Νέο... θρίλερ με το κτίριο του Κεράνη στη Λ. Θηβών το οποίο κινδυνεύει να «στοιχειώσει» αφού για περισσότερα από 12 χρόνια κανένα υπουργείο ή κρατικός φορέας δεν πάει εκεί λόγω αντιδράσεων των εργαζόμενων.
Σύμφωνα με πληροφορίες, ενώ εδώ και τρεις μήνες η «μπίλια» της μετεγκατάστασης έχει κάτσει στο υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, νέες αντιδράσεις των εργαζόμενων στο υπουργείο απειλούν να τινάξουν στον αέρα το εγχείρημα. Είναι χαρακτηριστικό ότι ενώ έγινε μία επιθεώρηση του κτιρίου το φθινόπωρο, έκτοτε δεν υπήρξε καμιά κίνηση για να μετακομίσουν οι υπηρεσίες του υπουργείου.
Επίσης, εκδιώχθηκε από το κτίριο και η Αρχή Παιγνίων η οποία είχε σπαταλήσει χρήματα για υποδομή αλλά τελικά πήρε εντολή να μην μετακομίσει στον 5ο όροφο του κτιρίου και τώρα βρίσκεται σε αναζήτηση ακινήτου, τουλάχιστον 3.000 τ.μ.
Κυβερνητικές πηγές επισημαίνουν ότι αυτή τη φορά δεν πρέπει να κάνει πίσω το υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και δεν πρέπει να καμφθεί από τις αντιδράσεις των εργαζόμενων. Γι' αυτό και ο υπουργός, κ. Τσαυτάρης έχει πάρει εντολή να υλοποιήσει τη μετεγκατάσταση χωρίς καμιά καθυστέρηση.
Αλλιώς το κτίριο άνω των 45.000 τ.μ. θα συνεχίσει να είναι σε πλήρη απαξίωση.
Σύμφωνα με άλλες πληροφορίες, πάντως, δεν αποκλείεται το κτίριο πολύ σύντομα να βγει στο σφυρί με τη διαδικασία του sale and lease back, να το αγοράσει δηλαδή ο ιδιώτης και να μισθωθεί στη συνέχεια στο Δημόσιο, είτε έχει πάει το Αγροτικής Ανάπτυξης είτε όχι.
Μόνιμος γίνεται πλέον ο φόρος πολυτελούς διαβίωσης για όσους διαθέτουν πισίνα στο ακίνητό τους. Σύμφωνα με ρύθμιση που περνά με τις Πράξεις Νομοθετικού Περιεχομένου που θα ψηφιστούν σήμερα, στις πισίνες, εσωτερικές και εξωτερικές, ο φόρος θα επιβάλλεται με συντελεστή 10% επί του ποσού του τεκμηρίου διαβίωσης.
Ο φόρος θα επιβληθεί από το 2014 και αφορά επίσης τα Ι.Χ. άνω των 1.900 κ.ε. καθώς και σκάφη αναψυχής και αεροσκάφη.
Για τα αυτοκίνητα από 1.929 έως 2.500 κυβικά ο φόρος ανέρχεται στο 5% της αντικειμενικής δαπάνης (τεκμήριο διαβίωσης). Για τα αυτοκίνητα από 2.501 κυβικά και άνω ο φόρος θα υπολογίζεται με συντελεστή 10% επί του τεκμηρίου διαβίωσης.
Από την επιβολή του φόρου πολυτελούς διαβίωσης εξαιρούνται τα επιβατικά αυτοκίνητα ιδιωτικής χρήσης με παλαιότητα άνω των 10 ετών από το έτος πρώτης κυκλοφορίας τους στην Ελλάδα, καθώς και τα επιβατικά αυτοκίνητα ιδιωτικής χρήσης αναπήρων, τα οποία απαλλάσσονται από τα τέλη κυκλοφορίας.
Στα ιδιωτικά σκάφη αναψυχής ο φόρος θα επιβάλλεται με συντελεστή 10% επί των προβλεπόμενων ποσών των τεκμηρίων διαβίωσης. Δεν λαμβάνεται υπόψη η δαπάνη για την αμοιβή του πληρώματος. Από την επιβολή του φόρου πολυτελείας εξαιρούνται τα μηχανοκίνητα σκάφη ανοιχτού τύπου, ταχύπλοα ή μη ολικού μήκους μέχρι 6 μέτρα.
Στα αεροσκάφη, ελικόπτερα και ανεμόπτερα. Ο φόρος πολυτελείας υπολογίζεται με συντελεστή 10% επί του ποσού του τεκμηρίου διαβίωσης.
Επίσης, επιβάλλεται έκτακτη εισφορά από 6% έως 10% για τα έτη 2012-2015 επιβάλλεται στα γραφεία ή υποκαταστήματα αλλοδαπών επιχειρήσεων οποιουδήπoτε τύπου ή μορφής, ασχολούμενα αποκλειστικά με την εκμετάλλευση, ναύλωση, ασφάλιση, διακανονισμό αβαριών, μεσιτεία αγοραπωλησιών ή ναυπηγήσεων ή ναυλώσεων ή ασφαλίσεων πλοίων με ελληνική ή ξένη σημαία πάνω από 500 κόρους ολικής χωρητικότητας.
Πτώση των τιμών των κατοικιών τουλάχιστον μέχρι το 2016 προβλέπει για την Ελλάδα έκθεση της Deutcshe Bank. Η διόρθωση των τιμών τονίζει χαρακτηριστικά η έκθεση υπολογίζεται να ολοκληρωθεί σε διάστημα 4ετίας, καθώς αποτελεί και συνάρτηση των μισθών των υποψηφίων αγοραστών.
«Η φούσκα των ακινήτων στη ζώνη του ευρώ έσκασε δύο έτη μετά εκείνη στις ΗΠΑ. Σήμερα η διόρθωση των τιμών απέχει σημαντικά από την ολοκλήρωσή της και αναμένεται να συνεχίσει να επιβαρύνει την οικονομική δραστηριότητα και την υγεία του τραπεζικού τομέα για τα επόμενα χρόνια στις περισσότερες χώρες της ΕΖ» τονίζει χαρακτηριστικά η έκθεση και προσθέτει: «Η αποκλιμάκωση των τιμών έχει προχωρήσει περισσότερο στην Ιρλανδία και την Ισπανία. Με αργότερους ρυθμούς προσαρμόζονται οι τιμές στη Γαλλία, τις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο. Υπάρχουν όμως και αγορές όπως της Ιταλίας και της Πορτογαλίας που δεν υπερτιμήθηκαν σε υπέρμετρο βαθμό».
Ως πότε θα συνεχιστεί η πτώση
Για να υπολογιστεί το διάστημα διόρθωσης της κάθε αγοράς, οι αναλυτές της Deutsche Bank εξετάζουν εκτός από τις ονομαστικές τιμές των πράξεων, μια σειρά από άλλους παράγοντες για να υπολογίσουν το μέγεθος της αναγκαίας διόρθωσης.
Ως δείκτες «οικονομικής προσιτότητας», ορίζονται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα ή τα ενοίκια. Οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται ακόμη από νομικά και ρυθμιστικά θέματα, όπως η μέγιστη δανείου προς την αξία (LTV), ο έλεγχος των ενοικίων, τυχόν έκπτωση του φόρου των τόκων στεγαστικών δανείων, τις διαδικασίες κατάσχεσης, κλπ. Οι επιπτώσεις των παραγόντων αυτών σχετικά με τις τιμές είναι σχετικά σταθερές. Ως εκ τούτου, οι μέσοι όροι των δεικτών προσιτότητας του πρόσφατου παρελθόντος καθορίζουν με σχετική ασφάλεια την εύλογη αξία για κάθε αγορά. Στην Ιρλανδία, για παράδειγμα, η αύξηση στις τιμές των ακινήτων συνοδεύτηκε με τριπλασιασμό του ονομαστικού κατά κεφαλήν εισοδήματος. Έτσι, ένα μέρος της ανόδου υποστηρίχθηκε από θεμελιώδη μεγέθη.
Η χώρα με τη μεγαλύτερη υπερτίμηση στην Ευρωζώνη είναι η Ισπανία παρά την κατά 25% διόρθωση, που έχει γίνει μέχρι σήμερα. Στο Βέλγιο, τη Γαλλία και τις Κάτω Χώρες τα σπίτια εξακολουθούν να είναι λιγότερο προσιτά από ό, τι στην Ισπανία. Η σχέση τιμής/εισόδημα είναι ακριβότερη κατά περίπου 40% σε αυτές τις χώρες και παραμένουν σταθερές. Αντίθετα, η προσαρμογή στην Ιρλανδία έγινε απότομα. Η τιμή /ενοίκιο (έσοδο) μειώθηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια κατά περισσότερο από 50%.
Στην Ελλάδα, οι τιμές αυξήθηκαν ελαφρώς ταχύτερη από ό, τι διαθέσιμο εισόδημα μέχρι το 2007 και το προσιτό κόστος έχει διορθωθεί, σε σχέση με το μακροπρόθεσμο μέσο όρο. «Ωστόσο, οι τιμές είναι πιθανό να υποχωρήσουν με μεγαλύτερη ταχύτητα σε σχέση με το μελλοντικό διαθέσιμο εισόδημα» προσθέτει η ανάλυση της γερμανικής τράπεζας.
Τι φέρνει το μέλλον
Οι μεταβλητές των αναλυτών, αν και αναφέρονται σε παράγοντες που χαρακτηρίζουν περισσότερο διαφανείς αγορές ακινήτων σε σχέση με την ελληνική, δείχνουν το μέλλον και της ελληνικής αγοράς κατοικίας.
Ήδη η νομική κατοχύρωση των δανειοληπτών, -ώστε η δόση των στεγαστικών δανείων να μην μπορεί να υπερβεί το 30% του εισοδήματος- προοιωνίζεται τη στάση που θα κρατήσουν οι τράπεζες μετά την ανακεφαλαιοποίηση. Αυτό φαίνεται και από την ταχύτατη αποκλιμάκωση των επιτοκίων των στεγαστικών το τελευταίο εξάμηνο. Το γεγονός αυτό οφείλεται στην αναχρηματοδότηση των υφισταμένων δανείων ώστε να μπορούν να θεωρούνται εξυπηρετούμενα.
Πάσχα η ρύθμιση χρεών
Ήδη το υπουργείο επεξεργάζεται νομοθετική ρύθμιση που θα φέρει προς ψήφιση στη Βουλή κοντά στο Πάσχα, με την οποία θα δρομολογηθεί ο διακανονισμός των χρεών τόσο των ιδιωτών οφειλετών, όσο και των επιχειρήσεων. Ήδη τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και δη οι συστημικές τράπεζες, έχουν περιορίσει το δανεισμό προς τις επιχειρήσεις στο 70% του τζίρου της προηγούμενης χρήσης, επιτείνοντας την έλλειψη ρευστότητας στην αγορά, καθώς δεν υπάρχουν τα αναγκαία κεφάλαια κίνησης.
Ο μύθος του κόστους
Σε ότι αφορά την αγορά κατοικίας, το υφιστάμενο απόθεμα των 150.000 και πλέον νεόδμητων κατοικιών φαίνεται αδύνατον να απορροφηθεί μέσα στην ερχόμενη τετραετία, καθώς οι μισθοί συμπιέζονται και η ανεργία αγγίζει το 30%. Η όποια αγοραστική δύναμη είναι προφανές ότι κατευθύνεται σε φθηνότερα μεταχειρισμένα διαμερίσματα. Σε ότι αφορά τα νεόδμητα θεωρείται δεδομένο ότι για να πουληθούν με την υφιστάμενη φορολογικό καθεστώς θα πρέπει να διορθώσουν πολύ κάτω από τις τιμές του κόστους βάσει του οποίου κατασκευάστηκαν.
Δεν είναι μόνο το εργατικό κόστος, όσο το κόστος των υλικών που συνδέονται με το υφιστάμενο κατασκευαστικό σύστημα του οπλισμένου σκυροδέματος που αλλάζουν με τα «εργαλεία» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Κυρίως όμως η αλλαγή κλίμακας του μεγέθους της κατοικίας και η εφαρμογή της ξηρής δόμησης αναμένεται να δημιουργήσουν ένα άλλο ανταγωνιστικό προϊόν, που θα μπορεί να υποστηρίξει και νέες μορφές χρηματοδότησης.
Με βάση τα παραπάνω και δεδομένου ότι οι χώρες της ΝΑ Ευρώπης αντιμετωπίζουν μεγάλη ύφεση οι δείκτες προσιτότητας της Deutsche Bank μπορεί να μην επαληθευτούν και η διόρθωση να πάρει ακόμη περισσότερο χρόνο.
«Είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί με βεβαιότητα» σημειώνουν οι αναλυτές της τράπεζας «η διόρθωση των αγορών του Βελγίου, της Γαλλίας και της Ολλανδίας που είναι εξαιρετικά υπερτιμημένες. Όμως στην περίπτωση που στην Ιρλανδία και την Ελλάδα διατηρηθεί ο ρυθμός αποκλιμάκωσης των τιμών των κατοικιών, οι αγορές αυτές θα έχουν διορθώσει μέσα σε 1,5 και 4 έτη αντίστοιχα...»
Και η έρευνα καταλήγει: «Ιστορικά, στην Ευρώπη μόνο κάθε δεύτερη έκρηξη κατέληξε σε αποτυχία. Εάν διατηρηθούν οι νομικές και κανονιστικές αλλαγές, οι οποίες έχουν συμβάλει στα υψηλά επίπεδα των τιμών, ο λόγος τιμή/εισόδημα μπορεί να μην φθάσει στα χαμηλά του παρελθόντος».
Τα μεσιτικά γραφεία δίνουν στοιχεία σύμφωνα με τα οποία ο κατήφορος στις τιμές των ακινήτων, σε αρκετές περιπτώσεις υπερβαίνει το 50%. Χιλιάδες, πωλούν ακίνητα σε τιμές χαμηλότερες ακόμη και από τις αντικειμενικές αξίες. Ας μην μιλήσουμε για την υπερφορολόγηση των ακινήτων. Μόνο μέσα στο 2013, θα πρέπει να πληρωθούν πάνω από τέσσερις φόροι από τους ιδιοκτήτες. Κι όμως, μέσα στην «μαυρίλα» είναι να αναρωτιέται κανείς: «Μήπως πλησιάζουμε στον πάτο του βαρελιού;» Οι αποδόσεις των ακινήτων έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν ενώ οι φορολογικές αλλαγές που θα ενεργοποιηθούν από τον Ιανουάριο του 2013, δείχνουν ότι θα συμβάλλουν ακόμη περισσότερο στη βελτίωση των καθαρών αποδόσεων των ακινήτων. Το βέβαιο είναι ότι το 2013 θα είναι χρονιά εξελίξεων για την κτηματαγορά. Ειδικά από το δεύτερο εξάμηνο, δεν αποκλείεται να φανούν τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι οι τράπεζες θα αρχίσουν να ρίχνουν χρήμα στην αγορά.
Για όσους έχουν χρήμα και δυνατότητα να αγοράσουν ακίνητο, το φορολογικό καθεστώς δείχνει ότι θα είναι καλύτερο από το νέο έτος γεγονός που θα ανεβάσει περισσότερο την καθαρή απόδοση των ακινήτων. Και να γιατί:
1.Αυτοί που έχουν χρήματα να επενδύσουν, είναι προφανές ότι δεν έχουν ως μοναδική πηγή εισοδήματος τα ενοίκια. Γι’ αυτούς, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια θα μειωθεί και μάλιστα αισθητά. Να γιατί: Σήμερα ένας υψηλόμισθος ο οποίος έχει εισοδήματα και από ενοίκια, φτάνει να φορολογείται με 50% για το εισόδημα από ενοίκια. Πληρώνει 45% φόρο εισοδήματος, 4% εισφορά αλληλεγγύης και 1,5% συμπληρωματικό φόρο ακινήτων. Το 50%, θα γίνει έως και 15% με το νέο σύστημα. Δύο περιπτώσεις υπάρχουν:
Το συνολικό εισόδημα από ενοίκια να μην υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ οπότε σε αυτή την περίπτωση θα επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 10%. Εννοείται ότι υπάρχει ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων αλλά και η εισφορά αλληλεγγύης, που μπορεί να ανεβάσει την επιβάρυνση στις 15 ποσοστιαίες μονάδες.
Το συνολικό εισόδημα να υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ οπότε θα επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 33%. Και πάλι, αυτό συμφέρει κάποιον με υψηλά εισοδήματα.
2.Το 2013 θα επιβληθεί ο ενιαίος φόρος ακινήτων ο οποίος θα αντικαταστήσει το χαράτσι της ΔΕΗ και τον ΦΜΑΠ ή τον ΦΑΠ. Γεγονός είναι ότι το 2013,θα είναι μια πολύ δύσκολη χρονιά καθώς θα πρέπει να πληρωθεί ο ΦΑΠ του 2010, του 2011 και του 2012, τα υπόλοιπα από το χαράτσι της ΔΕΗ αλλά και ο ενιαίος φόρος ακινήτων. Από το 2014 όμως, θα μείνει μόνο ο ενιαίος φόρος ακινήτου. Την τελική κλίμακα υπολογισμού του δεν την έχουμε ακόμη. Ωστόσο, είναι σχεδόν βέβαιο, ότι θα φέρει μικρότερα βάρη από το χαράτσι της ΔΕΗ.
Αν ληφθούν υπόψη αυτοί οι παράγοντες, θα υπάρξουν περιπτώσεις όπου η επιβάρυνση για το ακίνητο θα γίνει σαφώς μικρότερη. Αν αυτό συνδυαστεί και με την κατακόρυφη πτώση στις τιμές των ακινήτων, είναι σίγουρο ότι μπορεί να οδηγεί σε σημαντικές ευκαιρίες. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι αυτό που πέφτει, ανεβαίνει κιόλας. Αποδείχτηκε πρόσφατα τόσο με τα ελληνικά ομόλογα όσο και με τις ελληνικές μετοχές. Μήπως ήρθε η ώρα να κοιτάξουμε με καλύτερο μάτι την κτηματαγορά; Ή δεν πρέπει να έχουμε καμία εμπιστοσύνη σε αυτό το κράτος το οποίο στην πρώτη ευκαιρία φορτώνει με ένα ακόμη βάρος την ακίνητη περιουσία; Όποιος απαντήσει σωστά θα βγει κερδισμένος.
Το φάντασμα των χιλιάδων «εγκλωβισμένων« στο Χρηματιστήριο που έχασαν τεράστιες περιουσίες, επανέρχεται αλλά αυτή τη φορά στην αγορά ακινήτων. Η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας μέσα σε 5-6 χρόνια είναι τόσο μεγάλη που οι απώλειες για τους Ελληνες δεν μπορούν να συγκριθούν ούτε με αυτές του μεγάλου κραχ των μετοχών την περίοδο 2000-2001. Κι αυτό γιατί τα τελευταία 20 χρόνια η συντριπτική πλειοψηφία των πολιτών επένδυε το 85% της περιουσίας του σε ακίνητα και το υπόλοιπο 15% σε μετοχές, ομόλογα, χρυσό κ.λπ.
Η κατάρρευση των εμπορικών τιμών των κατοικιών δεν συνέπεσε με την οικονομική κρίση στην Ελλάδα. Ξεκίνησε περίπου 3 χρόνια νωρίτερα και για πολλούς ήταν το πρώτο σημάδι για το τι θα ακολουθούσε.
Ακολούθησε το αναπόφευκτο σπάσιμο της φούσκας στην κτηματαγορά που κράτησε από το 1998 και μέχρι το 2006 ανεβάζοντας τις τιμές των ακινήτων ακόμη και πάνω από 150%. Μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004 και την ευφορία που επικρατούσε καθώς οι ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας ήταν εντυπωσιακοί, κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια προκειμένου να καλύψουν την εντυπωσιακή ζήτηση.
Οι τράπεζες έδιναν αφειδώς τραπεζικά δάνεια ακόμη και σε όσους δεν πληρούσαν τις προϋποθέσεις με αποτέλεσμα την εκρηκτική αύξηση των τιμών αφού λειτούργησε ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης.
Σε εξωφρενικές τιμές
Αγοράστηκαν σπίτια σε εξωφρενικά υψηλές τιμές σε σχέση με το εισόδημα των πολιτών και αναδείχθηκαν περιοχές οι οποίες δεν πληρούσαν ούτε στο ελάχιστον τις προδιαγραφές για τη δημιουργία προαστίων με ακριβά ακίνητα. Για παράδειγμα, σε όλα τα ανατολικά προάστια και ειδικά στην κοιλάδα των Μεσογείων, κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια που κατ’ ελάχιστο κόστιζαν 2.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, ανεγέρθησαν προτού υπάρξουν οι κατάλληλες υποδομές, δρόμοι, αποχετεύσεις, ολοκληρωμένο σχέδιο πόλης, εντάξεις στο σχέδιο. Τα οικόπεδα στα προάστια της Αθήνας εκτινάχθηκαν στα ύψη και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούσαν το 1 εκατ. ευρώ το στρέμμα ενώ η αντιπαροχή έγινε πανάκριβη εξαιτίας του ανταγωνισμού των εργολάβων για τα «καλά κομμάτια». Ετσι, στην Αττική οι κατασκευαστές έφτασαν να δίνουν ακόμη και το 70% της οικοδομής στους οικοπεδούχους και να κρατούν οι ίδιοι μόλις το 30% των διαμερισμάτων. Με τις τιμές στα ύψη, άλλωστε, η πώληση των διαμερισμάτων αυτών θα έφερνε απόσβεση για την υπόλοιπη οικοδομή αλλά και τεράστιο κέρδος στις επιχειρήσεις.
Αλλωστε, με το κόστος οικοδομής να μην ξεπερνά τα 1.200 ευρώ/τ.μ. μαζί με το οικόπεδο και τις τιμές πώλησης να είναι διπλάσιες, αντιλαμβάνεται κανείς τα περιθώρια κέρδους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα της «χρυσής» εποχής που στηρίχθηκε σε σαθρά θεμέλια είναι η περίπτωση του Κολωνακίου. Στην ακριβότερη γειτονιά του κέντρου της Αθήνας, το Κολωνάκι οι τιμές των κατοικιών στις αρχές της δεκαετίας του ’90 ήταν γύρω στα 650 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και μέσα σε μια δεκαετία, μέχρι το 2001 εκτινάχθηκαν στα ύψη. Συγκεκριμένα, αυξήθηκαν ακόμη και πάνω από 3.000 ευρώ/τ.μ. σε μια ποσοστιαία αύξηση άνω του 375%.
Από τα μέσα του 2006 φάνηκαν τα πρώτα σημάδια κορεσμού στην κτηματαγορά και οι τιμές πώλησης των νεόδμητων σπιτιών σταθεροποιήθηκαν. Την επόμενη διετία οι μειώσεις ήταν σε μονοψήφιο ποσοστό, αλλά από το 2008 κι έπειτα ξεκίνησε η μεγάλη κατρακύλα.
Αν πιστέψει κανείς την πρόσφατη έρευνα του επενδυτικού οίκοι Fitch αλλά και τις εκτιμήσεις των ειδικών της αγοράς στην Ελλάδα, τότε οι τιμές από το 2008 μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2012 έχουν υποχωρήσει γύρω στο 25% ενώ αναμένεται νέα υποχώρηση 15% το 2013 και συνέχιση της πτώσης και το 2014, μέχρι η αγορά να πιάσει πάτο σε περίπου 2 χρόνια από τώρα. Βεβαίως, η μείωση έως και 40% (όπως φαίνεται και από τον σχετικό πίνακα) αφορά στις ονομαστικές τιμές και στα χρήματα που ζητούνται από τους ιδιοκτήτες μέσω των αγγελιών. Η πραγματικότητα είναι διαφορετική καθώς οι ελάχιστες αγοραπωλησίες σε καινούργια σπίτια γίνονται σε τιμές μειωμένες ακόμη και πάνω από 50%.
Εχασαν τη μισή περιουσία
Αυτό σημαίνει, όμως, ότι στη συντριπτική τους πλειοψηφία οι Ελληνες που αγόρασαν νεόδμητο σπίτι σε κάποια περιοχή της χώρας, σήμερα έχουν χάσει τη μισή περιουσία τους. Με μια τραγική υποσημείωση: Οι περισσότεροι αγοραστές ακινήτων από το 2006 και μετά έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο το οποίο συνεχίζουν να πληρώνουν για ένα ακίνητο που δεν έχει ούτε τη μισή αξία από την αρχική. Και φυσικά, με τους απανωτούς φόρους η ακίνητη περιουσία ουσιαστικά έχει «δημευτεί» από το κράτος ενώ είναι θέμα χρόνου να υπάρξει πλήρης αδυναμία πληρωμής των απανωτών χαρατσιών για ακίνητα που έχουν απαξιωθεί. Ηδη 1 στα 5 νοικοκυριά δεν μπορεί να πληρώσει τη δόση του δανείου του, εκτοξεύοντας τα «κόκκινα» δάνεια σε ποσοστό πάνω από 20%.
Από την άλλη, οι φόροι επιβάλλονται επί αντικειμενικών αξιών που δεν έχουν καμιά σχέση με τη σημερινή κατάσταση. Υπάρχουν περιοχές όπου οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από 20% έως 50% σε σχέση με τις τιμές ζώνης, εντούτοις το κράτος συνεχίζει να εισπράττει φόρους με βάση τιμές του 2007.
Στο σύνολό της η αξία της ιδιωτικής περιουσίας των Ελλήνων έχει υποχωρήσει πάνω από 50% σε σχέση με το 2008 κι έχει επιστρέψει στα επίπεδα του 1999. Σύμφωνα με κάποιους υπολογισμούς, η ακίνητη περιουσία κοστίζει σήμερα 514 δις ευρώ όταν το 2008 είχε φτάσει το 1,2 τρις ευρώ. Το 2005 η αξία των ακινήτων είχε αξία 693 δις, δύο χρόνια πριν είχε 643 δις, το 2002 η αξία ήταν στα 602 δις ενώ το 1999 ήταν περίπου όσο και φέτος, δηλαδή 522 δις. Πόσο κόστιζαν τα ακίνητα το 1994; Μόλις 240 δις ευρώ, κάτι που δείχνει ότι μέσα σε 17 χρόνια η «φούσκα» των ακινήτων μεγάλωσε σχεδόν 5 φορές αν και τα θεμελειώδη μεγέθη της οικονομίας δε δικαιολογούσαν κάτι τέτοιο.
Η ουσία είναι ότι η κατάρρευση της κτηματαγοράς και γενικά της οικοδομής, που θεωρείται η ατμομηχανή της οικονομίας, πλήττει καίρια τη χώρα και τις επενδύσεις. Σύμφωνα με έρευνα της Alpha Bank οι επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν το 2012 να είναι λιγότερες κατά 70% σε σύγκριση με το 2000. Αν δηλαδή, πριν 12 χρόνια είχαν επενδυθεί 100 ευρώ σε ακίνητα φέτος έχουν δοθεί μόλις 30. Οι επενδύσεις αυτές εκτιμάται ότι διαμορφώθηκαν κάτω από τα 6 δισ. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, από 7,2 δισ. ευρώ το 2011, 9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006. Αρα, μέσα σε 6 χρόνια στην αγορά ακινήτων θα πέσουν περίπου 18 δισ. ευρώ λιγότερα, προκαλώντας τεράστια ζημιά στην οικονομία.
Πτώση-σοκ στην κτηματαγορά
Αν κάποιος κάνει μια αναδρομή στα όσα συνέβησαν τα τελευταία χρόνια στην κτηματαγορά θα έβλεπε την τεράστια στρέβλωση που υπήρχε. Από τα οικόπεδα που πωλούνταν λες και είχαν -πετρέλαιο μέχρι τα διαμερίσματα και τις μεζονέτες που οι τελικές τιμές τους άγγιζαν αυτές του- Μονακό και της Νέας Υόρκης. Τα παραδείγματα είναι πολλά για το τι επικρατούσε, όπως και η σημερινή πραγματικότητα:
Στην περιοχή του Χίλτον πριν από 6 χρόνια πωλούνταν νεόδμητα σπίτια με 4.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα οι τιμές κυμαίνονται από 2.000 έως 2.900 ευρώ/τ.μ.
Στο Λαιμό της Βουλιαγμένης, μια ιδιαίτερα προνομιακή περιοχή, πωλούνταν σπίτια ακόμη και πάνω από 10.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα υπάρχουν καινούργια σπίτια ακόμη και 2.000 ευρώ/τ.μ. φθηνότερα.
Στην Ηρώδου Αττικού, την ακριβότερη περιοχή της χώρας, πουλήθηκαν σπίτια με θέα στον Εθνικό κήπο αντί 35.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα τα σπίτια αυτά είναι στα? αζήτητα. Ομοίως και στην παραλιακή Θεσσαλονίκης όπου τα διαμερίσματα με θέα στο Θερμαϊκό δίνοντας σε τιμή πάνω από 25.000 ευρώ/τ.μ.
Φθηνές, λαϊκές γειτονιές όπως η Νίκαια, το Κερατσίνι, το Αιγάλεω, η Δραπετσώνα, το Περιστέρι, ο Βοτανικός, η Αγία Βαρβάρα, η Ελευσίνα είχαν τιμές νεόδμητων από 2.000 ευρώ/τ.μ. και πάνω. Σήμερα καινούργια σπίτια πωλούνται 1.000 ευρώ/τ.μ.
Οι ανερχόμενες το 2006 γειτονιές των ανατολικών προαστίων (Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Μαρκόπουλο, Πάτημα Χαλανδρίου κ.λπ. είδαν τις τιμές να εκτοξεύονται ακόμη και πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα είναι 50% κάτω.
Οσο για τις αντικειμενικές αξίες, όπως ανέφερε η «ΗτΣ» της 4ης Ιανουαρίου, δεν έχουν καμιά σχέση με την πραγματικότητα. Εκατοντάδες αγγελίες δείχνουν ότι οι αγοραπωλησίες, κυρίως στα μεταχειρισμένα σπίτια, γίνονται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από αυτές που χρησιμοποιεί η εφορία. Ετσι, επιβάλλονται φόροι που δεν αντιστοιχούν στην εικόνα που επικρατεί σήμερα. Κι αυτό δεν αφορά μόνο τα πλήρως απαξιωμένα καταστήματα και γραφεία του κέντρου, αλλά και κατοικίες σε πολλές περιοχές. Για παράδειγμα:
Διαμέρισμα 170 τ.μ. στην Κυψέλη με αντικειμενική αξία 192 χιλ. ευρώ πωλείται 95.000 ευρώ
Διαμέρισμα 100 τ.μ. στο Πεδίον του Αρέως με αντικειμενική αξία 97.000 ευρώ πωλείται 60.000 ευρώ.
Γραφείο 200 τ.μ., στο κέντρο της Αθήνας με αντικειμενική αξία 900.000 ευρώ, πωλείται 450.000 ευρώ.
Νέα Σμύρνη: Διαμέρισμα 80 τ.μ., αντικειμενική αξία 260.000 ευρώ, πωλείται 200.000 ευρώ.
Πειραιάς: Διαμέρισμα 120 τ.μ., αντικειμενική αξία 380.000 ευρώ, πωλείται 250.000 ευρώ.
Γλυφάδα: Κατάστημα 80 τ.μ., αντικειμενική αξία 550.000 ευρώ, πωλείται 240.000 ευρώ.
Κεφαλάρι-Κηφισιά: Οικόπεδο 2.500 τ.μ., αντικειμενική αξία 2.900.000 ευρώ, πωλείται 1.800.000 ευρώ.
Εκάλη: Μεζονέτα 280 τ.μ., αντικειμενική αξία 1.000.000 ευρώ, πωλείται 550.000 ευρώ.
Δροσιά Αττικής: Μεζονέτα 175 τ.μ., αντικειμενική αξία 360.000 ευρώ, πωλείται 220.000 ευρώ.
Από 215 χιλ. αγοραπωλησίες το 2005 σε 20-30 χιλ. το 2012
Το ερώτημα είναι πώς δημιουργήθηκε η φούσκα. Σύμφωνα με έκθεση της Εθνικής τράπεζας, από το 1997 μέχρι το 2011 έχουν κατασκευαστεί (με βάση τις εκδοθείσες άδειες οικοδομής) σχεδόν 1.500.000 νέες κατοικίες συνολικού εμβαδού 185.000.000 τ.μ. (το μέσο εμβαδόν για κάθε κατοικία είναι 125 τ.μ.) που αντιστοιχεί σε 1 κατοικία ανά 7 κατοίκους ή 18 τ.μ. ανά κάτοικο. Το ίδιο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με την ΕΛ. ΣΤΑΤ ο πληθυσμός της χώρας αυξήθηκε από 10.776.531 κατοίκους το 1997 σε 11.305.118 την 1 Ιανουαρίου του 2010 (αύξηση 530.000 ή ποσοστό 5% περίπου). Μάλιστα το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αύξησης οφείλεται σε καθαρή μετανάστευση. Για τα έτη 2005 έως 2010, καταγράφηκε αύξηση κατά 220.000 κατοίκους εκ των οποίων οι 190.000 οφείλονται σε μετανάστευση και μόλις 30.000 στο καθαρό ισοζύγιο γεννήσεων ? θανάτων. Τα παραπάνω στοιχεία είχαν ως αποτέλεσμα ο αριθμός των κατοικιών που υπάρχουν στη χώρα και είναι διαθέσιμες να βρίσκεται σε δυσθεώρητα ύψη σε σχέση με τον πληθυσμό της χώρας.
Σύμφωνα με το περιουσιολόγιο για το ΕΤΑΚ, το πλήθος των ατομικών δικαιωμάτων για κατοικίες (διαμερίσματα) και μονοκατοικίες ανέρχεται σε 9.425.000. Αν δεχτούμε για το 30% συνιδιοκτησία προκύπτει ότι υπάρχουν πάνω από 7.000.000 κατοικίες για 11.300.000 πληθυσμό.
Με απλά λόγια, οι υψηλές προσδοκίες που δημιούργησε η προηγούμενη δεκαετία όπου η χώρα ζούσε με δανεικά, οδήγησαν στην έκρηξη της οικοδομής. Χτίστηκαν, όμως, περισσότερα ακίνητα απ’ όσα έχει ανάγκη η χώρα. Κι έτσι φτάσαμε στη σημερινή κρίση η οποία επιταχύνθηκε από τη δημοσιονομική κατάρρευση της οικονομίας.
Τα στοιχεία για το «γκρέμισμα» της οικοδομής ή, όπως λένε οι περισσότεροι, για το σπάσιμο της «φούσκας» στην κτηματαγορά είναι εντυπωσιακά:
Οι αγοραπωλησίες που άγγιξαν το 2005 τις 215.148 έχουν υποχωρήσει το 2009 στις 94.801 και στις 55.000 περίπου το 2010. Το 2011 έπεσαν κάτω από 50.000 ενώ για το 2012 εκτιμάται ότι δε θα πουληθούν πάνω από 20-30.000 ακίνητα. Ετσι, 180.000 με 200.000 σπίτια είναι απούλητα σε όλη τη χώρα ενώ κατέρρευσαν και οι οικοδομικές άδειες. Το 2012 εκδόθηκαν 24.000 άδειες ενώ προ κρίσης ήταν πάνω από 90.000.
Υπερτριπλάσιους φόρους θα κληθούν να πληρώσουν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων, γεγονός που καθιστά επισφαλή, αν όχι ουσιαστικά αδύνατη την είσπραξη των προσδοκώμενων εσόδων από την πηγή αυτή. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει η Alpha Bank, σε ανάλυση που περιλαμβάνεται στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων το οποίο δημοσιοποίησε χθες η τράπεζα, και προειδοποιεί πως η απαγορευτική φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων συνιστά σήμερα ανυπέρβλητο εμπόδιο για την ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων και την ανάταξη της ελληνικής οικονομίας.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Alpha Bank οι μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις στα ακίνητα επιβάλλονται την ώρα που η οικονομική δραστηριότητα έχει ήδη καταγράψει πτώση 24% το 2012 σε σύγκριση με το 2008. Παράλληλα συνεχίζεται η πτώση των τιμών των ακινήτων σε μια αγορά στην οποία ουσιαστικά δεν υπάρχουν αγοραστές ειδικά για ακίνητα μεγάλης αξίας. «Είναι προφανές ότι με αυτές τις φορολογικές επιβαρύνσεις ακόμη και εάν υπήρχαν αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα, εγχώριοι ή ξένοι, θα φρόντιζαν να εξαφανιστούν όσο το δυνατόν γρηγορότερα», τονίζουν με έμφαση οι αναλυτές της τράπεζας.
Τι θα πληρώσουμε το 2013
Φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν το ειδικό τέλος ακινήτων, που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας των ετών 2010 ? 2011 και 2012 και θα επιβαρυνθούν περαιτέρω με το νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων που δρομολογεί το υπουργείο Οικονομικών ώστε να επιβληθεί στο δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς των αναλυτών της τράπεζας για το 2013:
1. Για ακίνητα αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ οι φόροι (ΕΕΤΗΔΕ 2012, ΦΑΠ 2010, ΦΑΠ 2011, ΦΑΠ 2012) που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχονται σε 1.900 ευρώ.
2. Για ακίνητα αξίας 600.000 ευρώ οι φόροι ανεβαίνουν στα 4.700 ευρώ.
3. Για ακίνητα αντικειμενικής αξίας 2 εκατ. ευρώ οι φόροι διαμορφώνονται σε 46.900 ευρώ, ενώ για τους ιδιοκτήτες πολύ μεγάλης αξίας ακινήτων, 6 εκατ. ευρώ, η φορολογική επιβάρυνση θα ανέλθει σε 224.700 ευρώ.
Γιατί επιβαρυνόμαστε υπέρμετρα φέτος
Όπως υποστηρίζουν οι αναλυτές της Alpha Bank όλοι αυτοί οι φόροι έρχονται σε μια μόνο χρονιά γιατί το υπουργείο Οικονομικών δεν κατάφερε να εισπράξει τους συγκεκριμένους φόρους τα προηγούμενα χρόνια, λόγω αδυναμίας κατάλληλης προσαρμογής του περιουσιολογίου, με βάση το οποίο θα προσδιορίζονταν ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και το ΕΤΑΚ.
Δεδομένου ότι τα έσοδα από τους φόρους περιουσίας ήταν καταποντισμένα στα 429 εκατ. ευρώ στο ενδεκάμηνο Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2011 αποφασίστηκε από την κυβέρνηση η επιβολή ενός έκτακτου ειδικού τέλους σε όλα τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Όπως αναφέρει η Alpha το ΕΕΤΗΔΕ ήταν ουσιαστικά ο πρώτος φόρος περιουσίας που επιβλήθηκε στην Ελλάδα με αξιοσημείωτη επιτυχία καθώς εισπράχθηκαν από αυτόν περισσότερα από 740 εκατ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2011 και περισσότερα από 2,75 δισ. ευρώ το 2012 παρά το ότι περίπου 500.000 φορολογούμενοι δήλωσαν αδυναμία πληρωμής του τέλους.
Ο νέος ενιαίος φόρος
Το οικονομικό επιτελείο προωθεί τώρα την εφαρμογή ενός Ενιαίου Φόρου Ακινήτων ο οποίος θα αντικαταστήσει το ειδικό τέλος ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ) και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ). Θα επιβληθεί σε όλα τα ακίνητα ακόμη και στα αγροτεμάχια και στα εκτός σχεδίου ακίνητα που έως σήμερα είναι αφορολόγητα.
Ο νέος φόρος θα επιδιωχθεί να εισπραχθεί στο δεύτερο εξάμηνο του 2013 με προσδοκόμενα ετήσια έσοδα περίπου 3 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα επικρατέστερα σενάρια ο νέος φόρος θα προβλέπει αφορολόγητο όριο 50.000 - 100.000 ευρώ για το σύνολο της ατομικής περιουσίας και θα προσδιορίζεται βάσει κλίμακας με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φθάνουν στο 1% ή 2%.
Κύμα αγωγών για μεγάλες εκτάσεις σε περιοχές - φιλέτα, κυρίως στη νησιωτική Ελλάδα και όχι μόνο έχουν κατατεθεί στην δικαιοσύνη. Εκατοντάδες ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις) βρίσκονται σε μεγάλη δικαστική διαμάχη με το Δημόσιο, που αγωνίζεται για να πείσει ότι του ανήκουν μεγάλες εκτάσεις δασικές, αγροτικές, λιβάδια, βοσκότοποι, σε βουνά, γκρεμνά, αιγιαλούς κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ. που αλλιώς θα περάσουν σε ιδιωτικά χέρια. Σε όλες τις αντιδικίες οι ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα, επιχειρήσεις κ.λπ.) στηρίζουν τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα (από απώτερους προγόνους, με χρησικτησία κ.λπ.) στην επιχειρηματολογία ότι πρόκειται για τμήματα ιδιωτικών γαιών που δεν κατέληξαν ποτέ στο Ελληνικό Δημόσιο, αφού δεν κατέχονταν από το Σουλτάνο ή Οθωμανούς. Και η επιχειρηματολογία αυτή αγγίζει όλα τα ακίνητα. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των εκτάσεων αυτών κρίνεται οριστικά αυτές τις μέρες, μέσα από την πολυαναμενόμενη ερμηνεία που θα δώσει σε υπόθεση-πιλότο η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου στις Συνθήκες και τα Πρωτόκολλα (Κωνσταντινούπολης, Λονδίνου) που υπογράφηκαν μετά την απελευθέρωση του ελληνικού κράτους από τους Τούρκους, σε συνδυασμό με τη νομοθεσία του 1837 για τα δημόσια κτήματα.
Σε υπόθεση - πιλότο χαρακτηρίζεται δίκη στην οποία το Δημόσιο κατέφυγε προ 10ετίας στα δικαστήρια με αγωγή σε βάρος φυσικών και νομικών προσώπων που εμφανίζονταν ως ιδιοκτήτες έκτασης σχεδόν 92 στρεμμάτων στην Καλντέρα της Σαντορίνης, όταν εντόπισε στο παράλιο τμήμα της επίμαχης ζώνης, την ανέγερση οικοδόμων, τοιχίων και την φύτευση δενδρυλλίων. Το Πρωτοδικείο δικαίωσε τους ιδιώτες, αλλά το Εφετείο δέχτηκε εν μέρει την αγωγή του Δημοσίου. Το νομικό ζήτημα, έφτασε στον ΑΠ με δύο διαφορετικές αρεοπαγιτικές εισηγήσεις και το θέμα έφθασε μοιραία στην Ολομέλεια, λόγω μείζονος ενδιαφέροντος και σπουδαιότητας. Αν η Ολομέλεια ΑΠ υιοθετήσει στη δίκη - πιλότο τους ιδιωτικούς ισχυρισμούς, τότε όλες αυτές οι τεράστιες εκτάσεις θα περάσουν στα χέρια ιδιωτών και το Δημόσιο θα αποξενωθεί από κάθε δικαίωμα κυριότητας σε ζωτικούς χώρους.
Υπερτριπλάσιους φόρους θα κληθούν να πληρώσουν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων, γεγονός που καθιστά επισφαλή, αν όχι ουσιαστικά αδύνατη την είσπραξη των προσδοκώμενων εσόδων από την πηγή αυτή. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει η Alpha Bank, σε ανάλυση που περιλαμβάνεται στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων το οποίο δημοσιοποίησε χθες η τράπεζα, και προειδοποιεί πως η απαγορευτική φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων συνιστά σήμερα ανυπέρβλητο εμπόδιο για την ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων και την ανάταξη της ελληνικής οικονομίας. Σύμφωνα με την ανάλυση της Alpha Bank οι μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις στα ακίνητα επιβάλλονται την ώρα που η οικονομική δραστηριότητα έχει ήδη καταγράψει πτώση 24% το 2012 σε σύγκριση με το 2008. Παράλληλα συνεχίζεται η πτώση των τιμών των ακινήτων σε μια αγορά στην οποία ουσιαστικά δεν υπάρχουν αγοραστές ειδικά για ακίνητα μεγάλης αξίας. «Είναι προφανές ότι με αυτές τις φορολογικές επιβαρύνσεις ακόμη και εάν υπήρχαν αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα, εγχώριοι ή ξένοι, θα φρόντιζαν να εξαφανιστούν όσο το δυνατόν γρηγορότερα», τονίζουν με έμφαση οι αναλυτές της τράπεζας. Φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν το ειδικό τέλος ακινήτων, που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας των ετών 2010 ? 2011 και 2012 και θα επιβαρυνθούν περαιτέρω με το νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων που δρομολογεί το υπουργείο Οικονομικών ώστε να επιβληθεί στο δεύτερο εξάμηνο του έτους. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς των αναλυτών της τράπεζας για το 2013:
1. Για ακίνητα αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ οι φόροι (ΕΕΤΗΔΕ 2012, ΦΑΠ 2010, ΦΑΠ 2011, ΦΑΠ 2012) που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχονται σε 1.900 ευρώ.
2. Για ακίνητα αξίας 600.000 ευρώ οι φόροι ανεβαίνουν στα 4.700 ευρώ.
3. Για ακίνητα αντικειμενικής αξίας 2 εκατ. ευρώ οι φόροι διαμορφώνονται σε 46.900 ευρώ, ενώ για τους ιδιοκτήτες πολύ μεγάλης αξίας ακινήτων, 6 εκατ. ευρώ, η φορολογική επιβάρυνση θα ανέλθει σε 224.700 ευρώ.
Όπως υποστηρίζουν οι αναλυτές της Alpha Bank όλοι αυτοί οι φόροι έρχονται σε μια μόνο χρονιά γιατί το υπουργείο Οικονομικών δεν κατάφερε να εισπράξει τους συγκεκριμένους φόρους τα προηγούμενα χρόνια, λόγω αδυναμίας κατάλληλης προσαρμογής του περιουσιολογίου, με βάση το οποίο θα προσδιορίζονταν ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και το ΕΤΑΚ. Δεδομένου ότι τα έσοδα από τους φόρους περιουσίας ήταν καταποντισμένα στα 429 εκατ. ευρώ στο ενδεκάμηνο Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2011 αποφασίστηκε από την κυβέρνηση η επιβολή ενός έκτακτου ειδικού τέλους σε όλα τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Όπως αναφέρει η Alpha το ΕΕΤΗΔΕ ήταν ουσιαστικά ο πρώτος φόρος περιουσίας που επιβλήθηκε στην Ελλάδα με αξιοσημείωτη επιτυχία καθώς εισπράχθηκαν από αυτόν περισσότερα από 740 εκατ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2011 και περισσότερα από 2,75 δισ. ευρώ το 2012 παρά το ότι περίπου 500.000 φορολογούμενοι δήλωσαν αδυναμία πληρωμής του τέλους. Το οικονομικό επιτελείο προωθεί τώρα την εφαρμογή ενός Ενιαίου Φόρου Ακινήτων ο οποίος θα αντικαταστήσει το ειδικό τέλος ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ) και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ). Θα επιβληθεί σε όλα τα ακίνητα ακόμη και στα αγροτεμάχια και στα εκτός σχεδίου ακίνητα που έως σήμερα είναι αφορολόγητα. Ο νέος φόρος θα επιδιωχθεί να εισπραχθεί στο δεύτερο εξάμηνο του 2013 με προσδοκόμενα ετήσια έσοδα περίπου 3 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τα επικρατέστερα σενάρια ο νέος φόρος θα προβλέπει αφορολόγητο όριο 50.000 - 100.000 ευρώ για το σύνολο της ατομικής περιουσίας και θα προσδιορίζεται βάσει κλίμακας με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φθάνουν στο 1% ή 2%.
Με τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό δίνεται, μεταξύ άλλων, η δυνατότητα για αύξηση των συντελεστών ύψους και υπό προυποθέσεις ανέγερσης και ουρανοξυστών . Παράλληλα αυξάνει ο όγκος των κτιρίων και με την αναλογική αύξηση του συντελεστή δόμησης δίνονται κίνητρα για συνενώσεις οικοπέδων προκειμένου να δημιουργηθούν περισσότεροι ελεύθεροι και κοινόχρηστοι χώροι. Στον συντελεστή δόμησης, μεταξύ των άλλων, δεν θα προσμετρώνται οι ημιυπαίθριοι χώροι που έχουν ανοιχτές περισσότερες από μία πλευρές και όσοι έχουν μία πλευρά ανοιχτή εφόσον το ύψος τους είναι πάνω από 2 μέτρα (δηλαδή δεν έχουν φυσιογνωμία δωματίου). Προβλέπεται ότι οι ημιυπαίθριοι θα μπορούν να κλείνονται εποχιακά. Επίσης δεν προσμετρούνται: οι επιφάνειες των εξωστών και στεγασμένων υπαίθριων χώρων όταν το συνολικό ποσοστό τους είναι μικρότερο του 40% της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί στο οικόπεδο, ο υπόγειος όροφος που προορίζεται για βοηθητικές χρήσεις υπό την προϋπόθεση ότι το ύψος της οροφής του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους - μετρούμενο μεταξύ δαπέδου και οροφής. Επιπλέον, μεταξύ άλλων:
*Δεν προσμετρούννται στον συντελεστή δόμησης όλοι οι υπόγειοι χώροι και όροφοι στάθμευσης.
*Δεν προσμετράται επίσης ένας υπόγειος όροφος αποθηκών που είναι ίσος με την κάτοψη του κτιρίου.
*Δεν προσμετράται το 50% του υπόγειου κατοικίας που λειτουργεί ως προέκταση αυτής.
*Δεν προσμετράται το 50% του υπουργείου κτιρίου μικτής χρήσης που έχει την ίδια χρήση με αυτή του ισογειου.
*Το ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 60% της συνολικής τους επιφάνειας. Κατ' εξαίρεση για μικρά κτίρια έως 120 τμ. η κάλυψη μπορεί να φτάνει και το 70%.
*οι σοφίτες πρέπει να έχουν ανώτερο ύψος έως 2,20 μ.
* Παράλληλα, δεν θα υπολογίζονται στον συνολικό όγκο του κτιρίου οι ανοιχτοί όγκοι που ορίζονται από το εξωτερικό ανάγλυφο του συμπαγούς κελύφους ή που διαπερνούν διαμπερώς το εσωτερικό του κτιρίου.
Συνεχίζεται απρόσκοπτα η διαδικασία αξιοποίησης του Αστέρα Βουλιαγμένης, όπως αποφάσισε το ΤΑΙΠΕΔ.
Το Ταμείο αποφάσισε επίσης το ποσοστό επί του τιμήματος που θα λάβουν η Εθνική Τράπεζα και το ΤΑΙΠΕΔ, αντίστοιχα, από την αξιοποίηση του ακινήτου, γεγονός που επιταχύνει τη διαδικασία της αξιοποίησής του.
Συγκεκριμένα η Εθνική θα λάβει το 80% των συνολικών εσόδων από την διαδικασία αποκρατικοποίησης και το ελληνικό δημόσιο το 20%.
Ο ανεξάρτητος εκτιμητής παρέδωσε τη μελέτη του με το υπολογιζόμενο τίμημα.
Οι καθυστερήσεις στις πληρωμές στεγαστικών, επιχειρηματικών και καταναλωτικών δανείων, δημιουργούν πρόσθετες πιέσεις στις τράπεζες, καθώς τα στοιχεία που έχουν στη διάθεση τους δείχνουν νέα επιδείνωση της κατάστασης το πρώτο εξάμηνο φέτος.
Οι τραπεζίτες παραδέχονται ότι το τελευταίο διάστημα η κατάσταση αναφορικά με τα επισφαλή δάνεια έχει χειροτερεύσει και έχουν ζητήσει επικαιροποίηση των στοιχείων της μελέτης της BlackRock με βάση τα νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην ελληνική αγορά.
Μάλιστα εκτιμούν ότι εξαιτίας των «κόκκινων» δανείων θα αυξηθούν στα 33 δισ. ευρώ οι ανάγκες ανακεφαλαιαοποίησης των τεσσάρων συστημικών τραπεζών, αντί των 27,5 δισ. ευρώ που τα υπολόγιζε η Τράπεζα της Ελλάδος.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών πέρυσι τα καθυστερούμενα στεγαστικά ξεπέρασαν το 22%, τα καταναλωτικά το 30% και τα επιχειρηματικά υπερέβησαν το 25%.
Τα υπόλοιπα δανείων των νοικοκυριών και επιχειρήσεων στο τέλος Νοεμβρίου 2012 ήταν 230 δισ. ευρώ και από αυτά τα 50 δισ. ευρώ ήταν στο «κόκκινο».
Από τα στοιχεία 9μηνου 2012, οι τράπεζες Εθνική, Alpha, Eurobank και Πειραιώς έχουν εγγράψει στους ισολογισμούς τους προβλέψεις για την κάλυψη επισφαλών απαιτήσεων σχεδόν 6δισ ευρώ.
Τα καθυστερούμενα δάνεια -για διάστημα άνω των 90 ημερών- διαμορφώνονται στα ίδια περίπου επίπεδα και στις τέσσερις συστημικές τράπεζες και συγκεκριμένα στα επίπεδα του 21,5%, όσο δηλαδή ήταν και ο μέσος όρος των καθυστερήσεων στο 9μηνο σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ.
Ειδικότερα: Η ΕΤΕ πήρε προβλέψεις ύψους 1,872δισ ευρώ στο 9μηνο 2012 (αυξημένες κατά 43% σε σχέση με πέρυσι) και τα δάνεια σε καθυστέρηση διαμορφώθηκαν στο 21,9% (από 13% στο τέλος 2011).
Στην Alpha Bank ο δείκτης των καθυστερήσεων διαμορφώθηκε στο 21,5%, και η τράπεζα πήρε προβλέψεις σχεδόν 1δισ ευρώ.
Ανάλογη η κατάσταση και στην Eurobank με τα δάνεια σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών να φτάνουν στο 21,3% των συνολικών χορηγήσεων (από 17,6% στο τέλος Μαρτίου 2012), και την τράπεζα να λαμβάνει προβλέψεις ύψους 1,2δισ ευρώ στο 9μηνο του 2012.
Για την Τράπεζα Πειραιώς ο δείκτης δανείων σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών διαμορφώθηκε στο 21,4% στο 9μηνο (μαζί με την Αγροτική Τράπεζα) από το 15,9% που ήταν στο τέλος του 2011. Οι συνολικές προβλέψεις ήταν 1,8δισ. ευρώ στο 9μηνο, εκ των οποίων 1,4 δισ ευρώ αφορούν προβλέψεις δανείων λόγω των δυσμενών συνθηκών του μακροοικονομικού περιβάλλοντος.
Σημειώνουμε ότι μέχρι το πρώτο εξάμηνο 2012 είχαν ρυθμιστεί 665 χιλιάδες στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια ύψους 18,3δισ ευρώ. Υπολογίζεται ότι στο τέλος του έτους θα ξεπεράσουν τις 800.000 τα δάνεια που θα έχουν ρυθμιστεί την τελευταία διετία, προκειμένου να μειωθούν οι δόσεις και οι δανειολήπτες να είναι σε θέση να τις εξοφλούν κανονικά.
Η δυναμική που εμφανίζουν οι καθυστερήσεις αποτυπώνεται κυρίως στα στεγαστικά δάνεια. Συγκεκριμένα τα «κόκκινα» στεγαστικά από το 15% που ήταν το ποσοστό τους στο τέλος του 2011, έφτασαν το 22% στο 9μηνο 2011 και προσεγγίζουν το 24%.
Τα καταναλωτικά δάνεια, από το 28,9% που ήταν στο τέλος του 2011, στο 9μηνο έφτασαν το 38%.
Ίδια είναι η εικόνα και στα επιχειρηματικά δάνεια και ειδικά προς τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις που έχουν τζίρο ως 1,5εκ ευρώ. Τα «κόκκινα» της κατηγορίας αυτής από το 14% στο τέλος του 2011, έφτασαν το 22% στο 9μηνο και θα ξεπεράσουν το 25%, αν δεν πέσει έγκαιρα ρευστό στην αγορά.
Μια ακόμη φορολογική τροχοπέδη στην ανάκαμψη της οικονομίας διαπιστώνουν οι αναλυτές της Alpha Bank. Σχετικά άρθρα , στο Εβδομαδιαίο Οικονομικό Δελτίο της Διευθύνσεως Οικονομικών Μελετών της τράπεζας, η οποία έχει να κάνει με τα ακίνητα.
Οπως αναφέρεται, η απαγορευτική φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων αποτελεί, σήμερα, το ανυπέρβλητο εμπόδιο στην ανάκαμψη αυτής της αγοράς, με εξαιρετικά αρνητικές επιπτώσεις στην ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας γενικότερα.
Οπως σημειώνει η Alpha, η Ελλάδα παρουσιάζει, το Δεκέμβριο, σημαντική βελτίωση του οικονομικού κλίματος και η διατήρηση ή η περαιτέρω βελτίωσή του δεν θα πρέπει να τεθεί σε κίνδυνο με την εφαρμογή αντιαναπτυξιακών - αντικοινωνικών φορολογικών πολιτικών, που είναι βέβαιο ότι αποτελούν σοβαρό εμπόδιο στην ανάκαμψη της οικονομίας και, σε κάθε περίπτωση, δεν εξυπηρετούν την ανάγκη της χώρας για απρόσκοπτη συνέχιση της δημοσιονομικής προσαρμογής και για έξοδό της από τη μεγαλύτερη κρίση της ιστορίας της.
Μια τέτοια πολιτική φαίνεται ότι προωθείται, για να εφαρμοστεί στην τρέχουσα περίοδο στον τομέα της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας, όπως αναλύεται στη συνέχεια.
Η κυβέρνηση, που θέσπισε τον ΦΑΠ το 2010, είχε προγραμματίσει σημαντικά έσοδα από τους φόρους περιουσίας, άνω των 850 εκατ. ευρώ, το 2010, τα οποία ωστόσο δεν κατάφερε να εισπράξει, διότι ο φόρος δεν έγινε δυνατόν να εφαρμοστεί, λόγω αδυναμίας κατάλληλης προσαρμογής του περιουσιολογίου, επί του οποίου θα επιβαλλόταν ο ΦΑΠ και το ΕΤΑΚ. Ο ΦΑΠ του 2011 και του 2012 είχε τα ίδια προβλήματα αλλά σε μεγαλύτερο βαθμό και, σε κάθε περίπτωση, ο ΦΑΠ δεν εισπράχθηκε.
Στηριζόμενη στην επιτυχή εφαρμογή του ΕΕΤΗΔΕ, η κυβέρνησης προωθεί σχέδια για εφαρμογή ενός μόνιμου ενιαίου φόρου στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας στη χώρα (όχι μόνο στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα), από τον οποίο ευελπιστεί να εισπράττει σε ετήσια βάση έσοδα ύψους 3,0 δισ. ευρώ περίπου, που είναι το ελάχιστο που θα πρέπει να αναμένεται από τους φόρους περιουσίας στην Ελλάδα.
Και ενώ όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα έχουν πληρώσει το ΕΕΤΗΔΕ και ετοιμάζονται να πληρώσουν και το νέο ενιαίο φόρο, όταν αυτός θεσπιστεί και εφαρμοστεί, ξαφνικά, στις αρχές Ιανουαρίου, περίπου 140.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 400 χιλ. ευρώ ανά φορολογούμενο παραλαμβάνουν τα εκκαθαριστικά σημειώματα για τον ΦΑΠ του 2010.
Και σαν να μην έφτανε αυτό, ίδιοι και άλλοι φορολογούμενοι (συνολικά 500.000) ειδοποιούνται ότι, στους επόμενους μήνες του 2013, θα λάβουν και τα εκκαθαριστικά του ΦΑΠ του 2011 και του 2012.
Ψηφίστηκε, κατά πλειοψηφία, από την Επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου, το νομοσχέδιο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, με το οποίο εναρμονίζεται σχετική κοινοτική οδηγία με το εθνικό μας δίκαιο.
Επί του νομοσχεδίου, σύμφωνα με το news247.gr:
"ο εισηγητής της ΝΔ, Διονύσης Σταμενίτης, τόνισε ότι υπάρχει ανάγκη για φιλικά προς το περιβάλλον κτίρια και είναι προτεραιότητα καθώς η αποτελεσματική διαχείριση της ενέργειας συμβάλλει και στην οικονομία και στην προστασία του περιβάλλοντος.
Εκ μέρους του ΠΑΣΟΚ, ο εισηγητής του, Θάνος Μωραΐτης, τόνισε ότι η εξοικονόμηση ενέργειας είναι το ζητούμενο και ως εκ τούτου είναι αναγκαία η εναρμόνιση της χώρας μας με την κοινοτική οδηγία.
Αντιδράσεις από την αντιπολίτευση
Η εισηγήτρια του ΣΥΡΙΖΑ, Χαρούλα Καφαντάρη, χαρακτήρισε «πρόχειρο» το νομοσχέδιο και διατύπωσε ενστάσεις σε πολλά άρθρα του, μεταξύ των οποίων εκείνα που αφορούν τους ενεργειακούς επιθεωρητές, τα αυθαίρετα μέσω ναοδομίας και τον Κώδικα αστικών απαλλοτριώσεων.
Από τους Ανεξάρτητους Έλληνες, η ειδική αγορήτρια, Ραχήλ Μακρή, έκανε λόγο για πολλές ασάφειες στο νομοσχέδιο, όπως για παράδειγμα στα άρθρα για τους ενεργειακούς επιθεωρητές, και ζήτησε να υπάρξει ακρόαση φορέων.
Ο ειδικός αγορητής της Χρυσής Αυγής, Ηλίας Παναγιώταρος, τάχθηκε κατά του νομοσχεδίου επί της αρχής λέγοντας ότι δεν θα υπάρχει ουσιαστικός έλεγχος απόδοσης στα παλαιά κτίρια. Πάντως, δήλωσε ότι το κόμμα του θα υπερψηφίσει ορισμένα άρθρα.
Η ειδική αγορήτρια της Δημοκρατικής Αριστεράς, Νίκη Φούντα, τόνισε ότι η κοινοτική οδηγία αυτή που προωθείται προς ψήφιση αποτελεί σημαντικό βήμα για την εξοικονόμηση ενέργειας και κινείται στη σωστή κατεύθυνση.
Εκ μέρους του ΚΚΕ, η ειδική αγορήτρια, Διαμάντω Μανωλάκου, μίλησε για "κατασταλτικό" νομοσχέδιο, αφού προβλέπει κυρώσεις αν δεν υπάρχει πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, κάτι που επιφέρει όφελος κυρίως στο μεγάλο κατασκευαστικό κεφάλαιο".
Παρατείνεται για δύο, τουλάχιστον, μήνες η δυνατότητα τακτοποίησης των αυθαιρέτων. Για αντίστοιχο διάστημα, σύμφωνα με πληροφορίες του ΣΚΑΪ, θα παραταθεί και η προθεσμία καταβολής του 30% του επιβληθέντος προστίμου, ώστε τα συγκεκριμένα ακίνητα να αποκτήσουν δικαίωμα μεταβίβασης, ενώ εξετάζεται και το ενδεχόμενο αύξησης του αριθμού των δόσεων, αποπληρωμής του προστίμου.
Ειδικότερα σε ότι αφορά τα πρόστιμα, στελέχη του ΥΠΕΚΑ (Υπουργείο Περιβάλλοντος), μιλώντας στον ΣΚΑΪ, κατέστησαν σαφές, ότι οι όποιες αλλαγές θα αφορούν μόνον στην αύξηση του αριθμού των δόσεων αποπληρωμής και όχι σε μειώσεις αυτών καθ΄ αυτών των προστίμων. Μοναδική ρύθμιση - διευκόλυνση, που μελετά το Υπουργείο, είπαν, είναι η αύξηση του αριθμού των δόσεων αποπληρωμής, από κάποιο ύψος προστίμου και πάνω, όχι η μείωση των προστίμων.
Με την παράταση της καταβολής του 30%, "τακτοποιούνται" και οι περιπτώσεις αυθαιρέτων, για τα οποία οι ιδιοκτήτες τους σταμάτησαν να καταβάλουν τις δόσεις αποπληρωμής του προστίμου. Γιατί, σύμφωνα με τον Ν.4014/11, ενδεχόμενη μη αποπληρωμή του συνολικού προστίμου, καθιστά το κτίσμα, για το οποίο έχει πραγματοποιηθεί η ηλεκτρονική υποβολή, αυτοδικαίως, αυθαίρετο.
Να σημειωθεί, ότι ακόμη δεν έχει περάσει από την Βουλή η ρύθμιση με την οποία παρέχεται η δυνατότητα μεταβίβασης ενός αυθαιρέτου, αλλά και μείωσης κατά 10% του προστίμου, υπό τον όρο ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει καταβάλλει το 30%, αυτού (του προστίμου). Κάτι που, εκτός απροόπτου, αναμένεται να γίνει εντός των προσεχών ημερών.
Τα προβλήματα, ωστόσο, που έχουν προκύψει κατά την εφαρμογή του Ν.4014/11 είναι πολυποίκιλα και σε αρκετές περιπτώσεις καθίστανται τροχοπέδη, στην ομαλή εφαρμογή του. Στο πλαίσιο αυτό, οι Υπηρεσίες του ΥΠΕΚΑ, προωθούν τις διαδικασίες κωδικοποίησης της σχετικής νομοθεσίας, αφού μέχρι σήμερα, έχουν εκδοθεί περί τις σαράντα πέντε ερμηνευτικές εγκύκλιοι και τροπολογίες.
Σε ότι αφορά, τέλος, τις υποβληθείσες αιτήσεις τακτοποίησης, μέχρι 2/1/2013, ανέρχονταν σε 470.000, ενώ τα έσοδα (μέχρι 30/12/2012) ανέρχονταν 738.840.156 ευρώ.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος σχεδιάζει να εντάξει άμεσα το μέτρο της μετατροπής των συμβατικών τζακιών σε ενεργειακά, μέσω του προγράμματος "Εξοικονόμηση κατ' οίκον", αναζητώντας λύση στο ζήτημα της ατμοσφαιρικής ρύπανσης.
Συγκεκριμένα, ο αναπληρωτής υπουργός, Σταύρος Καλαφάτης, ενημέρωσε χθες την αρμόδια κοινοβουλευτική επιτροπή της Βουλή, για το θέμα αυτό, στο πλαίσιο της συζήτησης του νομοσχεδίου για την ενεργειακή απόδοση κτιρίων, τονίζοντας ότι γίνονται προσπάθειες για άμεση υλοποίησή του σε συνεργασία με τα συναρμόδια υπουργεία.
Επί του νομοσχεδίου, ο εισηγητής της ΝΔ, Διονύσης Σταμενίτης, τόνισε ότι υπάρχει ανάγκη για φιλικά προς το περιβάλλον κτίρια και είναι προτεραιότητα καθώς η αποτελεσματική διαχείριση της ενέργειας συμβάλλει και στην οικονομία και στην προστασία του περιβάλλοντος.
Από την πλευρά του ΠΑΣΟΚ, ο εισηγητής του, Θάνος Μωραΐτης, τόνισε ότι η εξοικονόμηση ενέργειας είναι το ζητούμενο και ως εκ τούτου είναι αναγκαία η εναρμόνιση της χώρας μας με την κοινοτική οδηγία.
Το νομοσχέδιο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων με το οποίο εναρμονίζεται σχετική κοινοτική οδηγία με το εθνικό μας δίκαιο ψηφίστηκε κατά πλειοψηφία από την Επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου.
Για ακίνητα που μεταβιβάζονται από 1.1.2013 και μετά, θα ισχύει ο φόρος υπεραξίας 20%, σύμφωνα με μία σειρά αλλαγών στο φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκαν στη Βουλή, εν όψει της ψήφισής του, την Παρασκευή.
Ο φόρος θα επιβάλλεται με συντελεστή 20% στη διαφορά μεταξύ πώλησης και της τιμής κτήσης και θα αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2013. Όταν ο πωλητής είναι φυσικό πρόσωπο, το πιστοποιητικό πληρωμής του φόρου ακίνητης περιουσίας θα απαιτείται για συμβολαιογραφικά έγγραφα που θα καταρτίζονται από την 1η Ιανουαρίου 2014.
Η διαφορά μεταξύ πώλησης και τιμής κτήσης θα φορολογείται με την εφαρμογή των παρακάτω συντελεστών παλαιότητας:
- 0,90 για διακράτηση από 1 έως 5 έτη
- 0,80 για διακράτηση από 5 έως 10 έτη
- 0,75 για διακράτηση από 10 έως 15 έτη
- 0,70 για διακράτηση 15 έως 20 έτη
- 0,65 για διακράτηση 20 έως 25 έτη
- 0,60 για διακράτηση 25 ετών.
Ο φόρος υπεραξίας, θα επιβάλλεται και σε περιπτώσεις δωρεάς ή γονικής παροχής.
Η μόνη εξαίρεση του φόρου, αφορά το κέρδος μέχρι 25.000 ευρώ εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί μέχρι 5 έτη.
Ακόμα, όπως αναφέρεται στον φόρο δεν υπόκεινται:
α) Το κέρδος που πραγματοποιείται από εμπορική δραστηριότητα αγοραπωλησίας ακινήτων
β) Το κέρδος που πραγματοποιείται από την πώληση ακινήτου, παγίου περιουσιακού στοιχείου, νομικού προσώπου.
Υπενθυμίζεται ότι η επεξεργασία του φορολογικού νομοσχεδίου, έχει ήδη ολοκληρωθεί από την Διαρκή Επιτροπή Οικονομικών Υποθέσεων της Βουλής σε τέσσερις συνεδριάσεις στις 19, 20, 21 Δεκεμβρίου και 8 Ιανουαρίου 2012.
Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο είχε ψηφιστεί και επί της αρχής και επί των άρθρων στην Επιτροπή Οικονομικών της Βουλής στα μέσα του Δεκεμβρίου και αναμένεται να εισαχθεί στην Ολομέλεια της Βουλής στις 10 Ιανουαρίου 2013.
Τι έχει ζητήσει η ΠΟΜΙΔΑ
Σημειώνεται ότι σε επιστολή της που είχε αποστείλει την Τρίτη, 18.12.2012 η ΠΟΜΙΔΑ προς τους αρμόδιους Υπουργούς σχετικά με την ασυμφωνία της Αιτιολογικής Έκθεσης για το υπό ψήφιση φορολογικό νομοσχέδιο, ως προς τη φορολόγηση της "υπεραξίας" κατά την πώληση ακινήτων αναφερόταν ότι "σκοπός του είναι η φορολόγηση του κέρδους που αποκομίζει ο κύριος ακινήτου ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, το οποίο απέκτησε από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013, όταν προβεί σε περαιτέρω μεταβίβασή του."
Όμως, η ΠΟΜΙΔΑ ανέφερε ότι αντίθετα με τα παραπάνω, στην ίδια την προς ψήφιση διάταξη ουδεμία αναφορά γίνεται της παραπάνω ημερομηνίας απόκτησης των ακινήτων, οι πωλητές των οποίων θα βαρύνονται με τον φόρο αυτό, με αποτέλεσμα να μπορεί να ερμηνευτεί ότι αυτή αφορά όλα τα ακίνητα που θα πωλούνται στο μέλλον, κάτι που θα ήταν απόλυτα καταστροφικό για τους σημερινούς πωλητές ακινήτων, που όχι μόνον δεν εισπράττουν "υπεραξία" αλλά τα "σκοτώνουν" κυριολεκτικά για να επιβιώσουν και να πληρώσουν τους φόρους που τους επιβάλλονται.
Συγκεκριμένα η προς ψήφιση τότε διάταξη τόνιζε ότι ανέφερε ότι:
"1. Επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της."
Επίσης, ανέφερε η ΠΟΜΙΔΑ ότι "εξάλλου επειδή προφανής σκοπός της ρύθμισης αυτής είναι η φορολόγηση της κερδοσκοπίας στα ακίνητα μετά την αναμενόμενη επανάκαμψη της οικονομίας, δεν έχει λογική να επιβάλλεται η φορολογία αυτή σε κληρονόμους κλπ. ακινήτων που θα αναγκάζονται να εκποιήσουν περιουσιακά στοιχεία, αλλά πρέπει να περιοριστεί μόνον στους αγοραστές μεταπωλητές ακινήτων. Ζητούμε συνεπώς το αυτονόητο: Να προστεθεί στο κείμενο της υπό ψήφιση διάταξης, αυτό που ρητά αναφέρεται ρητά στην εισηγητική έκθεση, και να περιοριστεί η φορολόγηση μόνον σε όσους αποκτούν ακίνητα από επαχθή αιτία, ως εξής:
"1. Επί ακινήτου που αποκτάται με επαχθή αιτία μετά την 1.1.2013 και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία"".
Νέα βουτιά κατά 15% στις τιμές των κατοικιών, τη δεύτερη μεγαλύτερη παγκοσμίως (πρώτη η Ιρλανδία -20%), αναμένει για το 2013 ο γνωστός επενδυτικός οίκος Fitch στην έκθεση που δημοσίευσε χθες με τίτλο: «Residential Mortgage Briefing». Μάλιστα, οι αναλυτές προβλέπουν περαιτέρω μείωση και το 2014 και στο τέλος της επόμενης χρονιάς η ελληνική κτηματαγορά θα εμφανίσει σημάδια σταθεροποίησης. Σε περίπου δύο χρόνια από σήμερα δηλαδή οι τιμές των κατοικιών θα φτάσουν στα χαμηλότερο σημείο τους.
Σύμφωνα με την έρευνα, η Θεσσαλονίκη παρουσιάζει το μεγαλύτερο ρυθμό υποχώρησης των τιμών και συγκεκριμένα 30% από τα τέλη τέλη του 2008 μέχρι και το τρίτο τρίμηνο του 2012. Σε πανελλαδικό επίπεδο η υποχώρηση των τιμών την ίδια περίοδο φτάνει το 24%.
Ιδιαίτερα ανησυχητικά είναι τα στοιχεία για την στεγαστική πίστη αλλά και για το ποσοστό των καθυστερούμενων δανείων. Σύμφωνα με τη Fitch, ειδικά στην Ελλάδα και την Ιρλανδία περίπου 1 στους 5 δανειολήπτες, θα αδυνατεί να εξυπηρετήσει το δάνειό του.
Ο διεθνής επενδυτικός οίκος εκφράζει την ανησυχία του για τις περιφερειακές κτηματαγορές της Ευρωζώνης, δηλαδή την Πορτογαλία και την Ιταλία, όπου η πτώση τιμών το 2013 θα είναι 13%, την Ισπανία και την Ελλάδα με -15% και την Ιρλανδία με -20%.
Οι λόγοι της πτώσης, σύμφωνα με τους αναλυτές είναι η αδυναμία πρόσβασης στον τραπεζικό δανεισμό, η αύξηση της ανεργίας και η μείωση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης καθώς και η έλλειψη αναπτυξιακών πρωτοβουλιών.
Πάντως, για την Ελλάδα η έκθεση αναφέρει ότι οι τιμές δείχνουν σχετική ανθεκτικότητα η οποία αποδίδεται στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που είναι 80%, στο γεγονός ότι υπάρχει περιορισμένος αριθμός μεταπώλησης κατοικιών (οι Ελληνες είναι δεμένοι περισσότερο με την ακίνητη περιουσία τους), στον κατακερματισμό των οικοδομικών επιχειρήσεων που είναι μικρές, οικογενειακές εταιρείες χωρίς δανεισμό.
Η αύξηση της ανεργίας, τα νέα περιοριστικά μέτρα και το κακό κλίμα στην ελληνική οικονομία οδηγούν σε μείωση τιμών 11% το γ' τρίμηνο του 2012. Το μόνο ευχάριστο είναι ότι ο «πάτος του βαρελιού» της κτηματαγοράς φαίνεται να είναι το τέλος του 2014, δηλαδή θα κλείσουν σχεδόν 9 χρόνια πτωτικής πορείας.
Αναφορικά με τις τιμές των κατοικιών σε άλλες χώρες, η Fitch επισημαίνει ότι πτώση κάτω του 10% θα σημειωθεί σε Μεγάλη Βρετανία, Ολλανδία, Γαλλία και Βέλγιο ενώ η Γερμανία θα συνεχίσει το ανοδικό ράλι, μια τάση που μπορεί να διατηρηθεί για την επόμενη 5ετία. Σε ΗΠΑ και Αυστραλία αναμένονται σταθεροποιητικές τάσεις.
Με νομοσχέδιο που έχει παρουσιάσει η κυβέρνηση και αυτή την περίοδο βρίσκεται στην Ευρ. Επιτροπή για έγκριση προωθείται η ρύθμιση τραπεζικών δανείων ατόμων που έχουν βρεθεί σε δύσκολη οικονομική θέση. Το νομοσχέδιο μέσα στο πρώτο τρίμηνο του έτους αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί. Η διευκόλυνση αφορά μισθωτούς, συνταξιούχους και όσους έχουν τεκμαιρόμενη σχέση εξαρτημένης εργασίας, οι οποίοι έχουν ετήσιο εισόδημα 25.000 ευρώ. Αφορά επίσης ανέργους, πάσχοντες από βαριά ασθένεια ή/και μόνιμη αναπηρία και πολύτεκνους. Εντάσσονται ενυπόθηκα δάνεια που αφορούν μόνο στην κύρια κατοικία του δανειολήπτη με αντικειμε- νική αξία έως 180.000 ευρώ (200.000 ευρώ για πολύτεκνους). Προϋπόθεση για υπαγωγή στις ρυθμίσεις είναι η μείωση του εισοδήματος κατά 35% από 1.1.2010 η οποία οδήγησε σε ετήσιο οικογενειακό εισόδημα 25.000 ευρώ. Το ίδιο όριο έχει ήδη προσδιοριστεί και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες με ανάλογα οικονομικά προβλήματα (Πορτογαλία). Ετσι στους δανειολήπτες θα χορηγείται περίοδος χάριτος τεσσάρων ετών με επανεξέταση στα δύο έτη κατά τη διάρκεια της οποίας καταβάλλονται μόνο τόκοι υπολογισμένοι με σταθερό επιτόκιο 1,5%. Το ποσό της τοκοπληρωμής δεν θα υπερβαίνει το 30% του φορολογητέου εισοδήματος. Ειδικά για τους ανέργους που έχουν μηδενικά εισοδήματα θα προκύπτει μηδενική δόση. Στην περίπτωση που τερματιστεί η περίοδος ανεργίας τότε επανέρχεται χωρίς επιπτώσεις η μηνιαία καταβολή στα προηγούμενα επίπεδα. Επίσης για έναν ακόμη χρόνο το υπουργείο Ανάπτυξης «παγώνει» τους πλειστηριασμούς κατοικιών και ακινήτων, υπό προϋποθέσεις, νοικοκυριών και άλλων φυσικών προσώπων που αδυνατούν να είναι συνεπείς στις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Η ρύθμιση αφορά στην πρώτη κατοικία εφόσον δεν ξεπερνά τις 300.000 ευρώ αλλά και τα ακίνητα για οφειλές μέχρι 200.000 ευρώ. Η απαγόρευση των πλειστηριασμών ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2013.
Η βαριά φορολογία έχει «παγώσει» την αγορά ακινήτων καθώς κανένας πολίτες δεν θέλει πλέον να γίνει ιδιοκτήτης λόγω του φορολογικού βάρους που δεν θα μπορεί να εξυπηρετήσει. Σε αυτό το συμπέρασμα κατέληξε ο Στράτος Παραδιάς πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων. Ο κ Παραδιάς μιλώντας στο ΣΚΑΪ ανέφερε ότι «Οι αντικειμενικές αξίες του 2007 που υπολογίζονταν οι φορολογικές συντελεστές δεν υπάρχουν πια», ενώ τόνισε ότι δεν θα πρέπει να υπάρχουν εξαιρέσεις στον νέο τρόπο φορολογίας της ακίνητης περιουσίας Σε ότι αφορά τις φοιτητικές εστίες, ο κ Παραδιάς είπε ότι σε χώρες όπως η Γαλλία και η Αγγλία εξυπηρετούνται μόνο οι πρωτοετείς φοιτητές και τίθεται θέμα παραμονής εάν υπάρχουν κενές εστίες. Από την πλευρά τους, οι αναλυτές της Alpha Bank χαρακτηρίζουν αποτυχημένο το φορολογικό σύστημα της χώρας και θεωρούν άδικη και αναποτελεσματική την υπέρ-φορολόγηση των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων. Οι αναλυτές επισήμαναν ότι η αύξηση των εσόδων από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, δε περιλαμβάνει το ΦΑΠ(Φόρος Ακίνητης Περιουσίας) του 2010, καθώς αναμένεται να πραγματοποιηθεί η είσπραξη των εσόδων το 2013, αν και ο φόρος αυτός βαίνει προς κατάργηση προκαλώντας έτσι τη δικαιολογημένη αντίδραση των φορολογουμένων, ιδιαίτερα μετά την επιβολή του εξοντωτικού «χαρατσιού» στο λογαριασμό της ΔΕΗ. Η δε επιβολή του σε αντικειμενικές αξίες που είναι πολύ μεγαλύτερες πλέον από τις υποκειμενικές, παράλληλα με την ύπαρξη υπέρογκων συντελεστών, καθιστά ακόμα πιο επιβαρυντική την κατάσταση των φορολογουμένων, ιδιαίτερα σε μια αγορά η οποία μαστίζεται από ύφεση και καθιστά στην ουσία αδύνατη τη ρευστοποίηση των περιουσιακών τους στοιχείων.
Σε φορολογικούς ελέγχους σε 1.750 φυσικά πρόσωπα, προχωράει το το υπουργείο Οικονομικών, με στόχο να εξακριβώσει, αν υπήρξε απόκρυψη εισοδημάτων από εμπορικού χαρακτήρα πωλήσεις ακινήτων.
Αναφορικά, με τους επικείμενους ελέγχους, έγγραφοτου υφυπουργού Οικονομικών Γιώργου Μαυραγάνη, που διαβιβάστηκε στη Βουλή στις 21 Δεκεμβρίου, αναφέρει ότι με έμφαση στις μεγάλες επιχειρήσεις και τα μεγάλα εισοδήματα, συγκροτήθηκαν 49 Ειδικά Συνεργεία Ελέγχου για τη διενέργεια οριστικού φορολογικού ελέγχου σε 1.750 φυσικά πρόσωπα. Τα πρόσωπα επιλέχθηκαν με χρήση της εφαρμογής στόχευσης του συστήματος Elenxis και με κριτήριο επιλογής μεταξύ άλλων τη μη δήλωση εισοδήματος από πώληση ακινήτων αποκτηθέντων με αγορά ή ανέγερση.
Για τις ανατεθείσες στα Ειδικά Συνεργεία Ελέγχου υποθέσεις, σύμφωνα με τη Γενική Διεύθυνση Φορολογικών Ελέγχων και Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων προκύπτει ότι βάσει ελέγχου βεβαιώθηκαν 18.371.367 ευρώ και έχουν εισπραχθεί 5.886.570 ευρώ.
Όπως διευκρινίζει ο κ. Μαυραγάνης, στις ανωτέρω ελεγχθείσες υποθέσεις περιλαμβάνονται πλήθος υποθέσεων που αφορούν συζύγους και ανήλικα τέκνα των φορολογουμένων, καθώς και νομικά πρόσωπα της παραγράφου 4 του άρθρου 2 του Ν. 2238/1994.
Το έγγραφο του υφυπουργού Οικονομικών διαβιβάστηκε στη Βουλή μετά από ερώτηση του βουλευτή της ΝΔ Αντώνη Μπέζα, ο οποίος ζήτησε να ενημερωθεί τι έχει προκύψει για τα 1.750 πρόσωπα που εντοπίστηκαν από την ’νοιξη του 2011 να έχουν μεγάλη οικονομική επιφάνεια και να είναι ύποπτοι απόκρυψης εισοδημάτων από εμπορικού χαρακτήρα πωλήσεις ακινήτων.
Στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας κρίνεται την Παρασκευή, εξ αναβολής, η συνταγματικότητα του νόμου για τα αυθαίρετα.
Στο ΣτΕ πρόκειται να εκδικαστεί η προσφυγή κατά των υπουργικών αποφάσεων με τις οποίες καθορίστηκε η ηλεκτρονική διαδικασία υποβολής των δικαιολογητικών στο σύστημα του TEE και η διαδικασία είσπραξης και απόδοσης του παραβόλου και του ειδικού προστίμου στο Πράσινο Ταμείο.
Σημειώνεται, ότι ήδη με την με αριθμ. 180/2012 απόφαση της Επιτροπής Αναστολών του ΣτΕ, τον Απρίλιο, επιβλήθηκε η προσωρινή διακοπή επεξεργασίας των αιτήσεων εκείνων, οι οποίες δεν τεκμηριώνονται βάσει των δικαιολογητικών που προβλέπει ο αρχικός Ν. 4014/2011. Το ΣτΕ "πάγωσε" τη δυνατότητα τακτοποίησης με την υποβολή ιδιωτικών εγγράφων, βεβαιώσεων και δικαιολογητικών, κρίνοντας ότι επιτρέπονται μόνο κρατικά έγγραφα και επίσημες αεροφωτογραφίες.
Για όλες τις εκκρεμούσες αιτήσεις θα πραγματοποιηθεί "πιλοτική" δίκη και η απόφαση θα δώσει την "κατευθυντήρια γραμμή" σε όλα τα δικαστήρια της χώρας.
Στην εν λόγω απόφαση, υπογραμμίζεται ότι "με τις νεότερες του N. 4014/2011 διαδοχικές νομοθετικές ρυθμίσεις, με τις οποίες ορίσθηκε νέος τρόπος αποδείξεως του χρόνου ολοκληρώσεως της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκαταστάσεως της αυθαίρετης χρήσεως, σε συνδυασμό με τις επακολουθήσασες παρατάσεις των προθεσμιών υποβολής των δικαιολογητικών για την υπαγωγή στην επίδικη ρύθμιση, μεταβάλλεται κατά τρόπο ουσιώδη το αρχικό σύστημα του νόμου, το οποίο κατά την εισηγητική έκθεση έθετε ως όριο ('κόκκινη γραμμή') την τακτοποίηση της αυθαίρετης δομήσεως που πραγματοποιήθηκε μέχρι την ημερομηνία καταθέσεως του σχεδίου του νόμου (28.7.2011)".
Επίσης, στην απόφαση γινόταν αναφορά για τον κίνδυνο "περαιτέρω βλάβης του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος και δημιουργίας τετελεσμένων καταστάσεων με την πραγματοποίηση και νέας αυθαίρετης δομήσεως".
Τη ρευστοποίηση ακινήτων επιχειρούν το τελευταίο εξάμηνο αρκετές εισηγμένες όπως προκύπτει από τους ισολογισμούς της τελευταίας περιόδου (H1 και Q3 2012). Η πρόθεση αυτή ενδέχεται να βρει ανταπόκριση μετά το τέλος της Άνοιξης και από αγοραστές κυρίως εγχώριους.
Στόχος των πωλητών η μείωση των δανειακών τους υποχρεώσεων και των αγοραστών η απόκτηση χώρων που θα μπορούσαν να συμβάλλουν στην επιχειρηματική τους δραστηριότητα μειώνοντας το κόστος εγκατάστασης και λειτουργίας. Το σίγουρο είναι ότι οι αγοραστές τηρούν στάση αναμονής, παρά την ελαχιστοποίηση του συναλλαγματικού κινδύνου. Οι υποψήφιοι αγοραστές ελπίζουν σε περαιτέρω πτώση των απαιτήσεων, ενώ η αγορά περιμένει κάποιες πράξεις που θα καθορίσουν τον πήχη του distress.
Ανακεφαλαιοποίηση και εκλογές
Αυτό είναι άμεσα συνδεδεμένο με την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και μια σειρά από πολιτικά γεγονότα στην Ελλάδα και το εξωτερικό, που θα καθορίσουν το πλαίσιο που θα κινηθεί η αγορά ακινήτων το 2013.
Όπως όλα δείχνουν το διεθνές πολιτικό βαρόμετρο είναι καυτό μέχρι τον Ιούνιο, και με μια μικρή καλοκαιρινή ανάπαυλα ξεκινάει ένα καθοριστικό φθινοπωρινό δίμηνο όπου κυριαρχούν οι εκλογές στη Γερμανία την 1η Σεπτεμβρίου και τις 27 Οκτώβρη. Αγνωστο παραμένει το τοπίο που θα διαμορφωθεί στην επέτειο του ΟΧΙ.
Από εκείνους που προσπαθούν να αποκομίσουν ρευστότητα είναι και εταιρείες που έχουν προσφύγει στο άρθρο 99, όπως η Εδραση που πωλεί περισσότερα από 30 διαμερίσματα.
Τη ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων επιχειρούν επίσημα η ΒΑΛΚΑΝ και η ΤΕΧΑΠΡΕΤ στη Θεσσαλονίκη. Η πρώτη στην Αγχίαλο με το ακίνητο αποτιμημένο στα €33,8 εκατ. και η δευτερη με ακίνητο για την εξόφληση του ομολογιακού δανείου που έχει συνάψει η εταιρεία.
Πωλητές στη αγορά έχουν βγει ακόμη:
H RILKEN στη Νέα Κηφισιά.
Η Sanyo στην Εθνική οδό.
Η ΑΑΑ στη Νέα Ιωνία
Η ΑΓΕΤ Ηρακλής στον Ασπρόπυργο.
Ακίνητα προς πώληση διαθέτουν ακόμη οι: Βιοχάλκο, ΕΛΦΙΚΟ, Πετρόπουλος, Μπήτρος και Axon Holdings.
Στην πλευρά εκείνων που επωφελήθηκαν από τις ευκαιρίες βρίσκονται ο όμιλος Νάκα (Πανεπιστημίου 44), η Space Hellas (Λεωφόρο Μεσογείων), η LAMDA Development (IBC) και η Autohellas.
Το άλλοτε... οχυρό επενδυτικής δραστηριότητας έχει καταρρεύσει σαν... χάρτινος πύργος. Στο «μάτι του κυκλώνα» έχουν μπει σχεδόν όλες οι περιοχές. Βουτιά έως 70% από την αρχή της κρίσης σημειώνουν οι τιμές ακινήτων στην περιοχή της Αττικής.
Οι ακριβές έγιναν φθηνότερες και οι φθηνές πέρασαν στα αζήτητα, καθώς οι αγοραστές απομακρύνθηκαν από την αγορά ακινήτων εξαιτίας της υπέρμετρης φορολόγησης του ακινήτου που το καθιστά πολυέξοδο και πλέον φορτώνει με πολλά οικονομικά βάρη στον ιδιοκτήτη. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές χάθηκαν από προσώπου γης ακόμη και απο τις λαμπερές συνοικίες της Αθήνας.
Το Ψυχικό, η Φιλοθέη, το Κολωνάκι, η Κηφισιά, η Εκάλη, η Γλυφάδα, δεν συγκινούν πλέον τους αγοραστές, ενώ παρατηρείται το φαινόμενο αρκετοί ιδιοκτήτες των περιοχών αυτών να έχουν μειώσει τις απαιτήσεις τους σε τιμές που ορίζει η Εφορία και πάλι δεν μπορούν να προσελκύσουν αγοραστή.
Οι αρμόδιοι υπάλληλοι της Εφορίας με τομέα ευθύνης το Ψυχικό και των γύρων περιοχών, λένε ότι οι αντικειμενικές αξίες φθάνουν τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, που καθιστά το ακίνητο πανάκριβο τόσο για την απόκτησή του όσο και για τη διατήρησή του. Ακόμη και για τον σημερινό κάτοχο, ο οποίος αδυνατεί να πληρώσει τους φόρους και τα χαράτσια που έχει επιβάλει το υπουργείο Οικονομικών.
Σε ρύθμιση των οφειλών τους έχουν προχωρήσει ο ένας στους δύο φορολογουμένους που διαμένουν σε ακριβές περιοχές. Ακόμη και ηχηρά ονόματα της επιχειρηματικής κοινότητας διαφωνούν με τους φόρους που τους έχουν καταλογιστεί και προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη για να βρουν το δίκιο τους αφού πρώτα κατέβαλαν το 50% του φόρου.
Η κατακόρυφη πτώση των τιμών των ακινήτων σε συνδυασμό με την αύξηση της φορολογίας τους διαμορφώνουν ένα προϊόν που στο παρόν μπαίνει στο... ράφι λόγω απουσίας αγοραστών.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, ο Κολωνός και γενικότερα στις υποβαθμισμένες περιοχές, οι τιμές πώλησης κινούνται πιο χαμηλά από τις αντικειμενικές αξίες. Στις ακριβές περιοχές οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει έως 50% από τα ιστορικά υψηλά του 2008.
Οι αποκλίσεις των τιμών τρομάζουν τους πωλητές, ενώ δεν συγκινούν τους αγοραστές. Για παράδειγμα, στο Κολωνάκι, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας RE/MAX New Deal, ένα διαμέρισμα του 6ου ορόφου άξιζε 620.000 ευρώ το 2008 και σήμερα προσφέρεται στις 320.000 ευρώ.
Στα Μελίσσια, η αξία μίας μεζονέτας 240 τ.μ. έφθανε στις 550.000 ευρώ και σήμερα έχει κατρακυλήσει στις 350.000.
Στην πλατεία Μαβίλη, ακίνητο 53 τετραγωνικών μέτρων του πρώτου ορόφου, από τις 88.000 ευρώ το 2008, σήμερα έχει αξία 31.000 ευρώ.
Στη λεωφόρο Βασ. Σοφίας, ακίνητο του 3ου ορόφου στα 80 τ.μ., σήμερα προσφέρεται στα 130.000 ευρώ, έναντι 200.000 ευρώ, το οποίο να σημειωθεί έχει συμπληρώσει 20 έτη ζωής.
Την παράταση μέχρι την 25-11-2013 της προθεσμίας έκδοσης αδειών δόμησης για τις οποίες είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι προ της έναρξης εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ.), ανακοίνωσε σήμερα το ΥΠΕΚΑ.
Η παράταση δίνεται με αφορμή ερωτήματα που υποβλήθηκαν στο ΥΠΕΚΑ τις τελευταίες ημέρες σχετικώς με την προθεσμία έκδοσης αδειών δόμησης για τις οποίες είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι προ της έναρξης εφαρμογής του Ν.Ο.Κ., ενώ όπως αποδείχτηκε λόγω των αλλαγών του νομικού πλαισίου σε κάποιες περιπτώσεις οι υπηρεσίες δόμησης δεν κατάφεραν να ολοκληρώσουν τον έλεγχο μέσα στην ταχθείσα προθεσμία.
Σε μια εκτεταμένη φοροκλοπή σε βάρος χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων οδηγεί η δραματική βουτιά των εμπορικών αξιών, ακόμη και κάτω από τις αντικειμενικές. Xιλιάδες ακίνητα φορολογούνται με τιμές οι οποίες δεν αντιστοιχούν στην πραγματικότητα καθώς η «ψαλίδα» αντικειμενικών και εμπορικών τιμών έχει κλείσει για τα καλά. Oπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων στον σχετικό πίνακα, οι τιμές αγοράς έχουν προσεγγίσει τις τιμές της... εφορίας, ωστόσο οι αγοραπωλησίες που γίνονται στη συντριπτική τους πλειονότητα αποκαλύπτουν μια άλλη, πιο αμείλικτη εικόνα: Tη μεταβίβαση ακινήτων σε τιμές κατά πολύ χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, επομένως και τη δραματική επιβάρυνση με φόρους για αξίες που πλέον δεν υπάρχουν.
Aλλά και για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες τα φορολογικά βάρη είναι τεράστια καθώς πληρώνουν ΦAΠ, χαράτσι ακινήτων, δημοτικά τέλη και άλλους φόρους με βάση αντικειμενικές τιμές που είναι υψηλότερες από τις πραγματικές. Oι τεράστιες διαφορές που υπήρχαν μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών των ακινήτων έχουν «εξανεμιστεί», καθώς η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έχει «βουλιάξει» τη ζήτηση και τις τιμές. Παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές έχουν καθηλωθεί για περισσότερο από πέντε χρόνια, εντούτοις πλέον δεν συναντώνται οι τεράστιες διαφορές των 100% και 150%. Aντιθέτως, σε πολλές περιοχές η «ψαλίδα» είναι σε μονοψήφιο ποσοστό, ενώ υπάρχουν και περιοχές όπου οι εμπορικές υπολείπονται των αντικειμενικών αξιών.
Ωστόσο, ακόμη κι εκεί που υπάρχει διαφορά των δύο τιμών, η πραγματικότητα είναι αμείλικτη, καθώς όποτε γίνονται αγοραπωλησίες οι «εκπτώσεις» που κάνουν οι πωλητές ουσιαστικά ρίχνουν την αξία των ακινήτων κάτω από την αντικειμενική.
Όπως παρατηρούν ειδικοί της αγοράς, σε ό,τι αφορά τις τιμές επικρατεί το απόλυτο χάος εξαιτίας της μικρής κινητικότητας στην κτηματαγορά. «Aδυνατούμε να μιλήσουμε για εμπορικές τιμές, αφού υπάρχουν κατοικίες που πωλούνται με ένα λογικό ποσό αλλά και άλλες που βγαίνουν στην κυριολεξία στο σφυρί. Oι ιδιοκτήτες τους, λόγω της μεγάλης ανάγκης που έχουν, «σκοτώνουν» τα ακίνητα, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει μια ενιαία εμπορική τιμή», τονίζει στην «HτΣ» κτηματομεσίτης.
Πάντως, από μια πρώτη ανάλυση των αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, μπορεί κανείς να καταγράψει μείωση της ψαλίδας από 20% έως και 70%, όμως κι αυτή η διαφορά είναι πλασματική.
Eτσι, εκτιμάται ότι μεγάλη αναστάτωση, χωρίς ανάλογο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, θα φέρει η αύξηση των αντικειμενικών αξιών που, ως προαπαιτούμενο για τη δόση, έχει καθοριστεί να γίνει τον Mάρτιο. Tο οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, έχοντας, όμως, ως δεδομένο ότι στις περισσότερες περιοχές της Aττικής κι άλλων μεγάλων πόλεων η «ψαλίδα» με τις εμπορικές τιμές έχει κλείσει σημαντικά. Mάλιστα, έχουν καταγραφεί δεκάδες περιπτώσεις όπου γίνονται πωλήσεις ακινήτων, κυρίως επαγγελματικών χώρων ή ακριβών σπιτιών, σε τιμές πολύ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες.
Για τον λόγο αυτό οι παράγοντες της αγοράς ζητούν να υπάρξουν αυξομειώσεις στις αντικειμενικές, δηλαδή να γίνει εξομοίωση όπου οι αγοραίες τιμές είναι μεγαλύτερες αλλά και σημαντικές μειώσεις εκεί όπου η κρίση έχει «βουλιάξει» τα ακίνητα. Mε δεδομένο ότι οι αγοραπωλησίες έχουν μειωθεί πάνω από 70% σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια (μόνο φέτος οι συναλλαγές είναι μειωμένες κατά 40% σε σύγκριση με πέρυσι) θεωρείται σίγουρο ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν θα φέρει μεγάλα δημοσιονομικά οφέλη, αντιθέτως, θα προκαλέσει επιβάρυνση στην ψυχολογία της κτηματαγοράς που έχει ήδη καταρρεύσει.
Bεβαίως, σύμφωνα με τις τελευταίες ανακοινώσεις του υφυπουργού Oικονομικών Γ. Mαυραγάνη, το Δημόσιο προσδοκά έσοδα από την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών σε όλη την Eλλάδα, ακόμη δηλαδή και για τα αγροτεμάχια. Aυτό το μέτρο εκτιμάται ότι μπορεί να εκτοξεύσει στα ύψη τους φόρους που συνδέονται με τις αντικειμενικές αξίες και η επιβάρυνση για τους πολίτες να ξεπεράσει το 200%. Δηλαδή, για οποιαδήποτε μεταβίβαση, ακόμη και... χωραφιών οι φόροι θα είναι σημαντικά υψηλότεροι απ' ότι μέχρι σήμερα.
180.000 απούλητα
Πάντως, στις αστικές περιοχές που γίνονται οι περισσότερες αγοραπωλησίες, η κατάσταση είναι δραματική. Tα απούλητα σπίτια εκτιμώνται σε 160.000 - 180.000, οι οικοδομικές άδειες έχουν υποχωρήσει στις 24.000 ετησίως σε σχέση με πάνω από 90.000 πριν από την κρίση, ενώ 1 στους 2 εργαζόμενους στον οικοδομικό κλάδο έχει χάσει την εργασία του. Σύμφωνα, πάντως, με τα σημερινά δεδομένα, κατοικίες σε φτωχές, μεσαίες ή ακριβές περιοχές, γραφεία και καταστήματα σε γειτονιές που έχουν χτυπηθεί από την οικονομική κρίση πωλούνται σε τιμές που είναι πολύ μικρότερες από τις αντικειμενικές, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πληρώνει φόρους για μια περιουσία η οποία αξίζει πολύ λιγότερο.
Eίναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και μεγάλα μεσιτικά γραφεία βγάζουν αγγελίες που ζητούν κάθε είδους ακίνητο να το αγοράσουν κάτω από την αντικειμενική του αξία.
Eιδικά στα επίπεδα των ακινήτων που κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, κυρίως σε βίλες μέσα στην Aθήνα ή σε παραθαλάσσιες περιοχές, υπογράφονται συμβόλαια σε τιμές πολύ κάτω από την αντικειμενική τους αξία, η οποία φυσικά είναι υπερβολικά υψηλή για τα σημερινά δεδομένα. Oρισμένες περιπτώσεις είναι χαρακτηριστικές για την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων και τις στρεβλώσεις που υπάρχουν σε σχέση με τις αντικειμενικές αξίες.
Πρόσφατα ο πρώην πρωθυπουργός K. Kαραμανλής πούλησε το γραφείο του στο Kολωνάκι έναντι 700.000 ευρώ, κάτω από την αντικειμενική του αξία και με έκπτωση... 250.000 ευρώ από την αρχική τιμή.
Πολυτελής βίλα στο Λαγονήσι, δίπλα στη θάλασσα, επιφάνειας 700 τ.μ. σε οικόπεδο 6 στρεμμάτων πουλήθηκε πρόσφατα έναντι 5 εκατ. ευρώ όταν η αρχική τιμή ήταν 12 εκατ. ευρώ.
Aκίνητο στην Kηφισιά πουλήθηκε 4 εκατ. ευρώ, ενώ η αρχική τιμή του ήταν 6-7 εκατ. ευρώ.
Στο καλύτερο σημείο του Kαστριού, επί της οδού Pόδων και Kαστριού, πουλήθηκε πρόσφατα οικόπεδο με μοναδικής αρχιτεκτονικής κτίσμα. H αντικειμενική του αξία ήταν 9-10 εκατ. αλλά ο νέος ιδιοκτήτης, πρώην φαρμακοβιομήχανος, έδωσε 7 εκατ. ευρώ.
Σε ό,τι αφορά την «ψαλίδα» των τιμών, αυτό που μπορεί κανείς να αντιληφθεί είναι ότι στις φτωχές και μεσαίες περιοχές, όπου οι αντικειμενικές έμειναν καθηλωμένες ενώ οι εμπορικές εκτοξεύτηκαν, υπάρχει ακόμη απόκλιση. Aνάλογα με την περιοχή οι εμπορικές τιμές είναι υψηλότερες από 10% έως 60%, αλλά αυτό μόνο για τα νεόδμητα, ενώ για τα παλαιότερα είναι μόνο στα... χαρτιά. Διότι όταν γίνονται αγοραπωλησίες, δεν ισχύουν οι αρχικές τιμές που ζητούνται, αφού τα παζάρια ρίχνουν το τελικό ποσό από 20% έως 40% πιο κάτω. Aυτό σημαίνει ότι σε πολλές συνοικίες της Aθήνας κι άλλων μεγάλων πόλεων, η αξία των ακινήτων έχασε από 300 έως και 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Oπου, όμως, το χάσμα κλείσει τον Mάρτιο θα προκαλέσει μεγάλη φορολογική επιβάρυνση, όχι μόνο στις λίγες αγοραπωλησίες, αλλά και στις μεταβιβάσεις με γονική παροχή, κληρονομιά, στις αμοιβές συμβολαιογράφων, δικηγόρων, μεσιτών, στους φόρους που πρέπει να πληρωθούν αλλά και στα δημοτικά τέλη που πληρώνονται μέσω της ΔEH. Φυσικά, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα συμπαρασύρει το Eνιαίο Tέλος Aκινήτων που θα ισχύσει από τη νέα χρονιά και μια σειρά από επιβαρύνσεις που συνδέονται με το ακίνητο.
Tο Δημόσιο, πάντως, προσδοκά να αυξήσει τα έσοδα από την επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε όλη την Eλλάδα, κάτι που σημαίνει ότι θα πληρώνουν φόρο πλέον και για τα αγροτεμάχια.
Πίσω από το σταχτί νέφος της αιθαλομίχλης που επέστρεψε ύστερα από δεκαετίες, τροφοδοτημένο από καυσόξυλα, βιομάζα, αδικοχαμένα δέντρα και κάθε λογής ακατάλληλο υλικό, δεν βρίσκεται μόνο η αναζήτηση για το κατάλληλο καύσιμο, αλλά κάτι πιο βασικό: τα ελληνικά κτίρια "ενεργειακά σουρωτήρια", με τεράστιες απώλειες θερμότητας κι ενέργειας, που απαιτούν πολύ περισσότερη ενέργεια για να ζεσταθούν απ’ ό,τι στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης.
Και βεβαίως κάτι κοινωνικά θεμελιώδες: οι επιστημονικές έρευνες μιλούν πια για την "ενεργειακή φτώχεια", που βάζει στην κατάψυξη τους οικονομικά φτωχούς. Κι αυτό γιατί οι φτωχότερες οικογένειες, που δεν έχουν χρήματα για θέρμανση, κατοικούν σε παλιά, κακοσυντηρημένα σπίτια, που απαιτούν υψηλότερες δαπάνες για ζέστη!
Μια εικόνα αυτής της πολύ άσχημης ενεργειακής κατάστασης των κτιρίων στην Ελλάδα δίνουν τα στοιχεία από τα εκδοθέντα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης. Τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) αποτυπώνουν την ενεργειακή κατάσταση των κτιρίων, δηλαδή το πόσο ενεργοβόρα είναι, κυρίως όσον αφορά τη θερμομόνωσή τους και το πόσο κρατούν ζέστη τον χειμώνα και δροσιά το καλοκαίρι. Η έκδοση ενεργειακών πιστοποιητικών έγινε υποχρεωτική για ακίνητα που νοικιάζονται ή πωλούνται και παρά την αμφισβητούμενη ποιότητά τους (πολλά εκδίδονται κυριολεκτικά στο πόδι) δίνουν μια εικόνα της πραγματικότητας. Σε αυτό συμβάλλει και η μεγάλη τους ποσότητα, καθώς από την 9η Ιανουαρίου 2011 έως τη 19η Σεπτεμβρίου 2012 εκδόθηκαν 203.000 ΠΕΑ για διαμερίσματα, μονοκατοικίες και λιγότερα καταστήματα (13.629). Τα κτίρια κατατάσσονται σε εφτά κατηγορίες, ανάλογα με την ενεργειακή τους κατάσταση. Η κατάταξη, από τα πιο στεγανά, δηλαδή καλύτερα, ενεργειακά προς τα πιο ενεργοβόρα είναι: Α+, Α, Β+, Β, Γ, Δ, Ε, Ζ, Η.
Η εικόνα που αποτυπώνεται στα πιστοποιητικά είναι ιδιαίτερα προβληματική. Συγκεκριμένα 51.641 κτίρια, περίπου ένα στα τέσσερα, βρίσκονται στη χειρότερη κατηγορία Η, που περιγράφει σπίτια σχεδόν... διαμπερή. Στην κατηγορία Ζ ανήκουν 27.985 ακίνητα, στην Ε 31.133 και στη Δ 39.357. Δηλαδή συνολικά στις τέσσερις κατηγορίες που περιγράφουν σπίτια με μεγάλες έως σημαντικές απώλειες καταγράφονται πάνω από 150.000 πιστοποιητικά, δηλαδή σχεδόν τρία στα τέσσερα όσων έχουν εκδοθεί. Πώς να ζεσταθούν αυτά τα κτίρια; Από κει και πέρα, στην κατηγορία Γ βρέθηκαν 34.273 σπίτια, στη Β 6.822, στη Β+ 908, στην Α 162 και στην Α+ 164.
Εντυπωσιακή είναι η αντιστοίχιση της ενεργειακής κατάστασης με το έτος κατασκευής του κτιρίου. Οσα κατασκευάστηκαν στο διάστημα 1956 - 1980 κατακλύζουν την κατηγορία Η (44,4%), το 23,1% την Ζ, ενώ μόλις το 4,88% ήταν στις πιο θωρακισμένες κατηγορίες (Α, Α+, Β, Β+ και Γ). Ακόμα χειρότερα είναι τα πράγματα για τα υπέργηρα κτίρια που κατασκευάστηκαν την περίοδο 1900 - 1955, όπου το 54,8% ανήκει στην κατηγορία Η και το 15,9% στη Ζ.
Από το 1981, μετά την έναρξη ισχύος του Κανονισμού Θερμομόνωσης Κτιρίων, η κατάσταση κάπως βελτιώθηκε, αλλά και πάλι η ενεργειακή ασπίδα είναι μέτριας ποιότητας: το 62,5% των κτιρίων ανήκει στις μεσαίες κατηγορίες Γ και Δ, ενώ το 14,1% στις ενεργοβόρες Ζ και Η. Πάλι όμως λιγότερο από το 5% των ελεγχθέντων κτιρίων βρέθηκαν σε πολύ καλή κατάσταση (Α, Α+, Β, Β+). Αρκετά βελτιωμένη είναι η κατάσταση στα λίγα κτίρια που κατασκευάστηκαν πρόσφατα, το 2011 - 2012, όπου το 78,9% λαμβάνει Α, Α+, Β, Β+ και Γ.
Το κτιριακό πρόβλημα γίνεται ευθέως κοινωνικό, καθώς οι πιο φτωχοί κατοικούν στα ακατάλληλα κτίρια. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Πανεπιστημίου Αθηνών, καταγράφηκε ότι το αναγκαίο κόστος θέρμανσης ανά άτομο και επιφάνεια είναι 127% μεγαλύτερο στα χαμηλότερα εισοδήματα σε σχέση με τα υψηλότερα. Δεν είναι παράξενο, εάν σκεφτούμε ότι μόνο το 8% των πολιτών χαμηλού εισοδήματος κατοικεί σε σπίτια με διπλούς υαλοπίνακες, έναντι 64% στα υψηλότερα εισοδήματα. Τον περσινό χειμώνα, η μείωση στις δαπάνες για θέρμανση έφτασε το 40% κατά μέσο όρο, με τους φτωχότερους να κόβουν το 70%! Τι θα γίνει φέτος;
Σε νέα παράταση, από τρεις έως έξι μήνες, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων προσανατολίζεται το ΥΠΕΚΑ.
Η σχετική νομοθετική ρύθμιση, όπως αναφέρει "Η Εφημερίδα των Συντακτών", πρόκειται να προωθηθεί ως τις 20 του μηνός καθώς στο τέλος Ιανουαρίου λήγει η πέμπτη προθεσμία για την υπαγωγή στη ρύθμιση των αυθαιρέτων.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του δημοσιεύματος, η παράταση θα συνοδεύεται με καινούργια, αυτή τη φορά θεσμικά, κίνητρα για την προσέλκυση περισσότερων ενδιαφερομένων, καθώς οι πρόσφατες οικονομικές διευκολύνσεις δεν απέδωσαν τα αναμενόμενα στα δημόσια ταμεία. To υπουργείο έχει προωθήσει την παροχή πρόσθετης έκπτωσης 10% σε όσους ιδιοκτήτες καταθέσουν ώς τις 31 του μήνα το
30% του οφειλόμενου προστίμου. Επιπλέον θα έχουν το δικαίωμα να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κλπ.) πριν από την αποπληρωμή της υπόλοιπης οφειλής.
Στόχος του υπουργείου είναι να δοθεί οριστικά τέλος σε υποθέσεις με μικροαυθαιρεσίες, ενώ σύμφωνα με όσα έχουν έρθει μέχρι σήμερα στο φως της δημοσιότητας, δεν τίθεται θέμα νομιμοποίησης για τις βαριές περιπτώσεις αυθαιρέτων, οι ιδιοκτήτες των οποίων δεν διαθέτουν καμία άδεια δόμησης.
Συγκεκριμένα, το υπουργείο ετοιμάζεται να προχωρήσει στην κατηγοριοποίηση των αυθαιρεσιών και σε γενικευμένη ρύθμιση των αυθαιρέτων, η οποία θα δίνει τη δυνατότητα νομιμοποίησης με πληρωμή προστίμων (αναλόγως και του μεγέθους της κάθε αυθαιρεσίας).
Οσον αφορά την κατηγοριοποίηση των πολεοδομικών παραβάσεων, εκεί σύμφωνα με πληροφορίες, θα υπάρχουν οι "μικρές" παραβάσεις όπως η αλλαγή χρήσης ενός δωματίου, οι "μέτριες" όπως υπερβάσεις στην άδεια και αλλαγές χρήσεις σε ολόκληρα ακίνητα που όμως έχουν νόμιμη άδεια και οι "μεγάλες" όπως οι εξολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν χωρίς οικοδομική άδεια.
Σύμφωνα και με τα όσα δήλωσε πρόσφατα ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Σταύρος Καλαφάτης "Κατευθυνόμαστε σε μία προσπάθεια να επιλύσουμε όσο πιο οριστικά γίνεται το ζήτημα των αυθαιρέτων" και υποστήριξε πως "δεν θα αδικηθεί κανένας".
Αξίζει να αναφερθεί ότι η Τράπεζα της Ελλάδος έχει ανεβάσει τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες σε κτίσματα (προφανώς όχι μόνο τις εξολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές αλλά και τις μικρές αυθαιρεσίες που υπάρχουν σε κάθε ακίνητο), στον αριθμό των 5.000.000.
Οι γονείς και οι παππούδες μας πίστευαν ότι κανείς ποτέ δεν έχασε λεφτά αγοράζοντας γη. Η τάση αυτή εξελίχθηκε και μετά πίστευαν ότι δεν θα χάσουν ποτέ λεφτά αγοράζοντας τα κλουβιά που στέγαζαν τα όνειρα των πολλών στις μεγαλουπόλεις.
Μπήκαμε πια στην εποχή που η παλιά αυτή δοξασία περί της αξίας της γης θα περάσει στην ανυποληψία. Οι τιμές των ακινήτων δεν θα αυξηθούν. Για περισσότερους του ενός λόγους....
Πες μου λοιπόν, doctor, γιατί πιστεύεις ότι οι τιμές των ακινήτων δεν θα αυξηθούν στην Ελλάδα;
To βιβλίο λέει ότι η τιμή κάθε ακινήτου σχετίζεται άμεσα με το αντίτιμο της μίσθωσης του, το ενοίκιο δηλαδή. To ύψος των ενοικίων βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με την απόδοση των κρατικών ομολόγων. Σήμερα τα κρατικά ομόλογα αποδίδουν 11% τον χρόνο. Ένα ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ πρέπει δηλαδή να αποδίδει ενοίκιο 2.750 ευρώ τον μήνα (33.000 ευρώ/χρόνο). Σου φαίνεται ρεαλιστικό; Μέχρι να πέσουν οι αποδόσεις των ομολόγων, δεν υπάρχει περίπτωση ανόδου των τιμών των ακινήτων...
Αυτή η ανάλυση ισχύει για τη σημερινή κατάσταση στην Ελλάδα και σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου. Γιατί όμως πιστεύεις ότι γενικά δεν θα αυξηθούν οι τιμές των ακινήτων;
Η γήρανση του πληθυσμού στις βιομηχανικές χώρες είναι τέτοια, που θα συμπιέζει διαρκώς τις τιμές των ακινήτων προς τα κάτω. Κι αυτό θα δυσκολέψει ακόμη περισσότερο την προσπάθειά μας να αντιμετωπίσουμε πολλά ακανθώδη προβλήματα.
Πώς συνδέεις την τιμή των ακινήτων με το δημογραφικό, doctor;
Η ραγδαία άνοδος των τιμών των κατοικιών (αλλά και των μετοχών) που σημειώθηκε τα περασμένα χρονιά συνδυάζεται με τη δημογραφική έκρηξη των τελευταίων 40 ετών. Οι στατιστικές δείχνουν ότι τα επόμενα 40 χρόνια θα υπάρχει δημογραφική συρρίκνωση. Στις ΗΠΑ τα τελευταία 4O χρόνια οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν κατά 0,8% ετησίως. Οι νέοι άνθρωποι αποταμιεύουν περιουσιακά στοιχεία, ενώ οι ηλικιωμένοι τα καταναλώνουν. Η γενιά της δημογραφικής έκρηξης στην Αμερική, για παράδειγμα, έχει αποταμιεύσει λιγότερα απ' όσα θα είχε υπό άλλες συνθήκες, επειδή είχε την ψευδαίσθηση πως είχαν μεγάλη αξία τα ακίνητά τους και οι μετοχές τους.
Δηλαδή, όσο γερνάει ο πληθυσμός, θα πέφτουν οι τιμές;
Καθώς πλησιάζει ο καιρός της συνταξιοδότησης, ηθελημένα ή όχι, οι άνθρωποι έχουν την τάση να εκποιούν τα περιουσιακά τους στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών. Σήμερα αυτό γίνεται ακόμη πιο γρήγορα, αφενός επειδή έχουν υποχωρήσει οι αξίες τους και αφετέρου επειδή η σύνταξή τους θα είναι τελικά πολύ μικρότερη απ' όσο πίστευαν στο παρελθόν...
Αυτό θα συμβεί και στην Ευρώπη, doctor;
Στην Ευρώπη και στην Ιαπωνία, οι πιέσεις στις τιμές των κατοικιών θα είναι ακόμη μεγαλύτερες. Στη Γερμανία και την Ιταλία υποχωρούν κατά 3% ετησίως και στην Ιαπωνία ακόμη περισσότερο. Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις σε αξιόγραφα, πρόσφατες μελέτες διαπιστώνουν πως υποχωρούν κατά 1% ετησίως σι τιμές τους εξαιτίας του δημογραφικού προβλήματος...
Δεκάδες προσφυγές και αιτήσεις αναστολής κατά της εισφοράς 25 - 30% επί του κύκλου εργασιών στα φωτοβολταϊκά κατατέθηκαν μαζικά στο αρμόδιο Διοικητικό Πρωτοδικείο. Αυτό ανακοίνωσε ο ΣΠΕΦ σε συνέχεια και των υπολοίπων νομικών ενεργειών που κεντρικά σε Ευρωπαϊκό επίπεδο διεξάγει (κατατέθηκε Καταγγελία στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Γενική Διεύθυνση Ενέργειας και Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού)
Ο νομικός αυτός αγώνας, τονίζει η ανακοίνωση των παραγωγών ενέργειας «πλαισιώθηκε με γνώμονα την οριστική εξυγίανση του Ειδικού Λογαριασμού ΑΠΕ του Λειτουργού και με επιπλέον Καταγγελία τον περασμένο Νοέμβριο στην Ε.Ε. (Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού) κατά της στρέβλωσης του Μηχανισμού ανάκτησης Μεταβλητού Κόστους.
Ο μηχανισμός αυτός -υπέρ της ηλεκτροπαραγωγής από εισαγόμενο φυσικό αέριο- νοθεύοντας την Οριακή Τιμή Συστήματος (ΟΤΣ) συσσωρεύει εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ πλασματικών ελλειμμάτων στον λογαριασμό ΑΠΕ».
Έτσι αναμένεται αυτά να απορροφήσουν το μεγαλύτερο μέρος της «εξοικονόμησης» που θα επέφερε η καρατόμηση δια της εισφοράς στις ΑΠΕ και μάλιστα επί του κύκλου εργασιών τους καταλήγει η ανακοίνωση.
Ξεκινά ο Γολγοθάς για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι θα κληθούν φέτος να... συμβάλλουν στη σωτηρία της οικονομίας με το ποσό των 3,2 δις ευρώ.
Η καταιγίδα φόρων μέσα στο 2013 δεν έχει προηγούμενο καθώς συσσωρεύονται όλοι οι φόροι της τελευταίας τριετίας οι οποίοι πρέπει να πληρωθούν μέχρι το τέλος του έτους.
Τα φορολογικά «χτυπήματα» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων θα είναι απανωτά καθώς με την ολοκλήρωση της αποστολής των εκκαθαριστικών για το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας του 2010, θα ταχυδρομηθούν το Φεβρουάριο τα σημειώματα για την ταυτόχρονη πληρωμή του ΦΑΠ του 2011 και του 2012. Μέχρι τον Απρίλιο ή τον Μάιο θα συνεχίσουν να πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων τις υπόλοιπες δόσεις που έμειναν από το «χαράτσι» στα ακίνητα το οποίο θα συνεχίσει να έρχεται μαζί με το λογαριασμό της ΔΕΗ. Στο δεύτερο εξάμηνο του 2013 οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν και τον νέο ενιαίο φόρο ακινήτων ο οποίος θα επιβληθεί και στα αγροτεμάχια και τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου.
Ο λογαριασμός θα είναι ιδιαίτερα βαρύς για το 2013, ωστόσο, από το 2014 θα μειωθούν κάπως τα βάρη καθώς οι ιδιοκτήτες θα έχουν να πληρώσουν μόνο τον ενιαίο φόρο ακινήτων ο οποίος αντικαθιστά το χαράτσι μέσω της ΔΕΗ και τον ΦΑΠ ο οποίος επιβάλλεται για τελευταία χρονιά το 2012.
Βεβαίως, κανείς ακόμη δε γνωρίζει τι θα πληρώνει με τον ενιαίο φόρο καθώς δεν έχουν καθοριστεί τα αφορολόγητα (πιθανόν 50-100 χιλιάδες ευρώ) καθώς και οι συντελεστές. Για να γνωρίζει, πάντως, κάποιος τι τον περιμένει θα πρέπει να ξέρει τα εξής:
• Φόρος Ακίνητης Περιουσίας του 2010. Περίπου 200.000 φορολογούμενοι οι οποίοι κατείχαν την 1η Ιανουαρίου 2010 κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ καλούνται να πληρώσουν τον ΦΑΠ έχουν αποσταλεί σε περίπου 140.000 φορολογούμενους, με την προθεσμία για την εξόφληση της πρώτης δόσης να λήγει στις 31 Ιανουαρίου 2013.
• Διπλός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας για το 2011 και για το 2012. Περίπου 500.000 φορολογούμενοι οι οποίοι κατείχαν την 1η Ιανουαρίου 2011 και την 1η Ιανουαρίου 2012 κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ από τα μέσα Φεβρουαρίου θα παραλάβουν ένα ενιαίο εκκαθαριστικό σημείωμα στο οποίο θα περιλαμβάνεται ο ΦΑΠ του 2011 και του 2012. Εξετάζεται ο φόρος να καταβληθεί έως και σε 10 ή 12 μηνιαίες δόσεις μέχρι το τέλος του 2013.
• Ειδικό Τέλος Ακινήτων. Πάνω από 5 εκατομμύρια νοικοκυριά θα κληθούν να πληρώσουν εντός του πρώτου πενταμήνου του 2013 τις τελευταίες δύο ή τρεις διμηνιαίες δόσεις του ειδικού τέλους για τα ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα που κατείχαν το 2012.
• Ενιαίος φόρος ακίνητης περιουσίας για το έτος 2013. Για το έτος 2013 προβλέπεται η επιβολή ενός νέου φόρου στην κατοχή ακίνητης περιουσίας, ο οποίος θα επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ακόμη και στα αγροτεμάχια. Ο φόρος αυτός θα αντικαταστήσει τον ΦΑΠ και το ΕΕΤΗΔΕ και θα επιδιωχθεί να επιβληθεί και να εισπραχθεί εντός του 2ου εξαμήνου του 2013.
Κανείς δεν πρέπει να ξεχνά επίσης ότι από την πρώτη του χρόνου τίθεται σε ισχύ και ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων που θα αποκτηθούν απο 1.1.2013.
