Πτώση της τάξεως του 31,6% σημείωσαν οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων.

Σωρευτική πτώση της τάξεως του 31,6%, κατά μέσο όρο, σημείωσαν οι τιμές (σε ονομαστικούς όρους) των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, από το πρώτο εξάμηνο του 2010 έως το πρώτο εξάμηνο του 2014, σύμφωνα με τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ).

Αντίστοιχους ρυθμούς συρρίκνωσης παρουσίασε και η αγορά γραφείων τόσο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης (31,7% και 31,8%, αντίστοιχα) όσο και της υπόλοιπης Ελλάδος (31,5%). Ειδικά για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, η σωρευτική μείωση των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών, που καταγράφηκε από το ανώτατο επίπεδο τιμών πριν την έναρξη της κρίσης μέχρι και το α΄ εξάμηνο του 2014, εκτιμάται σε 38,7%.

Κατά το α΄ εξάμηνο του 2014, εκτιμάται ότι οι ονομαστικές τιμές των γραφειακών χώρων για το σύνολο της Ελλάδος μειώθηκαν κατά 6,9% (προσωρινά στοιχεία) σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2013. Ο ρυθμός αυτός έχει επιβραδυνθεί σε σχέση με τα αμέσως προηγούμενα εξάμηνα (-11,7% και -9,0% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η αντίστοιχη μεταβολή για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε -10,0% (-11,2% και -12,5% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα).

Δείκτης μισθωμάτων γραφείων

Η σωρευτική πτώση των μισθωμάτων (σε ονομαστικούς όρους) γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών από το α΄ εξάμηνο του 2010 έως το α΄ εξάμηνο του 2014, ανήλθε κατά μέσο όρο σε 26,9% (προσωρινά στοιχεία), για το σύνολο της Ελλάδος, ενώ ο αντίστοιχος ρυθμός για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε 29,6%. Η συνολική υποχώρηση των μισθωμάτων γραφείων για τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα κατά την ίδια περίοδο ανήλθε σε 22,4% και 24,8% αντίστοιχα. Ειδικά για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, η σωρευτική μείωση των μισθωμάτων γραφείων υψηλών προδιαγραφών, από το ανώτατο επίπεδο τιμών πριν από την έναρξη της κρίσης μέχρι και το α΄ εξάμηνο του 2014, εκτιμάται σε 36,5%.

Κατά το α΄ εξάμηνο του 2014, τα μισθώματα των γραφειακών χώρων για το σύνολο της Ελλάδος μειώθηκαν κατά 10,7% σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2013. Ο ρυθμός αυτός – σε αντίθεση με τον αντίστοιχο των τιμών – εμφανίζεται ενισχυμένος σε σχέση με τα αμέσως προηγούμενα εξάμηνα (-6,5% και -8,9% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η αντίστοιχη μεταβολή για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε -13,2% (-7,4% και -10,4% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η σημαντική κλιμάκωση του ρυθμού μείωσης των μισθωτικών τιμών των γραφείων κατά το α΄ εξάμηνο του 2014 σχετίζεται ενδεχομένως με την εντατικοποίηση των επαναδιαπραγματεύσεων των ενεργών μισθώσεων από την πλευρά των μισθωτών, αλλά και με την περαιτέρω συρρίκνωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, η οποία οδηγεί σε μεγαλύτερη προσφορά ανταγωνιστικών χώρων.

Δείκτης τιμών καταστημάτων

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, η σωρευτική πτώση των τιμών (σε ονομαστικούς όρους) των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών από το α΄ εξάμηνο του 2010 έως το α΄ εξάμηνο του 2014, ανήλθε κατά μέσο όρο σε 28,8% (προσωρινά στοιχεία) για το σύνολο της χώρας, ενώ οι αντίστοιχοι ρυθμοί μείωσης για την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα εκτιμώνται σε 30,5%, 31,4% και 25,3%, αντίστοιχα. Ειδικά για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, η σωρευτική μείωση των τιμών καταστημάτων σε θέσεις υψηλής εμπορικότητας, από το ανώτατο επίπεδο τιμών πριν από την έναρξη της κρίσης μέχρι και το α΄ εξάμηνο του 2014, εκτιμάται σε 37,3%.

Κατά το α΄ εξάμηνο του 2014, οι ονομαστικές τιμές των καταστημάτων για το σύνολο της Ελλάδος μειώθηκαν κατά 9,1% (προσωρινά στοιχεία) σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2013 (-4,6% και -12,0% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η αντίστοιχη μεταβολή για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε -8,0% (-5,3% και -12,6% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα).

Δείκτης μισθωμάτων καταστημάτων

Η σωρευτική πτώση των μισθωμάτων καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών από το α΄ εξάμηνο του 2010 έως το α΄ εξάμηνο του 2014, για το σύνολο της χώρας, ανήλθε κατά μέσο όρο σε 31,0% (προσωρινά στοιχεία), ενώ ο αντίστοιχος ρυθμός για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε 31,6%. Η συνολική υποχώρηση των μισθωμάτων καταστημάτων για τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα κατά την ίδια περίοδο ανήλθε σε 28,9% και 30,5%, αντίστοιχα. Ειδικά για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, η σωρευτική μείωση των μισθωμάτων γραφείων υψηλών προδιαγραφών, που καταγράφηκε από το ανώτατο επίπεδο τιμών πριν από την έναρξη της κρίσης μέχρι και το α΄ εξάμηνο του 2014, εκτιμάται σε 44,5%.

Κατά το α΄ εξάμηνο του 2014, τα μισθώματα των καταστημάτων για το σύνολο της Ελλάδος μειώθηκαν κατά 9,5% σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2013. Ο ρυθμός αυτός εμφανίζει ελαφρά επιβράδυνση σε σχέση με τα αμέσως προηγούμενα εξάμηνα (-10,1% και -12,4% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η αντίστοιχη μεταβολή για την ευρύτερη περιοχή της Αθήνας εκτιμάται σε -6,7% (-12,8% και -15,0% κατά το α΄ και β΄ εξάμηνο του 2013, αντίστοιχα). Η αξιοσημείωτη αποκλιμάκωση του ρυθμού μείωσης των μισθωμάτων καταστημάτων στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας συνάδει με την αυξανόμενη κατά το α΄ εξάμηνο του 2014 κινητικότητα ως προς τις νέες μισθώσεις, η οποία επισημαίνεται και από τους επαγγελματίες της αγοράς.

Υποχωρούν τα ενοίκια των γραφείων.

Συνεχίζεται η πτωτική πορεία των ενοικίων γραφείων στους μεγάλους οδικούς άξονες της Αθήνας, ωστόσο ο ρυθμός της υποχώρησης είναι πλέον αισθητά μικρότερος σε σχέση με πριν από ένα χρόνο. Σύμφωνα με έρευνα , κατά το τρίτο τρίμηνο του έτους, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,1% σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων και κατά 5,3% σε ό,τι αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση γραφείων. Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης, δηλαδή την κατηγορία ακινήτων που συνήθως προτιμούν οι μεγαλύτερες επιχειρήσεις, η έρευνα της GEOAXIS αναφέρει ότι τη μεγαλύτερη μείωση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Μεσογείων με ετήσια πτώση της τάξεως του 9%, καθώς το ενοίκιο υποχώρησε από 8,9 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως σε 8,1 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Συγγρού με πτώση της τάξεως του 8,7%, δεδομένου ότι τα ενοίκια μειώθηκαν από τα 9,35 ευρώ/τ.μ. σε 8,54 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η Λ. Βουλιαγμένης, με πτώση κατά 8,5% (από 9,25 ευρώ/τ.μ. σε 8,46 ευρώ/τ.μ.), ενώ τη μικρότερη πτώση διέγραψαν τα ενοίκια στη Λ. Κηφισίας, υποχωρώντας με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,18% σε 9,45 ευρώ/τ.μ. από 10 ευρώ/τ.μ.Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των ενοικίων γραφείων από την αρχή της κρίσης και μέχρι σήμερα έχουν υποχωρήσει κατά 35% κατά μέσο όρο πανελλαδικά. Ακόμα μεγαλύτερη είναι η πτώση των τιμών πώλησής τους, η οποία κατά την ίδια περίοδο έχει διαμορφωθεί σε 53%.

Συμφωνίες 1 δισ.

Ο κλάδος των επαγγελµατικών ακινήτων εµφανίζει δραµατική συρρίκνωση τα τελευταία έτη, µε σηµαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγµάτευση και µείωση των ενοικίων, ιδίως σε συνοικιακά εµπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων. Τόσο οι µισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες συρρικνώθηκαν περαιτέρω το 2013, µε µέσο ετήσιο ρυθµό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα (στοιχεία από την έρευνα κτηµατοµεσιτικών γραφείων).Αµυδρά σηµάδια σταθεροποίησης καταγράφονται στην αγορά των καταστηµάτων, η οποία έχει υποστεί και τις µεγαλύτερες πιέσεις από την αρχή της τρέχουσας κρίσης.

Ωστόσο, κατά τη διάρκεια του 2013 έγιναν µεµονωµένες συµφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων µεγάλης αξίας, µε τις οποίες υπολογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά επαγγελµατικών ακινήτων περισσότερα από 1 δισεκ. ευρώ. ∆ραστήριες αποδείχθηκαν και οι ΑΕΕΑΠ, καθώς το νέο θεσµικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ (Ν. 4141/2013) εισήγαγε σηµαντικές βελτιώσεις και έδωσε πρόσθετα κίνητρα. Τα κίνητρα αυτά αναµένεται να δώσουν περαιτέρω ώθηση στο θεσµό και να προκαλέσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον ενώ είναι πιθανόν να οδηγήσουν και στην εµφάνιση νέων σχηµάτων.

Καθηλωμένες οι αποδόσεις στους εμπορικούς χώρους.

Στα επίπεδα του 2012 παραμένουν, σύμφωνα με τη μελέτη , τα ενοίκια καθώς και οι αποδόσεις των καταστημάτων σε περιοχές όπως η Ερμού, η Κηφισιά, η Γλυφάδα και το Κολωνάκι. Εκεί κυμαίνονται από 60 έως 140 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα και 7,25% έως 8% αντίστοιχα, ενώ σε άλλες περιοχές τα ενοίκια κυμαίνονται από 20 έως 50 ευρώ ανά τ.μ. Οι παραδοσιακά προνομιακές εμπορικές περιοχές παραμένουν οι πιο δημοφιλείς και έχουν τα μικρότερα ποσοστά κενών ακινήτων, ενώ τα εμπορικά κέντρα είναι αυτά που έχουν επηρεαστεί λιγότερο από την οικονομική κρίση και διατηρούν τις καλύτερες μισθωτικές αξίες, αλλά και τα υψηλότερα ποσοστά πληρότητας. Η νέα τάση που παρουσιάζεται στον κλάδο είναι το άνοιγμα μεγάλου αριθμού καταστημάτων εστίασης στη θέση πρώην μικρών εμπορικών καταστημάτων. Τα ξενοδοχεία είναι ένας από τους πολλά υποσχόμενους κλάδους της αγοράς. Η διαρκής άνοδος στις αφίξεις τουριστών από το 2004 οδήγησε σε αύξηση των ξενοδοχειακών μονάδων της χώρας, που έφτασε κατά μέσον όρο το 20% την τελευταία δεκαετία. Οσον αφορά την αγορά κατοικίας, υπολογίζεται πως την περίοδο 2008-2013 έχει υποχωρήσει σε ποσοστά που ξεπερνούν το 45%. Αρνητικό παράγοντα για την εξέλιξη των αξιών αναμένεται να διαδραματίσει η ενεργή διαχείριση ή και η πώληση χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες.

Η μετέωρη αγορά γραφείων.

Στην αγορά γραφείων της πρωτεύουσας, η ζήτηση παραμένει χαμηλή, την ίδια στιγμή που η προσφορά συνεχώς αυξάνεται, όχι λόγω της ανάπτυξης νέων γραφείων, αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας, που έχει ως αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών επιφανειών γραφείων. Επιπλέον, μεγάλο μέρος της προσφοράς αυτής αφορά διαμερίσματα που έχουν μετατραπεί σε γραφεία και επομένως δεν μπορούν να φιλοξενήσουν εταιρείες, παρά μόνο ελεύθερους επαγγελματίες (π.χ. γιατρούς, δικηγόρους κ.ο.κ.). Ειδικότερα, στον άξονα της Λ. Κηφισίας, η ζήτηση προέρχεται πλέον από εταιρείες μεγάλου μεγέθους που επιθυμούν να επανατοποθετηθούν σε νέα κτίρια, αλλά με τιμές ενοικίασης αισθητά χαμηλότερες από τα σημερινά επίπεδα. Η τάση είναι να γίνονται συμφωνίες σε τιμές των 10 - 12 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, για χώρους της τάξεως των 2.000 - 3.000 τ.μ., ανάλογα με το μέγεθος της εκάστοτε εταιρείας. Σε γενικές γραμμές, παρά το γεγονός ότι η Λ. Κηφισίας παραμένει ο δημοφιλέστερες προορισμός για ενοικίαση γραφείων, η πλειονότητα των ζητούμενων τιμών κυμαίνεται μεταξύ 9 και 12 ευρώ/τ.μ., ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις παλαιότερων γραφειακών χώρων που μισθώνονται κάτω από 9 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Στον αντίποδα, στα ελάχιστα γραφεία υψηλής ποιότητας, δύσκολα καταγράφονται μισθώσεις σε επίπεδο άνω των 15 ευρώ/τ.μ. Οσον αφορά την αγορά γραφείων της Νότιας Αθήνας (άξονες Συγγρού, Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης),παρουσιάζει σταθερή εικόνα. Το ποσοστό κενών γραφείων υψηλής ποιότητας στη Λ. Συγγρού διαμορφώνεται σε 12%-15% του συνολικού αποθέματος. Οσον αφορά το ύψος των ενοικίων, κινείται μεταξύ 11-13 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Αντίστοιχα, στη Λ. Βουλιαγμένης, τα κενά γραφεία αγγίζουν το 18%-20% του συνόλου, ενώ, στα δευτερεύουσας ποιότητας γραφεία της ευρύτερης περιοχής των νοτίων προαστίων, το ποσοστό των κενών επιφανειών ξεπερνά το 20%.

Οδηγός για τις επαγγελματικές μισθώσεις.

Οδηγίες για το πώς ακριβώς θα συνάπτονται οι επαγγελματικές μισθώσεις μετά τη δημοσίευση του νέου νόμου στο ΦΕΚ, συνέταξε η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Το κείμενο των οδηγιών έχει ως εξής:

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ: ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη. ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ: ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προισχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους. Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30. Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα. Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΟΥΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95), ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα. Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.

ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΠΛΕΟΝ - Τι προβλέπει η τροπολογία για τις επαγγελματικές μισθώσεις.

Κατατέθηκε η τροπολογία για τις εμπορικές μισθώσεις του υπουργείου Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας στο νομοσχέδιο για τη Σύσταση του Ενιαίου Φορέα Εξωστρέφειας. Υπάρχουν και άλλες ρυθμίσεις που αφορούν το ΓΕΜΗ, τον επενδυτικό νόμο και την απλούστευση του ΠΔΕ.

Ειδικότερα, για τις εμπορικές μισθώσεις το υπουργείο υποστηρίζει ότι με την αλλαγή που προτείνει εκλογικεύεται το καθεστώς προστασίας των εμπορικών μισθώσεων και προσαρμόζεται στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη τα ισχύοντα σε όλες σχεδόν τις ευρωπαϊκές χώρες.

Οι νέες ρυθμίσεις, όπως υπογραμμίζει το υπουργείο, λαμβάνουν υπόψη την κρίση και τις συνέπειές της στην αγορά ακινήτων και αίρουν εμπόδια που τίθενται σήμερα με τις μακροχρόνιες μισθώσεις, προκειμένου οι ιδιοκτήτες που θέλουν να μισθώσουν τα ακίνητά τους για μικρότερο χρονικό διάστημα σε χαμηλότερες τιμές, να μπορούν να το κάνουν χωρίς να φοβούνται τη μακροχρόνια δέσμευση της περιουσίας τους η οποία με τις ισχύουσες διατάξεις μπορεί να φθάσει και τα 16 χρόνια. Με τον ίδιο τρόπο, διευκολύνεται η είσοδος νέων εμπόρων στην αγορά, με χαμηλότερα ενοίκια.

Παράλληλα όμως λαμβάνεται μέριμνα ώστε να μην υπάρξει αιφνιδιασμός και ανατροπή του καθεστώτος για τους εμπόρους που είναι ήδη εγκατεστημένοι στις υφιστάμενες μισθώσεις. Γι' αυτό και γίνεται διαχωρισμός μεταξύ υφισταμένων και νέων μισθώσεων.

Ειδικότερα, όπως αναφέρει το υπουργείο, με την τροπολογία:

- Καθορίζεται ελάχιστη διάρκεια για τις νέες εμπορικές μισθώσεις η τριετία. Επιτρέπεται κάθε συμφωνία ιδιοκτητών - ενοικιαστών για μεγαλύτερη διάρκεια της μίσθωσης, όπως και η λύση της μίσθωσης πριν την λήξη της τριετίας, εφόσον συμφωνήσουν και οι δύο πλευρές. Για τις υφιστάμενες μισθώσεις εξακολουθεί να ισχύει το προηγούμενο καθεστώς, δηλαδή η 12ετής ελάχιστη διάρκεια.

- Καταργείται η λεγόμενη άυλη εμπορική αξία, δηλαδή η καταβολή αποζημίωσης ύψους 24 ενοικίων από τον ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή που προέβλεπε η νομοθεσία για τη λήξη της μίσθωσης μετά την παρέλευση 12ετίας, με δεδομένες τις συνέπειες της κρίσης στην οικονομία και ειδικότερα την αγορά ακινήτων.

Επιπλέον, και μόνο για τις υφιστάμενες μισθώσεις:

- Προβλέπεται ότι οι ενοικιαστές μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση δύο χρόνια μετά την έναρξή της με εξάμηνη προειδοποίηση του ιδιοκτήτη και με καταβολή αποζημίωσης τεσσάρων ενοικίων. (Υπενθυμίζεται ότι με το καθεστώς που ισχύει τώρα οι ενοικιαστές μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση έναν χρόνο μετά την έναρξή της με τρίμηνη προειδοποίηση και με αποζημίωση ίση με ένα ενοίκιο).

- Περιορίζονται οι αποζημιώσεις για λύση της μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης. Συγκεκριμένα οι αποζημιώσεις για ιδιόχρηση καθορίζονται σε 8 ενοίκια (από 16 που ήταν ως τώρα) και για ανοικοδόμηση σε 6 ενοίκια (από 12). Με απόφαση του Δικαστηρίου, μπορούν να αυξάνονται αντίστοιχα έως και σε 15 ενοίκια για ιδιόχρηση (από 30 που ίσχυε με τον προηγούμενο καθεστώς) και 9 για ανοικοδόμηση (από 18).

Σχετικά με το ΓΕΜΗ δίνεται η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής εγγράφων με απλή ηλεκτρονική αντί για ψηφιακή υπογραφή. Η ηλεκτρονική υπογραφή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την ηλεκτρονική υποβολή αιτημάτων μεταβολών, στις οποίες προβαίνει, είτε το ίδιο το νομικό πρόσωπο, δηλαδή η επιχείρηση, είτε φυσικό πρόσωπο το οποίο την εκπροσωπεί.

Επισπεύδεται κατά έξι μήνες η αποκλειστική ηλεκτρονική υποβολή και ηλεκτρονική έκδοση αντιγράφων, αποσπασμάτων των πράξεων και στοιχείων που εμφανίζονται στη Μερίδα και πιστοποιητικών από το ΓΕΜΗ. Συγκεκριμένα η δυνατότητα έγγραφης υποβολής αίτησης και η έντυπη χορήγηση αντιγράφων κλπ θα λήξει στις 30 Ιουνίου 2014. Στόχος είναι να ξεκινήσει άμεσα η ελάφρυνση των επιχειρήσεων και του δημοσίου. Οι ενδιαφερόμενοι διατηρούν τη δυνατότητα να ζητήσουν την ταχυδρομική αποστολή εγγράφων.

Επιπλέον, καταργείται το μητρώο προμηθευτών που συνάπτουν με τους καταναλωτές συμβάσεις από απόσταση αγαθών και υπηρεσιών, που τηρείται τώρα στη Γενική Γραμματεία Καταναλωτή καθώς οι επιχειρήσεις αυτές καταγράφονται ήδη στο ΓΕΜΗ.

Αναπτυξιακός νόμος

Σχετικά με τον αναπτυξιακό νόμο, ορίζεται ως καταληκτική ημερομηνία υποβολής αιτήσεων υπαγωγής για τον Α΄ κύκλο του 2014 η 28η Φεβρουαρίου 2014, λόγω της επικείμενης αλλαγής στον Χάρτη Περιφερειακών Ενισχύσεων. Η προθεσμία για τον Β' κύκλο θα καθοριστεί με απόφαση του υπουργού Ανάπτυξης.

Επίσης, διευκολύνονται οι επενδυτές ως προς την προσκόμιση της έγκρισης δανείου, που με το ισχύον πλαίσιο είναι απαραίτητη για να εκδοθεί η απόφαση υπαγωγής στον επενδυτικό νόμο. Δεδομένων των δυσκολιών για τους επενδυτές να πάρουν έγκριση δανείου χωρίς απόφαση υπαγωγής, με την προτεινόμενη διάταξη δίνεται η δυνατότητα να προσκομίζεται η έγκριση δανείου μετά την έκδοση της απόφασης υπαγωγής και πριν την πρώτη εκταμίευση της ενίσχυσης και πάντως εντός χρονικού διαστήματος έξι μηνών από την έκδοση της απόφασης υπαγωγής. Η ρύθμιση αφορά τα επενδυτικά σχέδια του οριστικού πίνακα αποτελεσμάτων αξιολόγησης της πρώτης και δεύτερης εξαμηνιαίας περιόδου του 2013 και της πρώτης εξαμηνιαίας περιόδου του 2014.

Περιορίζεται σε τρία από πέντε χρόνια η περίοδος κατά την οποία μικρομεσαίες επιχειρήσεις που εντάχθηκαν στον επενδυτικό νόμο, υποχρεούνται να τηρούν συγκεκριμένες δεσμεύσεις. Οι δεσμεύσεις αυτές αφορούν μεταξύ άλλων απαγόρευση μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων, απαγόρευση συγχώνευσης ή απορρόφησης άλλης εταιρίας, κ.α. Η ρύθμιση αφορά επενδύσεις που υπήχθησαν μετά την 1-1-2007 στις διατάξεις του επενδυτικού ν. 3299/2004 και του ν. 3908/2011 και γίνεται λαμβάνοντας υπόψη τις επιπτώσεις της κρίσης στις επιχειρήσεις.

Παρατείνεται για τέσσερα χρόνια (ως την 1η Ιανουαρίου 2020) η προθεσμία για την υποβολή αιτήσεων ένταξης επενδύσεων στη διαδικασία στρατηγικών επενδύσεων (fast track).

Επιβάλλεται η ανάρτηση πινακίδας στις επιχειρήσεις που εντάχθηκαν ή εντάσσονται στους αναπτυξιακούς νόμους 3299/2004 και 3908/2011. Στην πινακίδα θα αναγράφονται η απόφαση υπαγωγής, ο φορέας υλοποίησης, ο προϋπολογισμός και το ποσοστό συμμετοχής του Ελληνικού Δημοσίου. Για όσους δεν αναρτούν την πινακίδα επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 1,5% της ενίσχυσης.


Ο θεσμός του «Υπολόγου»

Καταργείται ο αναχρονιστικός θεσμός του υπολόγου για τις πληρωμές έργων του συγχρηματοδοτούμενου σκέλους του ΠΔΕ. Στα έργα αυτά εφαρμόζονται όπως είναι γνωστό διατάξεις που προβλέπουν συστηματικούς, προληπτικούς και κατασταλτικούς ελέγχους, διοικητικούς και επιτόπιους από το στάδιο του σχεδιασμού μέχρι πολλά έτη μετά την ολοκλήρωσή τους, με βάση την εθνική και Κοινοτική νομοθεσία (ελεγκτικές αρχές ΕΣΠΑ, Ελεγκτικό Συνέδριο, Ενιαία Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Συμβάσεων, κ.α.). Η διαδικασία που ίσχυε έως σήμερα για τις πληρωμές θεσπίστηκε πριν από περισσότερα από 50 χρόνια και η κατάργησή της συμβάλει στην επιτάχυνση της υλοποίησης των έργων.

ΦΟΒΟΙ ΓΙΑ ΜΑΖΙΚΟΥΣ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΥΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ - Πουλάνε όσο - όσο καταστήματα, στο ναδίρ οι τιμές ενοικίασης.

«Βόμβα» στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, εκτιμάται ότι βάζει η άρση της απαγόρευσης των πλειστηριασμών για περιουσία που δεν σχετίζεται με την πρώτη κατοικία. Καταστήματα και γραφειακοί χώροι που κατέχουν ιδιώτες ή έμποροι κινδυνεύουν, λόγω χρεών, να βγουν στο σφυρί σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, κάτι που θα σημάνει γενική απαξίωση του κλάδου.

Παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι ένας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών επαγγελματικών ακινήτων που έχουν δανειστεί τα προηγούμενα χρόνια, θα αναγκαστούν να πουλήσουν όσο όσο προκειμένου να γλιτώσουν την κατάσχεση. Κι αυτό θα σημάνει την έναρξη νέου καθοδικού κύκλου στις τιμές, οι οποίες κατά την περίοδο της κρίσης έχουν υποστεί καθίζηση. Σύμφωνα με πληροφορίες, ήδη εκατοντάδες ιδιοκτήτες προσπαθούν να βρουν αγοραστές για καταστήματα που έχουν στην κατοχή τους καθώς πλέον πιέζονται και από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ). Σε παλιές ζωντανές εμπορικές «πιάτσες» όπως το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, οι Αμπελόκηποι, το Γουδί, η Νέα Ιωνία, υπάρχουν εκατοντάδες πωλητήρια σε πολύ χαμηλές τιμές, χωρίς, ωστόσο, να υπάρχουν υποψήφιοι επενδυτές.

Οι προσδοκίες για το 2014 δεν είναι καθόλου καλές σε ό,τι αφορά την ενοικίαση επαγγελματικών ακινήτων και κυρίως καταστημάτων, ενώ ουδείς λόγος γίνεται για αγοραπωλησίες καθώς κανείς δεν θέλει να αγοράσει, ακόμη κι αν έχει ρευστό, περιμένοντας ακόμη πιο χαμηλές τιμές.

Αλλωστε, η μείωση των λιανικών πωλήσεων συνεχίζεται και είναι χαρακτηριστικό ότι τον Αύγουστο υποχώρησαν σε ετήσια βάση κατά 7,8%. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη δραματική συρρίκνωση του τζίρου των καταστημάτων που συνεχίζουν να βάζουν λουκέτο, κυρίως στους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους. Πολύ μικρότερης έκτασης είναι η κρίση στα εμπορικά κέντρα και εκπτωτικά χωριά, όπου φαίνεται να συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος όγκος των καταναλωτών.

Τα στοιχεία για τον τζίρο είναι εντυπωσιακά: Το 2008 ο κύκλος εργασιών τις ημέρες των εορτών ανερχόταν σε 21,9 δισ. ευρώ, ενώ φέτος εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε μόλις 6,8 δισ., σημειώνοντας μάλιστα πτώση 10% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο και συνολική υποχώρηση 70%. Σε επίπεδο απόλυτων μεγεθών, ο κύκλος εργασιών των καταστημάτων λιανικής κατά τον μήνα Δεκέμβριο του τρέχοντος έτους, εκτιμάται στα 6,8 δισ. ευρώ, όντας μειωμένος κατά 0,8 δισ. ευρώ σε σχέση με το 2012, αναφέρει η ΕΣΕΕ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΕΕ, ο τζίρος στο λιανεμπόριο τον Δεκέμβριο υποχώρησε κατά 25,1% το 2009 (στα 16,4 δισ. από 21,9 δισ. το 2008), κατά 19,5% το 2010 (στα 13,2 δισ.), κατά σχεδόν 30% το 2011 (στα 9,25 δισ. ευρώ) και κατά 17,8% πέρυσι, διαμορφούμενος στα 7,6 δισ. ευρώ.

Η κρίση και η απαισιοδοξία για ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας έχουν οδηγήσει στην έξοδο πολλές ξένες αλυσίδες (Fnac, Aldi κ.λπ.), άλλες βρίσκονται με το ένα πόδι έξω από την Ελλάδα, ενώ πολλές εταιρείες που ήθελαν να έρθουν στη χώρα μας αναβάλλουν τα σχέδιά τους. Το αποτέλεσμα είναι να αυξάνονται με ραγδαίους ρυθμούς τα άδεια επαγγελματικά ακίνητα.

Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας συμβούλων Savills, η διαθεσιμότητα στους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους έχει αυξηθεί πάνω από 15%, ανάλογα με τη θέση, ενώ στα εμπορικά κέντρα η πληρότητα βρίσκεται πάνω από το 90%, στοιχείο που δείχνει την αντοχή των malls στην κρίση έχει αυξηθεί σε πάνω από 15 % , ανάλογα με τη θέση, ενώ η πληρότητα στα καλύτερα συστήματα λιανικής παραμένει υγιής σε πάνω από 90%. Μάλιστα, την τελευταία πενταετία το συνολικό μέγεθος των σύγχρονων μορφών λιανικών πωλήσεων (εμπορικά κέντρα, εκπτωτικά χωριά κ.λπ.) έχει αυξηθεί κατά 70%. Ωστόσο, υπολείπεται του ευρωπαϊκού μέσου όρου καθώς είναι περίπου 100 τ.μ./1.000 κατοίκους σε σύγκριση με περίπου 240 τ.μ./1.000 κατοίκους στην Ευρώπη.

Αναφορικά με τις τιμές, στα εμπορικά κέντρα και τις προνομιούχες εμπορικές πιάτσες, φαίνεται να υπάρχει σταθεροποίηση μετά από μια πτώση 25%-30% το προηγούμενο έτος, ενώ συνολικά σε ορισμένες περιοχές η υποχώρηση στα ενοίκια έχει ξεπεράσει το 50%. Χαρακτηριστική η περίπτωση της Ερμού, η οποία το 2006 ήταν μέσα στις δέκα πιο ακριβές περιοχές του κόσμου με ενοίκια γύρω στα 3.000 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο. Φέτος, η οδός Ερμού βρέθηκε στην 28η θέση με τα ενοίκια να έχουν υποχωρήσει κάτω από 2.000 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο, περίπου στα 165 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.

Ωστόσο, ειδικοί της αγοράς τονίζουν ότι υπάρχουν και χαμηλότερες τιμές, αφού η Ερμού έχει αυτή την περίοδο άδεια καταστήματα που διατίθενται από τους ιδιοκτήτες τους. Σύμφωνα με την έρευνα της Savills, τα ενοίκια στις top εμπορικές περιοχές όπως η Ερμού έχουν φτάσει τα 1.680 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο ή 140 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Πολύ χειρότερη είναι η κατάσταση στις άλλες περιοχές της Αθήνας και άλλων μεγάλων πόλεων. Για παράδειγμα στο Κολωνάκι, όπου προ κρίσης τα μισθώματα ξεπερνούσαν τα 180 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, τώρα για τα ίδια ακίνητα η μίσθωση μπορεί να γίνει ακόμη και κάτω από 100 ευρώ/τ.μ.

Μεγάλη υποχώρηση ενοικίων
«Γκρεμίστηκε» το 2013 η αγορά γραφείων

Τις δραματικές συνέπειες της κρίσης βιώνει και ο κλάδος των γραφείων. Οι τιμές ενοικίασης σε προνομιούχες περιοχές όπως η Λ. Συγγρού και η Λ. Κηφισίας έχουν υποχωρήσει από 22% έως 30%. Οι αναλυτές κάνουν λόγο για τις προσπάθειες πολλών εταιρειών να μετεγκατασταθούν και να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα ενοίκια και από περισσότερο ευέλικτους όρους μίσθωσης, ενώ σε πολλές περιπτώσεις επαναδιαπραγματεύονται με τους ιδιοκτήτες τους όρους των συμβολαίων τους.

Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι ειδικά οι προνομιούχες και ακριβές περιοχές για μίσθωση γραφείων φαίνεται να έχουν πληγεί περισσότερο και να υπάρχει πολύ σημαντική μείωση των μισθωμάτων. Για παράδειγμα, όπως δείχνουν τα γραφήματα, στη Λ. Βασ. Σοφίας τα ενοίκια κυμαίνονται από 11 ευρώ/τ.μ. μέχρι λίγο πάνω από 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Πριν από την κρίση στην ίδια περιοχή είχαν γίνει συμφωνίες με ενοίκια ακόμη και κοντά στα 40 ευρώ/τ.μ.

Επίσης, στη Λ. Κηφισίας, άλλοτε «βασίλισσα» της αγοράς, τα ενοίκια κυμαίνονται από 9 έως 15 ευρώ/τ.μ., ενώ προ κρίσης ήταν σταθερά πάνω από τα 25 ευρώ/τ.μ. Οσο για τις άλλους business road, μπορεί να βρει κανείς γραφεία ακόμη και κάτω από 6 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ανάλογα με την παλαιότητα του κτιρίου.

Οσο για την αγορά γραφείων, υπάρχουν φθηνά κτίρια, με κάτω από 500 ευρώ/τ.μ. ενώ τα ακριβότερα, αλλά με ελάχιστη ζήτηση, κυμαίνονται γύρω στα 3.000 ευρώ/τ.μ.

ΕΡΕΥΝΑ ΓΙΑ 2008-2013 - Φθηνότερα έως 57% γραφεία-καταστήματα στη Θεσσαλονίκη.

Μειωμένες από 40% έως 57% είναι οι τιμές των γραφείων και καταστημάτων της Θεσσαλονίκης την πενταετία 2008-2013, σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων, GLP Values Α.Ε. Μάλιστα, η εταιρεία αναφέρει ότι οι πωλητές ή όσοι θέλουν να ενοικιάσουν επαγγελματικά ακίνητα στοχεύουν σε τιμές κατά 20%-25% υψηλότερες από αυτές που πληρώνουν τελικά οι υποψήφιοι αγοραστές ή μισθωτές.

Σύμφωνα με την έρευνα, στους πλέον εμπορικούς δρόμους της Τσιμισκή και της Λεωφόρου Νίκης οι ιδιοκτήτες εμπορικών καταστημάτων μπορούν για παράδειγμα να πωλήσουν ένα κατάστημα 100 τ.μ. από 280.000 έως 380.000 ευρώ και σε ορισμένες ακραίες περιπτώσεις πολύ πιο υψηλά, όπως για παράδειγμα συνέβη σχετικά πρόσφατα με τη μίσθωση ισόγειου καταστήματος σε γνωστή εταιρεία πώλησης τηλεπικοινωνιακών ειδών και στη συνέχεια πώλησή του σε νέο ιδιοκτήτη με τιμή που ξεπέρασε τα 10.000 ευρώ ανά τ.μ.

Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια γραφείων, στην περιοχή που περικλείεται από τις οδούς Εγνατία και Ερμού στη συμπρωτεύουσα, τα παλαιά κτίρια μισθώνονται κατά μέσο όρο στα 3,5-4 ευρώ/τ.μ.

Η μείωση των ενοικίων για την πενταετία της ύφεσης φθάνει περίπου το 55% για τη συγκεκριμένη περιοχή.

Μια σχετική ανάσχεση σε αυτό τον ρυθμό πτώσης παρουσιάζει η περιοχή της Καλαμαριάς, όπου η υποχώρηση στις τιμές επαγγελματικών και εμπορικών κυμαίνεται περί το 47% - 50%.

Η γενικότερη αξιολόγηση της GLP Values για την αγορά της Θεσσαλονίκης είναι ότι στους κεντρικούς δρόμους της πόλης η μείωση των τιμών κινείται μεταξύ 40% και 57%. Η διαφοροποίηση ερμηνεύεται από το σημείο, την παλαιότητα και το είδος του ακινήτου.

«Επιπλέον ενδιαφέρον παρουσιάζει η τοποθέτηση σε ορισμένα ακίνητα της Θεσσαλονίκης με τη μορφή επενδύσεων εισοδήματος. Για παράδειγμα ένα εμπορικό ακίνητο επί των οδών Τσιμισκή και Νίκης μπορεί, με βάση τις τρέχουσες τιμές πώλησης και τα μισθώματα που ισχύουν, να αποφέρει σε έναν επενδυτή μια προ φόρων ετήσια απόδοση της τάξης του 6,5% - 6,75%.

Τρόικα: "εδώ και τώρα" απελευθερώστε τις επαγγελματικές μισθώσεις!

Στην εδώ και τώρα απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων και την λειτουργία της αγοράς με ιδιωτικά συμφωνητικά επιμένει η Τρόικα. Σύμφωνα με πληροφορίες ενημέρωσε άτυπα την ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης.

Παρά το γεγονός ότι στην συνάντηση που είχαν την προηγούμενη εβδομάδα τα υψηλόβαθμα στελέχη της τρόικας με την ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης , η πλευρά των δανειστών δεσμεύτηκε ότι θα εξετάσει τα δεδομένα και την νέα πρόταση του υπουργείου Ανάπτυξης που περιλαμβάνει προστασία έως την λήξη τους για τα παλαιά συμβόλαια και τρία χρόνια προστασίας στα νέα συμβόλαια , η πλευρά των δανειστών φαίνεται ότι δεν κάνει πίσω στην αρχική της θέση για άμεσο άνοιγμα της αγοράς και σε παλαιές και σε νέες μισθώσεις σχετικά με τα επαγγελματικά ακίνητα.

Η εξέλιξη αυτή, εφόσον δεν υπάρξει καμία υποχώρηση από την πλευρά της τρόικας, φαίνεται ότι θα φέρει εντάσεις ανάμεσα στους δυο κυβερνητικούς εταίρους. Το ΠΑΣΟΚ έχει ξεκαθαρίσει ότι δεν σκοπεύει να δεχτεί την πλήρη απελευθέρωση και να ψηφίσει σχετικό νόμο καθώς κάτι τέτοιο θα δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα στην αγορά δεδομένης και της οικονομικής κατάστασης που επικρατεί.

Προβληματισμό εκφράζουν και οι εκπρόσωποι των επαγγελματικών ομάδων επισημαίνοντας ότι η άμεση απελευθέρωση της αγοράς θα είναι η ταφόπλακα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων αφού δεν αποκλείουν να υπάρξουν φαινόμενα ιδιοκτητών οι οποίοι εκμεταλλευόμενοι την απελευθέρωση θα πιέσουν για αυξήσεις στα μισθώματα.

Από την δική τους πλευρά οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών αντικρούουν το επιχείρημα αυτό και επιμένουν ότι η απελευθέρωση στην αγορά των επαγγελματικών μισθώσεων θα βάλει τέλος σε μια χρόνια στρέβλωση της αγοράς που έκανε τους ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακίνητων δέσμιους των ενοικιαστών τους .

Σύγκρουση με την τρόικα για τις επαγγελματικές μισθώσεις.

«Τα' σπασαν» Κωστής Χαζτηδάκης και τρόικα για το θέμα των εμπορικών μισθώσεων με τη δεύτερη να επιμένει στην πλήρη απελευθέρωση της αγοράς ενώ το υπουργείο θέλει τριετή προστασία των νέων μισθώσεων, και προστασία των παλαιών μισθώσεων με κάποιες αλλαγές στις ρήτρες.

Αυτή είναι και η τελική πρόταση που κατέθεσε στη σημερινή συνάντηση ο υπουργός αν και υπήρχε και παλαιότερο σχέδιο για 6 χρόνια προστασία στις επαγγελματικές μισθώσεις, το οποίο δεν δέχθηκε να συζητήσει η τρόικα.

Το θέμα των επαγγελματικών μισθώσεων, που έχει προκαλέσει συγκρούσεις μεταξύ εμπόρων και ιδιοκτητών ακινήτων, αποτελεί πλέον και μεγάλο «αγκάθι» στις διαπραγματεύσεις με την τρόικα καθώς θα πρέπει να βρεθεί λύση μέχρι το τέλος της εβδομάδας.

Αυτό σημαίνει ότι πιθανότατα θα αναζητηθεί πολιτική λύση καθώς πρόκειται για προαπαιτούμενο για τη χορήγηση της επόμενης δόσης.

Επαγγελματικές μισθώσεις δύο "ταχυτήτων".

Συζητήσεις με το θέμα των επαγγελματικών μισθώσεων είχε το υπουργείο με την Τρόϊκα, καθώς οι εκπροσώποι των δανειστών "πιέζουν" για πλήρη απελευθέρωση σε όλες τις συμβάσεις ενώ το υπουργείο "θέλει" υποχρεωτική διάρκεια των συμβάσεων στη λογική της προστασίας των μικρομεσαίων επιχειρηματιών - ενοικιαστών.

Σύμφωνα με πληροφορίες που ήρθαν στο φως της δημοσιότητας, το υπουργείο Ανάπτυξης σε μία προσπάθεια να γεφυρώσει το "χάσμα" και να φρενάρει τις πιέσεις των εκπροσώπων των δανειστών για πλήρη απελευθέρωση του καθεστώτος, πρότεινε τη διαμόρφωση πλαισίου δύο ταχυτήτων.

Η πρώτη ταχύτητα θα αφορά τα υψηλά μισθώματα (50.000 ευρώ τον χρόνο), για τα οποία οι συμβάσεις θα είναι ελεύθερες και η δεύτερη ταχύτητα θα αφορά τα μισθώματα κάτω του ποσό αυτού για τα οποία οι συμβάσεις θα έχουν υποχρεωτική ισχύ 6 ετών με δυνατότητα παράτασης για άλλα 6 χρόνια.

Σημειώνεται ότι η Εθνική Συνομοσπονδία Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ) σε πρόσφατη επιστολή της προς την τρόικα και προς το υπουργείο Ανάπτυξης, κατέθεσε τις θέσεις της για το πώς πρέπει να διαμορφωθεί το νέο πλαίσιο που θα ορίζει τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών στις νέες μισθώσεις. Μεταξύ άλλων στην επιστολή της τονίζει ότι η ελληνική αγορά και κοινωνία έχουν ιδιαιτερότητες, όπως η έλλειψη συμβατικής ισότητας που αποτελεί τον κανόνα και όχι την εξαίρεση και η απροθυμία των ιδιοκτητών να δέχονται "ρήτρα εξόδου" στα συμβόλαια. Κυρίως, όμως, προσθέτει η ΕΣΕΕ, πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι στην Ελλάδα υπάρχουν πάρα πολλές μικρές ιδιοκτησίες και επίσης πολλές μικρές και μεσαίες εμπορικές επιχειρήσεις.

Οι θέσεις τις ΕΣΕΕ συνοψίζονται σε 7 κύρια σημεία, ως εξής:

1. Διάρκεια

- Η εκ του νόμου περίοδος προστασίας δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 6 χρόνων για όλες σχεδόν τις δραστηριότητες του τριτογενούς τομέα.

- Εξαίρεση να αποτελούν τα ακίνητα που ανήκουν σε ιδρύματα, κληροδοτήματα και νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου για τα οποία η ελάχιστη διάρκεια προστασίας πρέπει να είναι 12 χρόνια.

- Σε περίπτωση αντίθετης συμβατικής συμφωνίας, ισχύει η παραπάνω διάρκεια (6ετία και 12ετία). Εξαιρούνται οι εκ της φύσεώς τους εποχιακές δραστηριότητες (πώληση εποχικών ειδών). Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής να έχει δικαίωμα να «κλείσει» το ακίνητο και για τον επόμενο χρόνο, κατόπιν σχετικής συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη.

2. "Ρήτρα Εξόδου"

- Ο μισθωτής μπορεί για σοβαρούς λόγους να καταγγείλει την σύμβαση προ 6 μηνών, με συστημένη επιστολή.

3. Ανανέωση

- Οι μισθώσεις των 6 ετών για όλες τις δραστηριότητες και των 12 ετών για ειδικές περιπτώσεις να ανανεώνονται αυτόματα για άλλη μία 6ετία ή 12ετία αντίστοιχα, εκτός εάν έχει δοθεί ειδοποίηση για την λήξη της σύμβασης προ 6 και 12 μηνών αντίστοιχα.
- Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί την ανανέωση μόνο για περιοριστικά αναφερόμενους στο νόμο λόγους, που είναι η ιδιοχρησιμοποίηση, η ιδιοκατοίκηση αυτού και των συγγενών του, οι δομικές επεμβάσεις για πώληση και άλλους λόγους.
- Ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση ελεύθερα μέσα στους πιο πάνω χρονικούς περιορισμούς.

4. Εξωστική Διαδικασία

- Να προβλέπεται διαδικασία έκδοσης εξωστικής διαταγής από τον αρμόδιο κατά τόπο δικαστή.
- Εναλλακτικά προτείνεται η λύση της Διαμεσολάβησης για την επίλυση των διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

5. Αναπροσαρμογή μισθώματος

- Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη για τυχόν αλλαγές στην αγοραστική δύναμη του εθνικού νομίσματος. Οι αυξήσεις δεν μπορούν να είναι υψηλότερες του 75% του τιμαρίθμου, όπως τον ορίζει η εθνική στατιστική υπηρεσία. Σε ότι αφορά το ύψος του μισθώματος, όταν οι περιστάσεις και οι συνθήκες δικαιολογούν αύξηση, την συγκεκριμένη απόφαση προτείνουμε να λαμβάνουν οι Επιτροπές Εμπορικών Μισθώσεων που λειτουργούν στις περιφέρειες. Αυτονόητο είναι ότι εάν αναλάβουν το σχετικό καθήκον, οι Επιτροπές θα πρέπει να υποστηριχθούν ενεργότερα σε επίπεδο υποδομών, ώστε να παράξουν και αποτελεσματικότερο έργο.

- Οι παραπάνω όροι να ισχύουν και για τις εποχικές μισθώσεις.

6. Αυλη Αξία

- Όταν γίνεται καταγγελία, που δεν οφείλεται σε δυστροπία ή σε παράβαση συμβατικών όρων, ο μισθωτής έχει λαμβάνειν από τον ιδιοκτήτη 6 μισθώματα για τις γενικές μισθώσεις των 6 χρόνων και 12 μισθώματα για τις ειδικές μισθώσεις των 12 χρόνων.

- Η αποζημίωση αυτή μπορεί να διπλασιαστεί αν στο ακίνητο εγκατασταθεί η ίδια δραστηριότητα, με δυο λόγια, την «άυλη εμπορική αξία» να την εισπράττουν νόμιμα και ισότιμα ο μισθωτής και ο εκμισθωτής.

- Όταν υπάρχει αμφισβήτηση, το ακίνητο δεν απελευθερώνεται και παρεμβαίνει το δικαστήριο.

7. Δικαίωμα προτίμησης στην αγορά

- Όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το μίσθιο, πρέπει να ειδοποιήσει τον μισθωτή, ο οποίος εφόσον μπορεί να το αγοράζει εκείνος με τους ίδιους οικονομικούς όρους.

- Αν οι μισθωτές είναι περισσότεροι, το δικαίωμα μπορεί να ασκηθεί από όλους.

- Οι κανόνες αυτοί δεν ισχύουν μόνο αν το ακίνητο μεταβιβάζεται σε σύζυγο ή σε συγγενείς πρώτου ή δεύτερου βαθμού.

- Ο μισθωτής, αν δεν ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης, να μην χάνει το δικαίωμά του στην άυλη εμπορική αξία.

ΣΤΗΝ ΤΡΟΙΚΑ ΩΣ ΤΙΣ 15 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΥ - Αλλάζουν όλα στις εμπορικές μισθώσεις.

Στην τελική ευθεία μπαίνουν οι διαδικασίες για την αλλαγή του καθεστώτος στις επαγγελματικές μισθώσεις, με το υπουργείο Ανάπτυξης να προσανατολίζεται στη μερική απελευθέρωση της αγοράς. Ο χάρτης σε καταστήματα και γραφεία από τον Σεπτέμβριο αλλάζει με στόχο την επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με πληροφορίες της «ΗτΣ», η ηγεσία του υπουργείου επιθυμεί τη θέσπιση νέου θεσμικού πλαισίου με βάση τις επιλογές που θα κάνουν οι ιδιοκτήτες και οι επιχειρηματίες - ενοικιαστές ακινήτων. Ήδη μέσα από την ειδική επιτροπή που έχει συγκροτηθεί και τις προτάσεις που υπέβαλαν διαφαίνονται σημεία σύγκλισης.

Επίσης, όπως αναφέρουν πηγές, ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης και ο υφυπουργός Θανάσης Σκορδάς δεν προτίθενται να κάνουν οποιαδήποτε κίνηση πριν κι από τη σύμφωνη γνώμη του ΠΑΣΟΚ. Το δεδομένο, είναι, πως η ειδική επιτροπή που έχει συγκροτήσει ο κ. Σκορδάς θα πρέπει να έχει ετοιμάσει πόρισμα, ώστε μέχρι τις 15 Σεπτεμβρίου, αυτό μαζί με τις τελικές προτάσεις της κυβέρνησης να έχει παρουσιαστεί στην τρόικα. Οι δανειστές μας να σημειωθεί ότι έχουν απαιτήσει από την ηγεσία του υπουργείου την πλήρη απελευθέρωση της αγοράς των επαγγελματικών μισθώσεων. Θεωρούν ότι υπάρχει εμπόδιο στην επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Σταύρος Παραδιάς

«Οχι» της κυβέρνησης σε ισοπεδωτικές λύσεις
Η κυβέρνηση, λένε πληροφορίες της «ΗτΣ», δεν επιθυμεί την πλήρη άρση των προστατευτικών διατάξεων για τους ενοικιαστές με δεδομένη την ανάγκη της προστασίας της επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ ταυτόχρονα στις σκέψεις που διατυπώνονται υπάρχουν κι εκείνες για την μη απαξίωση της ακίνητης περιουσίας. Ετσι, με βάση αυτήν την ισορροπία που θέλει να κρατήσει ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές η κατεύθυνση όπως φαίνεται κι από τις απόψεις των δύο πλευρών είναι η διατήρηση ενός στοιχειώδους καθεστώτος προστασίας των ενοικιαστών.

Ο πρόεδρος της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ) Βασίλης Κορκίδης.


Πηγές αναφέρουν πως η δωδεκαετής περίοδος κατά την οποία ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διώξει τον ενοικιαστή επιχειρηματία θα μειωθεί κατά πάσα πιθανότητα κατά το ήμισυ. Δηλαδή στα έξι χρόνια. Δεν αποκλείεται βέβαια στη διαδικασία του διαλόγου στην ειδική επιτροπή καθώς και με την τρόικα το χρονικό πλαίσιο να κατέβει στα τρία χρόνια. Η αλλαγή αυτή, που θα οδηγήσει στη μερική απελευθέρωση του καθεστώτος των επαγγελματικών μισθώσεων, θα αφορά τις καινούριες συμβάσεις, δηλαδή όσα συμβόλαια υπογραφούν ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές μετά την ψήφιση του νέου νόμου.

Αμετάκλητο καθεστώς στις υπάρχουσες συμβάσεις

Για τις υπάρχουσες και τρέχουσες συμβάσεις το καθεστώς θα παραμείνει το ίδιο, ως έχει, δηλαδή η δωδεκαετής διάρκεια. Έτσι μέχρι να συμπληρωθεί το όριο αυτό τα υφιστάμενα συμβόλαια θα ισχύουν με βάση όσα έχουν συμφωνηθεί.


Επίσης για τις νέες μισθώσεις στην ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης υπάρχουν σκέψεις σύμφωνα με τις οποίες θα μπορούσε να καθιερωθεί και η «ρήτρα ενοικίου». Δηλαδή ένας ιδιοκτήτης να μην μπορεί να διώξει έναν ενοικιαστή στην περίπτωση που δεν βρει καλύτερη προσφορά. Αλλά ακόμη και η ίδια να υπάρχει να δίνεται το πλεονέκτημα στον υπάρχοντα ενοικιαστή να παραμένει στο ακίνητο.

Η ειδική επιτροπή που έχει συγκροτηθεί για το θέμα έχει συγκεντρώσει τις πρώτες απόψεις των εμπλεκόμενων φορέων της αγοράς. Σε αυτήν την επιτροπή μετέχουν εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ακινήτων, των εμπόρων, των επαγγελματιών, των επιμελητηρίων, του υπουργείου Ανάπτυξης, των οργανωμένων αλυσίδων λιανικού εμπορίου, των μεσιτών και των επενδυτών ακινήτων (real estate).


Τι ισχύεις στις χώρες της Ε.Ε.
Επίσης, έχει προχωρήσει και στην καταγραφή του πλαισίου που ισχύει σε άλλες χώρες της Ε.Ε. Σύμφωνα και με τον πίνακα που παρουσιάζει η «ΗτΣ», στην πλειονότητα των κρατών το πλαίσιο για τις επαγγελματικές μισθώσεις είναι ελεύθερο. Ισχύει τα όσα συμφωνούν τα δύο μέρη. Δηλαδή δεν υπάρχει από το κράτος η προστασία του ενοικιαστή από τις εξώσεις.

Ετσι, για παράδειγμα στη Γερμανία, τη Μ. Βρετανία, την Ισπανία, την Πορτογαλία, την Κύπρο, το Λουξεμβούργο, την Ελβετία, τη Βουλγαρία και την Πολωνία δεν υπάρχει κανένας περιορισμός. Διαφαίνεται, δε, πως στην πράξη ιδιοκτήτες και ενοικιαστές συμφωνούν σε μισθώσεις για διάστημα πέντε έως και εννιά χρόνια.

Μέχρι και... 16 χρόνια προστασία του μισθωτή
Βέβαια, υπάρχουν και οι περιπτώσεις της Γαλλίας και της Ιταλίας, τις οποίες φαίνεται ότι η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης θέλει να εφαρμόσει και στη χώρα μας. Εκεί, υπάρχει ένα στοιχειώδες πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών, όμως από την άλλη πλευρά δίνεται και η δυνατότητα παράτασης της σύμβασης στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν βρει καλύτερη τιμή ενοικίασης για το ακίνητο.

Να σημειωθεί ό,τι σήμερα το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει προστατεύει τους ενοικιαστές για δώδεκα χρόνια. Αν θέλει ο ιδιοκτήτης να διώξει τον μισθωτή-επιχειρηματία θα πρέπει να τον ειδοποιήσει εννιά μήνες νωρίτερα και να του καταβάλλει αποζημίωση 24 ενοικίων. Αν δεν συμβεί αυτό, τότε υπάρχει η δυνατότητα εφόσον το επιθυμεί και ο ενοικιαστής να παραταθεί η σύμβαση για άλλα τέσσερα χρόνια, δηλαδή να ανέλθει στα 16 έτη.

Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές υποχρεούνται να μείνουν στο ακίνητο για ένα χρόνο και αν θέλουν να φύγουν θα πρέπει να προειδοποιήσουν τρεις μήνες νωρίτερα και να δώσουν στους ιδιοκτήτες αποζημίωση μόλις ενός μήνα.

Ιδιοκτήτες ακινήτων και έμποροι
Αντιθέσεις και επιχειρήματα από τους αντιμαχόμενους

Την πλήρη απελευθέρωση των νέων μισθώσεων ζητούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ οι έμποροι ζητούν αφενός χρονική μετάθεση των όποιων ανατρεπτικών αλλαγών και αφετέρου στην περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό την εξεύρεση μιας ισορροπημένης λύσης.

Αυτά προκύπτουν από τις προτάσεις που έχουν δημοσιοποιήσει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Σταύρος Παραδιάς και ο πρόεδρος της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ) Βασίλης Κορκίδης.

Η ΠΟΜΙΔΑ, σχολιάζοντας την ισχύουσα νομοθεσία, μιλά για «πλήρη ανισορροπία δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των δύο μερών, κατάφωρα σε βάρος των εκμισθωτών επαγγελματικής στέγης, οι οποίοι αναγκάζονται να δεσμεύουν απόλυτα τα περιουσιακά τους στοιχεία για μια ολόκληρη 16ετία. Αντίστοιχα, οι μισθωτές θεωρητικά δεσμεύονται μόνον για ένα έτος, το οποίο και αυτό στην πράξη καταστρατηγείται συστηματικά από την πλειοψηφία τους, έχοντας την ευχέρεια της ανά πάσα στιγμή ανέξοδης εγκατάλειψης του μισθίου όσο και της διεκδίκησης αλλεπαλλήλων μειώσεων του μισθώματος, με την απειλή της αποχώρησης από το μίσθιο». Υποστηρίζει, με πιο απλά λόγια, πως οι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε δυσμενέστερη θέση σε σχέση με τους ενοικιαστές - εμπόρους.

Ο κ. Παραδιάς, ζητώντας την πλήρη απελευθέρωση των νέων συμβάσεων, εξηγεί τους λόγους για τους οποίους πρέπει να συμβεί: «Τη στιγμή αυτή χιλιάδες ιδιοκτήτες 'ξενοίκιαστων' επαγγελματικών ακινήτων (καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών κ.λπ.) είναι πλέον έτοιμοι να διαθέσουν τα ακίνητα αυτά με πολύ χαμηλότερα μισθώματα από αυτά που καταβάλλονταν μέχρι προ τετραετίας, αρκεί να μην τα δεσμεύσουν για μια ολόκληρη 16ετία, αλλά για όσο συμφωνήσουν με τους νέους ενοικιαστές τους. Η υλοποίηση της ευχέρειας αυτής είναι σε θέση να αλλάξει συντομότατα την όψη της αγοράς προς όφελος όλων. Για να επιτευχθεί η επανεκκίνηση της αγοράς των μισθώσεων, θα πρέπει να αποκατασταθεί άμεσα η δυνατότητα ελεύθερης διαπραγμάτευσης των νέων μισθωτικών συμβάσεων με κύριο στοιχείο τον ελεύθερο καθορισμό όχι μόνον του ύψους του μισθώματος αλλά και της διάρκειας της σύμβασης μεταξύ των ενδιαφερομένων πλευρών».

Από την άλλη μεριά, ο πρόεδρος της ΕΣΕΕ σημειώνει την ανάγκη της ύπαρξης ενός προστατευτικού πλαισίου: Εάν δεν υπάρχει η προστασία του νόμου, όταν η μίσθωση είναι μεγάλης διάρκειας και δυστυχώς οι δουλειές της επιχείρησης δεν πάνε καλά, τότε ο μισθωτής παίρνει πάνω του «προίκα» τους μήνες και τα χρόνια που μένουν μέχρι τη συμπλήρωση της συμβατικά συμφωνημένης διάρκειας, τους οποίους μπορεί ο ιδιοκτήτης να διεκδικήσει δικαστικά. Αν η διάταξη καταργηθεί τελείως θα πληγούν τόσο οι επιχειρηματίες όσο και οι ιδιοκτήτες που δεν θα βρίσκουν μισθωτές διατεθειμένους να συντηρήσουν επαρκώς το μίσθιο, προκειμένου να αποφύγει να γίνει ο ένας «οικονομικός όμηρος» του άλλου. Το ένστικτο της αυτοσυντήρησης ενδέχεται να οδηγήσει τον επιχειρηματία να συμφωνεί μικρά χρονικά διαστήματα παραμονής για να μην έχει επάνω του το βάρος του υπόλοιπου των πολλών συμβατικά ορισμένων χρόνων. Η λύση θα πρέπει να είναι τέτοια ώστε να μπορεί ο επιχειρηματίας να χαράξει ένα επιχειρηματικό πλάνο μακράς πνοής χωρίς να αισθάνεται εγκλωβισμένος και υπερχρεωμένος πριν ακόμη ανοίξει και η δουλειά του αποδώσει.

Στο «διά ταύτα» η ΕΣΕΕ ζητά μετάθεση του θέματος: «Η επιχειρηματικότητα και η αγορά ακινήτων δέχονται μέσα στην ύφεση και στη δυσπραγία απανωτά σοκ και υπάρχει μεγάλη αστάθεια. Γι' αυτό τον λόγο, η ΕΣΕΕ προτείνει το θέμα να συζητηθεί μετά το πρώτο εξάμηνο του 2014, όταν σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών θα έχει δρομολογηθεί η σταθεροποίηση του οικονομικού περιβάλλοντος στην Ελλάδα».

ΑΠΟΦΑΣΗ ΒΟΜΒΑ ΤΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ: «Όχι» στην έξωση αν δεν προηγηθεί μείωση ενοικίου!!!

ΑΠΟΦΑΣΗ ΣΤΑΘΜΟΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΕΙ ΚΟΙΝΩΝΙΑ ΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ!
Ο ιδιοκτήτης ακινήτου δεν μπορεί να προχωρήσει σε έξωση του επαγγελματία ενοικιαστή, αν δεν προηγηθεί μείωση ενοικίου…
έκρινε το Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκιδικής.
Το δικαστήριο όπως μεταδίδει τοDirectnews.gr απέρριψε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων ιδιοκτήτη, που ζητούσε την έξωση ενοικιαστή για λόγους δυστροπίας, δηλαδή λόγω μη καταβολής του μισθώματος.
Ωστόσο, ο ενοικιαστής είχε προχωρήσει σε τακτική αγωγή για μείωση του ενοικίου, καθώς είδε τον τζίρο του να μειώνεται λόγω της κρίσης.
Όπως ανακοίνωσε η ΕΣΕΕ “το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του την έλλειψη υπαιτιότητας του μισθωτή”, δεδομένης της γενικότερης κάμψης στην αγορά, τη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων και την κάθετη πτώση του τζίρου των επιχειρήσεων.

Προβλέψεις για τα επαγγελματικά.

Περαιτέρω πτώση των τιμών στα γραφεία και τα καταστήματα λόγω και των συνεχιζόμενων επαναδιαπραγματεύσεων των ενοικίων και στασιμότητα όσον αφορά τα ενοίκια για τους χώρους logistics προβλέπουν για το 2013 οι αναλυτές της αγοράς ακινήτων.
Για τα γραφεία οι εκτιμήσεις των αναλυτών για το 2013 αναφέρουν ότι βραχυπρόθεσμα οι δυνητικοί επενδυτές θα συνεχίζουν να βρίσκονται σε αναμονή μέχρι τη σταθεροποίηση των οικονομικών συνθηκών, ενώ αναμένεται να συνεχισθούν οι επαναδιαπραγματεύσεις των ενοικίων. Οσον αφορά στις κύριες αγορές γραφείων, εκτιμάται ότι υπάρχουν περιθώρια για περαιτέρω διόρθωση των τιμών τόσο για τα ακίνητα με καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά όσο και για τα παλαιότερα.
Για τα καταστήματα προβλέπουν ότι , βραχυπρόθεσμα ότι στην αγορά θα εισέλθει περιορισμένος αριθμός νέων εμπορικών αναπτύξεων και λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα δυσμενή οικονομική συγκυρία, η αγορά των καταστημάτων στους βασικούς εμπορικούς δρόμους θα δεχθεί πρόσθετες πιέσεις από τις οργανωμένες εμπορικές αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας. Μακροπρόθεσμα, αναμένεται να συνεχιστούν οι διαπραγματεύσεις αναφορικά με τα επίπεδα των μισθωμάτων τόσο στις κύριες όσο και στις δευτερεύουσες αγορές, κυρίως λόγω των αυξημένων επιπέδων προσφοράς σε συνδυασμό με την περιορισμένη ζήτηση. Οι αναλυτές θέτουν τρεις βασικές προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της εγχώριας κτηματαγοράς και συγκεκριμένα:

1. Τη βελτίωση των επιχειρηματιών προσδοκιών και των νοικοκυριών.

2. Τη βελτίωση των συνθηκών ρευστότητας των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και

3. Τη βελτίωση του διεθνούς οικονομικού κλίματος.

Η "βόμβα" των επαγγελματικών.

Την συνέχιση της κατάρρευσης των επαγγελματικών ακινήτων, προεξοφλούν όλες οι αναλύσεις των εταιριών ακινήτων που έχουν πραγματοποιηθεί τους τελευταίους μήνες

 Στην αγορά γραφείων και καταστημάτων, καταγράφεται η μεγαλύτερη κατάρρευση. Συγκεκριμένα, στα κτίρια γραφείων, ακόμη και οι πολυεθνικές που έχουν υπογράψει συμβόλαια πρόσφατα ξεκίνησαν διαπραγματεύσεις μείωσης με τους ιδιοκτήτες. Ηδη έχουν γίνει σημαντικές εκπτώσεις στα μισθώματα που φτάνουν το 40%. Το ποσοστό των κενών γραφείων φτάνει το 20% και σε ορισμένες περιοχές το 25%-30%. Στις καλύτερες περιοχές της Αθήνας τα ενοίκια μειώθηκαν από 27 σε 20 ευρώ/τ.μ. Ο κλάδος που πλήττεται περισσότερο, είναι του λιανικού εμπορίου. Για την Αθήνα, η πτώση όσον αφορά τις τιμές στα καταστήματα αντιστοιχεί σε ένα 42% στην Σόλωνος, 32% στην Σταδίου, 35% στο Μαρούσι. Στις δευτερεύουσες αγορές, το ποσοστό κενών θέσεων φτάνει το 42,5% και τα ενοίκια είναι ακόμη και 50% χαμηλότερα από ό, τι στο παρελθόν. Αναφορικά με τους χώρους logistics, στην Αθήνα, οι τιμές σε όσες συναλλαγές έγιναν πρόσφατα είναι κοντά στα 3,5 ευρώ ανά τ.μ.. Τα ποσοστά των διαθέσιμων χώρων έχουν αυξηθεί ειδικά για τις εγκαταστάσεις μεταξύ 1.000- 3.000 τ.μ., ενώ οι αποδόσεις έχουν αυξηθεί κατά 11% από το προηγούμενο έτος. Μόνο τα ξενοδοχεία και τα τουριστικά ακίνητα παρουσιάζουν μια κινητικότητα στην αγορά ως αποτέλεσμα και της έλευσης φέτος (σύμφωνα με τις εκτιμήσεις) 17 εκατ. τουριστών.

Μειώνονται οι τιμές των γραφείων στην Αττική αλλά η ζήτηση είναι μικρή.

Η συρρίκνωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας έχει ως αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών επιφανειών γραφείων στην Αττική. Αυτό ανέφερε σε πρόσφατη ημερίδα, ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας στην Ελλάδα, Savills Hellas, Δημήτρης Μανουσάκης.
Απόρροια είναι να αυξάνεται το απόθεμα κενών γραφείων και να μειώνεται η ζήτηση. Σήμερα, το συνολικό απόθεμα γραφείων κάθε είδους στην Αθήνα υπολογίζεται ότι ανέρχεται σε 2 εκατ. τ.μ. Εξ αυτών, το 40% εντοπίζεται στα βόρεια της πόλης, το 35% στα νότια και στον Πειραιά, ένα επιπλέον 15% περιφερειακά του κέντρου και το υπόλοιπο 10% στο κέντρο της πόλης.
Στη Λ. Κηφισίας, που παραμένει ο ελκυστικότερος προορισμός στην αγορά γραφείων, η πλειονότητα των ζητούμενων τιμών ενοικίασης διαμορφώνεται μεταξύ 10 - 13 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ σε περιπτώσεις παλαιότερων γραφείων, οι τιμές ενοικίασης συχνά υποχωρούν κάτω από τα 10 ευρώ/τ.μ. Πάντως, η ζήτηση αφορά μεγάλες εταιρείες, οι οποίες επιθυμούν να μετακινηθούν σε νέα κτίρια, με κόστος ενοικίασης τουλάχιστον 20%-25% χαμηλότερο από τα σημερινά, μειωμένα επίπεδα τιμών, συγκριτικά με το τέλος του 2010.
Οι ιδιοκτήτες προσπαθώντας να διατηρήσουν τους μισθωτές τους και βλέποντας την κατάσταση που υπάρχει γύρω τους, ρίχνουν συνεχώς τα ενοίκια.
Η εικόνα παραμένει εξίσου αρνητική και στην αγορά γραφείων στα νότια του κέντρου και κυρίως στους άξονες των Λ. Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος. Συγκεκριμένα, στη Λ. Συγγρού τα κενά γραφεία αγγίζουν το 15% του συνόλου και στη Βουλιαγμένης το 20%. Χαρακτηριστικό είναι ότι στη Λ. Συγγρού, τα ενοίκια για υψηλής ποιότητας γραφεία κυμαίνονται από 11 έως 13 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Σημειώνεται, ότι στην περιοχή αυτή των νοτίων προαστίων εντοπίζονται γραφεία συνολικής επιφάνειας 650.000 τ.μ.
Τέλος, στις αγορές περιφερειακά του κέντρου (Λ. Αλεξάνδρας, Μιχαλακοπούλου, αρχή Λ. Κηφισίας και το βόρειο τμήμα της Βασ. Σοφίας), όπου συγκεντρώνονται συνολικά γραφειακοί χώροι 350.000 τ.μ., το ποσοστό των κενών γραφείων έχει πλέον ξεπεράσει το 15%.

Ελπίδες για τα επαγγελματικά.

Σταδιακή βελτίωση του επενδυτικού κλίματος στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, εμπορικά καταστήματα κ.ο.κ.) της Ελλάδας, μεσοπρόθεσμα, αναμένει το RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors), το διεθνές σώμα ορκωτών εκτιμητών, όπου συμμετέχουν και αρκετοί Ελληνες επαγγελματίες του κλάδου. Σε σχετική παγκόσμια έκθεση που δημοσίευσε πρόσφατα, το RICS κάνει λόγο για τον καθοριστικό ρόλο που διαδραματίζει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), όσον αφορά τις παρεμβάσεις που πραγματοποιεί στην δευτερογενή αγορά κρατικών ομολόγων μιας σειράς χωρών, που επί της ουσίας της επιτρέπει να χρηματοδοτεί τις χώρες αυτές, λειτουργώντας ως «μαξιλάρι ασφαλείας» σε περίπτωση επενδυτικής πίεσης. Η κίνηση αυτή έχει βελτιώσει ελαφρώς το επενδυτικό κλίμα σε ορισμένες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων, μεταξύ των οποίων και η ελληνική, με αποτέλεσμα να βελτιώνονται και οι προσδοκίες για πραγματοποίηση περισσότερων επενδύσεων, εφόσον βέβαια ενισχυθεί και το γενικότερο οικονομικό κλίμα.

Στην ίδια κατηγορία με την ελληνική αγορά, από πλευράς της επικείμενης βελτίωσης προσδοκιών των επενδυτών, τοποθετούνται από το RICS, η Ιρλανδία, η Γερμανία, η Ρωσία, οι χώρες της σκανδιναβικής, η Ελβετία και το Βέλγιο. Μάλιστα, αξίζει να σημειωθεί ότι για πρώτη φορά την τελευταία διετία, η Ελλάδα δεν βρέθηκε μεταξύ των ουραγών, όσον αφορά την πορεία των επαγγελματικών ακινήτων της χώρας. Κατά τους τελευταίους τρεις μήνες του 2012, τη θέση αυτή κατέλαβε η Γαλλία, όπου οι προσδοκίες των επενδυτών είναι καθόλα αρνητικές, όσον αφορά τις νέες ενοικιάσεις, τις αξίες των ακινήτων και το ύψος των ενοικίων. Η επιδείνωση των συνθηκών στη γαλλική αγορά είναι ταχύτερη απ’ ό,τι στην Ελλάδα, την Ισπανία και την Ιταλία, δείγμα της απαισιοδοξίας των επενδυτών για τη Γαλλία. Γενικότερα πάντως, στην ευρωπαϊκή αγορά, οι συνθήκες δεν διαφοροποιήθηκαν ιδιαίτερα κατά το τέταρτο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Στην πλειονότητα των χωρών καταγράφεται πτώση της ζήτησης για ενοικίαση χώρων και αρνητικές προσδοκίες, όσον αφορά την πορεία των ενοικίων.

Εξαίρεση αποτελούν οι αγορές της Γερμανίας και της Ρωσίας. Ιδίως στην τελευταία, οι προσδοκίες για νέες αυξήσεις των ενοικίων και των αξιών των ακινήτων είναι μεγάλες, καθώς εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλη αναντιστοιχία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση, με τα νέα ακίνητα που ολοκληρώνονται να μην επαρκούν για να καλύψουν την ζήτηση. Οσον αφορά την αγορά της Γερμανίας, η γενικότερη τάση για τους επόμενους μήνες θα παραμείνει ανοδική, τόσο όσον αφορά τα ενοίκια, όσο και τη ζήτηση, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό, έναντι του πρόσφατου παρελθόντος, δείγμα ότι η εν λόγω αγορά έχει αρχίσει να εμφανίζει τα πρώτα σημάδια «κόπωσης».

Τα ακίνητα αποκτούν λόγο.

Ένας νέος φορέας που φιλοδοξεί να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων ιδρύθηκε πρόσφατα. Στόχος η παρέμβαση στη δημιουργία μιας διαφανούς αγοράς και ταυτόχρονα η αποφυγή των στρεβλώσεων σε θεσμικά ζητήματα που ταλανίζουν το τομέα της ανάπτυξης και επένδυσης σε ακίνητη περιουσία.

Στον φορέα αυτό μετέχουν εταιρείες ανάπτυξης, εταιρείες διαχείρισης, επενδυτικά σχήματα και εταιρείες που δραστηριοποιούνται σε κάθε μορφής υπηρεσίες που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία.

Τα πρώτα ζητήματα που θα απασχολήσουν το νέο σωματείο που αριθμεί περισσότερα από 30 μέλη έχουν να κάνουν με τη φορολογία και τη χρηματοδότηση.

Το καταστατικό έχει εγκριθεί από τα μέλη και αύριο η γενική συνέλευση του οργάνου θα εκλέξει το προεδρείο ανάμεσα από υποψηφιότητες γνωστών στελεχών που διαθέτουν κύρος και πολυετή παρουσία στην ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας.

«Στόχος είναι να πρυτανεύσει η λογική στη λήψη των κατάλληλων μέτρων που θα διατηρήσουν την παραγωγική δραστηριότητα των επενδύσεων στον τομέα της ακίνητης περιουσίας και να υποστηριχθούν οι υγιείς επιχειρήσεις, που είναι σήμερα ζωντανές, παρά το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον και την κρατική παρέμβαση στη διόρθωση των τιμών των ενοικίων, σχολίαζε χαρακτηριστικά ένα από τα ιδρυτικά μέλη της κίνησης», προσθέτοντας ότι «η γη αποτελεί υπόβαθρο και προϋπόθεση ανάπτυξης ενός κράτους είτε αφορά επιχειρήσεις, ενέργεια, υπηρεσίες, τουρισμό και άλλες εκφάνσεις επιχειρηματικότητας».

Μέλη του νέου θεσμικού συνομιλητή της κυβέρνησης, δεν παρέλειψαν να αξιολογήσουν θετικά κυβερνητικές παρεμβάσεις όπως τις νέες ρυθμίσεις για τις ΑΕΕΑΠ και την απελευθέρωση της αγοράς των εκτιμητών με παράλληλη κατάργηση των προνομίων του ΣΟΕ.

Ανακατεύεται η τράπουλα στα επαγγελματικά ακίνητα.

Καφέ και καταστήματα εστίασης η νέα «μόδα» στη Θεσσαλονίκη, με τους επιχειρηματίες να αναζητούν φθηνή και κερδοφόρα επαγγελματική στέγη σε κεντρικά σημεία.


Εντείνεται το τελευταίο διάστημα το φαινόμενο «μετανάστευσης» τωνεπιχειρηματιών από τα περίχωρα και τις γύρω περιοχές της Θεσσαλονίκης, σε κεντρικούς δρόμους της πόλης. Οι επαγγελματίες, εκμεταλλευόμενοι τα «σκοτωμένα» μισθώματα, που είναι μειωμένα πάνω από 50%, αναζητούν ευκαιρίες σε ακίνητα που παλαιότερα ήταν απλησίαστα.

Μάλιστα, η «μόδα» που υπάρχει το τελευταίο διάστημα στην πόλη είναι οικαφετέριες και γενικότερα οι επιχειρήσεις εστίασης. «Αυτό που κινείται περισσότερο το τελευταίο διάστημα είναι το μισθωμένο επαγγελματικό ακίνητο, σε καλή θέση, στο κέντρο της πόλης. Υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για ακίνητα που βρίσκονται σε καλά σημεία, προκειμένου να γίνουν καφέ», δηλώνει στηVoria.gr ο Κώστας Γεωργάκος, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και γενικός διευθυντής της Parthenon Real Estate.

«Ο κόσμος ψάχνει να βρει τι θα κάνει, με αποτέλεσμα να ρίχνει τα λεφτά του σε ό,τι βλέπει πως μπορεί να δουλέψει», σημειώνει, συμπληρώνοντας ωστόσο πως δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι συγκεκριμένες επιχειρήσεις βάζουν λουκέτο μετά από 2-3 μήνες λειτουργίας, αφήνοντας πολλές φορές φέσια στους ιδιοκτήτες.

«Όλοι ψάχνουν να βρουν επαγγελματικούς χώρους σε τιμές σκοτωμένες. Όλη αυτή η κατάσταση αρχίζει και ανακατεύει την τράπουλα στην αγορά, με αποτέλεσμα επιχειρηματίες που παλαιότερα δεν θα μπορούσαν να έχουν μια θέση σε κεντρικούς δρόμους, τώρα, εκμεταλλεύονται την κατάσταση και αρχίζουν να ψάχνουν ευκαιρίες που σε άλλες εποχές δεν τα είχαν», δηλώνει.

Εξάλλου, ήδη τα τελευταία 2-3 χρόνια οι τιμές των επαγγελματικών μισθωμάτων έχουν πάρει την κατιούσα και έχουν υποχωρήσει σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και μέχρι 50%, με συνέπεια να υπάρχουν διαθέσιμοι χώροι σε κεντρικές αρτηρίες της πόλης, όπως στις οδούς Τσιμισκή και Εγνατία, κυριολεκτικά μισοτιμής.