Τρίτη, 26 Ιανουαρίου 2016

Τι πληρώνουν οι ιδιώτες στο δημόσιο για την απόκτηση κατοικίας.



Τουλάχιστον το 20% του κόστους απόκτησης κατοικίας για έναν ιδιώτη καταλήγει στα ταμεία του κράτους μέσω ΦΠΑ, φορολογίας εισοδήματος και ασφαλιστικών εισφορών.

Με άλλα λόγια, το ένα πέμπτο του κεφαλαίου που διαθέτουμε για την απόκτηση σπιτιού πάει στο Δημόσιο και τα υπόλοιπα 4 στην αγορά. Στους υπολογισμούς που παρουσιάζει σήμερα η «Ν» και έγιναν με τη βοήθεια του Φρίξου Στ. Σακελλάρη, διαχειριστή και εκτιμητή ακίνητης περιουσίας, MRICS, της εταιρείας Premium Property Operations δεν συνυπολογίζονται οι εισφορές που καταβάλλει ο κατασκευαστής για τους εργαζομένους του (εκτός των υποχρεωτικών) και οι φόροι που αυτοί καταβάλλουν, γεγονός που σημαίνει ότι τα ποσά που καταλήγουν στο κράτος ξεπερνούν τελικά το 20% της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Όπως προκύπτει ειδικότερα από τα σενάρια που περιγράφονται στην περίπτωση αγοράς οικοπέδου και στη συνέχεια οικοδόμησης κατοικίας (ένα τυπικό παράδειγμα), το κόστος για τον ιδιώτη φθάνει στα 245.681 ευρώ, εκ των οποίων τα 45.916 ευρώ καταλήγουν στο Δημόσιο, δηλαδή ποσοστό 18,7%. Σε περίπτωση που πρόκειται για πρώτη κατοικία το αντίστοιχο ποσοστό είναι λίγο χαμηλότερο (17,8%) γιατί δεν υπάρχει ο φόρος μεταβίβασης του οικοπέδου.

Στο σενάριο της αγοράς νεόδμητου διαμερίσματος με άδεια μετά την 1/1/2006 το Δημόσιο παίρνει το 19,1% του συνολικού ποσού που καταβάλλει ο ιδιώτης, 5,4% πάει στο κράτος όταν το διαμέρισμα έχει άδεια πριν από 1/1/2006 ή είναι μεταχειρισμένο με άδεια μετά την 1/1/2006 και2,7% σε περίπτωση που πρόκειται για πρώτη κατοικία.

- Σενάριο Α: Αγορά οικοπέδου και δόμηση κατοικίας

Στους υπολογισμούς γίνεται η παραδοχή πως ο αγοραστής αγοράζει ένα οικόπεδο εντός σχεδίου που να μπορεί να δομήσει 130 τ.μ. κατοικίας. Σε αρκετές πλέον περιοχές του λεκανοπεδίου το οικόπεδο αυτό πρέπει να έχει επιφάνεια τουλάχιστον 325 τ.μ. (συντελεστής δόμησης 0,4) ή 217 τ.μ. για συντελεστή δόμησης 0,6 (πλέον συνήθης περίπτωση).

Επιλέγεται η 2η περίπτωση με ένα οικόπεδο π.χ. στο Πάτημα Χαλανδρίου που έχει κόστος αγοράς περί τα 85.000 ευρώ.

Με την αγορά του οικοπέδου κατασκευάζεται ένα κτήριο κατοικίας επιφάνειας 130 τ.μ., με όλα τα αντίστοιχα επιμέρους κόστη, λαμβάνοντας όμως ο αγοραστής ένα 20ετές δάνειο για την ολοκλήρωση του.

Η γενική αρχή που ακολουθείται στην εκτίμηση εσόδων του κράτους (ΦΠΑ, Φόρος Εισοδήματος, Ασφαλιστικές Εισφορές, Κτηματολόγιο, TEE, κ.λπ.) είναι πως ο ΦΠΑ υπολογίζεται πως αποδίδεται εξ ολοκλήρου στο κράτος από την αγορά και κατασκευή του κτιρίου per se, ενώ σε ό,τι αφορά τον Φόρο Εισοδήματος, θεωρούμε πως λόγω των φοροελαφρύνσεων κυμαίνεται ανάλογα την κατηγορία σε επίπεδα από 5% (για κατασκευή) μέχρι 15% (σε καθαρές υπηρεσίες).

Η αγορά του οικοπέδου ως διαδικασία περιλαμβάνει την εκτίμησή του από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή μετά από υπόδειξή του από έναν μεσίτη, τη σύνταξη ενός τοπογραφικού από έναν τοπογράφο μηχανικό, την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα νιε τον Ν. 4178/2013, τον έλεγχο τίτλων από δικηγόρο και τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από συμβολαιογράφο, αφού έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη μεταγραφής.

Στο σενάριο προβλέπεται και ο δανεισμός του αγοραστή για την ανοικοδόμηση του κτίσματος.

Ο μεσίτης θα πάρει επί της τιμής αγοράς το 2% πλέον ΦΠΑ, ο εκτιμητής βάσει αγοράς 250 ευρώ, ο μηχανικός για τη βεβαίωση 100 ευρώ, ο τοπογράφος 600 ευρώ, ο δικηγόρος 500 ευρώ, ο συμβολαιογράφος στο 0,8% επί της αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μεταγραφής 660 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Στην περίπτωση δανεισμού, συνυπολογίζονται ως έξοδα τα έξοδα φακέλου στα 1.500 ευρώ και τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης στο κτηματολόγιο στα 1.780 ευρώ για δανεισμό 200.000 ευρώ.

Για την ανέγερση ενός μέσου σύγχρονου κτηρίου κατοικίας 130 τ.μ., απαιτείται κόστος 800 ευρώ/τμ. πλέον ΦΠΑ 184 ευρώ/τ.μ. (23%) για υλικά και υπηρεσίες.

Επίσης, προστίθενται τα κόστη οικοδομικής άδειας και οι ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ.

Τα μεγέθη είναι 104.000 ευρώ ως κόστος υλικών και υπηρεσιών, 13.000 περίπου το κόστος οικοδομικής άδειας και 5.000 ευρώ περίπου για τις εργοδοτικές εισφορές (το υποχρεωτικό).

Για το διάστημα της ιδιόχρησης της κατοικίας από τον αγοραστή υπάρχει η υποχρέωση της καταβολής του ΕΝΦΙΑ ετησίως με κόστος 740 ευρώ, την καταβολή κάθε 14 χρόνια του κόστους για την έκδοση πιστοποιητικού ηλεκτρολόγου και το μικρό κόστος της εισφοράς του Ν. 128/75 (0,12%) στα 240 ευρώ συνολικά.

- Σενάριο Β: Αγορά διαμερίσματος

Στους υπολογισμούς γίνεται η παραδοχή πως ο αγοραστής αγοράζει ένα διαμέρισμα 130 τ.μ. κατοικίας. Ο αγοραστής λαμβάνει ένα 20ετές δάνειο για την αγορά του. Η γενική αρχή που ακολουθείται στην εκτίμηση εσόδων του κράτους (ΦΠΑ, Φόρος Εισοδήματος, Ασφαλιστικές Εισφορές, Κτηματολόγιο, TEE, κ.λπ.) είναι πως ο ΦΠΑ αποδίδεται εξ ολοκλήρου στο κράτος από την αγορά του διαμερίσματος per se, ενώ σε ό,τι αφορά τον φόρο εισοδήματος των παραγωγικών συντελεστών, θεωρούμε πως λόγω των φοροελαφρύνσεων είναι 15% (σε καθαρές υπηρεσίες).

Η αγορά του διαμερίσματος ως διαδικασία περιλαμβάνει την εκτίμησή του από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή έπειτα από υπόδειξή του από έναν μεσίτη, την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα με το Ν. 4178/2013, τον έλεγχο τίτλων από δικηγόρο και τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από συμβολαιογράφο, αφού έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα τέλη μεταγραφής.

Στο σενάριο προβλέπεται και ο δανεισμός του αγοραστά στο 100% της αξίας. Ο μεσίτης θα πάρει επί της τιμής αγοράς το 2% πλέον ΦΠΑ, ο εκτιμητής βάσει της επικρατούσας αγοράς 250 ευρώ, ο μηχανικός για τη βεβαίωση 150 ευρώ, ο δικηγόρος 500 ευρώ, ο συμβολαιογράφος αμοιβή στο 0,8% επί της αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μεταγραφής 950 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας εφόσον πρόκειται για ακίνητο με οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί προ της 1/1/2006 ή εφόσον το ακίνητο μεταπωλείται σε περίπτωση που η άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1/1/2006. Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κατασκευαστεί μετά το 2006 και πωλείται για πρώτη φορά από τον κατασκευαστή, υπάρχει υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ της τάξης του 23%.

Εφόσον το διαμέρισμα αφορά σε Α' κατοικία, τότε δεν υπάρχει φόρος μεταβίβασης για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Στην περίπτωση δανεισμού, συνυπολογίζονται ως έξοδα τα έξοδα φακέλου στα 1.500 ευρώ και τα έξοδα εγγραφής προσημείωσης στο κτηματολόγιο στα 1.430 ευρώ για δανεισμό 160.000 ευρώ.