Σε μείζον θέμα για την κυβέρνηση και τους τραπεζίτες εξελίσσεται το καυτό θέμα των «κόκκινων» δανείων. Μετά τις προειδοποιήσεις του Γ. Στουρνάρα ότι πρέπει να βρεθούν λύσεις, χθες και το ΔΝΤ εξέφρασε τους προβληματισμούς του για την αύξηση της αδυναμίας πληρωμής των δανείων, στεγαστικών και επιχειρηματικών.
Από το βήμα του συνεδρίου του Economist, ο εκπρόσωπος του ΔΝΤ, Ρίσι Γκογιάλ (Rishi Goyal), ανέφερε ότι οι τράπεζες θα πρέπει να είναι σε θέση να υποστηρίξουν την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, προειδοποιώντας ότι θα υπάρξει πρόβλημα εάν δεν καταφέρουν να βελτιώσουν τους ισολογισμούς τους. «Εάν αντιμετωπιστεί το θέμα των "κόκκινων δανείων", τότε δεν θα υπάρχει κανένα πρόβλημα» κατέληξε.
Τα «κόκκινα» δάνεια που απειλούν να τινάξουν στον αέρα την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών και να προκαλέσουν τεράστια «τρύπα» μετά τα stresstests της ΕΕ, ήταν τον αντικείμενο ευρείας σύσκεψης που έγινε χθες στο Μαξίμου παρουσία του πρωθυπουργού, του Ευ. Βενιζέλου, του υπουργού Ανάπτυξης, Ν. Δένδια και κορυφαίων τραπεζιτών. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι συμφωνήθηκε πως οι τράπεζες είναι μεν θωρακισμένες αλλά πρέπει να υπάρξει πλαίσιο αντιμετώπισης των δανείων. Ο πρόεδρος της Τράπεζας Πειραιώς Μιχάλης Σάλλας, ο οποίος τόνισε ότι τα πράγματα στην οικονομία είναι πολύ καλύτερα σε σχέση με πριν από λίγο καιρό, ενώ για τα «κόκκινα» δάνεια είπε ότι είναι θέμα εξαιρετικά σοβαρό αλλά ελεγχόμενο και συνδέεται στενά με την πορεία ανάπτυξης του τόπου και την έξοδο από την κρίση. Παράλληλα, ο κ. Σάλλας τόνισε ότι οι ελληνικές τράπεζες είναι θωρακισμένες, και ισχυρά ανακεφαλαιοποιημένες και προανήγγειλε νέα «εργαλεία» για τη ρύθμιση των «κόκκινων» δανείων.
Αυτά τα νέα εργαλεία περιμένει και η αγορά προκειμένου να ξεκινήσει η ρευστότητα. Πάντως, ο κ. Σάλλας τόνισε ότι τα «κόκκινα» δάνεια είναι αυτή τη στιγμή της τάξης των 75-77 δις ευρώ. «Οι τράπεζες έχουν προβλέψεις πάνω από το 50%. Η δε περιουσία και οι εξασφαλίσεις που έχουν υπερβαίνουν το επιπλέον ποσό. Κατά συνέπεια, δεν υπάρχει πρόβλημα για το τραπεζικό σύστημα, απλά η επίλυση και η σταδιακή αντιμετώπισή του, θα πρέπει να γίνει με τρόπο που βοηθά την πορεία και την έξοδο από την κρίση της οικονομίας» ανέφερε.
Είπε επίσης ότι τα κόκκινα δάνεια δεν αφορούν 10 ή 20 ή 50 μεγάλες επιχειρήσεις, ούτε μόνο κάποια στεγαστικά δάνεια. Αφορούν χιλιάδες επιχειρήσεις. Συνδέεται η επίλυση του θέματος στενά με την ανάπτυξη της οικονομίας και είμαστε πολύ προσεκτικοί στο πως αυτό το αντιμετωπίζουμε. Δεν θέλησε πάντως να απαντήσει για το αν θα υπάρξει και «κούρεμα» δανείων.
Με βάση τον νέο νόμο, του υπουργείου Τουρισμού, και το υπουργείο Περιβάλλοντος τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα περιλαμβάνουν υποχρεωτικά ξενοδοχεία 5 αστέρων, γήπεδα γκολφ, συνεδριακά κέντρα, μαρίνες, κέντρα θαλασσοθεραπείας, μονάδες ιαματικού τουρισμού, κέντρα αναζωογόνησης, τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και άλλες τουριστικές υποδομές.
Οι σημαντικότερες επενδύσεις που βρίσκονται στα «σκαριά» ή που είναι ακόμη μακέτες αλλά έχουν πολλές πιθανότητες να υλοποιηθούν τα επόμενα χρόνια είναι:
Αστέρας Βουλιαγμένης
Η κοινοπραξία AGC Equity Partners με τη συμμετοχή αραβικών και τουρκικών κεφαλαίων φιλοδοξεί να μετατρέψει τον Αστέρα στον καλύτερο προορισμό της Μεσογείου και για τον σκοπό αυτό ετοιμάζει επενδύσεις 1 δισ. ευρώ. Στα σχέδια είναι η κατασκευή 13-15 πολυτελών βιλών οι οποίες θα μπορούσαν να πουληθούν από 20 έως 30 εκατ. ευρώ η καθεμία. Επίσης, θα αναβαθμιστούν τα ξενοδοχεία «Αρίων» και «Ναυσικά» για να μετατραπούν σε υπερπολυτελή τουριστικά θέρετρα 7 αστέρων, ενώ θα υπάρξει και αναβάθμιση της μαρίνας.
Costa Navarino
Η μεγάλη επιτυχία του Costa Navarino, που έφερε χιλιάδες τουρίστες υψηλών εισοδημάτων στη Μεσσηνία, ανοίγει τον δρόμο για την περαιτέρω ανάπτυξη που σχεδιάζει ο όμιλος Κωνσταντακόπουλου. Η επένδυση αναμένεται να ξεπεράσει τα 100 εκατ. ευρώ και να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2016. Η επόμενη φάση περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, νέες εγκαταστάσεις γκολφ, νέα ξενοδοχειακή μονάδα 300 κλινών αλλά και την κατασκευή πολυτελών τουριστικών κατοικιών.
Κάβο Σίδερο
Περισσότερα από 20 χρόνια επιχειρείται να αναπτυχθεί το τουριστικό συγκρότημα στο Λασίθι από τη Loyalward Ltd, θυγατρική του βρετανικού ομίλου Minoan. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η «Ιτανός Γαία» βρίσκεται πλέον κοντά στο ξεκίνημα της ανάπτυξης 267,7 εκατ. ευρώ. Το σχέδιο περιλαμβάνει τη δημιουργία πέντε ξενοδοχείων 1.936 κλινών, γηπέδου γκολφ 18 οπών, πολυτελών εξοχικών κατοικιών κ.λπ.
Στην Αταλάντη το συγκρότημα Atallanti Hills είναι μια επένδυση 1 - 1,5 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει τρία πεντάστερα ξενοδοχεία, 3.300 κατοικίες, 3 γήπεδα γκολφ, βοτανικό κήπο 700 στρεμμάτων, ιππικό και θεματικό πάρκο. Φορέας υλοποίησης είναι η εταιρεία Lokros που αποτελείται από τις Prufrock Investments και Europa Capital.
Στη Χαλκιδική
Η εταιρεία Pravita Estate προωθεί επένδυση 726,4 εκατ. ευρώ στον Ταξιάρχη σε έκταση περίπου 12.500 στρεμμάτων. Εκεί σχεδιάζεται η κατασκευή 3 ξενοδοχειακών συγκροτημάτων 5 αστέρων, τριών γηπέδων γκολφ, παραθεριστικών οικισμών, συνεδριακό κέντρο, κέντρο ευεξίας, αποκατάστασης και θεραπείας και εγκαταστάσεις εναλλακτικού τουρισμού. Την επένδυση «τρέχει» ο επιχειρηματίας Γ. Λίτσος, ωστόσο φέρεται να στηρίζεται από κορεατικά κεφάλαια και συγκεκριμένα από τον επενδυτικό όμιλο Han Chang Corporation καθώς και funds από Κίνα και ΗΠΑ.
Στη Σιθωνία οι επιχειρηματίες Ι. Και Γ. Μεντεκίδης μίσθωσαν από το δημόσιο 261 στρέμματα στον Αγιο Ιωάννη και σχεδιάζουν την κατασκευή ξενοδοχείου 250 δωματίων και παραθεριστικού χωριού 120 κατοικιών.
Στο Παλιούρι ο Ιβάν Σαββίδης απέκτησε από το Δημόσιο αντί 14 εκατ. ευρώ έκταση 211 στρεμμάτων και σκοπεύει να επενδύσει 80 εκατ. για ανάπτυξη κατοικιών και ξενοδοχειακών υποδομών. Στην ίδια περιοχή και συγκεκριμένα στο Κάνιστρο η ρωσική εταιρεία Med Sea and Health, σχεδιάζει ξενοδοχειακή μονάδα 640 κλινών με υδροθεραπευτικό ιαματικό κέντρο, μαρίνα φιλοξενίας 90 σκαφών αναψυχής και έναν οικισμό 150 παραθεριστικών κατοικιών σε έκταση 330 στρεμμάτων.
Σε Μήλο και Τζιά
Επένδυση άνω των 50 εκατ. προβλέπει την κατασκευή 5άστερου ξενοδοχείου 216 κλινών, παραθεριστικών κατοικιών και κέντρου αναζωογόνησης στη θέση «Αμμουδαράκι» της Μήλου. Φορέας υλοποίησης είναι η εταιρεία Αxsite Aγροτουριστική Τουριστική Α.Ε., αλλά πίσω της βρίσκεται η επενδυτική Taurus, η οποία ιδρύθηκε από τους Γερμανούς αδελφούς Lorenz και Guenther Reibling. Το πράσινο φως πήρε και επένδυση 60 εκατ. ευρώ στην Τζιά στην περιοχή Βρόσκοπος. Προβλέπεται η δημιουργία από τον όμιλο Dolphin Capital Investors σύνθετου τουριστικού καταλύματος, με ξενοδοχείο 5 αστέρων (Aman Resort), τουριστικές κατοικίες, καταδυτικό κέντρο θαλασσοθεραπείας κ.λπ. συνολικής δυνα?ικότητας 230 κλινών.
Ο όμιλος της Dolphin Capital Investors έχει προγραμματίσει επίσης επένδυση ύψους 300 εκατ. ευρώ σε έκταση 3.000 στρεμμάτων στη Σητεία («Plaka Bay Resort»,) επένδυση 150 εκατ. ευρώ στη Βοιωτία, 450 εκατ. ευρώ στην ευρύτερη περιοχή του Κρανιδίου.
Ακόμη, στην Ιο η εταιρεία 105 Ανώνυμη Τουριστική Τεχνική Εταιρεία Εκμετάλλευσης Ακινήτων σχεδιάζει την υλοποίηση σύνθετης τουριστικής επένδυσης.
Στο Ιόνιο
Η αμερικανική NCH Capital σχεδιάζει στην Κέρκυρα τη δημιουργία ξενοδοχείου και συμπληρωματικών τουριστικών εγκαταστάσεων σε έκταση που αγόρασε από το ελληνικό Δημόσιο.
Στην Ιθάκη, ο διεθνής όμιλος Portfolio International Holding Limited έχει καταθέσει σχέδια για την ανάπτυξη του Iliad Resort σε 2.500 στρέμματα το οποίο περιλαμβάνει έξι ξενοδοχεία, γήπεδο golf 18 οπών, μαρίνα 200 θέσεων, εμπορικές χρήσεις, παραθαλάσσιο οικισμό. Η επένδυση θα φτάσει το 1 δισ. ευρώ.
Στο Μεγανήσι η οικογένεια Ρότσιλντ, σε έκταση άνω των 2.600 στρεμμάτων σχεδιάζει την ανέγερση 10-14 πολυτελών επαύλεων 1.000 τ.μ. η καθεμία. Στην ίδια περιοχή, στα γειτονικά νησάκια «Αρκούδι» και «Κυθρός» υπάρχουν σχέδια για τουριστικές υποδομές υψηλών προδιαγραφών. Επίσης, στην Οξυά ο εμίρης του Κατάρ Αλ Θάνι προωθεί την κατασκευή ενός παγκόσμιου τουριστικού και πολιτιστικού προορισμού στο μικρό νησάκι του Ιονίου. Η επένδυση μπορεί να φτάσει τα 300 εκατ. ευρώ
Σκάνδαλα στην αγορά ακινήτων απειλούν την περιουσία των πολιτών που αναζητούν διεξόδους στην κρίση πουλώντας διαμερίσματα, γραφεία και καταστήματα ακόμη και κάτω από την αντικειμενική αξία.
Η οικονομική δυσπραγία έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες να βγάζουν στην κυριολεξία στο σφυρί τα ακίνητά τους με αποτέλεσμα στην κτηματαγορά να έχουν δημιουργηθεί κυκλώματα που επιχειρούν να εκμεταλλευτούν τη δύσκολη κατάσταση. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι λειτουργούν κυκλώματα παραμεσιτείας που εκπροσωπούν ανθρώπους οι οποίοι έχουν ρευστό και επιχειρούν να αγοράσουν «κοψοχρονιά» την περιουσία των πολιτών εκμεταλλευόμενοι την ανάγκη τους. Στο διαδίκτυο κυκλοφορούν αγγελίες οι οποίες αναφέρουν ότι παρέχεται άμεσα ρευστό σε όσους ιδιοκτήτες δεχθούν να πουλήσουν ακίνητα κάτω από την αντικειμενική τους αξία, χωρίς καμιά σοβαρή εκτίμηση και με μοναδικό ζημιωμένο τον πωλητή. Οι «παραμεσίτες» υπόσχονται ότι θα πάρουν τα ακίνητα των πωλητών και θα κλείσουν τη συμφωνία χωρίς καμιά καθυστέρηση και με μετρητά, προσφέροντας ωστόσο πολύ χαμηλά τιμήματα. Αποφεύγουν να χρησιμοποιούν επαγγελματίες μεσίτες και εκτιμητές που είναι σε θέση να εκτιμήσουν την αξία των ακινήτων κι έτσι εκμεταλλεύονται τις οικονομικές δυσκολίες των πωλητών.
Το κύκλωμα που «τρώει» τα ακίνητα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές υπόσχεται επίσης σίγουρους πελάτες από το εξωτερικό και μάλιστα έχει προσεγγίσει ιδιοκτήτες εξοχικών ζητώντας τους να τα αγοράσουν για λογαριασμό ξένων.
Σύμφωνα με πληροφορίες, τα «κοράκια» που έχουν πέσει πάνω στην χειμαζόμενη κτηματαγορά έχουν πετύχει ήδη κάποιες αγοραπωλησίες που είναι μεν νόμιμες, ωστόσο, δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική αξία.
Με βάση τον νέο νόμο, του υπουργείου Τουρισμού, και το υπουργείο Περιβάλλοντος τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα περιλαμβάνουν υποχρεωτικά ξενοδοχεία 5 αστέρων, γήπεδα γκολφ, συνεδριακά κέντρα, μαρίνες, κέντρα θαλασσοθεραπείας, μονάδες ιαματικού τουρισμού, κέντρα αναζωογόνησης, τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και άλλες τουριστικές υποδομές.
Οι σημαντικότερες επενδύσεις που βρίσκονται στα «σκαριά» ή που είναι ακόμη μακέτες αλλά έχουν πολλές πιθανότητες να υλοποιηθούν τα επόμενα χρόνια είναι:
Αστέρας Βουλιαγμένης
Η κοινοπραξία AGC Equity Partners με τη συμμετοχή αραβικών και τουρκικών κεφαλαίων φιλοδοξεί να μετατρέψει τον Αστέρα στον καλύτερο προορισμό της Μεσογείου και για τον σκοπό αυτό ετοιμάζει επενδύσεις 1 δισ. ευρώ. Στα σχέδια είναι η κατασκευή 13-15 πολυτελών βιλών οι οποίες θα μπορούσαν να πουληθούν από 20 έως 30 εκατ. ευρώ η καθεμία. Επίσης, θα αναβαθμιστούν τα ξενοδοχεία «Αρίων» και «Ναυσικά» για να μετατραπούν σε υπερπολυτελή τουριστικά θέρετρα 7 αστέρων, ενώ θα υπάρξει και αναβάθμιση της μαρίνας.
Costa Navarino
Η μεγάλη επιτυχία του Costa Navarino, που έφερε χιλιάδες τουρίστες υψηλών εισοδημάτων στη Μεσσηνία, ανοίγει τον δρόμο για την περαιτέρω ανάπτυξη που σχεδιάζει ο όμιλος Κωνσταντακόπουλου. Η επένδυση αναμένεται να ξεπεράσει τα 100 εκατ. ευρώ και να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2016. Η επόμενη φάση περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, νέες εγκαταστάσεις γκολφ, νέα ξενοδοχειακή μονάδα 300 κλινών αλλά και την κατασκευή πολυτελών τουριστικών κατοικιών.
Κάβο Σίδερο
Περισσότερα από 20 χρόνια επιχειρείται να αναπτυχθεί το τουριστικό συγκρότημα στο Λασίθι από τη Loyalward Ltd, θυγατρική του βρετανικού ομίλου Minoan. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η «Ιτανός Γαία» βρίσκεται πλέον κοντά στο ξεκίνημα της ανάπτυξης 267,7 εκατ. ευρώ. Το σχέδιο περιλαμβάνει τη δημιουργία πέντε ξενοδοχείων 1.936 κλινών, γηπέδου γκολφ 18 οπών, πολυτελών εξοχικών κατοικιών κ.λπ.
Στην Αταλάντη το συγκρότημα Atallanti Hills είναι μια επένδυση 1 - 1,5 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει τρία πεντάστερα ξενοδοχεία, 3.300 κατοικίες, 3 γήπεδα γκολφ, βοτανικό κήπο 700 στρεμμάτων, ιππικό και θεματικό πάρκο. Φορέας υλοποίησης είναι η εταιρεία Lokros που αποτελείται από τις Prufrock Investments και Europa Capital.
Στη Χαλκιδική
Η εταιρεία Pravita Estate προωθεί επένδυση 726,4 εκατ. ευρώ στον Ταξιάρχη σε έκταση περίπου 12.500 στρεμμάτων. Εκεί σχεδιάζεται η κατασκευή 3 ξενοδοχειακών συγκροτημάτων 5 αστέρων, τριών γηπέδων γκολφ, παραθεριστικών οικισμών, συνεδριακό κέντρο, κέντρο ευεξίας, αποκατάστασης και θεραπείας και εγκαταστάσεις εναλλακτικού τουρισμού. Την επένδυση «τρέχει» ο επιχειρηματίας Γ. Λίτσος, ωστόσο φέρεται να στηρίζεται από κορεατικά κεφάλαια και συγκεκριμένα από τον επενδυτικό όμιλο Han Chang Corporation καθώς και funds από Κίνα και ΗΠΑ.
Στη Σιθωνία οι επιχειρηματίες Ι. Και Γ. Μεντεκίδης μίσθωσαν από το δημόσιο 261 στρέμματα στον Αγιο Ιωάννη και σχεδιάζουν την κατασκευή ξενοδοχείου 250 δωματίων και παραθεριστικού χωριού 120 κατοικιών.
Στο Παλιούρι ο Ιβάν Σαββίδης απέκτησε από το Δημόσιο αντί 14 εκατ. ευρώ έκταση 211 στρεμμάτων και σκοπεύει να επενδύσει 80 εκατ. για ανάπτυξη κατοικιών και ξενοδοχειακών υποδομών. Στην ίδια περιοχή και συγκεκριμένα στο Κάνιστρο η ρωσική εταιρεία Med Sea and Health, σχεδιάζει ξενοδοχειακή μονάδα 640 κλινών με υδροθεραπευτικό ιαματικό κέντρο, μαρίνα φιλοξενίας 90 σκαφών αναψυχής και έναν οικισμό 150 παραθεριστικών κατοικιών σε έκταση 330 στρεμμάτων.
Σε Μήλο και Τζιά
Επένδυση άνω των 50 εκατ. προβλέπει την κατασκευή 5άστερου ξενοδοχείου 216 κλινών, παραθεριστικών κατοικιών και κέντρου αναζωογόνησης στη θέση «Αμμουδαράκι» της Μήλου. Φορέας υλοποίησης είναι η εταιρεία Αxsite Aγροτουριστική Τουριστική Α.Ε., αλλά πίσω της βρίσκεται η επενδυτική Taurus, η οποία ιδρύθηκε από τους Γερμανούς αδελφούς Lorenz και Guenther Reibling. Το πράσινο φως πήρε και επένδυση 60 εκατ. ευρώ στην Τζιά στην περιοχή Βρόσκοπος. Προβλέπεται η δημιουργία από τον όμιλο Dolphin Capital Investors σύνθετου τουριστικού καταλύματος, με ξενοδοχείο 5 αστέρων (Aman Resort), τουριστικές κατοικίες, καταδυτικό κέντρο θαλασσοθεραπείας κ.λπ. συνολικής δυνα?ικότητας 230 κλινών.
Ο όμιλος της Dolphin Capital Investors έχει προγραμματίσει επίσης επένδυση ύψους 300 εκατ. ευρώ σε έκταση 3.000 στρεμμάτων στη Σητεία («Plaka Bay Resort»,) επένδυση 150 εκατ. ευρώ στη Βοιωτία, 450 εκατ. ευρώ στην ευρύτερη περιοχή του Κρανιδίου.
Ακόμη, στην Ιο η εταιρεία 105 Ανώνυμη Τουριστική Τεχνική Εταιρεία Εκμετάλλευσης Ακινήτων σχεδιάζει την υλοποίηση σύνθετης τουριστικής επένδυσης.
Στο Ιόνιο
Η αμερικανική NCH Capital σχεδιάζει στην Κέρκυρα τη δημιουργία ξενοδοχείου και συμπληρωματικών τουριστικών εγκαταστάσεων σε έκταση που αγόρασε από το ελληνικό Δημόσιο.
Στην Ιθάκη, ο διεθνής όμιλος Portfolio International Holding Limited έχει καταθέσει σχέδια για την ανάπτυξη του Iliad Resort σε 2.500 στρέμματα το οποίο περιλαμβάνει έξι ξενοδοχεία, γήπεδο golf 18 οπών, μαρίνα 200 θέσεων, εμπορικές χρήσεις, παραθαλάσσιο οικισμό. Η επένδυση θα φτάσει το 1 δισ. ευρώ.
Στο Μεγανήσι η οικογένεια Ρότσιλντ, σε έκταση άνω των 2.600 στρεμμάτων σχεδιάζει την ανέγερση 10-14 πολυτελών επαύλεων 1.000 τ.μ. η καθεμία. Στην ίδια περιοχή, στα γειτονικά νησάκια «Αρκούδι» και «Κυθρός» υπάρχουν σχέδια για τουριστικές υποδομές υψηλών προδιαγραφών. Επίσης, στην Οξυά ο εμίρης του Κατάρ Αλ Θάνι προωθεί την κατασκευή ενός παγκόσμιου τουριστικού και πολιτιστικού προορισμού στο μικρό νησάκι του Ιονίου. Η επένδυση μπορεί να φτάσει τα 300 εκατ. ευρώ.
Ανοιχτό «δίαυλο» με την ελληνική αγορά ακινήτων έχουν ανοίξει οι Αμερικανοί θεσμικοί επενδυτές, που πληθαίνουν τις επενδυτικές τους κινήσεις το τελευταίο διάστημα. Στόχος τους είναι να εκμεταλλευθούν τις χαμηλές αποτιμήσεις των ακινήτων της χώρας, αλλά και των εταιρειών ακινήτων που τους ενδιαφέρουν, «χτίζοντας» θέσεις. Χαρακτηριστικό το παράδειγμα της Blackstone, ενός από τα πλέον «ηχηρά» ονόματα, που μεσούσης της εβδομάδας απέκτησε το 10% της Lamda Development αντί συνολικού ποσού 20,2 εκατ. ευρώ, ενώ θα συμμετάσχει και στη δρομολογούμενη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, συνολικού ποσού 150 εκατ. ευρώ.
Λίγες μέρες νωρίτερα, μία ακόμη αμερικανική επενδυτική εταιρεία, η TPG-Axon Capital, είχε αποκτήσει επιπλέον ποσοστό 7,88% της Lamda Development. Η εν λόγω εταιρεία απέκτησε 3.497.599 μετοχές της Lamda, αντί ποσού της τάξεως των 16,96 εκατ. ευρώ, ήτοι 4,85 ευρώ ανά μετοχή. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της διοίκησης της εισηγμένης, αμφότεροι οι επενδυτές έχουν εκφράσει το ενδιαφέρον τους να συμμετάσχουν και στο έργο ανάπλασης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, το οποίο θα απαιτήσει συνολικά κεφάλαια της τάξεως των 8 δισ. ευρώ.
Αντίστοιχα, η επίσης αμερικανική επενδυτική εταιρεία Wellington Management Company ενίσχυσε, προ ολίγων ημερών, το ποσοστό της στην Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ σε 11,16%, αποκτώντας 9,75 εκατ. μετοχές της εισηγμένης στην τιμή των 8,75 ευρώ ανά μετοχή, αντί συνολικού ποσού 85,3 εκατ. ευρώ.
Εκτός όμως από έμμεσες συμμετοχές, μέσω μεριδίων μειοψηφίας στο μετοχικό κεφάλαιο εισηγμένων εταιρειών ανάπτυξης και επένδυσης σε ακίνητα, τα αμερικανικά funds κινούνται και για την απευθείας απόκτηση ακινήτων. Οπως επιβεβαίωσε η διοίκηση της Τεχνικής Ολυμπιακής, ο αμερικανικός όμιλος επένδυσης ακινήτων Hines Group, ο οποίος ελέγχει ένα παγκόσμιο χαρτοφυλάκιο ακινήτων της τάξεως των 18,3 δισ. ευρώ, αποτελεί τον βασικό διεκδικητή του ξενοδοχειακού και παραθεριστικού συγκροτήματος Πόρτο Καρράς, με τις σχετικές πληροφορίες να κάνουν λόγο για πρόταση της τάξεως των 500 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, πέραν του Πόρτο Καρράς, η Hines φέρεται να έχει κάνει κρούση και στην Pasal Development αναφορικά με το ποσοστό της τελευταίας στην εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία Trastor ΑΕΕΑΠ. Το Πόρτο Καρράς ελέγχεται από τον όμιλο της Τεχνικής Ολυμπιακής από το 1999, όταν και το απέκτησε στο πλαίσιο σχετικού διαγωνισμού αντί ποσού της τάξεως των 96,3 εκατ. ευρώ. Στο τέλος του 2013, η Πειραιώς Real Estate είχε εκτιμήσει την αγοραία αξία του ξενοδοχειακού συγκροτήματος σε 380 εκατ. ευρώ.
Ένα μεγάλο εμπόδιο για να αγοράσει σήμερα ένας φορολογούμενος ένα ακίνητο και να εκμεταλλευτεί τις πραγματικά πολύ χαμηλές τιμές που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά, λόγω της ύφεσης και της υπερφορολόγησης, είναι ο παράλογος και καθαρά εισπρακτικός τρόπος εφαρμογής του πόθεν έσχες. Τόσο στον προηγούμενο όσο και στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπεται ότι για την Εφορία το τίμημα αγοράς ενός ακινήτου για την εφαρμογή του πόθεν έσχες είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Στην πράξη γίνεται το εξής: Ένας φορολογούμενος αγοράζει ένα κατάστημα αντικειμενικής αξίας 500.000 ευρώ στην τιμή των 200.000 ευρώ και αναγράφει και το πραγματικό τίμημα στο συμβόλαιο. Ωστόσο, η Εφορία θα τον καλέσει να αποδείξει ότι διαθέτει φορολογημένο εισόδημα από το παρελθόν ύψους 500.000 ευρώ και όχι των 200.000 που κατέβαλε πραγματικά. Αν και στο παρελθόν πολλοί φορολογούμενοι έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη, αμφισβητώντας τις σχετικές διατάξεις, και έχουν δικαιωθεί, το υπουργείο Οικονομικών τις επανέλαβε αυτούσιες στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Όπως σημειώνουν έμπειροι φοροτεχνικοί, η σχετική πρόβλεψη στο τέλος δεν εφαρμόζεται, ωστόσο ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ταλαιπωρηθεί με προσφυγές και προστριβές με την Εφορία, προκειμένου να γλυτώσει την παραπάνω άδικη φορολόγηση. Το θέμα έχει τεθεί με ένταση από τους φορείς της αγοράς στην ηγεσία του ΥΠΟΙΚ. Στο σχέδιο που εκπονείται από το υπουργείο για το «ξεπάγωμα» της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνεται και η διόρθωση της συγκεκριμένης παράλογης πρόβλεψης, προκειμένου να μην κινδυνεύουν πλέον οι αγοραστές ακινήτων με στοχοποίηση από την Εφορία.
Λύση πιλότο για όλους τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς θα αποτελέσει, σύμφωνα με το news247.gr, το μοντέλο ανάπτυξης που θα ακολουθηθεί στον Αυτόνομο Οικοδομικό Οργανισμό Αξιωματικών -ΑΟΟΑ- ο οποίος βρίσκεται στην περιοχή μεταξύ Πικερμίου και Νέου Βουτζά:
Η δυσκολία αυτής της περίπτωσης έγκειται στο γεγονός, ότι συνυπάρχουν πολλά και διαφορετικά καθεστώτα, στην έκταση των 6.116 στρεμμάτων, όση είναι περίπου η έκταση του Ελληνικού, βρίσκεται η Ζώνη Αστικού Αναδασμού Πικερμίου Ραφήνας, η Α’ Ζώνη Προστασίας Πεντελικού, η Α’ Ζώνη Προστασίας Αρχαιολογίας και οι δασικές εκτάσεις.
Στην πραγματικότητα, στην περιοχή υπάρχουν ιδιοκτησίες τεσσάρων οικοδομικών συνεταιρισμών: των Αξιωματικών (ΑΟΟΑ), του ΑΠΟΣΠΟΤΕ (του ΟΤΕ), της Ολυμπιακής Στέγης, του Φοίνικα αλλά και μικρο-ιδιοκτητών.
Οι εκτάσεις αγοράστηκαν από τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς πριν από το 1975 και αφορούν, σύμφωνα με εκτιμήσεις, γύρω στις 3.000 οικογένειες. Σε αυτές τις εκτάσεις, η όποια οικοδομική δραστηριότητα μέσα στα δάση πάγωσε με το Σύνταγμα του ’75.
Τώρα, η λύση δίνεται μέσα από το νομοσχέδιο για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, που προωθεί ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, ο οποίος σύμφωνα με πληροφορίες που επικαλείται η εφημερίδα, αναμένεται να έχει τις επόμενες ημέρες συναντήσεις με τη στρατιωτική ηγεσία, για τη διευθέτηση των επιμέρους λεπτομερειών.
Η λύση για τον ΑΟΟΑ και τους άλλους οικοδομικούς συνεταιρισμούς θα αποτελέσει τον μπούσουλα, για το πώς θα μπορούν να χτίσουν τα περίπου 600.000 μέλη των οικοδομικών συνεταιρισμών που υπάρχουν σε όλη την Ελλάδα. Από το υπουργείο Περιβάλλοντος θεωρούν, ότι πρόκειται για ένα μοντέλο "ήπιας οικιστικής ανάπτυξης με παράλληλη αύξηση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου".
Για την περίπτωση του ΑΟΟΑ, σε πρώτη φάση θα αρχίσει η απόδοση των προστατευόμενων εκτάσεων στο Δημόσιο, αφού πρώτα οι ιδιοκτήτες τους τις αναδασώσουν. Αφού υλοποιηθούν αυτές οι προϋποθέσεις, τότε οι ιδιοκτήτες μπορούν να χτίσουν στο καθαρό κομμάτι που θα απομείνει.
Νέο Δάσος
Στην έκταση των 6.116 στρεμμάτων που εκτείνονται οι συνεταιρισμοί, τα καθαρά κομμάτια είναι 2.290 στρέμματα και τα δασικά 2.074 στρέμματα. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΚΑ, το 50% της συνολικής έκτασης, δηλαδή 3.058 στρέμματα θα αποδοθούν αναδασωμένα στο Δημόσιο. Από τα υπόλοιπα που απομένουν, μόνο το 50% μπορεί να γίνει κατοικίες και ό,τι απομείνει θα πρέπει να γίνει κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι.
Ο σχεδιασμός προβλέπει, ότι εκτός από την κατοικία θα μπορούν να συνυπάρχουν κι άλλες ήπιες χρήσεις, που επιτρέπονται στην ευρύτερη περιοχή. Ο μέσος συντελεστής δόμησης θα είναι το 0,4 για την κατοικία. Το ύψος των κτιρίων θα είναι 7,5 μέτρα αλλά μπορεί να προστεθεί κι άλλο 1,5 μέτρο, αν πρόκειται να κατασκευαστεί στο κτίριο στέγη.
Πώς θα γίνει η μοιρασιά
Σήμερα, η έκταση είναι κατακερματισμένη μεταξύ των οικοδομικών συνεταιρισμών και των μικροϊδιοκτητών. Σύμφωνα με πηγές του ΥΠΕΚΑ, το πώς θα γίνει η αναδιανομή, θα αποφασιστεί από το 75% των συνδικαιούχων οι οποίοι θα πρέπει να πάρουν επίσης και την απόφαση να παραχωρηθεί το 50% της έκτασης στο Δημόσιο. Δηλαδή, οι συνδικαιούχοι θα μοιράσουν μεταξύ τους το καθαρό κομμάτι που θα απομείνει.
Εκρηκτική αύξηση του ενδιαφέροντος για εξοχικά στην Ελλάδα, καταγράφουν τους τελευταίους μήνες οι κτηματομεσίτες στα νησιά και τις τουριστικές περιοχές. Σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις, οι ειδικοί εκτιμούν ότι η ζήτηση για σπίτια ή εξοχικά έχει φτάσει στα προ κρίσης επίπεδα, αν και οι αγοραπωλησίες δεν είναι ακόμη αρκετές ώστε να αλλάξει πλήρως η εικόνα.
Ωστόσο, η αύξηση του τουριστικού ρεύματος προς την Ελλάδα, η εμπιστοσύνη που εκφράζουν οι ξένοι στην ελληνική οικονομία και τα απανωτά διθυραμβικά δημοσιεύματα για την Ελλάδα, αλλάζουν το κλίμα και στην κτηματαγορά. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι αναγνώστες του περιοδικού Travel + Leisure ψηφίζουν την Σαντορίνη ως το πιο όμορφο νησί στον κόσμο, πάνω από τη Χαβάη, το Μπαλί και τα νησιά Γκαλαπάγκος του Εκουαδόρ.
Επίσης, η εφημερίδα Guardian τονίζει τη συμβολή του κλάδου στην επανεκκίνηση της ελληνικής οικονομίας και επισημαίνει ότι τα ξενοδοχεία της Αθήνας αναφέρουν αύξηση πληρότητας κατά 25%, στο πρώτο 5μηνο του 2014.
Όπως τονίζει το έγκριτο μέσο με διεθνή απήχηση, ο ιδιωτικός τομέας αντιλαμβανόμενος τις ανάγκες αποτελεσματικής προβολής του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και των καινοτόμων εφαρμογών πρακτικών μάρκετινγκ, δημιούργησε πριν από έναν περίπου χρόνο την Marketing Greece. Μάλιστα, όπως επισημαίνει χαρακτηριστικά, η εταιρεία αποτελεί «απάντηση» των φορέων του κλάδου σε θέματα προβολής και προώθησης της Ελλάδας στο εξωτερικό.
Ισχυρή είναι η παρουσία της Ελλάδας και όσον αφορά τους πιο δημοφιλείς προορισμούς στην Ευρώπη: Στην πεντάδα, εκτός από τη Σαντορίνη, που διατηρεί την πρωτιά από πέρυσι, βρίσκονται η Κρήτη (3η θέση) και η Μύκονος (5η θέση). Παρεμβάλλονται στη δεύτερη θέση το Κάπρι στην Ιταλία και η Σικελία στην τέταρτη θέση.
Το θετικό αυτό κλίμα έχει θετικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων με τους κτηματομεσίτες να μην προλαβαίνουν να απαντούν σε ερωτήματα ξένων κυρίως επενδυτών. Σύμφωνα με τον κτηματομεσίτη από τη Νάξο κ. Γ. Βερώνη το επενδυτικό ενδιαφέρον αυξάνεται και για τις λεγόμενες Μικρές Κυκλάδες, δηλαδή Ηρακλειά, Δονούσα, Σχοινούσα και ιδιαίτερα τα Κουφονήσια. «Στη Νάξο οι αγοραστές είναι κατά 100% ξένοι. Γάλλοι, Ιταλοί, Βέλγοι και Νορβηγοί αναζητούν σπίτια και οικόπεδα για να αγοράσουν, ενώ για πρώτη φορά ύστερα από χρόνια επέστρεψαν και οι Γερμανοί αγοραστές.
Ζητούν κατά κύριο λόγο σπίτια ή 4 στρέμματα για να χτίσουν. Οσο για τις τιμές, τα εξοχικά πωλούνται σε επίπεδα μεταξύ 2.500 και 3.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Στη Νάξο οι πλέον περιζήτητες περιοχές είναι η Μικρή Βίγλα και ο Ορκός. Στα μικρότερα νησιά, τεράστιο είναι το ενδιαφέρον για τα Κουφονήσια αλλά και για τη Σχοινούσα και την Ηρακλειά».
Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά τη διάρκεια των πρώτων μηνών του έτους και μέχρι και τον Μάιο, το 17% των αγοραπωλησιών αφορούσε εξοχικές κατοικίες που αποκτήθηκαν από ξένους αγοραστές, εκ των οποίων το 50% προήλθε από χώρες της Ε.Ε. Μάλιστα, στις Κυκλάδες, το σύνολο των αγοραπωλησιών αφορούσε αγοραστές από την Ε.Ε.
Από αυτούς, το 63% επιλέγει ακίνητα αξίας έως 100.000 ευρώ, ενώ μόνο το 11% αγοράζει πολυτελή ακίνητα.
Ο χάρτης των εξοχικών
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών, περί τις 50.000 εξοχικά σπίτι Αναλυτικά, η εικόνα της αγοράς εξοχικής κατοικίας, όπως διαμορφώνεται φέτος και με βάση έρευνες που έχουν γίνει σε όλη την Ελλάδα είναι:
Κυκλάδες
Ερευνα της Alpha Αστικά Ακίνητα επισημαίνει ότι η αγορά στις Κυκλάδες είναι «παγωμένη» και οι αγοραστές απρόθυμοι να επενδύσουν σε ακίνητα. Το ενδιαφέρον προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από αλλοδαπούς, κυρίως σε καλές περιοχές (κοντά σε παραλία, με θέα) και καλής ποιότητας κατασκευές και σε τιμές ευκαιρίας.
Σε ορισμένα νησιά υπάρχει κάποια (μικρή) δραστηριότητα για ανέγερση εξοχικών κατοικιών από αλλοδαπούς. Στα περισσότερα νησιά υπάρχει σημαντική προσφορά ακινήτων, ιδιαίτερα σε συγκροτήματα κατοικιών. Η πτώση των οικοδομικών αδειών ξεπερνά το 80%, ενώ οι αξίες των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 40%-50% από το 2008. Πτώση περίπου 50% καταγράφεται στα οικόπεδα, αλλά δεν υπάρχει ενδιαφέρον. Η έρευνα αναφέρει ότι θα συνεχιστεί η πτώση όσο οι πωλητές θέλουν να πουλήσουν εξαιτίας της υψηλής φορολόγησης, αλλά πιθανόν φτάνουμε στον πάτο του βαρελιού, με δεδομένο ότι πολλές κατοικίες πωλούνται σχεδόν στο κόστος τους, με δωρεάν ουσιαστικά τη γη. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι στη Σαντορίνη στις ακριβές περιοχές (Ημεροβίγλι, Φηροστεφάνι) η μείωση είναι 20%-30%, δηλαδή 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. Στις λοιπές περιοχές η πτώση φτάνει το 50%, δηλαδή ως 1.500 ευρώ/τ.μ. Βουτιά 50% στα οικόπεδα που πωλούνται 5-30 ευρώ/τ.μ.
Στη Μύκονο η πτώση στις κατοικίες είναι πάνω από 40%, δηλαδή 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. ακόμη και σε ακριβές περιοχές (Τούρλος, Αγ. Στέφανος, Αγ. Ιωάννης), ενώ τα αγροτεμάχια έχουν γίνει φθηνότερα ακόμη και πάνω από 50%.
Στη Σύρο καταγράφεται πτώση 40%-50%, αλλά σταθεροποίηση στην Ερμούπολη, δηλαδή 2.000-3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ τα αγροτεμάχια σημειώνουν πτώση τιμών πάνω από 50%. Παγωμένη είναι η αγορά στην Πάρο, με το ενδιαφέρον των αλλοδαπών να εστιάζεται σε βίλες με θέα και καλή ποιότητα κατασκευής. Στη Χώρα τα σπίτια πωλούνται 1.500 ευρώ/τ.μ., εκτός Χώρας 1.500-1.700 ευρώ/τ.μ. από 2.300-2.500 ευρώ/τ.μ., και τα αγροτεμάχια δίνονται από 5 έως 15 ευρώ/τ.μ. αλλά το ενδιαφέρον είναι ελάχιστο. Τέλος, στην Τήνο η πτώση ξεπερνά το 40%, κάτω από 1.500 ευρώ/τ.μ., και στα οικόπεδα πάνω από 50%. Η οικοδομική δραστηριότητα είναι μηδενική και σήμερα κτίζονται μόλις δύο σπίτια σε όλο το νησί.
Κρήτη
Η αγορά παρέμενε παγωμένη εδώ και χρόνια, ωστόσο, φαίνεται ότι υπάρχουν ενδείξεις αλλαγής του δυσμενούς κλίματος. Διαφαίνεται αύξηση του ενδιαφέροντος κυρίως από Ρώσους για εξοχική κατοικία και παραθαλάσσια οικόπεδα, όμως το ενδιαφέρον δεν έχει μετουσιωθεί σε συμβόλαια. Οι αγοραστές ζητούν μείωση τιμών έως και 40% επειδή πιστεύουν ότι θα υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση, ενώ Κινέζοι ενδιαφέρονται για μεγάλες εκτάσεις εκτός σχεδίου. Μέσα στο 2013 νεοσύστατη ξενοδοχειακή αλυσίδα αγόρασε δύο ξενοδοχεία στα Μάλια και στον Ανισσαρά Χερσονήσου, μια επένδυση 44 εκατ. ευρώ. Τέλος, ο γερμανικός κολοσσός TUI έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον για αγορές στην Κρήτη.
Για φέτος προβλέπεται μείωση τιμών έως 15%, ενώ το 2013 το ενδιαφέρον επικεντρώθηκε σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα εντός σχεδίου και σε οικόπεδα. Το μέγιστο τίμημα των αγοραπωλησιών δεν ξεπέρασε τις 170.000 ευρώ και η πτώση στα παλαιά σπίτια κυμάνθηκε μεταξύ 25%-40%. Τα νεόδμητα μειώθηκαν 10%-15% πέρυσι και στα οικόπεδα εντός σχεδίου του Ηρακλείου από 15% έως 35%, ενώ στους περιαστικούς οικισμούς η υποχώρηση κυμάνθηκε από 30% έως 50%.
Ιόνια Νησιά
Ερευνα της εταιρείας Proprius αναφέρει ότι έχει αυξηθεί το ενδιαφέρον για το Ιόνιο μετά την είσοδο ρωσικών και αραβικών κεφαλαίων για αγορές νησιών (Σκορπιός, Οξιά, Σοφία). Η περιοχή αποκτά κοσμοπολίτικο χαρακτήρα και αυξάνεται η εμπορικότητα με την εισροή ξένων τουριστών και διασημοτήτων. Σε ό,τι αφορά τις τιμές τονίζονται τα εξής για κάθε νησί:
Λευκάδα: Βίλες: 1.400 - 3.100 ευρώ/τ.μ. Μεζονέτες: 1.200 - 2.800 ευρώ/τ.μ. Παλιές οικίες: κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 1.000 - 2.800 ευρώ/τ.μ.
Κέρκυρα: Επαύλεις: 3.000 - 8.000 ευρώ/τ.μ. Παλιές οικίες: κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Παλιές παραδοσιακές οικίες με κήπο: 1.000 - 2.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 900-3.000 ευρώ/τ.μ.
Κεφαλλονιά: Βίλες και μεζονέτες: 1.500 - 5.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 900-2.500 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εντός: 50-300 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εκτός: 20-90/τ.μ.
Ζάκυνθος: Επαύλεις: 4.000 - 6.000 ευρώ/τ.μ. Βίλες: 1.500 - 2.500 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εντός: 70-150 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εκτός: 20-40 ευρώ/τ.μ.
Πελοπόννησος
Μειούμενη υποχώρηση των τιμών καταγράφει έρευνα της εταιρείας F.V.A.T. Advisor, η οποία επισημαίνει ότι υπάρχουν μεγάλα περιθώρια ανάκαμψης εξαιτίας των έργων υποδομή αλλά και τουριστικών projects (νέο ξενοδοχείο Nikki στην Αργολίδα, επένδυση 80 εκατ. ευρώ της Grace Hotels στην Καλαμάτα, επενδύσεις 100 εκατ. στο Costa Navarino). Οι κατοικίες πωλούνται κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, υπάρχει υπερβάλλουσα προσφορά κυρίως σε Πάτρα, Τρίπολη, Καλαμάτα, Ναύπλιο, Αργος και παράλιο Αστρος. Η πτώση τιμών στις κατοικίες, κυρίως σε Πάτρα και Ναύπλιο, ξεπερνά το 30%, ενώ φθηνότερα πάνω από 40% δίνονται τα οικόπεδα. Στη Λακωνία οι τιμές έχουν υποχωρήσει πάνω από 50%, το ίδιο και στην Αργολίδα. Τέλος, στην Καλαμάτα οι τιμές των νεόδμητων σπιτιών κυμαίνονται από 1.200 έως 2.000 ευρώ/τ.μ.
Αττική
Στην Αττική, τα εξοχικά του Σαββατοκύριακου έχουν γίνει πρώτες κατοικίες για να μειωθεί το κόστος των οικογενειών. Ευκαιρίες υπάρχουν παντού με τιμές μειωμένες έως 50%, που κυμαίνονται από 1.100 έως 4.000 ευρώ/τ.μ. Πολλά είναι τα απούλητα σπίτια από τον Μαραθώνα μέχρι το Σούνιο, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον να εστιάζεται στις όσο το δυνατόν κοντινότερες περιοχές, δηλαδή Ραφήνα, Νέα Μάκρη, Πόρτο Ράφτη, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο. Για πέμπτη συνεχή χρονιά οι Ελληνες ξεπουλάνε τα εξοχικά τους και μάλιστα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Κι αν για τα προηγούμενα χρόνια το ενδιαφέρον ήταν χαμηλό, φέτος το καλοκαίρι αναμένεται να γίνει μεγάλος «τζόγος», όπως τουλάχιστον ελπίζουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς. Περισσότερες από 30.000 «καθαρές» παραθεριστικές κατοικίες έχουν βγει στο σφυρί, ενώ ο αριθμός μπορεί να ξεπεράσει τις 50.000 αν προστεθούν και χιλιάδες σπίτια που βρίσκονται σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα και αποτελούν περιουσία μόνιμων κατοίκων πόλεων από κληρονομιές. Είναι δηλαδή είτε πατρικά σπίτια που έχουν ανακαινιστεί και πωλούνται όσο ? όσο είτε επενδύσεις που έγιναν για την αξιοποίηση εκτάσεων, που, όμως, έπεσαν στη δίνη της κρίσης και έμειναν στα αζήτητα.
Χαλκιδική
Στη Χαλκιδική μεγάλη πτώση πάνω από 50% καταγράφεται στην Κασσάνδρα, όπου οι τιμές κυμαίνονται από 800 έως 1.300 ευρώ/τ.μ. Στην Αφυτο τα εξοχικά πωλούνται από 1.200 έως 1.900 ευρώ/τ.μ. και στο Παλιούρι 1.200-2.000 ευρώ/τ.μ. Γενικά, η περιοχή παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον λόγω της... ρωσικής επέλασης, η οποία τα επόμενα χρόνια αναμένεται να μετουσιωθεί και σε πραγματικό ενδιαφέρον με μεγάλο αριθμό συμφωνιών για εξοχικά.
Το προφίλ των ξένων αγοραστών
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το προφίλ των ξένων που ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτια στην Ελλάδα. Στη συντριπτική τους πλειονότητα αναζητούν κατοικίες που δεν ξεπερνούν σε αξία τις 100.000 ευρώ, επομένως, δεν πρόκειται για τους επενδυτές που ενδιαφέρονται και για την απόκτηση βίζας. Υπάρχει όμως κι ένα σημαντικό ποσοστό αλλοδαπών που «κυνηγούν» τις ευκαιρίες στις πολυτελείς κατασκευές, δηλαδή αυτές που έχουν αξία από 400.000 ευρώ και φτάνουν τα 4-5 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων, το 56% των αγοραστών από τρίτες χώρες αγοράζει ακίνητα έως 100.000 ευρώ και το 22% αγοράζει πολυτελή σπίτια. Το 63% των αγοραστών από την Ε.Ε. αγοράζει ακίνητα έως 100.000 ευρώ και μόλις 11% πολυτελή ακίνητα.
Στο ερώτημα «πού αγοράζουν» οι αλλοδαποί, είναι χαρακτηριστικό ότι οι Ευρωπαίοι αγοράζουν ιδιαίτερα στο Νότιο Αιγαίο αλλά και στην Κρήτη. Οι Ελληνες αγοράζουν κυρίως στην Αττική και λιγότερο στην περιφέρεια της Κρήτης. Αναλυτικά:
Κινέζοι
Το 65% ζητά ακίνητα από 250.000 ευρώ έως 450.000 ευρώ, το 25% από 500.000 ευρώ έως 1.000.000 ευρώ και το 10% από 1.000.000 και άνω. Ενδιαφέρονται για σπίτια «πάνω στο κύμα», να βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από αεροδρόμιο και να υπάρχει καλή νοσοκομειακή περίθαλψη. Ενδιαφέρονται κυρίως για Κρήτη, Ρόδο, Μεσσηνία αλλά και για τα παράλια της Αττικής.
Αραβες
Ζητούν κυρίως βίλες αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ που να βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Στο στόχαστρό τους τα παράλια της Αττικής, η Μύκονος, τα Δωδεκάνησα και η Κρήτη.
Ρώσοι
Ενδιαφέρονται κυρίως για εξοχικά από 100 έως 200 χιλιάδες ευρώ αλλά και για τη μεσαία κατηγορία, από 500 έως 1 εκατ. ευρώ. Επιλέγουν κυρίως τη Χαλκιδική (λόγω Αγίου Ορους), την Κρήτη, την Πελοπόννησο, τη Μύκονο.
Βρετανοί και Γερμανοί
Ενδιαφέρονται για σπίτια έως 100 τ.μ. αλλά περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές. Η Κρήτη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Πελοπόννησος, η Κεφαλλονιά είναι στις βασικές προτιμήσεις τους. Πολλοί από τους Γερμανούς αγοράζουν εγκαταλειμμένα σπίτια σε χαμηλή τιμή και τα ανακαινίζουν.
Διόρθωση του πόθεν έσχες, μείωση των αντικειμενικών αξιών, «ξεπάγωμα» πλειστηριασμών
Από τον Σπύρο Δημητρέλη
Σχέδιο για την... απόψυξη της αγοράς ακινήτων εκπονούν στο υπουργείο Οικονομικών. Γνωρίζοντας ότι ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας χωρίς επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων είναι ουσιαστικά αδύνατη, σχεδιάζουν να προχωρήσουν σε διόρθωση όλων των στρεβλώσεων που κρατούν τις μεταβιβάσεις «παγωμένες» και τις τιμές στο ναδίρ. Η παράλογη εφαρμογή του πόθεν έσχες, οι εξωπραγματικές αντικειμενικές, η εξοντωτική και τυφλή φορολόγηση και ο δαιδαλώδης φόρος υπεραξίας είναι οι κυριότεροι λόγοι που κρατούν ακόμη την αγορά ακινήτων στην «κατάψυξη».
Αναλυτικότερα:
Ένα μεγάλο εμπόδιο για να αγοράσει σήμερα ένας φορολογούμενος ένα ακίνητο και να εκμεταλλευτεί τις πραγματικά πολύ χαμηλές τιμές που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά, λόγω της ύφεσης και της υπερφορολόγησης, είναι ο παράλογος και καθαρά εισπρακτικός τρόπος εφαρμογής του πόθεν έσχες. Τόσο στον προηγούμενο όσο και στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπεται ότι για την Εφορία το τίμημα αγοράς ενός ακινήτου για την εφαρμογή του πόθεν έσχες είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Στην πράξη γίνεται το εξής: Ένας φορολογούμενος αγοράζει ένα κατάστημα αντικειμενικής αξίας 500.000 ευρώ στην τιμή των 200.000 ευρώ και αναγράφει και το πραγματικό τίμημα στο συμβόλαιο. Ωστόσο, η Εφορία θα τον καλέσει να αποδείξει ότι διαθέτει φορολογημένο εισόδημα από το παρελθόν ύψους 500.000 ευρώ και όχι των 200.000 που κατέβαλε πραγματικά. Αν και στο παρελθόν πολλοί φορολογούμενοι έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη, αμφισβητώντας τις σχετικές διατάξεις, και έχουν δικαιωθεί, το υπουργείο Οικονομικών τις επανέλαβε αυτούσιες στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Όπως σημειώνουν έμπειροι φοροτεχνικοί, η σχετική πρόβλεψη στο τέλος δεν εφαρμόζεται, ωστόσο ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ταλαιπωρηθεί με προσφυγές και προστριβές με την Εφορία, προκειμένου να γλυτώσει την παραπάνω άδικη φορολόγηση. Το θέμα έχει τεθεί με ένταση από τους φορείς της αγοράς στην ηγεσία του ΥΠΟΙΚ. Στο σχέδιο που εκπονείται από το υπουργείο για το «ξεπάγωμα» της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνεται και η διόρθωση της συγκεκριμένης παράλογης πρόβλεψης, προκειμένου να μην κινδυνεύουν πλέον οι αγοραστές ακινήτων με στοχοποίηση από την Εφορία.
Το δεύτερο μεγάλο «αγκάθι» που θέλει να αφαιρέσει από την αγορά ακινήτων το υπουργείο Οικονομικών είναι οι εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές.
Υπάρχει σε εξέλιξη ένας σχεδιασμός για διόρθωση των τιμών, ωστόσο «κόλλησε» στην εκκίνησή του.
Ο σχεδιασμός για τις αντικειμενικές προέβλεπε ότι θα άρχιζαν να καταγράφονται τα πραγματικά τιμήματα βάσει των συμβολαίων μεταβίβασης, προκειμένου να δημιουργηθεί μια βάση δεδομένων για διόρθωση στη συνέχεια των αντικειμενικών. Μεταβιβάσεις, ωστόσο, δεν γίνονται και, έτσι, καταγραφή τιμών δεν μπορεί να γίνει. Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει σοβαρά να περιλάβει στον οδικό χάρτη για τη μείωση της φορολογίας που θα παρουσιαστεί στις αρχές του φθινοπώρου και τη μείωση των αντικειμενικών τιμών. Σύμφωνα με πληροφορίες, μελετάται η οριζόντια μείωση των αντικειμενικών κατά 30% από το 2015 και η «σταδιακή» ευθυγράμμισή τους με τις εμπορικές τιμές έως το τέλος του 2016.
Το τρίτο πρόβλημα είναι αυτό των πλειστηριασμών ακινήτων. Πλειστηριασμοί σήμερα δεν γίνονται, καθώς στην συντριπτική τους πλειονότητα κηρύσσονται άγονοι, λόγω έλλειψης υποψήφιων πλειοδοτών. Το πρόβλημα που κρατά τους υποψήφιους αγοραστές μακριά από τους πλειστηριασμούς είναι το γεγονός ότι η ελάχιστη τιμή είναι η αντικειμενική αξία. Για τη μείωση της τιμής απαιτούνται σημαντικά δικαστικά έξοδα και χρόνος. Αυτό που προωθείται σε συνεργασία με την τρόικα είναι η μείωση της ελάχιστης τιμής στο 75% ή και 50% της αντικειμενικής τιμής. Αυτό θα βοηθήσει και το δημόσιο ταμείο, καθώς θα εκπλειστηριαστούν ευκολότερα ακίνητα οφειλετών του Δημοσίου.
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων που επιβλήθηκε στους πουλητές από την 1 η Ιανουαρίου 2014 είναι ακόμα ένα «αγκάθι» για την αγορά. Πρόκειται, όπως σημειώνουν συμβολαιογράφοι, για έναν δαιδαλώδη φόρο, ο οποίος, με βάση και τις τελευταίες τροποποιήσεις που έγιναν, στην ουσία θα φέρει ελάχιστα έσοδα στο δημόσιο ταμείο. Η αβεβαιότητα για το πόσο θα πληρώσει ένας πωλητής είναι επίσης ένας ανασταλτικός παράγοντας για τις μεταβιβάσεις. Στο ΥΠΟΙΚ μελετούν τις λεπτομέρειες του φόρου και δεν αποκλείουν νέες παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της απλοποίησης.
Τα στελέχη του οικονομικού επιτελείου έχουν γίνει τις τελευταίες ημέρες αποδέκτες έντονων παραπόνων από παράγοντες της αγοράς, όπως είναι οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών, των μεσιτών και των συμβολαιογράφων, που λένε ότι, αν και βρισκόμαστε στο μέσον του έτους και υποτίθεται ότι το νομικό καθεστώς για τις μεταβιβάσεις έχει πλέον ξεκαθαριστεί, οι αγοραπωλησίες που γίνονται είναι ελάχιστες, και μάλιστα για λόγους όπου την κύρια ευθύνη φέρει το υπουργείο Οικονομικών και η τρόικα.
Περιθώρια για νέα μεγάλη μείωση στα ακίνητα εντοπίζει το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην έκθεσή του για την τέταρτη αξιολόγηση της Κύπρου. Συγκεκριμένα, αναφέρεται ότι αναμένεται περαιτέρω μείωση στις τιμές των κατοικιών, από 6% μέχρι 20% για την επίτευξη ισορροπίας στην αγορά κατοικίας.
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τα βάση στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων παρουσιάζουν μείωση για δεκαέξι συνεχή τρίμηνα.
Σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Κύπρο καταγράφει μείωση 9,7% έναντι ετήσιας πτώσης 8,7% το τέταρτο τρίμηνο του 2013. Οι τιμές βρίσκονται περίπου στα επίπεδα του τέταρτου τρίμηνου του 2006, παρουσιάζοντας συσσωρευμένη μείωση 26%.
Της Ειρήνης Σακελλάρη
Λύση στο πρόβλημά τους αναζητούν χιλιάδες δανειολήπτες οι οποίοι έχουν λάβει δάνεια, κυρίως στεγαστικά, σε ξένο νόμισμα. Ιδιαίτερα ισχυρό πρόβλημα αντιμετωπίζουν όσοι δανείστηκαν σε ελβετικό φράγκο λόγω της ισοτιμίας του νομίσματος έναντι του ευρώ, η οποία στην εξέλιξή της από το 2000 έχει οδηγήσει σε αύξηση του κεφαλαίου που χρωστούν στα πιστωτικά ιδρύματα οι δανειολήπτες.
Μολονότι η ρήτρα σε ξένο νόμισμα ενέχει σημαντικό πιστωτικό κίνδυνο, πολλοί ιδιώτες σε άλλες περιόδους προχώρησαν σε τέτοιου είδους δανεισμό. Οπως λένε έγκυροι τραπεζικοί παράγοντες, ο δανεισμός σε ξένο νόμισμα ενδείκνυται κυρίως για επιχειρήσεις με εξαγωγική δραστηριότητα, που μπορούν να αντισταθμίσουν τυχόν απώλειες από ισοτιμίες του νομίσματος μέσα από τη δραστηριότητά τους στο εξωτερικό. Φυσικά ενδείκνυται και για ιδιώτες που διαθέτουν αντίστοιχες καταθέσεις σε ξένο νόμισμα.
Αντιθέτως για ιδιώτες που δεν διαθέτουν τέτοιες ευχέρειες, σε δάνεια εξαιρετικά μακροπρόθεσμου χαρακτήρα, όπως τα στεγαστικά, ο κίνδυνος εμφανίζεται ιδιαίτερα αυξημένος. Το δέλεαρ για τον δανεισμό σε ξένο νόμισμα και ιδιαίτερα σε ελβετικό φράγκο ήταν το εξαιρετικά χαμηλό επιτόκιο.
Το λάθος
Περίπου 65.000 δανειολήπτες προχώρησαν σε τέτοιου είδους δανεισμό, οι περισσότεροι εκ των οποίων έλαβαν τα δάνειά τους την περίοδο 2007-2008, όταν το επιτόκιο libor κινείτο στο 2%-2,5% την ίδια στιγμή που τα ευρωπαϊκά επιτόκια ήταν έως και 2 μονάδες υψηλότερα.
Εκείνη την περίοδο το ελβετικό φράγκο κινούνταν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα έναντι του ευρώ, με αποτέλεσμα η ωφέλεια για τον δανειολήπτη να είναι διπλή.
Τα πράγματα, όμως, άλλαξαν πολύ από τότε. Τα ευρωπαϊκά επιτόκια υποχώρησαν αισθητά, ενώ η ισοτιμία του ελβετικού φράγκου με το ευρώ μεταβλήθηκε υπέρ του πρώτου. Το ελβετικό φράγκο από 1,6 ευρώ που κόστιζε 6-8 χρόνια νωρίτερα, κλείδωσε στο 1,20 ευρώ το 2011 με απόφαση της Κεντρικής Τράπεζας της Ελβετίας, στοιχείο το οποίο παγίωσε το οφειλόμενο ποσό από τους δανειολήπτες στην παραπάνω ισοτιμία του νομίσματος. Ετσι, οι δανειολήπτες, ακόμη και εάν καταβάλουν τη δόση κανονικά, δεν αποπληρώνουν το δάνειό τους, το οποίο έχει αυξηθεί σε επίπεδο κεφαλαίου εάν μετρηθεί σε ευρώ.
Το θέμα ήρθε εκ νέου στην επιφάνεια με βάση απόφαση που εξέδωσε το Πολυμελές Πρωτοδικείο της Ξάνθης, το οποίο επέτρεψε σε έναν τέτοιο δανειολήπτη να αποπληρώνει το δάνειό του με βάση την ισοτιμία που ίσχυε για το ελβετικό φράγκο και το ευρώ την εποχή που έλαβε το δάνειο
Μολονότι κάθε απόφαση δικαστηρίου με βάση το δίκαιο που ισχύει στη χώρα μας είναι μοναδική, εκτιμάται ότι υπάρχουν σημαντικές πιθανότητες να διαμορφωθεί μια άλλη πραγματικότητα σε σχέση με το συγκεκριμένο είδος δανεισμού.
Τα ερωτήματα που διαμορφώνονται σε αυτήν την περίπτωση είναι ποιος θα αναλάβει τον συναλλαγματικό κίνδυνο, όπως επίσης και εάν αυτό αφορά το δάνειο από τη στιγμή της απόφασης ή από την έναρξη της διαδικασίας αποπληρωμής.
Δικαστική απόφαση
Σημειώνεται, πάντως, πως αν και η συγκεκριμένη δικαστική απόφαση προβλέπει ότι ο δανειολήπτης στερείται οικονομικών γνώσεων και ως εκ τούτου είχε αδυναμία να αντιληφθεί τη συγκεκριμένη επιλογή στην ουσία της, εν τούτοις οι τράπεζες υποστηρίζουν πως οι συμβάσεις τους είναι απολύτως ξεκάθαρες ως προς το σημείο αυτό και κατά τούτο απολύτως αντιληπτές.
Η απόφαση δεν υπεισέρχεται στο κομμάτι εκείνο που συνιστά αλλαγή των δεδομένων, η οποία αφορά στο κλείδωμα της ισοτιμίας ελβετικού φράγκου και ευρώ, η οποία ασφαλώς δεν μπορούσε να έχει προβλεφθεί. Με το κλείδωμα της ισοτιμίας και μάλιστα σε τόσο υψηλά επίπεδα, όπως εκείνα του 2011 όσον αφορά το ελβετικό φράγκο, ο δανειολήπτης αποστερείται της δυνατότητας να επωφεληθεί και σε μεταγενέστερη ημερομηνία από το ενδεχόμενο ενίσχυσης του ευρώ σε σχέση με το ελβετικό φράγκο. Ωστόσο, ένα τέτοιο γεγονός δεν θα μπορούσε να έχει προβλεφθεί και αποτυπωθεί σε συμβάσεις.
Τι συμβαίνει στην Ευρωπαϊκή Ενωση
Στο πλαίσιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης το θέμα των δανείων σε ελβετικό φράγκο έχει εδώ και καιρό πάρει σοβαρές διαστάσεις, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες συλλόγου που έχει δημιουργηθεί στην Ελλάδα για τον σκοπό αυτόν. Στην Ισπανία είχαν δοθεί μεγάλα ποσά σε δάνεια σε ελβετικό φράγκο και ιαπωνικό γιεν μεταξύ 2006 και 2007.
Πάνω από 85% των ενυπόθηκων δανείων στη Λετονία και Εσθονία, από 70% στη Λιθουανία, από 65% στην Ουγγαρία, Ρουμανία και Βουλγαρία και από 38% στην Αυστρία, έχουν παρασχεθεί σε ξένο νόμισμα. Ειδικότερα, και σε σχέση με τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο, μετά την κατάρρευση της Lehman Brothers και την επελθούσα πρωτοφανή σε ένταση και διάρκεια ταραχή στις χρηματοοικονομικές αγορές παγκοσμίως, σε συνδυασμό με την ευρωπαϊκή πιστωτική κρίση, προκλήθηκε μια αλματώδης αύξηση των διεθνών χρηματοροών προς το ασφαλές καταφύγιο του ελβετικού φράγκου.
Τούτο επέφερε από τα τέλη του 2009 μια συνεχή ανατίμηση του φράγκου έναντι των λοιπών νομισμάτων, με αποκορύφωμα τον Αύγουστο του 2011, οπότε και η ισοτιμία ευρώ/φράγκου πλησίασε σχεδόν το 1/1. Έκτοτε η ελβετική κεντρική τράπεζα για την προστασία της εθνικής οικονομίας της Ελβετίας, ασκώντας παρεμβάσεις στις συναλλαγματικές αγορές, επιχειρεί να διατηρήσει την ισοτιμία ευρώ/φράγκου άνω του 1,2, επιβεβαιώνοντας μάλιστα τον Σεπτέμβριο του 2013 τη διατήρηση του στόχου αυτού και για το 2014.
Ηδη, τον Μάρτιο του 2013, αναφέρθηκε σε σχετική βιβλιογραφία η έκδοση απόφασης του Πρωτοδικείου της Βαρκελώνης που δικαίωνε δικηγόρο - δανειολήπτη δανείου σε ελβετικό φράγκο, καθώς δεν είχε ενημερωθεί επαρκώς για τους κινδύνους ενόψει της μεταβλητότητας της συναλλαγματικής ισοτιμίας.
Ενημέρωση
Το καλοκαίρι του 2013 δικαστήριο στην Κροατία αποφάσισε, κατόπιν άσκησης ομαδικής αγωγής 75.000 δανειοληπτών σε ελβετικό φράγκο, υπέρ της μεταβολής του ύψους της οφειλής στο τοπικό νόμισμα. Στην Ουγγαρία, στα μέσα Δεκεμβρίου του 2013, το ανώτατο δικαστήριο αποφάνθηκε περί της εγκυρότητας των συναπτόμενων σε ελβετικό φράγκο δανειακών συμβάσεων, καλώντας τα κατώτερα δικαστήρια ναι μεν να δέχονται την εγκυρότητα των εν λόγω δανείων, αλλά να μεταβάλουν τους όρους λειτουργίας τους.
Σε επίπεδο ενεργειών εκ μέρους της Ε.Ε., άξια μνείας είναι η προσφάτως εγκριθείσα πρόταση οδηγίας για τις «Συμβάσεις Πίστωσης για τα Ακίνητα Κατοικίας», η οποία προβλέπει την υποχρέωση των πιστωτικών ιδρυμάτων να ενημερώνουν ειδικώς και αναλυτικά τους ενυπόθηκους δανειστές για τον κίνδυνο της συναλλαγματικής ισοτιμίας, εφόσον πρόκειται για δάνειο σε ξένο νόμισμα.
«Κούρεμα» έως 40% στο «πόθεν έσχες» για την απόκτηση ακινήτων, με μείωση των αντικειμενικών τιμών, σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών, ένα θέμα που θα τεθεί στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων με την τρόικα. Στόχος η αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων επειδή έχει παγώσει καθώς οι αγοραστές είναι υποχρεωμένοι να δικαιολογούν τα χρήματα που αναγράφονται στο συμβόλαιο (η αντικειμενική αξία) και όχι η πραγματική τιμή στην οποία γίνεται η αγοραπωλησία.
Με βάση το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, θα λαμβάνεται υπόψη από την εφορία το 60% - 70% της τιμής πώλησης, δηλαδή θα υπάρχει έκπτωση έως 40% στην αντικειμενική αξία πάνω στην οποία υπολογίζεται το πόθεν έσχες. Όπως διευκρινίζει το υπουργείο, η μείωση θα αφορά μόνο το πόθεν έσχες κι όχι τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), τον φόρο μεταβίβασης ή άλλες επιβαρύνσεις. Με τον τρόπο αυτό θα μειωθεί το ποσό του τεκμηρίου για τη δαπάνη αγοράς. Για παράδειγμα, αν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 250.000 ευρώ για να δικαιολογήσει το «πόθεν έσχες», θα πρέπει να αποδείξει στην Εφορία πού βρήκε τα 150.000 ευρώ και όχι το ποσό των 250.000 ευρώ που είναι η αντικειμενική. Η έκπτωση του 40% θα ισχύει μόνο για το «πόθεν έσχες».
Παράγοντες της κτηματαγοράς ζητούν να υπάρξει οπωσδήποτε μια τέτοια ρύθμιση καθώς ενώ η αγορά έχει αναθερμανθεί δεν γίνονται αγοραπωλησίες επειδή οι αγοραστές δεν μπορούν να δικαιολογήσουν τα χρήματα, με βάση τις «πλαστές» αντικειμενικές αξίες. Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ για όσους έχουν χαμηλά εισοδήματα και δεν μπορούν λόγω των υψηλών αντικειμενικών που αναγράφονται στο συμβόλαιο, να καλύψουν τη δαπάνη που στις περισσότερες φορές είναι υπερδιπλάσια από το πραγματικό ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής.
Για παράδειγμα:
· Κατάστημα πωλείται 40.000 ευρώ αλλά η αντικειμενική αξία είναι 80.000 ευρώ και ο αγοραστής πρέπει τώρα να δικαιολογήσει όλο το ποσό.
· Αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ αλά η εφορία με βάση τις αντικειμενικές αξίες της περιοχής υπολογίζει τη δαπάνη για την αγορά στα 190.000 ευρώ.
· Ημιτελής κατοικία στο Καστρί πωλείται από τον ιδιοκτήτη 200.000 ευρώ αλλά η αντικειμενική αξία είναι 400.000 ευρώ.
Εν τω μεταξύ υπάρχουν σενάρια για μείωση των αντικειμενικών αξιών νωρίτερα από το 2017, πιθανότατα και μέσα στο 2015. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι υπάρχουν σκέψεις για μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 15% έτσι ώστε να υπάρξει και αντίστοιχη μείωση των επιβαρύνσεων στο ακίνητο. Κάτι τέτοιο βεβαίως απαιτεί την άδεια της τρόικας ενώ θα πρέπει να γίνει με μεγάλη προσοχή καθώς υπάρχουν περιοχές -κυρίως λαϊκές- όπου οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 40%. Επομένως, ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν υψηλότερους φόρου.
Ενα ερώτημα πολυσύνθετο, που αναμένουν αμέτρητοι συντελεστές παραγωγής: μηχανικοί, εργοδότες, εργολάβοι, τεχνίτες, που έχουν ήδη περάσει τα όριά τους, χωρίς να υπάρχουν σημάδια βελτίωσης από το 2009 μέχρι σήμερα...
Σύμφωνα με το σχετικό δημοσίευμα της alithia.gr από τη Χίο, "Δεν αποτελεί είδηση ότι η κατρακύλα της οικοδομικής δραστηριότητας από το 2009 και έπειτα δεν έχει τέλος. Ωστόσο η αλήθεια των αριθμών είναι ακόμη πιο πικρή, όπως τουλάχιστον καταγράφεται από τα στοιχεία του Τμήματος Πολεοδομίας του Δήμου Χίου, που έχει μετά τη λειτουργία του Δήμου ως ενιαίου την αποκλειστική αρμοδιότητα έκδοσης αδειών σε όλο το νησί.
Όσο κι αν πιστεύει κανείς ότι δεν υπάρχει πιο κάτω, οι αριθμοί αποδεικνύουν ότι αυτό γίνεται, αφού το πρώτο εξάμηνο του 2014 σε σύγκριση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2013 η πτώση στην έκδοση αδειών ανέρχεται στο 36%.
Σημαντική λεπτομέρεια, σύμφωνα με τα όσα είπε στο Ράδιο ΑΛΗΘΕΙΑ, ο Διευθυντής του Τμήματος, Νίκος Ανωγιαννάκης, ότι ελάχιστες από τις άδειες που εκδίδονται αφορούν νέες οικοδομές, ενώ οι περισσότερες αφορούν επισκευές, νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων, ακόμη και περιφράξεις.
Σε απόλυτους αριθμούς μέχρι και τον Ιούνη φέτος εκδόθηκαν 61 οικοδομικές άδειες, ενώ πέρσι το πρώτο εξάμηνο εκδόθηκαν 95 και όλο το 2013, 180, δηλαδή 15 με 16 άδειες, ανά μήνα.
Στα αξιοσημείωτα των δεδομένων που παρουσίασε ο κ. Ανωγιαννάκης, ότι η όποια οικοδομική δραστηριότητα εντοπίζεται κυρίως στην περιφέρεια, σε αντίθεση με την πόλη της Χίου, όπου εκδίδεται η μειοψηφία των αδειών."
Ενδεικτική και εντελώς ανάλογη η πραγματικότητα σε όλη την επικράτεια. Αυτά που βλέπουμε για τη Χίο ισχύουν παντού σε όλες ανεξαιρέτως τις Υπηρεσίες Δόμησης. Είναι ήδη πολλές οι περιπτώσεις, όπως άλλωστε έχουμε θίξει ξανά, όπου πολλές εργασίες ανακαινίσεων μπορούν να γίνουν και χωρίς άδειες, περιπτώσεις που σήμερα είναι πάρα πολλές.
Το φορολογικό πλαίσιο δεν επιτρέπει επιχειρηματικά πλάνα, ούτε μικρά αλλά ούτε και μεγάλα.
Η πολύ αυστηρή πλέον διαδικασία ελέγχων μέσω του Ν.4030/11, ειδικά σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν προσθήκες και η αλήθεια θα πρέπει να "λάμψει", επίσης έχει δημιουργήσει ένα παροδικό αίσθημα ανασφάλειας στους "εν δυνάμει" εργοδότες. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σχεδόν όλες οι παλιές οικοδομές έχουν και το "θεματάκι-αυθαιρετάκι" τους, το οποίο πια δεν μπορεί να αποσιωπηθεί, αλλά να δηλωθεί!
Τέλος για να μην χάνουμε και την ουσία του θέματος, έργα γίνονται όταν υπάρχουν εργοδότες και χρηματοδότηση. Οι στρόφιγγες των τραπεζών παραμένει σφραγισμένες. Οι επιχειρηματίες μας διαμαρτύρονται εντόνως για τα ποσοστά με τα οποία δανείζονται, ενώ και οι βιομηχανίες υποφέρουν από ακόμη υψηλό ενεργειακό κόστος που τις καθιστά λιγότερο ανταγωνιστικές ως προς τις Ιταλικές, Ισπανικές και Πορτογαλλικές.
Στο επίπεδο της μικροοικονομίας για την ανατροπή του παραπάνω κλίματος απαιτείται ρευστότητα και νομοθετική σταθερότητα σε οιοδήποτε νόμο σχετίζεται με τα οικοδομικά. Ας δούμε πρώτα να πραγματοποιούνται αυτά τα δύο και μετά θα μπορούμε να πάρουμε μια βαθειά ανάσα...
Τις βασικές αλλαγές που φέρνει ο νόμος 4261/2014 ο οποίος αλλάζει ριζικά το πλαίσιο της υποχρεωτικής ασφάλισης αυτοκινήτου, τόσο για τους ασφαλισμένους, όσο και για τις ασφαλιστικές επιχειρήσεις, οι οποίες έχουν ήδη τεθεί σε εφαρμογή τις 5 Μαΐου, αναλύει η Ενωση Ασφαλιστικών Εταιρειών Ελλάδος.
Σύμφωνα με την Ενωση οι αλλαγές συνοπτικά είναι οι εξής:
Η ασφάλιση έχει ορισμένη διάρκεια, ισχύει δηλαδή ακριβώς για το χρονικό διάστημα που αναφέρεται στο ασφαλιστήριο συμβόλαιο (ημερομηνία και ώρα).
Ανανέωση της ασφάλισης ή σύναψη νέας σύμβασης επιτρέπεται μόνον αφού προηγηθεί η καταβολή του σχετικού ασφαλίστρου. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο νόμος δεν επιτρέπει στην ασφαλιστική επιχείρηση να παραδώσει το ασφαλιστήριο συμβόλαιο εάν δεν έχει προηγουμένως εισπράξει το αντίστοιχο ασφάλιστρο.
Το αυτοκόλλητο σήμα ασφάλισης καταργείται. Αποδεικτικό της ασφάλισης για τους ελέγχους των αστυνομικών οργάνων είναι πλέον το ασφαλιστήριο συμβόλαιο, το οποίο όλοι οι ασφαλισμένοι οφείλουν να διατηρούν στο όχημά τους.
Σε περίπτωση που οι ασφαλισμένοι έχουν καταβάλει το ασφάλιστρο αλλά για διαδικαστικούς λόγους δεν έχουν ακόμη παραλάβει το ασφαλιστήριο συμβόλαιο, ο Νόμος ορίζει ότι για 5 ημέρες η ασφάλιση θα αποδεικνύεται από την απόδειξη καταβολής του ασφαλίστρου η οποία θα πρέπει να διατηρείται στο όχημα μαζί με το έγγραφο της ασφαλιστικής εταιρίας που σχετίζεται με αυτή (π.χ. την ειδοποίηση πληρωμής).
Τα πρόστιμα που επιβάλλονται στους παραβάτες που εντοπίζονται από τις αστυνομικές αρχές να κυκλοφορούν με ανασφάλιστο όχημα ανέρχονται σύμφωνα με το νόμο 489/1976, όπως ισχύει τροποποιημένος, σε €1.000 για τα λεωφορεία και τα φορτηγά δημόσιας χρήσης, 500 ευρώ για τα επιβατηγά και άλλα οχήματα και €250 για τα δίκυκλα.
Επιπλέον, στους εν λόγω παραβάτες αφαιρείται το δίπλωμα, η άδεια κυκλοφορίας και οι πινακίδες για 6 μήνες. Ενώ ειδικά στην περίπτωση ανασφάλιστων οχημάτων που εμπλέκονται σε ατύχημα, οι πινακίδες και η άδεια κυκλοφορίας αφαιρούνται για 2 χρόνια και επί υποτροπής για 3 χρόνια. Πέραν αυτών, υφίσταται πάντα και ποινική ευθύνη των παραβατών.
Η Ένωση, μάλιστα, υπενθυμίζει προς τους ασφαλισμένους να διαβάζουν προσεκτικά τις ενημερωτικές επιστολές της ασφαλιστικής τους εταιρείας,να γνωρίζουν την ακριβή ημερομηνία και ώρα έναρξης και λήξης της ασφάλισής τους, να μην μένουν ανασφάλιστοι και να φροντίζουν για την έγκαιρη ανανέωση του συμβολαίου τους.
Επανέρχεται στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων με την τρόικα το σχέδιο – σοκ για πλειστηριασμούς ακινήτων σε τιμή πολύ χαμηλότερη από την αντικειμενική τους αξίας.
Το αρχικό σχέδιο που είχε δει το φως της δημοσιότητας την άνοιξη προέβλεπε πλειστηριασμούς στο 1/3 της αξίας των ακινήτων, ωστόσο οι πληροφορίες αναφέρουν ότι βρέθηκε κοινός τόπος με την τρόικα ώστε να κλείσει η συμφωνία για πλειστηριασμούς στα 2/3 της αντικειμενικής αξίας. Εκτιμούν στην κυβέρνηση ότι με τον τρόπο αυτό δεν θα υπάρξουν αντιδράσεις διότι έτσι κι αλλιώς στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι αντικειμενικές είναι ακόμη και πάνω από 50% υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές.
Το θέμα των πλειστηριασμών αναμένεται να συζητηθεί στην επόμενη επίσκεψη των τροϊκανών στην Αθήνα ενώ θα τεθεί στην τρόικα και το ζήτημα της παντελούς αδιαφορίας για απόκτηση ακινήτων ακόμη και από πλειστηριασμούς. Δηλαδή, παρά το γεγονός ότι οι εφορίΕς κατάσχουν ακίνητα για χρέη στο Δημόσιο οι πλειστηριασμοί κηρύσσονται άγονοι λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος. Οι τροικανοί πιστεύουν ότι αυτό συμβαίνει επειδή η τιμή εκκίνησης (δηλαδή η αντικειμενική) είναι σήμερα πολύ υψηλή και δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα της κτηματαγοράς.
Ομως, η κυβέρνηση καλείται να διαχειριστεί και το πολιτικό κόστος μιας τέτοιας συμφωνίας. Η αξιωματική αντιπολίτευση είναι έτοιμη να σηκώσεις του τόνους για ένα θέμα που αφορά εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες ενώ είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υπάρξουν και ενδοκυβερνητικές αντιδράσεις.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, οι μεσίτες και οι λοιποί φορείς της κτηματαγοράς ζητούν άμεση μείωση των αντικειμενικών αξιών, τουλάχιστον σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν καταρρεύσει. Ομως, σύμφωνα με το Μνημόνιο, αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα υπάρξει το 2017, αν και υπάρχουν σενάρια για μεσοσταθμική μείωση κατά 15% ακόμη και από το 2015.
Αλλωστε, σφοδρές είναι οι αντιδράσεις και για το πόθεν έσχες το οποίο υπολογίζεται με βάση τις πλαστές αντικειμενικές αξίες, κάτι που έχει οδηγήσει σε «πάγωμα» των αγοραπωλησιών ακινήτων.
Επίθεση μέχρι τελικής εξόντωσης της ελληνικής κοινωνίας εξαπολύει η τρόικα, που ζητεί να προχωρήσουν άμεσα οι πλειστηριασμοί στις κατοικίες και τα ακίνητα των οφειλετών του Δημοσίου. Η ελάχιστη τιμή για τον πλειστηριασμό πέφτει στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ανεξάρτητα από το ύψος του συνολικού χρέους του φορολογουμένου.
Οι πιλοτικοί πλειστηριασμοί ξεκινούν το φθινόπωρο και θα κορυφωθούν εντός του 2015, αφήνοντας στο δρόμο όσους δεν μπορούν να πληρώσουν τις δόσεις στις τράπεζες ή το Δημόσιο.
Σύμφωνα με την "Ναυτεμπορική", η τρόικα απαιτεί επιτάχυνση των πλειστηριασμών προκειμένου να ανακοπεί η αυξητική πορεία των ληξιπρόθεσμων χρεών που έχουν φθάσει τα 66,4 δισ. ευρώ.
Η κυβέρνηση έχει δεσμευθεί – και μέσω του επικαιροποιημένου μνημονίου – για την αλλαγή του πλαισίου διεκδίκησης των ληξιπρόθεσμων χρεών, με ορισμό της τιμής εκκίνησης των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας.
Σύμφωνα με πληροφορίες η κυβέρνηση – αν και έχει συμφωνήσει στους πλειστηριασμούς μέσω του επικαιροποιημένου μνημονίου – θα επιδιώξει την αύξηση της τιμής εκκίνησης.
Σημειώνεται ότι οι οφειλέτες του Δημοσίου με ληξιπρόθεσμες οφειλές ξεπερνούν τα 3 εκατομμύρια.
Η τρόικα κρίνει την ισχύουσα διαδικασία χρονοβόρα και αναποτελεσματική, και ζητεί εκπλειστηριασμό ακινήτων σε πολύ χαμηλές τιμές που δε θα επιτρέπει οι πλειστηριασμοί να κηρύσσονται άγονοι.
Στις περιπτώσεις των χρεών προς τις τράπεζες, εάν δεν υπάρξει θετική κατάληξη στις επαφές με αυτές για τη ρύθμιση των χρεών, θα ακολουθούνται οι διαδικασίες που προβλέπονται από τον νόμο: δηλαδή όσοι δεν έρθουν σε κάποιου είδους συμφωνία, ή θα καταφεύγουν στο νόμο Κατσέλη ή θα κινούνται σε βάρος τους διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, δλδ κατασχέσεις, πλειστηριασμούς.
Πολύ κοντά σε συμφωνία βρίσκονται υπουργείο Οικονομικών και τρόικα αναφορικά με το καυτό θέμα των πλειστηριασμών ακινήτων για χρέη προς το δημόσιο. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι τροικανοί δείχνουν σημάδια αποδοχής της ελληνικής πρότασης για μείωση της τιμής εκκίνησης των πλειστηριασμών στα δυο τρίτα της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.
Το θέμα τέθηκε από την τρόικα κατά τη διάρκεια της προηγούμενης μαραθώνιας αξιολόγησης της πορείας εφαρμογής του ελληνικού προγράμματος καθώς έχει εντοπισθεί ότι πατά το γεγονός πώς οι εφορίες προχωρούν σε κατασχέσεις ακινήτων οφειλετών του δημοσίου, οι σχετικοί πλειστηριασμοί κηρύσσονται άγονοι λόγω ανυπαρξίας ενδιαφέροντος από την πλευρά των αγοραστών ακινήτων.
Ο λόγος, σύμφωνα με τους τροϊκανούς, είναι ότι η τιμή εκκίνησης είναι η αντικειμενική αξία η οποία πλέον στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ μεγαλύτερη της εμπορικής αξίας. Για το λόγο αυτό πιέζουν το υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει σε μείωση της τιμής εκκίνησης στο ένα τρίτο της αντικειμενικής αξίας. Από την πλευρά του το υπουργείο Οικονομικών και η κυβέρνηση γενικά, θεωρεί το θέμα βόμβα καθώς ενέχει τον κίνδυνο να οδηγήσει σε μαζικούς πλειστηριασμούς ακινήτων και μάλιστα με πολύ χαμηλό τίμημα προκαλώντας μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα .
Η διαπραγμάτευση βρίσκεται σε εξέλιξη από τον περασμένο Απρίλιο και μάλιστα λόγω της σημαντικότητας του προβλήματος συμμετέχουν ενεργά σε αυτήν και στελέχη του πρωθυπουργικού επιτελείου. Οι τελευταίες πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομικών αναφέρουν ότι βρισκόμαστε πολύ κοντά στο να γίνουν αποδεκτές οι ελληνικές θέσεις και να κλειδώσει ότι οι πλειστηριασμοί για χρέη προς το δημόσιο θα ξεκινούν από το ένα τρίτο της αντικειμενικής αξίας.
Από την πλευρά τους φορείς της αγοράς προτείνουν τη συνολική μείωση των αντικειμενικών τιμών προκειμένου να ξεπεραστεί το πρόβλημα και σημειώνουν ότι είναι και η πιο δίκαια λύση καθώς οι αντικειμενικές τιμές είναι πολύ υψηλότερες των εμπορικών.
Τον τρόπο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας και σε άλλες 10 περιπτώσεις μεταβίασης ακινήτων προβλέπει απόφαση του υπουργείου Οικονομικών. Με την απόφαση αυτή ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων και σε αυτές τις ειδικές περιπτώσεις.
Ειδικότερα η απόφαση προβλέπει αναλυτικά:
1. Ανακατανομή χιλιοστών
Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και εν συνεχεία ανακατανομής χιλιοστών επί του κοινού οικοπέδου (χωρίς μεταβιβαστικό αποτέλεσμα), ως χρόνος και τιμή κτήσης λογίζεται ο χρόνος και η τιμή κτήσης των οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών των οποίων ανακατανεμήθηκε το ποσοστό ιδιοκτησίας.
Εάν στην παραπάνω περίπτωση, επί του κοινού οικοπέδου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία εντάσσεται αυθαίρετη κατασκευή, η οποία έχει εξολοκλήρου τακτοποιηθεί, η τιμή κτήσης αυτής υπολογίζεται με αναγωγή της επιφάνειας της αυθαίρετης κατασκευής στην τιμή της αρχικής (οριζόντιας ή κάθετης) ιδιοκτησίας.
2. Κατεδάφιση κτίσματος
Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί οικόπεδο ή αγροτεμάχιο με κτίσμα και στη συνέχεια κατεδαφισθεί το κτίσμα και μεταβιβασθεί το ακάλυπτο οικόπεδο, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
3. Πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής
Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ’ αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, και στη συνέχεια τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.
4. Πολεοδομική τακτοποίηση μερικώς αυθαίρετης κατασκευής
α. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), προγενέστερης της απόκτησης του ακινήτου, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του νόμιμου κτίσματος, που προκύπτει σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης Α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41.
β. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), μεταγενέστερης της απόκτησης, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος, κατά το λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.
γ. Σε περίπτωση απόκτησης κτίσματος με κληρονομική διαδοχή ή από χαριστική αιτία, και, στη συνέχεια, πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, προϋφιστάμενης της κληρονομικής διαδοχής ή της χαριστικής αιτίας, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του αρχικού αποκτηθέντος ακινήτου και η επιπρόσθετη αξία της μερικώς αυθαίρετης, βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην παρ. 5 της ΠΟΛ.1122/28.4.2014, υπό την προϋπόθεση της υποβολής σχετικής διορθωτικής − συμπληρωματικής δήλωσης.
δ. Σε περίπτωση απόκτησης κτίσματος με κληρονομική διαδοχή ή από χαριστική αιτία και, στη συνέχεια, πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, μεταγενέστερης της κληρονομικής διαδοχής ή της χαριστικής αιτίας, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος κατά το λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.
5. Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος
α. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως ημιτελούς −σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής προ της αποπεράτωσης του−, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία που αυτό είχε αποκτηθεί.
β. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως αποπερατωμένου, η τιμή κτήσης υπολογίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
6. Ενιαίο δηλωθέν τίμημα/αξία κτήσης
α) Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν εξ επαχθούς αιτίας περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαίο δηλωθέν τίμημα αγοράς και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες εξ αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή του συνολικού τιμήματος κατά το λόγο της αντικειμενικής αξίας της μεταβιβαζόμενης αυτοτελούς ιδιοκτησίας προς την συνολική αντικειμενική αξία των κτηθέντων (κατά το χρόνο της απόκτησης τους) και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική αξία, γίνεται αναγωγή με βάση την οικεία φορολογητέα αξία εφόσον υπάρχει για κάθε μία αυτοτελή ιδιοκτησία και αν ούτε αυτή υπάρχει, τότε η τιμή κτήσης προσδιορίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
β) Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν από χαριστική αιτία ή με κληρονομική διαδοχή περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαία αξία και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες ες αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή της αντικειμενικής ή (εφ’ όσον αυτή δεν υφίσταται) της φορολογητέας αξίας κτήσης των μεταβιβαζομένων ακινήτων, εφόσον αυτή υφίσταται για κάθε μία ιδιοκτησία, στην συνολική αντικειμενική ή (εφ’ όσον αυτή δεν υφίσταται) στην φορολογητέα αξία απόκτησης τους και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική ή φορολογητέα αξία, τότε η αξία κτήσης θα προσδιοριστεί σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 (Δείκτης Τιμών Κατοικιών).
γ) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίας οριζόντιας ιδιοκτησίας, και στη συνέχεια διάσπασης αυτής σε νέες μερικότερες και μεταβίβασης κάποιας από αυτές, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή της αξίας κτήσης της επιφάνειας της συνολικά κτηθείσας ιδιοκτησίας στην αξία που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη επιφάνεια.
δ) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, και στη συνέχεια κατάτμησης αυτού σε νέα μερικότερα και μεταβίβασης κάποιου από αυτά, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή της αξίας κτήσης της επιφάνειας του αρχικού ενιαίου οικοπέδου στην αξία που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη έκταση.
ε) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου και στη συνέχεια υπαγωγής αυτού στις διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971 (κάθετη συνιδιοκτησία) και δημιουργίας επιμέρους αυτοτελών ιδιοκτησιών, σε περίπτωση μεταβίβασης κάποιας από αυτές, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή του ποσοστού της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας στη συνολική αξία του ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου.
7. Μεταβίβαση ενιαίας οικοδομής
Σε περίπτωση μεταβίβασης ενιαίας οικοδομής η οποία έχει ανεγερθεί με αυτεπιστασία τμηματικά με διαφορετικές άδειες και δεν έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 3741/1929 ή του Ν.Δ. 1024/1971, ως χρόνος κτήσης λογίζεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας ανέγερσης και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
8. Μεταβίβαση ακίνητου που προήλθε μερικώς από ανέγερση
Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου−κτίσματος (συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών ιδιοκτησιών), το οποίο αποκτήθηκε κατά ιδανικό μερίδιο ως οικόπεδο και ανεγέρθηκε από τον πωλητή με αυτεπιστασία είτε με το σύστημα της αντιπαροχής, και απόκτησης από το ίδιο πρόσωπο, πριν από την πώληση, έτερου ποσοστού από άλλη αιτία (επαχθή ή χαριστική), η συνολική τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου κτίσματος υπολογίζεται με την αναγωγή της αξίας του ποσοστού που αποκτήθηκε από άλλη αιτία στην συνολική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
9. Νόμιμη Προσθήκη κτίσματος
Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με επαχθή ή χαριστική αιτία ή λόγω κληρονομικής διαδοχής και εν συνεχεία κατασκευής νόμιμης προσθήκης, ως χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (αρχικής και μεταγενέστερης κατασκευής) λαμβάνεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013 εφόσον η επιφάνεια της προσθήκης υπερβαίνει κατά ποσοστό 75% την επιφάνεια της αρχικής ιδιοκτησίας. Σε διαφορετική περίπτωση ως τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου λαμβάνεται αυτή της αρχικής ιδιοκτησίας.
Εάν ο τίτλος κτήσης της προηγούμενης περίπτωσης αναφέρεται σε χρόνο προ του 1995 και η οικοδομική άδεια της νόμιμης προσθήκης εκδόθηκε μετά την 1.1.1995, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
10. Έγκριση πολεοδομικής μελέτης ή κύρωση πράξης εφαρμογής που αφορά μερική επιφάνεια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
α) Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής, ακόμα και αν η πράξη εφαρμογής αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
β) Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού ακόμα και αν η πολεοδομική μελέτη ή διοικητική πράξη αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
Επενδύσεις ύψους 8 δις ευρώ στην αγορά κατοικίας θα χρειαστούν προκειμένου να αποκατασταθούν οι φθορές και να αντικατασταθεί το πεπαλαιωμένο οικιστικό απόθεμα.
Αυτό εκτιμά η Alpha Bank στην εβδομαδιαία ανάλυση της οικονομίας αφήνοντας να εννοηθεί ότι υπάρχουν περιθώρια για ενίσχυση της οικονομικής ανάπτυξης μέσω της αγοράς ακινήτων. Όπως επισημαίνει, φέτος οι άμεσες επενδύσεις σε κατοικίες θα υποχωρήσει κάτω από 3,1 δις ευρώ εξαιτίας της ύφεσης, αλλά και της εξαιρετικά επιβαρυντικής φορολογικής πολιτικής που εφαρμόστηκε, ιδιαίτερα το 2013.
Όπως τονίζουν οι αναλυτές, η ανάπτυξη του τουρισμού και άλλων κλάδων απαιτεί σημαντικές επενδύσεις σε οικιστικά, βιομηχανικά και τουριστικά ακίνητα. Οι επενδύσεις αυτές σήμερα είναι πιο εύκολο και πιο οικονομικό να υλοποιηθούν διότι ο κατασκευαστικός κλάδος της χώρας διαθέτει σημαντική υποαπασχολούμενη δυναμικότητα. Επομένως, και στον κλάδο των ακινήτων, που δεν εντάσσεται στους κλάδους που παράγουν διεθνώς εμπορεύσιμα προϊόντα, αναμένονται σημαντικές επενδύσεις στα επόμενα έτη που θα χρηματοδοτηθούν τόσο με εγχώρια κεφάλαια (π.χ., με την επιστροφή των καταθέσεων στη χώρα), αλλά και με ξένα κεφάλαια.
Σε ότι αφορά τον δείκτη επιχειρηματικών προσδοκιών στις Κατασκευές επανήλθε τον Ιούν. 2014 σε ανοδική πορεία στις 84,2 μον. (Μάιος.2014: 80,9 μον.), από το πολύ χαμηλό 69,5 μον. τον Ιούν.2013. Το θετικό αυτό αποτέλεσμα προήλθε από την επάνοδο σε αυξητική τάση των επιχειρηματικών προσδοκιών στην κατασκευή «Δημοσίων Έργων», καθώς προχωρεί, με μεταπτώσεις, η κατασκευή των έργων βασικής υποδομής (Ιούν.2014: 93,0 μον. Μάιος.2014: 91,2, Απρ.2014: 98,2, έναντι των 86,2 μονάδων του Ιούν.2013).
Παράλληλα, αυξήθηκαν οι προσδοκίες στις κατασκευές «Κατοικιών» (Ιούν.2014: 63,2 μον. Μάιος.2014: 59,4, Ιούν.2013: 38,0), όπως και οι εκτιμήσεις για τις κατασκευές «Λοιπών Ιδιωτικών Κτιρίων» (Ιούν.2014: 62,0, Μάιος.2014: 56,5, Ιούν.2013: 32,4).
Η υπερδραστηριότητα στις αγορές ακινήτων δεν ακολουθεί ομοιογενές σχέδιο ανά τις χώρες της υφηλίου. Από το 2000 οι πραγματικές μέσες τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 63% στη Βρετανία, κατά 49% στην Ελβετία και κατά 12% στις ΗΠΑ. Στην Ολλανδία έχουν υποχωρήσει κατά 7%. Στη Γερμανία η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων είναι πολύ περιορισμένη και κατά μέσο όρο έχουν υποχωρήσει κατά 1%. Αυτές οι διαφορές δεν εξηγούνται από κανέναν βασικό οικονομικό δείκτη, όπως ο ρυθμός ανάπτυξης, η απασχόληση και το γενικό επίπεδο τιμών.
Η πορεία της αμερικανικής και των ευρωπαϊκών οικονομιών είναι πολύ πιο συναφής από τις τάσεις στις αγορές ακινήτων. Σημαντικές διαφορές στο ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης κατοικιών έχουν μεγαλύτερη σχέση, αλλά αφορούν περισσότερο διαφοροποιήσεις σε εθνικό επίπεδο παρά συγκρίσεις μεταξύ διαφορετικών χωρών. Δημογραφικές τάσεις και πολεοδομικές ρυθμίσεις δεν είναι τόσο σημαντικές ώστε να εξηγούν την αντιδιαμετρικά αντίθετη κατεύθυνση στις τιμές των ακινήτων. Αντιθέτως μεγαλύτερο ρόλο παίζουν παράγοντες όπως η νομισματική πολιτική, οι πιστωτικές πρακτικές και η φορολογία. Για παράδειγμα, φορολογικές ρυθμίσεις εξηγούν σε μεγάλο βαθμό την πτώση των τιμών στην ολλανδική αγορά ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες είναι αρκετά παρεμφερείς στις αναπτυσσόμενες οικονομίες από το 2000 μέχρι σήμερα. Η νομισματική πολιτική στις περισσότερες περιπτώσεις ήταν γενναιόδωρη και οι τράπεζες στράφηκαν από τον ενθουσιασμό στην επιφυλακτικότητα μετά την κρίση. Το βασικό αίτιο για τις διαφορές στις τιμές των ακινήτων δεν είναι ούτε η προσφορά και η ζήτηση, ούτε οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες. Είναι κάτι άλλο που έχει πολύ ισχυρότερο τοπικό χαρακτήρα: η ψυχολογία της αγοράς ακινήτων.
Θα συμψηφίζεται το πρόστιμο νομιμοποίησης με εργασίες ενεργειακής και στατικής βελτίωσης. Μέσα στο πρώτο δεκαήμερο του Ιουλίου, θα υπογραφεί τελικά η κοινή υπουργική απόφαση και θα τεθεί αμέσως σε εφαρμογή το «μπόνους» για στατικό και ενεργειακό «λίφτινγκ» στα αυθαίρετα.
ο «μπόνους» για στατικό και ενεργειακό «λίφτινγκ» στα αυθαίρετα αφορά συμψηφισμό σε ποσοστό έως 50% του προστίμου νομιμοποίησης, με δαπάνες εργασιών, υλικών και εξοπλισμού ενεργειακής αναβάθμισης και στατικής επάρκειας του αυθαιρέτου. Μπορούν να ενταχθούν αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν προ του έτους 2003, καθώς επίσης και λιθόκτιστα κτήρια που κατασκευάστηκαν προ της 28ης Ιουλίου 2011, οπότε άρχισε η εφαρμογή των νόμων τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Σε κάθε περίπτωση, από τους υπολογισμούς συμψηφισμού εξαιρούνται τόσο το παράβολο του προστίμου νομιμοποίησης όσο και ο αναλογών ΦΠΑ των εργασιών και υλικών.
Τελευταία ευκαιρία έχουν οι φορολογούμενοι για να δηλώσουν τις μεταβολές στην ακίνητη περιουσία τους που έγιναν εντός του 2013 καθώς χθες το υπουργείο Οικονομικών έδωσε παράταση για τις δηλώσεις ακινήτων Ε9 έως και τις 14 Ιουλίου.
Στη συνέχεια με βάση το Ε9 σχεδιάζεται να εκδοθούν και τα εκκαθαριστικά του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, του ΕΝΦΙΑ, τα οποία βασίζονται στα ακίνητα που εμφανίζονται βάσει των δηλώσεων Ε9 να ανήκουν στους φορολογούμενους.
Αξίζει να αναφερθεί, πως αν και παρατάθηκε η υποβολή του Ε9, δεν έχει αλλάξει, για την ώρα τουλάχιστον το χρονοδιάγραμμα πληρωμής του ΕΝΦΙΑ. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να πληρώσουν το ποσό που τους αναλογεί σε έξι μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη δόση να πρέπει να πληρωθεί έως τις 31 Ιουλίου.
Σημειώνεται ότι υποχρεωμένοι, με βάση τη φορολογική νομοθεσία να υποβάλλουν Ε9 είναι όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακής τους κατάσταση εντός του 2013, έχουν τακτοποιημένα ή νομιμοποιημένα αυθαίρετα ή ημιυπαίθριους χώρους, έχουν κενά ημιτελή ακίνητα, έχουν ακίνητα που απαλλάσσονται του φόρου ή για τα οποία προβλέπεται μείωση φόρου.
Σε διεθνή διαγωνισμό για τη δημιουργία 14 τουριστικών μονάδων ιδιαίτερης αισθητικής (Boutique Hotels) σε ακίνητα του Δημοσίου, προχωρεί το ΤΑΙΠΕΔ. Πρόκειται για ακίνητα «φαντάσματα» τα οποία αραχνιάζουν εδώ και δεκαετίες, αν και βρίσκονται σε προνομιούχες περιοχές. Μπορούν να αξιοποιηθούν για την ανάπτυξη πολυτελών καταλυμάτων και είναι:
Οκτώ επιλεγμένα πρώην ξενοδοχεία Ξενία.
Τρία παραδοσιακά Αρχοντικά στο Πήλιο.
Δύο πρώην Σανατόρια, στην Αρκαδία και στη Ρόδο.
Η Villa de Vecchi, ένα ακίνητο ιστορικής σημασίας στη Ρόδο.
Οπως αναφέρει το Ταμείο, τα ακίνητα αυτά μπορούν να αξιοποιηθούν είτε μεμονωμένα, είτε συνδυαστικά, διαμορφώνοντας γεωγραφικά διαφοροποιημένα χαρτοφυλάκια ακινήτων κατάλληλων για ανάπτυξη χρήσεων τουρισμού και αναψυχής.
Περαιτέρω, αναμένεται να υλοποιηθούν επιπλέον επενδύσεις που θα συμβάλουν στην αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος της χώρας με την ανάπτυξη πολυτελών ξενοδοχειακών μονάδων. Ο διαγωνισμός αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2014.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το εγκαταλελειμμένο εδώ και χρόνια ακίνητο στη Ρόδο, γνωστό και ως Villa de Vecchi. Πρόκειται για την πρώην βίλα του τελευταίου διοικητή των Δωδεκανήσων επί ιταλικής κατοχής που βρίσκεται λίγα μέτρα πάνω από το ξενοδοχείο Έλαφος σε υψόμετρο 700 μέτρων.
Μεταξύ των Ξενία που αξιοποιούνται είναι κτίρια στο Ναύπλιο αλλά και στην Παλαιοκαστρίτσα στην Κέρκυρα. Το σανατόριο στη Ρόδο βρίσκεται στην Ελεούσα και έχει επιφάνεια 700 τ.μ. σε οικόπεδο 47 στρεμμάτων.
Βίαιη κατεδάφιση όλου του θεσμικού πλαισίου της ισχύουσας χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας του τελευταίου αιώνα, με τις παρεκκλίσεις του Μεσοπρόθεσμου του 2011 και της προηγηθείσας fast track νομοθεσίας να γίνονται ο κανόνας, φέρνει ο νόμος με τον ψευδεπίγραφο τίτλο "Χωροταξική και Πολεοδομική Μεταρρύθμιση - Βιώσιμη Ανάπτυξη".
Ταυτόχρονα επιτρέπει παντού τα πάντα, με τον κατάλογο των χρήσεων και των δραστηριοτήτων που θεσμοθετεί να υποβαθμίζει ακόμη περισσότερο τις περιοχές κατοικίας που υποφέρουν από την απουσία ελέγχου στις χρήσεις γης. Κοντά σε αυτά, το πελατειακό κράτος, στις δόξες του, αλλάζει, μέσω της Βουλής, χρήσεις γης στους οδικούς άξονες και όχι μόνο, προσφέροντας νέες περιοχές για κερδοσκοπία.
Το νομοσχέδιο κατατέθηκε το βράδυ της Δευτέρας και με τη διαδικασία του κατεπείγοντος ψηφίστηκε την Τετάρτη. Η συζήτηση την Τρίτη στην Επιτροπή κράτησε από τις 12.25 το μεσημέρι έως τις 16.35 μόλις και στο θερινό τμήμα, την επομένη, από τις 10.25 το πρωί έως τις 16.00 περίπου το απόγευμα.
Για τη χύδην και σημειακή χωροθέτηση και πολεοδόμηση της "ανάπτυξης παραγωγικών ή επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ή την πραγματοποίηση προγραμμάτων και παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας", στο νέο σύστημα απορρύθμισης κυριαρχεί ένα νέο εργαλείο, το Ειδικό Χωρικό Σχέδιο,"ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων" στην κατώτερη πυραμίδα του σχεδιασμού. Εργαλείο κομμένο και ραμμένο για την εξυπηρέτηση των επενδυτών, οι οποίοι θα αρπάξουν τη δημόσια περιουσία μέσω των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) ή των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) για τα ιδιωτικά ακίνητα.
Άλλωστε, σε άλλη διάταξη αποσαφηνίζεται ότι ως Ειδικά Χωρικά Σχέδια νοούνται τα ΕΣΧΑΔΑ και ΕΣΧΑΣΕ, οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης, Ανάπτυξη Παραγωγικών Δραστηριοτήτων, τα Επιχειρηματικά Πάρκα και τα Εμπορευματικά Κέντρα. Αυτά θα καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης και θα εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα. Η διαδικασία εκπόνησής τους εκκινεί με πρωτοβουλία του υπουργού ΠΕΚΑ, ή των συναρμόδιων υπουργείων, από τον δήμο, την Περιφέρεια, ή από τον φορέα υλοποίησης του "σχεδίου, έργου η προγράμματος". Κατισχύουν δε έναντι θεσμοθετημένων Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου στις εκτός σχεδίου περιοχές, συμπεριλαμβανομένων και όσων θεσμοθετήθηκαν βάσει του Νόμου 1650/86 για την προστασία περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών ή άλλων ειδικών διαταγμάτων που καταργούνται μετά την έγκριση των ΕΧΣ.
Με τον νόμο καταργείται η κορυφή της πυραμίδας του ολοκληρωμένου χωρικού σχεδιασμού: το Εθνικό Χωροταξικό, το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Θεσσαλονίκης και άλλων πέντε μεσαίων πόλεων (Ιωαννίνων, Λάρισας, Βόλου, Πάτρας, Ηρακλείου), η εκπόνηση των οποίων είχε χρηματοδοτηθεί με 1,1 εκατ. ευρώ και πλέον από το Γ' ΚΠΣ.
Το Ρυθμιστικό Αθήνας - Αττικής επέχει θέση Περιφερειακού Χωροταξικού. Επίσης καταργούνται και τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θέτουν δεσμευτικούς κανόνες για την οργάνωση και τη λειτουργία των πόλεων, καθορίζουν χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης, οριοθετούν τις περιοχές προστασίας και τις ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων στον εξωαστικό χώρο.
Το σύστημα της απορρύθμισης περιγράφεται ως εξής:
* Το Εθνικό Χωροταξικό, το οποίο θεσμοθετήθηκε και εγκρίθηκε από τη Βουλή μόλις το 2008 και περιέχει βασικές προτεραιότητες και στρατηγικές κατευθύνσεις (π.χ. περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης, προστασία της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας) "για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και αειφόρο οργάνωση του εθνικού χώρου", εξαφανίζεται. Αντικαθίσταται από κείμενο αρχών "Εθνικής Χωροταξικής Στρατηγικής", μια κυβερνητική ανακοίνωση στη Βουλή.
* Τα σημερινά Ειδικά Χωροταξικά, π.χ. του τουρισμού και των ιχθυοκαλλιεργειών, μετονομάζονται σε Εθνικά Χωροταξικά Πλαίσια και κάνουν κουμάντο παρ' ότι είναι τομεακά.
* Τα Περιφερειακά Χωροταξικά παραμένουν υποβαθμισμένα, παραλαμβάνοντας εκ των προτέρων και τους εγκεκριμένους υποδοχείς παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, όπως και εγκεκριμένα σχέδια δημόσιων ή ιδιωτικών επενδύσεων μεγάλης κλίμακας.
Πολεοδομικός Σχεδιασμός
* Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια καταργούνται. Εμφανίζονται τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, τα οποία καθορίζουν "γενικές χρήσεις, γενικούς όρους και περιορισμούς δόμησης" και καλύπτουν την έκταση μίας ή και περισσότερων δημοτικών ενοτήτων ή και το σύνολο της έκτασης του δήμου, όπως προστέθηκε την τελευταία στιγμή, και εγκρίνονται με Π.Δ.
* Ρυμοτομικά Σχέδια εφαρμογής στη θέση της πολεοδομικής μελέτης (ρυμοτομικό, χρήσεις γης, όροι δόμησης κ.λπ.) εγκρίνονται με απόφαση του γενικού γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
Τα πάντα όλα, μαζί και τα ρουσφέτια
Αντί με Προεδρικό Διάταγμα, που προϋποθέτει έλεγχο νομιμότητας από το ΣτΕ, ο νόμος έχει έναν κατάλογο με δεκαοκτώ χρήσεις γης και το περιεχόμενό τους, αποφεύγοντας χρήσεις για τις εκτός σχεδίου περιοχές. Φορτώνει τις περιοχές κατοικίας με πλήθος εμπορικών δραστηριοτήτων, ενώ υπονομεύει τους ελεύθερους χώρους αστικού και περιαστικού πρασίνου, στις οποίες επιτρέπει βαριές εγκαταστάσεις αστικών υποδομών, από σταθμούς μεταφόρτωσης απορριμμάτων έως εγκαταστάσεις αποθήκευσης - καύσης στερεών τοξικών αποβλήτων.
Κατά παραγγελία σε πρωτεύουσες και δευτερεύουσες αρτηρίες όλων των θεσμοθετημένων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των Ρυθμιστικών Σχεδίων Αθήνας και Θεσσαλονίκης, τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε αυτές με χρήση αμιγούς κατοικίας... τιμωρούνται. Μπορούν να δεχτούν δεκαπέντε δραστηριότητες, από εμπορικά καταστήματα, εκπαίδευση, εστιατόρια, αναψυκτήρια έως και ξενοδοχεία.
Λαβύρινθος για το υπουργείο Οικονομικών η απαίτηση της τρόικας για επιτάχυνση των πλειστηριασμών των ακινήτων των οφειλετών του Δημοσίου με στόχο να μετριαστεί η πορεία των ληξιπρόθεσμων χρεών που ανήλθαν στο ποσό των 66,4 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων, τα ληξιπρόθεσμα χρέη στο πεντάμηνο του έτους έφθασαν πλέον στα 66,37 δισ. ευρώ, με τις οφειλές να αυξάνονται με ρυθμό πάνω από 1 δισ. ευρώ το μήνα. Από τον Ιανουάριο του 2014 μέχρι και το Μάιο οι νέες ληξιπρόθεσμες οφειλές ανήλθαν σε 5,2 δισ. ευρώ. Το μήνα Μάιο τα νέα ληξιπρόθεσμα χρέη ανήλθαν σε 873 εκατ. ευρώ.
Οι κατασχέσεις ακινήτων είναι πολύ αβέβαιο το αν καν θα βελτιώσουν την εικόνα των εσόδων: η μη πληρωμή φόρων οφείλεται καθαρά σε οικονομική αδυναμία, μετά τη συρρίκνωση των εισοδημάτων και την υπέρμετρη διόγκωση των φόρων. Ας μην ξεχνούμε ότι για το Δημόσιο η διαδικασία είναι ταξίδι δίχως πυξίδα: θα καταφέρει να εισπράξει έσοδα από τους πλειστηριασμούς ακινήτων σε μια νεκρή εποχή;
Για να μετριάσει τις επιπτώσεις του μέτρου, στο ΥΠΟΙΚ συσκέπτονται ώστε να θέσουν την απαίτηση προς την τρόικα για αύξηση αριθμού των δόσεων από τις 12 που είναι τώρα, σε 48 ή έστω σε 24. Ισως έτσι διευκολυνθούν οι οφειλέτες και προσέλθουν σε ρυθμίσεις και αποφυγή όλων των αναγκαστικών μέτρων της εφορίας.
Στο Υπουργείο Οικονομικών ανησυχούν για περαιτέρω αύξηση των απλήρωτων φόρων από το τέλος Ιουλίου και μετά: τα νέα εκκαθαριστικά για το φόρο εισοδήματος και οΕΝΦΙΑ θα επιβαρύνουν δραματικά το τοπίο.
Στον αέρα κινδυνεύει να τιναχθεί όλος ο προγραμματισμός για την είσπραξη του Ενιαίου Φόρου ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) εξαιτίας της αδυναμίας έκδοσης των εκκαθαριστικών η οποία έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί από τις 18 Ιουνίου.
Πρόβλημα υπάρχει και με την οριστική εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων περίπου 60.000 φορολογούμενων, που τους έχει ζητηθεί να προσκομίσουν δικαιολογητικά στην εφορία. Την ίδια στιγμή, μετά την παράταση της προθεσμίας για την καταθέση των φορολογικών δηλώσεων οι φορολογούμενοι κάνουν... νέα καθυστέρηση με αποτέλεσμα να πρέπει σε δύο εβδομάδες να κατατεθούν 1,4 εκατ. δηλώσεις.
Το πρόβλημα με την έγκαιρη έκδοση των εκκαθαριστικών σημειωμάτων του ΕΝΦΙΑ έχει ανακύψει εξαιτίας ελλείψεων που διαπιστώθηκαν στα πληροφοριακά στοιχεία της ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων του υπουργείου Οικονομικών. Ειδικότερα διαπιστώθηκε ότι στα έντυπα Ε9 παλαιότερων χρήσεων δεν υπήρξε πρόβλεψη για την καταχώριση ορισμένων δεδομένων απαραίτητων για τον ορθό υπολογισμό του φόρου των κτισμάτων, όπως για παράδειγμα τους έτους ανέγερσης, βάσει του οποίου προσδιορίζεται η παλαιότητα.
Για να ξεπεραστεί ο συγκεκριμένος «σκόπελος» έχει αποφασιστεί να εκδοθεί, πιθανότατα εντός της τρέχουσας εβδομάδας, υπουργική απόφαση, με την οποία οι ελλείψεις στοιχείων για τον υπολογισμό του νέου φόρου ακινήτων θα επιχειρηθεί να καλυφθούν με συγκεκριμένες «παραδοχές».
Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τον αρχικό προγραμματισμό του υπουργείου Οικονομικών η εκκαθάριση του φόρου ακινήτων θα έπρεπε να είχε ολοκληρωθεί έως τις 18 Ιουνίου, ώστε να δοθεί χρόνος στους φορολογούμενους για να πληρώσουν την πρώτη από τις έξι μηνιαίες δόσεις έως το τέλος Ιουλίου. Πλέον λόγω των καθυστερήσεων η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ θα ολοκληρωθεί περί τα μέσα του τρέχοντα μήνα, με αποτέλεσμα 5,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων μόλις λάβουν το ηλεκτρονικό μήνυμα για την εκκαθάριση να πρέπει να σπεύσουν άμεσα στις τράπεζες για την πληρωμή της πρώτης δόσης.
Ο νέος φόρος ακινήτων αναμένεται να φέρει στα δημόσια ταμεία τουλάχιστον 2,65 δισ. ευρώ μέχρι το τέλος του έτους. Αν και στο υπουργείο Οικονομικών δεν αποκλείουν τα έσοδα να είναι τελικά κατά πολύ υψηλότερα. Όπως λένε χαρακτηριστικά, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων κατά τον σχεδιασμό του φόρου είχε υποεκτιμηθεί.
Στο μέτωπο του φόρου εισοδήματος 50 με 60 χιλιάδες φορολογούμενοι αντιμετωπίζουν προβλήματα καθώς παρ' ότι έχουν κληθεί για έλεγχο δικαιολογητικών και τα έχουν ήδη προσκομίσει δεν μπορούν να πάρουν εκκαθαριστικό σημείωμα.
Αυτό συμβαίνει γιατί ακόμη δεν έχει ανοίξει το σύστημα και οι εφοριακοί δεν είναι σε θέση μπουν σε αυτό και να πιστοποιήσουν την ακρίβεια των δικαιολογητικών.
Εξάλλου προβληματισμός επικρατεί στη φορολογική διοίκηση από τον αργό ρυθμό υποβολής φορολογικών δηλώσεων, καθώς με το που δόθηκε η παράταση έως τις 14 Ιουλίου παρατηρείται... απροθυμία για τη συμπλήρωσή τους.
Πιο αναλυτικά, πριν από την παράταση, το σύστημα δεχόταν περίπου 200.000 δηλώσεις ημερησίως. Την Παρασκευή, που γνωστοποιήθηκε η παράταση, δέχθηκε 160.000, το Σάββατο 67.000 και την Κυριακή 45.000. Έτσι σε 14 ημέρες πρέπει να υποβληθούν περισσότερες από 1,5 εκατομμύριο δηλώσεις.
Πάντως, σε κάθε περίπτωση από το υπουργείο Οικονομικών διαμηνύουν ότι δεν υπάρχει περίπτωση να δοθεί και δεύτερη παράταση καθώς η πρώτη από τις τρεις διμηνιαίες δόσεις θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι το τέλος του μήνα.
Παρατείνεται ως τις 14 Ιουλίου 2014 η προθεσμία για την υποβολή των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων Ε9. Αυτό προβλέπει τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών που κατατέθηκε σε νομοσχέδιο του υπουργείου Υγείας, στη Βουλή.
Σε αυτήν γίνεται επίσης σαφές ότι η πρώτη δόση του φόρου εισοδήματος θα πρέπει να καταβληθεί κανονικά ως την 31 Ιουλίου 2014, παρά την παράταση που δόθηκε στην υποβολή των δηλώσεων αυτών έως 14 Ιουλίου την περασμένη εβδομάδα.
Οι επόμενες διμηνιαίες δόσεις θα εξακολουθήσουν να «τρέχουν» και αυτές με βάση το αρχικό χρονοδιάγραμμα. Έτσι, η δεύτερη δόση θα πρέπει να καταβληθεί ως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου και η τρίτη δόση έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Νοεμβρίου 2014.
Ειδικά για φορολογούμενους με συνολικό οφειλόμενο φόρο εισοδήματος έως 300 ευρώ, η εξόφληση θα πρέπει να γίνει εφάπαξ έως τις 29 Αυγούστου.
