Σε απόγνωση βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, οι οποίοι διαθέτουν διαμερίσματα που πλέον δεν πωλούνται ούτε με... 3.000 ευρώ. Η δραματική κατάσταση στην οποία έχει περιέλθει η ελληνική κτηματαγορά, η παντελής απουσία αγοραστών και κυρίως η «γκετοποίηση» γειτονιών της Αθήνας έχουν προκαλέσει κραχ στις τιμές.
Η πλήρης απαξίωση της περιουσίας των Ελλήνων λαμβάνει ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις αν λάβει υπόψη του κανείς τα εκατοντάδες διαμερίσματα που βρίσκονται σε παλαιές πολυκατοικίες στο κέντρο και πέριξ αυτού, και δεν πωλούνται αλλά μένουν ξενοίκιαστα και κλειστά για πολλά χρόνια, ενώ για την εφορία κοστίζουν μια περιουσία και φορολογούνται αναλόγως.
Κτηματομεσίτες του κέντρου περιγράφουν με τα πιο μελανά χρώματα την εικόνα της αγοράς τονίζοντας ότι ουσιαστικά πρόκειται για «νεκροταφείο» ακινήτων που το μόνο που θα σώσει τους ιδιοκτήτες είναι να γκρεμιστούν.
Οπως τονίζει στην «Οικονομία» ο κτηματομεσίτης Κωνσταντίνος Παγκάκης η εικόνα της κτηματαγοράς είναι ακόμη χειρότερη από εκείνη που πιθανότατα κάποιοι νομίζουν. «Ο κόσμος δεν έχει λεφτά, δεν αγοράζει απολύτως τίποτε, ακόμη κι αν τους το δώσεις... τζάμπα. Είναι χαρακτηριστικό ότι ξεκίνησα να πουλήσω διαμέρισμα πελάτη αντί 5.000 ευρώ, η τιμή κατέβηκε στα 3.500 ευρώ και η προσφορά που έκανε ο πελάτης ήταν 2.800 ευρώ»! Ο ίδιος αναφέρει ότι υπάρχουν πλέον εκατοντάδες αγγελίες με τιμές-σοκ για ακίνητα σε εξαιρετική κατάσταση, πλήρως ανακαινισμένα τα οποία, ωστόσο, έχουν απαξιωθεί είτε λόγω της θέσης που βρίσκονται είτε επειδή δεν υπάρχουν πλέον αγοραστές είτε γιατί οι πωλητές είναι σε απόγνωση και θέλουν να τα «ξεφορτωθούν» ώστε να μην πληρώνουν ΕΝΦΙΑ και άλλα έξοδα.
Τα τελευταία δύο χρόνια, ειδικά στις γειτονιές του κέντρου, σπάνε το ένα μετά το άλλο τα αρνητικά ρεκόρ στην αγορά ακινήτων. Από 10.000 ευρώ που είχαν πουληθεί διαμερίσματα πριν λίγο καιρό πλέον μπορούν να γίνουν πράξεις ακόμη και στα 3.000 ευρώ.
Κυψέλη και Πατήσια
Πριν την κρίση τα φθηνά διαμερίσματα στο κέντρο γίνονταν ανάρπαστα από μετανάστες οι οποίοι αναζητούσαν οικονομικά διαμερίσματα και τα αγόραζαν στα επίπεδα των 20-30 χιλιάδων ευρώ. Τώρα ακόμη και οι μετανάστες έχουν εγκαταλείψει τα σπίτια αυτά και έχουν φύγει για την πατρίδα τους λόγω έλλειψης εργασίας. Ετσι χάθηκε μια κρίσιμη «μάζα» αγοραστών οι οποίοι έδιναν ζωή σε γειτονιές που τώρα έχουν εγκαταλειφθεί.
Οι περιοχές κάτω από την Ομόνοια και μέχρι την Κυψέλη και τα Πατήσια είναι οι «πρωταθλήτριες» των εξευτελιστικών τιμών στα ακίνητα.
Ωστόσο, η κατάσταση αυτή επεκτείνεται πλέον και στο Παγκράτι, στους Αμπελόκηπους, στου Γκύζη, στον Βύρωνα. Και όπως λένε χαρακτηριστικά «σε λίγο όλες οι περιοχές της πρωτεύουσας θα διαθέτουν παλιά αλλά καλά ακίνητα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, όσο αξίζει ένα αυτοκίνητο». Οι αγγελίες που ακολουθούν είναι πραγματικές, έχουν αλιευτεί από κτηματομεσιτικά γραφεία και καταγράφουν τη δραματική κατάσταση που βιώνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες. Πρόκειται για σπίτια 30 - 50 ετών τα οποία, πάντως, βρίσκονται σε καλή κατάσταση. Σύμφωνα, λοιπόν, με σημερινές αγγελίες:
Στην οδό Σπετσών στην Κυψέλη 45 τ.μ. ημιυπόγειο δίνεται 3.500 ευρώ ενώ η αντικειμενική του αξία είναι 25-30 χιλιάδες ευρώ. Δηλαδή προσφέρεται με 77 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο!
Στην πλατεία Βικτωρίας ισόγειο 70 τ.μ. σε άριστη κατάσταση πωλείται μόλις 11.000 ευρώ και η τιμή είναι διαπραγματεύσιμη. Δηλαδή πωλείται 157 ευρώ/τ.μ.
Αποθήκη 50 τ.μ. στην οδό Αλκαμένους και Αγίου Μελετίου έχει αρχική τιμή 5.000 ευρώ, δίνεται σε προσφορά 3.500 ευρώ και η προσφορά που έγινε ήταν 2.800 ευρώ.
Στην Κυψέλη, ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 20 τ.μ. με αυλή έχει αρχική τιμή 3.000 ευρώ, δηλαδή προσφέρεται αντί 150 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλη ευκαιρία είναι σπίτι στην οδό Αλκαμένους, 49 τ.μ. με τρία υπνοδωμάτια που δίνεται λόγω ανάγκης μόλις 5.000 ευρώ, δηλαδή με 102 ευρώ/τ.μ.
Στην πλατεία Αμερικής, γκαρσονιέρα 30 τ.μ. ημιυπόγεια ανακαινισμένη με μηδενικά κοινόχρηστα δίνεται μόλις 5.500 ευρώ.
Στον Νέο Κόσμο, σε ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.μ. έγινε μείωση 2.000 ευρώ και πωλείται 6.000 ευρώ.
Στη Νεάπολη, υπόγειο διαμέρισμα 53 τ.μ. με αποθήκη πωλείται 10.000 ευρώ έχοντας μειωθεί πρόσφατα κατά 5.000 ευρώ.
Στο ερώτημα προς τους κτηματομεσίτες ποιοι είναι οι πελάτες που πουλάνε και γιατί η απάντηση είναι: Πρόκειται για ιδιοκτήτες σπιτιών που αγοράστηκαν τις δεκαετίες του '60 και του '70 και ήταν τα πρώτα φοιτητικά διαμερίσματα ή τα σπίτια όσων ήρθαν από την επαρχία για να βρουν δουλειά στην Αθήνα. Τότε, όμως, οι περιοχές από την Ομόνοια μέχρι την Κυψέλη ήταν η ζωντανή «καρδιά» της πόλης. Χιλιάδες από αυτούς μετακόμισαν σε άλλες περιοχές της Αττικής και ενοικίασαν τα πρώτα σπίτια. Η δεύτερη κατηγορία πωλητών είναι οι ξένοι που φεύγουν τώρα από την Ελλάδα και πουλάνε κι αυτοί όσο όσο γκαρσονιέρες και δυάρια.
Στην πλήρη κατάρρευση συνέτεινε και η δραματική αύξηση της φορολογίας η οποία έχει οκταπλασιαστεί από το 2009 και μετά. Με την επιβολή του χαρατσιού μέσω της ΔΕΗ και του μόνιμου φόρου που έρχεται από το 2014, κανείς δεν θέλει να είναι πλέον ιδιοκτήτης σπιτιών που μένουν κλειστά και δεν προσφέρουν εισόδημα.
ΛΕΙΠΟΥΝ ΟΜΩΣ ΚΑΙ ΤΑ ΧΡΗΜΑΤΑ
Κίνητρα για να επιστρέψουν ιδιώτες και επιχειρήσεις
Αναστροφή της δραματικής κατάστασης στην οποία έχει περιέλθει το κέντρο της Αθήνας θα επιχειρήσει τα επόμενα χρόνια η πολιτεία. Πριν από μερικές ημέρες ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Μανιάτης υπέγραψε το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αστικής Παρέμβασης (ΣΟΑΠ) για την πρωτεύουσα, το οποίο έχει στόχο να «μεταμορφώσει» το κέντρο ώστε να επιστρέψουν στις γειτονιές και να ξανακατοικηθούν τα σπίτια που έχουν εγκαταλειφθεί.
Με αιχμή του δόρατος την ανάπλαση της οδού Πανεπιστημίου, από το Σύνταγμα μέχρι την Ομόνοια, σχεδιάζεται μία εκτεταμένη αστική παρέμβαση, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον να δίνεται στις περιοχές Εμπορικό Τρίγωνο - Κουμουνδούρου - Ψυρρή, Πλατεία Βάθη - Μεταξουργείο - Κεραμεικός, Μουσείο - Πανεπιστημίου, Πλατεία Βικτωρίας - Πλατεία Αττικής - Αγιος Παύλος. Το μεγάλο πρόβλημα για να ξεκινήσει η ανάπλαση σχετίζεται φυσικά με την έλλειψη κονδυλίων.
Για τα περισσότερα από 400 κτίρια που έχουν εγκαταλειφθεί προτείνεται η άμεση ανακαίνισή τους (όταν πρόκειται για δημόσια) και η χρήση τους για καινοτόμες επιχειρήσεις. Για τα ιδιωτικά κτίρια στις προτάσεις που έχουν ακουστεί είναι η επιβολή προστίμων για όσους εγκαταλείπουν τα κτίρια, φορολογικά κίνητρα για την επιστροφή επιχειρήσεων στο κέντρο, μειωμένα δημοτικά τέλη για τα καταστήματα, κίνητρα για φοιτητές να μετακομίσουν πληρώνοντας ελάχιστο ενοίκιο.
Αγγελίες που «σοκάρουν»
- Κυψέλη 45 τ.μ. ημιυπόγειο δίνεται 3.500 ευρώ ενώ η αντικειμενική του αξία είναι 25-30 χιλιάδες ευρώ
- Γκαρσονιέρα πρώτου ορόφου 25 τ.μ. στον Αγιο Νικόλαο πωλείται 8.200 ευρώ
- Ημιυπόγειο 25 τ.μ. στην οδό Υδρας πωλείται 6.500 ευρώ
- Γκαρσονιέρα 27 τ.μ. στο Παγκράτι, σε πολύ καλή κατάσταση δίνεται 9.500 ευρώ
- Δώμα 6ου ορόφου 20 τ.μ. στα Πατήσια με θέα στην Ακρόπολη, ανακαινισμένη και ιδιόκτητη ταράτσα δίνεται 10.900 ευρώ
- Ανακαινισμένο δυάρι με αποθήκη 45 τ.μ. πωλείται 9.000 ευρώ
· Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ
· Στην Πλατεία Αμερικής, διαμερίσμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ.
· Στην οδό Αγίου Μελετίου, διαμέρισμα 38 τ.μ. με κήπο 65 τ.μ. σε κακλή κατάσταση προσφέρεται από τον Φεβρουάριο αντί 7.500 ευρώ ή 197 ευρώ/τ.μ.
· Στο Νέο Κόσμο, σε ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.μ. έγινε μείωση 2.000 ευρώ και πωλείται 6.000 ευρώ
· Στη Νεάπολη, υπόγειο διαμέρισμα 53 τ.μ. με αποθήκη πωλείται 10.000 ευρώ έχοντας μειωθεί πρόσφατα κατά 5.000 ευρώ.
Στην πλατεία Κολιάτσου γκαρσονιέρα 35 τ.μ., ημιυπόγεια πωλείται 6.500 ευρώ
Η ΕΚΧΑ ΑΕ θέτει σε δοκιμαστική λειτουργία την Δευτέρα 10 Νοεμβρίου 2014 την διαδικτυακή υπηρεσία «Τελικά στοιχεία κτηματογράφησης - αρχικές εγγραφές» για όλες τις περιοχές της χώρας που η κτηματογράφηση είχε ξεκινήσει πριν το 2008 και έχουν προκύψει τα τελικά στοιχεία κτηματογράφησης – αρχικές εγγραφές. Η υπηρεσία λειτουργεί ήδη από τον Μάιο για 16 περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης μετά το 2008 (σχετική ανακοίνωση 28/05/2014).
Η εφαρμογή βρίσκεται στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες – e-ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙO στην ιστοσελίδα της ΕΚΧΑ ΑΕ www.ktimatologio.gr.
Σκοπός της υπηρεσίας είναι η ενημέρωση των δικαιούχων, για την τελική καταγραφή του ακινήτου τους (νομική και χωρική πληροφορία) όπως είχε τη στιγμή λήξης της κτηματογράφησης και έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου (μετά την Ανάρτηση και την αναμόρφωση των στοιχείων με τα αποτελέσματα των ενστάσεων/ αιτήσεων διόρθωσης). Είναι οι «ΑΡΧΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ» του Κτηματολογίου. Όλες οι μετέπειτα μεταβολές του ακινήτου (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κλπ.) εμφανίζονται στο «Κτηματολογικό Φύλλο» του ακινήτου, που εκδίδεται κατόπιν αίτησης του ενδιαφερόμενου από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Η εφαρμογή υποστηρίζει τα τελικά στοιχεία κτηματογράφησης – αρχικές εγγραφές για τις 333 περιοχές των πρώτων προγραμμάτων κτηματογράφησης κατά την περίοδο 1995-1999, καθώς και τις 16 περιοχές των προγραμμάτων του 2008 (10 πρωτεύουσες νομών και 6 περιοχές της Θεσσαλονίκης), ενώ στο εξής θα εντάσσονται σταδιακά οι περιοχές όπου ολοκληρώνεται η κτηματογράφηση, ένα μήνα μετά την έναρξη του Κτηματολογικού Γραφείου.
Η πληροφόρηση που παρέχεται μέσω της εφαρμογής είναι προσωποποιημένη. Η πρόσβαση για τις 333 περιοχές γίνεται μέσω των ατομικών κωδικών που χρησιμοποιούνται για την είσοδο στις εφαρμογές του taxisnet, ενώ για τις 16 πρόσφατα κτηματογραφημένες περιοχές χρησιμοποιούνται οι τρεις κωδικοί που αναγράφονται στο αποδεικτικό υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας. (Αναλυτικές οδηγίες παρέχονται στις οθόνες της εφαρμογής).
Μέσω της υπηρεσίας παρέχονται δωρεάν στους ενδιαφερόμενους τα εξής:
α) Απόσπασμα του Κτηματολογικού Φύλλου (νομική πληροφορία)
β) Απόσπασμα χάρτη στον οποίο είναι οριοθετημένο το ακίνητο (χωρική πληροφορία)
γ) Ο ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) του συγκεκριμένου ακινήτου.
δ) Πληροφορίες σχετικά με τη λήξη προθεσμίας διόρθωσης Αρχικών Εγγραφών
Οι ενδιαφερόμενοι εφόσον εντοπίσουν ελλείψεις ή σφάλματα, θα πρέπει να ξεκινήσουν την προβλεπόμενη διαδικασία διόρθωσης, απευθυνόμενοι στο Κτηματολογικό Γραφείο της περιοχής του ακινήτου. Σε περίπτωση που η αναζήτηση δεν επιστρέψει αποτελέσματα, είναι πιθανό η ιδιοκτησία τους να έχει καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θα πρέπει να επικοινωνήσουν, επίσης, με το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Σημειώνεται ότι τα εκτυπώσιμα στοιχεία έχουν καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για οποιαδήποτε συναλλαγή.
Νόμιμο έκρινε το 6ο Τμήμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου τον διαγωνισμό για την αξιοποίηση του Ελληνικού με πλειοδότη την εταιρεία LAMDA.
Σύμφωνα με πληροφορίες, το 6ο τμήμα έκανε δεκτή την αίτηση του ΤΑΙΠΕΔ και ανακάλεσε την απόφαση του Ζ΄Κλιμακίου, το οποίο είχε «παγώσει» στις αρχές Σεπτεμβρίου τη σχετική διαδικασία.
Σημειώνεται ότι το Ζ΄Κλιμάκιο του Ανωτάτου Δημοσιονομικού Δικαστηρίου πριν από περίπου δύο μήνες είχε «μπλοκάρει» την επένδυση στο Ελληνικό, λόγω παράβασης των αρχών της διαφάνειας, της ίσης μεταχείρισης και του ανταγωνισμού.
Το αποτέλεσμα ήταν να μην μπορεί να προχωρήσει η υπογραφή της σύμβασης.
Προθεσμία έξι μηνών (δηλαδή έως τον Μάιο) έχουν 97.000 δανειολήπτες που έλαβαν στεγαστικό δάνειο με επιδότηση επιτοκίου από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, προκειμένου να καταθέσουν αίτηση για επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής και μείωσης της μηνιαίας δόσης από 38% έως και 90%. Το «πράσινο φως» για την επαναδιαπραγμάτευση των δανείων μέσα στις επόμενες ημέρες (καθώς θα προηγηθεί η έκδοση εγκυκλίων από τις τράπεζες) έδωσε ο διοικητής του ΟΑΕΔ Θ. Αμπατζόγλου. Βασικός όρος για την υπαγωγή των δανειοληπτών στη νέα ρύθμιση είναι να μην «έχουν υπερβεί κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης τη συμβατική προθεσμία διακοπής» (για ληξιπρόθεσμη οφειλή μεγαλύτερη του ισόποσου των έξι μηνιαίων τοκοχρεολυτικών δόσεων). Προσαρμογή Με την ενεργοποίηση του νέου νόμου (άρθρο 55 του ν. 4053/2014), σύμφωνα με τον διοικητή του ΟΑΕΔ, δίνεται το δικαίωμα προσαρμογής των δόσεων για τα συγκεκριμένα δάνεια, ανάλογα με τις τρέχουσες εισοδηματικές ικανότητες των δανειοληπτών, χωρίς να χάσουν την επιδότηση του επιτοκίου. Oπως προκύπτει από αναλυτικά παραδείγματα που έδωσε ο ΟΑΕΔ, «διάδοχος» Oργανισμός του ΟΕΚ, για δάνειο αρχικού ποσού 150.000 ευρώ που μένει 1 χρόνος για τη λήξη του και αναλογεί δόση 1.031 ευρώ, με 10ετή επιμήκυνση η δόση κατεβαίνει στα 104 ευρώ (-90%), αν υπολείπονται 6 χρόνια η δόση μειώνεται στα 458 ευρώ από 1.005 ευρώ (-545) και αν μένουν 12 έτη, η δόση περιορίζεται στα 612 ευρώ από 981 ευρώ (-38%).
Ερώτηση για τις μεγάλες καθυστερήσεις πληρωμών και νέων εντάξεων στο Πρόγραμμα "Εξοικονομώ κατ’ οίκον" κατέθεσε ο Βουλευτής Αργολίδας Δημήτρης Κοδέλας προς τους Υπουργούς Ανάπτυξης & Ανταγωνιστικότητας και Περιβάλλοντος, Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής, αναφέροντας ότι ενώ το πρόγραμμα θα μπορούσε να αποτελέσει ένα μέτρο θετικό, οι μεγάλες καθυστερήσεις στις πληρωμές έχουν οδηγήσει σε δραματική κατάσταση τους επαγγελματίες:
Εξαιτίας αυτής της κατάστασης, ο Βουλευτής ζητά από τους Υπουργούς να προχωρήσουν σε άμεση αποπληρωμή των επαγγελματιών, να "ξεπαγώσουν" τις εντάξεις νέων δικαιούχων αλλά και να λάβουν μέτρα ώστε να μην αποκλείονται, μέσω προδιαγραφών και τιμών, οι μικρές και τοπικές επιχειρήσεις από αντίστοιχα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης κυρίως Δημόσιων και Δημοτικών κτιρίων.
Ακολουθεί το πλήρες κείμενο της ερώτησης:
Προς τους κ. Υπουργούς
- Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας
- Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής
Θέμα: Καθυστερήσεις πληρωμών και νέων εντάξεων στο Πρόγραμμα "Εξοικονομώ κατ’ οίκον"
Το Πρόγραμμα “Εξοικονομώ κατ’ οίκον” θα μπορούσε, κατάλληλα σχεδιασμένο, να αποτέλεσει ένα μέτρο θετικό τόσο για την ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών και την αντιμετώπιση των σοβαρών προβλημάτων μόνωσης/θέρμανσης των κτιρίων όσο και για τις επιχειρήσεις του κλάδου της οικοδομής.
Ωστόσο, σοβαρά προβλήματα έχουν δημιουργηθεί και αφορούν κυρίως στον τρόπο και στις καθυστερήσεις χρηματοδότησης, στον κακό προγραμματισμό, στην αυξημένη γραφειοκρατία που απαιτείται, στη λειτουργία του ΕΤΕΑΝ A.E. και στον ρόλο των τραπεζών.
Πιο ειδικά, οι μεγάλες καθυστερήσεις στις πληρωμές έχουν οδηγήσει σε δραματική κατάσταση τους επαγγελματίες οι οποίοι ενεπλάκησαν με το Πρόγραμμα.
Έτσι, τόσο στην Αργολίδα όσο και στην υπόλοιπη χώρα, επιχειρήσεις και τεχνίτες που δραστηριοποιούνται στην οικοδομή βρίσκονται απλήρωτοι τη στιγμή που έχουν εκδώσει παραστατικά παροχής υπηρεσιών, έχουν εξοφλήσει τους προμηθευτές τους και καλούνται να καταβάλλουν ΦΠΑ που δεν έχουν εισπράξει και να πληρώσουν φόρο από το πρώτο ευρώ για χρήματα που δεν έχουν λάβει. Οι καθυστερήσεις πολλές φορές ξεπερνούν τον ένα χρόνο, διάστημα πολλαπλάσιο των 40 ημερών που προέβλεπαν οι σχετικές διατάξεις.
Είναι περιττό να αναφέρουμε ότι οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην παροχή υπηρεσιών αναφορικά με την οικοδομή (ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, υδραυλικές εργασίες, εργασίες εγκαταστάσεων αερίου, θέρμανσης, αερισμού, τοποθέτησης θερμοσιφώνων, χρωματισμοί και τοποθέτηση υαλοπινάκων κ.ά.) αποτελούν τους μεγάλους χαμένους της οικονομικής κρίσης. Μάλιστα, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύτηκαν στο 745/14 ε.δ. του Τ.Ε.Ε., μόνο κατά το πρώτο εννιάμηνο του 2014 έκαναν έναρξη τρεις, ενώ αποχώρησαν από την ενεργό δράση 138 επιχειρήσεις. Στον τομέα των αλουμινοκατασκευών ξεκίνησαν δραστηριότητα 11, ενώ αποχαιρέτησαν την επαγγελματική δράση 60 επιχειρήσεις.
Επιπλέον, έχει σχεδόν "παγώσει" η υπαγωγή νέων δικαιούχων στο Πρόγραμμα παρόλο που ο φάκελός τους έχει εδώ και μήνες ελεγχθεί. Αυτό έχει ως συνέπεια, ενόψει χειμώνα, την επιβάρυνση των νοικοκυριών αυτών με παραπάνω έξοδα θέρμανσης που θα είχαν αποφευχθεί αν είχε προχωρήσει το πρόγραμμα.
Για τους παραπάνω λόγους, ερωτώνται οι κ. Υπουργοί:
1. Ποιοι είναι οι λόγοι των μεγάλων καθυστερήσεων στην αποπληρωμή των επαγγελματιών που συμμετείχαν στο Πρόγραμμα Εξοικονομώ κατ’ οίκον; Ποια μέτρα θα λάβετε για την άμεση αποπληρωμή των επαγγελματιών και πότε υπολογίζεται να έχει ολοκληρωθεί;
2. Πόσες αποφάσεις ένταξης στο Πρόγραμμα “Εξοικονομώ κατ’ οίκον” για την Αργολίδα εκδόθηκαν το 2014 και πόσοι φάκελοι ένταξης στο Πρόγραμμα το 2014 έχουν ελεγχθεί από το ΕΤΕΑΝ και εκκρεμεί η ένταξή τους;
3. Ποια μέτρα θα λάβει το υπουργείο ώστε σε μελλοντικά προγράμματα που σχεδιάζονται να μειωθεί η γραφειοκρατία και να μην επωμίζονται τα ρίσκα μονομερώς οι επαγγελματίες και οι δικαιούχοι; Ποια μέτρα θα λάβετε ώστε σε αντίστοιχα προγράμματα όπως και σε προγράμματα που αφορούν την ενεργειακή αναβάθμιση Δημόσιων και Δημοτικών κτιρίων να μην "αποκλείονται", μέσω των προδιαγραφών και τιμών, οι μικρές και τοπικές επιχειρήσεις οδηγώντας στην μονοπώληση της αγοράς από λίγες και μεγάλες εταιρίες;
Ο ερωτών βουλευτής
Δημήτριος Κοδέλας
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να βιάστηκαν να χαρούν από τις δηλώσεις Ντράγκι σχετικά με την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στην Ελλάδα με σκοπό την ευθυγράμμιση όλων των αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς αλλά στην ουσία από ότι φαίνεται οι νέες αξίες θα αλλάξουν από ότι φαίνεται σε δύο χρόνια από σήμερα, για να αρχίζουν να εφαρμόζονται από το 2017
Σύμφωνα με την "Ημερησία" "το νέο αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών υπολογίζεται ότι θα είναι έτοιμο στα τέλη Ιανουαρίου 2016. Με βάση το σύστημα αυτό, η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών, προκειμένου να αποφανθούν για τις νέες τιμές σε κάθε ζώνη. Το ηλεκτρονικό σύστημα θα αντλεί στοιχεία από όλη την Ελλάδα, που θα προέρχονται από φορείς όπως την Τράπεζα της Ελλάδος, τις κτηματικές υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και τα υποθηκοφυλακεία.
Οι τιμές που θα υπολογίζονται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα, θα χρησιμοποιούνται για να προσδιορίζονται οι φόροι των ακινήτων, καθώς και τα τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση.
Προς το παρόν έγινε το πρώτο βήμα με επιτροπή που έχει συσταθεί για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
Το χρονοδιάγραμμα στο οποίο έχει δεσμευτεί το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει ακόμη τέσσερα βήματα:
-Τον Ιανουάριο του 2015 θα συσταθεί μια άλλη ειδική μονάδα επίσης στη ΓΓΔΕ, η οποία θα προχωρήσει στη συλλογή στοιχείων από την αγορά για την προσαρμογή των τιμών ζώνης σε επίπεδα που αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες στην αγορά ακινήτων.
-Τον Σεπτέμβριο του 2015 η δουλειά της ειδικής μονάδας θα έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Οι τιμές ζώνης θα αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες με βάση στοιχεία από τις αγοραπωλησίες.
- Τον Ιανουάριο του 2016 θα συσταθεί μία ακόμα επιτροπή -υπηρεσία αποτίμησης- και θα αρχίσει να καταγράφεται ένας δείκτης πραγματικών τιμών ακινήτων. Παράλληλα η Φορολογική Διοίκηση θα είναι σε θέση να διασταυρώνει πλήρως όλες τις δηλώσεις ακινήτων όλων των φορολογουμένων με την πραγματική περιουσιακή τους κατάσταση.
-Τον Ιανουάριο του 2017 ευθυγραμμίζονται οι εμπορικές και οι αντικειμενικές αξίες.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ μεσοσταθμικά οι αντικειμενικές τιμές σήμερα είναι υψηλότερες κατά 15% - 20% από τις εμπορικές τιμές σε πανελλαδικό επίπεδο. Στις ακριβές περιοχές της χώρας οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι πολύ χαμηλές και βρίσκονται στο μισό, ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής."
Σε λιγότερο από 2 μήνες λήγει η απαγόρευση πλειστηριασμών κύριας κατοικίας και η Ένωση Καταναλωτών Ποιότητα Ζωής (ΕΚΠΟΙΖΩ) σημειώνει σε ανακοίνωσή της ότι η κυβέρνηση δεν έχει δώσει στη δημοσιότητα κάποιο ολοκληρωμένο σχέδιο για την αντιμετώπιση του προβλήματος παρά μόνο την τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή, για τη ρύθμιση των χρεών των επιχειρήσεων και τις «σκέψεις» του τέως υπουργού Ανάπτυξης Nίκου Δένδια, σχετικά με τα στεγαστικά δάνεια.
Το σχέδιο για τα δάνεια των επιχειρήσεων, κατά την ΕΚΠΟΙΖΩ, είναι αμφίβολο αν θα δώσει ανάσα σε χιλιάδες επιχειρήσεις, καθώς για ακόμα μία φορά οι τράπεζες είναι αυτές που θα αποφασίζουν για τις ρυθμίσεις που θα εφαρμόζονται, ενώ έχει πλήθος ασαφών και προβληματικά διατυπωμένων διατάξεων.
Εξάλλου, ο Κώδικας Δεοντολογίας που θα ισχύσει από το 2015, θα έχει αποτελέσματα μόνο αν τροποποιηθεί ώστε α) να περιλαμβάνει και τις οφειλές που έχουν καταγγελθεί, β) να αντιμετωπίζει το ζήτημα των περισσότερων του ενός πιστωτών, γ) να είναι λιγότερο γραφειοκρατικός και δ) να περιλαμβάνει δεσμευτικές διατάξεις σχετικά με τις ρυθμίσεις που θα προτείνουν οι τράπεζες.
"Επομένως, με εξαίρεση το νόμο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, που αφορά οφειλέτες που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η απουσία προστατευτικού πλαισίου για τους δανειολήπτες θα οδηγήσει χιλιάδες νοικοκυριά αλλά και επιχειρηματίες στον κίνδυνο να χάσουν τη στέγη τους το 2015" σημειώνει η ΕΚΠΟΙΖΩ.
Η οργάνωση των καταναλωτών προτείνει:
- Αναστολή των πλειστηριασμών όλων των ακινήτων για τα επόμενα τρία έτη.
- Προστασία της κύριας κατοικίας χωρίς προϋποθέσεις και των άλλων ακινήτων μέχρι 200.000 ευρώ.
- Αναπροσαρμογή των στεγαστικών δανείων στις πραγματικές αξίες των ακινήτων και τις πραγματικές δυνατότητες των δανειοληπτών, με διαγραφή της διαφοράς που προκύπτει και όχι «παρκάρισμά» της στο μέλλον, αποστερώντας έτσι από το δανειολήπτη το κίνητρο να πληρώνει, αφού θα πρόκειται για μια οφειλή που δε θα τελειώσει ποτέ.
- Δημιουργία μηχανισμού εξατομικευμένης εξέτασης κάθε περίπτωσης οφειλέτη.
- Ανάλογα με την περίπτωση, διαγραφή μέρους του δανείου, μείωση επιτοκίου, επέκταση του χρόνου αποπληρωμής, «πάγωμα» των δόσεων, άτοκη περίοδος χάριτος.
Τροπολογία με την οποία διευκρινίζεται πως τα κτίσματα που έχουν κριθεί αμετάκλητα ως κατεδαφιστέα, δεν υπάγονται στις διατάξεις του νόμου 4178/2013 για την αντιμετώπιση των αυθαιρέτων, κατατέθηκε σήμερα στη Βουλή από το υπουργείο Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και το υπουργείο Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων
Διευκρινίζεται μάλιστα ότι τα κτίσματα για τα οποία δεν έχει εκδοθεί πράξη υπαγωγής -με υπολογισμό προστίμου και τυχόν κανονισμό των δόσεων που πρέπει να καταβληθούν- και δεν έχει καταβληθεί το σχετικό παράβολο μέχρι σήμερα, δεν πρόκειται να υπαχθούν σε καμία περίπτωση στον σχετικό νόμο.
Σημειώνεται, ωστόσο, ότι η τροπολογία δεν έχει αναδρομική ισχύ. Έτσι, για τα κτίσματα τα οποία έχουν ήδη υπαχθεί στον νόμο ή βρίσκονται σε διαδικασία «τακτοποίησης», δεν αναιρούνται οι διοικητικές πράξεις.
Κύκλοι του ΥΠΕΚΑ διευκρινίζουν ότι η τροπολογία αφορά μόνο ακίνητα σε όσες περιοχές μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του Ν.4178/2013 και σε καμία περίπτωση σε περιοχές που δεν προβλέπεται καμία είδους τακτοποίηση, όπως σε δάση αιγιαλό, αρχαιολογικούς χώρους κλπ.
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, σημειώνεται ότι η προτεινόμενη διάταξη κατατέθηκε για λόγους εναρμόνισης των διατάξεων του Ν.4178/2013 με το σχετικό άρθρο 20 του Συντάγματος.
Μεγάλοι χαμένοι της κτηματαγοράς είναι όσοι αγόρασαν ακίνητο από τις αρχές του έτους μέχρι τις 31 Οκτωβρίου καθώς θα κληθούν να ελεγχθούν για το πόθεν έσχες στο συνολικό τίμημα και όχι στην αντικειμενική αξία.
Το πόθεν έσχες δύο ταχυτήτων που θα εφαρμοστεί προβλέπει άλλη αντιμετώπιση για τους αγοραστές από 1ης Νοεμβρίου. Αυτό σημαίνει ότι για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου 2014, η εφορία θα λαμβάνει υπόψη της για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου.
Έτσι όσοι φορολογούμενοι απέκτησαν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου κάποιο ακίνητο του οποίου η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από το πραγματικό τίμημα, θα κληθούν στις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουν το 2015 να δικαιολογήσουν μεγαλύτερο ποσό δαπάνης από αυτό που πραγματικά κατέβαλαν. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα).
Ακίνητα για όλα τα βαλάντια σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, οι οποίες έχουν υποχωρήσει έως και 60% σε ορισμένες περιοχές, προσφέρει η κτηματαγορά έπειτα από έξι χρόνια ύφεσης. Σύμφωνα με κτηματομεσίτες και συμβούλους ακινήτων, η περίοδος αυτή θεωρείται η καλύτερη για όσους έχουν ρευστό και θέλουν να αγοράσουν, καθώς πολλά διαμερίσματα και οικόπεδα βγαίνουν στην κυριολεξία στο... σφυρί.
Οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών καταγράφονται στα ακριβά προάστια της Αθήνας, δηλαδή βόρεια και νότια όπως στην Εκάλη, το Καστρί, τον Διόνυσο, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα, όπου οι μειώσεις στις τιμές φτάνουν το 45%-60%.
Στα ίδια ποσοστά είναι η υποχώρηση στις τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων στις μεσαίες και φθηνές περιοχές της πρωτεύουσας, ενώ το κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι υπάρχουν γειτονιές της Αθήνας, όπου νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών δηλαδή) πωλούνται ακόμη και κάτω του κόστους κατασκευής!
Στα δυτικά προάστια, για παράδειγμα, όπως Ελευσίνα, Μαγούλα, Μέγαρα, Νίκαια, Κορυδαλλός κ.λπ. πωλούνται καινούργια σπίτια στα επίπεδα των 1.000-1.200 ευρώ/τ.μ. αν και το κόστος κατασκευής, μαζί με την αγορά του οικοπέδου κινήθηκε στα ίδια επίπεδα. Ωστόσο, οι εργολάβοι προτιμούν να δώσουν σε χαμηλές τιμές ορισμένα από τα διαμερίσματα που έχουν απούλητα και να κρατήσουν τα υπόλοιπα για καλύτερες ημέρες στην αγορά ακινήτων.
Ενα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι στις μεσαίες περιοχές της πρωτεύουσας (Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Μελίσσια, Χολαργός, Παπάγου, Ελληνικό, Ηλιούπολη) οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει μεν αλλά με μεγαλύτερη βραδύτητα. Δηλαδή δεν μπορεί να πει κανείς ότι εκεί υπάρχουν οι «μεγάλες ευκαιρίες», αλλά ότι μπορεί να βρει σπίτια φθηνότερα κατά 20%-30% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Ωστόσο, αν υπολογίσει κανείς τις τιμές των ακινήτων με βάση τα εισοδήματα και τη δραματική υποχώρηση του ΑΕΠ την τελευταία πενταετία, τότε η υποχώρηση κρίνεται μικρή.
Παζάρια
Σε κάθε περίπτωση, το «ψάξιμο» για την αγορά ακινήτων είναι πλέον εύκολη υπόθεση αφού υπάρχει ένα τεράστιο απόθεμα (το οποίο υπολογίζεται σε 200-250 χιλιάδες) και οι αγοραστές έχουν το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα συμβόλαια που κλείνονται είναι κατά μέσο όρο 20% χαμηλότερα από τις αρχικές ζητούμενες τιμές.
Πάντως, 9 στα 10 ακίνητα πωλούνται κάτω από την αντικειμενική αξία, πολλές φορές ακόμη και κατά 50% χαμηλότερα. Με δεδομένο ότι σιγά - σιγά και οι τράπεζες αρχίζουν να δίνουν μικρά δάνεια για απόκτηση ακινήτων, ο χάρτης της κτηματαγοράς για όσους θέλουν να αποκτήσουν κάποιο σπίτι διαμορφώνεται ως εξής:
1. Στις ακριβότερες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής καταγράφονται και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σε γειτονιές όπως η Εκάλη και το Κολωνάκι αλλά και η Βουλιαγμένη έχουν καταγραφεί οι μεγαλύτερες απώλειες μέχρι σήμερα, με ποσοστό της τάξεως του 45% , καθώς όχι μόνο η ζήτηση υπέστη καθίζηση, αλλά επιπλέον οι εν λόγω περιοχές έχουν επιβαρυνθεί σημαντικά από τη φορολογία. Κατά μέσο όρο η πτώση διαμορφώνεται σε περίπου 30%. Οι πωλήσεις είναι ελάχιστες καθώς τα περισσότερα ακίνητα κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, ωστόσο έχουν καταγραφεί πράξεις στα επίπεδα των 3 εκατ. ευρώ και πάνω με έκπτωση που ξεπερνά τα 600-800 χιλ. ευρώ. Η κύρια τάση είναι να «ξεφορτώνονται» ακριβά σπίτια που βαρύνονται με υψηλούς φόρους και μεγάλο κόστος συντήρησης.
2. Μεγάλες απώλειες έχουν καταγραφεί στις λεγόμενες «φτωχές» συνοικίες. Πριν από την κρίση οι περισσότερες περιοχές (Δυτικά προάστια, κέντρο) προσέγγιζαν τα 1.800-2.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα κινούνται πέριξ των 1.000 ευρώ/τ.μ. Το μεγαλύτερο πρόβλημα έχουν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν με δάνειο αφού έχουν στην κατοχή τους ακίνητα των οποίων η αξία είναι μικρότερη από το ποσό που χρωστούν στην τράπεζα και ταυτόχρονα αδυνατούν να πουλήσουν. Σε πολλές από τις περιοχές αυτές η μείωση τιμών ξεπερνά το 50%, ως αποτέλεσμα της δραματικής συρρίκνωσης των εισοδημάτων και της ανεργίας που οδηγεί στην πώληση όσο - όσο.
3. Καταγράφονται και ακραίες περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε εξευτελιστικές τιμές. Πρόκειται για παλαιά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές, για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας που πωλούνται από 5.000 έως 15.000 ευρώ αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι διαμερίσματα 50 ετών και άνω που έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι: Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ. Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ. στην Πλατεία Αμερικής, διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.
4. Τέλος, να σημειωθεί ότι διαφορετική αντιμετώπιση έχουν τα ακίνητα σε καλές περιοχές, όπως αυτά που βρίσκονται σε περιοχές με πολύ πράσινο, θέα ή κοντά στη θάλασσα. Τα σπίτια αυτά (σε Παλαιό Φάληρο, Βάρκιζα, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο, Λαγονήσι) έχουν υποστεί μικρότερες μειώσεις τιμών της τάξης του 20%-30%
Αξίζει να σημειωθεί ότι και τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δίνουν μειώσεις τιμών που μαζί με τη φετινή χρονιά θα φτάσουν το 50%. Παράλληλα, δραματική είναι η συρρίκνωση των επενδύσεων στις οικοδομές αφού προβλέπεται να διαμορφωθούν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ.
Κατάρρευση
Επίσης, σε πλήρη κατάρρευση οδηγούνται οι αγοραπωλησίες. Από τις 215 χιλιάδες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από 9 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημιά για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48 χιλιάδες αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες.
Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46 χιλιάδες φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000.
ΥΠΕΡΠΡΟΣΦΟΡΑ
Τα 900.000 νέα σπίτια που «πάγωσαν» την αγορά
Σχεδόν 900.000 σπίτια τον χρόνο κτίζονταν κατά μέσο όρο τη δεκαετία της οικοδομικής έκρηξης, δημιουργώντας τεράστια υπερπροσφορά, η οποία δεν μπόρεσε ποτέ να απορροφηθεί, ειδικά μετά το 2007. Μέσα σε δέκα χρόνια, από το 2001 μέχρι το 2011, ανεγέρθηκαν 895,7 χιλιάδες νέες κατοικίες ως αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης.
Το 2011 η Ελλάδα διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη δεκαετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,4 εκατομμύρια νέα σπίτια!
Τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό.
Τα στοιχεία αυτά δικαιολογούν εν πολλοίς τη μεγάλη διάρκεια της κρίσης στην κτηματαγορά αφενός γιατί ποτέ δεν απορροφήθηκε το «στοκ» των ακινήτων και αφετέρου διότι χιλιάδες παλαιά σπίτια 50-60 ετών δεν «αποσύρθηκαν» προκειμένου να αντικατασταθούν με τα καινούργια. Ετσι, στα χρόνια της κρίσης οι αγοραπωλησίες αφορούν κατά κύριο λόγο σε παλαιά ακίνητα, με αποτέλεσμα να μένουν απούλητα πολλά καινούργια τα οποία και «παλιώνουν» με το πέρασμα των χρόνων.
Εκπληκτικά διαμερίσματα στο Λυκαβηττό με κόστος από 6.000 ευρώ/τ.μ.
Μια άλλη... Ελλάδα και μια άλλη αγορά ακινήτων δημιουργείται στην περιοχή του Λυκαβηττού και συγκεκριμένα στο ιστορικό κτίριο των Σχολών Δοξιάδη, που έκτισε ο γνωστός αρχιτέκτονας και πολεοδόμος στα τέλη της δεκαετίας του '60.
Το κτίριο-ορόσημο, που το 2010 χαρακτηρίστηκε ως μνημείο λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής και ιστορικής σημασίας του, μεταμορφώθηκε σε ένα υπερσύγχρονο συγκρότημα κατοικιών, με πρωτοποριακό design, το οποίο απευθύνεται σε αγοραστές με υψηλά εισοδήματα. Το One Athens ανακαινίζεται από τους επιχειρηματίες Χρήστο Ιωάννου και Μίλτο Καμπουρίδη και αποτελεί το πρώτο συγκρότημα πολυτελών διαμερισμάτων που προσφέρει υπηρεσίες... ξενοδοχείου πέντε αστέρων.
Εξασφαλίζονται υπηρεσίες διαχείρισης, συντήρησης, καθαριότητας και φύλαξης όλες τις ημέρες, ενώ το κτίριο διαθέτει πολυτελές γυμναστήριο, πισίνα, τζακούζι, χαμάμ, σάουνα, Playroom για τα παιδιά, Club Room για προβολή ταινιών, πλήρως εξοπλισμένη Business Suite 14 ατόμων.
Το συγκρότημα, που θυμίζει ανάλογες αναπτύξεις στο... Μανχάταν ή στο Λονδίνο, διαθέτει 26 αυτόνομες κατοικίες από στούντιο των 77 τετραγωνικών μέτρων μέχρι penthouse των 721 τετραγωνικών μέτρων. Και όλα βρίσκονται μια ανάσα από τον Λυκαβηττό και με θέα στην Ακρόπολη.
Την ίδια στιγμή που η κτηματαγορά βρίσκεται σε βαθιά κρίση, ένα τέτοιο project, το οποίο συνολικά κοστίζει περί τα 70 εκατ. ευρώ, απευθύνεται σε ένα διαφορετικό κοινό. Αλλωστε, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος ξεκινά από 6.000-7.000 ευρώ και πάνω, επομένως κατ' ελάχιστον το κόστος δεν είναι μικρότερο από 500.000 ευρώ. Σε πείσμα της κρίσης, ήδη έχουν πωληθεί επτά διαμερίσματα και συγκεκριμένα τρία μεγάλα, δύο στούντιο των 100 τ.μ. και δύο διαμερίσματα. Οι αγοραστές δεν επηρεάζονται από την κρίση καθώς είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που ζουν στο εξωτερικό, ενώ μεγάλο ενδιαφέρον προέρχεται από ξένους αλλά και από κάποιους που βλέπουν την απόκτηση ενός τέτοιου σπιτιού ως επενδυτικό προϊόν.
Ενα ακίνητο στο One Athens θα μπορούσε να ενοικιαστεί προς 20-30 ευρώ/τ.μ., τρεις φορές πάνω από τα ισχύοντα μισθώματα στην ευρύτερη περιοχή του Κολωνακίου.
Το πολυτελές συγκρότημα απευθύνεται σε αγοραστές... Κροίσους οι οποίοι αγοράζουν για δύο λόγους: Πρώτον, λόγω της εκπληκτικής θέσης που βρίσκονται τα σπίτια και δεύτερον επειδή πρόκειται για το ιστορικό κτίριο Δοξιάδη, το οποίο έχει ανακαινισθεί αλλά έχουν διατηρηθεί βασικά χαρακτηριστικά του.
Ωστόσο, η κατασκευή του One Athens μπορεί να σηματοδοτήσει την επιστροφή στο κέντρο της Αθήνας, τη στροφή από τα ακριβά προάστια στην καρδιά της Αθήνας. Ειδικά όταν η επιστροφή αυτή αφορά τα λεγόμενα «φουσκωμένα πορτοφόλια». Είναι μια κίνηση αναζωογόνησης της αγοράς ακινήτων στο κέντρο που μπορεί να αλλάξει ριζικά με το σχέδιο ανάπλασης που βρίσκεται στο στάδιο των μελετών.
Οι εμπορικές τιμές αφορούν σε νεόδμητες κατοικίες. Τα παλαιότερα ακίνητα έχουν τιμές χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 50% σε σχέση με τις αντικειμενικές.
Η διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών ξεκίνησε, αλλά οι φορολογούμενοι θα πρέπει να περιμένουν ακόμη δύο χρόνια για να εξισωθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με τις εμπορικές και οι φόροι επί των ακινήτων να υπολογίζονται με βάση τις τιμές αγοράς και όχι τις εξωπραγματικές τιμές.
Όπως ανέφερε ο πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας Μάριο Ντράγκι, απαντώντας σε ερώτηση του ευρωβουλευτή του ΣΥΡΙΖΑ Κ. Χρυσόγονο, η διαδικασία για την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στην Ελλάδα με σκοπό την ευθυγράμμιση όλων των αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς έχει ήδη ξεκινήσει και διενεργείται από ομάδα με επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας Αβραάμ Γούναρη.
Σύμφωνα με πληροφορίες το νέο αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών υπολογίζεται ότι θα είναι έτοιμο στα τέλη Ιανουαρίου 2016. Με βάση το σύστημα αυτό, η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών, προκειμένου να αποφανθούν για τις νέες τιμές σε κάθε ζώνη.
Το ηλεκτρονικό σύστημα θα αντλεί στοιχεία από όλη την Ελλάδα, που θα προέρχονται από φορείς όπως την Τράπεζα της Ελλάδος, τις κτηματικές υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και τα υποθηκοφυλακεία. Στόχος είναι να δημιουργηθεί μία ενιαία πλατφόρμα την οποία θα χρησιμοποιούν πλέον όλοι οι φορείς του Δημοσίου (πολεοδομίες, Δήμοι, ΔΕΗ, Επιμελητήρια, Υπουργείο Οικονομικών κ.λπ.) Με βάση τις τιμές που θα υπολογίζονται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα, θα προσδιορίζονται οι φόροι των ακινήτων, καθώς και τα τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση. Θα δημιουργηθεί δηλαδή ένας μαθηματικός τύπος με βάση τον οποίο θα προκύπτουν οι τιμές ζώνης και το μόνο που θα αλλάζει είναι ο συντελεστής για τη φορολόγηση των ακινήτων, ανάλογα με τα έσοδα που θέλει να εισπράξει το Δημόσιο. Η επιτροπή που έχει συσταθεί υπό τον κ. Γούναρη αποτελεί το πρώτο βήμα για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, καθώς το χρονοδιάγραμμα στο οποίο έχει δεσμευτεί το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει ακόμη τέσσερα βήματα:
Τον Ιανουάριο του 2015 θα συσταθεί μια άλλη ειδική μονάδα επίσης στη ΓΓΔΕ, η οποία θα προχωρήσει στη συλλογή στοιχείων από την αγορά για την προσαρμογή των τιμών ζώνης σε επίπεδα που αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες στην αγορά ακινήτων.
Τον Σεπτέμβριο του 2015 η δουλειά της ειδικής μονάδας θα έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Οι τιμές ζώνης θα αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες με βάση στοιχεία από τις αγοραπωλησίες.
Τον Ιανουάριο του 2016 θα συσταθεί μία ακόμα επιτροπή -υπηρεσία αποτίμησης- και θα αρχίσει να καταγράφεται ένας δείκτης πραγματικών τιμών ακινήτων. Παράλληλα η Φορολογική Διοίκηση θα είναι σε θέση να διασταυρώνει πλήρως όλες τις δηλώσεις ακινήτων όλων των φορολογουμένων με την πραγματική περιουσιακή τους κατάσταση.
Τον Ιανουάριο του 2017 ευθυγραμμίζονται οι εμπορικές και οι αντικειμενικές αξίες.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ μεσοσταθμικά οι αντικειμενικές τιμές σήμερα είναι υψηλότερες κατά 15% - 20% από τις εμπορικές τιμές σε πανελλαδικό επίπεδο. Στις ακριβές περιοχές της χώρας οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι πολύ χαμηλές και βρίσκονται στο μισό, ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής
Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2014
Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν σήμερα στα παράλογα ύψη του 2007, όταν η αγορά των ακινήτων γνώριζε «ημέρες δόξας». Την περίοδο 1993 - 2007 υπήρξε έντονη αύξηση των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%. Βασικός παράγοντας που συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων ήταν η πτώση των επιτοκίων και της εύκολης πρόσβασης των ιδιωτών σε τραπεζικό δανεισμό.
Οι τιμές των ακινήτων κορυφώθηκαν κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 ? 2008, με τη μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται στο πρώτο εξάμηνο του 2008. Μετά ξεκίνησε η κατακόρυφη πτώση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ το 2009 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4%, το 2011 κατά 5,5%, το 2012 κατά 11,8%, το 2013 μειώθηκαν κατά 10,9%, ενώ και κατά το α' εξάμηνο του 2014 η πτώση έφθασε στο 3,1%.
Ετοιμο τον Ιανουάριο του 2016
Το νέο αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών υπολογίζεται ότι θα είναι έτοιμο στα τέλη Ιανουαρίου 2016. Με βάση το σύστημα αυτό, η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών, προκειμένου να αποφανθούν για τις νέες τιμές σε κάθε ζώνη.
Φόροι ακινήτων
Με βάση τις τιμές που θα υπολογίζονται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα, θα προσδιορίζονται οι φόροι των ακινήτων, καθώς και τα τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση. Θα δημιουργηθεί δηλαδή ένας μαθηματικός τύπος με βάση τον οποίο θα προκύπτουν οι τιμές ζώνης και το μόνο που θα αλλάζει θα είναι ο συντελεστής για τη φορολόγηση των ακινήτων, ανάλογα με τα έσοδα που θέλει να εισπράξει το Δημόσιο.
Δραματική είναι η συρρίκνωση των επενδύσεων στις οικοδομές αφού προβλέπεται να διαμορφωθούν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ.Το 2011 η Ελλάδα διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη δεκαετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,4 εκατομμύρια νέα σπίτια! Τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό. Τα στοιχεία αυτά δικαιολογούν εν πολλοίς τη μεγάλη διάρκεια της κρίσης στην κτηματαγορά αφενός γιατί ποτέ δεν απορροφήθηκε το «στοκ» των ακινήτων και αφετέρου διότι χιλιάδες παλαιά σπίτια 50-60 ετών δεν «αποσύρθηκαν» προκειμένου να αντικατασταθούν με τα καινούργια. Ετσι, στα χρόνια της κρίσης οι αγοραπωλησίες αφορούν κατά κύριο λόγο σε παλαιά ακίνητα, με αποτέλεσμα να μένουν απούλητα πολλά καινούργια τα οποία και «παλιώνουν» με το πέρασμα των χρόνων.
Συνεχίζεται η πτωτική πορεία των ενοικίων γραφείων στους μεγάλους οδικούς άξονες της Αθήνας, ωστόσο ο ρυθμός της υποχώρησης είναι πλέον αισθητά μικρότερος σε σχέση με πριν από ένα χρόνο. Σύμφωνα με έρευνα , κατά το τρίτο τρίμηνο του έτους, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,1% σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων και κατά 5,3% σε ό,τι αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση γραφείων. Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης, δηλαδή την κατηγορία ακινήτων που συνήθως προτιμούν οι μεγαλύτερες επιχειρήσεις, η έρευνα της GEOAXIS αναφέρει ότι τη μεγαλύτερη μείωση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Μεσογείων με ετήσια πτώση της τάξεως του 9%, καθώς το ενοίκιο υποχώρησε από 8,9 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως σε 8,1 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Συγγρού με πτώση της τάξεως του 8,7%, δεδομένου ότι τα ενοίκια μειώθηκαν από τα 9,35 ευρώ/τ.μ. σε 8,54 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η Λ. Βουλιαγμένης, με πτώση κατά 8,5% (από 9,25 ευρώ/τ.μ. σε 8,46 ευρώ/τ.μ.), ενώ τη μικρότερη πτώση διέγραψαν τα ενοίκια στη Λ. Κηφισίας, υποχωρώντας με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,18% σε 9,45 ευρώ/τ.μ. από 10 ευρώ/τ.μ.Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των ενοικίων γραφείων από την αρχή της κρίσης και μέχρι σήμερα έχουν υποχωρήσει κατά 35% κατά μέσο όρο πανελλαδικά. Ακόμα μεγαλύτερη είναι η πτώση των τιμών πώλησής τους, η οποία κατά την ίδια περίοδο έχει διαμορφωθεί σε 53%.
Όπως αναφέρει η διοίκηση του ΒΕΘ, η αγορά ακινήτων που έχει περιέλθει σε κατάσταση χειμέριας νάρκης λόγω της οικονομικής κρίσης, δεν φαίνεται να ανακάμπτει παρά το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, περιορίζονται συνεχώς. Ενδεικτικό είναι ότι στο διάστημα 2008-2014, οι τιμές των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη υποχώρησαν κατά 38,5% Σύμφωνα με το ΒΕΘ, η παροχή υπηρεσιών στον κλάδο είναι ο μεγάλος χαμένος. Η απροθυμία εισόδου σε επαγγέλματα που σχετίζονται με το χώρο της οικοδομής, όπως αυτή καταγράφεται στα στοιχεία του ΒΕΘ για το διάστημα Ιανουαρίου- Σεπτεμβρίου 2014, είναι πολύ έντονη. Μόλις 14 επιχειρήσεις ξεκίνησαν δραστηριότητα στον χώρο, έναντι 225, που αποχαιρέτισαν την ενεργό δράση. Κατηγοριοποιώντας τους κλάδους που είναι εγγεγραμμένοι στο ΒΕΘ οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην παροχή υπηρεσιών αναφορικά με την οικοδομή (ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, υδραυλικές εργασίες, εργασίες εγκαταστάσεων αερίου, θέρμανσης, αερισμού, τοποθέτησης θερμοσιφώνων, περιφράξεων και κιγκλιδωμάτων, χρωματισμοί και τοποθέτηση υαλοπινάκων κ.α.) αποτελούν τους μεγάλους χαμένους της οικοδομικής ανομβρίας. Πιο συγκεκριμένα στην προαναφερθείσα κατηγορία, κατά το εννεάμηνο του 2014 έκαναν έναρξη τρεις, ενώ αποχώρησαν από την ενεργό δράση 138. Την ίδια ώρα φυλλορροούν και οι επιχειρήσεις που σχετίζονται με τις αλουμινοκατασκευές (κατασκευή προκατασκευασμένων κτιρίων από μέταλλο, πορτών, παραθύρων, κλειδαριών, χρηματοκιβωτίων, μεταλλικών τζακιών κ.α. ) καθώς ξεκίνησαν δραστηριότητα 11, ενώ αποχαιρέτησαν την επαγγελματική δράση 60. Καμία εγγραφή δεν καταγράφηκε στις επιχειρήσεις που ασχολούνται με τα οικοδομικά υλικά (παραγωγή γύψου, ασβέστη, κεραμικών πλίνθων, ειδών από γυαλί, κοπή, μορφοποίηση και τελική επεξεργασία μαρμάρου κ.α.) ενώ 19 επιχειρήσεις διαγράφηκαν. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και για τις επιχειρήσεις που ασχολούνται με την κατασκευή κτιρίων (οικιστικών κτιρίων, κατασκευαστικές εργασίες (π.χ. προσθήκες), εργασίες διαμόρφωσης ή ανέγερσης). Στο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους δεν υπήρξε καμία εγγραφή, ενώ σε διαγραφή προχώρησαν 8.
Δύο ημερομηνίες η μία στα μέσα Οκτωβρίου και η άλλη στα μέσα του ερχόμενου Φεβρουάριου αναμένεται να κρίνουν την τύχη της συνταγματικότητάς του υπάρχοντος νόμου περί αυθαιρέτων 4178/2013 από το ΣτΕ.
Με σημερινό της πρωτοσέλιδο δημοσίευμα η "Ελευθεροτυπία" και τίτλο τα "Αυθαίρετα ξανατακτοποιούνται" αναφέρεται στο τι θα γίνει αν ο νόμος κριθεί αντισυνταγματικός, μιλώντας για "νέο κύκλο δηλώσεων αυθαιρέτων για συνολικά 780.000 ιδιοκτήτες, που έχουν μπει στους νόμους τακτοποίησης των ετών 2011 (Ν. 4014) και 2013 (Ν. 4178), στην περίπτωση που εκδοθεί ακυρωτική απόφαση από το ΣτΕ".
Οπως χαρακτηριστικά σημειώνει "το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει νέο νόμο, τον τρίτο κατά σειρά, για να παρατείνει για 5η συνεχή χρονιά το νομοθετικό πλαίσιο τακτοποίησης των αυθαιρέτων με πρόστιμο" ενώ ταυτόχρονα "δίνει "φιλί ζωής" στην εισπρακτική επιχείρηση νομιμοποίησης αυθαιρέτων, η οποία μέχρι τώρα έχει αποδώσει 1, 2 δις ευρώ καλύπτοντας θεσμικές ακροβασίες και προεκλογικές σκοπιμότητες".
Παράλληλα, αναφέρεται ότι "εξετάζεται παράταση της προθεσμίας των δηλώσεων αυθαιρέτων, που λήγε σε τρεισήμισι μήνες για έναν ακόμη χρόνο μέχρι τον Φεβρουάριο του 2016, στην περίπτωση που ο νόμος του ΥΠΕΚΑ πάρει το πράσινο φως από το ΣτΕ".
Τέλος σημειώνεται στο δημοσίευμα ότι "από την πλευρά του, το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν επιβεβαιώνει, ούτε διαψεύδει ότι εξετάζει το θέμα παράτασης της εφαρμογής του θεσμικού πλαισίου νομιμοποίησης αυθαιρέτων, απλώς περιμένει με αγωνία την κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την ενεργοποίηση του υπάρχοντος νόμου ή για αλλαγές οι οποίες θα πρέπει να γίνουν."
«Πόθεν έσχες» δύο ταχυτήτων για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που θα πραγματοποιηθούν φέτος θα εφαρμόσει η εφορία.
Το υπουργείο Οικονομικών μπορεί να διόρθωσε το πρόβλημα που είχε δημιουργηθεί στην κτηματαγορά εφαρμόζοντας το «πόθεν έσχες» στο συνολικό τίμημα της αγοράς του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι στην αντικειμενική αξία, αλλά η νέα διάταξη ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου, δηλαδή από τις 31 Οκτωβρίου 2014 και μετά. Δηλαδή, η νέα ρύθμιση, δεν εφαρμόζεται αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2014 που ενεργοποιήθηκε το «πόθεν έσχες» στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά από την τελευταία ημέρα του Οκτωβρίου.
Αυτό σημαίνει ότι για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου 2014, η εφορία θα λαμβάνει υπόψη της για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου.
Έτσι όσοι φορολογούμενοι απέκτησαν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου κάποιο ακίνητο του οποίου η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από το πραγματικό τίμημα, θα κληθούν στις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουν το 2015 να δικαιολογήσουν μεγαλύτερο ποσό δαπάνης από αυτό που πραγματικά κατέβαλαν. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα).
Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που αγόρασε τον Σεπτέμβριο μια κατοικία έναντι 100.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 170.000 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 170.000 ευρώ, ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 100.000 ευρώ για την απόκτηση του ακινήτου. Αν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα μπορέσει να καλύψει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα. Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης 4%. Έτσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μεταγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου.
Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα).
Σύμφωνα με τη νέα διάταξη σε κάθε περίπτωση απόκτησης ακινήτου, η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία, αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική. Συγκεκριμένα, ως τίμημα αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης του αγοραστή όπως αυτό προκύπτει από το συμβόλαιο, δηλαδή το άθροισμα του δηλωθέντος τιμήματος, των φόρων και των λοιπών εξόδων που καταβλήθηκαν. Η διάταξη αυτή αναμένεται να μειώσει σημαντικά τα ποσά των τεκμηρίων αγοράς ακινήτων που θα καλούνται να καλύψουν οι φορολογούμενοι στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν το 2015 και τα επόμενα έτη. Για παράδειγμα, φορολογούμενος πραγματοποιεί αγορά ακινήτου στις 30 Νοεμβρίου 2014 με πραγματικό τίμημα 110.000 ευρώ και λοιπά έξοδα (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, έξοδα μεταγραφής κ.λπ.) που ανέρχονται σε 5.500 ευρώ. Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι 160.000 ευρώ. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία θα πρέπει να καλύψει είναι αυτή που προκύπτει από το συμβόλαιο αγοράς δηλαδή 115.500 ευρώ (110.000 τίμημα + 5.500 λοιπά έξοδα). Το ποσό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, δηλαδή 160.000 ευρώ, δεν λαμβάνεται υπόψη καθόλου για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης του ακινήτου.
- Ο επικεφαλής της ΕΚΤ Μάριο Ντράγκι αποκάλυψε πως είναι σε πλήρη εξέλιξη η επικαιροποίηση στις αντικειμενικές αξίες στην Ελλάδα με στόχο την προσέγγιση στις τιμές της αγοράς
- Ο Ιταλός τραπεζίτης δημοσιοποίησε ακόμα και τα ονόματα της επιτροπής που είναι υπεύθυνη για τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες, που θα φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά ακινήτων αλλά και στη φορολόγηση τους
- Όλα ξεκίνησαν μετά από ερώτηση του ευρωβουλευτή του ΣΥΡΙΖΑ Κ. Χρυσόγονου για την άδικη και παράλογη φορολόγηση στα ακίνητα μέσω του ΕΝΦΙΑ
- Υπεύθυνη για την εως τώρα καθυστέρηση είναι η κυβέρνηση που εξοντώνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων με τις τωρινές εξωπραγματικές αξίες για να μην χάσει τα έσοδα του παράλογου ΕΝΦΙΑ
Μία αιφνιδιαστική έκπληξη πρώτου μεγέθους επεφύλασσε ο Μάριο Ντράγκι για όλους τους Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων που εως τώρα αντιμετωπίζουν τον εξοντωτικό ΕΝΦΙΑ.
Ο Ιταλός επικεφαλής της ΕΚΤ αποκάλυψε αιφνιδιαστικά πως ξεκίνησε ήδη η διαδικασία αλλαγής των αντικειμενικών αξιών στην Ελλάδα με ένα και μόνο σκοπό, την ευθυγράμμιση τους με τις πραγματικές αξίες που ισχύουν στην αγορά, χωρίς όμως να δίνει συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.
Αυτή η διαδικασία έχει ήδη ξεκινήσει και διενεργείται από ομάδα με επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας
Μάλιστα ο Μάριο Ντράγκι ''κάρφωσε'' και τα ονόματα όσων ασχολούνται με αυτό το ζήτημα.
Πρόκειται για την Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, που έχει ως επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Αβραάμ Γούναρη.
Η ''βόμβα'' Ντράγκι ήρθε ως απάντηση σε ερώτηση του Κώστα Χρυσόγονου. Ο ευρωβουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ είχε υποβάλλει ερώτημα τόσο προς την Κομισιόν όσο και την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα για την άδικη και παράλογη φορολόγηση των ιδιοκτητών ακινήτων στην Ελλάδα με τον ΕΝΦΙΑ.
Διαβάστε λέξη προς λέξη την απάντηση του Ντράγκι.
''Το ελληνικό πρόγραμμα προβλέπει την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στην Ελλάδα με σκοπό την ευθυγράμμιση όλων των αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς. Αυτή η διαδικασία έχει ήδη ξεκινήσει και διενεργείται από ομάδα με επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας''.
Και βέβαια το αβίαστο συμπέρασμα που προκύπτει είναι πως υπεύθυνη για την καθυστέρηση στις αλλαγές των αντικειμενικών αξιών είναι η ελληνική κυβέρνηση. Κανείς δεν ξεχνάει, και πολύ περισσότερο τα εκατομμύρια των φορολογούμενων ιδιοκτητών ακινήτων, την κυνική ομολογία πως δεν αλλάζουν τις αντικειμενικές αξίες για να μην χάσουν τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ.
Τη μείωση του ΕΝΦΙΑ, προανήγγειλε ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης σε ομιλία του στο 6ο Thessaloniki Tax Forum που διοργάνωσε το Ελληνοαμερικανικό Επιμελητήριο με τίτλο: "Επιτακτική Ανάγκη Εξορθολογισμού Φορολογίας για την Ανάπτυξη, την Απασχόληση και την Εδραίωση Εμπιστοσύνης Φορολογουμένων και Κράτους".
Όπως ανέφερε "Αναγνωρίζουμε τις μεγάλες θυσίες που έχει υποστεί ο ελληνικός λαός τα τελευταία χρόνια. Ο σχεδιασμός μας για το άμεσο μέλλον προβλέπει τη συνέχιση και επέκταση της μείωσης των φορολογικών βαρών, με πρόγραμμα και αποφασιστικότητα, αξιοποιώντας την επίτευξη σταθερής δημοσιονομικής ισορροπίας και τη δημιουργία πρωτογενών πλεονασμάτων, όπως επίσης τη μεγαλύτερη συμμόρφωση, αλλά και τη μετάβαση στην εποχή της ανάπτυξης που δίνει αυτά τα περιθώρια".
Ειδικότερα προανήγγειλε μείωση του ΕΝΦΙΑ, έτσι ώστε να αποφέρει έσοδα κάτω από το 1% του ΑΕΠ από το 1,43% σήμερα σύμφωνα με όσα έχει προαναγγείλει ο Πρωθυπουργός και στην εξέταση δυνατότητάς μετατροπής του σε έσοδο της Αυτοδιοίκησης.
Παράλληλα, ο κ. Μαυραγάνης μιλώντας για τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που υιοθετήθηκε, ανέφερε μεταξύ άλλων ότι πλέον "Ορίζεται με σαφή τρόπο η έννοια της φορολογικής κατοικίας, με παράλληλη απλοποίηση των δικαιολογητικών για τους κατοίκους εξωτερικού ικανοποιώντας έτσι ένα δίκαιο αίτημα του απόδημου ελληνισμού. Λήφθηκε επίσης μέριμνα, έτσι ώστε να καθίσταται δυνατή η προσέλκυση στη χώρα φυσικών προσώπων που επιδιώκουν να παραμείνουν για χρονικά διαστήματα άνω των 183 ημερών για τουριστικούς, ιατρικούς, θεραπευτικούς ή παρόμοιους ιδιωτικούς σκοπούς, χωρίς να θεμελιώνουν, για το λόγο αυτό, φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και να υπόκεινται σε φορολόγηση στην Ελλάδα για το παγκόσμιο εισόδημά τους."
Επίσης, ανέφερε ότι "άλλαξε η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας με σημαντικές μειώσεις για τη μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων και αντιμετωπίζονται οι στρεβλώσεις που προέκυψαν. Καθένας μπορεί να έχει τις απόψεις του για τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας αυτό που ενδιαφέρει όμως τους φορολογούμενους είναι η μείωση της επιβάρυνσης".
Συγκεκριμένα, ανέφερε ότι μειώθηκε κατά 15% το ειδικό τέλος ακινήτων με την αντικατάσταση του ΕΕΤΗΔΕ με το ΕΕΤΑ, η δε φορολογική επιβάρυνση επί της ακίνητης περιουσίας μειώθηκε ακόμη περισσότερο, για τη μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων με τις αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων και ότι μειώθηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στο 3%.
Τέλος, υπογράμμισε ότι "προσπαθώντας να δώσουμε ανάσα στην αγορά ακινήτων, προσαρμόσαμε το τεκμήριο απόκτησης ακινήτων στην πραγματική αξία που προκύπτει από το πωλητήριο συμβόλαιο ή και από έλεγχο και όχι στην αντικειμενική αξία, η οποία μπορεί να είναι πολύ υψηλότερη".
Η πτώση του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος και η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δημιουργούν φραγμούς για την ανάκαμψη της ιδιωτικής κατανάλωσης σύμφωνα με την ανάλυσή της Eurobank, όπως δημοσιεύεται στο τεύχος 98, στο "7 ημέρες ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ".
Συγκεκριμένα στην ανάλυση μεταξύ άλλων "αναφέρεται ότι η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η πτώση της αξίας των διαμερισμάτων δύναται να αποτελέσουν σημαντικούς φραγμούς για την ανάκαμψη της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης. Η τελευταία μεταβλητή είναι θετική συνάρτηση τόσο διαθέσιμου εισοδήματος όσο και του συνολικού πλούτου (χρηματοοικονομικού, π.χ. μετοχές, φυσικού, π.χ. παρούσα αξία μελλοντικών εισοδημάτων από εργασία) των νοικοκυριών.
Στην ελληνική οικονομία, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (84,8% και 64% για την Ευρωπαϊκή Ένωση των 15 (ΕΕ-15)) μας επιτρέπει να θεωρήσουμε την αξία των διαμερισμάτων ή των κατοικιών ως ένα πολύ σημαντικό προσδιοριστικό παράγοντα του συνολικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών. Συνεπώς, η συνεχής πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δύναται να επηρεάσει αρνητικά την ιδιωτική καταναλωτική δαπάνη.
Πιο συγκεκριμένα, από το 2ο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το 2ο τρίμηνο του 2014, η συσσωρευμένη πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης ήταν της τάξης του 21,36%, του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών ήταν της τάξης του 28,73% και των τιμών των διαμερισμάτων ήταν της τάξης του 35,84%. Επιπρόσθετα, ο συντελεστής συσχέτισης (δείγμα: 2007q1-2014q2) ανάμεσα στον ποσοστιαίο ρυθμό μεταβολής της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης και στον αντίστοιχο ρυθμό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και των τιμών των διαμερισμάτων λαμβάνει την τιμή +0,76 και +0,82 αντίστοιχα.
Μέσω της παρουσίασης των συγκεκριμένων στοιχείων καταλήγουμε στο συμπέρασμα πως η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δημιουργούν αρνητικές δυνάμεις για την σταδιακή ανάκαμψη και σταθεροποίηση της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης. Η τελευταία μεταβλητή, εξαιτίας του υψηλού μεριδίου που κατέχει στο σύνολο της δαπάνης για εγχώρια αγαθά και υπηρεσίες αποτελεί σημαντικό προσδιοριστικό παράγοντα του ρυθμού οικονομικής μεγέθυνσης (ποσοστιαία μεταβολή του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ)) και ως εκ τούτου η επιβράδυνσή της ανακόπτει την αναπτυξιακή πορεία της ελληνικής οικονομίας".
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Ακίνητα για όλα τα βαλάντια σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, οι οποίες έχουν υποχωρήσει έως και 60% σε ορισμένες περιοχές, προσφέρει η κτηματαγορά έπειτα από έξι χρόνια ύφεσης. Σύμφωνα με κτηματομεσίτες και συμβούλους ακινήτων, η περίοδος αυτή θεωρείται η καλύτερη για όσους έχουν ρευστό και θέλουν να αγοράσουν, καθώς πολλά διαμερίσματα και οικόπεδα βγαίνουν στην κυριολεξία στο... σφυρί.
Οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών καταγράφονται στα ακριβά προάστια της Αθήνας, δηλαδή βόρεια και νότια όπως στην Εκάλη, το Καστρί, τον Διόνυσο, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα, όπου οι μειώσεις στις τιμές φτάνουν το 45%-60%.
Στα ίδια ποσοστά είναι η υποχώρηση στις τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων στις μεσαίες και φθηνές περιοχές της πρωτεύουσας, ενώ το κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι υπάρχουν γειτονιές της Αθήνας, όπου νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών δηλαδή) πωλούνται ακόμη και κάτω του κόστους κατασκευής!
Στα δυτικά προάστια, για παράδειγμα, όπως Ελευσίνα, Μαγούλα, Μέγαρα, Νίκαια, Κορυδαλλός κ.λπ. πωλούνται καινούργια σπίτια στα επίπεδα των 1.000-1.200 ευρώ/τ.μ. αν και το κόστος κατασκευής, μαζί με την αγορά του οικοπέδου κινήθηκε στα ίδια επίπεδα. Ωστόσο, οι εργολάβοι προτιμούν να δώσουν σε χαμηλές τιμές ορισμένα από τα διαμερίσματα που έχουν απούλητα και να κρατήσουν τα υπόλοιπα για καλύτερες ημέρες στην αγορά ακινήτων.
Ενα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι στις μεσαίες περιοχές της πρωτεύουσας (Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Μελίσσια, Χολαργός, Παπάγου, Ελληνικό, Ηλιούπολη) οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει μεν αλλά με μεγαλύτερη βραδύτητα. Δηλαδή δεν μπορεί να πει κανείς ότι εκεί υπάρχουν οι «μεγάλες ευκαιρίες», αλλά ότι μπορεί να βρει σπίτια φθηνότερα κατά 20%-30% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Ωστόσο, αν υπολογίσει κανείς τις τιμές των ακινήτων με βάση τα εισοδήματα και τη δραματική υποχώρηση του ΑΕΠ την τελευταία πενταετία, τότε η υποχώρηση κρίνεται μικρή.
Παζάρια
Σε κάθε περίπτωση, το «ψάξιμο» για την αγορά ακινήτων είναι πλέον εύκολη υπόθεση αφού υπάρχει ένα τεράστιο απόθεμα (το οποίο υπολογίζεται σε 200-250 χιλιάδες) και οι αγοραστές έχουν το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα συμβόλαια που κλείνονται είναι κατά μέσο όρο 20% χαμηλότερα από τις αρχικές ζητούμενες τιμές.
Πάντως, 9 στα 10 ακίνητα πωλούνται κάτω από την αντικειμενική αξία, πολλές φορές ακόμη και κατά 50% χαμηλότερα. Με δεδομένο ότι σιγά - σιγά και οι τράπεζες αρχίζουν να δίνουν μικρά δάνεια για απόκτηση ακινήτων, ο χάρτης της κτηματαγοράς για όσους θέλουν να αποκτήσουν κάποιο σπίτι διαμορφώνεται ως εξής:
1. Στις ακριβότερες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής καταγράφονται και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σε γειτονιές όπως η Εκάλη και το Κολωνάκι αλλά και η Βουλιαγμένη έχουν καταγραφεί οι μεγαλύτερες απώλειες μέχρι σήμερα, με ποσοστό της τάξεως του 45% , καθώς όχι μόνο η ζήτηση υπέστη καθίζηση, αλλά επιπλέον οι εν λόγω περιοχές έχουν επιβαρυνθεί σημαντικά από τη φορολογία. Κατά μέσο όρο η πτώση διαμορφώνεται σε περίπου 30%. Οι πωλήσεις είναι ελάχιστες καθώς τα περισσότερα ακίνητα κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, ωστόσο έχουν καταγραφεί πράξεις στα επίπεδα των 3 εκατ. ευρώ και πάνω με έκπτωση που ξεπερνά τα 600-800 χιλ. ευρώ. Η κύρια τάση είναι να «ξεφορτώνονται» ακριβά σπίτια που βαρύνονται με υψηλούς φόρους και μεγάλο κόστος συντήρησης.
2. Μεγάλες απώλειες έχουν καταγραφεί στις λεγόμενες «φτωχές» συνοικίες. Πριν από την κρίση οι περισσότερες περιοχές (Δυτικά προάστια, κέντρο) προσέγγιζαν τα 1.800-2.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα κινούνται πέριξ των 1.000 ευρώ/τ.μ. Το μεγαλύτερο πρόβλημα έχουν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν με δάνειο αφού έχουν στην κατοχή τους ακίνητα των οποίων η αξία είναι μικρότερη από το ποσό που χρωστούν στην τράπεζα και ταυτόχρονα αδυνατούν να πουλήσουν. Σε πολλές από τις περιοχές αυτές η μείωση τιμών ξεπερνά το 50%, ως αποτέλεσμα της δραματικής συρρίκνωσης των εισοδημάτων και της ανεργίας που οδηγεί στην πώληση όσο - όσο.
3. Καταγράφονται και ακραίες περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε εξευτελιστικές τιμές. Πρόκειται για παλαιά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές, για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας που πωλούνται από 5.000 έως 15.000 ευρώ αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι διαμερίσματα 50 ετών και άνω που έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι: Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ. Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ. στην Πλατεία Αμερικής, διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.
4. Τέλος, να σημειωθεί ότι διαφορετική αντιμετώπιση έχουν τα ακίνητα σε καλές περιοχές, όπως αυτά που βρίσκονται σε περιοχές με πολύ πράσινο, θέα ή κοντά στη θάλασσα. Τα σπίτια αυτά (σε Παλαιό Φάληρο, Βάρκιζα, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο, Λαγονήσι) έχουν υποστεί μικρότερες μειώσεις τιμών της τάξης του 20%-30%
Αξίζει να σημειωθεί ότι και τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δίνουν μειώσεις τιμών που μαζί με τη φετινή χρονιά θα φτάσουν το 50%. Παράλληλα, δραματική είναι η συρρίκνωση των επενδύσεων στις οικοδομές αφού προβλέπεται να διαμορφωθούν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ.
Κατάρρευση
Επίσης, σε πλήρη κατάρρευση οδηγούνται οι αγοραπωλησίες. Από τις 215 χιλιάδες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από 9 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημιά για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48 χιλιάδες αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες.
Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46 χιλιάδες φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000.
ΥΠΕΡΠΡΟΣΦΟΡΑ
Τα 900.000 νέα σπίτια που «πάγωσαν» την αγορά
Σχεδόν 900.000 σπίτια τον χρόνο κτίζονταν κατά μέσο όρο τη δεκαετία της οικοδομικής έκρηξης, δημιουργώντας τεράστια υπερπροσφορά, η οποία δεν μπόρεσε ποτέ να απορροφηθεί, ειδικά μετά το 2007. Μέσα σε δέκα χρόνια, από το 2001 μέχρι το 2011, ανεγέρθηκαν 895,7 χιλιάδες νέες κατοικίες ως αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης.
Το 2011 η Ελλάδα διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη δεκαετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,4 εκατομμύρια νέα σπίτια!
Τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό.
Τα στοιχεία αυτά δικαιολογούν εν πολλοίς τη μεγάλη διάρκεια της κρίσης στην κτηματαγορά αφενός γιατί ποτέ δεν απορροφήθηκε το «στοκ» των ακινήτων και αφετέρου διότι χιλιάδες παλαιά σπίτια 50-60 ετών δεν «αποσύρθηκαν» προκειμένου να αντικατασταθούν με τα καινούργια. Ετσι, στα χρόνια της κρίσης οι αγοραπωλησίες αφορούν κατά κύριο λόγο σε παλαιά ακίνητα, με αποτέλεσμα να μένουν απούλητα πολλά καινούργια τα οποία και «παλιώνουν» με το πέρασμα των χρόνων.
Εκπληκτικά διαμερίσματα στο Λυκαβηττό με κόστος από 6.000 ευρώ/τ.μ.
Μια άλλη... Ελλάδα και μια άλλη αγορά ακινήτων δημιουργείται στην περιοχή του Λυκαβηττού και συγκεκριμένα στο ιστορικό κτίριο των Σχολών Δοξιάδη, που έκτισε ο γνωστός αρχιτέκτονας και πολεοδόμος στα τέλη της δεκαετίας του '60.
Το κτίριο-ορόσημο, που το 2010 χαρακτηρίστηκε ως μνημείο λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής και ιστορικής σημασίας του, μεταμορφώθηκε σε ένα υπερσύγχρονο συγκρότημα κατοικιών, με πρωτοποριακό design, το οποίο απευθύνεται σε αγοραστές με υψηλά εισοδήματα. Το One Athens ανακαινίζεται από τους επιχειρηματίες Χρήστο Ιωάννου και Μίλτο Καμπουρίδη και αποτελεί το πρώτο συγκρότημα πολυτελών διαμερισμάτων που προσφέρει υπηρεσίες... ξενοδοχείου πέντε αστέρων.
Εξασφαλίζονται υπηρεσίες διαχείρισης, συντήρησης, καθαριότητας και φύλαξης όλες τις ημέρες, ενώ το κτίριο διαθέτει πολυτελές γυμναστήριο, πισίνα, τζακούζι, χαμάμ, σάουνα, Playroom για τα παιδιά, Club Room για προβολή ταινιών, πλήρως εξοπλισμένη Business Suite 14 ατόμων.
Το συγκρότημα, που θυμίζει ανάλογες αναπτύξεις στο... Μανχάταν ή στο Λονδίνο, διαθέτει 26 αυτόνομες κατοικίες από στούντιο των 77 τετραγωνικών μέτρων μέχρι penthouse των 721 τετραγωνικών μέτρων. Και όλα βρίσκονται μια ανάσα από τον Λυκαβηττό και με θέα στην Ακρόπολη.
Την ίδια στιγμή που η κτηματαγορά βρίσκεται σε βαθιά κρίση, ένα τέτοιο project, το οποίο συνολικά κοστίζει περί τα 70 εκατ. ευρώ, απευθύνεται σε ένα διαφορετικό κοινό. Αλλωστε, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος ξεκινά από 6.000-7.000 ευρώ και πάνω, επομένως κατ' ελάχιστον το κόστος δεν είναι μικρότερο από 500.000 ευρώ. Σε πείσμα της κρίσης, ήδη έχουν πωληθεί επτά διαμερίσματα και συγκεκριμένα τρία μεγάλα, δύο στούντιο των 100 τ.μ. και δύο διαμερίσματα. Οι αγοραστές δεν επηρεάζονται από την κρίση καθώς είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που ζουν στο εξωτερικό, ενώ μεγάλο ενδιαφέρον προέρχεται από ξένους αλλά και από κάποιους που βλέπουν την απόκτηση ενός τέτοιου σπιτιού ως επενδυτικό προϊόν.
Ενα ακίνητο στο One Athens θα μπορούσε να ενοικιαστεί προς 20-30 ευρώ/τ.μ., τρεις φορές πάνω από τα ισχύοντα μισθώματα στην ευρύτερη περιοχή του Κολωνακίου.
Το πολυτελές συγκρότημα απευθύνεται σε αγοραστές... Κροίσους οι οποίοι αγοράζουν για δύο λόγους: Πρώτον, λόγω της εκπληκτικής θέσης που βρίσκονται τα σπίτια και δεύτερον επειδή πρόκειται για το ιστορικό κτίριο Δοξιάδη, το οποίο έχει ανακαινισθεί αλλά έχουν διατηρηθεί βασικά χαρακτηριστικά του.
Ωστόσο, η κατασκευή του One Athens μπορεί να σηματοδοτήσει την επιστροφή στο κέντρο της Αθήνας, τη στροφή από τα ακριβά προάστια στην καρδιά της Αθήνας. Ειδικά όταν η επιστροφή αυτή αφορά τα λεγόμενα «φουσκωμένα πορτοφόλια». Είναι μια κίνηση αναζωογόνησης της αγοράς ακινήτων στο κέντρο που μπορεί να αλλάξει ριζικά με το σχέδιο ανάπλασης που βρίσκεται στο στάδιο των μελετών.
Τις επόμενες μέρες οι φορολογούμενοι, οι οποίοι είχαν λάθη στο έντυπο Ε9 θα πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά, μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου, τις διορθώσεις ώστε η εικόνα τους στο σύστημα να είναι η πραγματική. Εφόσον από την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης προκύπτει επιστροφή φόρου άνω των 300 ευρώ ο φορολογούμενος θα υποχρεούται να προσκομίσει στην αρμόδια εφορία τα δικαιολογητικά που επιβεβαιώνουν τον λόγο της υποβολής της δήλωσης αυτής. Στην περίπτωση που, μετά την υποβολή της πρώτης τροποποιητικής δήλωσης, υποβληθεί και νέα τροποποιητική δήλωση, μέχρι 30/11, θα διενεργείται σε κάθε περίπτωση νέα εκκαθάριση του φόρου έπειτα από έλεγχο των σχετικών δικαιολογητικών αυτής, εφόσον προκύπτει μείωση του φόρου. Μετά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής εκκαθάρισης των ανωτέρω περιπτώσεων μέσα στον Δεκέμβριο και εφόσον παρουσιασθούν υποθέσεις φορολογουμένων, οι οποίες δεν μπορούν να υποστηριχθούν ηλεκτρονικά, λόγω της έλλειψης στοιχείων, καθώς και διορθώσεις υπολογισμού του φόρου, για τις οποίες είτε απαιτείται η προσκόμιση δικαιολογητικών είτε δεν καλύπτονται από την ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης, αυτές θα εκκαθαριστούν ανά υπόθεση με την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενδιαφερόμενο και με την προσκόμιση των απαραίτητων δικαιολογητικών, όπου απαιτείται. Υπενθυμίζεται ότι η προθεσμία για την πληρωμή της δεύτερης δόσης του ΕΝΦΙΑ λήγει την Παρασκευή 31 Οκτωβρίου. Η σχετική διαδικασία θα ολοκληρωθεί στα τέλη Φεβρουαρίου με την καταβολή της έκτης και τελευταίας δόσης.
Τις 782.137 αγγίζουν οι δηλώσεις των αυθαιρετούχων που έκαναν χρήση των δύο τελευταίων νόμων περί αυθαιρέτων, του προηγούμενου νόμου (ν.4014/11) και του τελευταίου νόμου ν.4178/13, η ισχύς του οποίου έχει οριστεί έως τον Φεβρουάριο του 2015. Ωστόσο κανείς δεν μπορεί να θεωρήσει απίθανο το ενδεχόμενο παρατάσεων καθώς η καταληκτική ημερομηνία του προηγούμενου νόμου ν.4014/11 μετατέθηκε συνολικά 6 φορές.
Από τον Σεπτέμβριο του 2013 έως την προηγούμενη εβδομάδα βάσει του ν.4178/13 υποβλήθηκαν 220.325 δηλώσεις αυθαιρέτων, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η Καθημερινή. Από αυτές, περίπου οι μισές (97.975) βρίσκονται στο προκαταρκτικό στάδιο της διαδικασίας, οι 47.474 έχουν αποπληρώσει το πρόστιμο και οι υπόλοιπες βρίσκονται σε ενδιάμεσα στάδια (πληρωμή προστίμου και δόσεων).
Στις δηλώσεις αυτές έρχονται να προστεθούν όσες κατατέθηκαν αρχικά μέσω του ν.4014/11 και «επαναβαπτίσθηκαν» (προκειμένου να ανακτήσουν τη νομιμότητά τους) με τη μεταφορά τους στον ν.4178/13. Πρόκειται για 238.561 δηλώσεις, για το 21% (52.292) των οποίων έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία και οι υπόλοιπες βρίσκονται σε διάφορα στάδια της διαδικασίας αποπληρωμής του προστίμου.
Αυτό που παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι ότι, παρότι ο ν.4014/11 κρίθηκε αντισυνταγματικός από την Ολομέλεια του ΣτΕ και ακυρώθηκε, τα τρία πέμπτα των δηλώσεων που είχαν υποβληθεί στον ν.4014/11 δεν έχουν «μεταφερθεί» στο νέο σύστημα. Πιο συγκεκριμένα, εκτός της «ομπρέλας» του ν.4178/13 παραμένουν 323.251 δηλώσεις και μόλις για τις 77.410 έχει αποπληρωθεί όλο το πρόστιμο, ενώ το 54% (176.022) βρίσκεται στο προκαταρκτικό στάδιο, χωρίς να έχει καταβληθεί παράβολο ή πρόστιμο και συνεπώς κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός διαδικασίας νομιμοποίησης.
Τις τάσεις στην κτηματαγορά σε 48 περιοχές της Αθήνας και τις ελάχιστες, μέσες και μέγιστες τιμές στις οποίες πωλούνται τα ακίνητα κατέγραψε έρευνα του Πανεπιστημίου Μακεδονίας.
Η έρευνα έγινε υπό την επίβλεψη του Θεόδωρου Παναγιωτίδη, Επίκουρου Καθηγητή στο Τμήμα Οικονομικών Επιστημών του Πανεπιστημίου Μακεδονίας. Συγκεκριμένα, φοιτητές του Οικονομικού τμήματος του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, ανέλυσαν μικρές αγγελίες, στο πλαίσιο έρευνας για τις τιμές που πουλάνε οι Αθηναίοι τα ακίνητά τους και παρουσίασαν στοιχεία για το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο σε 48 περιοχές.
Συνολικά συγκεντρώθηκαν 31.871 παρατηρήσεις που αφορούν τα τετραγωνικά μέτρα και την προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε 48 περιοχές της Αθήνας από αγγελίες που δημοσιεύτηκαν στο spitogatos.gr, από τον Απρίλιο του 2014 μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2014.
Αν και τελικά οι τιμές που "κλείνονται" τα συμβόλαια είναι, στις περισσότερες περιπτώσεις, κατά 10% - 30% χαμηλότερες από τις τιμές των αγγελιών, οι τιμές που προκύπτουν από την έρευνα, δείχνουν και την τάση που επικρατεί έπειτα από 6 χρόνια ύφεσης.
Συγκεκριμένα, υπάρχουν οι φθηνές περιοχές με την πώληση κατοικιών στα επίπεδα των €1.000/τ.μ. ενώ υπάρχουν και οι μεσαίες τιμές, γύρω στα €1.500-1.700/τ.μ. αλλά και οι ακριβότερες, πάνω από €2.200/τ.μ.
Επίσης, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες ακόμα και στα ακριβά ακίνητα, έχουν ρίξει πλέον τις προσδοκίες τους σε σχέση με τα παλαιότερα χρόνια.
Δείτε την λίστα όπως δημοσίευεται στο ered.
ΧΡΗΣΤΟΣ ΚΟΛΩΝΑΣ
Από την 1η Ιανουαρίου απελευθερώνονται οι πλειστηριασμοί και στο υπουργείο Ανάπτυξης, σύμφωνα με πληροφορίες της «Η», σταθμίζουν αυτήν την περίοδο τα «υπέρ» και τα «κατά» των συγκεκριμένων επιλογών, σε συνδυασμό και με τις επικείμενες διαπραγματεύσεις με την τρόικα.
Το καινούργιο δεδομένο που επιδιώκει να φέρει η κυβέρνηση είναι η απαγόρευση των πλειστηριασμών της κύριας και μοναδικής κατοικίας από την εφορία και άλλες δημόσιες υπηρεσίες ή κρατικούς φορείς, αλλά υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Κάτι τέτοιο, λένε οι πληροφορίες, μπορεί να γίνει μόνο με έναν τρόπο, μέσα από το νέο Πτωχευτικό Δίκαιο των φυσικών προσώπων που σχεδιάζει το υπουργείο Ανάπτυξης.
Τρεις λύσεις για την προστασία της κύριας κατοικίας από τους πλειστηριασμούς για χρέη όχι μόνο έναντι των τραπεζών και των ιδιωτών αλλά και του δημοσίου, όπως της εφορίας, εξετάζει η κυβέρνηση.
Από την 1η Ιανουαρίου του 2015 απελευθερώνονται οι πλειστηριασμοί και στο υπουργείο Ανάπτυξης, σύμφωνα με πληροφορίες της «Η», σταθμίζουν αυτήν την περίοδο τα «υπέρ» και τα «κατά» των συγκεκριμένων επιλογών σε συνδυασμό βασικά και με τις επικείμενες διαπραγματεύσεις με την τρόικα.
Όπως αναφέρουν πηγές της «Η» το καινούργιο δεδομένο που επιδιώκει να φέρει η κυβέρνηση είναι η απαγόρευση των πλειστηριασμών της κύριας και μοναδικής κατοικίας από την εφορία και άλλες δημόσιες υπηρεσίες ή κρατικούς φορείς αλλά υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Κάτι τέτοιο, λένε οι πληροφορίες, μπορεί να γίνει μόνο με έναν τρόπο, μέσα από το νέο Πτωχευτικό Δίκαιο των φυσικών προσώπων που σχεδιάζει το υπουργείο Ανάπτυξης.
Διαγραφή χρεών
Όταν ένα νοικοκυριό πτωχεύει, διαγράφονται και τα χρέη του έναντι του Δημοσίου. Παράλληλα, αξιοποιείται όλη του η περιουσία για να καλυφθούν κάποιες οφειλές. Αυτό τουλάχιστον ισχύει στις χώρες όπου υπάρχει Πτωχευτικό Δίκαιο, όπως στη Μ. Βρετανία και την Ιρλανδία. Μέσα από αυτήν τη διαδικασία, αναφέρουν πηγές, είναι εφικτό να προστατευτεί η κύρια κατοικία υπό περιοριστικούς όρους. Επίσης με τον τρόπο αυτό αποτρέπονται και οι «μπαταξήδες».
Έτσι, η μία λύση, αναφέρουν στην «Η» καλά πληροφορημένες πηγές, είναι η θέσπιση διατάξεων μέσα από το Πτωχευτικό Δίκαιο και οι άλλες δύο έχουν να κάνουν με την παράταση του συγκεκριμένου μεταβατικού νόμου αλλά με ψαλίδισμα της αντικειμενικής αξίας και των εισοδηματικών κριτηρίων είτε με τη διατήρηση εν ισχύ του «νόμου Κατσέλη», ο οποίος υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και διαδικασίες προστατεύει την κύρια κατοικία μια τετραμελούς οικογένειας αξίας ακόμη και 450.000 ευρώ. Να σημειωθεί ότι ο «νόμος Κατσέλη» από τη στιγμή που ψηφιστεί το Πτωχευτικό Δίκαιο των φυσικών προσώπων οδεύει προς κατάργηση.
Αναλυτικά, και σύμφωνα πάντα με πληροφορίες της «Η», τα σενάρια που εξετάζει η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης είναι:
ΛΥΣΗ ΠΡΩΤΗ
Πτωχευτικό Δίκαιο
Με τις διατάξεις του Πτωχευτικού Δικαίου θα προβλέπεται η δυνατότητα στα νοικοκυριά που δεν έχουν καθόλου εισόδημα ή πολύ χαμηλό και επισφαλές να ρευστοποιούν περιουσιακά τους στοιχεία, όπως και ακίνητα προκειμένου να διαγράφονται οφειλές τους, τόσο έναντι τραπεζών όσο και έναντι της εφορίας. Μέχρι όμως να παίρνουν τη βεβαίωση απαλλαγής οφειλών για ένα διάστημα δύο ή τριών ετών θα βρίσκονται τα οικονομικά τους στοιχεία υπό στενή παρακολούθηση, προκειμένου να διαπιστωθεί αν στο μεταξύ τα νοικοκυριά αποκτούν εισόδημα ικανό να καλύψει μέρος των οφειλών.
Επίσης θα γίνεται αναδρομικός έλεγχος των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών που επιθυμούν τη διαγραφή χρεών τους. Με τον τρόπο αυτό, θα επιδιώκεται να αποκλειστούν περιπτώσεις εικονικών πτωχεύσεων, αφού πρώτα τα φυσικά πρόσωπα έχουν μεταβιβάσει ακίνητα και ρευστό στο εξωτερικό ή σε συγγενείς τους.
Εξαίρεση με κριτήρια
Το σενάριο που εξετάζει η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης είναι να καθιερωθεί η εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τη διαδικασία της ρευστοποίησης. Ωστόσο, θα μπουν αυστηρά κριτήρια, όπως πλαφόν στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, το οποίο εφόσον είναι και το μοναδικό που στεγάζει την οικογένεια δεν θα βγαίνει στο σφυρί. Το ύψος δεν έχει καθοριστεί ακόμη, καθώς το υπουργείο Ανάπτυξης μελετά διάφορα σχέδια. Αξίζει να σημειωθεί πως σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Eurostat εννέα στα δέκα νοικοκυριά έχουν κύρια κατοικία με αξία έως 200.000 ευρώ και επτά στα δέκα μέχρι 140.000 ευρώ.
Έτσι με τη λύση του Πτωχευτικού Δικαίου αποκλείονται κατά συνείδηση κακοπληρωτές, «μπαταξήδες», καθώς οι προϋποθέσεις υπαγωγής των φυσικών προσώπων στη διαδικασία της πτώχευσης είναι πάρα πολύ αυστηρές και οι έλεγχοι εξονυχιστικοί.
Επίσης για να καταφύγει κάποιο πρόσωπο στις διατάξεις του Πτωχευτικού Δικαίου θα πρέπει πρώτα να έχει εξαντλήσει όλες τις άλλες πρόσφορες λύσεις που του δίνονται, όπως οι ρυθμίσεις δανείων ή χρεών, στις οποίες από τη στιγμή που ο οφειλέτης εντάσσεται διασώζει και το σπίτι του.
ΔΕΥΤΕΡΗ ΛΥΣΗ
Μεταβατικό στάδιο
«Ανάσα» για ένα χρόνο
Η δεύτερη λύση που εξετάζεται είναι να δοθεί παράταση στο υφιστάμενο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας.
Βέβαια, το συγκεκριμένο καθεστώς που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2014 δεν ήταν ιδιαίτερα... δημοφιλές. Μόλις 3.000 δανειολήπτες προσέφυγαν σε αυτό για να διασώσουν το σπίτι τους.
Το καθεστώς της προστασίας της κύριας κατοικίας που ισχύει μέχρι και το τέλος του χρόνου ορίζει ότι αναστέλλονται από την 1η Ιανουαρίου του 2014 μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου του 2014 οι πλειστηριασμοί, εφόσον:
1. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ.
2.Το καθαρό οικογενειακό εισόδημα (χωρίς τις κρατήσεις για ασφαλιστικά ταμεία, φόρο εισοδήματος και εισφορά αλληλεγγύης) είναι μέχρι 35.000 ευρώ.
Η συνολική αξία κινητής και ακίνητης περιουσίας είναι μικρότερη ή ίση με 270.000 ευρώ (συμπεριλαμβανομένης και της κύριας κατοικίας). Το σύνολο των καταθέσεων και κινητών αξιών (εξαιρουμένων συνταξιοδοτικών και ασφαλιστικών προγραμμάτων) του οφειλέτη δεν υπερβαίνει τις 15.000 ευρώ από το σύνολο των 270.000 ευρώ.
Κατά τη διάρκεια αναστολής πλειστηριασμού, οι δανειολήπτες καταβάλλουν δόσεις ίσες με το 10% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματός τους, όταν το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα δεν ξεπερνά τις 15.000 ευρώ και ίσες με το 20% για τα ποσά άνω των 15.000 ευρώ.
Κατά τη διάρκεια της απαγόρευσης πλειστηριασμού και εφόσον η απαγόρευση δεν έχει αρθεί για τον πρωτοφειλέτη ως προς τη συγκεκριμένη οφειλή, απαγορεύεται ο πλειστηριασμός ακινήτων των εγγυητών για τις συγκεκριμένες οφειλές.
Οι οφειλέτες από τη στιγμή που του επιδοθεί εντολή διαταγής πλειστηριασμού θα πρέπει εντός δύο μηνών να υποβάλουν αίτηση στην τράπεζα, προκειμένου με βάση τα προαναφερόμενα κριτήρια να υπαχθεί σε διακανονισμό και να σώσει έτσι την κύρια κατοικία του.
Τα περιουσιακά στοιχεία εκτιμώνται βάσει της αντικειμενικής αξίας, και για όσα βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, ο προσδιορισμός της αξίας αυτών θα γίνεται βάσει των κείμενων φορολογικών διατάξεων όπως αυτές κάθε φορά ισχύουν. Στα περιουσιακά στοιχεία συμπεριλαμβάνονται και οι καταθέσεις και οι κινητές αξίες του οφειλέτη, ήτοι μετοχές, ομόλογα, λογαριασμοί σε αλλοδαπό νόμισμα, πάσης φύσεως επενδυτικά προϊόντα εξαιρουμένων των συνταξιοδοτικών και ασφαλιστικών προϊόντων.
Η διάταξη αφορά όλους τους οφειλέτες ανεξαρτήτως ιδιότητας. Συγκεκριμένα στη διάταξη εμπίπτουν ενδεικτικά: άνεργοι, μισθωτοί και συνταξιούχοι ιδιωτικού και δημοσίου τομέα, ελεύθεροι επαγγελματίες, έμποροι, επιτηδευματίες, αγρότες κ.λπ.
Στη ρύθμιση υπάγονται κάθε είδους οφειλές έναντι όλων των δανειστών (τράπεζες, ιδιώτες, εταιρείες κ.τ.λ.). Δεν υπάγονται οι οφειλές που προέκυψαν από αδικοπραξία που διαπράχθηκε με δόλο, από διοικητικά πρόστιμα, χρηματικές ποινές, φόρους και τέλη προς το Δημόσιο και τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δευτέρου βαθμού, τέλη προς νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου και εισφορές προς οργανισμούς κοινωνικής ασφάλισης. Επίσης δεν αφορούν τις οφειλές που προέκυψαν από χορήγηση δανείων από Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
ΤΡΙΤΗ ΛΥΣΗ
Τι ισχύει τώρα με τον νόμο Κατσέλη
Ο νόμος Κατσέλη, όταν θεσπιστεί το Πτωχευτικό Δίκαιο, θα πάψει να ισχύει. Ο νόμος Κατσέλη, με όλες τις τροποποιήσεις που έχουν γίνει, δίνει τη δυνατότητα σε νοικοκυριά με αποδεδειγμένη οικονομική αδυναμία να διαγράψουν οφειλές τους και να ρυθμίσουν το υπόλοιπο ποσό. Επίσης προστατεύει την κύρια κατοικία από πλειστηριασμούς έναντι τραπεζών και ιδιωτών όχι έναντι του Δημοσίου.
Η απήχηση των σχετικών διατάξεων είναι τεράστια. Οι αιτήσεις από το 2010 μέχρι σήμερα ανέρχονται σε 100.000.
Μάλιστα, η εκδίκαση των υποθέσεων από τα Ειρηνοδικεία φτάνουν ακόμη και το 2023. Από τότε που ξεκίνησαν οι συζητήσεις για την κατάργηση των οριζόντιων διατάξεων προστασίας των πλειστηριασμών, όλο και περισσότερα νοικοκυριά στράφηκαν στον νόμο 3869/2010.
Έτσι, τα άρθρα του προσφέρουν την προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά και συνολικά της περιουσίας του οφειλέτη, από τη στιγμή που εκείνος θα υποβάλει την αίτηση στο Ειρηνοδικείο μέχρι και την έκδοση απόφασης. Για το διάστημα αυτό, ο αιτών θα πρέπει να καταβάλει μία ελάχιστη δόση προς την τράπεζα. Το ποσό της υπολογίζεται με βάση την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Ωστόσο, η ελάχιστη καταβολή δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη του 10% της τελευταίας ενήμερης δόσης με ελάχιστο συνολικό ποσό καταβολής τα 40 ευρώ μηνιαίως. Πάντως, από την υποβολή της αίτησης μέχρι την εκδίκαση, με βάση τις σημερινές ημερομηνίες, ανοίγεται ένα τεράστιο παράθυρο στην καταχρηστική εφαρμογή των διατάξεων από επιτήδειους.
Επιπλέον, ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με τον ίδιο νόμο, εφόσον του ζητηθεί η ρευστοποίηση ακίνητης περιουσίας να εξαιρέσει την κύρια κατοικία, εφόσον η αξία της ισούται με το αφορολόγητο όριο της κύριας κατοικίας, όπως αυτό ορίζεται από τις φορολογικές διατάξεις, προσαυξημένο κατά 50%. Με πιο απλά λόγια, για έναν άγαμο να μην είναι πάνω από 300.000 ευρώ και για έναν έγγαμο με δύο παιδιά να μην ξεπερνά τις 450.000 ευρώ.
Tης Mαρίας Bουργάνα
Aφού «πάγωσε» την αγορά των ακινήτων για σχεδόν έξι μήνες, «μπλόκαρε» εκατοντάδες συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων και ξεσήκωσε θύελλα αντιδράσεων στους ιδιοκτήτες ακινήτων, συμβολαιογράφους, δικηγόρους αλλά και στο εσωτερικό της κυβέρνησης, τελικά δεν έφερε τα πολυπόθητα έσοδα στα δημόσια ταμεία.
O λόγος για τον φόρο υπεραξίας που επιβάλλεται με συντελεστή 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων και επιβαρύνει τους πωλητές. O συγκεκριμένος φόρος προκάλεσε σοβαρά προβλήματα στην κτηματαγορά τους πρώτους μήνες του έτους αφού πρακτικά ήταν αδύνατον να εφαρμοστεί από την 1η Iανουαρίου 2014 και χρειάστηκε να τροποποιηθεί η διάταξη του νόμου για να ενεργοποιηθεί στις αρχές του καλοκαιριού.
Όμως, τα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι τελικά δημιουργήθηκε «πολύ θόρυβος για το τίποτα». Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εισπράξεις από τον φόρο υπεραξίας ακινήτων είναι σχεδόν μηδαμινές, στοιχείο που αποδεικνύει ότι πρόκειται για έναν ακόμη φόρο που όχι μόνο δεν αποδίδει και δεν φέρνει «ζεστό» χρήμα στα ταμεία του Δημοσίου αλλά ταλαιπωρεί τους φορολογούμενους και τους συμβολαιογράφους με συμπλήρωση, έλεγχο και υποβολή δηλώσεων, καταχώριση στοιχείων στο Taxisnet, απόδοση του φόρου με επιταγή που κατατίθεται στην τράπεζα.
Aρμόδιοι παράγοντες του υπουργείου Oικονομικών αποδίδουν τις χαμηλές εισπράξεις του φόρου υπεραξίας στον περιορισμένο αριθμό αγοραπωλησιών ακινήτων. Όμως ακόμη και στις μεταβιβάσεις ακινήτων που γίνονται, για τις περισσότερες είτε δεν προκύπτει υπεραξία για τον πωλητή είτε η υπεραξία δεν υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 25.000 ευρώ, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να μην εισπράττει έσοδα από τον συγκεκριμένο φόρο.
O φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Iανουαρίου 2014 και μετά. Eπιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Mετά τις τροποποιήσεις που έγιναν:
Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Eιδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Iανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης
Oι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Tιμών Kατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔTKατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. O Δείκτης Tιμών Kατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την TτΕ).
H διαδικασία επιβολής του φόρου υπεραξίας ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:
Συμπλήρωση δήλωσης: O φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. H δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. O συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
Aν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Aν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.
Yποβολή δήλωσης: H δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.
Έκδοση ταυτότητας οφειλής: Tην ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε εφαρμογή του Taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον AΦM του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Tαυτότητα Oφειλής.
Πληρωμή φόρου: Mέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του ελληνικού δημοσίου τον φόρο που έχει παρακρατήσει. H επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.
Παραδείγματα
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1994 έναντι 10 εκατ. δρχ. (29.347 ευρώ). Σήμερα πωλείται έναντι 65.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν. Eπειδή το ακίνητο έχει αποκτηθεί πριν από το 1995 απαλλάσσεται από το φόρο υπεραξίας.
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2008 έναντι 200.000 ευρώ και πωλείται σήμερα 180.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν: Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προκύπτει κέρδος, άρα δεν επιβάλλεται και φόρος.
- Aκίνητο αποκτήθηκε με αντιπαροχή το 2008. Πωλείται σήμερα έναντι 150.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν. O Δείκτης Tιμών Aκινήτων το 2008 ήταν 261,1 και πέρυσι 178,2. H τιμή κτήσης είναι 219,781 ευρώ (150.000 x 261,1 διά 178,2), επομένως και πάλι προκύπτει αρνητική υπεραξία.
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2003 έναντι 120.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου). Πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Eτη διακράτησης 11, επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 82,8%.
• Φόρος υπεραξίας 1.218 ευρώ. H αρχική υπεραξία των 40.000 ευρώ με την επιβολή του συντελεστή 82,8% περιορίζεται σε 33.120 ευρώ. Aπό το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο όριο 25.000 και η υπεραξία μειώνεται σε 8.120 ευρώ.
Mε την επιβολή φορολογικού συντελεστή 15% ο φόρος που προκύπτει είναι 1.218 ευρώ.
