Τα «ραβασάκια» του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα λάβουν τον επόμενο μήνα περίπου 5 εκατομμύρια νοικοκυριά, με τα οποία θα κληθούν να πληρώσουν 600 ευρώ κατά μέσο όρο για την ακίνητη περιουσία τους. Στις αρχές Ιουνίου θα ξεκινήσει η εκκαθάριση του νέου φόρου και η πρώτη από τις έξι μηνιαίες δόσεις ή ολόκληρο το ποσό του φόρου θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι τις 31 Ιουλίου. Για πρώτη φορά θα φορολογηθούν τα αγροτεμάχια, οι «τακτοποιημένοι» αυθαίρετοι χώροι, ενώ από τον νέο φόρο ακινήτων «γλιτώνουν» τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα (αποθήκες, μαντριά κ.λπ.) αλλά και κτίσματα τα οποία δεν έχουν καθόλου... στέγη.
Ο νέος φόρος φέρνει μειώσεις επιβαρύνσεων στους φορολογούμενους που έχουν στην κατοχή τους ένα ή περισσότερα ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες οι οποίες έχουν καλύψει πλήρως τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους. Την ίδια ώρα, όμως, φέρνει περισσότερους φόρους για πολλούς φορολογούμενους με μεσαία ακίνητη περιουσία αποτελούμενη κατά κύριο λόγο από ένα σπίτι στην πόλη (διαμέρισμα ή μονοκατοικία), ένα ή περισσότερα αδόμητα οικόπεδα και ένα ή περισσότερα καλλιεργούμενα αγροτεμάχια, καθώς και γενικότερα για όσους κατέχουν καλλιεργούμενες αρδευόμενες εκτάσεις γης σε περιοχές εκτός σχεδίου, μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα (είτε ημιτελή είτε αποπερατωμένα) και αδόμητα οικόπεδα.
Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερα και ποιοι λιγότερα
Πιο συγκεκριμένα με την επιβολή του νέου φόρου στα ακίνητα:
1. Λιγότερο φόρο από αυτό που κατέβαλλαν μέχρι τώρα θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ενός ή περισσοτέρων ηλεκτροδοτούμενων διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών οι οποίες έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους. Για τους ιδιοκτήτες αυτούς, οι φορολογικές επιβαρύνσεις θα είναι μειωμένες κατά 4,4% έως και 21,6% σε σύγκριση με τις επιβαρύνσεις που προκάλεσε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ), που επιβλήθηκε μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.
2. Περισσότερο φόρο θα κληθούν να πληρώσουν οι φορολογούμενοι που κατέχουν μονοκατοικίες μεσαίας ή μεγάλης αξίας σε εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα που δεν έχουν πλήρη κάλυψη του συντελεστή δόμησης καθώς και αγροτεμάχια σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων. Μέχρι σήμερα οι φορολογούμενοι αυτοί πλήρωναν μόνο το ΕΕΤΑ για τις μονοκατοικίες. Το νέο καθεστώς φορολόγησης προβλέπει μεν μειωμένο Ενιαίο Φόρο για τα κτίσματα των μονοκατοικιών αλλά ταυτόχρονα επιβάλει φόρο και στα αδόμητα τμήματα των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται οι μονοκατοικίες καθώς επίσης και στα αγροτεμάχια, τα οποία, μέχρι τώρα απαλλάσσονταν από τον φόρο. Μάλιστα, εάν έχει ανεγερθεί μονοκατοικία μέσα σε αγροτεμάχιο προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου επί του αγροτεμαχίου.
3. Πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις θα υποστούν και όσοι κατέχουν μη ηλεκτροδοτούμενα - ημιτελή ή αποπερατωμένα - κτίσματα («γιαπιά», ξενοίκιαστα «κενά» κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης, τα οποία δεν αποδίδουν καθόλου εισόδημα) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 200.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα πληρώσουν φόρο για πρώτη φορά για τα συγκεκριμένα ακίνητα (μέχρι τώρα απαλλάσσονταν για τα ακίνητα αυτά και από το ΕΕΤΑ και από τον ΦΑΠ).
4. Αυξημένους φόρους θα κληθούν να καταβάλουν φέτος και οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013 καθώς και όσοι είναι ιδιοκτήτες κατοικιών με ημιυπαίθριους χώρους ή άλλους χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους από το 2010 έως το 2013. Οι επιφάνειες όλων αυτών των περιπτώσεων θα πρέπει να δηλωθούν (αν δεν έχουν ήδη δηλωθεί) από τους ιδιοκτήτες τους στην πραγματική τους κατάσταση στο Ε9 του 2014, προκειμένου να υπαχθούν στον νέο φόρο.
Παραδείγματα
Κατοικίες
1. Διαμέρισμα 90 τ.μ. στο Αιγάλεω με τιμή ζώνης 1.050 ευρώ/τ.μ., στον δεύτερο όροφο, καινούργιο, με δύο προσόψεις.
• ΕΝΦΙΑ: 428,82 ευρώ.
2. Διαμέρισμα 100 τ.μ. στον Άλιμο με τιμή ζώνης 1.450 ευρώ ανά τ.μ., οκταετίας, στον πρώτο όροφο, με μία πρόσοψη.
• ΕΝΦΙΑ: 448 ευρώ.
3. Διαμέρισμα 90 τ.μ. στη Γλυφάδα με τιμή ζώνης 4.600 ευρώ ανά τ.μ. στον δεύτερο όροφο, 20ετίας, με τρεις προσόψεις.
• ΕΝΦΙΑ: 1.100 ευρώ
• Συμπληρωματικός φόρος 2014: 128 ευρώ
• Σύνολο φόρων: 1.228 ευρώ.
Αγροτεμάχια
1. Αγροτεμάχιο 10 στρεμμάτων, αρδευόμενο, με δενδροκαλλιέργειες σε περιοχή του Δήμου Παλλήνης. Εντός του αγροτεμαχίου υπάρχει εξοχική κατοικία 120 τ.μ.
• ΕΝΦΙΑ: 275 ευρώ
2. Αγροτεμάχιο 40 στρεμμάτων, αρδευόμενο, με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του νομού Λαρίσης.
• ΕΝΦΙΑ: 96,80 ευρώ
3. Αγροτεμάχιο 75 στρεμμάτων με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του νομού Καρδίτσας.
• ΕΝΦΙΑ: 198 ευρώ
• Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. τρίτου ορόφου στο Χαλάνδρι, 15ετίας, με μια πρόσοψη και τιμή ζώνης 2.650 ευρώ, μια μονοκατοικία 100 τ.μ. στη Θάσο 30ετίας με δύο προσόψεις, τιμή ζώνης 950 ευρώ (έχει εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης) και ένα αγροτεμάχιο 40 στρεμμάτων, αρδευόμενο, με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του νομού Λαρίσης.
Φόρος για το διαμέρισμα:
• ΕΝΦΙΑ: 852,80 ευρώ
• Συμπληρωματικός φόρος: 0
• Σύνολο φόρου: 852,80 ευρώ
• Φόρος για τα αγροτεμάχιο: 96,80 ευρώ
• Φόρος για τη μονοκατοικία: 301,70 ευρώ
• Συνολικός ΕΝΦΙΑ: 1.251,30 ευρώ
• Συμπληρωματικός φόρος: 60 ευρώ
• Σύνολο φόρου: 1.311,30 ευρώ
Χωρίς αφορολόγητο όριο και σε όλα σχεδόν τα ακίνητα επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ.
1. Ο φόρος επιβαρύνει όλα τα ακίνητα;
Ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου. Οσοι έχουν ακίνητα στο εξωτερικό δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο στην Ελλάδα.
2. Ποιοι πληρώνουν τον νέο φόρο;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώματα επί των ακινήτων. Φορολογούνται όλα το δικαιώματα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα οίκησης κ.λπ.
3. Το πάρκινγκ στην πιλοτή φορολογείται;
Οταν κάποιος έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο και για αυτό το δικαίωμα. Ετσι θα πληρώσει φόρο για το πάρκινγκ στην πιλοτή αλλά και για το στεγασμένο πάρκινγκ (συνήθως είναι πάρκινγκ στο υπόγειο), είτε έχει χιλιοστά στο οικόπεδο είτε όχι.
4. Οι βοηθητικοί χώροι φορολογούνται;
Φορολογούνται κανονικά οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ κ.λπ. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες είτε βρίσκονται σε μονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά.
5. Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;
Ο ΕΝΦΙΑ διακρίνεται σε «κύριο» και «συμπληρωματικό». Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώματα σε ακίνητα (κατοικίες και λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, εκτός σχεδίου εκτάσεις γης). Ο «συμπληρωματικός» ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας επί κτισμάτων και εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων επιβάλλεται συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων το οποίο υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, με συντελεστές που κλιμακώνονται από 0,1% έως 1%.
6. Πώς φορολογούνται οι κατοικίες;
Για τον υπολογισμό του φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων λαμβάνονται υπόψη οι εξής συντελεστές:
• Βασικός Φόρος. Κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.
• Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος. Κυμαίνεται από 0,6 για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και 4 ετών.
• Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας. Εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων.
• Συντελεστής Ορόφου. Προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα. Δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια και τις μονοκατοικίες.
• Συντελεστής Μονοκατοικίας. Εφαρμόζεται συντελεστής 1,02.
• Συντελεστής πρόσοψης. Κυμαίνεται από 1 έως 1,02, ανάλογα με τον αριθμό των προσόψεων του κτίσματος σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων.
• Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων, ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
• Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων, ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα, το οποίο δεν ηλεκτροδοτείται και είναι κενό ή ηλεκτροδοτείται με «εργοταξιακό» ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχε ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και παραμένει κενό.
• Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων (ΣΕΚ), ο οποίος ορίζεται σε 0,5. Ο συντελεστής αυτός δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Για τα ειδικά κτίρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτιρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0).
Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος ισούται με το γινόμενο που προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο, επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και επί τον Συντελεστή Πρόσοψης.
7. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας στο ακίνητο πώς υπολογίζεται ο φόρος;
Η πληρωμή γίνεται ανάλογα με το ποσοστό που κατέχει ο καθένας και το εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία).
8. Αν το ακίνητο είναι επίδικο ποιος πληρώνει τον φόρο;
Αν είναι επίδικο το ακίνητο υποχρεωμένος να πληρώσει τον φόρο είναι αυτός που νέμεται το ακίνητο.
9. Ποια κτίσματα απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ;
Τα κτίσματα που προορίζονται για αγροτική χρήση (μαντριά, στάνες, στάβλοι, κοτέτσια, θερμοκήπια, χώροι αποθήκευσης προϊόντων φυτικής παραγωγής κ.λπ.)
10. Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;
Ανάλογα με την επιφάνειά του και τον συντελεστή φόρου, ο οποίος εξαρτάται από τη θέση που βρίσκεται το οικόπεδο.
11. Όταν στο οικόπεδο υπάρχει κατοικία πώς υπολογίζεται ο φόρος;
Τότε επιβάλλεται φόρος για την κατοικία και επιπλέον φόρος για το αδόμητο τμήμα του οικόπεδου. Ειδικότερα αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος του ΕΝΦΙΑ ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας, αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στον συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Στην περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου έχει εξαντληθεί.
12. Φορολογούνται όλα τα αγροτεμάχια;
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε όλες τις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης ανεξάρτητα αν καλλιεργούνται ή όχι.
Τη δραματική υποχώρηση των τιμών και το βίαιο σπάσιμο της φούσκας των ακινήτων, καταγράφει παγκόσμια έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Knight Frank. Σύμφωνα με την έρευνα, η ελληνική κτηματαγορά είναι η δεύτερη πιο υποτιμημένη στον κόσμο, πίσω από την Ιαπωνία, γεγονός που μπορεί να εκληφθεί και ως σήμα για αγορές αφού υπάρχουν πλέον μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες.
Τα ακίνητα είναι υποτιμημένα με βάση το δείκτη της τιμής/ενοίκιο, ο οποίος κυμαίνεται σχεδόν 20% χαμηλότερα από το μακροπρόθεσμο μέσο όρο του. Ο δείκτης τιμής ακινήτων/εισοδήματα στην Ελλάδα είναι ελαφρώς υψηλότερος του μακροπρόθεσμου μέσου όρου του. Ο συνδυασμός των δύο υποδηλώνει ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει περισσότερο από τα ενοίκια.
Η Knight Frank καταλήγει, πάντως, στο συμπέρασμα ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι η ελκυστικότερη στον κόσμο μετά την ιαπωνική.
Μιλώντας στο CNBC, ο αναλυτής της Knight Frank Nicholas Holt εκτίμησε ότι η ελληνική αγορά αλλά και οι υπόλοιπες της ευρωπαϊκής περιφέρειας είναι πλέον ελκυστικές γιατί ο κίνδυνος της διάσπασης της Ευρωζώνης έχει παρέλθει.
“Οι πόλεις αυτές έφτασαν από τη μείωση των τιμών τους κατά 50-60% το 2008-2009 στο σημείο όπου απολαμβάνουν μια ανάκαμψη με ετήσια αύξηση 20%. Από τότε που ο Mario Draghi είπε, το Φθινόπωρο του 2012, ότι θα κάνει ό,τι χρειαστεί για να αποτρέψει μια ανεξέλεγκτη διάσπαση του ευρώ, οι επενδύσεις στις πόλεις αυτές έχουν ενισχυθεί”.
Στα πρώτα συμπεράσματα σχετικά με την "ψαλίδα" εμπορικών και αντικειμενικών αξιών καταλήγουν στο υπουργείο Οικονομικών . Πληροφορίες εμφανίζουν να έχει διαπιστωθεί ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών θα οδηγήσει:
Οι τιμές θα πρέπει να αυξηθούν έως και 40% σε πολύ υποβαθμισμένες περιοχές, καθώς, λόγω των πολλών μεγάλων έργων που έχουν γίνει τα προηγούμενα χρόνια στην πρωτεύουσα και την περιφέρεια, έχει επέλθει αναβάθμιση αυτών των περιοχών. Επιπλέον, λόγω της κρίσης, οι χαμηλές τιμές των περιοχών αυτών προσέλκυσαν αγοραστές και ανέβασαν σε κάποιες περιπτώσεις τις τιμές σε σχέση με τα δεδομένα που ίσχυαν έως το 2007.
Οι τιμές ζώνης θα πρέπει να πέσουν 20%-25% σε πολλές αστικές περιοχές, όπως η Γλυφάδα, η Κηφισιά, ο Διόνυσος κ.ά., επειδή -λόγω κρίσης- πλέον δεν πραγματοποιούνται συναλλαγές στα επίπεδα όπου είχαν εκτιναχθεί τα περασμένα χρόνια. Μεγάλες επιβαρύνσεις θα υποστούν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της επέκτασης του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα.
Εκατοντάδες οικισμοί, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται περιοχές σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κρήτη, Ρόδο, ακόμη και στην Αττική, θα υπαχθούν στο νέο σύστημα. Θα υπάρξουν όμως μειώσεις τιμών για τα εμπορικά ακίνητα, όπου οι αγοραίες τιμές έχουν μειωθεί εξαιτίας και της συρρίκνωσης της ζήτησης.
Το σχέδιο της Γενικής Γραμματείας προβλέπει την πλήρη εφαρμογή του ηλεκτρονικού περιουσιολογίου με διευρυμένη βάση συγκέντρωσης πληροφοριών από το 2014. Στη διάθεση του υπουργείου Οικονομικών θα βρίσκονται τα περιουσιακά στοιχεία των φορολογουμένων όπως: ακίνητα, οχήματα, σκάφη, εναέρια μέσα μεταφοράς, μετοχές, αμοιβαία κεφάλαια, εταιρικά μερίδια, καταθέσεις, συλλογές κ.λπ., με αυτόματη ενημέρωση μεταβολής στοιχείων φορολογίας κεφαλαίου. Με βάση το περιουσιολόγιο θα γίνεται από το 2015 ο ηλεκτρονικός έλεγχος του «πόθεν έσχες» για την ακίνητη και κινητή περιουσία 8,5 εκατ. φορολογουμένων και θα παρακολουθούνται όλες οι συναλλαγές τους, καθώς και η καταναλωτική συμπεριφορά τους. Η εφορία θα έχει στη διάθεσή της για κάθε φορολογούμενο έναν ατομικό ηλεκτρονικό φάκελο που θα περιέχει πλήρη στοιχεία για όλα τα εισοδήματα, ακίνητα και κινητά περιουσιακά στοιχεία (κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αυτοκίνητα, σκάφη αναψυχής, πισίνες), δάνεια, καταθέσεις, πιστωτικές κάρτες, μετοχές, ομόλογα, νοσήλια, δίδακτρα, ακόμα και τις δαπάνες για φως, νερό, τηλέφωνο. Από τη στιγμή που θα τεθεί σε ισχύ, θα καταργηθούν και τα τεκμήρια διαβίωσης. Στους στόχους της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων είναι η χρησιμοποίηση πληροφοριών από το Διαδίκτυο, καθώς και η ηλεκτρονική διασύνδεση με φορείς του Δημοσίου. Στο πλαίσιο αυτό, ο ελεγκτικός μηχανισμός θα συνδεθεί ηλεκτρονικά με το ΙΚΑ, τις τράπεζες, τα δικαστήρια, εμπορικά και βιομηχανικά επιμελητήρια, το Κτηματολόγιο, υποθηκοφυλακεία κ.λπ. Τα στοιχεία αυτά θα χρησιμοποιηθούν αφενός κατά τη διενέργεια των ελέγχων και των εντοπισμό περιουσιακών στοιχείων, αφετέρου για τη διαπίστωση του βιοτικού επιπέδου των φορολογουμένων με τη λειτουργία του περιουσιολογίου.
Ένα εκατομμύριο φορολογούμενοι πρέπει να υποβάλουν μέχρι το τέλος του μήνα το γνωστό Ε9 ηλεκτρονικά. Προσοχή στις νέες ημερομηνίες, καθώς εκτός από την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων του έτους 2014 έως 30/5/2014, οι μεταβολές στοιχείων ακινήτων από 1/1/2014 – 31/5/2014 πρέπει να υποβληθούν έως 30/6/2014, ενώ για μεταβολές στοιχείων ακινήτων από την 1/7/2014 η δήλωση πρέπει να γίνει εντός 30 ημερών από τη μεταβολή. Το νέο έντυπο Ε9 απαιτεί φέτος την αναγραφή περισσότερων στοιχείων για την επιβολή του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων . Παράλληλα οι φορολογούμενοι πρέπει να δείξουν προσοχή καθώς υπάρχουν παγίδες που μπορεί να αυξήσουν το φόρο. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται από όσους νομιμοποίησαν ή τακτοποίησαν αυθαίρετα κτίσματα ή ημιυπαίθριους και άλλους χώρους . Με τη δήλωση των χώρων αυτών στο Ε9 αυξάνεται η επιφάνεια του ακινήτου και θα επιβληθεί υψηλότερη φορολογία σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση εντός του 2013, οι οποίες υπάρχουν και την 1η Ιανουαρίου 2014. Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται όσοι το περασμένο έτος:
- Πώλησαν ή αγόρασαν ακίνητα.
- Μεταβίβασαν ή απέκτησαν ακίνητα με δωρεές ή γονικές παροχές.
- Κληρονόμησαν ακίνητα.
- Μεταβίβασαν ή απέκτησαν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ακινήτων.
- Είχαν οποιεσδήποτε μεταβολές στα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή στις επιφάνειες των ακινήτων τους.
Τα φυσικά πρόσωπα εφόσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται οι αγρότες και κτηνοτρόφοι που θα πρέπει να δηλώσουν τους χώρους αποθήκευσης προϊόντων φυτικής ή ζωικής παραγωγής, μαντριά, στάνες, θερμοκήπια κ.λπ. Για τα κτίσματα αυτά προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Όσοι κατέχουν αυθαίρετα κτίσματα ή ημιυπαίθριους ή βοηθητικούς ή κύριους χώρους που έχουν «τακτοποιηθεί» ή «νομιμοποιηθεί», μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγράψει τα ακίνητα αυτά ή τους χώρους αυτούς σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Οι χώροι και τα κτίσματα που «τακτοποιήθηκαν» ή νομιμοποιήθηκαν πρέπει να δηλωθούν πλέον στη νέα τους («τακτοποιημένη» ή «νομιμοποιημένη») κατάσταση, ώστε η εικόνα του Ε9 να συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση. Όσοι έχουν κενά ημιτελή ακίνητα που δεν έχουν ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα, ανεξάρτητα αν τα έχουν ήδη δηλώσει, προκειμένου να τύχουν της προβλεπόμενης μείωσης στον ΕΝΦΙΑ. Όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (κάτι τέτοιο αναγράφεται στο συμβόλαιο) και εφόσον υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας. Όσοι είχαν μεταβολή στην οικογενειακή κατάστασή τους (γάμος, διαζύγιο, παιδί που δεν είναι πλέον προστατευόμενο μέλος και θα υποβάλει δική του δήλωση και Ε9, θάνατος του υπόχρεου, οπότε για λογαριασμό του θα υποβάλουν οι κληρονόμοι κ.λπ.). Ακίνητα που έχουν «τακτοποιηθεί» ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαίθριους χώρους που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9 δηλώνονται φέτος στην πραγματική τους κατάσταση. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Η διάταξη αυτή ισχύει από 1ης Ιανουαρίου 2014. Κατά συνέπεια από 1η Ιανουαρίου 2014, εφόσον κτίσμα ή οικόπεδο υπερβαίνει την επιφάνεια που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης του και ανεξάρτητα από το αν αυτό τακτοποιήθηκε ή νομιμοποιήθηκε πριν ή και μετά την 1η Ιανουαρίου 2014 ή ακόμη και αν δεν έχει νομιμοποιηθεί, ο φορολογούμενος οφείλει να το αναγράψει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του από το έτος 2014 με την υπερβάλλουσα επιφάνεια.
Μεγάλη βουτιά, που ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 60%,καταγράφεται και στα καινούργια διαμερίσματα με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιπτώσεις πώλησης κάτω από το κόστος κατασκευής. Οι ιδιοκτήτες που πουλάνε είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που αγόρασαν σπίτια τη δεκαετία του '70.
Πρόκειται κυρίως για τα πρώτα φοιτητικά διαμερίσματα ή τα σπίτια όσων ήρθαν από την επαρχία για να βρουν δουλειά στην Αθήνα και αγόρασαν στις καινούργιες τότε πολυκατοικίες. Αφού έμειναν σ' αυτά για αρκετά χρόνια στη συνέχεια μετακόμισαν σε άλλες περιοχές της Αττικής και ενοικίασαν τα πρώτα σπίτια.
Ενοικιαστές ήταν αφενός το δεύτερο κύμα Ελλήνων από την επαρχία και αφετέρου οι χιλιάδες μετανάστες που ήθελαν ένα φθηνό σπίτι για να μείνουν τα πρώτα χρόνια ενώ στη συνέχεια πολλοί από αυτούς έγιναν και ιδιοκτήτες. Η περιουσία αυτή ενοικιάζονταν και προσέφερε ένα καλό εισόδημα ενώ με την σχεδόν μηδενική φορολόγηση των ακινήτων μέχρι το 2009, έμεναν αρκετά χρήματα από τα ενοίκια.
Η δεύτερη κατηγορία πωλητών είναι οι ξένοι που πρόκοψαν στην Ελλάδα αλλά η κρίση και η ανεργία των τελευταίων ετών τους οδήγησε σε μαζική μετανάστευση-επιστροφή στην πατρίδα τους. Πουλάνε κι αυτοί στο κόστος γκαρσονιέρες και δυάρια που αγόρασαν κατά κύριο λόγο στις φτωχές συνοικίες της Αθήνας.
Η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έφερε χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και μεγάλη υποχώρηση των τιμών.
Στην εικόνα κατάρρευσης συνέτεινε επίσης και η δραματική αύξηση της φορολογίας, που, ας σημειωθεί, έχει οκταπλασιαστεί από το 2009.
Η κρίση και η δυσβάστακτη φορολογία έχουν γυρίσει τις τιμές των ακινήτων στα επίπεδα της δεκαετίας του 1980. Ακόμη και νεόδμητες κατοικίες σε συνοικίες ή και προάστια της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης έφτασαν να πωλούνται στο κόστος κατασκευής
Στη δεκαετία του '80 έχει γυρίσει το ρολόι στις τιμές των ακινήτων, λόγω της οικονομικής κρίσης και της βαριάς φορολογίας. Τα παλαιά διαμερίσματα, κυρίως στις φτωχές περιοχές της Αθήνας, αλλά και σε πολλές επαρχιακές πόλεις, έχουν φτάσει να πωλούνται μέχρι και 100 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ νεόδμητες κατοικίες πωλούνται ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιών 30-40 ετών τα πουλούν όσο όσο, προκειμένου να τα «ξεφορτωθούν» και να γλιτώσουν τη μόνιμη πλέον φορολόγηση μέσω του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ετσι, διαμερίσματα που αγοράστηκαν τη δεκαετία του '70 ή και παλαιότερα πωλούνται ακόμη και κάτω από 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Αλλαγές στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ). Μέχρι το 2020 προβλέπεται η δημιουργία ψηφιακού χάρτη με όλες τις πληροφορίες που αφορούν την ιδιοκτησία, τη δόμηση, την προστασία ή εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας. Στον χάρτη θα καταγραφούν όλες οι χρήσεις γης (δασικές, αγροτικές, προστασίας της φύσης, σχέδια πόλης, αρχαιολογικοί χώροι) καθώς και οι διοικητικές πράξεις που αφορούν την γη (απαλλοτριώσεις, αναδασμοί – διανομές, οριοθετήσεις αιγιαλού κλπ). Στόχος, σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, είναι οι πολίτες και οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές να ξέρουν τι μπορούν να κάνουν και πού. Επίσης, προβλέπεται η δημιουργία ανά δήμο, ψηφιακών σχεδίων με κάθε πληροφορία απαραίτητη για την έκδοση πράξεων της διοίκησης. Ολες αυτές οι «γεωχωρικές», όπως ονομάζονται, πληροφορίες θα αποτυπώνονται στα υπόβαθρα του Εθνικού Κτηματολογίου και θα τηρούνται σε κεντρικό πληροφοριακό σύστημα στο ΥΠΕΚΑ. Επίσης, στο νομοσχέδιο προβλέπεται η συγκρότηση νομοπαρασκευαστικής επιτροπής από ανώτατους δικαστικούς, καθηγητές ΑΕΙ, στελέχη της διοίκησης, ειδικευμένους επιστήμονες, για την κωδικοποίηση της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας. Ως βασικός στόχος του νέου νομοθετήματος, αναφέρεται ο εκσυγχρονισμός της χωροταξικής και πολεοδομικής πολιτικής και η προσαρμογή του στις σύγχρονες ανάγκες της χώρας, η απλοποίηση των διαδικασιών, η διάκριση των επιπέδων σχεδιασμού και η αποκέντρωση αρμοδιοτήτων. Με προεδρικό διάταγμα που θα εκδοθεί στην συνέχεια, θα θεσμοθετηθούν νέα εργαλεία πολεοδόμησης και νέα όργανα για την άσκηση της χωροταξικής και πολεοδομικής πολιτικής.
Στα επίπεδα του 2012 παραμένουν, σύμφωνα με τη μελέτη , τα ενοίκια καθώς και οι αποδόσεις των καταστημάτων σε περιοχές όπως η Ερμού, η Κηφισιά, η Γλυφάδα και το Κολωνάκι. Εκεί κυμαίνονται από 60 έως 140 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα και 7,25% έως 8% αντίστοιχα, ενώ σε άλλες περιοχές τα ενοίκια κυμαίνονται από 20 έως 50 ευρώ ανά τ.μ. Οι παραδοσιακά προνομιακές εμπορικές περιοχές παραμένουν οι πιο δημοφιλείς και έχουν τα μικρότερα ποσοστά κενών ακινήτων, ενώ τα εμπορικά κέντρα είναι αυτά που έχουν επηρεαστεί λιγότερο από την οικονομική κρίση και διατηρούν τις καλύτερες μισθωτικές αξίες, αλλά και τα υψηλότερα ποσοστά πληρότητας. Η νέα τάση που παρουσιάζεται στον κλάδο είναι το άνοιγμα μεγάλου αριθμού καταστημάτων εστίασης στη θέση πρώην μικρών εμπορικών καταστημάτων. Τα ξενοδοχεία είναι ένας από τους πολλά υποσχόμενους κλάδους της αγοράς. Η διαρκής άνοδος στις αφίξεις τουριστών από το 2004 οδήγησε σε αύξηση των ξενοδοχειακών μονάδων της χώρας, που έφτασε κατά μέσον όρο το 20% την τελευταία δεκαετία. Οσον αφορά την αγορά κατοικίας, υπολογίζεται πως την περίοδο 2008-2013 έχει υποχωρήσει σε ποσοστά που ξεπερνούν το 45%. Αρνητικό παράγοντα για την εξέλιξη των αξιών αναμένεται να διαδραματίσει η ενεργή διαχείριση ή και η πώληση χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες.
Με βάση το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο, η εφορία προχωρά στην κατάσταση ακινήτων των φορολογούμενων που έχουν ληξιπρόθεσμα χρέη προς το δημόσιο. Στη συνέχεια επισπεύδει τον εκπλειστηριασμό των ακινήτων όπου βάσει νόμου του 2008, η ελάχιστη τιμή δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία. Με δεδομένο, όμως, ότι πλέον οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων είναι κατά πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές, οι πλειστηριασμοί καταλήγουν άγονοι. Αφού πραγματοποιηθούν δυο άγονοι πλειστηριασμοί η εφορία μπορεί να ζητήσει μέσω της δικαστικής οδού τη μείωση της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού. Η διαδικασία αυτή, ωστόσο, είναι χρονοβόρα και πολυδάπανη με αποτέλεσμα να μην γίνονται πλειστηριασμοί και τελικά το δημόσιο να μην εισπράττει. Η τρόικα έθεσε το θέμα στην κυβέρνηση. Αποτέλεσμα αυτής της διαπραγμάτευσης ήταν να εμφανιστεί στο κείμενο της έκθεση της Κομισιόν για την πορεία εφαρμογής του ελληνικού προγράμματος, μια πρόβλεψη που άναψε φωτιές: η ελάχιστη τιμή στους πλειστηριασμούς ακινήτων οφειλετών του δημοσίου θα είναι το ένα τρίτο της αντικειμενικής αξίας. Μάλιστα προβλέπει ότι η σχετική διάταξη θα θεσπιζόταν έως το τέλος Απριλίου. Αυτό δεν έγινε. Στην κυβέρνηση έχουν αντιληφθεί ότι το θέμα είναι καυτό διότι αν εφαρμοστεί η λύση που επιδιώκει η τρόικα τότε ανοίγει ο δρόμος για την πραγματοποίηση μαζικών πλειστηριασμών ακινήτων που ανήκουν σε φορολογούμενους που έχουν ληξιπρόθεσμα χρέη προς το δημόσιο. Για να αποτραπεί μια τέτοια αρνητική εξέλιξη, αυτήν την περίοδο γίνεται διαπραγμάτευση δι’ αλληλογραφίας μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών και της τρόικας. Η ελληνική πλευρά προτείνει την εναρμόνιση της νομοθεσίας για τις κατασχέσεις ακινήτων από το δημόσιο με όσα προβλέπει ο κώδικας πολιτικής δικονομίας, δηλαδή την θέσπιση ελάχιστης τιμής ίσης με τα δυο τρίτα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η διάταξη με τις αλλαγές στους πλειστηριασμούς αναμένεται να περάσει από τη βουλή έως τα τέλη Ιουλίου αν και το οικονομικό επιτελείο θα επιθυμούσε το θέμα να τεθεί και στην επόμενη αξιολόγηση της τρόικας το Σεπτέμβριο.
Το 2013, η Ελλάδα βρέθηκε στη δεύτερη θέση διεθνώς σε ότι αφορά στη συμβολή των φωτοβολταϊκών στη συνολική κατανάλωση ενέργειας. Συγκεκριμένα, τα φωτοβολταϊκά κάλυψαν το 6,7% της εγχώριας κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας.
Οπως αναφέρει σε ανακοίνωσή του ο Σύνδεσμος Εταιριών Φωτοβολταϊκών (ΣΕΦ) το 2013 επίσης , η Ελλάδα βρέθηκε για τρίτη συνεχή χρονιά, στο top-10 της παγκόσμιας αγοράς σε ότι αφορά στη νέα ετήσια εγκατεστημένη ισχύ με 1.043 νέα μεγαβάτ φωτοβολταϊκών.
Η επίδοση αυτή γίνεται ακόμη πιο εντυπωσιακή, όταν δει κανείς την κατά κεφαλή εγκατεστημένη ισχύ φωτοβολταϊκών, κατηγορία στην οποία η Ελλάδα καταλαμβάνει την 5η θέση διεθνώς.
Η παραγωγή ενέργειας από φωτοβολταϊκά το 2013 αποσόβησε την έκλυση περίπου 2,7 εκατ. τόνων διοξειδίου του άνθρακα (CO2) στην ατμόσφαιρα.
Σε ότι αφορά στη συνεισφορά των φωτοβολταϊκών στα δημόσια έσοδα, το 2013 στην Ελλάδα:
• Παρήχθη το 0,84% του ΑΕΠ (με το 40% να αφορά εγχώρια προστιθέμενη αξία)
• Εισπράχθηκε νέο ΦΠΑ τουλάχιστον 100 εκατ. € από νέες εγκαταστάσεις
• Δημιουργήθηκαν νέα φορολογικά έσοδα τουλάχιστον 100 εκατ. €
Την περίοδο 2008-2013, στην Ελλάδα επενδύθηκαν συνολικά περί τα 5 δις € στα φωτοβολταϊκά.
Μια πλήρη ανάλυση των στατιστικών της αγοράς φωτοβολταϊκών στην Ελλάδα για το 2013 θα βρείτε στη διεύθυνση:
http://helapco.gr/wp-content/uploads/pv-stats_greece_2013_May141.pdf
Δείτε πώς έχει διαμορφωθεί η εικόνα στην κτηματαγορά. Χωρίς το περιεχόμενο να έχει λάβει συνθήκες "κανόνα", έχουν δημιουργηθεί πωλητήρια, ειδικά στα ακίνητα παλαιότητας, που μπορούν να εκληφθούν ως χρυσές ευκαιρίες αλλά και ταυτόχρονα σανίδα σωτηρίας για τους πωλητές...
Την πλήρη απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, έχει προκαλέσει η κατάρρευση των τιμών την τελευταία εξαετία, μια κατάρρευση που για πολλούς χαρακτηρίζεται ως "σπάσιμο της φούσκας" που είχε δημιουργηθεί από το 1999 μέχρι το 2008. Νεόδμητες κατοικίες έχουν φτάσει να πωλούνται ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα, κυρίως στις φτωχές περιοχές της Αθήνας αλλά και σε πολλές επαρχιακές πόλεις, η εικόνα είναι ακόμη χειρότερη. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών 30 - 40 ετών τα πουλάνε όσο – όσο προκειμένου να τα «ξεφορτωθούν» και να γλιτώσουν την μόνιμη πλέον φορολόγηση μέσω του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ετσι, διαμερίσματα που αγοράστηκαν τη δεκαετία του '70 ή και παλαιότερα, πωλούνται ακόμη και κάτω από 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οι ειδικοί της αγοράς έχουν καταγράψει ακραίες περιπτώσεις ακινήτων-σε κακή πάντως κατάσταση-τα οποία πωλούνται όσο ένα... μεταχειρισμένο αυτοκίνητο.
Χαρακτηριστικά αναφέρουν τις εξής αγγελίες που είναι πραγματικές:
-Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ, δηλαδή κάτω από 100 ευρώ το τετραγωνικό. Ακόμη και 500 ευρώ/τ.μ. να χρειαστούν για την ανακαίνισή του, η τιμή θεωρείται εξωφρενικά χαμηλή.
-Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ.
-Στο Παγκράτι, γκαρσονιέρα 25 τ.μ. με φυσικό αέριο σε ανακαινισμένη. πολυκατοικία δίνεται 5.500 ευρώ ή 220 ευρώ/τ.μ.
-Στην Πλατεία Αμερικής, διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.
-Στην οδό Αγίου Μελετίου, διαμέρισμα 38 τ.μ. με κήπο 65 τ.μ. σε κακλή κατάσταση προσφέρεται από τον Φεβρουάριο αντί 7.500 ευρώ ή 197 ευρώ/τ.μ.
-Στο Νέο Κόσμο, σε ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.μ. έγινε μείωση 2.000 ευρώ και πωλείται 6.000 ευρώ
-Στη Νεάπολη, υπόγειο διαμέρισμα 53 τ.μ. με αποθήκη πωλείται 10.000 ευρώ έχοντας μειωθεί πρόσφατα κατά 5.000 ευρώ.
-Εκπτωση 10.000 ευρώ έγινε σε στούντιο 5ου ορόφου 15 τ.μ. στους Αμπελόκηπους, κατασκευής 1977 και πωλείται 10.000 ευρώ.
-Στην Κυψέλη, στούντιο/γκαρσονιέρα υπερυψωμένου ισογείου με δρίυνο πάτωμα, πωλείται 8.000 ευρώ
-Γκαρσονιέρα 7ου ορόφου 12 τ.μ. στην Πλατεία Αττικής πωλείται 6.500 ευρώ.
Και μπορεί τα παραπάνω ακίνητα να μην αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα της αγοράς, ωστόσο, οι κτηματομεσίτες αναφέρουν ότι η συντριπτική πλειοψηφία των παλαιών σπιτιών πωλούνται -ανάλογα με την κατάσταση που βρίσκονται- από 250 έως 700 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλη βουτιά, που ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 60%, καταγράφεται και στα καινούργια διαμερίσματα με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιπτώσεις πώλησης κάτω από το κόστος κατασκευής. Σύμφωνα με εργολάβους που έχουν στα χέρια τους δεκάδες απούλητα σπίτια, αναγκάζονται να πουλήσουν κάποια από αυτά ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. όταν η κατασκευή τους κόστισε 1.200-1.500 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται κυρίως για διαμερίσματα στις δυτικές και νοτιοδυτικές περιοχές της Αττικής (Καμίνι, Νίκαια, Ελευσίνα κ.λπ.) καθώς και στη Θεσσαλονίκη (Αμπελόκηποι, Σταυρούπολη, Εύοσμος, Κορδελιό, Ηλιούπολη κ.λπ.)
Οι ιδιοκτήτες που πουλάνε είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που αγόρασαν σπίτια τη δεκαετία του '70. Πρόκειται κυρίως για τα πρώτα φοιτητικά διαμερίσματα ή τα σπίτια όσων ήρθαν από την επαρχία για να βρουν δουλειά στην Αθήνα και αγόρασαν στις καινούργιες τότε πολυκατοικίες. Αφού έμειναν σ' αυτά για αρκετά χρόνια στη συνέχεια μετακόμισαν σε άλλες περιοχές της Αττικής και ενοικίασαν τα πρώτα σπίτια. Ενοικιαστές ήταν αφενός το δεύτερο κύμα Ελλήνων από την επαρχία και αφετέρου οι χιλιάδες μετανάστες που ήθελαν ένα φθηνό σπίτι για να μείνουν τα πρώτα χρόνια ενώ στη συνέχεια πολλοί από αυτούς έγιναν και ιδιοκτήτες. Η περιουσία αυτή ενοικιάζονταν και προσέφερε ένα καλό εισόδημα ενώ με την σχεδόν μηδενική φορολόγηση των ακινήτων μέχρι το 2009, έμεναν αρκετά χρήματα από τα ενοίκια.
Η δεύτερη κατηγορία πωλητών είναι οι ξένοι που πρόκοψαν στην Ελλάδα αλλά η κρίση και η ανεργία των τελευταίων ετών τους οδήγησε σε μαζική… μετανάστευση στην πατρίδα τους. Πουλάνε κι αυτοί όσο – όσο γκαρσονιέρες και δυάρια που αγόρασαν κατά κύριο λόγο στις φτωχές συνοικίες της Αθήνας. Η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έφερε χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και μεγάλη υποχώρηση των τιμών. Στην πλήρη κατάρρευση συνέτεινε και η δραματική αύξηση της φορολογίας η οποία έχει οκταπλασιαστεί από το 2009 και μετά.
Πόθεν έσχες
Βόμβα «πόθεν έσχες» έχει πέσει από τις αρχές του χρόνου στην κτηματαγορά. Η επαναφορά του μέτρου, προκειμένου να «πιαστούν στα πράσα» όσοι ήθελαν να «ξεπλύνουν» χρήμα μέσω αγορών ακινήτων, έχει προκαλέσει τεράστια προβλήματα στις αγοραπωλησίες. Ο λόγος είναι ότι οι περισσότερες συμφωνίες, κυρίως για τα μεταχειρισμένα (άλλωστε 9 στα 10 ακίνητα που αλλάζουν χέρια σήμερα είναι παλαιά) κλείνουν σε επίπεδα 40%-50% κάτω από την αντικειμενική τους αξία ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις όπου η «ψαλίδα» φτάνει το 70%.
Να σημειωθεί ότι επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση έχουν τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία.
Οι αγοραστές καλούνται από την εφορία να δικαιολογήσουν τα χρήματα που κατέβαλαν επί των αντικειμενικών αξιών κι όχι επί της πραγματικής αξίας στην οποία έγινε η αγοραπωλησία. Ετσι, εκτός του φόρου υπεραξίας, όλες οι άλλες επιβαρύνσεις γίνονται με βάση την αντικειμενική τιμή που αναγνωρίζει η εφορία. Για παράδειγμα, σε αγορά οικοπέδου η οποία έγινε πρόσφατα η τιμή που συμφωνήθηκε ήταν 355 χιλιάδες ευρώ, όμως, στο συμβόλαιο έγραφε 950 χιλιάδες ευρώ, όση ήταν δηλαδή η αντικειμενική αξία. Ετσι, ο φόρος μεταβίβασης, οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο και τα έξοδα για μεσίτες, συμβολαιογράφους, δικηγόρους ήταν σχεδόν τριπλάσια απ' ότι θα πλήρωνε ο ιδιοκτήτης εφόσον αναγνωρίζονταν η τιμή πώλησης.
Οπως επισημαίνει ο σύμβουλος ακινήτων, Αθανάσιος Λίγγος, «το πιο μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η κτηματαγορά κατά τη γνώμη μου είναι η επαναφορά του πόθεν έσχες. Κι αυτό γιατί κάθε αγοραστής πρέπει να δικαιολογήσει τα χρήματα που δίνει επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που αγοράζει κι όχι επί της εμπορικής που είναι πολύ χαμηλότερη. Ετσι, «παγώνουν» αγοραπωλησίες διότι οι επενδυτές φοβούνται ότι θα φορολογηθούν επί ανύπαρκτων τιμών και για χρήματα που δεν έχουν».
Στο ίδιο μήκος κύματος και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) η οποία τονίζει ότι πρέπει να λυθεί άμεσα το ζήτημα με το «τεκμήριο» αγοράς του ακινήτου να υπολογιστεί και αυτό βάσει της δηλούμενης αξίας του σημερινού συμβολαίου, και όχι της σημαντικά μεγαλύτερης "αντικειμενικής" Διαφορετικά αγοραστές θα είναι στο μέλλον μόνον οι ξένοι, που δεν έχουν "τεκμήριο" Εκτός και αν... αυτό είναι τελικά το ζητούμενο», τονίζουν οι ιδιοκτήτες.
Οι 40 περιοχές που πωλούνται τα φθηνότερα παλαιά ακίνητα (ευρώ/τ.μ.)
Μεταχειρισμένα ακίνητα*
Αττική
Περιοχή Κατώτερη Ανώτερη
Παγκράτι 400 700
Νέος Κόσμος 500 900
Κυψέλη 250 400
Αμπελόκηποι 250 500
Γκύζη 300 550
Καμίνια 300 580
Πειραιάς 400 800
Χ'κυριάκειο 400 650
Βοτανικός 300 500
Γουδί 500 700
Εξάρχεια 200 600
Ιλίσια 300 600
Κουκάκι 250 450
Νεάπολη 200 600
Πετράλωνα 300 500
Σεπόλια 250 500
Α.Π'λεήμονας 150 500
Πλ.Βικτωρίας 150 550
Αχαρναί 200 450
Ν. Ιωνία 250 600
Ιλιον 200 400
Θεσσαλονίκη
Αμπελόκηποι 400 600
Σταυρούπολη 350 600
Εύοσμος 400 700
Ηλιούπολη 400 600
Κορδελιό 250 450
Ωραιόκαστρο 400 650
Πολίχνη 300 600
Ν. Ευκαρπία 500 800
Συκιές 200 350
Νεάπολη 200 300
Επαρχιακές πόλεις
Βόλος 400 600
Ερμούπολη 400 650
Καλαμάτα 250 550
Λαμία 400 600
Λάρισα 450 800
Κέρκυρα 600 1100
Καρδίτσα 300 600
Καβάλα 500 700
Πάτρα 400 800
Αφορά ακίνητα άνω των 30 ετών και ανάλογα με την κατάσταση που βρίσκονται και το κόστος για την ανακαίνισή τους.
Χωροταξικό σχεδιασμό και πολεοδομικά σχέδια θα αποκτήσει όπως φαίνεται η χώρα καθώς με το νομοσχέδιο του υπουργείου ΠΕΚΑ το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση δρομολογείται η απλοποίηση του θεσμικού πλαισίου των διαδικασιών των εμπλεκόμενων φορέων, καθεστώς που δεν επέτρεπε την ολοκλήρωση του σχεδιασμού και μπλόκαρε οποιαδήποτε έργο δίνοντας άλλοθι στην αυθαίρετη δόμηση.
Η εθνική στρατηγική αποτυπώνεται στην Χωροταξική πολιτική που καθορίζει η εκάστοτε Κυβέρνηση. Τα Χωροταξικά συντάσσει το ΥΠΕΚΑ εγκρίνονται από το υπουργικό συμβούλιο και ψηφίζονται από την Βουλή. Για τη σύνταξη της Εθνικής Χωροταξικής Πολιτικής λαμβάνονται υπόψη η Εθνική Αναπτυξιακή Στρατηγική της Χώρας για εκάστη προγραμματική περίοδο, το εκάστοτε ισχύον Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο Δημοσιονομικής Στρατηγικής και το εθνικό Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων (ΠΔΕ) καθώς και άλλα γενικά ή ειδικά προγράμματα εθνικής ή διαπεριφερειακής κλίμακας που έχουν σημαντικές επιπτώσεις στη διάρθρωση και ανάπτυξη του εθνικού χώρου.
Τα Ειδικά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού ανά τομέα, ανά ειδική περιοχή (π.χ. Τουρισμού, Υδατοκαλλιεργειών κ.ά.) που σήμερα εγκρίνονται από συντονιστική επιτροπή επτά υπουργείων αντικαθίστανται από τα Στρατηγικά Χωροταξικά Πλαίσια τα οποία εκπονούνται από το ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με τα κατά περίπτωση αρμόδια υπουργεία και μαζί με τις αντίστοιχες ΣΜΠΕ εγκρίνονται με Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις (ΚΥΑ).
Τα Στρατηγικά Χωροταξικά Πλαίσια αναθεωρούνται, σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για την έγκρισή τους, ανά πενταετία, εφόσον προκύψει τεκμηριωμένη ανάγκη προς τούτο από τις εκθέσεις αξιολόγησης. Κατ' εξαίρεση δύναται να τροποποιηθούν νωρίτερα από το παραπάνω χρονικό διάστημα με στόχο τη βελτίωση και την επικαιροποίηση τους προκειμένου να ενσωματώσουν προτάσεις και νέα έργα.
Τα Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού (σχεδιασμός σε επίπεδο Περιφέρειας), θα ονομάζονται πλέον Περιφερειακές Χωροταξικές Στρατηγικές εκπονούνται για όλες τις Περιφέρειες της χώρας, ενσωματώνουν τα ρυθμιστικά σχέδια εκτός της Περιφέρεια Αττικής, για την οποία εκπονείται το Μητροπολιτικό Σχέδιο Αττικής. Η διαδικασία εκπόνησης των Περιφερειακών Χωροταξικών Στρατηγικών και της αντίστοιχης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικής Επιπτώσεων κινείται παράλληλα από το ΥΠΕΚΑ μετά από σχετική ενημέρωση της οικείας Περιφέρειας. Πριν την έγκριση των Περιφερειακών Χωροταξικών Στρατηγικών απαιτείται η προηγούμενη γνώμη του οικείου Περιφερειακού Συμβουλίου, η οποία παρέχεται μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από τη λήψη της σχετικής μελέτης. Μετά την παρέλευση της προθεσμίας η διαδικασία συνεχίζεται χωρίς τη σχετική γνώμη.
Υποδομές και παραγωγικό μοντέλο
Ειδικά για τη χωρική διάρθρωση παραγωγικών τομέων ή κλάδων και τη χωρική διάρθρωση των περιφερειακών δικτύων μεταφορών και λοιπής τεχνικής υποδομής απαιτείται επιπλέον η γνώμη των κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργείων, η οποία παρέχεται εντός προθεσμίας ενός (1) μηνός από τη λήψη της σχετικής μελέτης.
Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ρυθμιστικός σχεδιασμός σε επίπεδο δήμων, χρήσεις γης σε εντός και εκτός σχεδίου, μέσος συντελεστής δόμησης και πυκνότητα σε πολεοδομούμενες περιοχές) τα οποία εγκρίνονται σήμερα από τον Γενικό Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης (πλην Αττικής και Θεσσαλονίκης όπου εγκρίνονταν με υπουργική απόφαση) αντικαθίστανται από τα Τοπικά ή Ειδικά Χωρικά Σχέδια.
Αυτά εκπονούνται από τους δήμους και ενσωματώνουν, ή μπορούν να τροποποιούν, υφιστάμενες ΖΟΕ (Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου). Θεσμοθετείται το Ειδικό Χωρικό Σχέδιο για λειτουργικές περιοχές, ή ειδικά σχέδια όπως ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, ΠΟΤΑ, Ε.Π. τα οποία καταρτίζονται από το Δήμο ή το ΥΠΕΚΑ, και εγκρίνονται με Π.Δ.
Οι Πολεοδομικές Μελέτες που καθορίζουν το ρυμοτομικό σχέδιο, χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης, εγκρίνονται σήμερα με ΠΔ. Αυτές αντικαθίστανται με το Ρυμοτομικό Σχέδιο και την Πράξη Εφαρμογής, εκπονούνται με βάση τις χρήσεις και τους όρους που έχουν αποδοθεί στο προηγούμενο επίπεδο σχεδιασμού ενώ ΤΑΥΤΟΧΡΟΝΑ εκπονείται η πράξη εφαρμογής.
Τέλος προβλέπεται ψηφιοποίηση ηλεκτρονική καταγραφή και παρουσίαση σε χάρτες το σύνολο των γεωχωρικών δεδομένων της χώρας, τα οποία επηρεάζουν το ισχύον καθεστώς ιδιοκτησίας, δόμησης, εκμετάλλευσης ή και προστασίας της ακίνητης περιουσίας, Οι κύριες κατηγορίες των δεδομένων αυτών αφορούν σε χωροταξικά - πολεοδομικά χαρακτηριστικά, σε περιοχές περιβαλλοντικής, πολιτιστικής, αρχιτεκτονικής και εθνικής προστασίας και σε διοικητικές πράξεις σχετικά με τη γη (πχ απαλλοτριώσεις, αναδασμοί - διανομές, οριογραμμές αιγιαλού - παραλίας κλπ).
Το νομοσχέδιο θα βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 19 Μαίου.
Από τον περασμένο Δεκέμβριο; λήψη αναγκαστικών μέτρων ύψους 409 εκατομμυρίων ευρώ.
Σε περισσότερες από 500 κατασχέσεις ακινήτων έχει προχωρήσει από τον περασμένο Δεκέμβριο το Κέντρο Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (ΚΕΑΟ). Στο διάστημα αυτό, σύμφωνα με tovima.gr, με βάση τα στοιχεία του ΙΚΑ, έχουν ληφθεί αναγκαστικά μέτρα ύψους 409.000.000 ευρώ, έχουν κατασχεθεί συνολικά 586 ακίνητα, ενώ έχουν γίνει 160 αναγγελίες πλειστηριασμών. Μόνο τον Μάιο, το ΚΕΑΟ προχώρησε σε 327 κατασχέσεις ακινήτων, ενώ κινήθηκαν οι διαδικασίες αναγκαστικών μέτρων είσπραξης κατά οφειλετών, οι οποίοι δεν έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης, για οφειλές ύψους 58.000.000 ευρώ.
Του Αλ. Αυλωνίτη.
Διευρύνει σημαντικά το Συμβούλιο της Επικρατείας τη δυνατότητα να επιβληθεί «πάγωμα» οικοδομικών αδειών και εργασιών κάθε φορά που επιχειρείται να θεσπιστεί ή να τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο μιας περιοχής, αλλά και όποτε αλλάζουν οι όροι και περιορισμοί δόμησης.
Με μια απόφαση-"μπούσουλα" το ανώτατο δικαστήριο (ύστερα από αντικρουόμενες αποφάσεις) δίνει μεγαλύτερη ευχέρεια στην πολιτεία να αναστέλλει σε μια περιοχή τη δόμηση μέχρις ότου ολοκληρωθεί η νέα πολεοδόμηση, κι αυτό προκειμένου να αποφεύγεται η δημιουργία πραγματικών καταστάσεων από όσους σπεύσουν να εκμεταλλευτούν το προηγούμενο και ευνοϊκότερο καθεστώς, αλλά και για να διασφαλίζεται η ομοιόμορφη εφαρμογή και η μη ανατροπή του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.
Το Ε΄ Τμήμα ΣτΕ με μείζονα σύνθεση (όπου παραπέμφθηκε η υπόθεση, αφού μπορεί να αφορά χιλιάδες ιδιοκτησίες και για να χαραχθεί ενιαία νομολογία) δέχθηκε ότι η πολιτεία μπορεί να επιβάλει "πάγωμα" όποτε υπάρχει πολεοδομική αλλαγή, είτε σε ατομικές ρυθμίσεις είτε σε όρους και περιορισμούς δόμησης. Απέκρουσε δε τους ισχυρισμούς ιδιοκτητών που υποστήριζαν (βάσει παλαιότερης νομολογίας) ότι "πάγωμα" επιτρέπεται μόνο όταν χαρακτηρίζεται ένας χώρος ως κοινόχρηστος ή κοινωφελής ή όταν τροποποιούνται ρυμοτομικές και οικοδομικές γραμμές, ενώ δεν επιτρέπεται όταν τροποποιούνται όροι και περιορισμοί δόμησης.
Το ΣτΕ επισημαίνει, πάντως, (προκειμένου να αποφεύγονται υπέρμετροι περιορισμοί) ότι «πάγωμα» δεν επιτρέπεται εάν είναι προσχηματική η πρόθεση των αρμοδίων αρχών για αλλαγή του ρυμοτομικού σχεδίου ή των όρων δόμησης. Η πρόθεση για αλλαγές -τονίζει- πρέπει να είναι σαφής και οριστική και το «πάγωμα» να επιβάλλεται επικαίρως.
Ερμηνεύοντας διατάξεις του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ) του Συντάγματος, το δικαστήριο υιοθετεί τη διευρυμένη δυνατότητα αναστολής οικοδομικών αδειών και εργασιών, προκειμένου να μην ανατρέπεται ο επικείμενος σχεδιασμός από πραγματικές καταστάσεις, αλλά και για να υπάρχει μεγαλύτερη προστασία του περιβάλλοντος (φυσικού και οικιστικού).
Στην απόφαση-πιλότο (1228/14) τονίζεται ότι η απαγόρευση εργασιών δόμησης μπορεί να επιβληθεί τόσο όταν πρόκειται να καταρτιστεί (σε πόλη, χωριό κ.λπ.) ένα αρχικό ρυμοτομικό σχέδιο όσο και όταν πρόκειται να τροποποιηθεί το ήδη υπάρχον. Η απαγόρευση μπορεί να αφορά όχι μόνο εκτέλεση οικοδομικών εργασιών, αλλά και έκδοση οικοδομικών αδειών (χωρίς, πάντως, να απαγορεύεται η συνέχιση των διαδικασιών για έκδοση οικοδομικής άδειας όσο διαρκεί το "πάγωμα").
Το δικαστήριο έκρινε νόμιμη την ενός έτους αναστολή οικοδομικών αδειών και εργασιών που επιβλήθηκε σε περιοχή της Αττικής (Φιλοθέη) καθώς και την παράτασή της για επιπλέον ένα έτος, καθώς αποφασίστηκε να γίνουν τροποποιήσεις του ρυμοτομικού σχεδίου που αφορούσαν την έως τότε αξιοποίηση υπόγειων χώρων στάθμευσης στην κάλυψη των κτιρίων, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια των οικοπέδων, τον συνυπολογισμό των ημιυπαίθριων στη συνολική επιφάνεια που προκύπτει από τον Συντελεστή Δόμησης κ.λπ. Το «πάγωμα» προσέβαλαν στο ΣτΕ ιδιοκτήτες ακινήτων ως μη νόμιμη επιβάρυνση της ιδιοκτησίας τους, αλλά το δικαστήριο το έκρινε νόμιμο ενόψει αλλαγής των όρων δόμησης για να διασφαλίζεται η ομοιόμορφη εφαρμογή του νέου σχεδίου και να μην ανατρέπεται από πραγματικές καταστάσεις.
Του Δημήτρη Δελεβέγκου.
Περαιτέρω πτώση θα παρουσιάσουν οι τιμές των ακινήτων, κυρίως των κατοικιών, καθώς η ελληνική οικονομία θα βρεθεί αντιμέτωπη κατά το προσεχές διάστημα με δύο νέους γύρους κρίσης.
Την εκτίμηση αυτή διατύπωσε, σε εκδήλωση του ελληνικού παραρτήματος του Βασιλικού Ινστιτούτου ορκωτών πραγματογνώμων (RICS) με θέμα την οικονομία και τα ακίνητα ο επίτιμος αντιπρόεδρος της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων Παναγιώτης Γεννηματάς.
Ο κ. Γεννηματάς προέβλεψε ότι οι αξίες των ακινήτων αναμένεται να υποχωρήσουν περαιτέρω τα επόμενα χρόνια έως και 30%, επειδή το μέτωπο με τις τράπεζες και το ασφαλιστικό σύστημα δεν έχει κλείσει. Όπως ανέφερε, η, έως τώρα, πτώση των τιμών δεν ήταν η αναμενόμενη, με μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών να μην βάζει «πωλητήριο», ενώ, η αγορά δεν έχει πιάσει «πάτο».
«Έχουν γίνει ορισμένες οριακές βελτιώσεις σχετικά με το πλαίσιο της δημοσιονομικής προσαρμογής, τις οποίες, όμως, δεν θα θεωρούσα βιώσιμες. Και αυτό επειδή δεν έχουν αλλάξει οι δομές του Δημοσίου, με το παλιό μοντέλο, των συρρικνωμένων λειτουργιών, να εξακολουθεί να υπερχρηματοδοτείται από έκτακτες και βαρύτατες φορολογίες.
Τα περιθώρια αισιοδοξίας για ανάκαμψη μέσα στο 2014 και το 2015, καθώς η ελληνική οικονομία βρίσκεται αντιμέτωπη με δύο γύρους κρίσης. Πρόκειται για την εκκαθάριση του ενεργητικού των τραπεζών με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε κόστος ανακεφαλαιοποίησης, αλλά και για την περαιτέρω αναμόρφωση του ασφαλιστικού συστήματος που αναμένεται να υλοποιηθεί μέσα στο έτος. Οι δύο αυτές αλλαγές θα αφαιρέσουν εισόδημα από την πραγματική οικονομία, επηρεάζοντας τη ζήτηση για ακίνητα» σημείωσε ο κ. Γεννηματάς.
«Καίνε» τα τραπεζικά ακίνητα
Την ίδια στιγμή, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, από τα τέλη της χρονιάς, η τρόικα θα εντείνει την πίεση για διάθεση των στοιχείων του ενεργητικού που δεν σχετίζονται με την τραπεζική δραστηριότητα (non-core assets) και κυρίως των ακινήτων που συνδέονται με «κόκκινα» δάνεια.
Προς την κατεύθυνση αυτή προλειαίνει το έδαφος η ρύθμιση, που περιέχεται στην έκθεση αξιολόγησης της τρόικας, βάσει της οποίας το Δημόσιο θα μπορεί να βγάζει στο σφυρί ακίνητα των φορολογουμένων για ληξιπρόθεσμα χρέη στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας τους.
Ο πλειστηριασμός ακινήτων στο 1/3 της αντικειμενικής-σήμερα βγαίνουν στο σφυρί στην αντικειμενική παραμένοντας στα αζήτητα- εκτιμάται ότι θα «βυθίσει» σε νέα χαμηλά την αγορά ακινήτων.
«Η κτηματαγορά συμβάλει συμπληρωματικά στην αντιστροφή του κλίματος της οικονομίας, ενώ δεν θα μπορούσε να αποτελέσει την λοκομοτίβα της ανάπτυξης. Εξάλλου, η πλειονότητα των υλικών που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή ενός ακινήτου εισάγεται, ενώ τα χρήματα που αντλούν οι πωλητές από τη ρευστοποίηση ενός ακινήτου δεν επενδύονται στην πραγματική αγορά» σημείωσε ο κ. Γεννηματάς.
Γ. Γκάνος: «Απαιτείται ξεκάθαρο φορολογικό πλαίσιο»
Από την πλευρά του, ο πρόεδρος του RICS Hellas Γιάννης Γκάνος ανέφερε ότι προαπαιτούμενο προκειμένου η ελληνική αγορά να ωριμάσει είναι η ύπαρξη ενός σταθερού φορολογικού και χωροταξικού πλαισίου.
«Ο επενδυτής πρέπει να γνωρίζει ότι η φορολογία, που δεν θα πρέπει να είναι ειδεχθής, δεν θα αλλάξει τα επόμενα χρόνια, ενώ είναι απαραίτητη η δημιουργία κινήτρων για την προσέλκυση ξένων επενδυτών. ’λλωστε, η οικοδομή ακολουθεί την ανάπτυξη της οικονομίας. Πάντως, είναι θετικό το γεγονός, έστω και εάν απαιτήθηκαν πολλοί μήνες, ότι το καθεστώς του φόρου υπεραξίας έχει αποσαφηνιστεί. Ταυτόχρονα, το εγχώριο real estate διαθέτει διεθνή εκτιμητικά πρότυπα, γεγονός που διευκολύνει την είσοδο στα ελληνικά ακίνητα ξένων επενδυτών» σημείωσε.
Ευρύ πρόγραμμα τιτλοποίησης ακινήτων μέσα στο Νοέμβριο ετοιμάζει το ΤΑΙΠΕΔ με στόχο την είσπραξη εσόδων ύψους 300 - 350 εκατ. ευρώ, πλέον αυτών που έχουν προϋπολογιστεί στο πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων.
Το πρακτορείο Reuters έλαβε από τον επικεφαλής του ΤΑΙΠΕΔ Γιάννη Εμίρη τη σημαντική αυτή διαβεβαίωση: ο κ. Εμίρης ανέφερε ότι "θα αφορά ένα μείγμα που θα περιλαμβάνει όχι μόνο ακίνητα που ήδη αποφέρουν έσοδα, αλλά και real estate projects που βρίσκονται σε αρχική φάση ανάπτυξης".
Θα επιλεγεί ένα καλό μείγμα 700 και πλέον ακινήτων που έχουν (ήδη) περάσει στο Ταμείο και τα οποία θα είναι κυρίως εμπορεύσιμα, δηλαδή θα είναι μισθωμένα και καθαρά σε ότι αφορά τους τίτλους ιδιοκτησίας. Το Μάρτιο μεταβιβάστηκαν στο ΤΑΙΠΕΔ 167 ακίνητα μεταξύ των οποίων τα "Προσφυγικά" στη λεωφόρο Αλεξάνδρας, το Ολυμπιακό Κέντρο Γαλατσίου και το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου.
Στο ΤΑΙΠΕΔ μεταβιβάστηκε και σειρά ακινήτων που βρίσκονται στην Πλάκα. Ειδικότερα, ένα ακίνητο στην οδό Ανδοκίδου 5 (205,45 τμ) που αγοράστηκε από το Δημόσιο το 1962, ενώ το ΥΠΠΟ έχει εγκρίνει και αναλάβει μελέτη επισκευής- αποκατάστασης. Ένα ακίνητο στη διασταύρωση των οδών Κλεψύδρας 2 και Μουσαίου 1 (610,45 τμ- απαλλοτριώθηκε το 1960). Ένα ακίνητο στη διασταύρωση των οδών Πελοπίδα 2 και Αιόλου 1 (222,10 τμ- πέρασε στο Δημόσιο το 1936) και άλλο ένα στην οδό Θρασυβούλου 13 (120,11 τμ- αγοράστηκε από το κράτος το 1968). Επίσης, ακόμα 11 ακίνητα στην Πλάκα και άλλο ένα στην οδό Ιπποκράτους 88, στην Αθήνα.
Εξάλλου, μεταβιβάζονται γεωτεμάχια στο Τουρκολίμανο Ελευσίνας (17 στρέμματα), το αγρόκτημα Νέας Ηράκλειας της Χαλκιδικής (27 στρέμματα), καθώς και οι εκτάσεις του Δήμου Αριστοτέλη Χαλκιδικής, Δασάκι-Κρυονέρι (134 στρέμματα) και Τρανό Λειβάδι (230 στρέμματα). Παράλληλα, το ΤΑΙΠΕΔ αποκτά τις παραλίες Αρκούδι Πηνειού Ηλείας (13 στρέμματα) και Πλύτρα- «Παχειά ’μμος» Μονεμβασιάς Λακωνίας (15 στρέμματα).
Στο ΤΑΙΠΕΔ μεταβιβάστηκαν, επίσης, το Ξενία του Πλαταμώνα, καθώς και ακίνητα του Ταμείου Χρηματοδοτήσεως Δικαστικών Κτιρίων (ΤΑΧΔΙΚ). Το ένα βρίσκεται στη Μεσσήνη Μεσσηνίας, έχει έκταση 660 τμ και απαλλοτριώθηκε το 1974. Το δεύτερο, βρίσκεται στη θέση «Κάτω Πορόια» του Δήμου Σιντικής Σερρών, έχει έκταση δύο στρεμμάτων και περιήλθε στην κυριότητα του ΤΑΧΔΙΚ μετά από τη συγχώνευση του τελευταίου με το Ειδικό Ταμείο Ανέγερσης Δικαστικού Μεγάρου και Φυλακών Σερρών, στο οποίο είχε πωλήσει το ακίνητο το ελληνικό δημόσιο.
Εκτός Ελλάδος, μεταβιβάστηκε στο ΤΑΙΠΕΔ ακίνητο της ελληνικής πρεσβείας στην Ουάσιγκτον (2211 Massachusetts Avenue), που αποκτήθηκε από το Δημόσιο το 1949, οικόπεδο της περιοχής Hatfield στην Πρετόρια της Νοτίου Αφρικής, έκτασης 1.766 τμ που αγοράστηκε το 1996, καθώς και ακίνητο στο Ερεβάν της Αρμενίας, συνολικού εμβαδού 1.156,7 τμ.
Στη συνέντευξη ο κ. Εμίρης είπε επίσης ότι από το 2010, η Ελλάδα έχει ολοκληρώσει ιδιωτικοποιήσεις ύψους 4,9 δις. ευρώ, εκ των οποίων έχει ήδη εισπράξει τα 2,7 δις. ευρώ. Το ποσό υπολείπεται σημαντικά του αρχικού στόχου που είχε θέσει η τρόικα για 22 δις. ευρώ, ωστόσο οι πιστωτές έδειξαν κατανόηση και δεν ενεργοποίησαν ρήτρα του Μνημονίου που θα υποχρέωνε την Αθήνα να καλύψει το κενό εμφανίζοντας μεγαλύτερα πρωτογενή πλεονάσματα, λαμβάνοντας υπόψη ότι για την αστοχία ευθύνονταν και παράγοντες εκτός του ελέγχου της κυβέρνησης, όπως το διεθνές επενδυτικό κλίμα.
Τις πρώτες μικρές ανάσες αρχίζει να παίρνει η αγορά ακινήτων, μετά τέσσερις μήνες απόλυτης ακινησίας και απραξίας. Χρειάστηκε να βάλουνε κάτω τα μολύβια τους οι συμβολαιογράφοι, να γίνουν επανειλημμένες κινητοποιήσεις από τον κλάδο όπως και από τους φορείς της κτηματαγοράς, τους μεσίτες και τους κατασκευαστές, για να βγούνε οι εφαρμοστικές αποφάσεις για το φόρο υπεραξίας και να ενεργοποιηθεί η εφαρμογή στο Taxisnet.
Παρά τις διορθωτικές παρεμβάσεις που έγιναν από πλευράς Υπουργείου Οικονομικών και μετά από συνεννοήσεις με τους Συμβολαιογραφικούς Συλλόγους, ανακύπτουν καθημερινά προβλήματα στις Εφορίες, με τον υπολογισμό του φόρου. Όπως είπε στη Voria.gr η πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης Ιωάννα Χρουσαλά- Μπιλίση, προβλήματα εντοπίζονται σε μεταβιβάσεις που υπάρχουν ζητήματα χρησικτησίας, υψηλής κυριότητας και επικαρπίας, θέματα που αναμένεται ότι σταδιακά θα διευθετηθούνε.
Η κ. Χρουσαλά- Μπιλίση, εκφράζει κάποια περιορισμένη αισιοδοξία, ελπίδα ότι η αγορά θα κινηθεί κάπως, στο επόμενο διάστημα τουλάχιστον, αφού ως και σήμερα, οι πράξεις που γίνονται είναι μάλλον «ψιλοπράγματα». Πιο αισιόδοξος για την επανεκκίνηση της αγοράς, είναι ο πρώην πρόεδρος και μέλος του νέου διοικητικού συμβουλίου του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Κώστας Τζαρος.
"Μετά από τέσσερις μήνες, αρχίζουν να υπογράφονται τα συμβόλαια που είχαν συσσωρευτεί. Όπως διαπιστώνουν οι ενδιαφερόμενοι, μετά φυσικά τις διορθώσεις που έγιναν, η επιβάρυνση από το φόρο υπεραξίας δεν είναι τόσο μεγάλη. ’λλωστε, φόρος υπεραξίας δεν επιβάλλεται στην πώληση ακινήτου, στην περίπτωση που το ακίνητο είχε αποκτηθεί πριν το 1995, κάτι που αφορά πολλές μεταβιβάσεις αφού στην αγορά κατοικίας κυριαρχούν οι αγοραπωλησίες παλιών διαμερισμάτων", λέει ο κ.Τζάρος και προσθέτει:"Πέραν αυτού, δεν καταβάλλεται φόρος υπεραξίας στις περιπτώσεις εκείνες που η τιμή πώλησης, είναι χαμηλότερη της τιμής κτήσης, κάτι που επίσης ισχύει σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της μεγάλης μείωσης στη ζήτηση που έχει ρίξει τις αγοραίες τιμές κάτω από τις αντικειμενικές".
Με την αγορά σιγά- σιγά να επανέρχεται στα προ του φόρου υπεραξίας επίπεδα- τα πολύ χαμηλά έστω-, οι περισσότερες αγοραπωλησίες που είναι να γίνουν αφορούν κατοικίες, από δεύτερο ή τρίτο χέρι, όχι άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων.
Ένα νέο νομοθετικό πλαίσιο διαμορφώνεται στην υποχρεωτική ασφάλιση αυτοκινήτου, με τον νόμο «Πρόσβαση στη δραστηριότητα των πιστωτικών ιδρυμάτων και προληπτική εποπτεία πιστωτικών ιδρυμάτων και επιχειρήσεων επενδύσεων (ενσωμάτωση της Οδηγίας 2013/36/ΕΕ), κατάργηση ν.3601/2007 και άλλες διατάξεις», που ψηφίστηκε την Παρασκευή από τη Βουλή των Ελλήνων, όπως αναφέρει σε ανακοίνωσή της η Ένωση Ασφαλιστικών Εταιρειών Ελλάδος.
Πιο συγκεκριμένα, με τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις που τίθενται άμεσα σε ισχύ (από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως), επέρχονται μεταξύ άλλων οι εξής αλλαγές:
- Η κατάργηση της αυτόματης ανανέωσης της ασφάλισης αυτοκινήτου και η αναγνώριση της πληρωμής του ασφαλίστρου ως απαραίτητης προϋπόθεσης, τόσο για την έναρξη όσο και για την ανανέωση της ασφαλιστικής κάλυψης. Με τον τρόπο αυτό, δεν θα απαιτείται πλέον ακύρωση/καταγγελία της ασφάλισης από τον ασφαλιστή, κατά τον χρόνο λήξης της ασφαλιστικής σύμβασης.
- Η κατάργηση του αυτοκόλλητου σήματος ασφάλισης και του σήματος προσωρινής ασφάλισης.
- Η θεσμική αναγνώριση της ηλεκτρονικής επικοινωνίας ασφαλιστή, ασφαλισμένου και δικαιούχου αποζημίωσης σε όλες τις διαδικασίες (πχ σύναψη ασφάλισης, διακανονισμό ζημιών κλπ).
«Το νέο νομοθετικό πλαίσιο προστατεύει και διασφαλίζει τον ασφαλισμένο αλλά και τον τρίτο ζημιωθέντα, σε περίπτωση τροχαίου ατυχήματος ενώ, παράλληλα, οι νέες ρυθμίσεις προστατεύουν και θωρακίζουν τη φερεγγυότητα των ασφαλιστικών επιχειρήσεων» ανέφερε ο πρόεδρος της Ένωσης Ασφαλιστικών Εταιριών Ελλάδος (ΕΑΕΕ), Α. Σαρρηγεωργίου.
Με την ψήφιση του νόμου, ο πρόεδρος Επιτροπής Αυτοκινήτων της ΕΑΕΕ, Δ. Ζορμπάς σχολίασε ότι «με τις νέες διατάξεις, ανοίγει μία νέα εποχή στην υποχρεωτική ασφάλιση αυτοκινήτου. Δυσλειτουργίες του παρελθόντος που έβλαπταν τους συνεπείς ασφαλισμένους, τους ζημιωθέντες αλλά και τις ασφαλιστικές επιχειρήσεις, όπως πχ η αυτόματη ανάληψη κινδύνου από την ασφαλιστική επιχείρηση χωρίς την προηγούμενη είσπραξη του ασφαλίστρου, αντιμετωπίζονται πλέον από ένα αποτελεσματικό και σαφές σύστημα έναρξης/λήξης/ακύρωσης της υποχρεωτικής ασφάλισης αυτοκινήτου που θα ωφελήσει όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Επιπλέον, με την αναγνώριση της ηλεκτρονικής επικοινωνίας περιορίζεται η γραφειοκρατία και διευκολύνονται οι διαδικασίες σε όλα τα στάδια της συνδιαλλαγής ασφαλιστή- ασφαλισμένου. Οι ασφαλιστικές επιχειρήσεις που λειτουργούν στην Ελλάδα είναι έτοιμες για τη μετάβαση στο νέο καθεστώς και ενημερώνουν τους ασφαλισμένους τους για τις αλλαγές».
Μετά την ολοκλήρωσή του, ένα κτίριο μένει συχνά ανέπαφο κατά τη διάρκεια των δεκαετιών. Ως εκ τούτου, το ενεργειακό πρότυπο βάση του οποίου έχει σχεδιαστεί ή αναβαθμιστεί είναι ζωτικής σημασίας.
Στο Διεθνές Συνέδριο Παθητικού Κτιρίου 2014, στο Aαχεν της Γερμανίας, που έλαβε χώρα στις 25-27 Απριλίου, εμπειρογνώμονες από όλο τον κόσμο έδειξαν πώς οι τρέχουσες κατασκευαστικές πρακτικές μπορούν να καταστούν κατάλληλες για το μέλλον. Η πρόσφατη πρόοδος στα δομικά στοιχεία υψηλής ενεργειακής απόδοσης υπήρξε ρηξικέλευθη.
«Η ενεργειακά αποδοτική κατασκευή και ανακαίνιση γίνεται όλο και λιγότερο ακριβή κάθε χρόνο και έτσι καθίσταται ακόμη πιο ελκυστική για τους ιδιοκτήτες των κτιρίων», εξηγεί ο Δρ Wolfgang Feist, διευθυντής του Ινστιτούτου Παθητικού Κτιρίου και καθηγητής στο Πανεπιστήμιο του Ιννσμπρουκ. Το βραβείο για κουφώματα «ComponentAward», που απονεμήθηκε στο συνέδριο στο ’αχεν, αποδεικνύει ότι με την χρήση των τεχνολογιών του Παθητικού Κτιρίου μπορεί να επιτευχθεί σημαντική εξοικονόμηση. «Η επένδυση στην ενεργειακή απόδοση του δικού σας κτιρίου είναι πρώτα και κύρια ζήτημα οικονομικής λογικής», λέει ο Feist. «Η βελτιωμένη άνεση είναι ένα πρόσθετο πλεονέκτημα, όπως είναι και η σημαντική συμβολή στην καταπολέμηση της κλιματικής αλλαγής».
Το γεγονός ότι και η ίδια η αρχιτεκτονική επίσης επωφελείται από το πρότυπο του Παθητικού Kτιρίου τεκμηριώθηκε στο ’αχεν με την απονομή ενός άλλου βραβείου. Κατά την έναρξη του συνεδρίου, απονεμήθηκε το Βραβείο «2014 PassiveHouseAward» σε έξι κτίρια και μία συνοικία: μια πολυκατοικία στο Βερολίνο (Γερμανία), ένα αναβαθμισμένο κτίριο στη Νέα Υόρκη (ΗΠΑ), ένα κτίριο σεμιναρίων στο Goesan (Νότια Κορέα), ένα μουσείο τέχνης στο Ravensburg (Γερμανία), ένα κτιριακό συγκρότημα στο Espoo (Φινλανδία), μια μονοκατοικία στη Φιλαδέλφεια (ΗΠΑ), και μια ολόκληρη συνοικία Παθητικών Κτιρίων στη Χαϊδελβέργη (Γερμανία). Το βραβείο δόθηκε στο πλαίσιο του χρηματοδοτούμενου από την ΕΕ προγράμματος PassREg (PassiveHouseRegionswithRenewableEnergies) και ενισχύεται περαιτέρω από το Γερμανικό Ομοσπονδιακό Υπουργείο Οικονομίας και Ενέργειας.
Κατά τη διάρκεια της διημερίδας, πραγματοποιήθηκαν σχεδόν 100 διαλέξεις εμπειρογνωμόνων οι οποίες κάλυψαν ένα ευρύ φάσμα θεμάτων, από τις προκλήσεις που παρουσιάζονται κατά την κατασκευή ενός Παθητικού Κτιρίου σε διαφορετικές κλιματικές ζώνες μέχρι την εμπειρία που αποκόμισαν από ένα Παθητικό Κτίριο με χρήση σούπερ μάρκετ ή εσωτερικής πισίνας. Μια ειδική ενότητα, που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο του προγράμματος EuroPHit, επικεντρώθηκε βήμα προς βήμα στις επεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στις εξελίξεις που θα επηρεάσουν σημαντικά τον τομέα των οικοδομών, όπως η σχετική Ευρωπαϊκή οδηγία για τα κτίρια. Η οδηγία, που ορίζει ότι όλα τα νέα κτίρια πρέπει να σχεδιάζονται ως «σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης» από το 2021 και μετά, μπορεί εύκολα να ικανοποιηθεί συνδυάζοντας το πρότυπο του Παθητικού Κτιρίου και τη χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.
Το Ινστιτούτο Παθητικού Κτιρίου ετοιμάζεται για την εξέλιξη αυτή με την εισαγωγή νέων κατηγοριών πιστοποίησης. Στο μέλλον, θα λαμβάνεται υπόψη όχι μόνο η ενεργειακή ζήτηση αλλά και η παραγωγή ενέργειας μέσα ή κοντά στο κτίριο, για παράδειγμα μέσω φωτοβολταϊκών συστημάτων. Στην καταληκτική του ομιλία, ο Δρ Feist αποκάλυψε μια νέα μέθοδο για τη συνολική αξιολόγηση της ενεργειακής απαίτησης ενός κτιρίου. Ένα σενάριο στο οποίο σημείο αναφοράς είναι η αποκλειστική χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας συνδεδεμένων με το δίκτυο ηλεκτρικής ενέργειας.
Η παρουσίαση του designPH -του νέου εργαλείου τρισδιάστατου σχεδιασμού- έγινε δεκτή με ενθουσιασμό, ειδικά από τους σχεδιαστές και αρχιτέκτονες μεταξύ των περίπου 1.000 συμμετεχόντων του συνεδρίου. Το λογισμικό, βασισμένο στο SketchUp, επιτρέπει την τρισδιάστατη εισαγωγή δεδομένων που αφορούν τον ενεργειακό σχεδιασμό – το περίβλημα του κτιρίου και τα δεδομένα σκίασης εντοπίζονται αυτόματα και μπορούν να βελτιστοποιηθούν κατά το δοκούν. Τα αποτελέσματα μπορούν στη συνέχεια να εξαχθούν στο διεθνώς αναγνωρισμένο εργαλείο σχεδιασμού για Παθητικά Κτίρια, το PΗΡΡ, με μερικά μόνο κλικ.
Το Διεθνές Συνέδριο Παθητικού Κτιρίου, που διοργανώνεται από το Ινστιτούτο Παθητικού Κτιρίου, λαμβάνει χώρα από το 1997 σε διαφορετικό κάθε φορά μέρος. Το φετινό συνέδριο διοργανώθηκε σε συνεργασία με το Δήμο του ’αχεν και τον Οργανισμό Ενέργειας (NRW). Παράλληλα με τις διαλέξεις των εμπειρογνωμόνων έλαβε χώρα μια ζωντανή έκθεση στην οποία συμμετείχαν κατασκευαστές ενεργειακά αποδοτικών δομικών στοιχείων και άλλοι σημαντικοί φορείς της βιομηχανίας. Περαιτέρω διοργανώθηκαν εργαστήρια και σεμινάρια στο πλαίσιο του συνεδρίου, το οποίο ολοκληρώθηκε με τις καθιερωμένες εκδρομές σε κατασκευασμένα Παθητικά Κτίρια στην ευρύτερη περιοχή. Το επόμενο Διεθνές Συνέδριο Παθητικού Κτιρίου θα πραγματοποιηθεί στη Λειψία (Γερμανία) στις 17 – 18 Απρ 2015.
Περισσότερο από το ένα τρίτο της συνολικής ενέργειας που καταναλώνεται στις βιομηχανικές χώρες προέρχεται από τη λειτουργία των κτιρίων, και το μεγαλύτερο μέρος αυτού χρησιμοποιείται για θέρμανση. Η κατανάλωση αυτή μπορεί να μειωθεί έως και κατά 90% με τη χρήση της τεχνολογίας του Παθητικού Κτιρίου. Το υπόλοιπο της ζήτησης μπορεί εύκολα να καλυφθεί με ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. Το πρότυπο αυτό δεν είναι μόνο ελκυστικό από οικονομική άποψη, αποτελεί επίσης μια σημαντική συμβολή στην ενεργειακή επανάσταση και την προστασία του κλίματος.
Το «λογαριασμό» του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ο οποίος αντικατέστησε το «χαράτσι» της ΔΕΗ και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας θα αρχίσουν να πληρώνουν το καλοκαίρι περίπου 5 εκατ. νοικοκυριά.
Βάση για τον υπολογισμό του νέου φόρου στα ακίνητα θα αποτελέσουν τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο έντυπο Ε9. Όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση το 2013 ή όσοι έχουν αδήλωτους «τακτοποιημένους» αυθαίρετους χώρους ή κτίσματα που απαλλάσσονται του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά το Ε9 μέχρι τις 30 Μαίου 2014. Η εκκαθάριση του νέου φόρου θα γίνει τον Ιούνιο ενώ η πληρωμή του θα γίνει σε 6 μηνιαίες δόσεις εκ των οποίων η πρώτη θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι τις 30 Ιουλίου. Για πρώτη φορά θα φορολογηθούν τα αγροτεμάχια, οι «τακτοποιημένοι» αυθαίρετοι χώροι, τα πατάρια ακόμη και ....τα πλατύσκαλα. Από το νέο φόρο ακινήτων «γλιτώνουν» τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα (αποθήκες, μαντριά κλπ) και κτίσματα τα οποία δεν έχουν καθόλου... στέγη.
Ο νέος φόρος φέρνει μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων στους φορολογούμενους που κατέχουν ακίνητη περιουσία συνολικής αντικειμενικής αξίας χαμηλότερης των 300.000 ευρώ, αποτελούμενη από ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες οι οποίες έχουν καλύψει πλήρως τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους.
Από την άλλη πλευρά, φέρνει περισσότερους φόρους για πολλούς φορολογούμενους με μεσαία ακίνητη περιουσία που αποτελείται κατά κύριο λόγο από ένα σπίτι στην πόλη (διαμέρισμα ή μονοκατοικία), ένα ή περισσότερα αδόμητα οικόπεδα και ένα ή περισσότερα καλλιεργούμενα αγροτεμάχια, καθώς και γενικότερα για όσους κατέχουν καλλιεργούμενες αρδευόμενες εκτάσεις γης σε περιοχές εκτός σχεδίου, μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα (είτε ημιτελή είτε αποπερατωμένα) και αδόμητα οικόπεδα.
Επίσης αναμένεται να επιβαρύνει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που νομιμοποιήθηκαν το 2013 καθώς και όσους κατέχουν κατοικίες με ημιυπαίθριους ή άλλους χώρους που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους την περίοδο 2010-2013, δεδομένου ότι για πρώτη φορά όλα αυτά τα ακίνητα και όλοι αυτοί οι χώροι θα πρέπει να δηλωθούν στο Ε9 του 2014 προκειμένου να συμπεριληφθούν στις επιφάνειες που θα φορολογηθούν με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Πιο αναλυτικά με την επιβολή του νέου φόρου στα ακίνητα:
1. Οι ιδιοκτήτες ενός ή περισσοτέρων ηλεκτροδοτούμενων διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών οι οποίες έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους θα πληρώσουν λιγότερο φόρο από αυτόν που κατέβαλλαν μέχρι τώρα. Για τους ιδιοκτήτες αυτούς, οι φορολογικές επιβαρύνσεις που προκύπτουν από την επιβολή του νέου ΕΝΦΙΑ θα είναι μειωμένες κατά 4,4% έως και 21,6% σε σύγκριση με τις επιβαρύνσεις που προκάλεσε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ), που επιβλήθηκε μέσω της ΔΕΗ. Ειδικά, όσοι φορολογούμενοι κατέχουν διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που έχουν καλύψει πλήρως τις δομήσιμες επιφάνειες των οικοπέδων τους, συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ, θα καταβάλουν φόρους μειωμένους σημαντικά, κατά ποσοστά από 15% έως και 23%. Και αυτό γιατί:
- Η φορολογική επιβάρυνση στα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα η οποία προκύπτει από την επιβολή του ΕΝΦΙΑ θα είναι χαμηλότερη κατά 10% έως 21,6% από αυτήν που προκαλεί το «χαράτσι» της ΔΕΗ.
- Η επιβάρυνση που προκαλεί ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος, θα είναι σημαντικά χαμηλότερη από τον ΦΑΠ. Ο «συμπληρωματικός» Ενιαίος Φόρος θα έχει αφορολόγητο όριο αυξημένο κατά 100.000 ευρώ και συντελεστές φορολόγησης μειωμένους σε σύγκριση με τον ισχύοντα σήμερα ΦΑΠ. Ειδικότερα, το αφορολόγητο όριο του συμπληρωματικού Ενιαίου Φόρου ανέρχεται σε 300.000 ευρώ, ενώ το αφορολόγητο του ΦΑΠ ήταν 200.000 ευρώ. Επιπλέον οι συντελεστές του συμπληρωματικού Ενιαίου Φόρου ξεκινάνε από 0,1% και φθάνουν μέχρι 1%, ενώ του ΦΑΠ κυμαίνονταν από 0,2% έως 2%.
2. Όσοι φορολογούμενοι κατέχουν μονοκατοικίες μεσαίας ή μεγάλης αξίας σε εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα που δεν έχουν πλήρη κάλυψη του συντελεστή δόμησης καθώς και αγροτεμάχια σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων θα κληθούν να πληρώσουν περισσότερο φόρο. Μέχρι σήμερα οι φορολογούμενοι αυτοί πλήρωναν μόνο το ΕΕΤΑ για τις μονοκατοικίες. Το νέο καθεστώς φορολόγησης προβλέπει μεν μειωμένο κατά 4,4%-21,6% Ενιαίο Φόρο για τα κτίσματα των μονοκατοικιών αλλά ταυτόχρονα επιβάλλει φόρο και στα αδόμητα τμήματα των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται οι μονοκατοικίες καθώς επίσης και στα αγροτεμάχια, τα οποία, μέχρι τώρα απαλλάσσονταν από το φόρο. Μάλιστα, με το νέο φορολογικό καθεστώς, εάν έχει ανεγερθεί μονοκατοικία μέσα σε αγροτεμάχιο προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου επί του αγροτεμαχίου.
3. Πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις θα υποστούν και όσοι κατέχουν μη ηλεκτροδοτούμενα - ημιτελή ή αποπερατωμένα – κτίσματα («γιαπιά», ξενοίκιαστα «κενά» κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης, τα οποία δεν αποδίδουν καθόλου εισόδημα) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 200.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα πληρώσουν φόρο για πρώτη φορά για τα συγκεκριμένα ακίνητα (μέχρι σήμερα απαλλάσσονταν για τα ακίνητα αυτά και από το ΕΕΤΑ και από τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας).
4. Αυξημένους φόρους θα κληθούν να καταβάλουν φέτος και οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013 καθώς και όσοι είναι ιδιοκτήτες κατοικιών με ημιυπαίθριους χώρους ή άλλους χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους από το 2010 έως το 2013. Οι επιφάνειες όλων αυτών των περιπτώσεων θα πρέπει να δηλωθούν από τους ιδιοκτήτες τους στην πραγματική τους κατάσταση στο Ε9 του τρέχοντος έτους, προκειμένου να υπαχθούν στον νέο Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακίνητης Περιουσίας.
Μέχρι το 2013, τα τετραγωνικά μέτρα των ημιυπαίθριων χώρων που «τακτοποιήθηκαν» δεν ήταν υποχρεωτικό να δηλώνονται στο Ε9 και δεν φορολογούνταν. Από φέτος όμως υπάρχει πλέον υποχρέωση να δηλωθούν, οπότε και οι χώροι αυτοί θα συμπεριληφθούν στις επιφάνειες κύριων χώρων των κατοικιών που θα φορολογηθούν με τον ΕΝΦΙΑ.
Παραδείγματα
1. Διαμέρισμα 70 τ.μ στους Αγίους Αναργύρους με τιμή ζώνης 900 ευρώ/τ.μ, ισόγειο , 15ετίας , με μία πρόσοψη.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 223,30 ευρώ.
2. Διαμέρισμα 90 τ.μ στο Αιγάλεω με τιμή ζώνης 1.050 ευρώ/τ.μ, στο δεύτερο όροφο, καινούργιο, με δύο προσόψεις.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 428,82 ευρώ.
3. Διαμέρισμα 100 τ.μ στον Άλιμο με τιμή ζώνης 1.450 ευρώ ανά τ.μ, 8ετίας, στον πρώτο όροφο, με μία πρόσοψη.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 448 ευρώ.
4. Μονοκατοικία 200 τμ στην Εκάλη με τιμή ζώνης 2.050 ευρώ, 10 ετών με πρόσοψη σε 1 δρόμο και με κάλυψη του συντελεστή δόμησης.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 1.421,67 ευρώ.
-Συμπληρωματικός φόρος 2014: 120 ευρώ.
Σύνολο φόρων 2014: 1.541,67 ευρώ.
5. Διαμέρισμα 80 τμ στη Φιλοθέη με τιμή ζώνης 5.250 ευρώ ανά τμ στον πρώτο όροφο 10ετίας με δυο προσόψεις.
- ΕΝΦΙΑ 2014: 1.232 ευρώ.
-Συμπληρωματικός φόρος 2014: 140 ευρώ.
Σύνολο φόρων 2014: 1.372 ευρώ.
6. Διαμέρισμα 90 τ.μ στη Γλυφάδα με τιμή ζώνης 4.600 ευρώ ανά τ.μ στον δεύτερο όροφο, 20ετίας, με τρεις προσόψεις.
-ΕΝΦΙΑ 2014: 1.100 ευρώ
- Συμπληρωματικός φόρος 2014: 128 ευρώ
Σύνολο φόρων 2014: 1.228 ευρώ.
7. Μονοκατοικία 70 τ.μ στη Μύκονο με τιμή ζώνης 5.000 ευρώ ανά τ.μ, 40ετίας, με δυο προσόψεις και με κάλυψη του συντελεστή δόμησης :
- ΕΝΦΙΑ 2014: 823 ευρώ
- Συμπληρωματικός φόρος 2014: 50 ευρώ
Σύνολο φόρων 2014: 873 ευρώ.
8. Διαμέρισμα 60 τ.μ.,4ου ορόφου, 11 ετών, με πρόσοψη σε 2 δρόμους, στα Χανιά, σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.250 ευρώ ανά τ.μ.
-ΕΝΦΙΑ 2014: 430,73 ευρώ.
10+3 λύσεις για τον νέο φόρο στα ακίνητα
Χωρίς αφορολόγητο όριο και σε όλα σχεδόν τα ακίνητα που κατέχουν τα φυσικά και τα νομικά πρόσωπα θα επιβληθεί φέτος ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ.).
1. Πότε επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ;
Επιβάλλεται στα ακίνητα που κατέχουν οι φορολογούμενοι την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους με πρώτη εφαρμογή την 1η Ιανουαρίου 2014.
2. Ο φόρος επιβαρύνει όλα τα ακίνητα;
Ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου. Οσοι έχουν ακίνητα στο εξωτερικό δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο στην Ελλάδα.
3. Ποιοι πληρώνουν τον νέο φόρο;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώματα επί των ακινήτων είτε είναι φυσικά είτε είναι νομικά πρόσωπα (εταιρείες κ.λπ.). Φορολογούνται όλα το δικαιώματα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα οίκησης κ.λπ.
4. Το πάρκινγκ στην πυλωτή φορολογείται;
Οταν κάποιος έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο και για αυτό το δικαίωμα. Ετσι θα πληρώσει φόρο για το πάρκινγκ στην πυλωτή αλλά και για το στεγασμένο πάρκινγκ (συνήθως είναι πάρκινγκ στο υπόγειο), είτε έχει χιλιοστά στο οικόπεδο είτε όχι.
5. Οι βοηθητικοί χώροι φορολογούνται;
Φορολογούνται κανονικά οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ κλπ. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες είτε βρίσκονται σε μονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά.
6. Πως υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;
Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. διακρίνεται σε «κύριο» και «συμπληρωματικό». Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώματα σε ακίνητα (κατοικίες και λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, εκτός σχεδίου εκτάσεις γης). Ο «συμπληρωματικός» ΕΝ.Φ.Ι.Α. υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας επί κτισμάτων και εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων επιβάλλεται συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων το οποίο υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, με συντελεστές που κλιμακώνονται από 0,1% έως 1%.
7. Πως φορολογούνται οι κατοικίες;
Για τον υπολογισμό του φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων λαμβάνονται υπόψη οι εξής συντελεστές:
- Βασικός Φόρος: Κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.
- Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος: Κυμαίνεται από 0,6 για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και 4 ετών
- Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας: Εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων.
- Συντελεστής Ορόφου: Προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα. Δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια και τις μονοκατοικίες.
- Συντελεστής Μονοκατοικίας: Εφαρμόζεται συντελεστής 1,02.
- Συντελεστής πρόσοψης: Κυμαίνεται από 1 έως 1,02, ανάλογα με τον αριθμό των προσόψεων του κτίσματος σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων.
- Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
- Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα, το οποίο δεν ηλεκτροδοτείται και είναι κενό ή ηλεκτροδοτείται με «εργοταξιακό» ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχε ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και παραμένει κενό.
- Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων (Σ.Ε.Κ.), ο οποίος ορίζεται σε 0,5.. Ο συντελεστής αυτός δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Για τα ειδικά κτίρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτιρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0).
8. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας στο ακίνητο πως υπολογίζεται ο φόρος;
Η πληρωμή γίνεται ανάλογα με το ποσοστό που κατέχει ο καθένας και το εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία
9. Αν το ακίνητο είναι επίδικο ποιος πληρώνει το φόρο;
Αν είναι επίδικο το ακίνητο υποχρεωμένος να πληρώσει τον φόρο είναι αυτός που νέμεται το ακίνητο.
10. Ποια κτίσματα απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ;
Τα κτίσματα που προορίζονται για αγροτική χρήση (μαντριά, στάνες, στάβλοι, κοτέτσια, θερμοκήπια, χώροι αποθήκευσης προϊόντων φυτικής παραγωγής κ.λπ.)
Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος ισούται με το γινόμενο που προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο, επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και επί τον Συντελεστή Πρόσοψης.
Για πρώτη φορά οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν φόρο για τα αγροτεμάχια που έχουν στην κατοχή τους ενώ περισσότερους φόρους φέρνει ο ΕΝΦΙΑ για όσους κατέχουν οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμού.
- Πως υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;
Ανάλογα με την επιφάνειά του και το συντελεστή φόρου ο οποίος εξαρτάται από τη θέση που βρίσκεται το οικόπεδο.
- Όταν στο οικόπεδο υπάρχει κατοικία πως υπολογίζεται ο φόρος;
Τότε επιβάλλεται φόρος για την κατοικία και επιπλέον φόρος για το αδόμητο τμήμα του οικόπεδου. Ειδικότερα αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος του ΕΝΦΙΑ. ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Στην περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου έχει εξαντληθεί.
- Φορολογούνται όλα τα αγροτεμάχια;
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε όλες τις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης ανεξάρτητα αν καλλιεργούνται ή όχι. Ο βασικός φόρος ανέρχεται σε 1 ευρώ ανά στρέμμα. Από κει και πέρα για τον υπολογισμό του τελικού φόρου λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης όπως ο Συντελεστής Θέσης, ο Συντελεστής Χρήσης, ο Συντελεστής Άρδευσης, ο Συντελεστής Απαλλοτρίωσης και ο Συντελεστής Κατοικίας. Σε περίπτωση ύπαρξης κατοικίας εντός της εδαφικής έκτασης εφαρμόζεται Συντελεστής Κατοικίας (ΣΚ) ίσος με 5. Αν η κατοικία είναι η μοναδική για την οικογένεια του ιδιοκτήτη κι έχει επιφάνεια κύριων χώρων μικρότερη των 150 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας δεν εφαρμόζεται. Αν η εδαφική έκταση έχει επιφάνεια άνω των 10.000 τετραγωνικών μέτρων, ο Συντελεστής Κατοικίας εφαρμόζεται μέχρι και τα 10.000 τ.μ..
Ο νέος φόρος υπεραξίας ακινήτων
Σε ποια ακίνητα επιβάλλεται – ποιοι πληρώνουν
Μετά από τέσσερις μήνες «ξεμπλοκάρουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων αφού ενεργοποιείται ο νέος φόρος υπεραξίας ακινήτων 15% στον οποίο υπάγονται ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 1995 και βαρύνονται οι πωλητές των ακινήτων. Έτσι, όσοι είχαν δρομολογήσει την πώληση ακινήτου για να ολοκληρώσουν τη μεταβίβαση θα πρέπει τώρα να ακολουθήσουν την νέα διαδικασία που «απαιτεί» ο φόρος υπεραξίας, η οποία ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:
1. Συμπλήρωση δήλωσης. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώσει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση Ε41 (συμπληρώνεται από συμβολαιογράφο) περιλαμβάνει:
- τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου,
- τα στοιχεία του αγοραστή,
- το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης,
- το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος,
- τα έτη διακράτησης,
- τους συντελεστές και
- τον υπολογισμό του φόρου.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων, καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση, στην οποία θα περιγράφονται τα στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Η δήλωση υποβάλλεται και όταν δεν προκύπτει υπεραξία (μηδενική) ή όταν η υπεραξία είναι αρνητική. Στην περίπτωση που η υπεραξία θεωρείται μηδενική λόγω απόκτησης του δικαιώματος προ του 1995, στη δήλωση συμπληρώνεται μόνο το έτος κτήσης.
2. Υποβολή δήλωσης: Υπογεγραμμένη από πωλητή και συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε 3 αντίτυπα.
3. Έκδοση Ταυτότητας Οφειλής: Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος καταχωρεί σε ανεξάρτητη εφαρμογή του πληροφοριακού συστήματος του Υπουργείου Οικονομικών (δίκτυο TAXISnet) τουλάχιστον τα εξής στοιχεία: τον Α.Φ.Μ. του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά. Με την καταχώριση οριστικοποιείται η δήλωση, βεβαιώνεται η οφειλή στον Α.Φ.Μ. του συμβολαιογράφου και παράγεται μοναδικός κωδικός πληρωμής του παρακρατηθέντος φόρου , η «Ταυτότητα Οφειλής» (Τ.Ο.). Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης που υποβάλλει ο πωλητής στη Δ.Ο.Υ. επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.
4. Πληρωμή φόρου: Ο φόρος που παρακρατείται από το συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που έχει ήδη εκδώσει κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής σε ειδικό λογαριασμό με την ονομασία «Λογαριασμός Ελληνικού Δημοσίου Απόδοσης Φόρου Υπεραξίας Ακινήτων». Ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης, ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.
Τα βασικά χαρακτηριστικά του φόρου υπεραξίας
Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
Ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου προβλέπονται συντελεστές (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που μεσολάβησαν μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησης ή ανταλλαγής. Εάν, ο χρόνος διακράτησης είναι ένα έτος και ένας μήνας, εφαρμόζεται ο συντελεστής απομείωσης των δύο ετών.
Για τον υπολογισμό του φόρου οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).
Σε κάθε άλλη περίπτωση, όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ' όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση.
Για ειδικές περιπτώσεις ο χρόνος κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:
Αυτεπιστασία ή αντιπαροχή. Ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών. Αυθαίρετα. Ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.
Μερικώς αυθαίρετα. Ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.
Χρησικτησία. Η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.
Παράδειγμα
Αγορά διαμερίσματος το 2005 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ (9 έτη διακράτησης ).
Υπολογισμός υπεραξίας: 200.000-100.000= 100.000 ευρώ * 86,1% (συντελεστής απομείωσης)= 86.100
Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι:
86.100- 25.000=61.000 ευρώ.
Φόρος: 61.000*15%= 9.150 ευρώ.
1. Συντελεστής. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά.
2. Αφορολόγητο. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
3. Συντελεστές απομείωσης. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.
4. Απαλλαγές. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.
5. Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης. Οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).
6. Αν δεν υπάρχει τιμή κτήσης. Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ' όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).
7. Ο χρόνος κτήσης. Αν προκύπτει από τα συμβόλαια, η υπόθεση είναι απλή. Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.
8. Χρόνος κτήσης για αυτεπιστασία. Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών
9. Αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.
10. Μερικώς αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.
11. Χρησικτησία. Επί χρησικτησίας, χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.
12. Οριζόντια ιδιοκτησία. Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του ποσοστού επί του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.
13. Ανώμαλη δικαιοπραξία. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.
14. Κληρονομιές - γονικές παροχές. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
15. Ποιος συμπληρώνει τη δήλωση. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
16. Πόσες δηλώσεις συντάσσονται. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.
17. Ποιος υποβάλλει τη δήλωση. Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.
18. Ποιος εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής. Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε ανεξάρτητη εφαρμογή του taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής.
19. Πώς πληρώνεται ο φόρος. Μέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου το φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.
20. Ποιος επιβαρύνεται με το φόρο. Σύμφωνα με το νόμο, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.
Αναστολή έως και πλήρη διαγραφή προστίμων από ασφαλιστικές εισφορές προς το ΙΚΑ «κερδίζουν» όσοι έχτισαν αυθαίρετα και τα νομιμοποιούν για 30 έτη πληρώνοντας πρόστιμο αυθαίρετης δόμησης μέχρι και σε 102 δόσεις.
Για όσο διάστημα κρατά η πληρωμή δόσεων τα πρόστιμα που τυχόν έχουν καταλογιστεί από το ΙΚΑ -εφόσον υπήρξε έλεγχος και βεβαιώθηκε η μη καταβολή τεκμαρτών εισφορών ανέγερσης ή επισκευής- αναστέλλονται και διακόπτεται η διαδικασία για την είσπραξή τους σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο.
Κομβικό σημείο για τον καταλογισμό ή μη εισφορών σε αυθαίρετα που νομιμοποιούνται είναι ο χρόνος κατασκευής τους επειδή το δικαίωμα του ΙΚΑ για βεβαίωση όλων των χρηματικών απαιτήσεών του υπόκειται σε δεκαετή παραγραφή, η οποία αρχίζει ένα χρόνο μετά την εργασία που παρασχέθηκε.
Αναστολή πληρωμής εισφορών στο ΙΚΑ για τις εργασίες ανέγερσης ή επισκευής ή αλλαγής χρήσης που έκαναν στο ακίνητό τους δεν κερδίζουν μόνο όσοι τακτοποιούν το αυθαίρετό τους, αλλά και όσοι δηλώνουν στο ΙΚΑ ότι θα ενταχθούν στις ευεργετικές διατάξεις του νόμου 4178/13 περί τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Έως το 2017 φαίνεται ότι θα πρέπει να περιμένουν οι φορολογούμενοι προκειμένου να εξισωθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με τις εμπορικές, την ίδια ώρα που οι φόροι επί των ακινήτων υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες που στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερες από τις πραγματικές.
Όπως αναφέρεται στο πρόγραμμα οικονομικής πολιτικής που επικαιροποιήθηκε μετά από συμφωνία με την τρόικα και δόθηκε στη δημοσιότητα, η διαδικασία για την προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα ξεκινήσει τον ερχόμενο Ιούνιο, σημειώνει τοmoneyonline.gr.
Ωστόσο, θα χρειαστούν δυόμιση χρόνια για να φτάσουμε στη μείωση των αντικειμενικών αξιών, βάση των οποίων υπολογίζονται οι φόροι επί της ακίνητης περιουσίας.
Το χρονοδιάγραμμα όπως αναφέρεται προβλέπει τα ακόλουθα:
-Ιούνιος 2014: Συστήνεται επιτροπή για το σχεδιασμό του εγχειρήματος
-Ιανουάριος 2015: Συστήνεται ειδική ομάδα για τη συλλογή των εμπορικών τιμών
-Σεπτέμβριος 2015: Παράδοση του πορίσματος για τις πραγματικές τιμές
-Ιανουάριος 2016: Σύσταση επιτροπής για τον καθορισμό ενός ειδικού δείκτη μεταβολής των τιμών
-Ιανουάριος 2017: Τίθενται σε εφαρμογή οι νέες αντικειμενικές αξίες.
Αποζημίωση για απαλλοτριωθέν ακίνητο μετά από περίπου 20 χρόνια; Κι όμως, στην Ελλάδα μπορεί να συμβεί και αυτό αλλά να χρειαστεί πρώτα την παρέμβαση του Συνηγόρου του Πολίτη. Συγκεκριμένα ο δήμος Καλαμάτας υποχρεώθηκε να αποζημιώσει συνιδιοκτήτες ακινήτου που είχε δεσμευτεί από το δήμο επί 19 χρόνια.
Οπως αναφέρει ο Συνήγορος, ο δήμος Καλαμάτας είχε δεσμεύσει τμήμα του οικοπέδου τους (εντός σχεδίου πόλεως), στο οποίο βρισκόταν το ακίνητο και το είχε διαμορφώσει σε δρόμο σύμφωνα με πράξη εφαρμογής (1993), χωρίς να έχει ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του προς τους ιδιοκτήτες, επί 19 χρόνια.
Ο Συνήγορος απευθύνθηκε στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, η οποία στη συνέχεια πρότεινε στους συνιδιοκτήτες να υπολογιστεί η αποζημίωσή τους με βάση το ύψος της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου.
Ακολούθησε συνεννόηση για την επίλυση των επιμέρους ζητημάτων της διαδικασίας καταβολής της αποζημίωσης, έως την έκδοση του σχετικού χρηματικού εντάλματος.
Η υπόθεση αυτή μπορεί να λειτουργήσει ως μπούσουλας και για δεκάδες άλλες περιπτώσεις δεσμευμένων ακινήτων που δεν αξιοποιήθηκαν για τον σκοπό που τα πήραν από τους ιδιοκτήτες με αποτέλεσμα την αποζημίωσή τους.
