορικά καταστήματα, τους γραφειακούς χώρους, τα κτίρια εκπαίδευσης και υγείας και τα σωφρονιστικά καταστήματα.

Eνώ κάθε 15 χρόνια θα γίνεται έλεγχος για χώρους αποθήκευσης, στάθμευσης αυτοκινήτων και λοιπές χρήσεις. H ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου αποτελεί αίτημα 25 χρόνων του τεχνικού κόσμου, το οποίο υλοποιεί το YΠEKA σε συνεργασία με το TEE. Δεν αφορά τα σχέδια της μελέτης, αλλά την πραγματική, σε κάθε χρονική στιγμή, αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης του ακινήτου. Mάλιστα, μόλις τεθεί σε λειτουργία, θα αποτελέσει βασικό, συστατικό στοιχείο της αγοράς ακινήτων.

Ποιοι έχουν υποχρέωση συμπλήρωσης της Tαυτότητας των Kτιρίων

• Iδιωτικά Kτίρια εντός 10ετίας

• Δημόσια Kτίρια εντός 10ετίας

• Kτίρια που έχουν υπαχθεί στο ν. 3843/2010, στο ν. 4014/2011και στο ν. 4178/2013 εντός πενταετίας

H ενημέρωση της ταυτότητας κτιρίου πραγματοποιείται υποχρεωτικώς

• Mετά από την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας για την οποία απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή

• Mετά από κάθε περιοδικό έλεγχο

Πώς ορίζεται η περιοδικότητα των ελέγχων
Mετά την έκδοση των Πιστοποιητικών Πληρότητας (μετά την πρώτη συμπλήρωση) για την τήρηση της ταυτότητας κτιρίου θεσπίζονται περιοδικοί έλεγχοι. H περιοδικότητα των ελέγχων της ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας γίνεται από μηχανικό υποχρεωτικά και σύμφωνα με την κατηγορία χρήσης του κτιρίου ως εξής:

• Kάθε 8 έτη

A. Kτίρια συνάθροισης κοινού

B. Bιομηχανία, Bιοτεχνία

Γ. Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων

Δ. Eμπορικά κέντρα, αγορές και υπεραγορές

• Kάθε 15 έτη

A. Aποθήκευση

B. Στάθμευση αυτοκινήτων

Γ. Λοιπές χρήσεις

• Kάθε 10 έτη

A. Kτίρια με χρήση κατοικίας. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν μεταξύ άλλων τα ξενοδοχεία, οι ξενώνες, τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα

B. Eμπόριο

Γ. Γραφεία

Δ. Eκπαίδευση

E. Yγεία και κοινωνική πρόνοια

ΣT. Σωφρονισμός

Eλεγχος Kατασκευών

• H υποχρέωση συμπλήρωσης της Tαυτότητας του Kτιρίου σε κάθε μεταβίβαση, ο περιοδικός έλεγχος και η ενημέρωση αυτής αποτελούν τον μόνιμο και διαρκή τρόπο παρακολούθησης των κατασκευών.

• Mε ηλεκτρονική διαδικασία αυτομάτως από σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των βάσεων δεδομένων της EKXA A.E., της ΔEH A.E. και του υπουργείου Oικονομικών, θα διαπιστώνεται η παράλειψη αρχικής συμπλήρωσης, ενημέρωσης ή περιοδικής συμπλήρωσης της Tαυτότητας του Kτιρίου. Tότε θα επιβάλλονται κυρώσεις έως την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών που θα αποδεικνύουν ότι δεν έχουν πραγματοποιηθεί αυθαίρετες κατασκευές σε αυτά.

ΣΗΜΕΡΑ Η ΡΥΘΜΙΣΗ - ΕΝΦΙΑ: «Κλείδωσε» η έκπτωση 20% στα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.




Με έκπτωση στον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων 20% για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα κατατίθεται σήμερα στη Βουλή η τροπολογία με τις αλλαγές – διορθώσεις στον νέο φόρο ακινήτων.

Το ποσοστό της έκπτωσης «κλείδωσε» χθες σε σύσκεψη του υπουργού Οικονομικών Γκ. Χαρδούβελη με τον υφυπουργό Οικονομικών Γ. Μαυραγάνη και τη Γενική Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Κατ. Σαββαϊδου όπου εξετάσθηκαν οι λεπτομέρειες της νομοθετικής ρύθμισης με τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ.

Ωστόσο περισσότεροι από 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες κενών και χωρίς ρεύμα ακινήτων θα πρέπει να περιμένουν μέχρι να δουν την έκπτωση φόρου στα νέα εκκαθαριστικά σημειώματα καθώς το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να αντιμετωπίσει πρώτα τα προβλήματα που έχουν ανακύψει και αφορούν στον ακριβή καθορισμό αλλά και στον εντοπισμό των κτισμάτων που θα τύχουν της συγκεκριμένης έκπτωσης.

Έτσι λόγω των προβλημάτων αυτών, η διάταξη που θα προβλέπει τη μείωση του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα κενά, ξενοίκιαστα μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα δεν θα εφαρμοστεί άμεσα, αλλά εκ των υστέρων. Αυτό σημαίνει ότι οι φορολογούμενοι που κατέχουν αυτά τα ακίνητα θα πληρώνουν κανονικά τις δόσεις του φόρου (η πρώτη θα καταβληθεί μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου) και αργότερα με την επανεκκαθάριση του φόρου που θα γίνει για την έκπτωση των κενών μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων θα αφαιρεθεί το σχετικό ποσό από τις τελευταίες δόσεις (π.χ. τον Ιανουάριο ή τον Φεβρουάριο του 2015).

Πάντως ακόμη και με την έκπτωση φόρου οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι θα φορολογηθούν αυστηρά καθώς τα τελευταία χρόνια με το «χαράτσι» ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων δεν πλήρωνε ούτε ένα ευρώ φόρο.

Για να εφαρμοστεί το νέο πλαίσιο για τα ξενοίκιαστα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών θα πρέπει να επιλύσουν τα εξής προβλήματα:

Θα πρέπει να εντοπιστούν οι ιδιοκτήτες που κατέχουν «κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα». Ο εντοπισμός αυτός είναι δύσκολη υπόθεση καθώς τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το υπουργείο Οικονομικών, με βάση τις δηλώσεις Ε2 και Ε9 αφορούν μόνο στα κτίσματα τα οποία παρέμειναν κενά το προηγούμενο έτος για διάστημα τουλάχιστον 6 μηνών όχι όμως και το εάν αυτά τα ακίνητα ήταν και μη ηλεκτροδοτούμενα. Επομένως, θα πρέπει να βρεθούν ποια από τα δηλωθέντα ως κενά κτίσματα ήταν ταυτόχρονα και μη ηλεκτροδοτούμενα. Η πληροφορία αυτή υπάρχει μόνο στο αρχείο της ΔΕΗ και απαιτείται αρκετός χρόνος μέχρι το υπουργείο Οικονομικών να αποκτήσει πρόσβαση και να αξιοποιήσει τη συγκεκριμένη πληροφορία. Εναλλακτικά εξετάζεται όταν θα ανοίξει η ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή των τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 (μετά τις 15 Σεπτεμβρίου) να προστεθεί ένας ειδικός κωδικός στο ηλεκτρονικό έντυπο Ε9 στο οποίο οι φορολογούμενοι θα δηλώνουν το ακίνητό τους που είναι κενό και έχει κομμένο το ρεύμα.

Θα πρέπει να οριστεί ένα χρονικό διάστημα που το κτίσμα ήταν «κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο». Θα πρέπει δηλαδή να διευκρινιστεί για πόσο χρονικό διάστημα πρέπει να έχει μείνει «κενό, ξενοίκιαστο και μη ηλεκτροδοτούμενο» ένα κτίσμα για να κριθεί ότι ο ιδιοκτήτης του δικαιούται έκπτωσης επί του ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με πληροφορίες εξετάζεται η έκπτωση να ισχύσει τουλάχιστον για τα ακίνητα που ήταν ξενοίκιαστα και χωρίς ρεύμα το 2013. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται στην ακίνητη περιουσία που είχε ο φορολογούμενος μια συγκεκριμένη ημέρα του έτους και ειδικότερα την 1η Ιανουαρίου. Δηλαδή με τον ΕΝΦΙΑ φορολογείται η περιουσιακή κατάσταση όπως αυτή είχε διαμορφωθεί στη συγκεκριμένη ημερομηνία. Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Για παράδειγμα ένας φορολογούμενος μπορεί καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 να εκμίσθωνε ένα διαμέρισμα αλλά την 1η Ιανουαρίου 2014 το συγκεκριμένο ακίνητο να ήταν ξενοίκιαστο και με κομμένο ρεύμα. Και εύλογα γεννάται το ερώτημα: ο συγκεκριμένος φορολογούμενος δικαιούται μείωση στον ΕΝΦΙΑ; Σε κάθε περίπτωση θα καθοριστεί ένα χρονικό διάστημα που ένα κτίσμα ήταν κενό και ταυτόχρονα μη ηλεκτροδοτούμενο για να χορηγηθεί η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ.