Τρίτη, 22 Σεπτεμβρίου 2015

Ακριβά πλέον μόνο στα χαρτιά τα οικόπεδα εντός σχεδίου πόλεως.



Έως 120% υψηλότερες εμφανίζονται οι αντικειμενικές αξίες των οικοπέδων εντός σχεδίου σε σχέση με τις εμπορικές τους αξίες σε μια περίοδο, μάλιστα, που τα εν λόγω ακίνητα είναι εξαιρετικά δύσκολο να ρευστοποιηθούν, καθώς ουδείς κατασκευαστής ενδιαφέρεται σήμερα για ανέγερση νέας οικοδομής, πόσο μάλλον να προσφέρει και αντιπαροχή.

Παράλληλα, καθίσταται σαφής η ανάγκη αναθεώρησης του συστήματος των αντικειμενικών τιμών, προκειμένου αυτές να αντανακλούν με δικαιότερο τρόπο την πραγματική περιουσία των πολιτών.

Πρόβλημα σε ακριβές περιοχές

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο στις ακριβότερες περιοχές του Λεκανοπεδίου. Σύμφωνα με στοιχεία της κτηματομεσιτικής εταιρείας Binswanger Biniaris A.E. στο Παλαιό Ψυχικό, οικόπεδο 1.100 τ.μ., με αντικειμενική αξία 2,86 εκατ. ευρώ, έχει τρέχουσα εμπορική αξία 1,3 εκατ. ευρώ, ήτοι η απόκλιση αγγίζει το 120%. Ανάλογο ποσοστό καταγράφεται και στο Κεφαλάρι, όπου οικόπεδα με αντικειμενική αξία της τάξεως των 2.200 ευρώ/τ.μ. δεν μπορούν να πουληθούν περισσότερο από 1.000 ευρώ/τ.μ., ήτοι 120% χαμηλότερα κι αυτό εφόσον εκδηλωθεί αγοραστικό ενδιαφέρον. Αντίστοιχα, απόκλιση της τάξεως του 100% καταγράφεται και στην Πολιτεία, όπου οικόπεδο 900 τ.μ. έχει αντικειμενική αξία 1,5 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που η τρέχουσα εμπορική αξία του δεν ξεπερνάει τις 675.000 ευρώ, δηλαδή η αντικειμενική ανέρχεται στα 1.500 ευρώ/τ.μ. με την τρέχουσα εμπορική στα 750 ευρώ/τ.μ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι κάτοχοι τέτοιων οικοπέδων δεν είναι κατ' ανάγκην εύπορες οικογένειες, όπως ίσως θα φανταζόταν κανείς, αλλά συχνά είναι κληρονόμοι που μπορεί και να είναι άνεργοι και βρέθηκαν με το «λάθος ακίνητο, τη λάθος περίοδο». Αλλωστε, ανάλογες αποκλίσεις καταγράφονται και σε λιγότερο ακριβές περιοχές, καθώς τα εντός σχεδίου οικόπεδα συχνά διαθέτουν υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας, που αυξάνουν την αντικειμενική αξία τους. Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στα αστικά ακίνητα, όπου επίσης η συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών ή των ζητούμενων τιμών κινείται σε επίπεδα σαφώς χαμηλότερα των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα κι αν επιβαλλόταν μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών τιμών της τάξεως του 30% σε όλες τις περιοχές, θα εξακολουθούσαν να υπάρχουν αποκλίσεις και μάλιστα σημαντικές, ιδίως στις ακριβότερες περιοχές.

Τεράστιες αποκλίσεις

Για παράδειγμα, στη Βουλιαγμένη η μέση τιμή ζώνης, μετά μια μείωση κατά 30% θα διαμορφωνόταν σε 4.365 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η μέση τιμή πώλησης σήμερα δεν ξεπερνάει τα 2.500 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση της τάξεως του 42%. Αντίστοιχα, στον Πειραιά η απόκλιση αγγίζει το 30%, στη Γλυφάδα το 24% και στην Καλλιθέα το 22%. Στον αντίποδα, στις φθηνότερες περιοχές, μια μείωση των αντικειμενικών κατά 30% πιθανώς να οδηγούσε στην εξίσωσή τους με τις εμπορικές τιμές. Ασφαλώς, τα παραπάνω συμπεράσματα προκύπτουν με βάση τη μέση τιμή πώλησης κατοικιών, χωρίς να εξετάζεται η ηλικία τους.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, με βάση στοιχεία του 2014 που παρουσιάστηκαν στο τελευταίο ετήσιο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, προέκυψε ότι στο κέντρο της Αθήνας, οι αγοραπωλησίες παλαιότερων κατοικιών πραγματοποιούνται σε τιμές από 20% έως 70% χαμηλότερες των αντικειμενικών. Αντίστοιχα, στις νεόδμητες κατασκευές, η απόκλιση κυμαίνεται από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή. Με δεδομένο ότι έχουμε διανύσει επιπλέον μήνες εντός του 2015, κατά τη διάρκεια των οποίων οι εμπορικές τιμές συνέχισαν να υποχωρούν, είναι προφανές ότι η απόσταση αυτή μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών συνέχισε να μεγαλώνει.