Τον απολογισμό του στο υπουργείο Οικονομικών, έκανε χθες ο αποχωρήσας από την οδό Νίκης, Γ. Στουρνάρας, αφιερώνοντας ένα μέρος στις αποκρατικοποιήσεις και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου.
Συγκεκριμένα τονίζεται ότι 30 αποκρατικοποιήσεις ολοκληρώθηκαν ή βαίνουν προς συμβασιοποίηση ενώ έχουν ολοκληρωθεί 16 διαγωνισμοί αξίας 5 δισ. ευρώ και έχουν εισπραχθεί 2,9 δισ. ευρώ.
Οπως αποκαλύπτει μάλιστα ο κ. Στουρνάρας, περισσότερα από 80.000 ακίνητα έχουν αξιολογηθεί και περισσότερα από 3.000 ακίνητα έχουν προεπιλεγεί για αξιοποίηση.
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στη διαδικτυακή πλατφόρμα δημοπράτησης δημοσίων ακινήτων e-auction με συνεργασία της ΕΤΑΔ ενώ τόνισε ότι το χαρτοφυλάκιο του ΤΑΙΠΕΔ τον Μάιο του 2014 είχε 10 εταιρείες, 22 υποδομές και 1.000 ακίνητα προς αξιοποίηση. Τέλος, σε σχέση με τον Απρίλιο του 2013 όπου υπήρχαν 4 ολοκληρωμένοι διαγωνισμοί σήμερα υπάρχουν 16, σε εξέλιξη 14 αντί για 9 πέρυσι και 14 επικείμενοι αντί για 22 το 2013 ενώ για την επιτάχυνση του προγράμματος μέσα σε 2,5 χρόνια έχουν αρθεί περίπου 90 ρυθμιστικά και διοικητικά εμπόδια.
Το σημαντικό ρόλο του ΤΑΙΠΕΔ επισημαίνει και το ΔΝΤ καθώς στην εκθεση που δόθηκε την Τρίτη το απόγευμα στη δημοσιότητα αναφέρει ότι οι ιδιωτικοποιήσεις αποτελούν βασικό πυλώνα του προγράμματος προσαρμογής στην Ελλάδα, δεδομένου ότι συμβάλλει στη μείωση του δημόσιου χρέους, - ιδιαίτερα μέσω της εισροής άμεσων ξένων επενδύσεων. Όπως τονίζεται, η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί να προχωρήσει γρήγορα και αποτελεσματικά στο σχέδιο ιδιωτικοποιήσεων, ακόμη και αν η πώληση των περιουσιακών στοιχείων ξεπερνά τη διάρκεια του προγράμματος οικονομικής προσαρμογής (δηλαδή θα συνεχίζονται και μετά το Μνημόνιο).
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η κυβέρνηση δηλώνει αποφασισμένη να συνεχίσει να θωρακίσει τη διαδικασία ιδιωτικοποίησης από πολιτικές πιέσεις. Η παροχή βασικών δημόσιων αγαθών και υπηρεσιών από ιδιωτικοποιημένες επιχειρήσεις θα πρέπει να διαφυλαχθεί στο ακέραιο, σύμφωνα με τη νομοθεσία της ΕΕ. Η κυβέρνηση πρέπει να προχωρήσει γρήγορα στη δημιουργία Κανονιστικού Πλαισίου για:
- αεροδρόμια,
- λιμάνια,
- νερό,
- ιππόδρομο – ΟΔΙΕ.
Για το σκοπό αυτό επείγει η μεταφορά των περιουσιακών στοιχείων του δημοσίου στο Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας (ΤΑΙΠΕΔ).
Το ΔΝΤ κάνει, ωστόσο και ορισμένες πολύ σημαντικές συστάσεις. Συγκεκριμένα άμεσα, πριν από την εκταμίευση της υποδόσεως του Ιουνίου θα πρέπει:
1. Το ΤΑΙΠΕΔ να εγκαινιάσει διαδικασία για Εκδήλωση Ενδιαφέροντος για πώληση των μετοχών πλειοψηφίας για το λιμάνι της Θεσσαλονίκης.
2. Το ΤΑΙΠΕΔ να διορίσει τουλάχιστον ένα μέλος στα Δ.Σ. των εταιριών του χαρτοφυλακίου του, όπου δεν εκπροσωπείται.
3. Οι αρχές μεταβιβάζουν το 17% των μετοχών της ΔΕΗ που κατέχει η κυβέρνηση σε ΤΑΙΠΕΔ να αρχίσει να προετοιμάζει την ιδιωτικοποίηση της εταιρείας.
4. Η Κυβέρνηση να υλοποιήσει έναν κατάλογο εκκρεμών δράσεων που απαιτούνται για βασικές ιδιωτικοποιήσεις.
5. Η ΔΕΗ να προβεί στην εκδήλωση ενδιαφέροντος για την πώληση του ΑΔΜΗΕ.
6. Οι αρχές να φέρουν νόμο για την ιδιωτικοποίηση της «μικρής ΔΕΗ».
7. Να αλλάξουν νόμοι για να ελέγχει άμεσα και καλύτερα το ΤΑΙΠΕΔ τις εταιρείες που έχει στο χαρτοφυλάκιό του.
Οι Αρχές, σε συνεννόηση με την Τρόικα θα φέρουν νόμο με τον οποίο:
i. Θα μπορέσει ο Διευθύνων Σύμβουλος να ενεργεί ως πρόεδρος και να μειώσει τον αριθμό των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου που απαιτείται να είναι παρόντες για να γίνει συνεδρίαση του διοικητικού συμβουλίου
ιι. Θα εξασφαλίζουν την αδιάλειπτη συνέχιση της λειτουργίας του ΤΑΙΠΕΔ, σε περίπτωση που η θέση του προέδρου μένει κενή
ιιι) θα παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία σε εργαλεία και διαδικασίες για πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων
Επιπλέον το ΤΑΙΠΕΔ θα ελέγχει ανά μηνά τα οικονομικά των επιχειρήσεων που κατέχει στο χαρτοφυλάκιό του. Το ΤΑΙΠΕΔ θα καθορίζει στόχους και κριτήρια, σύμφωνα με την διαδικασία ιδιωτικοποίησης.
Για τις εταιρείες ύδρευσης προβλέπονται μέτρα για την ενίσχυση της ανεξάρτητης ρυθμιστικής αρχής.
Για την αναδιάρθρωση και την ιδιωτικοποίηση της ΔΕΗ, οι αρχές θα λάβουν τα ακόλουθα μέτρα:
1. Θέσπιση νομοθεσίας για την ιδιωτικοποίηση των μικρών ΔΕΗ μέχρι τον Ιούνιο του 2014.
2. Ιδιοκτησία από το κράτος ή από οποιαδήποτε άλλη οντότητα που ελέγχεται από το κράτος κάθε ποσόστωση
Μετοχές ΑΔΜΗΕ θα υπόκεινται στους ακόλουθους όρους:
I. Η εκτέλεση του προγράμματος θα γίνει με αυστηρή τήρηση του χρονοδιαγράμματος σε συνεννόηση με τις υπηρεσίες της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται συνέπειας με τη σχετική νομοθεσία της ΕΕ
II. Τα δικαιώματα ψήφου που απορρέουν από την κυριότητα των μετοχών της ΑΔΜΗΕ θα ασκείται χωριστά (δηλαδή με χωριστές κρατικές οντότητες) από εκείνα της ΔΕΗ ή άλλη εταιρεία ενέργειας.
III. Η διαδικασία ιδιωτικοποίησης της ΔΕΗ, σε όλες τις φάσεις της, γίνεται σε πλήρη συνεργασία μεταξύ ΔΕΗ, Υπουργείου Ενέργειας και Περιβάλλοντος, ρυθμιστικής αρχής ενέργειας (ΡΑΕ), και ΤΑΙΠΕΔ.
Τα φλέγοντα ζητήματα της ιδιοκτησίας που πρέπει να επανεξετάσει άμεσα ο νέος υπουργός Οικονομικών Γκίκας Χαρδούβελλης επισημαίνει με δήλωσή του ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.
Αμέσως μετά την ανακοίνωση του ανασχηματισμού ο κ. Παραδιάς υπογράμμισε ότι το υπουργείο Οικονομικών οφείλει να εξετάσει τα βασικά και επείγοντα αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ, τα κυριότερα από τα οποία είναι τα εξής:
- Ρητή φοροαπαλλαγή της ιδιοκατοίκησης κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας
- Επαναφορά της δυνατότητας εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων.
-Κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου του ΕΝΦΙΑ.
-Μείωση στο 50% της φορολογητέας αξίας των ξενοίκιαστων ακινήτων.
-Δικαίωμα πληρωμής φόρων με μονομερή εκχώρηση ακινήτων στο Δημόσιο.
-Αποποινικοποίηση της αντικειμενικής αδυναμίας καταβολής του ΕΝΦΙΑ.
Αναφορικά με την κατάργηση της φοροαπαλλαγής για την ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε ανακοίνωση στην οποία υποστηρίζει ότι «η απαλλαγή αυτή προβλέπεται ρητά στο νόμο ως προς τα εισοδήματα του 2013. Προκύπτει, επίσης, σαφώς ερμηνευτικά και από το νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ως προς τα εισοδήματα που αποκτώνται από 1ης Ιανουαρίου του 2014 και εξής».
Θέση της ΠΟΜΙΔΑ είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών οφείλει να αφήσει κατά μέρος τις «ερμηνείες» και να ξεκαθαρίσει το θεσμικό πλαίσιο για τη φορολογία ακινήτων, ειδικά για το φόρο ιδιοκατοίκησης και τη φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων.
Η πραγματικότητα είναι ότι η κατάργηση της φοροαπαλλαγής για την ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας και της διαδικασίας εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο είναι οι δύο από τις τρεις εξοντωτικές ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν χωρίς κανένα ουσιαστικό διάλογο το καλοκαίρι του 2013, με το νόμο 4172/2013, δηλαδή το νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (η τρίτη είναι η επιβολή φόρου «υπεραξίας» στους καταματωμένους πωλητές ακινήτων).
Με την κατάργηση της δυνατότητας εκχώρησης, όπως κατήγγειλε δημόσια κατ' επανάληψη η ΠΟΜΙΔΑ, και στο ετήσιο συνέδριο που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο, τα καταρρακωμένα μισθώματα, που φορολογούνται πλέον από το πρώτο ευρώ, δεν θα μπορεί πλέον να εκχωρούνται στο Δημόσιο όταν δεν εισπράττονται, με αποτέλεσμα να οδηγούνται ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε αναγκαστικές διαδικασίες εξώσεων για να μην πληρωθούν φόροι για ανύπαρκτα εισοδήματα!
«Οι συνθήκες αυτές, σε συνδυασμό με την ποινικοποίηση των οφειλών προς το Δημόσιο για ποσά άνω των 5.000 ευρώ, δημιουργούν εφιαλτικές προοπτικές για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιμετωπίζουν το φάσμα, αρχικά των κατασχέσεων και στη συνέχεια της φυλάκισης χωρίς πραγματικά να διαθέτουν καμία δυνατότητα αντίδρασης. Οι ιδιοκτήτες δεν έχουν εισοδήματα ούτε μπορούν να εκποιήσουν περιουσιακά τους στοιχεία για να πληρώσουν τους φόρους, επειδή οι ίδιοι αυτοί φόροι απομακρύνουν τους αγοραστές και δεν μπορούν ούτε καν να απαλλαγούν από αυτά, εκχωρώντας τα στο Δημόσιο έναντι τρεχουσών και μελλοντικών οφειλών», τονίζει ο κ. Παραδιάς.
Τα περιστατικά που συμβαίνουν στην αγορά ακινήτων καθημερινά αναδεικνύουν την εμπλοκή που έχει σημειωθεί εξαιτίας του πόθεν έσχες. Συγκεκριμένα μεσίτες αναφέρουν τα εξής παραδείγματα στρέβλωσης της κτηματαγοράς:
1. Εργοστάσιο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 2,5 εκατ. ευρώ πωλείται 800.000 ευρώ, ο αγοραστής έχει βρεθεί, μπορεί η επιχείρηση να ξαναλειτουργήσει, ωστόσο, δεν έχει το εισόδημα για να καλύψει το πόθεν έσχες για 2,5 εκατ. ευρώ. Ετσι, η συμφωνία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.
2. Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται μόλις 40.000 ευρώ ωστόσο η αντικειμενική αξία του είναι η διπλάσια και ο επενδυτής δεν προχωρεί στη συμφωνία λόγω πόθεν έσχες.
3. Μεγάλο αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ, ωστόσο η εφορία αναγνωρίζει την αντικειμενική αξία η οποία είναι 190.000 ευρώ.
4. Στο Καστρί, ημιτελής κατοικία πωλείται 200.000 ευρώ, όμως έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι είναι συνεχείς οι οχλήσεις στην εφορία από μεσίτες, συμβολαιογράφους, αγοραστές και ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά οι έφοροι δεν μπορούν να κάνουν τίποτε με τις «μαϊμού» αξίες στις οποίες πρέπει να γίνονται τα συμβόλαια. Πολλοί έφοροι μάλιστα συνιστούν υπομονή λέγοντας ότι «μπορεί να αλλάξει κάτι, αφού η κτηματαγορά έχει καταρρεύσει».
Παραμένει «υπό το μηδέν» η θερμοκρασία στην αγορά κατοικίας, καθώς μετά την εξομάλυνση των προβλημάτων που δημιούργησε η ασάφεια ως προς τον τρόπο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας, όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν το ακίνητο της επιλογής τους, για φορολογικούς λόγους. Ο λόγος είναι ότι πολλοί από τους αγοραστές καλούνται να δικαιολογήσουν εισοδήματα που δεν έχουν, καθώς το «πόθεν έσχες» που εφαρμόζεται στην αγορά ακινήτων από τις αρχές του έτους υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών και όχι επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Στο παρελθόν, μια τέτοια ρύθμιση δεν θα προκαλούσε κάποιο πρόβλημα, καθώς οι πραγματικές αξίες ήταν, κατά κανόνα, υψηλότερες των αντικειμενικών. Σήμερα, όμως, τα ακίνητα που καταγράφουν τη μεγαλύτερη ζήτηση πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Πρόκειται για μεταχειρισμένα, ηλικίας άνω των 10-15 ετών, τα οποία πωλούνται από ιδιώτες και καταγράφουν τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Σε μικρότερo βαθμό, ανάλογο πρόβλημα προκύπτει και στις περιπτώσεις που κάποιο νεόδμητο διαμέρισμα επιχειρηθεί να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής, φαινόμενο που γίνεται πλέον όλο και πιο συχνό, ιδίως σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία μεσιτικών γραφείων, συνολικά, στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές στα νεόδμητα ακίνητα είναι υψηλότερες σε ποσοστό από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα, η απόκλιση κυμαίνεται από 20% έως 70%. Αντίστοιχα, στις περιοχές των βορείων προαστίων, στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα η αντίστοιχη διαφορά φθάνει έως και 15%. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κυψέλης, όπου οι τιμές πώλησης των παλιών διαμερισμάτων διαμορφώνονται μεταξύ 300 - 400 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η ελάχιστη αντικειμενική αγγίζει τα 900 ευρώ/τ.μ. (απόκλιση της τάξεως του 70%). Αντίστοιχα, τα νεόδμητα διαμερίσματα της Κυψέλης πωλούνται αντί 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται κατά 33% υψηλότερα, στα 1.500 ευρώ/τ.μ.
Ως εκ τούτου, πολλές συμφωνίες αγοραπωλησίας που είχαν γίνει κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του έτους, όταν είχε δημιουργηθεί το πρόβλημα με τον φόρο υπεραξίας, πλέον «σκοντάφτουν» εκ νέου, καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν τα απαιτούμενα ποσά, με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Ως εκ τούτου, η αγορά μετατρέπεται πλέον σε προνόμιο για «λίγους», οι οποίοι διαθέτουν την απαιτούμενη περιουσία να καλύψουν τις απαιτήσεις του «πόθεν έσχες» και με τον τρόπο αυτό, να επωφεληθούν των σημαντικότατων ευκαιριών αγοράς που παρουσιάζονται.
Σύμφωνα με φορείς του κλάδου, είναι αναγκαία μια διορθωτική ρύθμιση, η οποία να λαμβάνει υπόψη της τις ιδιαιτερότητες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας, μετά την πτώση των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών.
Τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα ο οίκος Fitch δείχνουν ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα μέχρι το τέλος της κρίσης αναμένεται να χάσουν σχεδόν το μισό της αξίας τους.
Σύμφωνα με τη σχετική πρόβλεψη θα υπάρξει περαιτέρω μείωση της τάξεως του 16% και εφόσον επιβεβαιωθεί η εν λόγω εκτίμηση, η συνολική κάμψη των τιμών των κατοικιών από το ανώτερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί το 2008, μέχρι την ολοκλήρωση του καθοδικού τους κύκλου, αναμένεται να αγγίξει το 45%.
Η εκτίμηση του Fitch ευθυγραμμίζεται με πρόσφατη ειδική έκθεση του ΔΝΤ, που τοποθετούσε τη διάρκεια της κρίσης στην ελληνική κτηματαγορά στα 6,5 χρόνια, ενώ προέβλεπε ότι η υποχώρηση των τιμών μπορεί να φθάσει και το 45% από τα επίπεδα του 2009.
Η πτώση αυτή αποδίδεται στη συνεχιζόμενη βαθιά ύφεση της ελληνικής οικονομίας, όπως επίσης και στην αβεβαιότητα που προκύπτει από το φορολογικό πλαίσιο στην αγορά ακινήτων.
Επιστροφή στις ζημιές για το ΤΑΙΠΕΔ, κωλυσιεργία σε όλους τούς εν εξελίξει διαγωνισμούς και... εικονικά έσοδα είναι τα πεπραγμένα του περιβόητου πια Ταμείου. Απογοητευτική η εικόνα του πρώτου τριμήνου (Ιανουαρίου-Μαρτίου) με ζημιές 1,01 εκατ. ευρώ από κέρδη 734 χιλιάδες ευρώ το τέταρτο τρίμηνο του 2013. Ζημιές και στο 9μηνο, ενώ όπως όλα δείχνουν η διοίκηση του Ταμείου αργά ή γρήγορα θα υποχρεωθεί να ξαναχαμηλώσει τον πήχυ των εσόδων για φέτος.
Το παράδοξο είναι πως στην έκθεση πεπραγμένων γίνεται ειδική αναφορά για το ακίνητο-έκταση του Ελληνικού που έχει περάσει στην κοινοπραξία υπό τη Lamda Development (συμφερόντων ομίλου Λάτση) και σε εγγυημένο ύψος του επενδυτικού σχεδίου ύψους περίπου 6 δισ. ευρώ όταν θα ολοκληρωθεί η ισορροπημένη ανάπτυξη χρήσεων τουρισμού, αναψυχής, κατοικίας. Ωστόσο το Ελληνικό μπορεί να έχει περάσει στη Lamda Development χωρίς... μισό ευρώ να έχει εισρεύσει στο δημόσιο ταμείο, καθώς όπως είχε αποκαλύψει η «Ε» η προκαταβολή που θα καταβληθεί (εάν όντως προχωρήσει το έργο) μπορεί να δοθεί σε διάστημα δύο ετών, δηλαδή προς το 2015-16. Μέχρι τότε η 2ετία καλύπτεται από απλή εγγυητική επιστολή, το κόστος έκδοσης της οποίας υπολογίζεται στο ένα τοις χιλίοις του καθαρού (μη αποπληθωρισμένου) τρέχοντος τιμήματος.
Αντίστοιχα στην περίπτωση του Αστέρα Βουλιαγμένης έχει αναδειχθεί μεν προτιμητέος επενδυτής (η Jemyn Street), όμως τα επόμενα στάδια για την υλοποίηση της επενδυτικής πρότασης προϋποθέτουν την έγκριση του Ελεγκτικού Συνεδρίου και την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος για το ΕΣΧΑΔΑ. Σημειωτέον πως από την εκχώρηση του Αστέρα (εάν και όταν ολοκληρωθεί) στο σχήμα όπου μεγαλομέτοχος είναι η τουρκική Dogus (με 33,4%) το Ταμείο θα εισπράξει 100 εκατ. ευρώ (για τέτοιο ξεπούλημα μιλάμε...) και άλλα 300 εκατ. ευρώ η Εθνική. Βέβαια το πώς κατέληξε ο Αστέρας σε "ξένα χέρια", ο σκοτεινός ρόλος του Egmen Bagis, οι δίαυλοι που άνοιξε για τον Τούρκο μεγιστάνα Ferit Sahenk της Dogus καταδεικνύουν πως ουδείς έλεγχος γίνεται όταν δεήσει να βρεθεί αγοραστής, πως εθνικά συμφέροντα και κεντρική στρατηγική δεν υφίστανται.
Ομως το θέμα είναι πως ενώ μαρίνες και ξενοδοχεία περνούν στα χέρια του Ferit Sahenk/Dogus, πως ενώ προωθείται η πώληση ονειρεμένων περιοχών της χώρας (Κασσιόπη/ Κέρκυρα), αυτή δεν γίνεται καν έναντι... πινακίου φακής, αφού τα έσοδα είναι μελλοντικά, σε βάθος χρόνου, ενώ σε τρέχουσες τιμές συνιστούν σκάνδαλο σε σχέση με το προσδοκώμενο κέρδος/υπεραξία του κάθε αγοραστή. Η κατευθυντήρια γραμμή από τους δανειστές φέρεται πως δόθηκε στις αρχές του χρόνου, όταν οι εκπρόσωποί τους επισκέφθηκαν την Αθήνα.
Συνάντηση
Η ακίνητη περιουσία του Δημοσίου και οι μέθοδοι για την "αξιοποίησή" της ήταν το κύριο θέμα της συνάντησης της διοίκησης του Ταμείου με τους επικεφαλής της τρόικας στα τέλη Φεβρουαρίου. Σε εκείνη τη συνάντηση οι εκπρόσωποι των δανειστών είχαν ζητήσει να προχωρήσει το νομικό πλαίσιο για την τιτλοποίηση των ακινήτων, από την οποία εκτιμάται πως μπορεί να προκύψουν έσοδα 350-400 εκατ. ευρώ αλλά και να αναζητηθούν άλλα "ώριμα" ακίνητα και έργα που θα μπορούσαν να "αξιοποιηθούν" άμεσα. Τέλη Φεβρουαρίου η διοίκηση του Ταμείου είχε παρουσιάσει έναν κατάλογο "ώριμων προγραμμάτων" συνολικής εκτιμώμενης αξίας 4 δισ. ευρώ. Στόχος-τότε-του Ταμείου ήταν να πειστούν οι επικεφαλής της τρόικας πως με την προώθηση της πλειονότητας των συγκεκριμένων προγραμμάτων θα επιτυγχάνονταν ο (αρχικός) εισπρακτικός στόχος των 3,5 δισ. ευρώ για το 2014.
Στόχος, που μέσα σε δύο μήνες "χαμήλωσε" κατά 750 εκατ. ευρώ, για να ακολουθήσει και νέα προς τα κάτω εκτίμηση για έσοδα 2 δισ. ευρώ, στην καλύτερη περίπτωση.
Τα φλέγοντα ζητήματα της ιδιοκτησίας που πρέπει να επανεξετάσει άμεσα ο νέος υπουργός Οικονομικών κ. Γκίκας Χαρδούβελης επισημαίνει με δήλωσή του ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτος Παραδιάς.
Αμέσως μετά την ανακοίνωση του ανασχηματισμού ο κ. Παραδιάς υπογράμμισε ότι το υπουργείο Οικονομικών οφείλει να εξετάσει τα βασικά και επείγοντα αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ, τα κυριότερα από τα οποία είναι τα εξής:
- Ρητή φοροαπαλλαγή της ιδιοκατοίκησης κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας
- Επαναφορά της δυνατότητας εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων.
-Κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου του ΕΝΦΙΑ.
-Μείωση στο 50% της φορολογητέας αξίας των ξενοίκιαστων ακινήτων.
-Δικαίωμα πληρωμής φόρων με μονομερή εκχώρηση ακινήτων στο Δημόσιο.
-Αποποινικοποίηση της αντικειμενικής αδυναμίας καταβολής του ΕΝΦΙΑ.
Αναφορικά με την κατάργηση της φοροαπαλλαγής για την ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε ανακοίνωση στην οποία υποστηρίζει ότι «η απαλλαγή αυτή προβλέπεται ρητά στο νόμο ως προς τα εισοδήματα του 2013. Προκύπτει, επίσης, σαφώς ερμηνευτικά και από το νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ως προς τα εισοδήματα που αποκτώνται από 1ης Ιανουαρίου του 2014 και εξής».
Θέση της ΠΟΜΙΔΑ είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών οφείλει να αφήσει κατά μέρος τις «ερμηνείες» και να ξεκαθαρίσει το θεσμικό πλαίσιο για τη φορολογία ακινήτων, ειδικά για το φόρο ιδιοκατοίκησης και τη φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων.
Η πραγματικότητα είναι ότι η κατάργηση της φοροαπαλλαγής για την ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας και της διαδικασίας εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο είναι οι δύο από τις τρεις εξοντωτικές ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν χωρίς κανένα ουσιαστικό διάλογο το καλοκαίρι του 2013, με το νόμο 4172/2013, δηλαδή το νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (η τρίτη είναι η επιβολή φόρου «υπεραξίας» στους καταματωμένους πωλητές ακινήτων).
Με την κατάργηση της δυνατότητας εκχώρησης, όπως κατήγγειλε δημόσια κατ΄ επανάληψη η ΠΟΜΙΔΑ, και στο ετήσιο συνέδριο που πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο, τα καταρρακωμένα μισθώματα, που φορολογούνται πλέον από το πρώτο ευρώ, δεν θα μπορεί πλέον να εκχωρούνται στο Δημόσιο όταν δεν εισπράττονται, με αποτέλεσμα να οδηγούνται ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε αναγκαστικές διαδικασίες εξώσεων για να μην πληρωθούν φόροι για ανύπαρκτα εισοδήματα!
«Οι συνθήκες αυτές, σε συνδυασμό με την ποινικοποίηση των οφειλών προς το Δημόσιο για ποσά άνω των 5.000 ευρώ, δημιουργούν εφιαλτικές προοπτικές για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιμετωπίζουν το φάσμα, αρχικά των κατασχέσεων και στη συνέχεια της φυλάκισης χωρίς πραγματικά να διαθέτουν καμία δυνατότητα αντίδρασης. Οι ιδιοκτήτες δεν έχουν εισοδήματα ούτε μπορούν να εκποιήσουν περιουσιακά τους στοιχεία για να πληρώσουν τους φόρους, επειδή οι ίδιοι αυτοί φόροι απομακρύνουν τους αγοραστές και δεν μπορούν ούτε καν να απαλλαγούν από αυτά, εκχωρώντας τα στο Δημόσιο έναντι τρεχουσών και μελλοντικών οφειλών», τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ.
Λιγότερο από 3% είναι το μερίδιο που εξασφάλισε μέχρι σήμερα η Ελλάδα από μια εξαιρετικά υποσχόμενη αγορά: αυτή των ξένων επενδυτών εκτός Ε.Ε., που αγοράζουν σχεδόν σε όλη την Ευρώπη ακίνητα, αξίας 250.000 ευρώ και πάνω, για να διασφαλίσουν άδεια παραμονής (visa). Η χώρα μας μπήκε πρόσφατα στο σχετικό κλαμπ, θεσπίζοντας νόμο πριν από 1,5 χρόνο, όμως, τα αποτελέσματα είναι απογοητευτικά.
Το συμπέρασμα προκύπτει από πρόσφατη έρευνα της Ενωσης Μεσιτών Ακινήτων και Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), στην οποία καταγράφονται αγοραπωλησίες κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν τις τελευταίες εβδομάδες ανά την επικράτεια. Ειδικότερα, οι ξένοι αγοραστές κατοικιών στην Ελλάδα άγγιξαν το 28% του συνόλου. Το 14% αφορούσε αγορές από πολίτες εκτός Ε.Ε., από τους οποίους όμως μόνο το 22% κινήθηκε για πολυτελείς κατασκευές, αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, που δικαιούνται αδειών παραμονής.
Η "ισχνή" αυτή επίδοση καταδεικνύει τις δυσκολίες που παρουσιάζει το εγχείρημα, αν και υποψήφιοι αγοραστές, από χώρες όπως η Κίνα και η Ρωσία, υπάρχουν. Το βασικό πρόβλημα εντοπίζεται στην έλλειψη του κατάλληλου «προϊόντος», αν και ο αριθμός των απούλητων κατοικιών στην Ελλάδα υπολογίζεται ότι ξεπερνά τις 250.000, από τις οποίες τουλάχιστον 50.000 είναι εξοχικές κατοικίες. Σύμφωνα, όμως, με τον αντιπρόεδρο της ΕΠΠΑ, Θεολόγο Μπόσδα, «απαιτούνται επενδύσεις μεγάλης κλίμακας, της τάξεως των 40-50 διαμερισμάτων, ή μεζονετών, που θα προωθηθούν οργανωμένα στους εν λόγω αγοραστές». Κατά τον ίδιο, η ζήτηση που εκδηλώνεται σήμερα αφορά οργανωμένα συγκροτήματα κατοικιών ικανού μεγέθους, που διαθέτουν τουλάχιστον 40-50 ακίνητα, προκειμένου να δημιουργηθούν «κοινότητες» ξένων ιδιοκτητών. Τέτοιου είδους αναπτύξεις δεν προσφέρονται σήμερα στην Ελλάδα, με αποτέλεσμα να προκύπτουν και οι σχετικές δυστοκίες.
Αυτό επιχειρείται να αλλάξει πλέον, καθώς ήδη σειρά εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, ακόμα και μεγάλοι κατασκευαστικοί όμιλοι, βρίσκονται σε αναζήτηση κατάλληλων εκτάσεων για την ανάπτυξη μεγάλων συγκροτημάτων κατοικιών. Στο πλαίσιο αυτό, ο όμιλος Ελλάκτωρ εξετάζει το ενδεχόμενο ενεργότερης εμπλοκής στη συγκεκριμένη αγορά. Ωστόσο, όπως επισημαίνουν στελέχη του ομίλου, δεν έχει ληφθεί κάποια συγκεκριμένη απόφαση προς το παρόν, καθώς για να δρομολογηθούν επενδύσεις μεγάλης κλίμακας, απαιτούνται πρόσθετες βελτιώσεις στην πολεοδομική νομοθεσία.
Πάντως, μια σχετική επενδυτική κίνηση δρομολογείται στην περιοχή του Μαρκόπουλου, όπου ομάδα επιχειρηματιών του κλάδου (αρχιτέκτονες, πολιτικοί μηχανικοί) έχει προσεγγίσει κινεζικό κατασκευαστικό όμιλο, προκειμένου να αναπτύξουν από κοινού έκταση της τάξεως των 100 στρεμμάτων, η οποία αναμένεται να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης. Το ενδιαφέρον είναι υπαρκτό από την πλευρά των Κινέζων και αναμένεται να υπάρξουν εξελίξεις τους επόμενους μήνες.
Επιπλέον, κινεζικοί κατασκευαστικοί όμιλοι φέρονται να εξετάζουν και την απευθείας επένδυση σε εκτάσεις ανά την επικράτεια, προκειμένου να αναπτύξουν σχετικά οικιστικά έργα. Σύμφωνα με φορείς του κλάδου, η υπερθέρμανση στην κινεζική αγορά ακινήτων έχει οδηγήσει ήδη αρκετές εταιρείες στην αναζήτηση επενδυτικών ευκαιριών στο εξωτερικό και ιδίως στην Ευρώπη. Ως εκ τούτου, μία από τις χώρες όπου εξετάζονται ως πιθανοί προορισμοί είναι και η Ελλάδα, χάρις και στο αυξανόμενο τουριστικό ρεύμα από την Κίνα.
Στο πλαίσιο αυτό, η επικείμενη επίσκεψη του Κινέζου πρωθυπουργού αποτελεί μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για την ελληνική πλευρά, προκειμένου να προσελκύσει περισσότερους υποψήφιους επενδυτές στην τοπική αγορά ακινήτων. Αλλωστε, ο μεγαλύτερος κατασκευαστικός όμιλος της χώρας, η China State Construction Engineering Corporation, δρομολογεί την πραγματοποίηση σειράς επενδύσεων ανά τον κόσμο και μεταξύ των χωρών που εξετάζονται, φέρεται να είναι και η Ελλάδα, όπως προκύπτει από πρόσφατες συναντήσεις.
Ανοίγει το επόμενο χρονικό διάστημα ο δρόμος για να δοθεί λύση στο μείζον ζήτημα των οικοδομικών συνεταιρισμών που αφορά περίπου 600 χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι παραμένουν «όμηροι» εδώ και περίπου σαράντα χρόνια. Περισσότεροι από 550 οικοδομικοί συνεταιρισμοί, με πάνω από 300.000 στρέμματα γης αδυνατούν να αξιοποιηθούν για περισσότερα από σαράντα χρόνια.
Στο σχέδιο που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, προβλέπεται η ανταλλαγή εκτάσεων σε περιοχές που είναι κοντά σε μικρούς, εγκαταλειμμένους οικισμούς και θέτει σε εφαρμογή την ιδιωτική πολεοδόμηση, ένα «πολεοδομικό εργαλείο» μέσω του οποίου οι ιδιώτες αναλαμβάνουν την κατασκευή των υποδομών που απαιτούνται για τη λειτουργία των οικισμών. Στην ουσία, η νέα διάταξη αφορά όσους είχαν αγοράσει εκτάσεις σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς κατά κύριο λόγο πριν από το 1975, αλλά τελικά δεν κατάφεραν να τις αξιοποιήσουν, αφού κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε δασική έκταση απαγορεύτηκε από το Σύνταγμα.
Σύμφωνα με όσα προβλέπονται στις διατάξεις που προωθεί το υπουργείο, οι χώροι που θα επιλεγούν δεν αφορούν σε νησιά και οι οικισμοί θα δημιουργηθούν μέσω της ιδιωτικής πολεοδόμησης. Οι περιοχές που θα επιλεγούν για τη μεταφορά των συνεταιρισμών, σύμφωνα με τις πληροφορίες, θα πρέπει να έχουν ενιαία έκταση 50 στρέμματα. Οπως προβλέπεται, το 50% της συνολικής έκτασης του νέου οικισμού θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί για κοινόχρηστος και κοινωφελείς σκοπούς. Με αυτό τον τρόπο τα μέλη των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών απαλλάσσονται από την υποχρέωση να εισφέρουν σε γη και χρήμα όπως συμβαίνει με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που μπαίνουν στο σχέδιο πόλης.
Ο μέσος συντελεστής δόμησης θα είναι 0,4 για την κατοικία και 0,6 για ειδικές χρήσεις. Η μέση πυκνότητα των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών θα είναι 50 άτομα ανά 10 στρέμματα και το ύψος των κτιρίων 7,5 μέτρα, ενώ σε περιπτώσεις κεραμοσκεπής προβλέπεται η δυνατότητα επιπλέον 1,5 μέτρου ύψους.
Όπως επισημαίνεται από το ΥΠΕΚΑ, δεν θίγονται εκτάσεις αμιγούς περιβαλλοντικής προστασίας, καθώς βασικός στόχος, μέσω της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, είναι να ενισχυθεί η θωράκιση των προστατευόμενων εκτάσεων, με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές προβλέψεις και τα ιδιοκτησιακά και περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών.
Σε ό,τι αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που βρίσκονται στην Αττική αλλά και στις λοιπές περιοχές που εξαιρούνται από τη δυνατότητα μεταφοράς συνεταιρισμών, θα δίνεται η δυνατότητα δόμησης μόνο στις σημερινές εκτάσεις των συνεταιρισμών, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι μεγάλο τμήμα τους δεν είναι χαρακτηρισμένο είτε ως δασική είτε ως αναδασωτέα έκταση, ενώ στις εξαιρούμενες για μεταφορά περιοχές δεν ισχύει ο κανόνας των 50 στρεμμάτων. Σημειώνεται ότι στην Αττική από την έως τώρα καταγραφή έχει προκύψει ότι υπάρχουν 220 οικοδομικοί συνεταιρισμοί, εκ των οποίων οι 110 αντιμετωπίζουν προβλήματα καθώς είναι δασικές εκτάσεις. Για τους υπόλοιπους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, 25% αντιμετωπίζουν προβλήματα γιατί ανήκουν σε δασικές εκτάσεις και 15% δεν βρίσκονται σε περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ).
Ζώνες υποδοχής
Όπως προβλέπεται, οι νέοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί θα στήνονται σε ζώνες εκτός της Κρήτης, της Εύβοιας, της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, των Ιωαννίνων, της Πάτρας, του Βόλου και της Λάρισας. Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης θα γίνεται μέσω της Τράπεζας Γης (δεξαμενή δικαιωμάτων επί ακινήτων). Ποσοστό 50% της έκτασης αποδίδεται -πάλι μέσω της Τράπεζας Γης- στο Δημόσιο. Αυτή η έκταση επιβάλλεται να είναι είτε ενιαία είτε διαιρετή σε τμήματα με επιφάνεια ίση ή μεγαλύτερη των 20 στρεμμάτων. Παράλληλα, ποσοστό 10% του συνόλου των προστατευόμενων εκτάσεων αποδίδεται στους δήμους για τη δημιουργία χώρων πρασίνου και τίθενται σε ειδικό καθεστώς προστασίας.
Δικαιούχοι ανταλλαγής είναι όλοι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που βρίσκονται σε δάση ή εκτάσεις όπου απαγορεύεται η δόμηση. Επίσης, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί των οποίων οι εκτάσεις έχουν ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και μετά την ψήφιση του νόμου 998/79 τα σχέδια είτε κρίθηκαν άκυρα είτε πρέπει να ακυρωθούν. Επιπλέον, δικαιούχοι είναι και οι συνεταιρισμοί που είχαν προχωρήσει σε ιδιωτικές πολεοδομήσεις των οποίων η μελέτη είχε εκπονηθεί και εγκριθεί με τον νόμο 1947/91 και κρίθηκε μη νόμιμη από το Συμβούλιο της Επικρατείας λόγω έλλειψης εγκεκριμένου χωροταξικού πλαισίου.
Προβλήματα...
Τα δύο σημαντικότερα προβλήματα, που αναστέλλουν τις διαδικασίες πολεοδόμησης εδώ και δεκαετίες, είναι ότι πολλοί Συνεταιρισμοί βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων ή βρίσκονται εκτός περιοχών όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση οικοδομικών συνεταιρισμών. Ένα ακόμη σημαντικό πρόβλημα είναι ότι η διαδικασία έγκρισης της ιδιωτικής πολεοδόμησης αντιμετωπίζει έντονη γραφειοκρατία και υπηρεσιακές καθυστερήσεις.
Βασικές αλλαγές
Δικαιούχοι ανταλλαγής είναι όλοι οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που βρίσκονται σε δάση ή εκτάσεις όπου απαγορεύεται η δόμηση.
Ποσοστό 50% της έκτασης αποδίδεται -πάλι μέσω της Τράπεζας Γης- στο Δημόσιο. Αυτή η έκταση επιβάλλεται να είναι είτε ενιαία είτε διαιρετή σε τμήματα με επιφάνεια ίση ή μεγαλύτερη των 20 στρεμμάτων.
Ποσοστό 10% του συνόλου των προστατευόμενων εκτάσεων αποδίδεται στους δήμους για τη δημιουργία χώρων πρασίνου και τίθενται σε ειδικό καθεστώς προστασίας.
Ο ΣΑΔΑΣ - Πανελλήνια Ένωση Αρχιτεκτόνων στα πλαίσια του Προγραμματισμού Δράσεων ΔΣ για τη θητεία 2011-2014, συγκρότησε Ομάδα Εργασίας (μετά από ανοικτή πρόσκληση) με σκοπό τη σύνταξη ενός Αρχιτεκτονικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΟΕ ΑΟΚ).
Μετά από ενάμιση χρόνο μελέτης, η Ομάδα Εργασίας παρουσίασε στο ΔΣ του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ, το Τεύχος Προκαταρκτικών Εισηγήσεων Οικοδομικού Κανονισμού.
Στα πλαίσια μιας πραγματικής διαβούλευσης, το ΔΣ του ΣΑΔΑΣ - ΠΕΑ αποφάσισε τηνανάρτηση του Τεύχους Προκαταρκτικών Εισηγήσεων Οικοδομικού Κανονισμού της ΟΕ ΑΟΚ στην ιστοσελίδα του, προκειμένου να δοθεί η δυνατότατα σε όλους τους συναδέλφους να ενημερωθούν και να τοποθετηθούν στο θέμα έως την Παρασκευή 27 Ιουνίου 2014.
Στο τέλος αυτής της 20μερης διαβούλευσης ο ΣΑΔΑΣ - ΠΕΑ θα διοργανώσει ημερίδα για τη συζήτηση του θέματος.
Μπορείτε να στέλνετε τα σχόλια και τις παρατηρήσεις σας στην ηλεκτρονική δ/νση:info@sadas-pea.gr με την ένδειξη ΤΕΥΧΟΣ ΠΡΟΚΑΤΑΡΚΤΙΚΩΝ ΕΙΣΗΓΗΣΕΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ.
Μπορείτε να δείτε το τεύχος εδώ.
Το πρόσφατο ρεπορτάζ των βρετανικών Times, που προτρέπει τους ξένους να σπεύσουν να αγοράσουν φθηνά ακίνητα στην Ελλάδα, είναι ένα από τα πολλά δημοσιεύματα στο εξωτερικό που περιγράφουν με κολακευτικά σχόλια την ελληνική κτηματαγορά. Ολες οι εκτιμήσεις των ξένων συγκλίνουν στην άποψη ότι μετά από μια συνεχή πτώση τιμών, η παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα αποτελεί σήμερα επενδυτική ευκαιρία. Με δεδομένο ότι φέτος οι τουρίστες θα ξεπεράσουν τα 20 εκατομμύρια, οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι κτηματομεσίτες περιμένουν σημαντική αύξηση της ζήτησης για εξοχικά σε όλη την Ελλάδα.
Αλλωστε, πρόσφατη έρευνα έδειξε ότι σχεδόν μία στις πέντε συναλλαγές που γίνεται αφορά σε παραθεριστική κατοικία, ποσοστό που τα επόμενα χρόνια αναμένεται να ανέβει εντυπωσιακά και ο κλάδος να αποτελέσει την κινητήρια δύναμη για να πάρει μπροστά η κτηματαγορά.
«Η οικονομία βελτιώνεται και οι κυνηγοί ακινήτων από το εξωτερικό επανέρχονται. Οι έρευνες για αγορά ακινήτων είναι στα ύψη γιατί η Ελλάδα αποτελεί πλέον ένα ασφαλές μέρος για επενδύσεις», αναφέρουν οι Times.
Οσο για τις τιμές, Ελληνες και ξένοι μεσίτες εκτιμούν ότι τα εξοχικά είναι φθηνότερα σε σχέση με το 2008 από 30% έως 50%, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις πραγματικού? ξεπουλήματος κυρίως από κατασκευαστές που έκτισαν και δεν μπόρεσαν να πουλήσουν.
Ο ΕΝΦΙΑ, που θα ξεκινήσει να πληρώνεται από φέτος, έχει προκαλέσει πανικό στους ιδιοκτήτες και τους εργολάβους που έχουν στα χέρια τους χιλιάδες κατοικίες από τις οποίες δεν έχουν έσοδα και είναι περισσότερο «βάρος» παρά ένα αξιόλογο περιουσιακό στοιχείο. Ετσι, αποφασίζουν να ξεφορτωθούν την ακίνητη περιουσία για την οποία δεν μπορούν να πληρώσουν φόρους.
Οι ελπίδες για έκρηξη της παραθεριστικής κατοικίας έρχονται από τους ξένους επενδυτές, κυρίως Ρώσους, Κινέζους, Αραβες, που πλέον μπορούν να αγοράσουν στην Ελλάδα ακίνητο πάνω από 250.000 ευρώ και να αποκτήσουν πενταετή άδεια παραμονής. Σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, υπάρχουν πάνω από 6.000 απούλητα εξοχικά στην Πάρο. Στην κοσμοπολίτικη Μύκονο τα πράγματα είναι καλύτερα, αφού πωλητήριο έχουν βάλει περί τα 800 - 1.500 εξοχικά, ενώ στη Σαντορίνη φτάνουν τα 1.000 - 1.500.
Στην Κέρκυρα απούλητες είναι περίπου 3.000 - 4.000 εξοχικές κατοικίες. Στη Λευκάδα υπάρχουν πάνω από 3.000 απούλητα, ενώ μαζί σε Ρόδο, Κάρπαθο και Κω τα απούλητα σπίτια ξεπερνούν τα 2.000. Στην Κρήτη, η οποία υπέστη μεγάλη καθίζηση την τελευταία πενταετία εξαιτίας της φυγής πολλών Βρετανών και Γερμανών, τα νεόδμητα απούλητα εξοχικά υπολογίζονται σε 4.000 - 5.000. Το 12% των πωλούμενων εξοχικών βρίσκεται στα νησιά του Αιγαίου, το 18% στην Κρήτη, το 14% στα νησιά του Ιονίου και ένα σημαντικό ποσοστό της τάξεως του 37% εντοπίζεται στην ηπειρωτική Ελλάδα. Μικρότερα είναι τα ποσοστά στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.
Αναλυτικά, η εικόνα της αγοράς εξοχικής κατοικίας, όπως διαμορφώνεται φέτος και με βάση έρευνες που έχουν γίνει σε όλη την Ελλάδα είναι:
Κυκλάδες
Ερευνα της Alpha Αστικά Ακίνητα επισημαίνει ότι η αγορά στις Κυκλάδες είναι «παγωμένη» και οι αγοραστές απρόθυμοι να επενδύσουν σε ακίνητα. Το ενδιαφέρον προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από αλλοδαπούς, κυρίως σε καλές περιοχές (κοντά σε παραλία, με θέα) και καλής ποιότητας κατασκευές και σε τιμές ευκαιρίας.
Σε ορισμένα νησιά υπάρχει κάποια (μικρή) δραστηριότητα για ανέγερση εξοχικών κατοικιών από αλλοδαπούς. Στα περισσότερα νησιά υπάρχει σημαντική προσφορά ακινήτων, ιδιαίτερα σε συγκροτήματα κατοικιών. Η πτώση των οικοδομικών αδειών ξεπερνά το 80%, ενώ οι αξίες των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 40%-50% από το 2008. Πτώση περίπου 50% καταγράφεται στα οικόπεδα, αλλά δεν υπάρχει ενδιαφέρον. Η έρευνα αναφέρει ότι θα συνεχιστεί η πτώση όσο οι πωλητές θέλουν να πουλήσουν εξαιτίας της υψηλής φορολόγησης, αλλά πιθανόν φτάνουμε στον πάτο του βαρελιού, με δεδομένο ότι πολλές κατοικίες πωλούνται σχεδόν στο κόστος τους, με δωρεάν ουσιαστικά τη γη. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι στη Σαντορίνη στις ακριβές περιοχές (Ημεροβίγλι, Φηροστεφάνι) η μείωση είναι 20%-30%, δηλαδή 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. Στις λοιπές περιοχές η πτώση φτάνει το 50%, δηλαδή ως 1.500 ευρώ/τ.μ. Βουτιά 50% στα οικόπεδα που πωλούνται 5-30 ευρώ/τ.μ.
Στη Μύκονο η πτώση στις κατοικίες είναι πάνω από 40%, δηλαδή 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. ακόμη και σε ακριβές περιοχές (Τούρλος, Αγ. Στέφανος, Αγ. Ιωάννης), ενώ τα αγροτεμάχια έχουν γίνει φθηνότερα ακόμη και πάνω από 50%.
Στη Σύρο καταγράφεται πτώση 40%-50%, αλλά σταθεροποίηση στην Ερμούπολη, δηλαδή 2.000-3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ τα αγροτεμάχια σημειώνουν πτώση τιμών πάνω από 50%. Παγωμένη είναι η αγορά στην Πάρο, με το ενδιαφέρον των αλλοδαπών να εστιάζεται σε βίλες με θέα και καλή ποιότητα κατασκευής. Στη Χώρα τα σπίτια πωλούνται 1.500 ευρώ/τ.μ., εκτός Χώρας 1.500-1.700 ευρώ/τ.μ. από 2.300-2.500 ευρώ/τ.μ., και τα αγροτεμάχια δίνονται από 5 έως 15 ευρώ/τ.μ. αλλά το ενδιαφέρον είναι ελάχιστο. Τέλος, στην Τήνο η πτώση ξεπερνά το 40%, κάτω από 1.500 ευρώ/τ.μ., και στα οικόπεδα πάνω από 50%. Η οικοδομική δραστηριότητα είναι μηδενική και σήμερα κτίζονται μόλις δύο σπίτια σε όλο το νησί.
Κρήτη
Η αγορά παρέμενε παγωμένη εδώ και χρόνια, ωστόσο, φαίνεται ότι υπάρχουν ενδείξεις αλλαγής του δυσμενούς κλίματος. Διαφαίνεται αύξηση του ενδιαφέροντος κυρίως από Ρώσους για εξοχική κατοικία και παραθαλάσσια οικόπεδα, όμως το ενδιαφέρον δεν έχει μετουσιωθεί σε συμβόλαια. Οι αγοραστές ζητούν μείωση τιμών έως και 40% επειδή πιστεύουν ότι θα υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση, ενώ Κινέζοι ενδιαφέρονται για μεγάλες εκτάσεις εκτός σχεδίου. Μέσα στο 2013 νεοσύστατη ξενοδοχειακή αλυσίδα αγόρασε δύο ξενοδοχεία στα Μάλια και στον Ανισσαρά Χερσονήσου, μια επένδυση 44 εκατ. ευρώ. Τέλος, ο γερμανικός κολοσσός TUI έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον για αγορές στην Κρήτη.
Για φέτος προβλέπεται μείωση τιμών έως 15%, ενώ το 2013 το ενδιαφέρον επικεντρώθηκε σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα εντός σχεδίου και σε οικόπεδα. Το μέγιστο τίμημα των αγοραπωλησιών δεν ξεπέρασε τις 170.000 ευρώ και η πτώση στα παλαιά σπίτια κυμάνθηκε μεταξύ 25%-40%. Τα νεόδμητα μειώθηκαν 10%-15% πέρυσι και στα οικόπεδα εντός σχεδίου του Ηρακλείου από 15% έως 35%, ενώ στους περιαστικούς οικισμούς η υποχώρηση κυμάνθηκε από 30% έως 50%.
Ιόνια Νησιά
Ερευνα της εταιρείας Proprius αναφέρει ότι έχει αυξηθεί το ενδιαφέρον για το Ιόνιο μετά την είσοδο ρωσικών και αραβικών κεφαλαίων για αγορές νησιών (Σκορπιός, Οξιά, Σοφία). Η περιοχή αποκτά κοσμοπολίτικο χαρακτήρα και αυξάνεται η εμπορικότητα με την εισροή ξένων τουριστών και διασημοτήτων. Σε ό,τι αφορά τις τιμές τονίζονται τα εξής για κάθε νησί:
Λευκάδα: Βίλες: 1.400 - 3.100 ευρώ/τ.μ. Μεζονέτες: 1.200 - 2.800 ευρώ/τ.μ. Παλιές οικίες: κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 1.000 - 2.800 ευρώ/τ.μ.
Κέρκυρα: Επαύλεις: 3.000 - 8.000 ευρώ/τ.μ. Παλιές οικίες: κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Παλιές παραδοσιακές οικίες με κήπο: 1.000 - 2.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 900-3.000 ευρώ/τ.μ.
Κεφαλλονιά: Βίλες και μεζονέτες: 1.500 - 5.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 900-2.500 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εντός: 50-300 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εκτός: 20-90/τ.μ.
Ζάκυνθος: Επαύλεις: 4.000 - 6.000 ευρώ/τ.μ. Βίλες: 1.500 - 2.500 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εντός: 70-150 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εκτός: 20-40 ευρώ/τ.μ.
Πελοπόννησος
Μειούμενη υποχώρηση των τιμών καταγράφει έρευνα της εταιρείας F.V.A.T. Advisor, η οποία επισημαίνει ότι υπάρχουν μεγάλα περιθώρια ανάκαμψης εξαιτίας των έργων υποδομή αλλά και τουριστικών projects (νέο ξενοδοχείο Nikki στην Αργολίδα, επένδυση 80 εκατ. ευρώ της Grace Hotels στην Καλαμάτα, επενδύσεις 100 εκατ. στο Costa Navarino). Οι κατοικίες πωλούνται κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, υπάρχει υπερβάλλουσα προσφορά κυρίως σε Πάτρα, Τρίπολη, Καλαμάτα, Ναύπλιο, Αργος και παράλιο Αστρος. Η πτώση τιμών στις κατοικίες, κυρίως σε Πάτρα και Ναύπλιο, ξεπερνά το 30%, ενώ φθηνότερα πάνω από 40% δίνονται τα οικόπεδα. Στη Λακωνία οι τιμές έχουν υποχωρήσει πάνω από 50%, το ίδιο και στην Αργολίδα. Τέλος, στην Καλαμάτα οι τιμές των νεόδμητων σπιτιών κυμαίνονται από 1.200 έως 2.000 ευρώ/τ.μ.
Αττική
Στην Αττική, τα εξοχικά του Σαββατοκύριακου έχουν γίνει πρώτες κατοικίες για να μειωθεί το κόστος των οικογενειών. Ευκαιρίες υπάρχουν παντού με τιμές μειωμένες έως 50%, που κυμαίνονται από 1.100 έως 4.000 ευρώ/τ.μ. Πολλά είναι τα απούλητα σπίτια από τον Μαραθώνα μέχρι το Σούνιο, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον να εστιάζεται στις όσο το δυνατόν κοντινότερες περιοχές, δηλαδή Ραφήνα, Νέα Μάκρη, Πόρτο Ράφτη, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο. Για πέμπτη συνεχή χρονιά οι Ελληνες ξεπουλάνε τα εξοχικά τους και μάλιστα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Κι αν για τα προηγούμενα χρόνια το ενδιαφέρον ήταν χαμηλό, φέτος το καλοκαίρι αναμένεται να γίνει μεγάλος «τζόγος», όπως τουλάχιστον ελπίζουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς. Περισσότερες από 30.000 «καθαρές» παραθεριστικές κατοικίες έχουν βγει στο σφυρί, ενώ ο αριθμός μπορεί να ξεπεράσει τις 50.000 αν προστεθούν και χιλιάδες σπίτια που βρίσκονται σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα και αποτελούν περιουσία μόνιμων κατοίκων πόλεων από κληρονομιές. Είναι δηλαδή είτε πατρικά σπίτια που έχουν ανακαινιστεί και πωλούνται όσο ? όσο είτε επενδύσεις που έγιναν για την αξιοποίηση εκτάσεων, που, όμως, έπεσαν στη δίνη της κρίσης και έμειναν στα αζήτητα.
Χαλκιδική
Στη Χαλκιδική μεγάλη πτώση πάνω από 50% καταγράφεται στην Κασσάνδρα, όπου οι τιμές κυμαίνονται από 800 έως 1.300 ευρώ/τ.μ. Στην Αφυτο τα εξοχικά πωλούνται από 1.200 έως 1.900 ευρώ/τ.μ. και στο Παλιούρι 1.200-2.000 ευρώ/τ.μ. Γενικά, η περιοχή παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον λόγω της... ρωσικής επέλασης, η οποία τα επόμενα χρόνια αναμένεται να μετουσιωθεί και σε πραγματικό ενδιαφέρον με μεγάλο αριθμό συμφωνιών για εξοχικά.
Πού αγοράζουν ακίνητα
Το προφίλ των ξένων αγοραστών
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το προφίλ των ξένων που ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτια στην Ελλάδα. Στη συντριπτική τους πλειονότητα αναζητούν κατοικίες που δεν ξεπερνούν σε αξία τις 100.000 ευρώ, επομένως, δεν πρόκειται για τους επενδυτές που ενδιαφέρονται και για την απόκτηση βίζας. Υπάρχει όμως κι ένα σημαντικό ποσοστό αλλοδαπών που «κυνηγούν» τις ευκαιρίες στις πολυτελείς κατασκευές, δηλαδή αυτές που έχουν αξία από 400.000 ευρώ και φτάνουν τα 4-5 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων, το 56% των αγοραστών από τρίτες χώρες αγοράζει ακίνητα έως 100.000 ευρώ και το 22% αγοράζει πολυτελή σπίτια. Το 63% των αγοραστών από την Ε.Ε. αγοράζει ακίνητα έως 100.000 ευρώ και μόλις 11% πολυτελή ακίνητα.
Στο ερώτημα «πού αγοράζουν» οι αλλοδαποί, είναι χαρακτηριστικό ότι οι Ευρωπαίοι αγοράζουν ιδιαίτερα στο Νότιο Αιγαίο αλλά και στην Κρήτη. Οι Ελληνες αγοράζουν κυρίως στην Αττική και λιγότερο στην περιφέρεια της Κρήτης. Αναλυτικά:
Κινέζοι
Το 65% ζητά ακίνητα από 250.000 ευρώ έως 450.000 ευρώ, το 25% από 500.000 ευρώ έως 1.000.000 ευρώ και το 10% από 1.000.000 και άνω. Ενδιαφέρονται για σπίτια «πάνω στο κύμα», να βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από αεροδρόμιο και να υπάρχει καλή νοσοκομειακή περίθαλψη. Ενδιαφέρονται κυρίως για Κρήτη, Ρόδο, Μεσσηνία αλλά και για τα παράλια της Αττικής.
Αραβες
Ζητούν κυρίως βίλες αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ που να βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Στο στόχαστρό τους τα παράλια της Αττικής, η Μύκονος, τα Δωδεκάνησα και η Κρήτη.
Ρώσοι
Ενδιαφέρονται κυρίως για εξοχικά από 100 έως 200 χιλιάδες ευρώ αλλά και για τη μεσαία κατηγορία, από 500 έως 1 εκατ. ευρώ. Επιλέγουν κυρίως τη Χαλκιδική (λόγω Αγίου Ορους), την Κρήτη, την Πελοπόννησο, τη Μύκονο.
Βρετανοί και Γερμανοί
Ενδιαφέρονται για σπίτια έως 100 τ.μ. αλλά περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές. Η Κρήτη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Πελοπόννησος, η Κεφαλλονιά είναι στις βασικές προτιμήσεις τους. Πολλοί από τους Γερμανούς αγοράζουν εγκαταλειμμένα σπίτια σε χαμηλή τιμή και τα ανακαινίζουν.
Σημαντική αλλαγή των εισφορών σε γη και χρήμα προβλέπει το νομοσχέδιο του ΥΠΕΚΑ, με τίτλο "Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα - Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις" που έθεσε χθες σε δημόσια διαβούλευση ο Αναπληρωτής Υπουργός ΠΕΚΑ Νίκος Ταγαράς. Το νομοσχέδιο αφορά στις ιδιοκτησίες που εντάσσονται σε πολεοδομικό σχέδιο για πρώτη φορά ή εκείνες στις οποίες επεκτείνεται το πολεοδομικό σχέδιο.
Ειδικότερα, με τις προτεινόμενες διατάξεις σχετικά με την αντιμετώπιση της ιδιοκτησίας στη σύνταξη πράξης εφαρμογής, τον τρόπο υπολογισμού της εισφοράς σε γη και τον τρόπο καταβολής των εισφορών σε χρήμα:
-Αποτυπώνεται νέα κλίμακα ποσοστού εισφοράς.
Με τη νέα κλίμακα, προβλέπεται ότι η εισφορά σε γη υπολογίζεται κατά τον ακόλουθο τρόπο:
α) Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 500 τ.μ. ποσοστό 15%.
β) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 500 τ.μ. μέχρι 1.000 τ.μ. ποσοστό 20%.
γ) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 1.000 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. ποσοστό 30%.
δ). Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 2.000 τ.μ. μέχρι 10.000 τ.μ. ποσοστό 40%.
ε) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 10.000 τ.μ ποσοστό 50%
Δίδεται επίσης η δυνατότητα κατά την εκπόνηση της μελέτης να αυξάνονται τα σχετικά ποσοστά, σε περίπτωση που κατά την εκπόνηση της μελέτης οι υπολογιζόμενες εισφορές σε γη εντός της πολεοδομικής ενότητας, (συμπεριλαμβανομένων και των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων) δεν καλύπτουν την ελάχιστη έκταση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κατά τα πολεοδομικά σταθερότυπα ή τις προβλέψεις των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΧΣ.
-Αυξάνονται οι δόσεις αποπληρωμής σε εκατόν οκτώ (108) ισόποσες μηνιαίες δόσεις ή σε τριάντα έξι (36) ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις ή σε δεκαοκτώ (18) ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις και παρέχονται ως κίνητρα άμεσης αποπληρωμής σχετικές εκπτώσεις.
-Το ποσό της εισφοράς αυτής διατίθεται από τους οικείους Ο.Τ.Α. για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων είτε από τον ίδιο είτε από εξουσιοδοτημένο από αυτόν φορέα. Κάθε διάθεση της εισφοράς αυτής για άλλο σκοπό είναι άκυρη.
-Προσδιορίζεται νέα ημερομηνία αναφοράς για τον έλεγχο των οικοπέδων και των εμβαδών αυτών για τη σύνταξη των πράξεων η 28/05/2014.
- Προσδιορίζεται ότι ως ιδιοκτησία νοείται το γεωτεμάχιο όπως αυτό ορίζεται στο ΕθνικόΚτηματολόγιο, ήτοι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.
- Προβλέπεται δε αυστηρά ότι τυχόν κατατμήσεις που έλαβαν χώρα μετέπειτα της προαναφερθείσας ημερομηνίας δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των εισφορών σε γη.
Με την ισχύουσα νομοθεσία για τον υπολογισμό εισφορών σε γη λαμβάνεται ως ιδιοκτησία το σύνολο της επιφάνειας που αντιστοιχούσε σε κάθε ιδιοκτήτη πριν από τη 10.3.1982, γεγονός το οποίο επιφορτίζει τη διαδικασία με επιπρόσθετο έλεγχο τίτλων. Αυτή η διαδικασία είχε σαν αποτέλεσμα την έλλειψη στοιχείων, την ασυμβατότητα των πράξεων με την πραγματική νομική κατάσταση των ακινήτων και την ύπαρξη μιας παράλληλης και διαφορετικής διαδικασίας σε σχέση με αυτή των κτηματολογικών εγγραφών. Με την προτεινόμενη τροποποίηση ως αντίστοιχη ιδιοκτησία λαμβάνεται το αυτοτελές γεωτεμάχιο όπως αυτό ορίζεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, γεγονός το οποίο προσφέρει επιτάχυνση των διαδικασιών και συμβατότητα με τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Με τις προτεινόμενες διατάξεις, εφόσον την ως άνω χρονική στιγμή λειτουργούσε Κτηματολόγιο, λαμβάνεται ως ημερομηνία αναφοράς η ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών στα Κτηματολογικά Βιβλία.
- Δύναται η δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης των ακινήτων πριν την εξόφληση όλου του ποσού με ειδικές προβλέψεις και αναφορές ασφάλειας δικαίου στα συμβολαιογραφικά έγγραφα.
- Πλέον σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά δικαιοπραξία εν ζωή και έχει ως αντικείμενο μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα, σύμφωνα με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, επισυνάπτεται βεβαίωση του οικείου δήμου, ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ποσόν των δόσεων, που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης επί ποινή ακυρότητας γίνεται ειδική μνεία για τους υπόχρεους οφειλέτες και το υπολειπόμενο ποσόν οφειλής εισφοράς σε χρήμα. Εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την μεταγραφή ή την καταχώριση των δικαιωμάτων κυριότητας αντίστοιχα στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολογικά Βιβλία και με ποινή ακυρότητας της συμβολαιογραφικής πράξης, ο αποκτών οφείλει να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο προκειμένου να βεβαιωθεί το υπόλοιπο των οφειλών σε χρήμα. Σε κάθε περίπτωση το μη καταβληθέν υπόλοιπο των οφειλών εισφορών σε χρήμα βαρύνει τον αποκτών του δικαιώματος κυριότητος, ανεξαρτήτως του είδους της πράξης με την οποία το απέκτησε.
- Για πρώτη φορά διασυνδέεται το Κτηματολόγιο κατά τη σύνταξη της πράξης και όχι μεταγενέστερα. Σε περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη, για τη σύνταξη κτηματογραφικών πινάκων και διαγραμμάτων, τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στις περιοχές που συντάσσεται ΕθνικόΚτηματολόγιο και έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, με μέριμνα της ΕΚΧΑ Α.Ε. διατίθενται τα τηρούμενα στοιχεία στον οικείο δήμο προκειμένου να ληφθούν υπόψη για τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής.
Με τις προτεινόμενες διατάξεις σχετικά με διαδικασία τροποποίησης εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων μετά από άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης:
- Αναδιατυπώνονται οι σχετικές διατάξεις και περιέρχονται σαφείς ρυθμίσεις για λόγους ασφάλειας δικαίου στην περίπτωση άρσης απαλλοτρίωσης
- Προβλέπεται ότι μετά την παρέλευση εικοσαετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου με το οποίο επιβλήθηκε για πρώτη φορά η ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή δέσμευση του ακινήτου, ή την παρέλευση δεκαετίας από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή της πράξης αναλογισμού, επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης και δεν απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης. Η διαδικασία της εφαρμόζεται επί ενός και μόνο ακίνητο ιδίου ιδιοκτήτη εντός της ίδιας Δημοτικής Ενότητας και για ενιαίο κοινόχρηστο ή κοινωφελές χώρο έκτασης έως δέκα (10) στρεμμάτων.
- Προβλέπονται αναλυτικά τα δικαιολογητικά για την διαδικασία και για πρώτη φορά ότι είτε ενώπιον του δικαστηρίου είτε ενώπιον της διοίκησης.
- Προβλέπεται ότι κάθε αίτηση προς τη διοίκηση και ενώπιον των δικαστηρίων συνοδεύεται υποχρεωτικά από:
α) Έκθεση ελέγχου τίτλων υπογραφόμενη από δύο ιδιώτες νομικούς, οι οποίοι φέρουν την ευθύνη για το σχετικό πόρισμα, θεωρημένη από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο. Ο έλεγχος τίτλων αναφέρεται στο τοπογραφικό διάγραμμα της περ. β, ανέρχεται τουλάχιστον έως το χρόνο έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου και θεωρείται από την υπηρεσία σύμφωνα με το πόρισμα,
β) Το απαιτούμενο κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο πλέον από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87 και περιλαμβάνει αναλυτικά τα όρια του γεωτεμαχίου και του τμήματος, που βρίσκεται υπό ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή δέσμευση, και πρόταση τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου το ακίνητο να καταστεί οικοδομήσιμο με επιβολή της συμψηφιζόμενης εισφοράς σε γη για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου.
- Ορίζονται με σαφήνεια και αποτυπώνονται οι περιπτώσεις όπου κατ΄ εξαίρεση ο οικείος δήμος ή ο κατά περίπτωση αρμόδιος για την απαλλοτρίωση φορέας κατ΄ εξαίρεση δύναται να εισηγηθεί εκ νέου επιβολή της ανακληθείσας ή αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης του χώρου για τον ίδιο και μόνο σκοπό στις εξής περιπτώσεις:
α) το ακίνητο αποτελεί τμήμα και δεν καλύπτει ολόκληρη την έκταση του προβλεπόμενου κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου,
β) το ακίνητο δεσμεύτηκε για τη δημιουργία κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου εκ της αρχικής έγκρισης του ρυμοτομικού σχεδίου και όχι εκ μεταγενέστερης τροποποίησης
γ) ο κοινόχρηστος ή κοινωφελής χώρος προβλέπεται επιπρόσθετα στη θέση αυτή από ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΧΣ ή άλλου ίδιου επιπέδου σχεδιασμού, ή
δ) έχουν εκτελεσθεί ολικώς ή κατά το μεγαλύτερο μέρος τα έργα σχετικά με το σκοπό του κοινοχρήστου ή κοινωφελούς χώρου.
- Προβλέπεται ότι για την τροποποίηση του σχεδίου με σκοπό τη διοικητική εφαρμογή της δικαστικής απόφασης που αίρει ή ανακαλεί τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση και της αυτοδίκαιης άρσης, λαμβάνονται υπόψη όλες οι προστατευτικές διατάξεις για το περιβάλλον και ιδίως οι διατάξεις για τις αρχαιότητες, τον αιγιαλό και την παραλία που ισχύουν κατά το χρόνο της τροποποίησης.
Η δημόσια διαβούλευση ξεκίνησε χθες 3/6 και θα διαρκέσει μέχρι τις 16 Ιουνίου. Για να δείτε όλο το κείμενο της διαβούλευσης πατήστε εδώ.
Ανάχωμα στην προστασία της ακίνητης περιουσίας έχει λειτουργήσει μέχρι σήμερα το θεσμικό πλαίσιο για τους πλειστηριασμούς, παρά την εκτίναξη των "κόκκινων" δανείων την τελευταία πενταετία.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, για την εξέλιξη των πλειστηριασμών την τελευταία πενταετία, που δημοσιεύει η "Καθημερινή", οι πλειστηριασμοί ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 63% την τελευταία πενταετία, καθώς από 52.000 που είχαν καταγραφεί το 2009 περιορίστηκαν σε 19.000 το 2013. Η μείωση όπως αναφέρεται είναι γεωμετρική καθώς από τους 52.000 το 2009, περιορίστηκαν στις 48.000 το 2010, στις 44.100 το 2011, ενώ κάθετη ήταν η πτώση από το 2012 και μετά, χρονιά κατά την οποία οι πλειστηριασμοί ήταν μόλις 26.000 για να μειωθούν περαιτέρω στις 19.000 το 2013.
Ανάλογη εκτιμάται όπως σημειώνεται ότι θα είναι η τάση και το 2014, όπου το πρώτο τρίμηνο ο αριθμός των πλειστηριασμών μειώθηκε περαιτέρω στις 4.600. "Αντίστροφη είναι η τάση για την αξία των ακινήτων που πλειστηριάστηκαν, καθώς παρά τη ραγδαία πτώση του αριθμού τους, η αξία τους παρέμεινε σχεδόν σταθερή τα τελευταία χρόνια. Έτσι, παρά το γεγονός ότι η μείωση του αριθμού των πλειστηριασμών ήταν της τάξης του 50% μεταξύ 2009 και 2012 (52.000 και 26.000 αντίστοιχα), η αξία των ακινήτων που πλειστηριάστηκαν περιορίστηκε από τα 4,3 δισ. ευρώ μόλις στα 3,6 δισ. ευρώ το 2012. Η αιτία αποδίδεται στο γεγονός ότι οι πιστωτές, είτε ήταν οι τράπεζες είτε ιδιώτες, ασκούσαν το σχετικό δικαίωμα για μεγάλης μόνο αξίας ακίνητα, τα οποία δεν προστατεύονταν από τον νόμο" αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Ωστόσο το ερώτημα παραμένει τι θα γίνει με τα ακίνητα που έχουν οφειλές μετά την κατάργηση του θεσμικού πλαισίου προστασίας. Σημειώνεται ότι από 01/01/2014 και μέχρι 31/12/2014 απαγορεύονται οι πλειστηριασμοί στην κύρια κατοικία, όπως αυτή έχει δηλωθεί στην τελευταία δήλωση φόρου εισοδήματος, εφόσον όμως πληρούνται σωρευτικά αρκετές προϋποθέσεις. Η αναστολή των πλειστηριασμών ισχύει μόνο για την κύρια κατοικία και δεν προστατεύει τα υπόλοιπα ακίνητα και επομένως μπορούν να εκπλειστηριαστούν.
Τέλος, αξίζει να αναφερθεί ότι εξακολουθεί να ισχύει ο Ν.3869/2010 (Νόμος Κατσέλη), όπου μπορούν οι δανειολήπτες να υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής στο νόμο.
Η ελκυστικότητα που έχει για το διεθνές jet-set η Μύκονος έχει βοηθήσει το νησί να ξεφύγει από ορισμένα από τα οικονομικά προβλήματα της Ελλάδας σύμφωνα με άρθρο των New York Times. Όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες στην εφημερίδα οι τιμές έχουν υποχωρήσει από το 2008 όμως ποτέ δεν σταμάτησαν εντελώς, ενώ ένα νέο κύμα αγοραστών από τη Μέση Ανατολή έχει βοηθήσει ώστε να αντισταθμιστούν οι απώλειες από την εγχώρια αγορά.
Τα μέρη με τη μεγαλύτερη ζήτηση στο νησί βρίσκονται στη δυτική ακτή, κοντά στο αεροδρόμιο και στην πόλη της Μυκόνου. Οπως αναφέρει στους New York Times η κ. Ρόη Δελδήμου, διευθύντρια του Beauchamp Estates στη Μύκονο «Όλοι θέλουν θέα στη θάλασσα, θέα το ηλιοβασίλεμα, εγγύτητα στην πόλη και πρόσβαση στην παραλία». «Όμως υπάρχουν μόνο λίγα τέτοια ακίνητα». Με αποτέλεσμα βίλες πάνω στη θάλασσα με εκπληκτική θέα, μπορούν να "πιάσουν" όπως τονίζει πάνω και από 5 εκατ. δολάρια.
Ωστόσο σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, οι αγοραστές μπορούν να βρουν μικρότερες βίλες στη δυτική πλευρά του νησιού, με λιγότερη θέα, ή ακίνητα στη βόρεια και στη νότια πλευρά, προς 2,5-5 εκατ. δολάρια. Οπως σημειώνουν οι μεσίτες οι τιμές αυτές μπορεί να είναι έως και 40% χαμηλότερες σε σχέση με το 2008, όταν άρχισε η ευρωπαϊκή ύφεση, όμως, η πτώση φαίνεται να έχει σταματήσει τα τελευταία δύο χρόνια. "Δεν νομίζω ότι μπορούμε να πούμε ακόμα ότι βρισκόμαστε σε ανάκαμψη", σημειώνει ο κ. Γιάννης Πλουμής της εταιρείας κτηματικών συναλλαγών Πλουμής-Σωτηρόπουλος, που συνεργάζεται και με τον διεθνή οίκο Christie's. "Νομίζω πως περιμένουμε μια καλή χρονιά. Σιγά-σιγά η αγορά κινείται. Ποτέ δεν σταμάτησε τελείως, διότι η Μύκονος είναι στην πραγματικότητα ένας διεθνής προορισμός".
Σύμφωνα με τον κ. Πλουμή, "τα τελευταία χρόνια συνεργαζόμαστε αποκλειστικά με την ξένη αγορά". Οι Ευρωπαίοι αγοραστές τείνουν να προέρχονται από τη Βρετανία, τη Γαλλία, τη Γερμανία και την Ιταλία, ανέφερε, ενώ υπάρχει και ένα ευμέγεθες αντιπροσωπευτικό δείγμα Αμερικανών, πολλοί από τους οποίους είναι ελληνικής καταγωγής. Τα τελευταία χρόνια επίσης, αναφέρουν οι κτηματομεσίτες, η Μύκονος έχει γίνει δημοφιλής σε αγοραστές από τη Μέση Ανατολή -ιδιαίτερα την Αίγυπτο, το Ισραήλ και τον Λίβανο- που ψάχνουν για απόδραση από τις ταραχές στην περιοχή. «Υπάρχει αβεβαιότητα στις χώρες τους», σημειώνει η κ. Δελδήμου. «Για όλους αυτούς τους ανθρώπους, είναι αρκετά εύκολο να έρθουν εδώ. Είναι πάνω-κάτω το ίδιο κλίμα: η θάλασσα, ο ήλιος».
Στο 45% θα φτάσει η υποχώρηση των τιμών των ακινήτων από το 2008, σύμφωνα με τη νέα έκθεση του διεθνούς οίκου Fitch.
Σε έκθεσή του ο οίκος επισημαίνει ότι θα υπάρξει εντός του 2014 νέα μείωση των τιμών της τάξης του 11% ως αποτέλεσμα της αδυναμίας των τραπεζών να δώσουν ρευστότητα στην αγορά, δηλαδή της αδύναμης στεγαστικής πίστης. Η Fitch αναφέρει πως η περιορισμένη χορήγηση δανείων και η αδυναμία των αγοραστών συνεχίζουν να πιέζουν τις τιμές.
Σύμφωνα με τον οίκο, η ιρλανδική οικονομία έχει αφήσει πίσω της τα χειρότερα, στην Πορτογαλία η αγορά έχει σταθεροποιηθεί αλλα παραμένει εύθραυστη ενώ η ισπανική αγορά αναμένεται να αγγίξει το χαμηλό της περίπου στις αρχές του 2015.
Η Fitch προβλέπει μονοψήφιο ποσοστό αύξησης των τιμών κατοικιών στην Ιρλανδία, οι οποίες κατέγραψαν τη μεγαλύτερη πτώση στην Ευρώπη, της τάξης του 50% από τα υψηλά του 2007.
Το γεγονός οτι η ισπανική οικονομία αναπτύσσεται και η ανεργία συρρικνώνεται μακροπρόθεσμα θα βοηθήσει τις τιμές κατοικιών. Ωστόσο, η αγορά έχει μεγάλο απόθεμα απούλητων ιδιοκτησιών και η ζήτηση παραμένει περιορισμένη εξαιτίας της υψηλής ανεργίας, του υψηλού πιστωτικού κόστους και του μειωμένου πραγματικού εισοδήματος.
Η Fitch προβλέπει συγκρατημένη αύξηση του ΑΕΠ για Ιταλία, Πορτογαλία και Ελλάδα το 2014 και το 2015, σημειώνει ωστόσο πως οι στεγαστικές αγορές παραμένουν αδύναμες και αναμένεται περαιτέρω διόρθωση των τιμών προτού σταθεροποιηθούν οι αγορές.
Τέλος η διόρθωση των τιμών στην Ιταλία έχει αρχίσει να επιβραδύνεται ενώ αναμένεται περαιτέρω πτώση έως και 7%, με τη συνολική διαφορά από τα υψηλά να διαμορφώνεται στο 20%.
Την έναρξη λειτουργίας γραφείου υποστήριξης (Help Desk) πολιτών και μηχανικών στο υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής για την εφαρμογή του νόμου 4178/2013 με στόχο την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης, ανακοίνωσε σήμερα ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ, Νίκος Ταγαράς.
Μέσω του Help Desk θα λύνονται απορίες για την εφαρμογή του νόμου και ταυτόχρονα θα καταγράφονται δυσκολίες εφαρμογής και ερωτήματα, προκειμένου να δίνονται συνολικά απαντήσεις στα πιο σημαντικά από αυτά από την αρμόδια υπηρεσία.
«Η χώρα άλλαξε σελίδα και η πολιτεία δεν θα επιδείξει πλέον καμία ανοχή σε τυχόν προσπάθεια δημιουργίας νέας γενιάς αυθαιρέτων. Θέλουμε και μπορούμε να τη σταματήσουμε» δήλωσε, με αφορμή την απόφαση, ο αναπληρωτής υπουργός.
Υπενθύμισε δε, ότι «ο νέος νόμος είναι η τελευταία μεγάλη ευκαιρία για τους πολίτες να δηλώσουν το αυθαίρετό τους, ώστε να ωφεληθούν από πολλές δόσεις στην αποπληρωμή του προστίμου και από εκπτώσεις που φτάνουν μέχρι το 85%, ειδικά για ευπαθείς κοινωνικές ομάδες».
Όσον αφορά τα στατιστικά στοιχεία του πληροφοριακού συστήματος του νόμου 4178, έως τον Μάιο του 2014 προκύπτει ότι ο μέσος ρυθμός εισαγωγής νέων δηλώσεων ανά εργάσιμη ημέρα ανέρχεται σε περίπου 300- 400, με σημαντικές εξάρσεις σε περιόδους που λήγουν προθεσμίες υπαγωγής, κατά τις οποίες ο ρυθμός υπερτριπλασιάζεται.
Όσον αφορά τον αριθμό των δηλώσεων που έχουν ήδη καταχωρηθεί στο ηλεκτρονικό σύστημα, οι νέες δηλώσεις του ν.4178 ανέρχονται σε 160.978, οι μεταφερόμενες δηλώσεις από τον ν.4014 στον ν.4178 σε 218.748, ενώ το σύνολο των δηλώσεων αυθαιρέτων ανέρχεται σε 379.726.
Το ύψος των καταχωρημένων προστίμων στο ηλεκτρονικό σύστημα, με τον νέο νόμο, ανέρχεται σε 949.466,539 ευρώ, με τον 4014 σε 1.254.134,548 ευρώ, τα συνολικά καταχωρημένα πρόστιμα ανέρχονται σε 2.203.601,087 ευρώ, ενώ τα ήδη εισπραχθέντα σε 1.161.395,320 ευρώ.
«Από τα στατιστικά στοιχεία των πρώτων μηνών εφαρμογής προκύπτει ότι οι πολίτες αντιλαμβάνονται τη χρησιμότητα του νέου νόμου για τα αυθαίρετα. Δεν εφησυχάζουμε όμως και συνεχίζουμε την προσπάθεια ενημέρωσης του τεχνικού κόσμου και των πολιτών για τις λεπτομέρειες και τα πλεονεκτήματα του νέου νόμου για τα αυθαίρετα» επισήμανε ο κ. Ταγαράς.
Το γραφείο υποστήριξης λειτουργεί στον 1ο όροφο του κτιρίου του ΥΠΕΚΑ επί της Τρικάλων 36 και Μεσογείων στους Αμπελόκηπους, κάθε Τρίτη, Τετάρτη και Πέμπτη, από 9:00 πμ έως 3:00 μμ. Τηλέφωνα επικοινωνίας: 1522, 2106915194, 2106915265, email: hdΑΤprv.ypeka.gr.
Μέσω Διαδικτύου και συγκεκριμένα με e-mail θα ενημερώσει το υπουργείο Οικονομικών τους φορολογουμένους για το ποσό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) που θα πρέπει να πληρώσουν το 2014.
Από τον Ιούλιο το υπουργείο Οικονομικών θα ξεκινήσει την αποστολή των ηλεκτρονικών μηνυμάτων στους υπόχρεους και εκείνοι με τη σειρά τους θα πρέπει να εκτυπώσουν τα εκκαθαριστικά σημειώματα από τον λογαριασμό που διατηρούν στο taxisnet. Σημειώνεται ότι ο νέος φόρος θα πρέπει να καταβληθεί είτε εφάπαξ με έκπτωση 1,5% είτε σε έξι ίσες μηνιαίες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη θα πρέπει να εξοφληθεί μέχρι το τέλος Ιουλίου.
Υπενθυμίζεται ότι με τον νέο φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων φορολογούνται για πρώτη φορά τα αγροτεμάχια, οι «τακτοποιημένοι» αυθαίρετοι χώροι, ενώ, αντίθετα, απαλλάσσονται τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα (αποθήκες, μαντριά κ.λπ.). Ωστόσο, ο ενιαίος φόρος περιλαμβάνει μειώσεις για όσους έχουν στην κατοχή τους μόνο ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα σε σχέση με τους φόρους που πλήρωναν να τα τελευταία τρία χρόνια. Από την άλλη, όσοι έχουν στην κατοχή τους έστω και ένα αγροτεμάχιο θα επιβαρυνθούν καταβάλλοντας περισσότερους φόρους στο ελληνικό Δημόσιο. Ο υπολογισμός του νέου φόρου θα γίνει με συνδυασμό συντελεστών και χαρακτηριστικών των ακινήτων. Στα κτίρια, ο βασικός φόρος έχει 12 κλιμάκια από 2-13 ευρώ/τ.μ. και συντελεστές παλαιότητας, ορόφου, προσόψεων. Στα ημιτελή ή νεόδμητα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα εφαρμόζεται συντελεστής απομείωσης 0,4, ενώ για τους βοηθητικούς χώρους χρησιμοποιείται συντελεστής 0,1.
Στα οικόπεδα ο φόρος κλιμακώνεται (25 κλιμάκια) από τα 0,003 ευρώ/ τ.μ έως 9 ευρώ/ τ.μ. Οσον αφορά στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης, προβλέπεται η εφαρμογή ενός βασικού συντελεστή φορολογίας (ΒΣΦ), ο οποίος ορίζεται σε 0,001 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ή σε 1 ευρώ ανά στρέμμα. Από εκεί και πέρα, για τον υπολογισμό του τελικού φόρου λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης. Για τα αρδευόμενα αγροτεμάχια, ο ελάχιστος φόρος είναι 2,2 ευρώ/στρέμμα.
Αλλάζουν όλα στις εντάξεις στο σχέδιο πόλης χιλιάδων στρεμμάτων, στην εισφορά σε γη καθώς και στον τρόπο πληρωμής της εισφοράς σε χρήμα, με το νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.
Στη νέα κλίμακα, σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού της εισφοράς σε γη και τον τρόπο καταβολής των εισφορών σε χρήμα προβλέπεται εισφορά ποσοστού 15% για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 500 τ.μ., 20% για ιδιοκτησίες άνω των 500 τ.μ. και έως 1.000 τ.μ. ενώ αυξάνεται αναλογικά για ιδιοκτησίες πάνω από 1.000 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. με ποσοστό 30%, 40% για πάνω από 2.000 τ.μ. έως 10.000 τ.μ. και 50% για τμήμα ιδιοκτησίας από 10.000 τ.μ και άνω.
Ταυτόχρονα, όπως προβλέπει το σχέδιο νόμου, επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης δίχως να απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης, εφόσον μετά την παρέλευση 20ετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου -με το οποίο επιβλήθηκε για πρώτη φορά η ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή δέσμευση του ακινήτου- ή την παρέλευση 10ετίας από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή της πράξης αναλογισμού. Η διαδικασία της εφαρμόζεται επί ενός και μόνο ακίνητο ιδίου ιδιοκτήτη εντός της ίδιας δημοτικής ενότητας και για ενιαίο κοινόχρηστο ή κοινωφελές χώρο έκτασης έως 10 στρεμμάτων.
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, οι δόσεις αποπληρωμής αυξάνονται σε 108 ισόποσες μηνιαίες, ενώ διαμορφώνονται σε 36 ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις ή σε 18 ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις, ως κίνητρα άμεσης αποπληρωμής σχετικές εκπτώσεις.
Το ποσό της εισφοράς αυτής διατίθεται από τους οικείους Ο.Τ.Α. για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων είτε από τον ίδιο, είτε από εξουσιοδοτημένο από αυτόν φορέα.
Αναλυτικά τα βασικά σημεία του νομοσχεδίου είναι:
1.Οι ιδιοκτησίες α) που εντάσσονται στο πολεοδομικό σχέδιο για πρώτη φορά ή β) στις οποίες επεκτείνεται το πολεοδομικό σχέδιο ή γ) που εντάσσονται στο πολεοδομικό σχέδιο και βρίσκονται εκτός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, υποχρεούνται να συμμετάσχουν με εισφορά γης στη δημιουργία των απαραίτητων κοινόχρηστων χώρων και γενικά στην ικανοποίηση κοινωφελών χρήσεων και σκοπών κατά τις επόμενες διατάξεις.
2.Με απόφαση του αρμόδιου για την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου οργάνου, που εκδίδεται ύστερα από γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου, μπορεί να υπάγονται στις διατάξεις περί εισφορών γης και χρήμα οι ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους.»
3. Η εισφορά σε γη κατά την προηγούμενη παράγραφο αποτελείται από ποσοστό επιφάνειας κάθε ιδιοκτησίας πριν από την πολεοδόμησή της, το οποίο υπολογίζεται σύμφωνα με τις επόμενες παραγράφους:
4. Η εισφορά σε γη υπολογίζεται κατά τον ακόλουθο τρόπο :
α) Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 500 τ.μ. ποσοστό 15%.
β) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 500 τ.μ. μέχρι 1.000 τ.μ. ποσοστό 20%.
γ) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 1.000 τ.μ. μέχρι 2.000 τ.μ. ποσοστό 30%.
δ). Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 2.000 τ.μ. μέχρι 10.000 τ.μ. ποσοστό 40%.
ε) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 10.000 τ.μ ποσοστό 50%
στ) Σε περίπτωση που κατά την εκπόνηση της μελέτης οι υπολογιζόμενες εισφορές σε γη κατά τα ανωτέρω εντός της πολεοδομικής ενότητας, συμπεριλαμβανομένων και των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων, δεν καλύπτουν την ελάχιστη έκταση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κατά τα πολεοδομικά σταθερότυπα ή τις προβλέψεις των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΧΣ, τα ποσοστά των περιπτώσεων α, β, γ και δ υποχρεωτικά αυξάνονται αναλογικά και κατά ίσο αριθμό ποσοστιαίων μονάδων με σκοπό να συμπληρωθεί η απαιτούμενη εισφορά σε γη και χωρίς να απαιτείται επιπρόσθετη απόφαση έγκρισης της προσαύξησης αυτής. Σε κάθε περίπτωση τα ποσοστά των περιπτώσεων (α), (β) και (γ) δεν υπερβαίνουν το 40% και το ποσοστό της περίπτωσης (δ) δεν υπερβαίνει το 50%. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δύναται να τροποποιείται ο καταμερισμός των ποσοστών εισφοράς σε γη των περιπτώσεων (α) έως (ε).
ζ) Η εισφορά σε γη ειδικά για τις χρήσεις που αναφέρονται στα άρθρα 5, 6 και 7 του από 23.2.1987 π.δ/τος (Δ 166′), όπως ισχύει ορίζεται:
αα) Για τμήμα ιδιοκτησίας μέχρι 1.000 τ.μ. ποσοστό 20%.
ββ) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 1.000 τ.μ. μέχρι 4.000 τ.μ. ποσοστό 30%.
γγ) Για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 4.000 τ.μ. ποσοστό 40%.
5. Ως εμβαδά ιδιοκτησιών για τον υπολογισμό της συμμετοχής σε γη λαμβάνονται τα εμβαδά που είχαν οι ιδιοκτησίες στις 28 Μαΐου 2014. Εφόσον την ως άνω χρονική στιγμή λειτουργούσε Κτηματολόγιο, λαμβάνεται ως ημερομηνία αναφοράς η ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών στα Κτηματολογικά Βιβλία. Για την εφαρμογή της παρ. 4, ως ιδιοκτησία νοείται το γεωτεμάχιο όπως αυτό ορίζεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ήτοι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Τυχόν κατατμήσεις που έλαβαν χώρα μετέπειτα της προαναφερθείσας ημερομηνίας δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό των εισφορών σε γη.
6. Η εισφορά γης πραγματοποιείται με την πράξη εφαρμογής του άρθρ. 12 του νόμου αυτού, εκτός αν πρόκειται για αστικό αναδασμό ή ενεργό πολεοδομία, οπότε γίνεται με τις διατάξεις του Νόμ. 947/1979 (άρθρ. 20 παρ. 1 περιπτ. α και β). Ως πρός τα ποσοστά της εισφοράς γής στις προηγούμενες περιπτώσεις εφαρμόζονται οι διατάξεις του νόμου αυτού.
7. Σε περίπτωση που η συμμετοχή σε γη πρέπει να ληφθεί από μη ρυμοτομούμενο τμήμα ιδιοκτησίας, πλήν όμως κατά την κρίση της αρχής το τμήμα γης που πρόκειται να αποτελέσει αντικείμενο εισφοράς δεν είναι αξιοποιήσιμο πολεοδομικά ή η αφαίρεσή του είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία, μπορεί να μετατρέπεται σε ισάξια χρηματική συμμετοχή που διατίθεται αποκλειστικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χρήσεων και σκοπών. Για την πραγματοποίηση της μετατροπής εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις του άρθρ. 9 για την εισφορά σε χρήμα. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να οριστούν όροι και προϋποθέσεις για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου.
8. Τα εδάφια τμήματα που προέρχονται από εισφορά γης διατίθενται κατά σειρά προτεραιότητας:
α). Για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων μέσα στην ίδια πολεοδομική ενότητα.
β) Για την παραχώρηση οικοπέδων σε ιδιοκτήτες της ίδιας πολεοδομικής ενότητας των οποίων τα οικόπεδα ρυμοτομούνται εξ' ολοκλήρου ή κατά ποσοστό περισσότερο από το καθοριζόμενο στην παρ. 4 και εφόσον δεν είναι δυνατή η τακτοποίησή τους, σύμφωνα με τους κατά το άρθρ. 12 τρόπους.
γ). Για κοινωφελείς χώρους και σκοπούς μέσα στην ίδια πολεοδομική ενότητα.
δ) Για τη δημιουργία χώρων κοινοχρήστων και κοινωφελών χρήσεων και σκοπών για τις γενικότερες ανάγκες της περιοχής, καθώς και για παραχώρηση οικοπέδων σε ιδιοκτήτες άλλων πολεοδομικών ενοτήτων του ίδιου δήμου ή κοινότητας μέσα στα όρια του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, των οποίων τα οικόπεδα ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου, σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο, για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων, η κατά το ποσοστό περισσότερο από την προκύπτουσα, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, υποχρέωσή τους. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται και για ρυμοτομούμενα οικόπεδα εντός σχεδίου εγκεκριμένου κατά τη διαδικασία του Ν.Δ/τος της 17.7.1923 «περί σχεδίων πόλεων», που περιλαμβάνονται η αποτελούν πολεοδομική ενότητα του ίδιου δήμου η κοινότητας εφόσον το επιθυμούν οι ιδιοκτήτες τους.
Με τη σχετική πράξη εφαρμογής, με την οποία πραγματοποιείται η παραχώρηση του νέου οικοπέδου, το παλαιό εντός σχεδίου πόλεως ρυμοτομούμενο οικόπεδο περιέρχεται αυτοδικαίως στην κυριότητα του οικείου Ο.Τ.Α., ο οποίος υποκαθιστά επίσης τον ιδιοκτήτη στα δικαιώματα έναντι τρίτων υπόχρεων για την αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας. Στην περίπτωση αυτήν εάν ο οικείος Ο.Τ.Α. εντός 3 ετών από την ως άνω παραχώρηση του νέου οικοπέδου δεν εισπράξει από τους τρίτους την οφειλόμενη αποζημίωση, τότε το Πράσινο Ταμείο υποκαθιστά τον Ο.Τ.Α στα δικαιώματα έναντι των τρίτων, δυνάμενο να συνεχίσει τη σχετική διαδικασία. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, που δημοσιεύεται στη Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, καθορίζεται η διαδικασία και ο τρόπος παρέμβασης του Πράσινου Ταμείου για την άσκηση των δικαιωμάτων αυτών και κάθε αναγκαία για την εφαρμογή του παρόντος λεπτομέρεια.
9. Οι ιδιοκτησίες που ανήκουν στο Δημόσιο, σε Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή σε κρατικά νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου κατά το μέρος που από την πολεοδομική μελέτη προορίζονται για τη δημιουργία κοινωφελών χώρων της αρμοδιότητας του δημόσιου φορέα στον οποίο ανήκουν ή διατίθενται για τους ίδιους σκοπούς με ανταλλαγή, παραχώρηση, ή άλλο τρόπο, μεταξύ των αντίστοιχων φορέων, θεωρούνται αυτοδίκαια εισφερόμενες για το σκοπό που προορίζονται και δεν υπόκεινται κατά το μέρος αυτό σε άλλη εισφορά γής.
10. Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι στεγαστικών προγραμμάτων μέσα στις ιδιοκτησίες των δημόσιων φορέων της προηγούμενης παραγράφου, που το ποσοστό που καταλαμβάνουν μνημονεύεται στο δ/μα έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης θεωρούνται αυτοδίκαια συνεισφερόμενοι, περιέρχονται αυτοδικαίως στους οικείους κατά τον προορισμό τους φορείς και συμψηφίζονται στην εισφορά σε γη της αντίστοιχης ιδιοκτησίας, όπως η εισφορά αυτή προκύπτει με την εφαρμογή των ποσοστών της παρ. 4 του παρόντος άρθρου, υπολογιζομένων μόνο για το εμβαδόν της ιδιοκτησίας αυτής .Τα ανωτέρω εφαρμόζονται και σε εγκεκριμένες μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος πολεοδομικές μελέτες έστω και αν στην πράξη έγκρισης τους δεν αναφέρεται το ποσοστό των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. Στις περιπτώσεις αυτές εκδίδεται διαπιστωτική απόφαση του οικείου αρμοδίου Περιφερειάρχη ή του εκάστοτε αρμοδίου οργάνου που προσδιορίζει το ποσοστό αυτό βάσει των ενδείξεων της μελέτης. Γ ια ιδιοκτησίες που ανήκουν στη διαχείριση του Υπουργείου Υγείας και σε δημοσίους οργανισμούς που είναι αρμόδιοι για την εφαρμογή στεγαστικών προγραμμάτων και προορίζονται για εφαρμογή στεγαστικών προγραμμάτων αυτών, για το τμήμα τους άνω των 2.000 τ.μ. ορίζεται ποσοστό εισφοράς γης 40%, κατ' εξαίρεση των περιπτ. (ε) και (στ) της παρ. 4 του άρθρου αυτού.
11. Οι οπωσδήποτε σχηματισμένοι μέσα στην περιοχή επέκτασης κοινόχρηστοι χώροι θεωρούνται ως νόμιμα υπάρχοντες κοινόχρηστοι χώροι και δεν λαμβάνονται υπόψη υπέρ των ιδιοκτητών για τον υπολογισμό της εισφοράς σε γη.
12. Κοινόχρηστοι χώροι της προηγούμενης παραγράφου και του άρθρ. 28 του νόμου αυτού που καταργούνται με την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο ή την αναμόρφωση της λόγω υπαγωγής της περιοχής στις διατάξεις του άρθρ.13, μπορεί μετά την εφαρμογή της παρ. 4 του άρθρ. 3 του ν.δ. 690/1948, με την πράξη εφαρμογής να διατίθενται περαιτέρω σύμφωνα με την παρ. 8 του άρθρου αυτού.
13. Στις περιπτώσεις κατάτμησης οικοπέδων μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και πριν την κύρωση της πράξης εφαρμογής, επιβάλλεται, πέρα από τα ελάχιστα όρια εμβαδού και διαστάσεων, η εξασφάλιση στη μεταβιβαζόμενη και στην εναπομένουσα έκταση του αναλογούντος σε κάθε τμήμα ποσοστού της εισφοράς σε γη που προκύπτει βάσει των διατάξεων του άρθρου αυτού, Κάθε δικαιοπραξία (εν ζωή ή αιτία θανάτου) που έχει αντικείμενο μεταβίβαση κυριότητας κατά παράβαση των ανωτέρω είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής άκυρη.»
2. Η παρ. 3 του άρθρου 9 του ν. 1337/1983 αντικαθίσταται ως εξής:
«3. Η εισφορά σε χρήμα υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της ιδιοκτησίας, όπως αυτή διαμορφώνεται με την πράξη εφαρμογής και την τιμή ζώνης του οικοπέδου κατά το χρόνο κύρωσης της πράξης εφαρμογής. Ως τιμή ζώνης του οικοπέδου για την εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου νοείται: α) Στις περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία του οικοπέδου η οποία προκύπτει από την «Τιμή οικοπέδου (Τ.Ο.)» συναρτήσει της Τιμής Ζώνης (Τ.Ζ.) και του Συντελεστή Αξιοποίησης του Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) πολλαπλασιαζόμενης με το Συντελεστή του Οικοπέδου (Σ.Ο.), όπως καθορίζονται στους πίνακες τιμών των αποφάσεων του Υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται κατ εξουσιοδότηση των κείμενων διατάξεων. β) Στις περιοχές όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία των ακινήτων όπως αυτή προσδιορίζεται από την επιτροπή του π.δ. 5/1986 (Α' 2).Για ιδιοκτησίες που στην πράξη εφαρμογής οι ιδιοκτήτες αναγράφονται με ελλιπή στοιχεία η με την ένδειξη «άγνωστος» ώστε να καθίσταται αδύνατη η βεβαίωση και είσπραξη του ποσού της εισφοράς του άρθρου αυτού, για τον υπολογισμό της εισφοράς, λαμβάνεται υπόψη η οικοπεδική αξία κατά το χρόνο κύρωσης της διορθωτικής πράξης του αρμοδίου οργάνου. Η εισφορά αυτή βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης στο αρμόδιο Δημόσιο Ταμείο που εξυπηρετεί τον δήμο, ενώ για τους δήμους που έχουν δική τους ταμειακή υπηρεσία η παραπάνω εισφορά βεβαιώνεται απ' ευθείας στην υπηρεσία αυτή, μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής. Η εισφορά αυτή εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις περί εισπράξεως δημόσιων εσόδων, ως έσοδο του οικείου δήμου και αποδίδεται σ' αυτούς κατά μήνα. Η οφειλόμενη εισφορά σε χρήμα καταβάλλεται εντός προθεσμίας εννέα (9) ετών από την ημερομηνία κύρωσης της πράξης εφαρμογής, σε εκατόν οκτώ (108) ισόποσες μηνιαίες δόσεις ή σε τριάντα έξι (36) ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις ή σε δεκαοκτώ (18) ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις. Σε περίπτωση που ο οφειλέτης επιλέξει την καταβολή του συνολικού ποσού εντός προθεσμίας ενός (1) έτους από την ημερομηνία κύρωσης της πράξης εφαρμογής, παρέχεται έκπτωση ποσοστού είκοσι τις εκατό (20%) επί του συνολικού ποσού. Σε περίπτωση βεβαίωσης της εισφορά σε χρήμα μετά την κύρωση διορθωτικής πράξης εφαρμογής σύμφωνα με το β εδάφιο του παρόντος άρθρου, η προθεσμία καταβολής των οφειλών υπολογίζεται από την ημερομηνία κύρωσης της αρχικής πράξης εφαρμογής. Σε κάθε περίπτωση ως ελάχιστη μηνιαία δόση ορίζεται το ποσό των πενήντα (50) ευρώ, ως ελάχιστη τριμηνιαία το ποσό των εκατόν πενήντα (150) ευρώ και ως ελάχιστη εξαμηνιαία δόση το ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ. Τα ανωτέρω ισχύουν αποκλειστικά για την οφειλόμενη εισφορά σε χρήμα και όχι για τυχόν μετατροπές εισφοράς γης σε χρήμα ή προσκυρώσεις. Το ποσό της εισφοράς αυτής διατίθεται από τους οικείους Ο.Τ.Α. για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων είτε από τον ίδιο είτε από εξουσιοδοτημένο από αυτόν φορέα. Κάθε διάθεση της εισφοράς αυτής για άλλο σκοπό είναι άκυρη. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Οικονομικών επικαιροποιούνται ο προσδιορισμός αξίας ακινήτων για την επιβολή εισφοράς σε χρήμα, ο τρόπος καταβολής αυτής και κάθε άλλη σχετική λεπτομέρεια.»
3. Η παρ. 6 α του άρθρου 9 του ν. 1337/1983 αντικαθίσταται ως εξής:
«6α. Σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά δικαιοπραξία εν ζωή και έχει ως αντικείμενο μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου που οφείλει εισφορά σε χρήμα, σύμφωνα με κυρωμένη πράξη εφαρμογής, επισυνάπτεται βεβαίωση του οικείου δήμου, ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ποσόν των δόσεων, που αντιστοιχεί σε ποσοστό τριάντα τις εκατό (30%) των συνολικών υποχρεώσεων που αναλογούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης επί ποινή ακυρότητας γίνεται ειδική μνεία για τους υπόχρεους οφειλέτες και το υπολειπόμενο ποσόν οφειλής εισφοράς σε χρήμα. Εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την μεταγραφή ή την καταχώριση των δικαιωμάτων κυριότητας αντίστοιχα στα αρμόδια Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολογικά Βιβλία και με ποινή ακυρότητας της συμβολαιογραφικής πράξης, ο αποκτών οφείλει να υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο προκειμένου να βεβαιωθεί το υπόλοιπο των οφειλών σε χρήμα. Σε κάθε περίπτωση το μη καταβληθέν υπόλοιπο των οφειλών εισφορών σε χρήμα βαρύνει τον αποκτών του δικαιώματος κυριότητος, ανεξαρτήτως του είδους της πράξης με την οποία το απέκτησε.»
4. Στην παρ. 5 του άρθρου 12 του ν. 1337/1983 προστίθενται περ.δ) ως εξής:
« δ) Σε περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη, για τη σύνταξη κτηματογραφικών πινάκων και διαγραμμάτων, τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στις περιοχές που συντάσσεται Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, με μέριμνα της ΕΚΧΑ Α.Ε. διατίθενται τα τηρούμενα στοιχεία στον οικείο δήμο προκειμένου να ληφθούν υπόψη για τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματική Αλλαγής καθορίζονται οι λεπτομέρειες και προδιαγραφές για την εφαρμογή των παραπάνω.»
5. Η παρ. 2 του άρθρου 5 του από 20.8.1985 π.δτος (414΄Δ) αντικαθίσταται ως εξής:
«2. Η εισφορά σε γη κατά την προηγούμενη παράγραφο αποτελείται από ποσοστό επιφάνειας κάθε ιδιοκτησίας πριν από την πολεοδόμησή της η οποία υπολογίζεται κατά τις διατάξεις των παρ. 4 και 5 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983 ως ισχύει»
6. Η παρ. 2 του άρθρου 6 του από 30.08.1985 π.δτος (416΄Δ). αντικαθίσταται ως εξής:
«2. Η εισφορά σε γη κατά την προηγούμενη παράγραφο αποτελείται από ποσοστό επιφάνειας κάθε ιδιοκτησίας πριν από την πολεοδόμησή της η οποία υπολογίζεται κατά τις διατάξεις των παρ. 4 και 5 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983.»
7. Η παρ. 3 του άρθρου 6 του από 30.08.1985 π.δτος (416΄Δ). αντικαθίσταται ως εξής:
«3.Τα εμβαδά των ιδιοκτησιών για τον υπολογισμό της συμμετοχής σε γη λαμβάνονται κατά τα οριζόμενα στην παρ.5 του άρθρου του Ν.1337/1983 , ως ισχύει.»
8. Η παρ. 5 του άρθρου 15 του ν. 2508/1997 αντικαθίσταται ως εξής:
«5. Στις ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε περιοχή του άρθρου αυτού επιβάλλεται Εισφορά σε γη. Ο υπολογισμός των υποχρεώσεων εισφοράς σε γη των ιδιοκτησιών γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των παρ. 4 και 5 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983. Κατά τον υπολογισμό αυτόν, λαμβάνονται υπόψη οι ήδη επιβαρύνσεις των ιδιοκτησιών από τη συμμετοχή τους σε διάνοιξη ή διεύρυνση κοινόχρηστων χώρων. Στην περίπτωση της εντός εγκεκριμένου σχεδίου περιοχής, από την εισφορά σε γη αφαιρείται το σύνολο των υποχρεώσεων της ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, εφόσον οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες προσκομίσουν τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία κατά την υποβολής της δήλωσης ιδιοκτησίας της παρ. 5 του άρθρου 12 του ν. 1337/1983 ή το αργότερο μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των ενστάσεων κατά της πράξης εφαρμογής. Αν το σύνολο αυτό των επιβαρύνσεων της ιδιοκτησίας είναι ίσο ή μεγαλύτερο των υποχρεώσεων που προκύπτουν από την ως άνω παρ. 4 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983, η ιδιοκτησία θεωρείται ότι εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις της, άλλως βαρύνεται με τη διαφορά. Στην περίπτωση της εντός οικισμού προ του 1923 περιοχής αναμόρφωσης, υπολογίζεται το σύνολο εμβαδού των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων, το οποίο και αφαιρείται από τη συνολική εισφορά όλων των ιδιοκτησιών. Η επιπλέον διαφορά επιμερίζεται σύμμετρα προς την κατά την πιο πάνω λογιζόμενη Εισφορά σε γη κάθε ιδιοκτησίας και τα εμβαδά του επιμερισμού αυτού οφείλονται ως εισφορά της αντίστοιχης ιδιοκτησίας. Στις περιπτώσεις εφαρμογής του άρθρου αυτού δεν οφείλεται Εισφορά σε χρήμα. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται ανάλογα οι παράγραφοι 7-10 και 12 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983, όπως ισχύει..
9. Το άρθρο 20 του ν. 2508/1997 (Α'124) αντικαθίσταται ως εξής :
«Άρθρο 20
1.Οι ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε πολεοδομούμενες για πρώτη φορά περιοχές υποχρεούνται να συμμετάσχουν με εισφορά σε γη για τη δημιουργία των απαραίτητων κοινόχρηστων χώρων και γενικά την ικανοποίηση κοινωφελών χρήσεων και σκοπών, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 8 του ν. 1337/1983 ως ισχύει.
2. Κατ΄εξαίρεση της παρ.1 :
α) Οι ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε ζώνες ενεργού πολεοδομίας και πολεοδομούνται έχουν υποχρέωση εισφοράς σε γη σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ. 3.
β) Οι ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως με τις διατάξεις του ν.δ. 17.07./16.08.1923 και στις οποίες αίρεται η ρυμοτομική αναγκαστική απαλλοτρίωση, που επιβλήθηκε με την ένταξη στο σχέδιο, κατά τα αναφερόμενα στην παρ. 4α του άρθρου 29 του ν. 2831/2000, υποχρεούνται σε εισφορά σε γη σύμφωνα με τα ποσοστά που προβλέπονται στο άρθρο αυτό. Η εισφορά υπολογίζεται και επιβάλλεται με την πράξη τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου.Η εισφορά αποτελείται από ποσοστό επιφάνειας της ιδιοκτησίας πριν από την πολεοδόμησή της, η οποία υπολογίζεται κατά τις διατάξεις των παρ. 4 και 5 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983 και συμψηφίζεται με το ποσοστό της επιφάνειας που έχει ήδη ρυμοτομηθεί για τη δημιουργία όμορων κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων. Η εισφορά διατίθεται ολόκληρη υποχρεωτικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων που θεσμοθετούνται με την τροποποίηση αυτή. Το μέγεθος της εισφοράς μνημονεύεται και απεικονίζεται ως θέση στην πράξη τροποποίησης, είναι αυτοδίκαια εισφερόμενο, τίθεται σε κοινή χρήση μετά τη δημοσίευση της πράξης και δεν απαιτείται σύνταξη της πράξης εφαρμογής που προβλέπεται στο άρθρο 12 του ν. 1337/1983. Αν η ύπαρξη οικοδομής, κατά την έννοια της παρ. 2 του άρθρου 42 του ν.δ. 17.07./16.08.1923, νομίμως υφισταμένης, εμποδίζει τη διάθεση της εισφοράς για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου, είναι δυνατόν, κατά την κρίσητης υπηρεσίας να μετατρέπεται σε ισάξια χρηματική συμμετοχή.Στην περίπτωση αυτή ο προσδιορισμός της αξίας για την πραγματοποίηση της μετατροπής αυτής γίνεται από το αρμόδιο δικαστήριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 2882/2001.
3. Κατά τα λοιπά για την εισφορά σε γη εφαρμόζονται οι παράγραφοι 5 έως και 12 του άρθρου 8 του. 1337/1983, όπως ισχύουν, και συμπληρώνονται με τις επόμενες παραγράφους και το άρθρο 25 του παρόντος»
10. Οι διατάξεις των παραγράφων 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 και 9 του παρόντος άρθρου δεν ισχύουν για τις ήδη κυρωθείσες πράξεις εφαρμογής. Με απόφαση του αρμόδιου για την κύρωση της πράξης εφαρμογής, που εκδίδεται ύστερα από γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου, μπορεί να υπάγονται στις διατάξεις τις παρ. 2 οι κυρωθείσες πράξεις εφαρμογής για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η καταβολή των εισφορών σε χρήμα.
11. Οι διατάξεις των παραγράφων 1, 5, 6, 7, 8 και 9 του παρόντος άρθρου δεν ισχύουν σε διορθωτικές πράξεις εφαρμογής, που θα κυρωθούν μετά τη δημοσίευση του παρόντος, και αφορούν διορθώσεις σε ήδη κυρωθείσες πράξεις εφαρμογής.
12. Σε εκκρεμείς διαδικασίες πολεοδόμησης εφαρμόζονται οι διατάξεις των παραγράφων 1 έως 9 του παρόντος άρθρου . Στις περιπτώσεις που κατά τη δημοσίευση του παρόντος δεν έχει δοθεί εντολή σύνταξης του Κεφαλαίου Γ' της πράξης εφαρμογής, με απόφαση του αρμόδιου για την κύρωση της πράξης εφαρμογής, που εκδίδεται ύστερα από γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου, μπορεί να υπάγονται στις προϋφιστάμενες διατάξεις περί εισφοράς γης.
13. Το περιεχόμενο του πίνακα της πράξης εφαρμογής και ο τρόπος συμπλήρωσης αυτού περιλαμβάνονται στο Παράρτημα, του παρόντος νόμου Με απόφαση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής δύναται να τροποποιείται το περιεχόμενο του Παραρτήματος και να καθορίζεται κάθε σχετικό θέμα.
Υπογράφηκε η προχρηματοδότηση του Προγράμματος Δημοσίων Επενδύσεων 2014 για το Πρόγραμμα "Εξοικονόμηση Κατ΄ Οίκον" με στόχο να καλυφθούν όλες οι υφιστάμενες ανάγκες και να καταστεί δυνατή μέσα στις επόμενες μέρες η πληρωμή από τις συνεργαζόμενες Τράπεζες των αιτήσεων που έχουν υπαχθεί στο πρόγραμμα, για εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης που έχουν ολοκληρωθεί.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες των Υπουργείων Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας και της ΕΤΕΑΝ ΑΕ, διαχειριστή του Ταμείου "Εξοικονόμηση Κατ' Οίκον" "βρίσκονται σε συνεχή επαφή για την ταχεία ολοκλήρωση των διαδικασιών και τη διασφάλιση της περαιτέρω ομαλής χρηματοδότησης του Προγράμματος, ώστε στο μέλλον να μην προκύπτουν καθυστερήσεις στις πληρωμές" όπως αναφέρει η ανακοίνωση του ΥΠΕΚΑ.
Μέχρι σήμερα έχουν υπαχθεί στο Πρόγραμμα πάνω από 47.000 αιτήσεις, συνολικού επιλέξιμου προϋπολογισμού 490 εκ. ευρώ, έχουν υπογραφεί περίπου 42.000 συμβάσεις δανείων και έχουν ολοκληρωθεί περίπου 30.000 έργα επιλέξιμου προϋπολογισμού 310 εκ. ευρώ.
Σύμφωνα με την ίδια ανακοίνωση, τα δύο Υπουργεία μεριμνούν για την ομαλή μετάβαση στη νέα προγραμματική περίοδο και τη συνέχιση της επιτυχούς υλοποίησης του Προγράμματος. Για το σκοπό αυτό έχει ήδη υπάρξει κατ’ αρχήν συνεννόηση με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η οποία πρόκειται σύντομα να οριστικοποιηθεί, για προχρηματοδότηση της ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών από τον κρατικό προϋπολογισμό και στη συνέχεια είσπραξη των ενισχύσεων από τα κονδύλια του νέου ΕΣΠΑ 2014-2020.
Υμνους για την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας από τους βρετανικούς Times οι οποίοι ουσιαστικά συστήνουν στους επενδυτές να σπεύσουν στην Ελλάδα. Η οικονομική κρίση στην Ελλάδα προκάλεσε σοκ στην αγορά ακινήτων, αλλά και η εμπιστοσύνη και οι αγοραστές επιστρέφουν, γράφουν οι βρετανικοί «Times».
«Έξι χρόνια πριν, η παγκόσμια ύφεση προκάλεσε την έναρξη της κρίσης χρέους στην Ελλάδα. Ακολούθησαν προγράμματα διάσωσης από την Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ) και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) και μετά ήρθαν μέτρα λιτότητας, απεργίες και συζητήσεις για μια πιθανή έξοδο της χώρας από την Ευρώπη: η Ελλάδα πραγματικά βρισκόταν στο χείλος του γκρεμού και οι αγοραστές δεύτερης οικείας την αναγέννησαν», συνεχίζει το δημοσίευμα.
«Το 2014 φαίνεται ότι η Ελλάδα έχει πάρει μεγάλη στροφή. Ο τουρισμός ανθεί και πάλι», επισημαίνουν οι Times, προσθέτοντας ότι σύμφωνα με το πρακτορείο Thomas Cook, οι κρατήσεις, ανέρχονται στο 242% μέσα σε ένα χρόνο, ενώ σύμφωνα με την holidaylettings.co.uk υπάρχει μια αύξηση της τάξης του 300% στις έρευνες για κρατήσεις.
«Η οικονομία βελτιώνεται και οι κυνηγοί ακινήτων από το εξωτερικό επανέρχονται», τονίζεται ακόμη στο δημοσίευμα, ενώ σύμφωνα με τον Αλέξανδρο Μουλά, εκπρόσωπο της εταιρείας Savills στην Ελλάδα, «οι έρευνες για αγορά ακινήτων είναι στα ύψη γιατί η Ελλάδα αποτελεί πλέον ένα ασφαλές μέρος για επενδύσεις», ενώ «έχει πλέον σταθεροποιηθεί σε πολιτικό και οικονομικό επίπεδο».
Με βάση τους Times, οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 30% με 50 % από το 2008, εντούτοις από το καλοκαίρι του 2013, σύμφωνα με τον Τζορτζ Πέτρας της Engel & Völkers στη Ρόδο, έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν και πάλι.
Τα κίνητρα που θέσπισε η ελληνική κυβέρνηση, για να προσελκύσει επενδυτές εκτός Ευρώπης, φαίνεται πως αποδίδουν, σημειώνεται ακόμη, ενώ οι αγοραστές ακινήτων προέρχονται μεταξύ άλλων από τη Ρωσία, την Τουρκία και το Λίβανο. Το ενδιαφέρον τους, δε, επικεντρώνεται σε ακίνητα στις Κυκλάδες και στα νησιά του Ιονίου, με την Μύκονο και την Κέρκυρα να βρίσκονται στις πρώτες θέσεις, αλλά και στο Πόρτο Χέλι.
Η αρμόδια επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών, σε συνεργασία με τη διεύθυνση ακίνητης περιουσίας της Τράπεζας της Ελλάδος (η οποία έχει πλέον μια μεγάλη βάση δεδομένων για την κατάσταση στην κτηματαγορά), σύμφωνα με πληροφορίες της «Η», έχουν ρίξει στο τραπέζι το σενάριο της μείωσης των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές της χώρας.
Οι ίδιες πληροφορίες αναφέρουν ότι σχετικές ανακοινώσεις θα γίνουν μετά το καλοκαίρι, μαζί με ένα συνολικό πακέτο ελάφρυνσης των φορολογικών βαρών που εξετάζει η κυβέρνηση, όπως οι περισσότερες δόσεις για τα χρέη στο Δημόσιο.
Ωστόσο, αυτό που κόστισε στο κυβερνητικό στρατόπεδο, και ειδικά στη Νέα Δημοκρατία, ήταν η φορολογική επιβάρυνση που υφίσταται η ακίνητη περιουσία. Παραδοσιακοί ψηφοφόροι της ΝΔ και του ΠΑΣΟΚ είναι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, οι οποίοι έστειλαν το μήνυμα μέσω της κάλπης.
Ετσι, στην κυβέρνηση εξετάζουν πλέον σοβαρά να προχωρήσουν σε μειώσεις των βαρών στην ακίνητη ιδιοκτησία μέσω της διόρθωσης των στρεβλώσεων που προκαλούν οι αντικειμενικές αξίες. Υπενθυμίζεται ότι έχει υπάρξει συμφωνία με την τρόικα για διατήρηση του υπάρχοντος καθεστώτος με τις αντικειμενικές μέχρι το τέλος του 2016. Ωστόσο, εφόσον επιβεβαιωθούν τα σενάρια για έτοιμη πρόταση μείωση των αξιών, ακόμη και μέσα στο 2015, το «καυτό» θέμα θα γίνει αντικείμενο πολύ σκληρής διαπραγμάτευσης με την τρόικα.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι εξετάζεται το σενάριο της μεσοσταθμικής μείωσης κατά 15% στις αντικειμενικές αξίες σε επίπεδο χώρας, ενώ στην Αττική η διόρθωση των τιμών θα είναι γύρω στο 13% μεσοσταθμικά. Υπάρχουν, ωστόσο, και περιοχές στις οποίες θα πρέπει να υπάρξει μείωση κατά 30%-40%, κυρίως στις υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου και στα ακριβά βόρεια προάστια.
Προβληματισμός, πάντως, υπάρχει αναφορικά με τις περιοχές οι οποίες έχουν εξαιρετικά χαμηλές τιμές ζώνης. Για παράδειγμα στα νοτιοδυτικά προάστια της Αττικής υπάρχουν αντικειμενικές αξίες 600-700 ευρώ/τ.μ., όταν οι τιμές πώλησης είναι αισθητά υψηλότερες. Επίσης, ειδικοί του κλάδου δίνουν ως παράδειγμα τον Αγιο Νικόλαο Κρήτης, μια τουριστική περιοχή η οποία έχει αντικειμενική αξία 500 ευρώ/τ.μ.
Στις περιοχές αυτές θα πρέπει να υπάρξει διαφορετική και προσεκτική προσέγγιση καθώς μια απότομη αύξηση των τιμών ώστε να εξομοιωθούν με τις πραγματικές αξίες, θα προκαλούσε μεγάλη αναστάτωση εξαιτίας της σημαντικής φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων.
Σε κάθε περίπτωση, στο υπουργείο Οικονομικών και την ΤτΕ έχει ανοίξει νέος κύκλος συζητήσεων για το πώς θα διορθωθούν οι στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων και πώς θα μειωθούν οι φόροι για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες. Στη δύσκολη εξίσωση μπαίνουν και τα φορολογικά έσοδα τα οποία δεν πρέπει να μειωθούν και δεν πρέπει να προκληθεί ρήξη με τους δανειστές για το θέμα αυτό.
Οι υπολογισμοί που κάνει η κυβέρνηση δείχνουν ότι η μείωση των αντικειμενικών αξιών -που εκ των πραγμάτων θα σημάνει και λιγότερα φορολογικά έσοδα από τα ακίνητα- μπορεί να εξισορροπηθεί από το νέο? Ε9. Εκεί πλέον θα έχει αποτυπωθεί η πραγματική εικόνα των ακινήτων και θα έχουν προστεθεί χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα που τακτοποιήθηκαν με τους νόμους για τους ημιυπαίθριους και τα αυθαίρετα. Αλλωστε, σ' αυτές τις αυξημένες επιφάνειες θα υπολογιστεί φέτος ο ΕΝΦΙΑ, τα σημειώματα του οποίου θα αποσταλούν μέσα στον Ιούνιο.
Ενδεχομένως και από του χρόνου ο φόρος ακινήτων θα μπορέσει να μειωθεί, καθώς θα υπολογίζεται σε χαμηλότερες αντικειμενικές αξίες και θα μπορέσει η κυβέρνηση να αποδώσει κοινωνική δικαιοσύνη μέσω της μείωσης της φορολογίας.
Υπενθυμίζεται ότι οι αυξήσεις ή μειώσεις των αντικειμενικών αξιών επηρεάζουν 20 φόρους στα ακίνητα όπως: ο ΕΝΦΙΑ, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, ο ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή, ο φόρος μεταβίβασης 3%, οι φόροι χρησικτησίας, ανταλλαγή, διανομής ακινήτων, ο δημοτικός φόρος, τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών, το τέλος μεταγραφής συμβολαίων κ.λπ.
Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών βρίσκει σύμφωνες και πολλές από τις νεοεκλεγείσες δημοτικές αρχές σε όλη την Ελλάδα. Εκεί όπου θα υπάρξουν σημαντικές μειώσεις αλλά και εκεί όπου θα υπάρξει εξομοίωση με τις τιμές αγοράς διότι θα αυξηθούν τα φορολογικά έσοδα τα οποία θα αποτελούν πλέον την κύρια πηγή χρηματοδότησης των δήμων. Αλλωστε, το γεγονός ότι οι περισσότεροι δήμοι δεν έχουν προχωρήσει σε αυξήσεις δημοτικών τελών οφείλεται στο γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε διόρθωση των επιφανειών των ακινήτων που νομιμοποίησαν, επομένως είναι περισσότερα πλέον τα έσοδα για τα δημοτικά ταμεία.
Τέλος, εξετάζεται, από τους χρόνου πιθανότατα, η γενναία μείωση, ακόμη και 50%, του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κενούς χώρους.
Πρόκειται για ένα διαρκές αίτημα της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων η οποία τονίζει ότι χιλιάδες διαμερίσματα αλλά και γραφεία και καταστήματα είναι άδεια επί χρόνια και είναι αδύνατο να καταβάλλονται φόροι για περιουσία που δεν αποδίδει.
Η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει «μείωση στο 50% του φόρου για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, με βάση τα στοιχεία του εκάστοτε υποβληθέντος τελευταίου εντύπου Ε2, και με έλεγχο για τη μη ρευματοδότησή τους. Διαφορετικά οι ιδιοκτήτες ξενοίκιαστων ακινήτων θα υποχρεούνται σε καταβολή μεσοσταθμικά ετήσιου φόρου υπερδιπλάσιου από τον περυσινό ΦΑΠ, χωρίς καμιά δυνατότητα να τον καταβάλουν».
