Μεγάλη ανατροπή στην αγορά ακινήτων και στη φορολογία καθώς η κυβέρνηση αποφάσισε να παγώσει για δύο χρόνια τον φόρο υπεραξίας. Σύμφωνα με ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών με διάταξη που θα κατατεθεί άμεσα στη Βουλή, μετά από διαπραγμάτευση με την τρόικα, προβλέπεται η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2016.
Η ρύθμιση αποβλέπει στην τόνωση της αγοράς ακινήτων και θα δώσει αποφασιστική ώθηση για την περαιτέρω ανάκαμψη την ελληνικής οικονομίας. Η πρωτοβουλία αυτή έρχεται σε συνέχεια άλλων μέτρων που έχει λάβει η Κυβέρνηση προς την ίδια κατεύθυνση, όπως η δραστική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 10% στο 3%.
Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας αφού «πάγωσε» την αγορά των ακινήτων για σχεδόν έξι μήνες, «μπλόκαρε» εκατοντάδες συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων και ξεσήκωσε θύελλα αντιδράσεων στους ιδιοκτήτες ακινήτων, συμβολαιογράφους, δικηγόρους αλλά και στο εσωτερικό της κυβέρνησης, τελικά δεν έφερε τα πολυπόθητα έσοδα στα δημόσια ταμεία.
Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων και επιβαρύνει τους πωλητές. O συγκεκριμένος φόρος προκάλεσε σοβαρά προβλήματα στην κτηματαγορά τους πρώτους μήνες του έτους αφού πρακτικά ήταν αδύνατον να εφαρμοστεί από την 1η Iανουαρίου 2014 και χρειάστηκε να τροποποιηθεί η διάταξη του νόμου για να ενεργοποιηθεί στις αρχές του καλοκαιριού.
Aρμόδιοι παράγοντες του υπουργείου Oικονομικών αποδίδουν τις χαμηλές εισπράξεις του φόρου υπεραξίας στον περιορισμένο αριθμό αγοραπωλησιών ακινήτων. Όμως ακόμη και στις μεταβιβάσεις ακινήτων που γίνονται, για τις περισσότερες είτε δεν προκύπτει υπεραξία για τον πωλητή είτε η υπεραξία δεν υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 25.000 ευρώ,με αποτέλεσμα το Δημόσιο να μην εισπράττει έσοδα από τον συγκεκριμένο φόρο.
O φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Iανουαρίου 2014 και μετά. Eπιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Mετά τις τροποποιήσεις που έγιναν:
Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Eιδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Iανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης
Oι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Tιμών Kατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔTKατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. O Δείκτης Tιμών Kατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την TτΕ).
Πληρωμή φόρου
H διαδικασία επιβολής του φόρου υπεραξίας μέχρι την αναστολή που αποφασίστηκε ολοκληρωνόταν σε τέσσερα βήματα:
Συμπλήρωση δήλωσης: O φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. H δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. O συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
Aν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Aν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.
Yποβολή δήλωσης: H δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.
Έκδοση ταυτότητας οφειλής: Tην ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε εφαρμογή του Taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον AΦM του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Tαυτότητα Oφειλής.
Πληρωμή φόρου: Mέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του ελληνικού δημοσίου τον φόρο που έχει παρακρατήσει. H επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.
Παραδείγματα
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1994 έναντι 10 εκατ. δρχ. (29.347 ευρώ). Σήμερα πωλείται έναντι 65.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν. Eπειδή το ακίνητο έχει αποκτηθεί πριν από το 1995 απαλλάσσεται από το φόρο υπεραξίας.
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2008 έναντι 200.000 ευρώ και πωλείται σήμερα 180.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν: Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προκύπτει κέρδος, άρα δεν επιβάλλεται και φόρος.
- Aκίνητο αποκτήθηκε με αντιπαροχή το 2008. Πωλείται σήμερα έναντι 150.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν. O Δείκτης Tιμών Aκινήτων το 2008 ήταν 261,1 και πέρυσι 178,2. H τιμή κτήσης είναι 219,781 ευρώ (150.000 x 261,1 διά 178,2), επομένως και πάλι προκύπτει αρνητική υπεραξία.
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2003 έναντι 120.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου). Πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Eτη διακράτησης 11, επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 82,8%.
• Φόρος υπεραξίας 1.218 ευρώ. H αρχική υπεραξία των 40.000 ευρώ με την επιβολή του συντελεστή 82,8% περιορίζεται σε 33.120 ευρώ. Aπό το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο όριο 25.000 και η υπεραξία μειώνεται σε 8.120 ευρώ.
Mε την επιβολή φορολογικού συντελεστή 15% ο φόρος που προκύπτει είναι 1.218 ευρώ.
Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογούμενους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και τους φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους.
1. Οικόπεδο στα όρια οικισμού: Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού.
Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να πληρώνει επιπλέον φόρο. Ακόμη και σε περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.
2. Αυθαίρετο κτίσμα: Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, σε περίπτωση τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται υπόψη η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.
Ακόμη και αν το οικόπεδο/αγροτεμάχιο αποκτήθηκε πριν το 1995, εφόσον ανεγέρθηκε επ' αυτού κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο το οποίο τακτοποιήθηκε πολεοδομικά και στη συνέχεια πωλείται, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση που μεσολάβησε διοικητική πράξη προσδιορισμού των ορίων οικισμού και το κτηθέν αγροτεμάχιο εντάχθηκε εντός οικισμού.
Ως εκ τούτου η υπεραξία που θα προκύπτει σε κάθε τέτοια περίπτωση θα είναι μεγάλη, καθώς θα προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ αξίας κτίσματος και αξίας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου έστω και προσαυξημένης κατά 20%. Πάντως, σε περίπτωση πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, εάν ο χρόνος ανέγερσης, όπου πιστοποιείται από τον μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
3. Αλλαγή χρήσης: Στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του, ενώ κατά την πώλησή του έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).
4. Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος: Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος (μετά την 1.1.1995) και πώλησης αυτού στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσής του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί. Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με πολλαπλασιασμό της τιμής μεταβίβασης του ακινήτου επί τον Δείκτης Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του αμέσως προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
Στο 5-8% ανέρχονται στην Ελλάδα οι αγοροπωλησίες ακινήτων στις οποίες μεσολαβούν επαγγελματίες σύμβουλοι διαχείρισης ακινήτων, ενώ στη Γαλλία το ποσοστό ανέρχεται στο 70-75% (ποσοστό που σε γενικές γραμμές ισχύει και για την υπόλοιπη Ευρώπη, ενώ στις ΗΠΑ το ποσοστό φτάνει στο 95-98%.
Τα παραπάνω συμπεράσματα προέκυψαν στο Διεθνές Συνέδριο που διεξήχθη στο Παρίσι και διοργάνωσe η Γαλλική Ομοσπονδία Μεσιτών αυτή την εβδομάδα, στο οποίο συμμετείχαν, εκτός από τους Γάλλους συμβούλους διαχείρισης ακινήτων και μεσίτες από την Ελλάδα, την Τουρκία και την Αμερική.
Στο συνέδριο, στο οποίο την πρώτη μέρα μίλησε και ο Γάλλος Πρωθυπουργός Μανουέλ Βαλς, τονίστηκε, μεταξύ άλλων, η ανοδική πορεία που σημειώνουν οι αγοροπωλησίες ακινήτων, η καθιέρωση του ηλεκτρονικού συμβολαίου αγοροπωλησίας, ενώ συζητήθηκε και η προοπτική μείωσης της φορολογίας, ώστε να δοθούν επιπλέον κίνητρα στην κίνηση της κτηματαγοράς. Ακόμη τονίστηκε ότι για το 2014 υπεγράφησαν 640.000 συμβόλαια αγοροπωλησιών, το 70-75% πραγματοποιήθηκε με τη διαμεσολάβηση μεσίτη, ενώ υπογραμμίστηκε ότι πάνω από το 90% των ιδιοκτητών εμπιστεύονται το ακίνητό τους σε επαγγελματία σύμβουλο για να πουλήσουν το ακίνητό τους. Τα ποσοστά αυτά είναι πολύ υψηλότερα στις ΗΠΑ, καθώς φτάνουν το 95-98%, ενώ δεν νοείται ο ίδιος μεσίτης να εκπροσωπεί τα συμφέροντα και των δύο συμβαλλομένων (πωλητή-αγοραστή).
Ο Κ. Καρούλης
Μιλώντας στο halkidikifocus ο Πιστοποιημένος Σύμβουλος Διαχείρισης Κατοικιών, Κωνσταντίνος Καρούλης, ο οποίος παρακολούθησε το Συνέδριο, επεσήμανε τις διαφορές που ισχύουν στην Ελλάδα σε σχέση με τη Γαλλία και την υπόλοιπη Ευρώπη, αλλά και τις ΗΠΑ και κυρίως στη νοοτροπία, τόσο των αγοραστών – πωλητών, όσο και των μεσιτών.
Το πρώτο που τόνισε ο κ. Καρούλης είναι ότι στην Ελλάδα οι σύμβουλοι διαχείρισης ακινήτων που έχουν σπουδάσει το αντικείμενο είναι πολύ λίγοι, καθώς οι περισσότεροι μεσίτες ασχολούνται με το επάγγελμα εμπειρικά. Ακόμη υπογράμμισε τη διαφορετική νοοτροπία στην Ελλάδα και το εξωτερικό, τόσο στους μεσίτες όσο και στους ιδιοκτήτες - αγοραστές: Στην Ελλάδα ένας ιδιοκτήτης που θέλει να πουλήσει το ακίνητό του, θα επισκεφθεί κάποιους μεσίτες (οπωσδήποτε παραπάνω από έναν) θα τους αφήσει τα κλειδιά και θα φύγει. Ωστόσο, από αυτό το σημείο αρχίζουν κίνδυνοι, σημειώνει ο κ. Καρούλης, καθώς αυτή η πολλαπλότητα "καίει" τελικά το ακίνητο. Και εξηγεί: «Το ακίνητο πλέον δεν είναι διαχειρίσημο από τον ιδιοκτήτη, καθώς ο κάθε μεσίτης διαμορφώνει ο ίδιος την τιμή, πολλές φορές χωρίς καν να το γνωρίζει και να το εγκρίνει ο ιδιοκτήτης. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο ακίνητο να εμφανίζεται με διαφορετικές τιμές». Παράλληλα ο κ. Καρούλης επεσήμανε ότι η τιμή, ο χρόνος και το πλάνο προώθησης είναι αλληλένδετα στοιχεία για την πώληση ενός ακινήτου, ενώ παράλληλα επηρεάζουν τους παραπάνω παράγοντες και οι γενικότερες πολιτικο-οικονομικές συνθήκες.
«Γι’ αυτό απαιτείται αλλαγή στη νοοτροπία μας. Οι μεσίτες να ασχολούνται, να συζητάν και να εξηγούν στον πελάτη όλες τις παραμέτρους και ο ιδιοκτήτης να κάνει καλή έρευνα αγοράς, για να προασπίσει τα συμφέροντά του», κατέληξε ο κ. Καρούλης.
«Αναλαμπή» υπήρξε τον Σεπτέμβριο εφέτος, βάσει του όγκου, στην οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα, όμως η νέα μεγάλη πτώση που σημειώθηκε στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, προοιωνίζεται επιστροφή στον «χειμώνα» το επόμενο διάστημα.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον Σεπτέμβριο το μέγεθος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 1.095 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 202,9 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 839,5 χιλιάδες m3 όγκου. Και παρουσίασε μείωση 11% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών και 1,7% στην επιφάνεια και αύξηση 7,2% στον όγκο, σε σχέση με τον Σεπτέμβριο 2013.
Το 9μηνο, εμφανίζεται μείωση 17,7% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 11,5% στην επιφάνεια και 3,3% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχη περίοδο του 2013.
Μπορεί να υπάρχουν σημάδια σταθεροποίησης στην κτηματαγορά και οι τιμές να έχουν πιάσει πάτο, ωστόσο, η Ελλάδα βρίσκεται στη δεύτερη θέση σε ότι αφορά την υποχώρηση στις αξίες των ακινήτων.
Η τελευταία έρευνα του δικτύου Global Property Guide δείχνει ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα παρουσιάζουν τη δεύτερη μεγαλύτερη υποχώρηση παγκοσμίως, μετά την Ουκρανία. Τον Σεπτέμβριο σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι η πτώση φτάνει το 7,08% .
Το ίδιο μήνα πέρυσι σε σχέση με το 2012 η υποχώρηση ήταν ήταν 9,69% και τον Σεπτέμβριο του 2012 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά ήταν 13,58% .Οι αναλυτές του Global Property Guide υποστηρίζουν ότι η πτώση πλέον επιβραδύνεται από το γεγονός ότι σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2014, η πτώση στις τιμές των σπιτιών στη χώρα μας είναι μόλις στο 0,17%.
Παγκοσμίως, η μεγαλύτερη πτώση - ρεκόρ στις τιμές των κατοικιών σημειώνεται στην Ουκρανία, ακριβώς λόγω των έντονων πολιτικών εξελίξεων στην ευρύτερη περιοχή, με τις τιμές πώλησης των κατοικιών να έχουν κατρακυλήσει σε ετήσια βάση κατά 36,6%. Την τρίτη μεγαλύτερη πτώση τιμών, με 5,68% παρουσιάζει η Ρωσία.
Στον αντίποδα, ''πρωταθλητές'' ως προς την άνοδο των τιμών στο τέλος Σεπτεμβρίου του 2014 είναι τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα (Ντουμπάι) με αύξηση κατά 23,73%, η Εσθονία με 15,3% και η Ιρλανδία με 14,52%.
ΤΟΥ ΧΡΗΣΤΟΥ ΚΟΛΩΝΑ
«Συνεργάσιμος Δανειολήπτης» που θα αποδέχεται να ρυθμίσει το δάνειό του και νόμος «Κατσέλη» είναι οι δύο λύσεις τις οποίες τα νοικοκυριά θα επιλέγουν από την 1η Ιανουαρίου του 2015 για να διασώζουν από τους πλειστηριασμούς την κύρια κατοικία τους.
Σύμφωνα με πληροφορίες της «Η», ο υπουργός Ανάπτυξης Κώστας Σκρέκας δεν σκοπεύει να δώσει παράταση στις διατάξεις του νόμου 4224/2013, ο οποίος για το 2014 προστάτευε την κύρια κατοικία από τους πλειστηριασμούς υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μόλις 3.000 υπάχθηκαν σε αυτό το καθεστώς προστασίας, ενώ στα δικαστήρια αξιοποιώντας τον νόμο «Κατσέλη» έχουν προσφύγει 100.000. Έτσι κι αλλιώς, λένε πηγές, το πλαίσιο (4224/2013) αυτό ήταν προσωρινό μέχρι να ετοιμαστούν από τις τράπεζες οι διαδικασίες για τις αναδιαρθρώσεις των δανείων σύμφωνα με τον «Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών», τον «Συνεργάσιμο Δανειολήπτη» και τις «Εύλογες Δαπάνες Διαβίωσης». Επιπλέον, παραμένουν σε ισχύ τα άρθρα του νόμου «Κατσέλη», όπου ο δανειολήπτης προσφεύγοντας στο δικαστήριο μπορεί να σώσει την κύρια κατοικία του αξίας ακόμη και 450.000 ευρώ.
Αλλά, και σύμφωνα με τον «Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών» που περιλαμβάνει τους θεσμούς του «Συνεργάσιμου Δανειολήπτη» και των «Εύλογων Δαπανών Διαβίωσης», τα νοικοκυριά μπορούν συναινώντας ή ακόμη και απορρίπτοντας τις λύσεις των τραπεζών να προλαβαίνουν τους πλειστηριασμούς. Βέβαια, η βασική φιλοσοφία, του νέου πλαισίου που ξεκινά την Πρωτοχρονιά είναι πως με τις ρυθμίσεις των δανείων και τις χαμηλότερες δόσεις το σπίτι δεν κινδυνεύει να βγει στο σφυρί...
Η «Η» παρουσιάζει ακόμη και τα βήματα που ακολουθούνται από τη στιγμή που ξεκινούν οι πλειστηριασμοί, αλλά και τις δυνατότητες που έχει ο δανειολήπτης να τον ανακόψει.
Ο Κώδικας Δεοντολογίας Τραπεζών περιλαμβάνει αυστηρούς κανόνες σχετικά με τη συμπεριφορά των τραπεζών προκειμένου να διευκολύνονται οι οφειλέτες στην αποπληρωμή των δανείων τους, με την παροχή ρυθμίσεων και λύσεων που προβλέπονται από αυτόν. Λαμβάνονται υπόψη οι αρχές του «συνεργάσιμου δανειολήπτη» και των «εύλογων δαπανών διαβίωσης».
Αξίζει να σημειωθεί ότι από τη στιγμή που το δάνειο παρουσιάσει καθυστέρηση 30 ημερών μεσολαβεί ένα χρονικό διάστημα για επικοινωνία ανάμεσα στις τράπεζες και τους δανειολήπτες, στο οποίο ούτως ή άλλως δεν ξεκινούν οι διαδικασίες πλειστηριασμών.
Κάθε τράπεζα, λοιπόν, εφαρμόζει τα ακόλουθα στάδια κατά το χειρισμό δανειοληπτών που παρουσιάζουν καθυστερήσεις, καθώς και σε περιπτώσεις με ενδείξεις πιθανής καθυστέρησης.
Στάδιο 1: Επικοινωνία με τον δανειολήπτη.
Στάδιο 2: Συγκέντρωση οικονομικών και άλλων πληροφοριών.
Στάδιο 3: Αξιολόγηση των οικονομικών στοιχείων.
Στάδιο 4: Πρόταση των κατάλληλων λύσεων στον δανειολήπτη.
Στάδιο 5: Διαδικασία εξέτασης ενστάσεων.
Η επικοινωνία με τον δανειολήπτη γίνεται ως εξής:
1 Επικοινωνία που αφορά δάνειο σε αρχική καθυστέρηση:
Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής δόσης, είτε ολόκληρης ή μέρος αυτής, σύμφωνα με το προσυμφωνημένο χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής, η τράπεζα μπορεί να προβεί άμεσα στις πιο κάτω ενέργειες:
Επιχειρεί επικοινωνία με τον δανειολήπτη συμβουλευτικού χαρακτήρα με επίκεντρο τη διερεύνηση των αιτιών που ανέκυψαν και μπορεί να οδηγήσουν σε καθυστερήσεις, ώστε να εξετασθούν έγκαιρα τυχόν εναλλακτικές λύσεις.
Συνέχιση της επικοινωνίας στα επόμενα στάδια, γίνεται εφόσον συναινέσει ο δανειολήπτης.
Αν εκείνος δεν συμφωνήσει, τότε δεν κινδυνεύει να χάσει τον χαρακτηρισμό του «συνεργάσιμου».
Αν η καθυστέρηση ξεπεράσει τις 30 ημερολογιακές ημέρες η τράπεζα οφείλει να αποστείλει γραπτή ειδοποίηση στον δανειολήπτη μέσα στις επόμενες 15 ημερολογιακές ημέρες.
Αν περάσουν οι 15 εργάσιμες ημέρες από την αποστολή της προαναφερόμενης υποχρεωτικής γραπτής ειδοποίησης χωρίς ο δανειολήπτης να ανταποκριθεί, η τράπεζα οφείλει να του αποστείλει μέσα σε 15 ημερολογιακές ημέρες προειδοποιητική επιστολή για την προοπτική και τις συνέπειες του χαρακτηρισμού του ως μη «συνεργάσιμου».
2 Επικοινωνία με δανειολήπτες με καθυστερήσεις ήδη κατά τη θέση σε ισχύ του Κώδικα:
Αν η καθυστέρηση ξεπερνά ήδη τις 30 ημερολογιακές ημέρες κατά τη θέση σε ισχύ του Κώδικα, δηλαδή η δόση εκκρεμεί πριν από την 1η Ιανουαρίου του 2015, αποστέλλεται γραπτή ειδοποίηση όχι αργότερα από έξι μήνες από την ισχύ του Κώδικα και παρέχεται προθεσμία 15 εργασίμων ημερών στον δανειολήπτη να ενταχθεί στο στάδιο 2. Δηλαδή να γνωστοποιήσει στην τράπεζα οικονομικά στοιχεία και άλλες πληροφορίες. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης, αποστέλλεται μέσα σε 15 ημερολογιακές ημέρες από τη λήξη της ταχθείσας προθεσμίας, προειδοποιητική επιστολή με νομικές διαδικασίες που πρόκειται να κινήσει η τράπεζα. Αφορά κυρίως στις περιπτώσεις δανειοληπτών, των οποίων ο αποχαρακτηρισμός ως συνεργάσιμων μπορεί να έχει συνέπεια τον εκπλειστηριασμό της κατοικίας που οι ίδιοι διαμένουν.
Σε περίπτωση κατηγοριοποίησης ενός δανειολήπτη ως «μη συνεργάσιμου», το ίδρυμα οφείλει να τον ενημερώσει για το γεγονός αυτό μέσα σε 15 ημερολογιακές ημέρες γραπτώς και να γνωστοποιήσει, κατ' ελάχιστον, τα εξής:
Το γεγονός ότι έχει ταξινομηθεί ως μη συνεργάσιμος και τον/τους ειδικότερους λόγους για την κατάταξή του ως «μη συνεργάσιμου».
Τις λεπτομέρειες αναφορικά με το χρονοδιάγραμμα, με βάση το οποίο το ίδρυμα προτίθεται να κινηθεί στο μέλλον (π.χ. διαδικασία ρευστοποίησης).
Τον κίνδυνο εκποίησης από το ίδρυμα τυχόν εξασφαλίσεων που έχουν παρασχεθεί από τους εγγυητές.
Αν ο δανειολήπτης και τυχόν εγγυητές θα εξακολουθούν να είναι υπόχρεοι για τυχόν εναπομένον υπόλοιπο μετά την ενδεχόμενη εκποίηση εξασφαλίσεων, καθώς και τον τρόπο και το επιτόκιο που αυτό θα εκτοκίζεται.
Το ενδεχόμενο τυχόν ανώτατα όρια χρεώσεων ή και προσαυξήσεων, προβλεπόμενα στη σύμβαση, να παύσουν να ισχύουν, υπό την επιφύλαξη της ισχύουσας νομοθεσίας.
Συνεργάσιμος δανειολήπτης
Το μεγάλο κέρδος για τον «συνεργάσιμο δανειολήπτη» είναι ότι μπορεί να πετύχει σε συνεννόηση με την τράπεζα εξωδικαστική διευθέτηση των οφειλών του γρήγορα και εύκολα, παραμένοντας πιστοληπτικά ενήμερος και διατηρώντας ένα αξιοπρεπές βιοτικό επίπεδο.
Ακριβώς με αυτόν τον στόχο και για να δημιουργηθεί μία σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ τράπεζας και οφειλέτη έχουν καθοριστεί τα κριτήρια του «συνεργάσιμου δανειολήπτη».
Συγκεκριμένα, ένας δανειολήπτης είναι συνεργάσιμος όταν:
Είναι διαθέσιμος σε επικοινωνία με την τράπεζα και παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας. Δηλαδή, αριθμούς σταθερού και κινητού τηλεφώνου, ηλεκτρονική διεύθυνση, fax, διεύθυνση κατοικίας και εργασίας. Και ακόμα ορίζει κάποιο συγγενικό ή φιλικό πρόσωπο ως αντίκλητο επικοινωνίας για περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.
Απαντά σε ανακοινώσεις και επιστολές της τράπεζας με κάθε πρόσφορο μέσο εντός μίας εβδομάδας.
Ενημερώνει αναλυτικά και με ειλικρίνεια την τράπεζα σχετικά με την τρέχουσα οικονομική του κατάσταση. Επίσης ενημερώνει για τυχόν μεταβολή των οικονομικών του εντός δεκαπενθημέρου την τράπεζα.
Προβαίνει εκουσίως σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών, οι οποίες θα έχουν σημαντικές επιπτώσεις στη μελλοντική οικονομική του κατάσταση, εντός 15 ημερών από την ημέρα που θα περιέλθουν σε γνώση του. Δηλαδή, αν πρόκειται να λάβει κάποιο επίδομα, ή αν κληρονόμησε κάποιο ακίνητο ή χρηματικό ποσό, ή αν έχει απολυθεί κ.λπ.
100.000 αιτήσεις
Ο Νόμος Κατσέλη, με όλες τις τροποποιήσεις που έχουν γίνει δίνει τη δυνατότητα σε νοικοκυριά με αποδεδειγμένη οικονομική αδυναμία να διαγράψουν οφειλές τους και να ρυθμίσουν το υπόλοιπο ποσό. Επίσης προστατεύει την κύρια κατοικία από πλειστηριασμούς έναντι τραπεζών και ιδιωτών όχι έναντι του Δημοσίου.
Η απήχηση των σχετικών διατάξεων είναι τεράστια. Οι αιτήσεις από το 2010 μέχρι σήμερα ανέρχονται σε 100.000. Μάλιστα, η εκδίκαση των υποθέσεων από τα Ειρηνοδικεία φτάνουν ακόμη και το 2023. Από τότε που ξεκίνησαν οι συζητήσεις για την κατάργηση των οριζόντιων διατάξεων προστασίας των πλειστηριασμών όλο και περισσότερα νοικοκυριά στράφηκαν στον νόμο 3869/2010.
Έτσι, τα άρθρα του προσφέρουν την προστασία της κύριας κατοικίας αλλά και συνολικά της περιουσίας του οφειλέτη από τη στιγμή που εκείνος θα υποβάλει την αίτηση στο Ειρηνοδικείο μέχρι και την έκδοση απόφασης. Για το διάστημα αυτό ο αιτών θα πρέπει να καταβάλει μία ελάχιστη δόση προς την τράπεζα. Το ποσό της υπολογίζεται με βάση την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Ωστόσο, η ελάχιστη καταβολή δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη του 10% της τελευταίας ενήμερης δόσης με ελάχιστο συνολικό ποσό καταβολής τα 40 ευρώ μηνιαίως. Πάντως, από την υποβολή της αίτησης μέχρι την εκδίκαση, με βάση τις σημερινές ημερομηνίες, ανοίγεται ένα τεράστιο παράθυρο στην καταχρηστική εφαρμογή των διατάξεων από μπαταξήδες.
Επιπλέον, ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με τον ίδιο νόμο, εφόσον του ζητηθεί η ρευστοποίηση ακίνητης περιουσίας να εξαιρέσει την κύρια κατοικία εφόσον η αξία της ισούται με το αφορολόγητο όριο της κύριας κατοικίας, όπως αυτό ορίζεται από τις φορολογικές διατάξεις, προσαυξημένο κατά 50%. Με πιο απλά λόγια για έναν άγαμο να μην είναι πάνω από 300.000 ευρώ και για έναν έγγαμο με δύο παιδιά να μην ξεπερνά τις 450.000 ευρώ.
Τα πέντε βήματα
Αναγκαστική Εκτέλεση
Στην περίπτωση που οφειλέτης δεν μπορεί να υπαχθεί για πραγματικούς και αντικειμενικούς λόγους σε καμία ρύθμιση, τότε ο δανειστής έχει τη δυνατότητα να ξεκινήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος της περιουσίας του οφειλέτη. Επειδή η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης αποτελεί μια πολυδάπανη και χρονοβόρα διαδικασία κινείται μόνον όταν οι τράπεζες δεν βλέπουν καμία ανταπόκριση από τον οφειλέτη.
Τα στάδια της αναγκαστικής εκτέλεσης είναι:
1. Έκδοση εκτελεστού τίτλου (διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση κ.λπ.) Ο οφειλέτης μπορεί να προστατευτεί σε αυτή τη φάση κάνοντας άσκηση ανακοπής.
2. Επίδοση του εκτελεστού τίτλου με επιταγή προς εκτέλεση (δηλ. συνοδευτικό νομικό έγγραφο με το οποίο δηλώνεται η έναρξη της εκτέλεσης).
Κι εδώ ο οφειλέτης μπορεί να προστατευτεί κάνοντας άσκηση ανακοπής κατά της επιταγής
3. Αν δεν υπάρχει ήδη προσημείωση ή υποθήκη στο ακίνητο, εγγράφεται προσημείωση ή υποθήκη.
4. Εγγραφή κατασχετήριας έκθεσης και κοινοποίηση στον οφειλέτη . Ακόμη κι αν δεν ευοδώσουν οι προηγούμενες ασκήσεις ανακοπής οφειλέτης κι εδώ μπορεί να προχωρήσει σε άσκηση ανακοπής
5. Ορισμός διενέργειας πλειστηριασμού. Αλλά και στο τελευταίο σημείο ο δανειολήπτης κάνει άσκηση ανακοπής (π.χ. για την αξία).
Ο πλειστηριασμός ορίζεται να λάβει χώρα σε συγκεκριμένη ημέρα και ολοκληρώνεται μόνον εφόσον βρεθεί υπερθεματιστής (υποψήφιος αγοραστής που θα «χτυπήσει» το ακίνητο), στο τίμημα που περιγράφεται στην κατασχετήρια έκθεση ή σε όποιο έχει ορίσει το δικαστήριο. Αν δεν βρεθεί υπερθεματιστής, επαναπροσδιορίζεται ημερομηνία πλειστηριασμού.
Πάλι ο οφειλέτης προστατεύεται κάνοντας άσκηση ανακοπής (π.χ. για την αξία).
Στην πράξη κανένας πλειστηριασμός δεν πρόκειται να λάβει χώρα από τράπεζες, τόσο διότι είναι χρονοβόρα διαδικασία όσο και διότι δεν βρίσκονται υπερθεματιστές.
Προθεσμία λίγων ημερών για να διορθώσουν και να συμπληρώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους έχουν οι φορολογούμενοι. To Taxisnet δέχεται καθημερινά «βροχή» αλλαγών στο Ε9, καθώς υποβάλλονται κατά μέσο όρο 50.000 αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις στοιχείων ακινήτων.
Από τις 14 Νοεμβρίου που άνοιξε η ηλεκτρονική εφαρμογή για τις διορθώσεις στο Ε9 έχουν υποβληθεί περίπου 1,5 εκατομμύριο δηλώσεις. Οι φορολογούμενοι που προχώρησαν στην υποβολή αρχικών και τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 για τα έτη 2010-2014 υπερβαίνουν τους 650.000, αφού μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών διορθώνει τα στοιχεία των ακινήτων του όχι μόνο για το έτος 2014 αλλά και για τα προηγούμενα έτη.
Αυτόματα αμέσως μετά τις τροποποιήσεις στο Ε9 γίνεται νέα εκκαθάριση φόρου. Για τα έτη 2010 -2013 η εκκαθάριση αφορά στον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και για το 2014 είναι ο ΕΝΦΙΑ. Πάντως χιλιάδες ιδιοκτήτες που διορθώνουν το διάστημα αυτό την περιουσιακή τους εικόνα θα κληθούν να περάσουν από την εφορία προκειμένου να εξηγήσουν για ποιο λόγο μετά τη διόρθωση ο φόρος (ΕΝΦΙΑ) μειώθηκε κατά 300 ευρώ και πάνω.
Η ηλεκτρονική εφαρμογή για τις διορθώσεις στο Ε9 θα είναι ανοιχτή μέχρι τις 19 Δεκεμβρίου και οι φορολογούμενοι έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν:
Αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 ετών 2010 έως και 2013 για φυσικά πρόσωπα.
Αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 ετών 2011 έως και 2013 για νομικά πρόσωπα.
Αρχικές δηλώσεις Ε9 έτους 2014 για φυσικά και νομικά πρόσωπα, στα οποία δεν έχει εκδοθεί πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου.
Τροποποιητικές δηλώσεις ΕΝΦΙΑ έτους 2014 για φυσικά και νομικά πρόσωπα, εφόσον έχει εκδοθεί πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου.
Εκτός από τις τροποποιητικές ΕΝΦΙΑ, μεγάλη «ζήτηση» εμφανίζει και η υποβολή αρχικών δηλώσεων Ε9 για το 2010, που σχετίζεται με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά, σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συναλλασσόμενοι πρέπει να προσκομίσουν στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, από το οποίο να προκύπτει ότι από το 2010 έως και το 2013 έχουν συμπεριλάβει το ακίνητο ή το δικαίωμα επί ακινήτου στις δηλώσεις ΦΑΠ και έχουν καλύψει τις φορολογικές τους υποχρεώσεις.
Με δεδομένο όμως ότι ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας επιβαλλόταν τα προηγούμενα χρόνια σε όσους είχαν ακίνητη περιουσία υψηλότερη των 200.000 ευρώ, είναι χιλιάδες εκείνοι που δεν είχαν υποβάλει καν το έντυπο Ε9. Όλοι αυτοί μέχρι πρότινος έπρεπε πρώτα να πάνε στη ΔΟΥ προκειμένου να υποβάλουν χειρόγραφα το Ε9 για το 2010 και στη συνέχεια να πάρουν το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους. Με την ενεργοποίηση της εφαρμογής, η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά.
Στην περίπτωση όπου οι διορθώσεις αφορούν το Ε9 του 2014 και επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.
Το εκκαθαριστικό εκδίδεται αυτόματα μετά τις διορθώσεις, αν όμως από την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης προκύπτει επιστροφή φόρου άνω των 300 ευρώ, ο φορολογούμενος θα πρέπει να προσκομίσει στην εφορία τα δικαιολογητικά που επιβεβαιώνουν το λόγο της υποβολής της δήλωσης αυτής.
Στην περίπτωση που, μετά την υποβολή της πρώτης τροποποιητικής δήλωσης υποβληθεί και νέα τροποποιητική, θα διενεργείται σε κάθε περίπτωση νέα εκκαθάριση του φόρου, μετά από έλεγχο των σχετικών δικαιολογητικών, εφόσον προκύπτει μείωση φόρου.
Αν μετά τις διορθώσεις ο φόρος είναι μικρότερος από τον αρχικό και έχουν στο μεταξύ πληρωθεί κάποιες δόσεις, γίνεται συμψηφισμός και οι δόσεις που απομένουν υπολογίζονται εκ νέου.
Αν έχει πληρωθεί ήδη φόρος υψηλότερος από αυτόν που τελικά αναλογεί, η Φορολογική Διοίκηση θα διενεργήσει (κατόπιν των προβλεπόμενων συμψηφισμών με τυχόν άλλες οφειλές είτε για φόρους, είτε για εισφορές) επιστροφή φόρου.
Τελικά κάνουμε ότι περνά από χέρι μας να απαξιώσουμε την αγορά ακινήτων. Από πού να αρχίσει και που να τελειώσει κανείς: από την φορολογική ανασφάλεια ; από τον κυριολεκτικό αποκλεισμό των πιο εμπορικών περιοχών της πόλης από τα σκουπίδια, την επαιτεία , την εγκατάλειψη , την εγκληματικότητα; από την κατακόρυφη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας που έχει ήδη αφήσει τα σημάδια της σε κλάδους ολόκληρους του εμπορίου όπως για παράδειγμα των επίπλων και των οικιακών συσκευών; Η ελληνική αγορά ακινήτων , δεν ζητά πλέον πολιτικές ενίσχυσης αλλά παρεμβάσεις για να μη απαξιωθεί εντελώς. Την ίδια στιγμή , που στις ΗΠΑ εφαρμόζονται φορολογικά μέτρα για την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας , στη Γαλλία υλοποιήθηκε ένα πρόγραμμα ενίσχυσης των κατασκευαστικών επιχειρήσεων μέσω της συντήρησης και ανάπλασης ιστορικών κτιρίων στην χώρα μας καταγράφεται κατά ριπάς αύξηση των αντικινήτρων που οδηγούν στην απομάκρυνση των επενδυτών ακόμα και από την σκέψη να επενδύσουν σε ακίνητα. Όλα δείχνουν ότι η οικονομική κρίση ανέδειξε προβλήματα που για δεκαετίες ολόκληρες ήταν προσεκτικά κρυμμένα κάτω από χαλί και τώρα ξεπροβάλλουν ορμητικά και απειλητικά. Ο πραγματικός κίνδυνος που ελλοχεύει δεν είναι ούτε η πτώση ούτε των τιμών ούτε των υπεραξιών. Ο πραγματικός κίνδυνος τον οποίο φαίνεται ότι αγνοούν –ή θέλουν να αγνοούν –οι κάθε λογής υπεύθυνοι ,είναι ότι το ακίνητο, μία επένδυση την οποία ο μέσος έλληνας θεωρούσε ως το πιο ασφαλές καταφύγιο , κινδυνεύει να διαγραφεί από την λίστα των εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών του. Με δεδομένο , ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι καθαρά ελληνική υπόθεση το αποτέλεσμα αυτής της πρακτικής μπορεί να το φανταστεί ο καθένας. Αυτή τη στιγμή , αν θέλουν να πάρει μπροστά η αγορά ακινήτων η διαδρομή είναι μονόδρομος αφού η αγορά το μόνο που χρειάζεται είναι να ηρεμήσει και να αισθανθεί ασφάλεια. Κινήσεις και επιλογές που αφήνουν να αιωρούνται φόβοι και απειλές οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια σε αδιέξοδο.
Φρένο στην ένταξη της Περιφέρειας της Β. Ελλάδας βάζει η προσφυγή ξένων μελετητικών γραφείων στο διαγωνισμό για την ολοκλήρωση της διαγωνιστικής διαδικασίας που ξεκίνησε το Σεπτέμβρη.
Τα επιχειρήματα της προσφυγής των γραφείων από την Ισπανία και την Βουλγαρία που αποκλείστηκαν από τη διαγωνιστική διαδικασία, προβάλλουν -κυρίως- τις μικρές εκπτώσεις που δόθηκαν από τους Έλληνες συναδέλφους τους εκέι όπου παρουσιάστηκε ένας ενδιαφερόμενος και δεν υπήρχε ανταγωνισμός ενώ σε άλλες περιοχές που διεκδικούσαν πολλές εταιρείες οι εκπτώσεις ήταν πολύ μεγάλες.
Οι συμβάσεις επρόκειτο να υπογραφούν τον Νοέμβριο, ενώ οι πρόσφατες πολιτικές εξελίξεις ενδέχεται όχι μόνο να καθυστερήσουν την υπογραφή, αλλά εξετάζεται το ενδεχόμενο επαναπροκηρυχθεί όλης της διαγωνιστικής διαδικασίας.
Από το 2014, εντάσσονται σταδιακά σε προγράμματα Κτηματογράφησης, οι υπόλοιπες περιοχές της χώρας, που δεν έχουν κτηματογραφηθεί, σύμφωνα με το πρόγραμμα των 107 περιοχών του 2008, που αφορούσε στις πρωτεύουσες νομών, καθώς και με τα παλαιότερα προγράμματα. Η τελευταία γενιά κτηματογράφησης αφορά το 42% του συνόλου των δικαιωμάτων της χώρας (16 εκατομμύρια δικαιώματα) και καλύπτει μια έκταση 86 εκατομμυρίων στρεμμάτων.
Στη σύσκεψη που αποφασίστηκε η οριστικοποιήθηκε η διασφάλιση ποσού €114 εκατ. για την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου συμμετείχαν ο ΥΠΕΚΑ κ. Γ. Μανιάτης, ο υφυπουργός Ανάπτυξης, Οδυσσέας Κωνσταντινόπουλος ο ΓΓ Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος, Σωκράτης Αλεξιάδης, ο ΓΓ Αγροτικής Ανάπτυξης, Μόσχος Κορασίδης, ο ΓΓ Τηλεπικοινωνιών και Ταχυδρομείων, Μενέλαος Δασκαλάκης, ο Πρόεδρος της ΕΚΧΑ ΑΕ, Ηλίας Λακόπουλος και ο Διευθυντής του Γραφείου Στρατηγικού Σχεδιασμού του Πρωθυπουργού, Δημήτρης Πτωχός, και υπηρεσιακοί παράγοντες.
Με πρόστιμο 100 ευρώ επιβαρύνονται οι φορολογούμενοι που υποβάλλουν εκπρόθεσμα τροποποιητική δήλωση Ε2 και αναγράφουν τα στοιχεία ιδιοχρησιμοποίησης ακινήτου.
Η ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου αποτελεί εισόδημα για το φορολογούμενο και η εκπρόθεσμη αναγραφή του συνιστά φορολογική παράβαση.Αντίθετα δεν επιβάλλεται πρόστιμο αν τροποποιούνται στοιχεία του Ε2 από τα οποία δεν προκύπτει επιπλέον φόρος, δεν αποκρύπτεται φορολογητέα ύλη και γενικά αν οι διορθώσεις αυτές αποτελούν πληροφοριακά στοιχεία.
Ειδικότερα, όπως διευκρινίζεται από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων αν τροποποιούνται στοιχεία του Ε2 από τα οποία δεν προκύπτει επιπλέον φόρος, δεν αποκρύπτεται φορολογητέα ύλη και γενικά αν οι διορθώσεις αυτές αποτελούν πληροφοριακά στοιχεία, δεν επιβάλλεται πρόστιμο. Για παράδειγμα δεν επιβάλλεται πρόστιμο:
[1] Στην περίπτωση εκπρόθεσμης αναγραφής στην πρώτη σελίδα του εντύπου Ε2:
κενού κτίσματος,
δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας έως 200 τ.μ. από γονέα σε τέκνο ή από τέκνο σε γονέα,
συμπλήρωση ή η διόρθωση αριθμού παροχής ρεύματος ή τετραγωνικών μέτρων ήδη δηλωθέντος μισθωμένου ακινήτου.
[2] Στη συμπλήρωση στη δεύτερη σελίδα στον πίνακα ΙΙ αγοράς, μεταβίβασης, δήλωσης ημιτελούς κτίσματος.
Ο ψιλός κύριος ακινήτου είναι υπόχρεος στη συμπλήρωση του πίνακα ΙΙ μόνο στην περίπτωση μεταβίβασης ή απόκτησης ακινήτου ή στην περίπτωση ημιτελούς ακινήτου. Αντιθέτως, δεν είναι υπόχρεος στη συμπλήρωση της πρώτης σελίδας του εντύπου Ε2 σε καμία περίπτωση.
Αντίθετα επιβάλλεται πρόστιμο στην περίπτωση εκπρόθεσμης αναγραφής ιδιοχρησιμοποίησης ακινήτου, γιατί αυτό αποτελεί εισόδημα και ως εκ τούτου υπάρχει φορολογική παράβαση.
Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογουμένους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και του φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους.
Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ θα θεωρείται για την εφορία το κέρδος που προκύπτει από τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εφόσον αυτές γίνουν σε διάστημα δύο ετών. Αυτό σημαίνει ότι όποιος φορολογούμενος πουλήσει τουλάχιστον τρία ακίνητα μέσα σε διάστημα δύο ετών θεωρείται από την εφορία ως επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων του λαμβάνεται υπόψη ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ. Ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την 1η Ιανουαρίου 2014, όταν τέθηκαν σε εφαρμογή οι διατάξεις για τον φόρο υπεραξίας ακινήτων και επομένως στην τσιμπίδα του φόρου 26% κινδυνεύουν να πιαστούν από το 2016 όσοι θα έχουν πωλήσει τρία ή περισσότερα ακίνητα.
Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογούμενους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και τους φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους. Το τοπίο επιχειρεί να ξεκαθαρίσει νέα αναλυτική εγκύκλιος της γενικής γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Κατ. Σαββαΐδου, με την οποία μάλιστα εφιστά την προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο:
1 Έξτρα φόρο υπεραξίας 3.750 ευρώ μπορεί να φέρει η ημερομηνία σύνταξης των συμβολαίων μεταβίβασης ενός ακινήτου, στον βαθμό που έστω και για μία ημέρα δεν έχουν συμπληρωθεί ημερολογιακά πέντε χρόνια από το έτος κτήσης του. Προκειμένου να υπολογισθούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της οικείας πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου.
Αν η μεταβίβαση γίνει έστω και μια ημέρα νωρίτερα, τότε από την υπεραξία που προκύπτει (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) χάνεται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι και επί των 25.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15%, που οδηγεί σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης κατά 3.750 ευρώ. Αντιθέτως, στην περίπτωση εφαρμογής συντελεστών απομείωσης για τον υπολογισμό των ετών διακράτησης λαμβάνεται υπόψη το συμπληρωμένο έτος με βάση την αντίστοιχη ημερολογιακή ημέρα του χρόνου κτήσης, εάν δε το συμβόλαιο πώλησης συντάσσεται έστω και κατά μια μέρα αργότερα από την ημερομηνία αυτή, το διάστημα αυτό υπολογίζεται, για λόγους χρηστής διοίκησης, ως επιπλέον έτος.
Για παράδειγμα: Έστω ότι στις 5/5/2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000 - 50.000 = 60.000 x 93% (συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800 ευρώ x 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον πέντε έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ αντίθετα ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των πέντε ετών.
2 Οικόπεδο στα όρια οικισμού: Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού.
Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να πληρώνει επιπλέον φόρο. Ακόμη και σε περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.
3 Αυθαίρετο κτίσμα: Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, σε περίπτωση τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται υπόψη η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.
Ακόμη και αν το οικόπεδο/αγροτεμάχιο αποκτήθηκε πριν το 1995, εφόσον ανεγέρθηκε επ' αυτού κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο το οποίο τακτοποιήθηκε πολεοδομικά και στη συνέχεια πωλείται, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση που μεσολάβησε διοικητική πράξη προσδιορισμού των ορίων οικισμού και το κτηθέν αγροτεμάχιο εντάχθηκε εντός οικισμού.
Ως εκ τούτου η υπεραξία που θα προκύπτει σε κάθε τέτοια περίπτωση θα είναι μεγάλη, καθώς θα προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ αξίας κτίσματος και αξίας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου έστω και προσαυξημένης κατά 20%. Πάντως, σε περίπτωση πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, εάν ο χρόνος ανέγερσης, όπου πιστοποιείται από τον μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
4 Αλλαγή χρήσης: Στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του, ενώ κατά την πώλησή του έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).
5 Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος: Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος (μετά την 1.1.1995) και πώλησης αυτού στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσής του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί. Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με πολλαπλασιασμό της τιμής μεταβίβασης του ακινήτου επί τον Δείκτης Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του αμέσως προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
Την επαναφορά των φοροαπαλλαγών για ενεργειακές επενδύσεις σε κτίρια προβλέπει τροπολογία που έχει ετοιμάσει το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και βρίσκεται υπό συζήτηση με το υπουργείο Οικονομικών και την τρόικα.
Την θέσπιση φοροαπαλλαγών για την ενεργειακή θωράκιση των κτιρίων έχει ζητήσει ήδη ο υπουργός ΠΕΚΑ Γιάννης Μανιάτης με επιστολή του προς τον υπουργό Οικονομικών Γκίκα Χαρδούβελη, επισημαίνοντας ότι (σύμφωνα με τη μελέτη που συνοδεύει την τροπολογία) το δημοσιονομικό αποτέλεσμα θα είναι θετικό καθώς οι απώλειες εσόδων από τη φοροαπαλλαγή υπερκαλύπτονται από τις εισπράξεις που θα προκύψουν από την αύξηση των συναλλαγών στην αγορά.
Η τροπολογία προβλέπει ότι ποσό ίσο με το 10% της δαπάνης για ενεργειακές επενδύσεις, με ανώτατο όριο δαπάνης τα 15.000 ευρώ, θα αφαιρείται από τον φόρο. Δηλαδή η μέγιστη έκπτωση θα είναι 1500 ευρώ. Η πρόταση προβλέπει ότι οι επενδύσεις που θα είναι «επιλέξιμες» για απαλλαγή αφορούν:
α) Την αντικατάσταση του λέβητα πετρελαίου για την εγκατάσταση τηλεθέρμανσης ή για νέα εγκατάσταση τηλεθέρμανσης ή συστήματος που κάνει χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, καθώς και για παρεμβάσεις στο υφιστάμενο σύστημα που αφορούν σε σύστημα αντιστάθμισης στον καυστήρα/ λέβητα σε συνδυασμό με αυτονομία θέρμανσης και μόνωση σωληνώσεων.
β) Την αλλαγή εγκατάστασης κεντρικού κλιματισμού χρήσης καυσίμου από πετρέλαιο σε φυσικό αέριο ή για νέα εγκατάσταση φυσικού αερίου.
γ) Την αγορά και εγκατάσταση ηλιακών συλλεκτών και για την εγκατάσταση κεντρικού κλιματισμού με χρήση ηλιακής ενέργειας.
δ) Την αγορά και εγκατάσταση αποκεντρωμένων συστημάτων παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας που βασίζονται σε Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (φωτοβολταϊκά, μικρές ανεμογεννήτριες) και συμπαραγωγής ηλεκτρισμού και ψύξης- θέρμανσης με χρήση φυσικού αερίου ή ανανεώσιμων πηγών.
ε) Τη θερμομόνωση σε υφιστάμενα κτίρια με τοποθέτηση διπλών θερμομονωτικών υαλοπινάκων και θερμομονωτικών πλαισίων/ κουφωμάτων (στα οποία συμπεριλαμβάνονται εξωτερικά καλύμματα, παντζούρια και ρολά) και τοποθέτηση θερμομόνωσης στο κέλυφος ή/ και στην οροφή (δώμα ή στέγη).
στ) Τη δαπάνη για τη διενέργεια ενεργειακής επιθεώρησης από αρμόδιο επιθεωρητή.
Στην εισηγητική έκθεση της τροπολογίας τονίζεται ακόμη ότι οι επενδύσεις στην ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων συμβάλλουν στην τόνωση της οικονομικής δραστηριότητας, έχουν χαμηλό βαθμό εξάρτησης από εισαγωγές και αποτελούν δραστηριότητα εντάσεως εργασίας, στοιχεία που τις καθιστούν παράγοντα ανάπτυξης με ισχυρά πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα στην ελληνική οικονομία, μεταξύ άλλων και στην ελληνική περιφέρεια, όπου ο κλάδος των κατασκευών έχει ιδιαίτερα ισχυρή παρουσία. Επίσης, ότι στα οφέλη θα πρέπει να προστεθεί και η σοβαρή οικονομική ωφέλεια της χώρας από την αναμενόμενη μείωση των εισαγωγών καυσίμων στη χώρα.
Σε ό,τι αφορά το δημοσιονομικό αποτέλεσμα, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΥΠΕΚΑ για κάθε 1 ευρώ που δαπανάται για κατασκευαστικά έργα, το ΑΕΠ αυξάνεται κατά 1,73 ευρώ, ενώ 0,38 ευρώ επιστρέφουν ως φορολογικά έσοδα και έσοδα από εισφορές κοινωνικής ασφάλισης.
Με βάση τα ίδια στοιχεία:
- Για αύξηση της ζήτησης για κατασκευαστικές δραστηριότητες κατά 200 εκατ. ευρώ (λχ από 20.000 παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης ύψους 10.000 ευρώ η καθεμία), προκύπτει αύξηση του ΑΕΠ κατά 346 εκατ. ευρώ και φορολογικά έσοδα ύψους 76 εκατ. ευρώ.
- Για αύξηση της ζήτησης κατά 400 εκατ. ευρώ (λχ από 40.000 παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης ύψους 10.000 ευρώ η καθεμία), προκύπτει αύξηση του ΑΕΠ κατά 692 εκατ. ευρώ και φορολογικά έσοδα ύψους 152 εκατ. ευρώ.
- Για αύξηση της ζήτησης κατά 600 εκατ. ευρώ (λχ από 60.000 παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης ύψους 10.000 ευρώ η καθεμία), προκύπτει αύξηση του ΑΕΠ κατά 1.038 εκατ. ευρώ και φορολογικά έσοδα ύψους 228 εκατ. ευρώ, κ.ο.κ.
Με εφαρμογή ενός μέσου συντελεστή φορολογίας εισοδήματος της τάξης του 20%, οι συνολικές απώλειες φορολογικών εσόδων σε περίπτωση πλήρους απαλλαγής των δαπανών ενεργειακής αναβάθμισης από τον φόρο εισοδήματος θα ήταν 10 εκατ. ευρώ για συνολικές δαπάνες ύψους 200 εκατ. ευρώ, 20 εκατ. ευρώ για δαπάνες 400 εκατ. ευρώ κ.ο.κ. Επομένως, ακόμη και σε περίπτωση πλήρους απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος το δημοσιονομικό ισοζύγιο είναι θετικό (συγκεκριμένα κατά 76-10=66 εκατ. ευρώ για συνολικές δαπάνες ύψους 200 εκατ. ευρώ, κατά 132 εκατ. ευρώ για δαπάνες ύψους 400 εκατ. ευρώ κ.ο.κ.). Η ρύθμιση δεν προβλέπει την πλήρη απαλλαγή των δαπανών ενεργειακής αναβάθμισης από τον φόρο εισοδήματος, αλλά τη μείωση του ποσού του φόρου εισοδήματος κατά 10% των δαπανών αυτών. Δηλαδή το δημοσιονομικό αποτέλεσμα θα είναι ακόμη πιο ευνοϊκό σε σχέση με τα παραδείγματα.
Φοροαπαλλαγές για τέτοιου είδους επενδύσεις ίσχυαν μέχρι το τέλος του 2012, οπότε και καταργήθηκαν σε εφαρμογή του μνημονίου.
Παραδοσιακά οι Ελληνες επένδυαν στο ακίνητο, γι' αυτό και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται ακόμη πάνω από 80%. Εξι στους δέκα διαθέτουν τουλάχιστον ένα ακίνητο, δηλαδή κατοικία, επαγγελματική στέγη ή εντός σχεδίου οικόπεδο και όλα αυτά έχουν αντικειμενική αξία 520 δισ. ευρώ, ενώ κατά μέσο όρο η αξία των ακινήτων τους ανέρχεται σε 93.456 ευρώ με τιμές 2007. Οι 7 στους 10 έχουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αντικειμενικής αξίας έως 100.000 ευρώ. Το 50% των ιδιοκτητών ακινήτων (2.769.177 φορολογούμενοι) έχουν στην κατοχή τους μικρή ακίνητη περιουσία που δεν υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ, με τη μέση αξία να φθάνει μάλιστα στις 22.954,80 ευρώ (αντικειμενικές αξίες 2007). Περίπου 114.793 άτομα (2% των ιδιοκτητών) διαθέτουν αστικά ακίνητα που η αντικειμενική αξία τους ξεπερνά τα 500.000 ευρώ (αντικειμενικές αξίες 2007). Εξ αυτών 291.322 ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός από τον ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν φέτος και συμπληρωματικό φόρο, αφού η αντικειμενική αξία των αστικών ακινήτων τους υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ. Περίπου 27.198 είναι οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, ενώ 492 ιδιοκτήτες διαθέτουν αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ. Η αξία των ακινήτων αυτών ανέρχεται στα 4,1 δισ. ευρώ ή 8.466.889,08 ευρώ κατά μέσο όρο (αντικειμενικές αξίες 2007). Τα στοιχεία αυτά αποδεικνύουν ότι οι Ελληνες είναι «κολλημένοι» με το ακίνητο, είτε γιατί θέλουν να στεγάσουν την οικογένειά τους είτε για επενδυτικούς λόγους, δηλαδή για ενοικίαση με σκοπό ένα σταθερό εισόδημα. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι ιδιοκτήτες αυτοί όχι μόνο κρατούν την περιουσία τους και δύσκολα πουλάνε, αλλά τα κληροδοτούν στα παιδιά τους.
Ξεπερνά τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ το καπέλο στους φόρους ακινήτων που έχουν πληρώσει τα τελευταία πέντε χρόνια οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω των εξωπραγματικών αντικειμενικών τιμών. Ενώ από το 2010, που ουσιαστικά η οικονομία βυθίστηκε στην ύφεση, οι τιμές των ακινήτων πηγαίνουν μόνο προς μία κατεύθυνση, δηλαδή προς τα κάτω, οι φόροι των ακινήτων πηγαίνουν προς την αντίθετη κατεύθυνση, προς τα πάνω. Και αυτή η αδικία σε βάρος των εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων έγινε και εξακολουθεί να γίνεται μέσω ενός και μοναδικού τρόπου: της τεχνητής διατήρησης των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στα ύψη. Από το 2010, όταν το υπουργείο Οικονομικών άρχισε να αναζητά έσοδα για να εκπληρώσει τους δημοσιονομικούς στόχους του Μνημονίου, τα ακίνητα αποτέλεσαν τον αγαπημένο φοροεισπρακτικό στόχο του. Η πρώτη κίνηση που έγινε ήταν η επαναφορά το 2010 του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας με αφορολόγητο όριο 400.000 ευρώ. Το 2011 ο φόρος μετονομάστηκε σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και το αφορολόγητο όριο μειώθηκε στα 200.000 ευρώ. Τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους επιβλήθηκε, παράλληλα με τον ΦΑΠ, και το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (το γνωστό «χαράτσι»). Το ΕΕΤΗΔΕ με παραλλαγές διατηρήθηκε μέχρι φέτος, οπότε και αντικαταστάθηκε από τον ΕΝΦΙΑ, στον οποίο ενσωματώθηκε και ο ΦΑΠ. Τα έσοδα των παραπάνω φόρων που βεβαιώθηκαν στους φορολογουμένους ανέρχονται στο ποσό των 11,2 δισεκατομμυρίων ευρώ. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές με βάση τις οποίες υπολογίστηκαν οι φόροι ακινήτων είναι κατά μέσο όρο τουλάχιστον 30% υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές, προκύπτει ότι το ποσό με το οποίο επιβαρύνθηκαν οι φορολογούμενοι ξεπερνά τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ. Το ποσό αυτό εκτιμάται ότι είναι πολύ μεγαλύτερο, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι αντικειμενικές αποτελούν βάση για τον προσδιορισμό του περιουσιακού κριτηρίου, όπου αυτό υπάρχει. Για παράδειγμα, για την καταβολή του επιδόματος πετρελαίου θέρμανσης υπάρχει περιουσιακό κριτήριο αντικειμενικής αξίας ακινήτων, ενώ κάτι ανάλογο ισχύει και για το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα, του οποίου η καταβολή πρόκειται να ξεκινήσει σύντομα. Επίσης, σε αυτόν τον λογαριασμό δεν περιλαμβάνονται φόροι όπως το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, και τα έσοδά του καταλήγουν στους δήμους, αλλά ούτε και τα τεκμήρια των ακινήτων που το ύψος τους καθορίζεται και από την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται η κατοικία που δηλώνουν οι φορολογούμενοι. Οι εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές, που οδήγησαν σε εξοντωτική φορολόγηση των ιδιοκτητών, προκάλεσαν και τις προσφυγές τους στη Δικαιοσύνη. Μία από αυτές τις προσφυγές ήταν εξαιρετικά επιτυχημένη. Προήλθε από τον πρόεδρο της Δράσης, Θεόδωρο Σκυλακάκη, και στελέχη του κόμματος, με το Συμβούλιο της Επικρατείας –στο οποίο κατατέθηκε και η προσφυγή– να υποχρεώνει το υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών μέσα στο επόμενο εξάμηνο. Το ανώτατο δικαστήριο επικαλείται τη νομοθεσία των αντικειμενικών τιμών του 1982, σύμφωνα με την οποία οι τιμές ζώνης θα πρέπει να αναπροσαρμόζονται ανά διετία. Η τελευταία φορά που αναπροσαρμόστηκαν οι αντικειμενικές τιμές ήταν το 2007, δηλαδή παραμένουν στο ύψος τους τα τελευταία επτά χρόνια.
Φόβους ότι η πολύπλοκη νομοθεσία θα οδηγήσει σε μια νέα «γενιά τακτοποιημένων αυθαιρέτων», λόγω λαθών από άγνοια ή βιασύνη στις δηλώσεις, εξέφρασε η τοπογράφος μηχανικός, M.Sc. Πολεοδομίας - Χωροταξίας, Γραμματή Μπακλατσή, σε ημερίδα που πραγματοποιήθηκε τη Δευτέρα 1 Δεκεμβρίου 2014 και ώρα 19.00 στο αμφιθέατρο του Τ.Ε.Ε. Μαγνησίας, με θέμα την "Αυθαίρετη Δόμηση".
Οπως ανέφερε "ο Νόμος βάζει ένα σημαντικό θέμα όσον αφορά τη βεβαίωση του μηχανικού για τη σύνταξη κάθε συμβολαιογραφικής πράξης, που δεν είναι απλώς ένα δικαιολογητικό, αλλά ουσιαστικά εκείνος ο τρόπος για να σταματήσει η αυθαίρετη δόμηση και να μπει κόκκινη γραμμή. Ο μηχανικός θα πρέπει να είναι προσεκτικός στην έκδοση αυτών των βεβαιώσεων για το τι είναι αυθαίρετο ή μπορεί να υπαχθεί στις κατηγορίες των αυθαιρέτων. Εχουμε, όμως, πάρα πολλές επιφυλάξεις για τον τρόπο που γίνεται η όλη διαδικασία, γιατί ναι μεν ο Νόμος είναι στο τελείωμά του καθώς λήγει 5 Φεβρουαρίου, όμως το τοπίο είναι πολύ θολό και υπάρχουν πολλά προβλήματα" σύμφωνα με τον taxydromos.gr
Φοβάμαι, συμπλήρωσε, ότι "σε λίγο καιρό θα μιλάμε για μία καινούργια γενιά αυθαιρέτων, των τακτοποιημένων αυθαιρέτων. Ενώ τακτοποιούμε αυθαίρετα, ίσως ο τρόπος που γίνεται αυτό να μην είναι ο σωστός όσον αφορά στο πρόστιμο, το χρόνο απόδειξης της δημιουργίας του. Αυτά θα φανούν στην πορεία, στην ταυτότητα του κτιρίου, όπου εκεί θα βγουν όλα τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί" κατέληξε.
Παράλληλα, στη ημερίδα ο κ. Γεώργιος Σιμώνης, Πολιτικός Μηχανικός, Μέλος Αντιπροσωπείας ΤΕΕ Μαγνησίας τόνισε ότι είναι σημαντικό ο συγκεκριμένος νόμος να συμπεριλάβει ως απαραίτητη προϋπόθεση τη μελέτη στατικής επάρκειας, ακόμη και των κατοικιών, κάτι που σήμερα δεν συμβαίνει και αυτό αποδεικνύει την καθαρά εισπρακτική λογική του μέτρου
Ο δικηγόρος Νικόλαος Μόσχος, παρουσίασε κωδικοποίηση αποφάσεων, κυρίως δικαστικών, σχετικά με τη διαδικασία της ένστασης κατά της έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτου, και αναφέρθηκε στη διαδικασία που ακολουθείται στο ΣΥΠΟΘΑ, ένα πρακτικό ζήτημα που αφορά δικηγόρους και μηχανικούς και έχει απασχολήσει πολλές φορές τα διοικητικά κυρίως δικαστήρια.
Τέλος ο κ. Γιάννης Κόνσουλας, πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Λάρισας, επισήμανε ότι "Σε όλες τις περιόδους της ελληνικής δημοκρατίας, ακόμα και της βασιλευομένης, είχαμε φαινόμενα αυθαίρετης δόμησης, και στο τέλος τα αυθαίρετα νομιμοποιήθηκαν. Βλέπουμε ότι η αναστολή κατεδάφισης ή νομιμοποίηση των αυθαιρέτων έχει καταντήσει έθιμο για την ελληνική κοινωνία. Και μέσα από αυτό, αναδεικνύεται το πελατειακό κράτος που, πιεζόμενο από πολίτες, αραιά και που, προχωρά στην τακτοποίηση ή αναστολή κατεδάφισης. Με πρόσφατη νομολογία που είναι ακόμη αδημοσίευτη μπαίνει νέα κόκκινη γραμμή και δέχεται τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων που χτίστηκαν μέχρι 28 Ιουλίου του 2011". Οσον αφορά στην τακτοποίηση, τόνισε ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι και τα αυθαίρετα κτίσματα έχουν δώσει περί τα 2,33 δισ. ευρώ εκ των οποίων μόνο το 2,5% κρατήθηκε για το πράσινο ταμείο, ενώ τα υπόλοιπα, που είναι στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, μένει με διυπουργική απόφαση να πάνε στην τρύπα του προϋπολογισμού.
Με τον Υφυπουργό Οικονομικών Γ. Μαυραγάνη συναντήθηκε χθες ο Πρόεδρος της Κ.Ε.Δ.Ε. Γ. Πατούλης. Στη συνάντηση παρευρέθησαν επίσης ο Γ.Γ. της Κ.Ε.Δ.Ε. Γ. Μουράτογλου , ο συνεργάτης του Προέδρου της Κ.Ε.Δ.Ε. κι αντιδήμαρχος οικονομικών του Δήμου Αμαρουσίου Σ. Σταθούλης, καθώς και υπηρεσιακοί παράγοντες του Υπουργείου Οικονομικών.
Αντικείμενο της συνάντησης ήταν η αντιμετώπιση του προβλήματος που έχει προκύψει σε πολλούς Δήμους, οι οποίοι έχουν χρεωθεί σημαντικά ποσά από τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ στο σύνολο των δημοτικών κτιρίων. Στη συνάντηση διευκρινίστηκε ότι ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται μόνον στα δημοτικά κτίρια που εκμισθώνονται και αποφέρουν έσοδα, ενώ αντίθετα σε κανένα δημοτικό κτίριο που ιδιοχρησιμοποιείται ( π.χ. Δημοτικά καταστήματα, σχολεία, παιδικοί σταθμοί κ.λπ.) δεν πρόκειται να υπολογίζεται ο συγκεκριμένος φόρος.
Επίσης διευκρινίστηκε ότι δίνεται δυνατότητα στους Δήμους στους οποίους έχει λανθασμένα υπολογιστεί η καταβολή του συγκεκριμένου φόρου, να διορθώσουν ως τις 19 Δεκεμβρίου μέσα από την ηλεκτρονική πλατφόρμα τα στοιχεία των ακινήτων τους, επισημαίνοντας ότι ιδιοχρησιμοποιούνται, ώστε να ακυρωθεί η επιβολή του φόρου. Επίσης δυνατότητα διόρθωσης γίνεται και με την υποβολή εντύπου αλλά σε συνεννόηση με τις κατά τόπους Δ.Ο.Υ..
Όσον αφορά τις δημοτικές εκτάσεις που είναι βοσκότοποι ή χέρσες – μη καλλιεργήσιμες, διευκρινίστηκε ότι ο ΕΝΦΙΑ που επιβάλλεται είναι πολύ χαμηλός , ανέρχεται στα 0,50 λεπτά το στρέμμα, ενώ για τις δασικές εκτάσεις στα 0,10 λεπτά το στρέμμα.
Μετά το τέλος της συνάντησης, ο Πρόεδρος της Κ.Ε.Δ.Ε. Γ. Πατούλης δήλωσε "Συναντήθηκα με τον Υφυπουργό Οικονομικών κ. Μαυραγάνη, για να του θέσω το πρόβλημα που έχει προκύψει σε πολλούς Δήμους της χώρας, κι αφορά την επιβολή ΕΝΦΙΑ σε όλα τα δημοτικά ακίνητα. Στη συνάντηση διευκρινίστηκε ότι δεν πρόκειται να επιβάλλεται ΕΝΦΙΑ σε δημοτικά ακίνητα που χρησιμοποιούνται για τις ανάγκες των Δήμων και των υπηρεσιών τους. Ενώ έχει δοθεί παράταση για να γίνουν διορθώσεις σε όσες περιπτώσεις δημοτικών ακινήτων έχει υπολογιστεί και επιβληθεί λανθασμένα ο φόρος".
Από το απαντητικό email της Αθήνας στην τρόικα, προκύπτει ότι από τα 2,5 δισ. ευρώ στα οποία η Τρόικα ανεβάζει τα δημοσιονομικό κενό για το 2015 (ενώ η κυβέρνηση αρνείται την ύπαρξή του) τα 400 συνδέονται με τον ΕΝΦΙΑ.
– Τα 200 εκατομμύρια αφορούν την χαμηλή είσπραξη του ΕΝΦΙΑ του 2014. Η Τρόικα θεωρεί ότι θα εισπραχθεί μόλις τα 66% των βεβαιωθέντων φόρων και όχι το 75%-80% που υπολογίζει η κυβέρνηση. Το υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζει ότι ήδη εισπράχτηκε το 44,3% των βεβαιωθέντων φόρων και υπολογίζει ότι με τις δόσεις που απομένουν θα επιτευχθεί η δική της πρόβλεψη και όχι της Τρόικας. Οι επόμενοι μήνες –αλλά και τα αποτελέσματα είσπραξης του Νοεμβρίου που θα δημοσιοποιηθούν την άλλη εβδομάδα- θα δείξουν ποιος έχει το δίκιο με το μέρος του και αν θα απαιτηθούν επιπρόσθετα διορθωτικά μέτρα. Πάντως το γεγονός ότι περίπου 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες έχουν κάνει τις τελευταίες ημέρες αναδρομικά διορθώσεις στο Ε9 για να πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ, κάνει την πλάστιγγα να γέρνει προς το μέρος των δανειστών.
– Ωστόσο η Τρόικα ισχυρίζεται ότι το ελληνικό δημόσιο θα χάσει και άλλα 200 εκατ. ευρώ το 2015 από τη μείωση των αντικειμενικών αξιωντων ακινήτων, που θα ισχύσει με βάση την απόφαση του ΣτΕ. Αντίθετα με το ΕΕΤΗΔΕ, ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται με βάση την αντικειμενική αξία και εξαρτάται άμεσα από το ύψος των αντικειμενικών. Καθώς αυτές είχαν παραμείνει στα επίπεδα προ κρίσης από το 2007, η διόρθωση αναμένεται να φτάσει ή και να ξεπεράσει σε πολλές περιπτώσεις το 50%!
Ωστόσο, στο email που έστειλε στους δανειστές ο κ.Χαρδούβελης, επιμένει πως άδικα ανησυχούν. Τονίζει μάλιστα ότι τουλάχιστον 3 φορές την περασμένη εβδομάδα, με ισάριθμα email (στις 24/11, στις 27/11 και στις 29/11) τους έχει αποδείξει ότι κάνουν λάθος και δεν θα πρέπει να επιμένουν στις απαιτήσεις τους.
Για το 2015 υπό ψήφιση ο προϋπολογισμός προβλέπει έσοδα 3,5 δισ. από φόρους περιουσίας. «Σας εξηγήσαμε τον λόγο γιατί η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ δεν αναμένεται να επηρεάσε πρακτικά τα έσοδα του2015 από τον ΕΝΦΙΑ» για αυτό και ζητά να εκλείψει το ζήτημα για τα 200 εκατομμύρια που η Τρόικα προβλέπει σαν δημοσιονομική υστέρηση.
Ποιος είναι ο λόγος; Οι αντικειμενικές τιμές μπορεί να αλλάξουν ως τον Μάιο του 2015, αλλά ο ΕΝΦΙΑ του 2015 θα επιβληθεί με βάση τις αντικειμενικές τιμές που είχαν τα ακίνητα την 1η Ιανουαρίου της χρονιάς και, πάντως, τα νέα εκκαθαριστικά θα εκδοθούν πριν ισχύσουν οι όποιες μειώσεις.
Με άλλα λόγια , η αλλαγή στις αντικειμενικές τιμές μπορεί να επηρεάσει τον ΕΝΦΙΑ του 2016, αλλά όχι τον ΕΝΦΙΑ του 2015 που θα υπολογιστεί με τις ίδιες τιμές που η εφορία «μετρούσε» την αξία των ακινήτων το ….2007!
Η Κομισιόν ζήτησε επίσημα από την Ελλάδα να λάβει μέτρα για να συμμορφωθεί πλήρως με τις υποχρεώσεις που έχει, δυνάμει της οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.
Συγκεκριμένα απέστειλε επίσημη αιτιολογημένη άποψη, το πρώτο βήμα πριν την προσφυγή εναντίον της χώρας στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο . Υπενθυμίζεται ότι η υποχρεωση της Ελλάδας ήταν να θέσει όρια στα ελαχιστα αποδεκτά επίπεδα ενεργειακής αποδοτικότητας, μέχρι την 30η Ιουνίου 2012, προθεσμία, που κατόπιν αιτήματος, παρατάθηκε μέχρι την 21η Μαρτίου 2013.
Σημειώνεται ότι στο πλαίσιο της εν λόγω οδηγίας, τα κράτη-μέλη πρέπει να καθορίζουν τις ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και των δομικών στοιχείων, να υπολογίζουν το επίπεδο βέλτιστου κόστους για την επίτευξη του στόχου και να κοινοποιούν τις πληροφορίες αυτές στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή.
Αν η Ελλάδα δεν λάβει μέτρα εντός δύο μηνών, η υπόθεση μπορεί να παραπεμφθεί στο Δικαστήριο της ΕΕ.
Δείτε πως είναι η ανακοίνωση της Κομισιόν:
Energy Efficiency in Buildings: Greece is requested to comply with its obligations under the EU legislation on energy efficiency in buildings.
The Commission has today formally requested Greece to take action to fully comply with its obligations under the Energy Performance of Buildings Directive (Directive 2010/31/EU ). Under this Directive Member States must define the minimum energy performance requirement for buildings and building elements, calculate the cost-optimal level how to get there and notify this information to the Commission. This is a crucial aspect of the Directive as it sets the minimum energy performance requirements that new and renovated buildings must meet. The original deadline of 30 June 2012 for notifying this report to the European Commission was extended to 21 March 2013 in order to take into account the publication of the Commission delegated Regulation 244/2012 on the cost optimal methodology. The Commission's request takes the form of a reasoned opinion under the EU infringement procedure. If Greece does not comply with its legal obligations within two months, the Commission may decide to refer the Member State to the Court of Justice.
Ακόμη και τα 3/4 της αξίας τους έχασαν τα οικόπεδα σε ορισμένες περιοχές της Αττικής κατά την περίοδο της κρίσης. Σύμφωνα με έρευνα του κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates, οι τιμές έχουν υποχωρήσει από 30% έως και 75%.
Οπως αναφέρεται στην έρευνα, η μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφεται στην Εκάλη όπου το 2009 το τετραγωνικό μέτρο κόστιζε 4.300 ευρώ και ποσοστό αντιπαροχής 60%, σήμερα το κόστος δεν ξεπερνά τα 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οπως αναφέρει η εταιρεία, πραγματοποιήθηκε αγοραπωλησία οικοπέδου επί της Λεωφόρου Διονύσου, επιφάνειας 1.150 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 0,4 έναντι 400.000 ευρώ. Βασική αιτία της μεγάλης βουτιάς στις τιμές γης είναι η παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος για ανέγερση ακινήτων. Οχι μόνο ιδιώτες αλλά ούτε και οι κατασκευαστές δεν ενδιαφέρονται για να πάρουν οικόπεδα και να «σηκώσουν» πολυκατοικίες. Αλλωστε, η έννοια της αντιπαροχής ουσιαστικά δεν υφίσταται πλέον. Στο Χολαργό από τα 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σήμερα η τιμή δεν ξεπερνά τα 1.150 ευρώ, ενώ στη Κηφισιά οι τιμές έχουν φτάσει στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. όταν κάποτε είχαν αγγίξει τις 3.000, πτώση που αγγίζει το 70%. Στη Γλυφάδα όπου το 2009 το κόστος απόκτησης οικοπέδου ήταν στις 2.300 ευρώ / τ.μ. σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.250 ευρώ/τ.μ.
Στη περιοχή της Ν. Σμύρνης το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο το 2010 υπολογιζόταν 1.800 ευρώ με συντελεστή δόμησης 2,1 - 2,4 και 3, ενώ σήμερα καταγράφεται σε ανώτατο επίπεδο στα 1.500 ευρώ / τ.μ. οικοπέδου. Πτώση που ξεκινά από το 45% και φτάνει το 70% καταγράφουν οι τιμές των οικοπέδων στη Δυτική Αττική.
Οριζόντια μείωση των εισφορών σε χρήμα για όσα ακίνητα εντάσσονται στο σχέδιο πόλης, αύξηση των δόσεων, καθώς και δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου, ακόμα και αν δεν έχουν εξοφληθεί στο σύνολό τους οι υποχρεώσεις εισφοράς σε χρήμα, προβλέπει το νομοσχέδιο που αναμένεται -εκτός απροόπτου- να κατατεθεί σήμερα στη Βουλή, από τον αναπληρωτή υπουργό Περιβάλλοντος Νίκο Ταγαρά.
Οι διαδικασίες ένταξης στο σχέδιο πόλεως χιλιάδων στρεμμάτων γης και η διευθέτηση μιας σειράς από ζητήματα που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση «ξεπαγώσουν» πρακτικά στις αρχές του ερχόμενου Ιανουαρίου 2015, με τη ψήφιση του νομοσχεδίου «Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα - Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις». Το αναθεωρημένο κείμενο, που επεξεργάστηκε το υπουργείο Περιβάλλοντος, δίνει οριστικές λύσεις σε περισσότερα από 500.000 στρέμματα -εκ των οποίων τα 60.000 στρέμματα στην Αττική- που βρίσκονται σε διαδικασία ένταξης στο σχέδιο πόλης ή έχουν πολεοδομηθεί αλλά δεν έχουν εφαρμοστεί τα σχέδια.
Όπως επισήμανε χθες ο υπουργός, οι μηνιαίες δόσεις γίνονται 108, επιτρέποντας έτσι την εξόφληση έως και εννέα χρόνια. Στο σχέδιο νόμου προβλέπεται επίσης η δυνατότατα μεταφοράς συντελεστή δόμησης από τα απαλλοτριωμένα οικόπεδα ως μορφή αποζημίωσης. Επιπλέον, σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις, τα απαλλοτριωμένα ακίνητα θα επιστρέφονται στους ιδιοκτήτες τους όταν αυτά παραμένουν αναξιοποίητα για δεκαετίες, επειδή δεν ήταν εφικτό οι δήμοι να διαθέσουν τα απαραίτητα κονδύλια για τις απαλλοτριώσεις λόγω οικονομικών δυσχερειών ή κωλυσιεργίας. Οι δήμοι ωστόσο θα έχουν τη δυνατότητα επανυποβολής απαλλοτρίωσης για συγκεκριμένους όμως λόγους.
Εισφορές
Στόχος του υπουργείου είναι το νομοσχέδιο να ψηφιστεί εντός του έτους, έτσι ώστε από τις αρχές του επόμενου χρόνου να τεθούν σε εφαρμογή οι νέες κλίμακες ποσοστού εισφοράς, στις οποίες προβλέπεται για ιδιοκτησίες έως 500 τ.μ. το ποσοστό εισφοράς να ανέρχεται στο 15% της αξίας (σήμερα καταβάλλεται 10% έως τα 250 τ.μ. και 20% από 250 τ.μ. έως 500 τ.μ.), για ιδιοκτησία από 500 τ.μ. έως 1.000 τ.μ. ποσοστό 20% (από 30% που ισχύει σήμερα), για ιδιοκτησία από 1.000 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. ποσοστό 30% (από 40%), για 2.000 τ.μ. έως 10.000 τ.μ. ποσοστό 40% (από 50%) και για τμήμα ιδιοκτησίας πάνω από 10.000 τ.μ. το ποσοστό ανέρχεται σε 50% (από 60%).
Με την ισχύουσα νομοθεσία για τον υπολογισμό εισφορών σε γη λαμβάνεται ως ιδιοκτησία το σύνολο της επιφάνειας που αντιστοιχούσε σε κάθε ιδιοκτήτη πριν από τη 10.3.1982, γεγονός που επιφορτίζει τη διαδικασία με επιπρόσθετο έλεγχο τίτλων. Πρακτικά, η διαδικασία είχε ως αποτέλεσμα την έλλειψη στοιχείων, ασυμβατότητα πράξεων με την πραγματική νομική κατάσταση των ακινήτων και την ύπαρξη μιας παράλληλης και διαφορετικής διαδικασίας σε σχέση με αυτή των κτηματολογικών εγγραφών. Πλέον, με την προτεινόμενη τροποποίηση ως αντίστοιχη ιδιοκτησία λαμβάνεται το αυτοτελές γεωτεμάχιο όπως αυτό ορίζεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, γεγονός το οποίο προσφέρει επιτάχυνση των διαδικασιών και συμβατότητα με τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου.
Δασικές εκτάσεις
Ταυτόχρονα, προβλέπεται η «νομιμοποίηση» έναντι χρηματικής αμοιβής των εκχερσωμένων -δίχως άδεια- δασικών εκτάσεων, των οποίων η γεωργική ή δενδροκομική εκμετάλλευση δεν έχουν ιδιαίτερη δασοπονική αξία. Ειδικότερα, με στόχο την προαγωγή της στήριξης του πρωτογενούς τομέα, θα συνεχιστεί η γεωργική εκμετάλλευση εκτάσεων δασικού χαρακτήρα, που είχαν εκχερσωθεί χωρίς άδεια μετά την ισχύ του Συντάγματος και έως την 7η Μαρτίου 2007, με την προϋπόθεση ότι οι εκτάσεις αυτές διατηρούν τη χρήση αυτή ανελλιπώς μέχρι σήμερα.
Το όριο της 7ης Μαρτίου 2007 επελέγη διότι κατά τον χρόνο εκείνο ξεκίνησε η αεροφωτογράφηση του συνόλου της χώρας από την «ΕΚΧΑ Α.Ε.», βάσει της οποίας δύναται να προσδιοριστούν με αντικειμενικό τρόπο και με ασφάλεια οι εκχερσωμένες για την ανωτέρω χρήση εκτάσεις.
Η ανωτέρω διάταξη αποτελεί σημαντική αναπτυξιακή παρέμβαση για τον πρωτογενή αγροτικό τομέα στις σημερινές συνθήκες καθώς επιλύει θεσμικά προβλήματα και βοηθά χιλιάδες αγρότες που καλλιεργούν ήδη εδώ και πολλά χρόνια αγροτικές εκτάσεις δασικού χαρακτήρα. Αντίστοιχη διάταξη ισχύει ήδη για εκτάσεις που καλλιεργούνταν προ του 1975. Όπως επισήμανε χθες ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, προϋπόθεση για την «τακτοποίηση» των συγκεκριμένων εκτάσεων αποτελεί η διατήρηση του γεωργικού τους χαρακτήρα ανελλιπώς έως σήμερα.
Η «τακτοποίηση» θα γίνεται με την καταβολή χρηματικού ανταλλάγματος, το οποίο δεν έχει ακόμη οριστεί αλλά, σύμφωνα με τον Ν. Ταγαρά, θα είναι μικρότερο από ότι ισχύει σήμερα. Το αντάλλαγμα θα μπορεί να καταβάλλεται σε περίπου 100 μηνιαίες δόσεις των 100 ευρώ.
Μετά την εξόφληση του προστίμου, τα πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής που μπορεί να έχουν εκδοθεί θα ανακαλούνται ακόμη κι αν τελεσιδίκησαν στο δικαστήριο. Σύμφωνα με τον αναπληρωτή υπουργό, οι συγκεκριμένες διατάξεις θα βοηθήσουν χιλιάδες αγρότες που καλλιεργούν ήδη εδώ και πολλά χρόνια αγροτικές εκτάσεις δασικού χαρακτήρα, οι οποίοι μάλιστα όπως ανέφερε «έπαιρναν και κοινοτικές επιδοτήσεις».
Νέες εμπορικές ζώνες σε Πλάκα και Εξάρχεια
Οριστικές λύσεις στο χρόνιο πρόβλημα μεταβίβασης τίτλων και αδειών εγκατάστασης βοηθητικών χώρων στις «απαγορευμένες» περιοχές των Εξαρχείων, Μουσείου, Λόφου Στρέφη και Πλάκας της Αθήνας προβλέπουν οι συμπληρωματικές διατάξεις του νομοσχεδίου «Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα - Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις».
Με το νομοσχέδιο επιχειρείται η άρση της αυστηρής εφαρμογής των Προεδρικών Διαταγμάτων, που προέβλεπαν εκτεταμένη απαγόρευση λειτουργίας νέων εμπορικών καταστημάτων, παραδοσιακών ταβερνών, καφενείων και καταστημάτων, δίδοντας τη δυνατότητα δημιουργίας νέων ψυχαγογικών και εμπορικών κέντρων. Συγκεκριμένα, όσες χρήσεις προϋπήρχαν της 23.11.1982, ήταν ήδη εγκατεστημένες εντός κτιρίων χαρακτηρισθέντων ως διατηρητέων με ατομική διοικητική πράξη, είναι δυνατή η συνέχιση λειτουργίας τους, επιτρέποντας επιπλέον τη μεταβίβαση της σχετικής αδείας σε νέο ιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα, με το νομοσχέδιο επιτρέπεται πλέον και η εγκατάσταση επιπλέον βοηθητικών χώρων στον α' όροφο του διατηρητέου, όταν η κύρια χρήση είναι εγκατεστημένη στο ισόγειο, ενώ επιτρέπεται -με έγκριση του δήμου- η μεταβίβαση των υφιστάμενων χρήσεων σε περιπτώσεις συνταξιοδότησης ή θανάτου του ιδιοκτήτη, εφόσον βέβαια οι επιχειρήσεις λειτουργούν με νόμιμη άδεια.
Τι προβλέπει
• Οριστικές λύσεις για πάνω από 500.000 στρέμματα δίνει το νομοσχέδιο
• Τα 60.000 στρέμματα βρίσκονται στην Αττική
• Στην αποπληρωμή των οφειλόμε- νων ποσών οι μηνιαίες δόσεις γίνονται 108
• Προβλέπεται έκπτωση 20% επί του αρχικού ποσού εισφοράς σε χρήμα στα ακίνητα που εκδόθηκαν πράξεις μετά την 1η Ιανουαρίου 2010.
• Καθορίζεται έκπτωση 25% για ακίνητα που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης προτού ισχύσει ο νόμος 1337/83
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Η ανάσταση θα έρθει από την εξοχική κατοικία». Αυτό τονίζουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς, οι οποίοι παρατηρούν σημαντική αύξηση της ζήτησης για παραθαλάσσια σπίτια από ξένους που θέλουν να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα. Ειδικά την περίοδο αυτή όπου οι τιμές των παραθεστικών κατοικιών έχουν υποχωρήσει πάνω από 50% σε ορισμένες περιοχές της χώρας.
Σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο, περί τις 50.000 εξοχικές κατοικίες είναι αυτή τη στιγμή προς πώληση, ωστόσο, στα χρόνια της κρίσης οι συμφωνίες δεν ξεπερνούσαν τις 500-1.000 κάθε χρόνο.
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ τα σπίτια που έχουν καθαρά χαρακτήρα εξοχικού υπολογίζονται σε 730 χιλιάδες, ενώ υπάρχουν και περισσότερα από 620 χιλιάδες που έχουν τον χαρακτήρα δεύτερης κατοικίας. Αν και στο... σφυρί έχουν βγει γύρω στις 50.000, υπάρχουν πολλά άλλα ακίνητα που θα μπορούσαν να δοθούν από τους ιδιοκτήτες τους σε μια δίκαιη τιμή, αν και δεν έχουν βάλει κάποια επίσημη αγγελία.
Αυτά τα 50.000 εξοχικά που πωλούνται συγκεντρώνονται κατά κύριο λόγο στα νησιά του Ιονίου και τις Κυκλάδες, στην Πελοπόννησο, τη Χαλκιδική και βεβαίως σε Κρήτη και Ρόδο.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις, υπάρχουν πάνω από 6.000 απούλητα εξοχικά στην Πάρο. Στην κοσμοπολίτικη Μύκονο τα πράγματα είναι καλύτερα, αφού πωλητήριο έχουν βάλει περί τα 800-1.500 εξοχικά, ενώ στη Σαντορίνη φτάνουν τα 1.000-1.500.
Στην Κέρκυρα απούλητες είναι περί 3.000-4.000 εξοχικές κατοικίες. Στη Λευκάδα υπάρχουν πάνω από 3.000 απούλητα, ενώ μαζί σε Ρόδο, Κάρπαθο και Κω τα απούλητα σπίτια ξεπερνούν τα 2.000. Στην Κρήτη, η οποία υπέστη μεγάλη καθίζηση την τελευταία πενταετία εξαιτίας της φυγής πολλών Βρετανών και Γερμανών, τα νεόδμητα απούλητα εξοχικά υπολογίζονται σε 4.000-5.000. Το 12% των πωλούμενων εξοχικών βρίσκεται στα νησιά του Αιγαίου, το 18% στην Κρήτη, το 14% στα νησιά του Ιονίου και ένα σημαντικό ποσοστό της τάξεως του 37% εντοπίζεται στην ηπειρωτική Ελλάδα. Μικρότερα είναι τα ποσοστά στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.
Οσο για τους υποψήφιους αγοραστές που ρωτάνε συνεχώς, κατά κύριο λόγο είναι Ρώσοι, Γερμανοί, Σκανδιναβοί, Αραβες, Λιβανέζοι, λίγοι Αμερικανοί και εσχάτως πολλοί Κινέζοι. Αλλωστε, για τους εκτός Ε.Ε. πολίτες η απόκτηση βίζας με την αγορά ακινήτου άνω των 250.000 ευρώ αποτελεί σημαντικό δέλεαρ και ήδη η συγκεκριμένη ρύθμιση έχει αρχίσει να αποδίδει καρπούς.
«Μετά από μία περίοδο τεσσάρων ετών περίπου κατά την οποία η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έκανε χαμηλές πτήσεις, βλέπουμε ότι ξεκίνησε να απογειώνεται. Όντως κατά τη θερινή περίοδο υπήρξε ενδιαφέρον για ακίνητα στην Ελλάδα και δη στα ελληνικά νησιά από Ευρωπαίους, κυρίως Γερμανούς και γερμανόφωνους. Αυτή η αυξημένη ζήτηση επέφερε κάποια άνοδο στις τιμές των ακινήτων, παρόλα αυτά όμως υπάρχουν πολλές και καλές ευκαιρίες συγκριτικά με άλλους προορισμούς στην Ευρώπη. Το 2014 ήταν μία από τις καλύτερες χρονιές για την αγορά των ακινήτων στη χώρα μας και πιστεύω ότι το 2015 θα είναι ακόμη καλύτερο. Εκτιμώ ότι θα γίνουν αρκετές επενδύσεις», δηλώνει ο κ. Γιώργος Πετράς, ιδιοκτήτης της κτηματομεσιτικής εταιρείας Engel und Volkers στα Δωδεκάνησα.
Το αυξημένο ενδιαφέρον φάνηκε και από τα στατιστικά στοιχεία που δείχνουν ότι κατά το διάστημα Ιανουαρίου - Ιουνίου 2014 εισέρρευσαν στη χώρα συνολικά κεφάλαια 117,4 εκατ. ευρώ, έναντι 60,3 εκατ. ευρώ κατά το αντίστοιχο διάστημα του 2013. Το ενδιαφέρον των ξένων ξεκίνησε ήδη από το 2013, όταν τοποθετήθηκαν κεφάλαια 168 εκατ. ευρώ, ποσό υψηλότερο κατά 48,5% σε σχέση με το 2012.
Οι βασικές αιτίες της σημαντικής -για τα δεδομένα της χώρας- αύξησης της ζήτησης για σπίτια από ξένους ήταν η πτώση των τιμών και η πολιτική και οικονομική σταθερότητα στην Ελλάδα. Όπως αναφέρει ο δημοσιογράφος του γερμανικού καναλιού ZDF, Peter Sydow που έκανε ρεπορτάζ στα Δωδεκάνησα, «οι Γερμανοί έχουν ανακτήσει την εμπιστοσύνη τους στην Ελλάδα και η πρόθεσή τους να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων έχει να κάνει με τις καλές επενδυτικές ευκαιρίες που υπάρχουν αλλά και με την ομορφιά των ελληνικών νησιών».
Ως «μάννα εξ ουρανού» περιμένουν οι Ελληνες τους Κινέζους επενδυτές, οι οποίοι αυξάνονται σταδιακά. Εκτενή δημοσιεύματα στον ξένο Τύπο κάνουν λόγο για μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον από κατοίκους του Χονγκ Κονγκ που ζητούν σπίτια στην Ελλάδα αλλά με συγκεκριμένες προδιαγραφές. Συγκεκριμένα, οι Κινέζοι ψάχνουν για σπίτια κυρίως στην Αττική, με ευκολία πρόσβασης, κατά βάση κοντά στο αεροδρόμιο αλλά και με θέα στη θάλασσα. Εσχάτως πολλοί Κινέζοι έδειξαν ενδιαφέρον για την Πελοπόννησο και για την Κρήτη.
Στη Χαλκιδική, την Κρήτη και τη? Μύκονο επικεντρώνεται το ενδιαφέρον των Ρώσων, αν και η πρόσφατη κρίση στην Ουκρανία έχει περιορίσει το κύμα αγοραστών.
Στην Πελοπόννησο, την Κρήτη, τη Ρόδο και γενικότερα τα Δωδεκάνησα στρέφονται οι επενδυτές από την Ευρώπη, κυρίως οι Γερμανοί. «Η Ρόδος και η μαγευτική Σύμη είναι νησιά τα οποία βρισκόταν πάντα μακριά από τις όποιες αναταραχές. Πάντα επικρατεί ηρεμία εδώ και όλοι απολαμβάνουν τις διακοπές τους. Σε ένα τέτοιο νησί θα ήθελε σίγουρα να επενδύσει ένας Γερμανός. Όταν δε οι τιμές των ακινήτων είναι πολύ πιο συμφέρουσες σε σύγκριση με τα ακίνητα σε προορισμούς όπως η Μαγιόρκα, τα Κανάρια Νησιά και η Ιταλία, σίγουρα ένας Γερμανός δεν θα το σκεφτόταν δεύτερη φορά να επενδύσει εδώ τα χρήματά του», αναφέρουν οι Γερμανοί που επισκέφτηκαν τη Ρόδο.
Είναι ενδιαφέρον πάντως, το γεγονός ότι η εκρηκτική αύξηση του τουριστικού ρεύματος και η ζήτηση που παρατηρήθηκε για συγκεκριμένα νησιά, ξαφνικά έφερε και αυξήσεις στις τιμές. Στη Μύκονο, για παράδειγμα, καταγράφηκε σημαντική άνοδος των τιμών σε εξοχικά και οικόπεδα, καθώς οι ιδιοκτήτες προσδοκούν το 2015 νέο επενδυτικό ρεύμα. Στο νησί τα σπίτια πωλούνται από 2 έως 10 χιλιάδες ευρώ/τ.μ. Στις υπόλοιπες περιοχές υπάρχουν σπίτια που κοστίζουν από 1.500 ευρώ/τ.μ. και ανάλογα με τη θέα και την τοποθεσία οι τιμές ανεβαίνουν έως και τα 3.000 ευρώ/τ.μ.
Mεγάλο κινεζικό ενδιαφέρον για την ελληνική κτηματαγορά. Zητούν σπίτια σε οργανωμένα συγκροτήματα, κοντά σε αεροδρόμιο και σε θάλασσα
Aυξάνεται το ενδιαφέρον για εξοχικά στα παράλια της Aττικής, όπου έχουν υποχωρήσει οι τιμές κατά 20% έως 40%
Pόδος, Kρήτη, Xαλκιδική, Πελοπόννησος, Kυκλάδες και Kέρκυρα είναι οι βασικότερες επιλογές των ξένων επενδυτών
Γερμανοί, Bρετανοί, Pώσοι, Aραβες και Kινέζοι, οι βασικότεροι ενδιαφερόμενοι για εξοχικά στην Eλλάδα.
Πλήγμα στην πορεία ανάκαμψης της οικονομίας, αντικίνητρο για επενδύσεις και βασικός παράγοντας της συνεχιζόμενης απαξίωσης των ακινήτων αποτελεί το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς των ακινήτων, εκτιμούν τραπεζικοί παράγοντες και φορείς της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Κομισιόν, η Ελλάδα διαθέτει πλέον την πέμπτη υψηλότερη φορολογία ακινήτων στην Ε.Ε., καθώς το 2012 εισπράχθηκαν 2,8 δισ. ευρώ από την επαναλαμβανόμενη φορολογία στα ακίνητα (ΦΑΠ και Ειδικό Τέλος Ακινήτων), ποσό που αντιστοιχεί στο 1,4% του ΑΕΠ. Πριν από την κρίση, το σχετικό ποσοστό δεν ξεπερνούσε το 0,4% του ΑΕΠ. Σημειωτέον ότι ήδη τα ελληνικά νοικοκυριά πληρώνουν 4,9% του ΑΕΠ σε φόρους στο εισόδημα από κεφάλαιο και 2,4% σε φόρους στην κατοχή του κεφαλαίου, όταν στην Ε.Ε. των «28» τα αντίστοιχα ποσοστά είναι 4,7% και 1,9%. Αντίστοιχο ποσό από τα ακίνητα φιλοδοξεί να εισπράξει και φέτος το οικονομικό επιτελείο, έστω και αν ο φόρος που θα βεβαιωθεί μέσω του ΕΝΦΙΑ και του συμπληρωματικού ΦΑΠ (για τους έχοντες ακίνητα αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ) αναμένεται να προσεγγίσει τα 3,3 δισ. ευρώ. Αν μάλιστα προστεθούν και οι υπόλοιποι φόροι στα ακίνητα (π.χ. φόρος μεταβίβασης, ΦΠΑ 23%, φόροι γονικής παροχής, δωρεάς, κληρονομιάς, ΤΑΠ κ.ο.κ.), το ποσοστό της συνολικής επιβάρυνσης αυξάνεται στο 2,1% του ΑΕΠ. Σε σχετική της ανάλυση, η Alpha Bank τόνισε ότι οι ισχυρές αντιδράσεις στη φορολογία ακινήτων, μέσω του ΕΝΦΙΑ, οφείλονται στο ότι, πέραν όλων των άλλων προβλημάτων και αδικιών, «επιδιώκεται να εφαρμοστεί σε μια συγκυρία κατά την οποία η απόδοση της περιουσίας όχι μόνο συνεχώς μειώνεται, αλλά ταυτόχρονα ήδη υπερφορολογείται, ενώ μεγάλο μέρος των ακινήτων είτε δεν έχει απόδοση (για να πληρωθούν οι φόροι) είτε δεν μπορεί καν να ρευστοποιηθεί». Η υπερφορολόγηση έχει πλέον ως αποτέλεσμα τη σημαντική μείωση τόσο των αγοραπωλησιών κατοικιών, που υποχώρησαν κατά 43% το β΄ τρίμηνο του έτους, όσο και των επενδύσεων για την ανέγερση νέων οικοδομών, οι οποίες μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 41,3% το ίδιο χρονικό διάστημα. Οι εν λόγω αρνητικές εξελίξεις είχαν συνέπεια να αφαιρέσουν σχεδόν 1% από την αύξηση του ΑΕΠ το εν λόγω τρίμηνο, ενώ επέδρασαν ήδη αρνητικά, -1,26%, στο ΑΕΠ του πρώτου τριμήνου του 2014. Ταυτόχρονα, η υψηλή φορολογία, ιδίως για ακίνητα αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ, λειτουργεί και ως αντικίνητρο στην ίδια την προσπάθεια της κυβέρνησης να προσελκύσει αγοραστές εκτός Ε.Ε.
Έξι στους δέκα Έλληνες έχουν στην κατοχή τους τουλάχιστον ένα ακίνητο (κατοικία, επαγγελματική στέγη ή εντός σχεδίου οικόπεδο) με την συνολική αξία της περιουσίας τους να φθάνει τα 520,5 δισ. ευρώ με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες.
Η πλειονότητα των ιδιοκτητών ακινήτων και συγκεκριμένα οι επτά στους δέκα διαθέτουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αντικειμενικής αξίας έως 100.000 ευρώ ενώ μόλις το 2% των ιδιοκτητών ή 114.793 άτομα διαθέτουν αστικά ακίνητα που η αντικειμενική αξία τους υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ. Η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων αγγίζει το 1 τρισεκατομμύριο ευρώ αν συνυπολογισθεί η αξία και των αγροτεμαχίων, των οικοπέδων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος καθώς και των ακινήτων που διαθέτουν οι επιχειρήσεις.
-5.569.336 άτομα διαθέτουν κτίσματα (κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, αποθήκες κλπ) και οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμού που η συνολική αντικειμενική αξία τους υπερβαίνει τα 520,49 δισ. ευρώ. Κατά μέσο όρο η αξία των ακινήτων τους ανέρχεται σε 93.456,65 ευρώ.
- Ένας στους δυο ιδιοκτήτες ακινήτων ή 2.769.177 φορολογούμενοι έχουν στην κατοχή τους μικρή ακίνητη περιουσία που δεν υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ. Η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι ανέρχεται σε 63,56 δισ. ευρώ με τη μέση αξία να φθάνει τις 22.954,80 ευρώ.
- Κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα αξίας από 50.000 έως 100.000 ευρώ διαθέτουν 1.356.081 φορολογούμενοι. Το συνολικό ύψος της περιουσίας τους φθάνει τα 96,83 δισ. ευρώ ή 71.404,53 ευρώ κατά μέσο όρο.
- Ακίνητη περιουσία από 100.000 έως 200.000 έχουν στην κατοχή τους 881.698 φορολογούμενοι με τη συνολική αξία των ακινήτων τους να φθάνει τα 122,27 δισ. ευρώ ή 138.680,15 ευρώ κατά μέσο όρο.
- Κτίσματα εντός και εκτός σχεδίου και οικόπεδα εντός σχεδίου αξίας από 100.000 έως 200.000 ευρώ διαθέτουν 447.587 φορολογούμενοι ή το 8% των ιδιοκτητών ακινήτων. Το συνολικό ύψος της ακίνητης περιουσίας των συγκεκριμένων φορολογούμενων ανέρχεται σε 132,46 δισ. ευρώ ή 125.957,29 ευρώ κατά μέσο όρο.
Το 96% των εγκαταλελειμμένων κτιρίων βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων. Με βάση τις αυτοψίες που έχουν γίνει, το 31% εντοπίστηκε στην 1η Δημοτική Κοινότητα (Εξάρχεια, Κολωνάκι, Ιλίσια, Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Πλάκα, Ψυρρή, εμπορικό κέντρο, Πλατεία Βάθη), το 17% στην 6η (Κυψέλη, Πλατεία Αττικής, Πλατεία Αμερικής, Αγιος Παντελεήμονας, Αγιος Νικόλαος), το 16% στην 4η (Σεπόλια, Κολωνός, Ακαδημία Πλάτωνος), το 15% στην 3η (Πετράλωνα, Θησείο, Ρουφ, Γκάζι, Κεραμεικός, Μεταξουργείο, Βοτανικός), το 9% στην 5η (Αγ. Ελευθέριος, Πατήσια, Προμπονά, Ριζούπολη), το 5% στην 7η (Γκύζη, Πολύγωνο, Γηροκομείο, Τουρκοβούνια, Αμπελόκηποι, Γουδί, Ερυθρός Σταυρός) και το 4% στη 2η (Παγκράτι, Ν. Κόσμος).
Το 96% των εγκαταλελειμμένων κτιρίων βρίσκεται στον Δήμο Αθηναίων
Το 31% εντοπίστηκε στην 1η Δημοτική Κοινότητα (Εξάρχεια, Κολωνάκι, Ιλίσια, Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Πλάκα, Ψυρρή, εμπορικό κέντρο, Πλ. Βάθη)
Το 17% στην 6η (Κυψέλη, πλατεία Αττικής, πλ. Αμερικής, Αγιος Παντελεήμονας, Αγιος Νικόλαος)
Το 16% στην 4η (Σεπόλια, Κολωνός, Ακαδ. Πλάτωνος)
Το 15% στην 3η (Πετράλωνα, Θησείο, Ρουφ, Γκάζι, Κεραμεικός, Μεταξουργείο, Βοτανικός)
Το 9% στην 5η (Αγ. Ελευθέριος, Πατήσια, Προμπονά, Ριζούπολη)
Το 5% στην 7η (Γκύζη, Πολύγωνο, Γηροκομείο, Τουρκοβούνια, Αμπελόκηποι, Γουδί, Ερυθρός Σταυρός)
«Μικρό καλάθι» κρατούν οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων αναφορικά με την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο, εξετάζοντας δύο διαφορετικές προσφυγές (από ομάδα 13 πολιτών και από τη «Δράση»), υποχρεώνει το Δημόσιο να αναθεωρήσει τις αντικειμενικές τιμές εντός περιόδου έξι μηνών από τη δημοσίευση της απόφασης. Ασφαλώς, εκτιμούν ότι η εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές, ή έστω η εκλογίκευσή τους, συγκριτικά με το σημερινό τους επίπεδο, θα έχει θετική επίδραση, τουλάχιστον στην ψυχολογία των καταναλωτών, ωστόσο, σημειώνουν παράλληλα ότι είναι εξαιρετικά αμφίβολο αν η εν λόγω εξέλιξη θα έχει κάποιο άμεσο όφελος στα οικονομικά των νοικοκυριών. Μια πιθανή μείωση των αντικειμενικών τιμών θα περιορίσει το φορολογικό βάρος και θα βελτιώσει τις προσδοκίες. Εσπευσε όμως να προειδοποιήσει ότι η εξίσωση αυτή των τιμών θα πρέπει να γίνει προσεκτικά, καθώς υπάρχει κίνδυνος να ακυρωθεί από ανάλογες αυξήσεις των φορολογικών συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, με αποτέλεσμα να μην οδηγήσει σε πραγματική μείωση του ετήσιου φόρου κατοχής ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση, μια αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών θα βοηθούσε στην αποκατάσταση του αισθήματος αδικίας που βιώνουν πολλοί ιδιοκτήτες, ιδίως όσοι διαμένουν στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου οι αγοραπωλησίες στη συντριπτική πλειονότητά τους (υπολογίζεται σε πάνω από 80%) γίνονται σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής. Στον αντίποδα, η όποια αλλαγή γίνει θα πρέπει να συνεχίσει να λαμβάνει υπόψη της το περί δικαίου αίσθημα και την κοινωνική κατάσταση των ιδιοκτητών, ιδίως όταν πρόκειται για τη διαμόρφωση τιμών ζώνης σε υποβαθμισμένες περιοχές ή σε περιοχές με κατοίκους χαμηλών εισοδημάτων. Αλλωστε, αυτή ήταν η μέχρι σήμερα στάση της πολιτείας στο ζήτημα, γι’ αυτό και περιοχές όπως το Κερατσίνι, η Δραπετσώνα και το Πέραμα έχουν πολύ χαμηλές αντικειμενικές τιμές. Το ίδιο ισχύει και με απομακρυσμένα χωριά της υπαίθρου ή μικρές πόλεις της περιφέρειας.
Ανοικτό το ενδεχόμενο για παράταση των μεταβατικών διατάξεων που προστατεύουν την κύρια κατοικία από τους τραπεζικούς πλειστηριασμούς και λήγουν στο τέλος της χρονιάς, αφήνει το υπουργείο Ανάπτυξης, αν και θεωρεί «επαρκή το πλαίσιο του νόμου "Κατσέλη" και του Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών».
Κορυφαίος αξιωματούχος του υπουργείου Ανάπτυξης σε χθεσινή συνάντηση με τους δημοσιογράφους και ερωτηθείς για τις ενέργειες της κυβέρνησης σε ό,τι αφορά την παράταση ή τη λήξη του νόμου 4224/2013, που προστατεύει υπό προϋποθέσεις την κύρια κατοικία από τους πλειστηριασμούς, απέφυγε να τοποθετηθεί επίσημα: «Δεν υπάρχει τίποτα ανακοινώσιμο για το θέμα της παράτασης του μεταβατικού πλαισίου προστασίας της κύριας κατοικίας από τους τραπεζικούς πλειστηριασμούς», αρκέστηκε στο να απαντήσει και πρόσθεσε: «Οποιαδήποτε πρόχειρη και βιαστική δήλωση για το θέμα μπορεί να τινάξει τα πάντα στον αέρα».
Ο ίδιος αξιωματούχος ρωτήθηκε και για το σχέδιο «Δένδια» σε ό,τι αφορά τη ρύθμιση των στεγαστικών δανείων καθώς και συνολικά για το ζήτημα του ιδιωτικού χρέους προς τις τράπεζες και υπογράμμισε: «Το πλαίσιο που υπάρχει είναι επαρκές», είπε αναφερόμενος στον Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών που προβλέπει ρυθμίσεις από τις τράπεζες αλλά και για τον νόμο Κατσέλη, όπως προαναφέρθηκε. Ειδικά για το «σχέδιο Δένδια» σημείωσε πως «αν ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση για νομοθετική ρύθμιση, χρειάζεται σοβαρή μελέτη του θέματος. Ακούμε προσεκτικά τις απόψεις φορέων» και πρόσθεσε με νόημα «πρέπει όποια απόφαση για αυτά τα θέματα να λαμβάνει υπόψη και να δείχνει προσοχή στον τραπεζικό πυλώνα».
Μέχρι το τέλος του 2015 θα παραμείνουν οι αντικειμενικές αξίες ως βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον πλειστηριασμό, διευκρινίζει το υπουργείο Δικαιοσύνης. Σχετικά με τη διάταξη που μπήκε στο νομοσχέδιο για την αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και προβλέπει ότι οι τιμές εκκίνησης των πλειστηριασμών θα είναι σύμφωνα με τις πολύ χαμηλές εμπορικές αξίες των ακινήτων, και όχι σύμφωνα με την αντικειμενική αξία, η οποία είναι αρκετά υψηλότερη, το υπουργείο Δικαιοσύνης διευκρινίζει: «Οι αλλαγές όσον αφορά στον υπολογισμό της αξίας αλλά και την τιμή εκκίνησης των πλειστηριασμών ακινήτων αποτελούν αποτέλεσμα ενδελεχούς έρευνας και επιστημονικής μελέτης. Ωστόσο, λόγω των επικρατουσών συνθηκών, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2015 ως βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον πλειστηριασμό παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες. Πάντως, η ελληνική κυβέρνηση θεωρεί ότι η εμπορική αξία των ακινήτων αποτελεί την πιο αποτελεσματική, δίκαιη και πολιτικά ορθή μέθοδο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες του πλειστηριασμού. Αυτή η μέθοδος άλλωστε αποτελεί και την πρακτική των περισσοτέρων χωρών του δυτικού κόσμου. Ως κριτήριο για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να είναι μεμονωμένες μεταβιβάσεις γειτονικών ομοειδών ακινήτων οι οποίες είναι πιθανόν να μην αντανακλούν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων. Επομένως, ο ορισμός της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα. Έτσι απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων υπουργείων. Έτσι θα αποφευχθεί ο πλειστηριασμός ακινήτων έναντι αντιτίμων που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων και ως εκ τούτου οδηγούν σε άδικες καταστάσεις για τα μετέχοντα στη διαδικασία του πλειστηριασμού μέρη. Μέχρι τη δημιουργία του συστήματος αυτού, για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, υπ' όψιν λαμβάνονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) ορίζεται στα 2/3 αυτής, όπως και κατά το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε μέχρι σήμερα. Στο σύστημα αυτό αναφέρθηκε ο υπουργός Δικαιοσύνης κ. Χαράλαμπος Αθανασίου κατά την ομιλία του στη διαδικασία παροχής ψήφου εμπιστοσύνης στην Κυβέρνηση στις 9 Οκτωβρίου τονίζοντας την διαπραγματευτική επιτυχία της χώρας μας. Έπειτα από κοπιώδεις διαπραγματεύσεις και έναντι των θέσεων της τρόικας που ζητούσε α) τον καθορισμό της αξίας του προς πλειστηριασμό ακινήτου βάσει της εμπορικής αξίας του από την έναρξη εφαρμογής του νέου κώδικα, και β) τιμή εκκίνησης ίση με το 1/3 της εμπορικής αξίας, έγιναν δεκτές οι θέσεις της χώρας μας. Σύμφωνα με αυτές ορίζεται τιμή εκκίνησης πλειστηριασμού τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου, η οποία υπολογίζεται βάσει αδιάβλητου συστήματος που αντανακλά τις πραγματικές συνθήκες τις αγοράς, ενώ μέχρι να δημιουργηθεί το σύστημα αυτό (τέλος του 2015) θα ισχύει το υπάρχον σύστημα της αντικειμενικής αξίας. Μόνο κατά το χρονικό διάστημα αυτό, αν ο πλειστηριασμός δεν ήταν επιτυχής, λόγω ελλείψεως προσφορών, επαναλαμβάνεται σε 14 ημέρες με τιμή εκκίνησης το 50% της αντικειμενικής αξίας. Το ίδιο αποτέλεσμα θα υπήρχε και με το υπάρχον σύστημα. δεδομένης της αποτυχίας του πρώτου πλειστηριασμού που αναπόδραστα θα οδηγούσε σε θέση χαμηλότερης τιμής από το δικαστήριο για τον επόμενο πλειστηριασμό. Οι ως άνω διαδικασίες ενισχύονται με την καθιέρωση των κλειστών προσφορών αλλά και του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, οι λεπτομέρειες του οποίου θα ορισθούν με Προεδρικό Διάταγμα, που θα διαμορφωθεί άμεσα μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα χειραγωγούμενων πλειστηριασμών (κοράκια). Έτσι λοιπόν καθίσταται σαφές ότι η ελληνική κυβέρνηση, ενεργώντας με ευθύνη, διαμόρφωσε ένα νέο ρεαλιστικό και μοντέρνο σύστημα πλειστηριασμών, που από τη μία προσαρμόζεται στις καλές βέλτιστες διεθνείς πρακτικές και οδηγεί στη διενέργεια πλειστηριασμών χωρίς να ελλείπουν οι μηχανισμοί υπολογισμού της αξίας των ακινήτων αλλά και τις τιμής πρώτης προσφοράς σε τέτοια επίπεδα ώστε να αποτρέπεται η θέση τιμών τέτοιων που αφήνουν απροστάτευτους τους οφειλέτες».
