Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Βόμβα»... αμερικανικού τύπου απειλεί την ελληνική κτηματαγορά καθώς σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών, την επόμενη πενταετία περισσότερες από τις μισές πωλήσεις ακινήτων θα γίνονται σε τιμή χαμηλότερη από την υποθήκη τους. Αυτό σημαίνει ότι εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που θα θελήσουν να «ξεφορτωθούν» για διάφορους λόγους ακίνητο το οποίο είναι υποθηκευμένο σε τράπεζα θα πάρουν πολύ λιγότερα χρήματα από αυτά που χρωστούν.
Η απειλή για τα νοικοκυριά πρωτίστως αλλά και για τις τράπεζες είναι μεγάλη. Αφενός χιλιάδες οικογένειες βρίσκονται αντιμέτωπες με την απώλεια ενός σημαντικού μέρους της περιουσίας τους. Κι αφετέρου τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα απειλούνται από την αδυναμία των πολιτών να αποπληρώσουν τις οφειλές τους (τα λεγόμενα «κόκκινα» δάνεια) και από το γεγονός ότι έχουν εγγράψει στα χαρτοφυλάκιά τους ακίνητη περιουσία σε τιμές πολύ χαμηλότερες από την παρούσα αξία τους.
Η «φούσκα» της κτηματαγοράς διογκώθηκε από την πολιτική των χαμηλών επιτοκίων δανεισμού αλλά κυρίως από τη στρέβλωση της αγοράς. Κι αυτό διότι οι τράπεζες έδιναν αφειδώς χρήμα με βάση την εμπορική αξία των ακινήτων κι όχι την αντικειμενική που ήταν ακόμη και 150% χαμηλότερη. Το αποτέλεσμα ήταν ότι την τελευταία πενταετία που έσκασε η «φούσκα», 8 στις 10 πωλήσεις ακινήτων να γίνονται σε τιμή κάτω από την αντικειμενική, επομένως και κάτω από την υποθήκη στις τράπεζες. Πολλώ δε μάλλον που τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έδιναν δάνεια ακόμη και πάνω από το 100% της αξίας των ακινήτων.
Την τελευταία πενταετία που έσκασε η «φούσκα», 8 στις 10 πωλήσεις ακινήτων έγιναν σε τιμή κάτω από την αντικειμενική, επομένως και κάτω από την υποθήκη στις τράπεζες
Τηρουμένων των αναλογιών, η Ελλάδα κινδυνεύει να ζήσει μια περιπέτεια σαν κι αυτή που έζησαν οι ΗΠΑ και η οποία οδήγησε στη μεγάλη χρηματο-οικονομική κρίση του 2008. Οι ομοιότητες είναι πολλές και μόνο το γεγονός ότι οι ελληνικές τράπεζες δεν έχουν προχωρήσει σε εκτεταμένες τιτλοποιήσεις δανείων και σε πώληση των προϊόντων αυτών σε ξένους επενδυτές, δεν έχει φέρει κατάρρευση τύπου Lehman Brothers.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, μεταξύ 1997 και 2006 η τιμή του μέσου αμερικανικού σπιτιού είχε αυξηθεί κατά 124%. Όταν ξεκίνησε η κατάρρευση των τιμών, οι ιδιοκτήτες εκατοντάδων χιλιάδων σπιτιών βρέθηκαν με περιουσίες που κόστιζαν λιγότερο από την υποθήκη. Το αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθούν πόλεις - φαντάσματα με σπίτια που δεν πωλούνται και δεν ενοικιάζονται.
Παρά το γεγονός ότι οι Ελληνες έχουν διαφορετική σχέση με την ακίνητη περιουσία τους και δεν εγκαταλείπουν το «κεραμίδι» που αγόρασαν με κόπους μιας ζωής, εντούτοις τα τελευταία χρόνια υπάρχει μεγάλο πρόβλημα. 250.000 σπίτια μένουν απούλητα και ο αριθμός δεν μειώνεται, οι αγοραπωλησίες δεν ξεπερνούν τις 10.000 κάθε χρόνο, ενώ τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια έχουν ξεπεράσει το 23% από το σύνολο των δανείων 70 δισ. ευρώ που είναι με υποθήκη. Χιλιάδες νοικοκυριά οδηγούνται σε στάση πληρωμών με ανεξέλεγκτες συνέπειες τόσο για τους ίδιους όσο και για τις τράπεζες. Υπ' αυτές τις συνθήκες η επόμενη πενταετία θα είναι εξαιρετικά κρίσιμη για την κτηματαγορά, ειδικά αν επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις για πώληση των μισών και πλέον σπιτιών κάτω από την τιμή υποθήκης τους. Για τον λόγο αυτό, οι ρυθμίσεις που προωθεί η ΤτΕ και οι τράπεζες για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι περισσότερο επιτακτικές από ποτέ, αν και υπάρχουν μελέτες που αναφέρουν ότι μόνο με «κούρεμα» δανείων θα μπορέσει να επέλθει ισορροπία.
Αγορές δανείων
Ενας ακόμη... αμερικανικός φόβος είναι οι πρακτικές που ακολουθούνται στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού. Τον τελευταίο καιρό, σύμφωνα με πρόσφατο ρεπορτάζ του Bloomberg, εταιρείες αγοράζουν μαζικά «κόκκινα» δάνεια χαμηλότερα από την ονομαστική τους αξία, αποκτούν τα υποθηκευμένα σπίτια και τα ενοικιάζουν, με αποτέλεσμα την αύξηση των ενοικίων σε πολλές πόλεις των ΗΠΑ. Η ζήτηση για ενοικίαση σπιτιών είναι μεγάλη, ενώ τα στοιχεία δείχνουν ότι την τελευταία διετία ιδιωτικές εταιρείες, hedge funds, εταιρείες real estate, επενδυτικά trusts και άλλοι επενδυτές ξόδεψαν 20 δισ. για την αγορά 200.000 κατοικιών προς ενοικίαση. Τα δάνεια πωλούνται συνήθως στο 65%-80% της αξίας του υποθηκευμένου σπιτιού.
Στην Ελλάδα δεν υπάρχουν ανάλογα φαινόμενα κυρίως επειδή οι ιδιοκτήτες κρατούν για πολλά χρόνια τα σπίτια τους και τα κληροδοτούν και στα παιδιά τους, με αποτέλεσμα να κάνουν τα πάντα για να μην τα χάσουν.
Χάθηκε το 70% της αξίας σε μια επταετία
Στοιχεία που παραθέτει η Ενωση Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), δείχνουν ότι με βάση τα επίσημα νούμερα της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής και της Τράπεζας της Ελλάδος, το διάστημα 2007- 2013, οι τιμές των ακινήτων υποτιμήθηκαν στο 69,9% της τιμής που είχαν το 2007.
Ως αποτέλεσμα, τα περισσότερα από τα διαμερίσματα που είχαν αγορασθεί με δάνειο την προ κρίσης περίοδο, του 2007, με χρηματοδότηση κατά 100% από στεγαστικό δάνειο, σήμερα το υπόλοιπο του δανείου είναι σημαντικά υψηλότερο σε σχέση με την πραγματική αξία του ακινήτου. Είναι χαρακτηριστικό ότι ένα σπίτι που αποκτήθηκε το 2007 με 100 χιλ. ευρώ με ένα δάνειο επίσης στα 100 χιλ. ευρώ στο τέλος του 2013 το υπόλοιπο του δανείου ήταν στα 88 χιλ. ευρώ, όταν η τιμή του ίδιου ακινήτου σήμερα, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας αντιστοιχεί στα 70 χιλ. ευρώ. Δηλαδή μέσα σε επτά χρόνια ο ιδιοκτήτης - δανειολήπτης ζημιώθηκε 18.000 ευρώ ως προς τη σχέση της πραγματικής τιμής και της υποθήκης του ακινήτου. Και στο ποσό αυτό δεν υπολογίζεται η εύλογη υποτίμηση της αξίας του ως μεταχειρισμένο. Το εντυπωσιακό είναι ότι για το ίδιο διαμέρισμα των 100 χιλ. ευρώ, το ποσό ενός «σωστού» δανείου το 2007 θα ήταν στα 80 χιλ. ευρώ. Αρα, το υπόλοιπο του δανείου στο τέλος του 2013 θα ήταν στα 70 χιλ. ευρώ, όσο δηλαδή και η τιμή του σήμερα, μετά την πτώση των τιμών που έχει μεσολαβήσει στην κτηματαγορά.
Ετσι, τα επόμενα χρόνια η διαπραγμάτευση ιδιοκτήτη - τραπεζών θα είναι η κύρια ενασχόληση στον χώρο της κτηματαγοράς. Όπως επίσης σημαντικό ρόλο θα παίξει και ο ρόλος των εκτιμητών - μεσιτών για την αποτίμηση της πραγματικής αξίας του ακινήτου και την πώλησή του σε τιμή που δεν θα ζημιώνει ούτε τον ιδιοκτήτη, ούτε την τράπεζα. Για τον λόγο αυτό οι πιστοποιημένοι μεσίτες προχωρούν σε ειδική κατάρτιση, προκειμένου να αντιμετωπίσουν τα ενυπόθηκα δάνεια που θα «σκάνε» τα επόμενα χρόνια.
Περί τα 200.000 ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο θα αρχίσουν να περιέρχονται στην κυριότητα του Δημοσίου από το 2015.
Πρόκειται για τα λεγόμενα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», η κτηματογράφηση των οποίων ξεκίνησε την περίοδο 1997-1999 σε 340 περιοχές σε όλη την Ελλάδα, όπως αναφέρουν σε δημοσίευμά τους «Τα Νέα Σαββοτοκύριακο».
Υπενθυμίζεαι ότι σύμφωνα με το νόμο, όσα ακίνητα δεν δηλωθούν εγκαίρως στο Κτηματολόγιο -η συνολική προθεσμία είναι 12 χρόνια από την ίδρυση Κτηματολογικού Γραφείου στην περιοχή για τους ιδιοκτήτες που κατοικούν στην Ελλάδα και 14 για τους κατοίκους εξωτερικού για τα παλαιά προγράμματα- θα περιέρχονται στο Δημόσιο.
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν δικαστικά, αλλά μόνο για να διεκδικήσουν χρηματική αποζημίωση κι όχι να επανακτήσουν το ακίνητο.
Για τα προγράμματα κτηματογράφησης που ξεκίνησαν από το 2008 και εντεύθεν η χρονική προθεσμία για τις δηλώσεις είναι πέντε χρόνια για τους κατοίκους εσωτερικού και επτά χρόνια για όσους ζουν μόνιμα εκτός Ελλάδας.
Στο δημοσίευμα αναφέρεται επίσης ότι από τις 7 Ιουλίου ξεκινά η υποβολή δηλώσεων για τη νέα φάση κτηματογράφησης στις περιοχές Κοζάνης, Αργολίδας και Αρκαδίας, ενώ από το φθινόπωρο θα ξεκινήσουν τα προγράμματα κτηματογράφησης για περιοχές των Τρικάλων και της Πέλλας.
Μεγάλο είναι το πρόβλημα με τα ενοίκια που αδυνατούν να καταβάλουν συνταξιούχοι αλλά και άνεργοι, με τους ιδιοκτήτες να κάνουν υπομονή. «Αν, ωστόσο, δεν ισχύσει και για τις δηλώσεις του 2015 η εκχώρηση των ανείσπρακτων μισθωμάτων του 2014 τότε θα προκληθεί 'τσουνάμι' εξώσεων προκειμένου να γλιτώσουν οι ιδιοκτήτες τους φόρους», τονίζει ο κ. Παραδιάς.
Τα παραδείγματα των κακοπληρωτών καλύπτουν το σύνολο της κτηματαγοράς και δεν αφορούν μόνο κατοικίες όπου τα ποσά είναι σχετικά μικρά. Όπως τονίζουν γνώστες της αγοράς, στα καταστήματα, τα γραφεία και τους αποθηκευτικούς χώρους τα χρέη των μισθωτών ανέρχονται σε πολλά εκατομμύρια ευρώ.
Εν τω μεταξύ, φαίνεται να ακυρώνονται οι προτάσεις που είχαν κατατεθεί από ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή του υπουργείου Δικαιοσύνης και αφορούσε τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να βγάζουν από το ακίνητά τους κατ' επάγγελμα «φεσατζήδες». Οι ισχύουσες διατάξεις προβλέπουν την άμεση έξωση από το ακίνητο αλλά και δικαστικές διαδικασίες-εξπρές ώστε να υποχρεωθεί ο ενοικιαστής να καταβάλει ενοίκια, κοινόχρηστα και άλλους λογαριασμούς που δεν πληρώνει. Όμως, οι προτάσεις της επιτροπής ακύρωναν το αυστηρό πλαίσιο καθώς δινόταν δίμηνη προθεσμία πληρωμής των οφειλών αντί 15νθήμερης που ίσχυε καθώς και μια απίστευτη γραφειοκρατία με την κοινοποίηση εξωδίκων, την άμεση εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης. Τέλος, επιμηκυνόταν ο χρόνος έναρξης εκτελεστότητάς της μετά 30 ημέρες (αντί των 20). Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι συγκεκριμένες προτάσεις επανεξετάζονται και δεν θα τεθούν τελικά σε εφαρμογή.
Η «φούσκα» στην αγορά των ακινήτων, με αποκορύφωμα την περίοδο 1999 με 2008 οδήγησε σε μια άνευ προηγουμένου κατάρρευση τιμών που σε κάποιες περιοχές γύρισαν πίσω στη δεκαετία του '80.Σύμφωνα με ανάλυση της Alpha Bank, δείγμα του βαθμού υπερτίμησης των τιμών των κατοικιών την περίοδο εκείνη αποτελεί και το ότι η συνολική άνοδος των αξιών κατά το συγκεκριμένο διάστημα άγγιξε το 91%, τη στιγμή που η αντίστοιχη άνοδος του πραγματικού ΑΕΠ κατά την ίδια περίοδο ήταν πολύ μικρότερη.
Οι τιμές όπως έχουν διαμορφωθεί πια, καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων την πιο υποτιμημένη του κόσμου, μετά την ιαπωνική, υποδεικνύει μελέτη της Knight Frank. Να σημειωθεί ότι επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση έχουν τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία. Από την άλλη, η ελληνική πρωτεύουσα φιγουράρει πλέον υψηλότερα στην κατάταξη σχετικά με τις προοπτικές υλοποίησης νέων επενδύσεων, αφού καταλαμβάνει την 13η θέση μεταξύ των 28 της Ευρωπαϊκής Ένωσης.Τεράστια βουτιά, που ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 60%, καταγράφεται και στα νεόδμητα, με αποτέλεσμα να πωλούνται και κάτω από το κόστος κατασκευής. Το απόθεμα σπιτιών προς πώληση εκτιμάται στα 250.000 - 270.000 πανελλαδικά.
Υπάρχουν εργολάβοι που αναγκάζονται να πουλήσουν διαμερίσματα ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ/τμ. όταν η κατασκευή τους κόστισε 1.200-1.500 ευρώ/τμ. Αυτό αφορά περισσότερο τα διαμερίσματα στις δυτικές και νοτιοδυτικές περιοχές της Αττικής και Θεσσαλονίκης.Ορισμένοι παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν πως το 2014 οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να βρίσκονται με το «χέρι στην σκανδάλη», καθώς ενδέχεται να διαμορφωθούν τιμές που δεν θα μπορέσουν να ξαναπετύχουν τα επόμενα χρόνια.Ειδικά στα ακίνητα παλαιότητας, κυρίως στις φτωχές περιοχές της Αθήνας αλλά και σε πολλές επαρχιακές πόλεις, οι τιμές έχουν πέσει σε τέτοια επίπεδα που μπορούν να εκληφθούν ως χρυσές ευκαιρίες.
Ο Γερμανός υπουργός Οικονομικών Wolfang Schaeuble δήλωσε ότι υπάρχουν επικίνδυνες εξελίξεις στην γερμανική αγορά ακινήτων λόγω του ότι τα επίπεδα ρευστότητας είναι πολύ υψηλά και τα επιτόκια πολύ χαμηλά στην ευρωζώνη μακροπρόθεσμα.«Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν ενδείξεις στη γερμανική αγορά real estate που είναι επικίνδυνες και που πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψη», τόνισε ο Schaeuble στους δημοσιογράφους στη διάρκεια κοινής συνέντευξης Τύπου με τον Αμερικανό ομόλογό του, Jacob Lew.Οι γερμανικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν σημαντικά πέρυσι, προκαλώντας μια προειδοποίηση για φούσκα από την γερμανική κεντρική τράπεζα. Ερωτηθείς για τις προοπτικές μιας φούσκας στις ΗΠΑ, ο Lew δήλωσε ότι οι τιμές επιστρέφουν στα προ κρίσης επίπεδα και τόνισε την ανάγκη για περισσότερες κατασκευές κατοικιών.«Στις ΗΠΑ, βλέπουμε μια οικονομία που επουλώνεται και στην περίπτωση του real estate, βλέπουμε μια επιστροφή στις αξίες που βρισκόταν στα προ κρίσης επίπεδα, αλλά όχι στα επίπεδα κατά τη διάρκεια της κρίσης. Θα θέλαμε να δούμε μια άνοδο των κατασκευών», τόνισε.
Μείωση 2,7% κατέγραψαν οι τιμές των οικοδομικών υλικών το Μάιο 2014 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Μαϊου 2013:
Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών το Μάιο 2014, σημείωσε μείωση 2,7%, έναντι μείωσης 1,6%, που σημειώθηκε κατά την ίδια σύγκριση των δεικτών του έτους 2013 προς το 2012.
Ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών κατά το μήνα Μάιο 2014, σε σύγκριση με το δείκτη του Απριλίου 2014, παρουσίασε μείωση 0,1%, έναντι μείωσης 0,2%, που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών του έτους 2013.
Ο μέσος δείκτης του δωδεκάμηνου Ιουνίου 2013-Μαΐου 2014, σε σύγκριση προς τον ίδιο δείκτη του δωδεκάμηνου Ιουνίου 2012-Μαΐου 2013, παρουσίασε μείωση 2,2%, έναντι μείωσης 0,1%, που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.
Για την κατάρτιση του δείκτη τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών χρησιμοποιούνται τιμές που συγκεντρώνονται από 280 εμπορικές ή βιομηχανικές επιχειρήσεις που διαθέτουν υλικά στους κατασκευαστές ή στις κατασκευαστικές επιχειρήσεις. Ο δείκτης παρακολουθεί τις μεταβολές τιμών 91 κατηγοριών υλικών, με την καταγραφή στοιχείων τιμών για 1.515 ποικιλίες των υλικών αυτών.
Σε ετήσια βάση οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών καταγράφηκαν σε χάλκινους αγωγούς (-10,2%), γυψοσανίδες (-9,1%), σωλήνες χαλκού (-8,6%), παράθυρα (-6%), ανελκυστήρες (-5,3%) και στις εσωτερικές πόρτες (-4,5%). Αντιθέτως αύξηση 11,7% κατέγραψαν οι τιμές στην ηλεκτρική ενέργεια.
«Κενό γράμμα» χαρακτηρίζει τις προτεινόμενες ρυθμίσεις για τα «κόκκινα» δάνεια, σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην πράξη της Τράπεζας της Ελλάδος με αριθμό 42/30-5-2014, η Ένωση Καταναλωτών Ποιότητα Ζωής, τονίζοντας ότι δεν αποτελούν ουσιαστική τομή στην αντιμετώπιση του μεγάλου προβλήματος.
«Η κοινωνία, υπό το βάρος της δυσμενούς οικονομικής κατάστασης, βρίσκεται ήδη στο επόμενο στάδιο, και η Τράπεζα της Ελλάδος προσπαθεί εκ των υστέρων να προσδιορίσει ένα πλαίσιο ρύθμισης των οφειλών των υπερχρεωμένων προσώπων» σημειώνεται σε σχετική ανακοίνωση. Η ΕΚΠΟΙΖΩ σημειώνει ότι με τρεις εξαιρέσεις, οι προβλεπόμενοι τύποι ρυθμίσεων στο Παράρτημα 1 επιβεβαιώνουν την άρνηση του τραπεζικού συστήματος να επωμισθεί ουσιαστικά κάποιο από το κόστος της οριστικής διευθέτησης των ήδη από ετών μη εξυπηρετούμενων δανείων. Είναι βέβαιο ότι οι δανειολήπτες που θα βρεθούν αφενός να επιβαρύνονται με όλα τα έξοδα της υλοποίησης των λύσεων αυτών (αφού τα έξοδα αυτά δεν επιβάλλονται στις τράπεζες), αλλά και επιπλέον με το βάρος της πλήρους εξόφλησης των οφειλών τους (αφού όλοι σχεδόν οι τύποι ρυθμίσεων που αναφέρονται στην Πράξη προϋποθέτουν την πλήρη εξόφληση), σύντομα θα αποθαρρυνθούν.
Πιο τολμηρές προτεινόμενες ρυθμίσεις χαρακτηρίζονται η μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου, η μερική διαγραφή των χρεών και η ανταλλαγή ενός στεγαστικού δανείου με άλλο μικρότερης αξίας. «Ακόμα και η Τράπεζα της Ελλάδος φαίνεται να αναγνωρίζει ότι ορισμένα επιτόκια είναι υπερβολικά υψηλά» σημειώνει η ΕΚΠΟΙΖΩ και προσθέτει: «Από την πράξη της Τράπεζας της Ελλάδος ελλείπουν δύο βασικές ασφαλιστικές δικλείδες που παίζουν ουσιαστικό ρόλο στην επιτυχία των οιωνδήποτε ρυθμίσεων. Αφενός βασικός παράγοντας στη ρύθμιση των οφειλών των υπερχρεωμένων είναι ο υπολογισμός της ρύθμισης με βάση τις πραγματικές ανάγκες διαβίωσης των υπερχρεωμένων, όχι με σκοπό την εξαθλίωση αυτών, αλλά με γνώμονα τη διατήρηση εντός επιπέδου αξιοπρεπούς διαβίωσής αυτών και των οικογενειών τους. Επιπλέον βασικός παράγοντας είναι η ύπαρξη ενός ορατού ορίζοντα αποπληρωμής των χρεών, ορίζοντας όμως που ελλείπει παντελώς από όλους τους προτεινόμενους τύπους διευθέτησης. Για να είναι Οριστική η όποια Διευθέτηση, όπως ευαγγελίζεται η Πράξη της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δύο παράγοντες πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψιν».
Η ΕΚΠΟΙΖΩ και η ΠΟΜΕΚ «Η ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ» θεωρούν ότι για την οριστική επίλυση του προβλήματος των καθυστερούμενων δανείων, είναι απολύτως αναγκαία η προσαρμογή στις πραγματικές σημερινές συνθήκες και στις πραγματικές δυνατότητες των δανειοληπτών.
1. Ο φόρος επιβαρύνει όλα τα ακίνητα;
Ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου. Οσοι έχουν ακίνητα στο εξωτερικό δεν θα επιβαρυνθούν με τον νέο φόρο στην Ελλάδα.
2. Ποιοι πληρώνουν τον νέο φόρο;
Ο νέος φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώματα επί των ακινήτων. Φορολογούνται όλα το δικαιώματα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα οίκησης κ.λπ.
3. Το πάρκινγκ στην πιλοτή φορολογείται;
Οταν κάποιος έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο και για αυτό το δικαίωμα. Ετσι θα πληρώσει φόρο για το πάρκινγκ στην πιλοτή αλλά και για το στεγασμένο πάρκινγκ (συνήθως είναι πάρκινγκ στο υπόγειο), είτε έχει χιλιοστά στο οικόπεδο είτε όχι.
4. Οι βοηθητικοί χώροι φορολογούνται;
Φορολογούνται κανονικά οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ κ.λπ. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες είτε βρίσκονται σε μονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά.
5. Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;
Ο ΕΝΦΙΑ διακρίνεται σε «κύριο» και «συμπληρωματικό». Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώματα σε ακίνητα (κατοικίες και λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, εκτός σχεδίου εκτάσεις γης). Ο «συμπληρωματικός» ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας επί κτισμάτων και εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων επιβάλλεται συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων το οποίο υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, με συντελεστές που κλιμακώνονται από 0,1% έως 1%.
6. Πώς φορολογούνται οι κατοικίες;
Για τον υπολογισμό του φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων λαμβάνονται υπόψη οι εξής συντελεστές:
• Βασικός Φόρος. Κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.
• Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος. Κυμαίνεται από 0,6 για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και 4 ετών.
• Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας. Εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων.
• Συντελεστής Ορόφου. Προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα. Δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια και τις μονοκατοικίες.
• Συντελεστής Μονοκατοικίας. Εφαρμόζεται συντελεστής 1,02.
• Συντελεστής πρόσοψης. Κυμαίνεται από 1 έως 1,02, ανάλογα με τον αριθμό των προσόψεων του κτίσματος σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων.
• Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων, ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
• Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων, ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα, το οποίο δεν ηλεκτροδοτείται και είναι κενό ή ηλεκτροδοτείται με «εργοταξιακό» ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχε ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και παραμένει κενό.
• Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων (ΣΕΚ), ο οποίος ορίζεται σε 0,5. Ο συντελεστής αυτός δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Για τα ειδικά κτίρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτιρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0).
Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος ισούται με το γινόμενο που προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο, επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και επί τον Συντελεστή Πρόσοψης.
7. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας στο ακίνητο πώς υπολογίζεται ο φόρος;
Η πληρωμή γίνεται ανάλογα με το ποσοστό που κατέχει ο καθένας και το εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία).
8. Αν το ακίνητο είναι επίδικο ποιος πληρώνει τον φόρο;
Αν είναι επίδικο το ακίνητο υποχρεωμένος να πληρώσει τον φόρο είναι αυτός που νέμεται το ακίνητο.
9. Ποια κτίσματα απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ;
Τα κτίσματα που προορίζονται για αγροτική χρήση (μαντριά, στάνες, στάβλοι, κοτέτσια, θερμοκήπια, χώροι αποθήκευσης προϊόντων φυτικής παραγωγής κ.λπ.)
10. Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;
Ανάλογα με την επιφάνειά του και τον συντελεστή φόρου, ο οποίος εξαρτάται από τη θέση που βρίσκεται το οικόπεδο.
11. Όταν στο οικόπεδο υπάρχει κατοικία πώς υπολογίζεται ο φόρος;
Τότε επιβάλλεται φόρος για την κατοικία και επιπλέον φόρος για το αδόμητο τμήμα του οικόπεδου. Ειδικότερα αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος του ΕΝΦΙΑ ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας, αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στον συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Στην περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου έχει εξαντληθεί.
12. Φορολογούνται όλα τα αγροτεμάχια;
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε όλες τις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης ανεξάρτητα αν καλλιεργούνται ή όχι.
Κάτω από τα 1.500 ευρώ είναι η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών στην Ελλάδα. Σε ορισμένες μάλιστα περιοχές η μέση τιμή είναι σημαντικά χαμηλότερη απο τα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Επίσης, κάτω από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. πωλούνται στη συντριπτική τους πλειοψηφία τα καλά ακίνητα ακόμη και στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων της Αττικής αλλά και στην Θεσσαλονίκη. Την ίδια στιγμή, στην Αττική τα ενοίκια έχουν «βουτήξει» σε ιστορικά χαμηλά καθώς μόνο σε δύο περιοχές ξεπερνούν τα 12 ευρώ/τ.μ. το μήνα ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις είναι κάτω από τα 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.
Εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι το συμπέρασμα για την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της εταιρείας, το σύνολο των φόρων και των τελών αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ειδικά για τη νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων, η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από τη μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ΄καθαρές αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα έχουν υποχωρήσει σημαντικά καθώς έχει ποσοστιαία αυξηθεί σημαντικά το φορολογικό κόστος ενώ η μηνιαία πρόσοδος έχει μειωθεί περισσότερο απο την αξία του ακινήτου.
Tον Ιούλιο θα ξεκινήσει η αποστολή προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων των εκκαθαριστικών σημειωμάτων για την πληρωμή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων.
Η «λυπητερή» καθυστερεί καθώς η εκκαθάριση των φετινών δηλώσεων Ε9 θα γίνει στις 30 Ιουνίου. Στην πραγματικότητα ακριβής ημερομηνία δεν έχει οριστεί για την εκκαθάριση του ΕΝ.Φ.Ι.Α., λόγω κάποιων τεχνικών προβλημάτων που ανέκυψαν σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου. Θεωρείται όμως ότι τα όποια προβλήματα θα έχουν λυθεί έως το τέλος του Ιουνίου, έτσι ώστε να ξεκινήσει η διαδικασία εκκαθάρισης. Άγνωστο παραμένει επίσης το πότε ακριβώς θα κλείσει η εφαρμογή του Ε9 για τις μεταβολές του 2013.
Τόσο η παράταση της προθεσμίας υποβολής των εντύπων Ε9 από τους ιδιοκτήτες όσο και τα τεχνικά προβλήματα που παρουσιάστηκαν στο TAXIS και σχετίζονται με τον μεγάλο αριθμό φορολογικών δηλώσεων που υποβάλλονται τις τελευταίες μέρες, επέβαλαν την παράταση της ημερομηνίας εκκαθάρισης των δηλώσεων ακινήτων (Ε9), συνεπώς και της έναρξης της διαδικασίας αποστολής των εκκαθαριστικών σημειωμάτων πληρωμής του φόρου.
Εμπλοκή έχει παρουσιαστεί στην εκκαθάριση του νέου φόρου ακινήτων καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις δεν μπορεί να υπολογιστεί ο φόρος. Το αποτέλεσμα είναι να καθυστερήσει η έκδοση των σχετικών εκκαθαριστικών αν και στο υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζουν ότι οι προθεσμίες πληρωμής του φόρου δεν πρόκειται να αλλάξουν.
Στο υπουργείο Οικονομικών είχαν αποφασίσει να προχωρήσουν στην έκδοση των εκκαθαριστικών του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων . Ωστόσο, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΟΙΚ ενημερώθηκε από υπηρεσιακούς παράγοντες ότι ο νέος ενιαίος φόρος δεν μπορεί να υπολογιστεί αφού σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων, δεν προκύπτει το έτος που απέκτησε ο φορολογούμενος το ακίνητο. Από αυτό το χαρακτηριστικό προκύπτει η παλαιότητα του ακινήτου που με τη σειρά της επηρεάζει το ύψος του φόρου.
Σύμφωνα με πληροφορίες το πρόβλημα έχει προκύψει στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια για το ακίνητο, όπως είναι σε ορισμένες περιπτώσεις πολύ παλαιών ακινήτων (π.χ. του περασμένου αιώνα).
Το θέμα πρόκειται να διορθωθεί με διάταξη που αναμένεται να καταθέσει στη Βουλή την ερχόμενη εβδομάδα ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης.
Ο ΕΝΦΙΑ πρόκειται να πληρωθεί σε έξι μηνιαίες δόσεις με την πρώτη δόση να λήγει στις 31 Ιουλίου. Ο φόρος επιβάλλεται σε ακίνητα, ηλεκτροδοτούμενα και μη, οικόπεδα και εκτός σχεδίου εκτάσεις. Στα κτίσματα επιβάλλεται με συντελεστή 2 έως 13 ευρώ ανά τετραγωνικό ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο και συντελεστές παλαιότητας, ορόφου, προσόψεων. Στα ημιτελή ακίνητα εφαρμόζεται έκπτωση 60% ενώ για τους βοηθητικούς χώρους δίνεται έκπτωση 90%. Στα οικόπεδα ο φόρος κλιμακώνεται από τα 0,003 ευρώ/ τ.μ έως 9 ευρώ/ τ.μ.
Όσον αφορά στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης ο βασικός συντελεστής είναι 1 ευρώ ανά στρέμμα. Από εκεί και πέρα, για τον υπολογισμό του τελικού φόρου λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές όπως το αν είναι αρδευόμενο ή όχι, το αν είναι μονοετής ή πολυετής καλλιέργεια καθώς και το πόσο απέχει από τη θάλασσα. Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ θα αποσταλούν μόνο μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.
Λίγες ημέρες έχουν απομείνει για χιλιάδες φορολογουμένους προκειμένου να διορθώσουν, να διαγράψουν ή να προσθέσουν ακίνητα στο ηλεκτρονικό πλέον έντυπο Ε9 ώστε να γίνει η εκκαθάριση του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) με τα σωστά στοιχεία και τις μεταβολές του 2013.
Σύμφωνα με ανώτερο παράγοντα του υπουργείου Οικονομικών η εκκαθάριση του νέου φόρου ακινήτων έχει προγραμματιστεί να γίνει προς το τέλος Ιουνίου, οπότε όλοι οι φορολογούμενοι θα μπορoύν να εισέλθουν στην ηλεκτρονική υπηρεσία του Taxisnet και να τυπώσουν το νέο εκκαθαριστικό ώστε η πρώτη δόση να πληρωθεί ως τις 31 Ιουλίου.
Για ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων, όπως για παράδειγμα αυτά που έχουν χτιστεί πριν από το 1900, θα πρέπει να υπάρξει τροποποίηση του νόμου ώστε να μπορέσει η ηλεκτρονική εφαρμογή να υπολογίσει φόρο και για αυτά ή να τα εξαιρέσει. Σύμφωνα με τον ίδιο παράγοντα του υπουργείου Οικονομικών, τις επόμενες ημέρες θα κατατεθεί στη Βουλή τροπολογία ώστε να καλυφθούν όλες οι περιπτώσεις.
Πάντως όσοι έχουν μεταβολές στην περιουσιακή ή στην οικογενειακή τους κατάσταση μέσα στο 2013 και δεν το έχουν δηλώσει στο Ε9 θα πρέπει να εισέλθουν στην ηλεκτρονική εφαρμογή και να το πράξουν, διότι το υπουργείο Οικονομικών σε πρόσφατη ανακοίνωση που είχε εκδώσει δεν είχε προσδιορίσει επακριβώς πότε θα "κλείσει" η εφαρμογή προκειμένου να εκδοθεί ο νέος φόρος ακινήτων. Είναι προφανές ότι λίγες ημέρες ακόμη έχουν απομείνει διότι το εκκαθαριστικό πρέπει να εκδοθεί πριν από τις 30 Ιουνίου ώστε να υπάρξει περιθώριο ενός μήνα για την έκδοση του εκκαθαριστικού.
Αξίζει να τονιστεί ότι από εφέτος το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ δεν θα συμπεριληφθεί στον λογαριασμό της ΔΕΗ όπως γινόταν τα προηγούμενα χρόνια για το "χαράτσι" των ακινήτων αλλά θα είναι αυτόνομο. Επίσης, δεν θα σταλεί σε κανέναν ιδιοκτήτη ακινήτων έντυπη ειδοποίηση ή εκκαθαριστικό.
Ολη η διαδικασία θα γίνει ηλεκτρονικά.
Η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων σε συνεργασία με το Taxis θα αποστείλειηλεκτρονική ειδοποίηση (e-mail) με την οποία θα ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης ή οι ιδιοκτήτες ακινήτων ότι έχει εκδοθεί ηλεκτρονικά το εκκαθαριστικό σημείωμα. Στη συνέχεια οι φορολογούμενοι με τους κωδικούς Taxisnet που διαθέτουν θα εισέρχονται στην ειδική εφαρμογή και θα βρίσκουν την ειδοποίηση και τους κωδικούς πληρωμής του εν λόγω φόρου ώστε στο τέλος κάθε μήνα και ως τις 31 Δεκεμβρίου να εξοφλήσουν σε 6 δόσεις το ποσό που τους αναλογεί.
Μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου, αναμένεται να εξειδικευθεί η ρύθμιση πλαίσιο της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τα κόκκινα δάνεια για όσους δανειολήπτες δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις οφειλές τους προς τις τράπεζες.
Συγκεκριμένα, στις 16 Ιουνίου δόθηκε στη δημοσιότητα το ΦΕΚ σχετικά με το πλαίσιο διαχείρισης μη-εξυπηρετούμενων δανείων από την ΤτΕ. Με το ΦΕΚ προσδιόριζονται οι τύποι διευθέτησης δανείων: για οριστική διευθέτηση, βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις αλλά και μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις.
Στην οριστική διευθέτηση περιλαμβάνονται τα ακόλουθα:
α) εθελοντική παράδοση ακινήτου
β) μετατροπή σε χρηματοδοτική μίσθωση
γ) πώληση και ενοικίαση
δ) Μεταβίβαση/ πώληση του δανείου/ αναπροσαρμοσμένο υπόλοιπο
ε) Ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας
στ) Διαχείριση σε εκκαθάριση
ζ) Ρευστοποίηση εξασφαλίσεων
η) Δικαστικές/ νομικές ενέργειες
Στις βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις υπάρχει η δυνατότητα των δανειοληπτών να πληρώνουν μόνο τόκους, μειώνεται το ποσό των δόσεων, παρέχεται στον δανειολήπτη προκαθορισμένη περίοδος χάριτος, δίνεται η δυνατότητα για αναβολή πληρωμής μιας δόσης του δανείου, τακτοποίηση καθυστερούμενου υπολοίπου και κεφαλαιοποίηση ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Στις μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις περιλαμβάνονται τρόποι ρύθμισης με μόνιμη μείωση του επιτοκίου, αλλαγή τύπου επιτοκίου, παράταση διάρκειας αποπληρωμής του δανείου, διαχωρισμός του δανείου σε αυτό που ο δανειολήπτης εκτιμά ότι μπορεί να αποπληρώνει και στο υπόλοιπο το οποίο θα τακτοποιηθεί μεταγενέστερα με πώληση περιουσιακών στοιχείων. Οι ρυθμίσεις περιλαμβάνουν και μερική διαγραφή χρεών, η τράπεζα μπορεί να προχωρήσει σε οριστική διαγραφή χρέους ώστε το υπόλοιπο να μπορεί να εξυπηρετηθεί.
Αξίζει να αναφεφθεί ότι η αξιωματική αντιπολίτευση με ανακοίνωσή της εξαπολύει επίθεση στην κυβέρνηση, αναφορικά με το πλαίσιο της Τράπεζας της Ελλάδος για τη ρύθμιση, τονίζοντας ότι "Πρόκειται για μια πρόχειρη μεταφορά του Ιρλανδικού μοντέλου με τις τράπεζες να διατηρούν τον απόλυτο έλεγχο στη διαχείριση των "κόκκινων" δανείων. Οι δανειολήπτες παραμένουν έκθετοι σε εκβιαστικά διλήμματα των τραπεζών καθώς διατηρείται το δικαίωμα μεταπώλησης των δανείων σε κερδοσκοπικές εταιρίες και απειλείται η ιδιοκτησία επί της πρώτης κατοικίας".
Παράλληλα, προτείνει τη δημιουργία ενός δημόσιου φορέα στον οποίο θα μεταφερθούν σε μειωμένες τιμές αναγκαστικά όλα τα μη-εξυπηρετούμενα στεγαστικά και επαγγελματικά δάνεια και θα διευθετηθούν αυστηρά με κοινωνικά κριτήρια.
Μέσα στο καλοκαίρι αναμένεται να τεθεί σε ισχύ το μέτρο.
Μέσα στο καλοκαίρι αναμένεται να τεθεί σε ισχύ το μέτρο που θα δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να εκμεταλλευθούν το 50% του προστίμου προκειμένου να αναβαθμίσουν ενεργειακά και να ενισχύσουν στατικά τα ακίνητά τους.
Όπως σημειώνει η εφημερίδα «Τα Νέα», αν και ο νόμος (4178/2013) έχει τεθεί σε εφαρμογή από το περασμένο καλοκαίρι, εντούτοις σήμερα ένας ιδιοκτήτης αυθαιρέτου δεν μπορεί να προχωρήσει στην ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου του επειδή εκκρεμεί ακόμη η υπογραφή Κοινής Υπουργικής Απόφασης.
Οι υπογραφές σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ πρόκειται να μπουν μέσα στο επόμενο διάστημα.
Η ρύθμιση αφορά όλα τα αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν έως το 2003, ενώ στον συμψηφισμό δεν περιλαμβάνεται το παράβολο για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου που κυμαίνεται από 500 έως 10.000 ευρώ.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις εκτιμητικών εταιριών και φέτος οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να υποχωρούν ενώ για το 2013, το γ' τρίμηνο μειώθηκαν 11% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6% στις λοιπές περιοχές. Οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 1.400 έως 4.200 ευρώ/τ.μ. Ακριβότερες γειτονιές είναι η Βουλιαγμένη, η Βούλα και η Γλυφάδα στα νότια και Κηφισιά, Παπάγου στα βόρειο-ανατολικά.
Σε ότι αφορά την ενοικίαση σπιτιών Εκάλη και Βουλιαγμένη κινούνται πάνω από τα 15 ευρώ/τ.μ. το μήνα και ακολουθούν Π. Ψυχικό, Φιλοθέη, Βούλα, Ν. Σμύρνη που μόνο αυτές ξεπερνούν τα 10 ευρώ/τ.μ. το μήνα. Στη Θεσσαλονίκη, τα 4.000 ευρώ/τ.μ. αγγίζουν μόνο το Πανόραμα και ο Λ. Πύργος – Λ. Νίκης ενώ μόνο Πυλαία, Νέα Παραλία, Τσιμισκή, Δ. Γούναρη ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Στην ενοικίαση μόνο στην Παλιά Παραλία συναντά κανείς μισθώματα πάνω από 10 ευρώ/τ.μ
Οι μεγάλες καθυστερήσεις και τα οκτώ χαμένα χρόνια απειλούν με οριστικό εκτροχιασμό το πρόγραμμα που είναι ενταγμένο στο ΕΣΠΑ 2007-2013.
Το κτηματολόγιο είναι στο κόκκινο και δεν είναι... Όπως δήλωσε στη Voria.gr o διευθυντής Προγραμματισμού και Επενδυτικών Προγραμμάτων της ΕΚΧΑ Α.Ε.,Δημήτρης Ρόκος, το έργο μπορεί να φαίνεται παγωμένο, αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι γιατί η Εταιρεία, όσο αναμένει τεχνικές εκθέσεις και εγκρίσεις από τους Κοινοτικούς, με ίδια κεφάλαια προχωράει σε αναθέσεις μελετών.
Όπως μάλιστα αποκάλυψε ο κ. Ρόκος, σήμερα η αύριο ανοίγουν από την Κτηματολόγιο Α.Ε. (ΕΚΧΑ Α.Ε.) οι οικονομικές προσφορές για έργα συνολικού ύψους 400 εκατ. ευρώ, ενώ μέχρι το τέλος του 2014 εκτιμάται ότι θα προχωρήσουν οι διαδικασίες αναθέσεων και για τα υπόλοιπα έργα κτηματογράφησης, με στόχο η κτηματογράφηση της χώρας να ολοκληρωθεί το 2019 ή, το αργότερο, εντός του 2020.
Η ΕΚΧΑ Α.Ε., με τα κεφάλαια που διαθέτει από τα τέλη κτηματογράφησης ( στον ισολογισμό του 2013, διαθέσιμα 233 εκατ. ευρώ), ήδη έχει αναθέσει μελέτες και βρίσκονται σε υλοποίηση έργα από το πρόγραμμα των 300 εκατ. ευρώ που είναι ενταγμένο στο ΕΣΠΑ 2007-2013, παρότι εκκρεμεί η τεχνική έκθεση της Task Force σχετικά με την λειτουργία του Κτηματολογίου μετά την ολοκλήρωση του και, παρότι αναμένεται ο προέλεγχος από το Jaspers, που παρέχει τεχνικές συμβουλές για τα μεγάλα έργα που συγχρηματοδοτούνται από την ΕΤΕπ.
Το έργο του εθνικού κτηματολογίου είναι ίσως από τα πλέον πονεμένα έργα εθνικού ενδιαφέροντος, που ξεκίνησε με τα πρώτα πιλοτικά προγράμματα κτηματογραφήσεων το 1995 και σήμερα, είκοσι χρόνια μετά, έχει γίνει η κτηματογράφηση μόλις στο 20% της χώρας. Το έργο βαρύνουν διαχρονικά καθυστερήσεις, πρόστιμα από την ΕΕ για υπερβάσεις στα κόστη, χρήματα που χάθηκαν κάπου στο ...δρόμο, παύσεις και επανεκκινήσεις.
Αυτό λοιπόν το έργο, σήμερα δείχνει να είναι στο «κόκκινο», δηλαδή να διατρέχει κίνδυνο μη εκτέλεσης για το πρόγραμμα που έχει ενταχθεί στο ΕΣΠΑ 2007-2013, σύμφωνα με τον πίνακα που αφορά στα 181 έργα προτεραιότητας της Task Force και του κ. Ράιχενμπαχ και με στοιχεία Απριλίου 2014. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι την εκπνοή του 2015 και της παράτασης του ΕΣΠΑ, θεωρείται πως υπάρχει φόβος ολόκληρα οκτώ χρόνια να χάθηκαν, με την Ελλάδα να μην έχει καταφέρει να αξιοποιήσει τα 130 εκατ. ευρώ που διατέθηκαν σαν συγχρηματοδότηση για το έργο από την Ε.Ε., έχοντας ως σήμερα, για όλο αυτό το διάστημα, μηδενικές συμβάσεις και μηδενικές πληρωμές, σύμφωνα με το σχετικό πίνακα.
Τι έχει λοιπόν γίνει σε αυτά τα πολλά χρονιά ή, μάλλον, τι είναι αυτά που δεν έχουν γίνει; Γιατί η εισήγηση για τα έργα των 300 εκατ. ευρώ έγινε το 2011 και όχι νωρίτερα;
Ο κ. Ρόκος, αποδίδει αυτή τη χρονοκαθυστέρηση στις αλλεπάλληλες διοικητικές αλλαγές και στις αλλαγές στις απαιτήσεις των διαδικασιών.
«Το έργο, ανήκει στα μεγάλα συγχρηματοδοτούμενα, στα άνω των 50 εκατ. ευρώ. Πρέπει, να γίνει αποδεκτή η μελέτη βιωσιμότητας και το σχέδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου μετά την ολοκλήρωσή του. Η Εταιρεία έχει υποβάλλει το δικό της σχέδιο και στις αρχές Ιουλίου αναμένεται να παραδοθεί και η πρόταση της Task Force. Eπιπλέον, μέχρι το τέλος του έτους, αναμένουμε την ολοκλήρωση του ελέγχου των φακέλων που έχουν υποβληθεί στην ΕΤΕπ», σημειώνει ο κ. Ρόκος ο οποίος προσθέτει:
«Εμείς προχωράμε, με τα κεφάλαια που διαθέτουμε, σε αναθέσεις μελετών, επειδή πρέπει να κερδηθεί χρόνος. Αυτή την περίοδο, με τον τρόπο αυτό, βρίσκονται σε υλοποίηση έργα που αντιστοιχούν στο 20% της συνολικής κτηματογράφησης και στα 300 εκατ. ευρώ που υπολογίζονται για το ΕΣΠΑ. Όμως το έργο το αντιμετωπίζουμε με μία διαφορετική οπτική, που περνάει από το ΕΣΠΑ στο ΣΕΣ 2014-2020».
Στη νέα προγραμματική περίοδο, το λεγόμενο ΣΕΣ, η Εταιρεία θέλει να εντάξει έργα προϋπολογισμού 570 εκατ. ευρώ, με τα οποία θα εκτελεστεί το 60% της κτηματογράφησης που υπολείπεται. Για αυτά τα έργα των δύο αυτών περιόδων, ΕΣΠΑ και ΣΕΣ, που φτάνουν κοντά στα 900 εκατ. ευρώ, διαπραγματεύονται τα αρμόδια υπουργεία συνολική συγχρηματοδότηση 250 εκατ. ευρώ ( 130 εκατ. και 120 εκατ.), μία διαπραγμάτευση που το μεγαλύτερο βάρος της οποίας πέφτει στο υπουργείο Ανάπτυξης.
Όπως γίνεται αντιληπτό, η ΕΚΧΑ ΑΕ, πρέπει να ξεπεράσει τον εαυτό της για να μπορέσει να εκμεταλλευτεί πόρους και τους χρόνους που μετράνε αντίστροφα για το Έργο.
Προχωρούν οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες καθως στην λίστα προστίθενται συνεχώς νέα ακίνητα. Έτσι , στον κατάλογο των ακινήτων που θα επιχειρηθεί να πωληθούν μέσω ηλεκτρονικής δημοπρασίας προστέθηκε πρόσφατα και διατηρητέο κτίριο σε πολύ καλή αστική περιοχή στο κέντρο της Λουμπλιάνας στη Σλοβενία, κοντά στο γνωστό πάρκο Τίβολι. Το κτίριο, που χρειάζεται ανακαίνιση, διαθέτει υπόγειο 382 τ.μ., ισόγειο και 1ο όροφο 372 τ.μ. έκαστος, δώμα 103 τ.μ. και parking 20 τ.μ. Στον κατάλογο περιλαμβάνονται σήμερα περί τα 25 ακίνητα στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη, στο Ναύπλιο, στην Κω, στη Ρόδο και σε άλλες παραθαλάσσιες περιοχές (Αχαϊα, Χαλκιδική, κλπ).Από πέρυσι έχει δρομολογηθεί, χωρίς να υλοποιηθεί, η πώληση του 43,69% που κατέχει το δημόσιο στο οικόπεδο και την επ’ αυτού κτισμένη παραδοσιακή αγορά τροφίμων της Θεσσαλονίκης Μοδιάνο.Στον κατάλογο εντάχθηκε και τριώροφο κτίριο με διατηρητέα πρόσοψη στο κέντρο της Πάτρας, με την χρήση των δύο ορόφων να έχει παραχωρηθεί στο υπουργείο Πολιτισμού, δύο διώροφα καταστήματα στο Νιοχώρι Ρόδου, επαγγελματικός χώρος στο λιμάνι της Σύρου και τέσσερα πρώην ειρηνοδικεία σε επαρχιακές πόλεις ή κωμοπόλεις.
Κάθε χρόνο το κράτος παίρνει με τους φόρους το 1% της αξίας του ακινήτου! Αν μάλιστα προστεθούν και οι φορολογίες στην μεταβίβαση καθώς και εκείνες που προέρχονται απο άλλους φορείς τότε εκτιμαται ότι σε 30-35 χρόνια , ο ιδιοκτήτης έχει "χάσει" το ακίνητο του. Σύμφωνα με υπολογισμούς , σήμερα , το σύνολο των φόρων και των τελών αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ειδικά για τη νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων, η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από τη μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου . Επίσης , ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), κατά μέσον όρο ισοδυναμεί με το 0,3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Σημειώνεται ότι , οι αλλεπάλληλες αυξήσεις των φόρων στα ακίνητα και τα καύσιμα που επιβλήθηκαν τα τελευταία χρόνια ανέβασαν κατακόρυφα τη φορολογική επιβάρυνση των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων κατατάσσοντας τη χώρας μας πέμπτη μεταξύ των χωρών της Ε.Ε. όσον αφορά στους φόρους στα ακίνητα και όγδοη όσον αφορά στα καύσιμα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat η Ελλάδα εμφανίζει την τρίτη υψηλότερη αύξηση στην Ε.Ε. στη φορολογική επιβάρυνση δηλαδή στα φορολογικά έσοδα ως ποσοστό του ΑΕΠ, καθώς από 32,4% του ΑΕΠ που ήταν το 2011 αυξήθηκαν σε 33,7% το 2012.
Στην «κούρσα» της αξιοποίησης ακινήτων του Δημοσίου εντάχθηκε από χθες και η ΓΑΙΑΟΣΕ, η θυγατρική του ομίλου του ΟΣΕ που διαχειρίζεται ένα «βαρύ» χαρτοφυλάκιο με περισσότερα από 100.000 ακίνητα, από τα οποία εκμισθώνει περίπου 500. Η εταιρεία περιμένει ώς τις 11 Ιουλίου μη δεσμευτικές προσφορές από επίδοξους επενδυτές για το διεθνές εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο. Η θεσμοθέτησή του, με αυξημένους όρους δόμησης, προβλέπεται στο νομοσχέδιο για τα Logistics που ατύχησε λόγω του προώρου κλεισίματος της Βουλής. Η κυβέρνηση όμως επείγεται, αφού υπάρχει έντονο κινεζικό ενδιαφέρον και εκτιμάται ότι θα δοθεί ως «αντίδοτο» στην COSCO σε περίπτωση που δεν πάρει το νέο κομμάτι του ΟΛΠ.
Το πρόγραμμα για το Θριάσιο σέρνεται εδώ και χρόνια, σε συνδυασμό με τα έργα για τον κεντρικό εμπορευματικό σταθμό του ΟΣΕ και την απευθείας σιδηροδρομική σύνδεση με το λιμάνι, που καρκινοβατούσαν την τελευταία δεκαετία. Πέρα από τα έτοιμα κτίρια, προβλέπεται η δημιουργία πολυσυγκροτήματος σε έκταση 1.450 στρεμμάτων. Από αυτά, τα 588 στρέμματα ανήκουν στη ΓΑΙΑΟΣΕ όπου δρομολογείται με ειδική ρύθμιση η δόμηση 235.000 τετραγωνικών για εμπορευματικούς χώρους, εγκαταστάσεις διανομής εμπορευμάτων, εμπορικά κέντρα και γραφεία.
Η εταιρεία έχει αφήσει όλα τα ενδεχόμενα ανοιχτά και περιμένει προτάσεις από τους ενδιαφερόμενους είτε για μακροχρόνια μίσθωση, τουλάχιστον 30 χρόνων, είτε για συνεργασία στην κατασκευή και λειτουργία του συνόλου ή μέρους χώρων με τη μορφή ΣΔΙΤ.
Τα νούμερα δεν ξέρουν να παίζουν θέατρο: μιλάνε από μόνα τους, λέγοντας αλήθεια και μόνον αλήθεια!
H Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα το Μάρτιο του 2014 ανήλθε σε 1.023 άδειες παρουσιάζοντας μείωση κατά 16,0% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 8,2% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 0,8% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2013.
Το μέγεθος Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 1.010 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 180,5 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 776,0 χιλιάδες m3 όγκου, παρουσίασε δηλαδή, μείωση κατά 16,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 6,0% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 4,1% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2013. Αντίστοιχα το μέγεθος της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας κατά το μήνα Μάρτιο 2014, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 13 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6,8 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 27,3 χιλιάδες m3 όγκου. Το ποσοστό συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στο συνολικό οικοδομικό όγκο, για το μήνα Μάρτιο 2014, είναι 3,4%.
...
Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από το Απρίλιο 2013 έως το Μάρτιο 2014, το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 15.431 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 2.897,1 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 11.792,9 χιλιάδες m3 όγκου. Παρατηρήθηκε δηλαδή, μείωση κατά 21,0% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 21,7% στην επιφάνεια και κατά 17,9% στον όγκο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Απριλίου 2012 - Μαρτίου 2013.
Ακόμη και η δωρεάν παραχώρηση γης και ακινήτων, θωρείται εισόδημα και αποτελεί τεκμήριο, σύμφωνα με διευκρινήσεις που δίνει το υπουργείο Οικονομικών.
Μάλιστα το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος παραχωρεί ένα ακίνητο προς εκμετάλλευση χωρίς να έχει οφέλη, θα πιάνεται στα δίχτυα της εφορίας καθώς θεωρείται τεκμήριο το 3% της αντικειμενικής του αξίας.
Με άλλη διευκρίνιση το υπουργείο τονίζει ότι θέματα που αφορούν στην υπεραξία από ανέγερση κτίσματος από τον μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου καθώς και την εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή αύξηση κεφαλαίου ο χρόνος απόδοσης του φόρου υπεραξίας θα καθορισθεί με την έκδοση απόφασης του Υπουργού Οικονομικών.
Τους 22 τρόπους με τους οποίους μπορούν να κάνουν ρύθμιση των «κόκκινων» δανείων τους, προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος σε μια προσπάθεια να αντιμετωπίσει το πρόβλημα που ολοένα και διογκώνεται.
Μερική διαγραφή χρεών, παροχή πρόσθετης εξασφάλισης από τον δανειολήπτη, πώληση και ενοικίαση του ακινήτου ακόμη και με παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο έναντι μισθώματος είναι μερικές από τις ενδεικτικές ρυθμίσεις.
Επίσης στις ρυθμίσεις είναι η μεταβίβαση/ πώληση του δανείου/αναπροσαρμοσμένο υπόλοιπο, σε άλλο ίδρυμα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα, η ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας αλλά και η ρευστοποίηση εξασφαλίσεων.
Για τις επιχειρήσεις μεταξύ των λύσεων που προτείνονται είναι η λειτουργική αναδιάρθρωση με αλλαγή της διοίκησης της επιχείρησης όταν οι πιστώτριες τράπεζες θεωρούν την επιχείρηση βιώσιμη υπό προϋποθέσεις, αλλά η υφιστάμενη διοίκηση δεν συνεργάζεται προς αυτή την κατεύθυνση. Επίσης, στις ρυθμίσεις περιλαμβάνονται και οι ανταλλαγές χρέους με μετοχικό κεφάλαιο.
Η Εκτελεστική Επιτροπή της Τράπεζας της Ελλάδας, θέτει το «Πλαίσιο εποπτικών υποχρεώσεων για τη διαχείριση των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων» μέσω του οποίου παρουσιάζονται οι πιο συνηθισμένοι, στη διεθνή πρακτική, τύποι ρυθμίσεων για διευθέτηση της υπερχρέωσης.
Η εν λόγω Πράξη τίθεται σε εφαρμογή από την 31η Δεκεμβρίου του 2014, κατ' εξαίρεση πάντως οι απαιτήσεις που αφορούν τη σύσταση από τα Πιστωτικά Ιδρύματα του Διοικητικού Οργάνου για την παρακολούθηση των καθυστερήσεων (ΔΟΚ) και την καταγραφή της στρατηγικής διαχείρισης των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (ΣΔΚ) θα πρέπει να έχουν υλοποιηθεί μέχρι 30 Ιουνίου 2014. Επίσης μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η αναβάθμιση των συστημάτων και η ολοκλήρωση των λειτουργικών απαιτήσεων (σχεδιασμός τύπων ρύθμισης, σχεδιασμός μεθοδολογιών αξιολόγησης, κλπ).
Διαβαστε ολο το ΦΕΚ
OLO TO FEK
Ανησυχητική είναι η κατάσταση όσον αφορά στα "κόκκινα δάνεια", σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα οποία επικαλείται σε δημοσίευμά της η εφημερίδα "Καθημερινή". Συγκεκριμένα, στο τέλος του 2013, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έφτασαν στο 31,9%- από το 24,5% που βρίσκονταν ένα χρόνο νωρίτερα- ποσοστό το οποίο αντιστοιχεί σε περισσότερα από 70 δισεκατομμύρια ευρώ.
Πιο αναλυτικά, οι καθυστερήσεις αφορούν κατά 26,1% τα στεγαστικά (από 21,4%), 31,8% τα επιχειρηματικά (από 23,4%) και 47,3% τα καταναλωτικά δάνεια (από 38,8%).
Οπως σημειώνεται στην Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής της ΤτΕ, οι τράπεζες θα πρέπει να πετύχουν μια αποτελεσματική διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων ώστε αφενός να ελαφρυνθούν οι συνεργάσιμοι δανειολήπτες που δυσκολεύονται προσωρινά να εξυπηρετήσουν τα χρέη τους και αφετέρου να ανακτηθούν σε μακροπρόθεσμη βάση κεφάλαια των τραπεζών που βρίσκονται δεσμευμένα σε προβληματικά δάνεια. Σύμφωνα με το ρεπορτάζ, η ΤτΕ και οι τράπεζες θα ρίξουν το βάρος τους στην αύξηση των εισπράξεων, στην αναδιάρθρωση των δανείων, αλλά και στην πώλησή τους σε εξειδικευμένες εταιρίες.
Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Φωτοβολταϊκών Στέγης (ΠΑΣΥΦΩΣ) οργάνωσε και αντιπροσωπεύει μέχρι σήμερα 3.500 μέλη – ιδιοκτήτες οικιακών φωτοβολταϊκών σε όλη την Ελλάδα, αριθμός ο οποίος συνεχώς αυξάνει.
Τα μέλη, όπως αναφέρει σε ανακοίνωσή του, συμμετέχουν και στις νομικές ενέργειες κατά του Ν. 4254/2014 (μονομερής τροποποίηση συμβάσεων) και τις επόμενες ημέρες θα κατατεθούν τα εξώδικα των 3.500 ιδιοκτητών σε ΔΕΗ ΑΕ, Ρ.Α.Ε., ΥΠΕΚΑ κ.λπ..
Μάλιστα ο Σύλλογος καλεί και τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες να ενταχθούν στο "σύνολο" ώστε να επιτευχθεί η μαζικότητα και να εκφραστεί με τον πλέον επίσημο και δυναμικό τρόπο η πρόθεσή να καταδικαστούν νομικά και πολιτικά οι παράνομες πολιτικές του ΥΠΕΚΑ.
Παράλληλα σε επιστολή-διαμαρτυρία ο ΠΑΣΥΦΩΣ ενημερώνει, προς κάθε κατεύθυνση, σχετικά με το τι έχει συμβεί και παρακαλεί κάθε πολίτη να μάθει και να δηλώσει τη συμπαράστασή του.
Κάτω από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. πωλούνται στη συντριπτική τους πλειοψηφία τα καλά ακίνητα ακόμη και στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων. Την ίδια στιγμή, στην Αττική τα ενοίκια έχουν «βουτήξει» σε ιστορικά χαμηλά καθώς μόνο σε δύο περιοχές ξεπερνούν τα 12 ευρώ/τ.μ. το μήνα ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις είναι κάτω από τα 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.
Την εικόνα της αγοράς ακινήτων για το 2014 και τις προβλέψεις για περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών, δίνει η ετήσια έρευνα της εταιρείας εκτιμητών και συμβούλων GLP Values.
Εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι το συμπέρασμα για την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της εταιρείας, το σύνολο των φόρων και των τελών αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ειδικά για τη νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων, η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από τη μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Η GLP Values εκτιμά ότι αν κάποιος είχε επενδύσει 100 ευρώ την 1/1/1995 τότε στις 31 /12/2008 η τρέχουσα αξία της περιουσίας του θα ήταν 304,8 ευρώ εάν το κεφάλαιό του είχε τοποθετηθεί σε ακίνητα, 241,3 ευρώ εάν είχε επιλέξει προθεσμιακή κατάθεση και 209,7 ευρώ εάν είχε επενδυθεί σε μετοχές. Εάν ληφθεί υπόψη και η πενταετία 2009 - 2013 τότε η διαφορά της αξίας της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία και της αντίστοιχης σε προθεσμιακή κατάθεση εξαλείφεται λόγω σημαντικής ανόδου των επιτοκίων και αντίστοιχης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.
Από την 1/1/2014 οι ιδιοκτήτες αστικών κι επαγγελματικών ακινήτων επιβαρύνονται με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος κατά μέσον όρο ισοδυναμεί με το 0,3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εάν συνεκτιμηθεί το σύνολο των φόρων τότε αυτοί αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής του αξίας με αποτέλεσμα η καθαρή μετά από φόρους απόδοση των ακινήτων εισοδήματος να κυμαίνεται από 2,2% έως 3% σε ετήσια βάση.
Με τη βάσιμη εκτίμηση ότι το 2014 θα είναι ένα έτος περαιτέρω αποκλιμάκωσης των επιτοκίων και μάλιστα σε συνθήκες αποπληθωρισμού της ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι η ετήσια καθαρή απόδοση των προθεσμιακών καταθέσεων θα κυμανθεί από 1,75 έως 2,25%. Ο συνδυασμός αυτών οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η επένδυση εισοδήματος σε ακίνητη περιουσία θα προσφέρει μια απόδοση κοντά στην αντίστοιχη των εναλλακτικών τοποθετήσεων σταθερού εισοδήματος.
Αναφορικά με την πορεία της κτηματαγοράς η έρευνα αναφέρει ότι και φέτος οι τιμές θα υποχωρήσουν ενώ για το 2013, τονίζει το γ' τρίμηνο μειώθηκαν 11% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6% στις λοιπές περιοχές. Οπως φαίνεται στα σχετικά γραφήματα, στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 1.400 έως 4.200 ευρώ/τ.μ. Ακριβότερες γειτονιές είναι η Βουλιαγμένη, η Βούλα και η Γλυφάδα στα νότια και Κηφισιά, Παπάγου στα βόρειο-ανατολικά.
Σε ότι αφορά την ενοικίαση σπιτιών Εκάλη και Βουλιαγμένη κινούνται πάνω από τα 15 ευρώ/τ.μ. το μήνα και ακολουθούν Π. Ψυχικό, Φιλοθέη, Βούλα, Ν. Σμύρνη που μόνο αυτές ξεπερνούν τα 10 ευρώ/τ.μ. το μήνα. Στη Θεσσαλονίκη, τα 4.000 ευρώ/τ.μ. αγγίζουν μόνο το Πανόραμα και ο Λ. Πύργος – Λ. Νίκης ενώ μόνο Πυλαία, Νέα Παραλία, Τσιμισκή, Δ. Γούναρη ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Στην ενοικίαση μόνο στην Παλιά Παραλία συναντά κανείς μισθώματα πάνω από 10 ευρώ/τ.μ.
Συνολική πτώση της τάξεως του 40% κατά μέσο όρο καταγράφουν κατά τη διάρκεια της τελευταίας τριετίας οι τιμές των ενοικίων κατοικιών, σύμφωνα με πληροφορίες από μεσιτικά γραφεία. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά την διάρκεια των τελευταίων 12 μηνών, η κάμψη αγγίζει το 15% κατά μέσο όρο, καθώς η μείωση των εισοδημάτων και η αύξηση της φορολογίας ωθεί όλο και περισσότερα νοικοκυριά στην αναζήτηση χαμηλότερου ενοικίου. Σύμφωνα μάλιστα με τα σχετικά στοιχεία, υπάρχουν και περιπτώσεις ακινήτων, όπου η μείωση των ενοικίων προσεγγίζει ή ακόμα και ξεπερνά το 50%. Πρόκειται κυρίως για τα μεγαλύτερης επιφάνειας ακίνητα που βρίσκονται σε ακριβότερες περιοχές, τα οποία αντιμετωπίζουν και τη μεγαλύτερη δυσκολία στο να προσελκύσουν ενοικιαστές. Η πτωτική τάση των ενοικίων θα διατηρηθεί και κατά τους επόμενους μήνες, ιδίως όσο διατηρείται η πτώση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και η ανεργία παραμένει σε υψηλό επίπεδο.Κινητήριος μοχλός της ζήτησης είναι οι υφιστάμενοι ενοικιαστές που αναζητούν χαμηλότερο κόστος στέγασης. Επίσης, μια άλλη μεγάλη ομάδα ενδιαφερόμενων είναι οι νέες οικογένειες και γενικότερα άνθρωποι που στο παρελθόν κινούνταν για την αγορά κατοικίας και σήμερα περιορίζονται στη λύση της ενοικίασης.
Η Ελλάδα κατατάσσεται 5η μεταξύ των "28" σε ό,τι αφορά τους φόρους στην ακίνητη περιουσία και 8η σε ό,τι αφορά τους φόρους στα καύσιμα, σύμφωνα με την έκθεση που θα δοθεί σήμερα στη δημοσιότητα, στοιχεία της οποίας προδημοσιεύουν Τα Νέα.
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με το "Παρατηρητήριο φορολογίας Ακινήτων" της ΠΟΜΙΔΑ, υπάρχουν 40 φόροι-τέλη-επιβαρύνσεις στα ακίνητα, 20 φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες, 8+8 επιθεωρήσεις-βεβαιώσεις-πιστοποιητικά και 30 δεσμεύσεις στην ακίνητη περιουσία. Για να δείτε αναλυτικά όλα τα παραπάνω πατήστε εδώ
Παράλληλα, στην έκθεση, που πρόκειται να δοθεί επισήμως στη δημοσιότητα σήμερα στις Βρυξέλλες, αναδεικνύεται το εξής παράδοξο: αν και μεταξύ των πιο υπερφορολογημένων χωρών, τα έσοδα από τους φόρους ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα παραμένουν συγκριτικά χαμηλά. Συγκεκριμένα, τα έσοδα ως ποσοστό του ΑΕΠ κατά μέσο όρο στην Ευρώπη των 28 αντιστοιχούν σε 39,4%, στην ευρωζώνη σε 40,4%, ενώ στην Ελλάδα μόλις στο 33,7%. Αυτό όπως φαίνεται οφείλεται στη φοροδιαφυγή, σε συνδυασμό με τη βίαιη συρρίκνωση της οικονομίας, που προκλήθηκε από τα μέτρα λιτότητας.
Η κρίση στην αγορά των ακινήτων αποτυπώνεται τόσο απί την πληθώρα πωλήσεων κατοικιών σε τιμές κάτω από την αντικειμενική αλλά και από την πτώση στις τιμές των ενοικίων.
Σύμφωνα με τον διεθνή οίκο Fitch θα υπάρξει εντός του 2014 νέα μείωση των τιμών των ακινήτων της τάξης του 11% ως αποτέλεσμα της αδυναμίας των τραπεζών να δώσουν ρευστότητα στην αγορά. Χαρακτηριστικά αναφέρει πως η περιορισμένη χορήγηση δανείων και η αδυναμία των αγοραστών συνεχίζουν να πιέζουν τις τιμές.
H Fitch εκτιμά ότι η υποχώρηση των τιμών των ακινήτων από το 2008 θα φτάσει συνολικά το 45%, αντανακλώντας το δυσμενές κλίμα στην αγορά του real estate. Η έλλειψη ζήτησης οφείλεται στην αβεβαιότητα των νοικοκυριών σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, στην υψηλή φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων σε συνδυασμό με τη μεγάλη απόκλιση των αντικειμενικών αξιών και στην προσεκτική στάση των τραπεζών στη χορήγηση νέων δανείων.
Ενοίκια
Την ίδια ώρα ιδιοκτήτες προκειμένου να μην μένουν άδεια τα διαμερίσματά τους, έχουν ρίξει αρκετά τις τιμές τους για να προσελκύσουν ενοικιαστές. Αποτέλεσμα να υπάρχει την τελευταία τριετία μείωση ενοικίων που προσεγγίζει ή ακόμα και ξεπερνά το 50%. Η μείωση αυτή αφορά κυρίως μεγαλύτερης επιφάνειας ακίνητα που βρίσκονται σε ακριβότερες περιοχές. Τα ακίνητα αυτά έχουν και τη μεγαλύτερη μεγαλύτερη δυσκολία στο να προσελκύσουν ενοικιαστές.
Αξίζει να αναφερθεί ότι η ζήτηση στρέφεται κυρίως σε ακίνητα έως 80-100 τ.μ. με κόστος ενοικίασης 300-500 ευρώ μηνιαίως.
Νομοθετική ρύθμιση αναμένεται να καταθέσει εντός των ημερών στην Βουλή το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να επίλυσει τεχνικά προβλήματα που προέκυψαν ως προς τον υπολογισμό και την εκκαθάριση του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
Αν και η έκδοση των εκκαθαριστικών του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μέχρι την Τετάρτη 18 Ιουνίου, ωστόσο σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων εμφανίστηκαν προβλήματα, καθώς η αδυναμία προσδιορισμού του χρόνου αποκτήσεως του ακινήτου δεν επιτρέπει τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Το πρόβλημα αφορά ακίνητα του 19ου αιώνα και ακίνητα προ του 1940 και ειδικά σε περιπτώσεις που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια για το ακίνητο.
Ήδη πάντως οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών έχουν κινηθεί και το θέμα θα διευθετηθεί με διάταξη που αναμένεται να καταθέσει στην Βουλή ο υφυπουργός Οικονομικών, Γ.Μαυραγάνης. Με το που θα ολοκληρωθεί η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ θα αποσταλούν e-mail στους υπόχρεους προκειμένου να ξεκινήσει η καταβολή του φόρου. Εάν η εκκαθάριση καθυστερήσει υπάρχει ο κίνδυνος οι προβλεπόμενες από το νόμο έξι δόσεις καταβολής του ΕΝΦΙΑ να γίνουν πέντε δυσχεραίνοντας επιπρόσθετα τους φορολογουμένους. Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ανεξαρτήτως αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κλπ) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κλπ) εντός ή εκτός σχεδίου.
Σοβαρό πρόβλημα με την εκχώρηση των ανείσπρακτων ενοικίων στο δημόσιο για το 2014, δηλαδή για τις φορολογικές δηλώσεις του 2015, διαπιστώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Αν και για τα μισθώματα του 2013, δηλαδή για φετινές δηλώσεις, υπάρχει διάταξη που επιτρέπει την εκχώρηση των ανείσπρακτων ποσών ώστε να μην υπάρξει φορολόγηση, για του χρόνου τα πάντα είναι στον αέρα.
Το προηγούμενο οικονομικό επιτελείο και ειδικά ο γενικός γραμματέας Εσόδων, Χ. Θεοχάρης, είχαν υποσχεθεί ότι θα λυθεί το θέμα με τη δημιουργία ειδικής ηλεκτρονική πλατφόρμας, κάτι τέτοιο δεν έχει γίνει με αποτέλεσμα να βρίσκονται τα πάντα στον αέρα. Υπενθυμίζεται ότι με βάση το νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος η εκχώρηση ενοικίων στο δημόσιο καταργούνταν. Η εγκύκλιος ανέφερε ότι «η διαδικασία εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων και τόκων δανείων που ορίζονται στις διατάξεις της παραγράφου 7 του άρθρου 4 του ν. 2238/1994, έπαψαν να ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2014». Ωστόσο, οι σφοδρές αντιδράσεις των ιδιοκτητών οδήγησαν στην ακύρωση της εγκυκλίου που είχε εκδώσει η Γενική Γραμματεία Εσόδων. Με διάταξη που είχε περιληφθεί στο τελευταίο πολυνομοσχέδιο παρεχόταν ξανά η δυνατότητα εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων τόκων κατά τη διάρκεια του 2013. Τα ποσά αυτά μπορούν να εκχωρηθούν στο Δημόσιο ώστε να μην υπάρξει φορολόγησή τους.
Παρά τις διαβεβαιώσεις του υπουργείου Οικονομικών ότι η δυνατότητα εκχώρησης ενοικίων θα ισχύσει για πάντα, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει διόρθωση για τα μισθώματα που εισπράττονται μέσα στο 2014 και θα πρέπει να δηλωθούν το 2015. Σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο, η δυνατότητα εκχώρησης μισθωμάτων στο Δημόσιο βρίσκεται στον «αέρα» και θα πρέπει άμεσα να υπάρξει ξεκαθάρισμα της φορολογικής νομοθεσίας.
Εκτιμάται ότι περισσότερα από ένα δισ. ευρώ ετησίως δεν καταλήγουν στις τσέπες των ιδιοκτητών είτε λόγω αντικειμενικής αδυναμίας των ενοικιαστών είτε εξαιτίας των επαγγελματιών «φεσατζήδων» που εκμεταλλεύονται την κατάσταση στην κτηματαγορά και δεν πληρώνουν.
