Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογουμένους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και του φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους.
Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ θα θεωρείται για την εφορία το κέρδος που προκύπτει από τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εφόσον αυτές γίνουν σε διάστημα δύο ετών. Αυτό σημαίνει ότι όποιος φορολογούμενος πουλήσει τουλάχιστον τρία ακίνητα μέσα σε διάστημα δύο ετών θεωρείται από την εφορία ως επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων του λαμβάνεται υπόψη ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ. Ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την 1η Ιανουαρίου 2014, όταν τέθηκαν σε εφαρμογή οι διατάξεις για τον φόρο υπεραξίας ακινήτων και επομένως στην τσιμπίδα του φόρου 26% κινδυνεύουν να πιαστούν από το 2016 όσοι θα έχουν πωλήσει τρία ή περισσότερα ακίνητα.
Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογούμενους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και τους φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους. Το τοπίο επιχειρεί να ξεκαθαρίσει νέα αναλυτική εγκύκλιος της γενικής γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Κατ. Σαββαΐδου, με την οποία μάλιστα εφιστά την προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο:
1 Έξτρα φόρο υπεραξίας 3.750 ευρώ μπορεί να φέρει η ημερομηνία σύνταξης των συμβολαίων μεταβίβασης ενός ακινήτου, στον βαθμό που έστω και για μία ημέρα δεν έχουν συμπληρωθεί ημερολογιακά πέντε χρόνια από το έτος κτήσης του. Προκειμένου να υπολογισθούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της οικείας πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου.
Αν η μεταβίβαση γίνει έστω και μια ημέρα νωρίτερα, τότε από την υπεραξία που προκύπτει (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) χάνεται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι και επί των 25.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15%, που οδηγεί σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης κατά 3.750 ευρώ. Αντιθέτως, στην περίπτωση εφαρμογής συντελεστών απομείωσης για τον υπολογισμό των ετών διακράτησης λαμβάνεται υπόψη το συμπληρωμένο έτος με βάση την αντίστοιχη ημερολογιακή ημέρα του χρόνου κτήσης, εάν δε το συμβόλαιο πώλησης συντάσσεται έστω και κατά μια μέρα αργότερα από την ημερομηνία αυτή, το διάστημα αυτό υπολογίζεται, για λόγους χρηστής διοίκησης, ως επιπλέον έτος.
Για παράδειγμα: Έστω ότι στις 5/5/2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000 - 50.000 = 60.000 x 93% (συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800 ευρώ x 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον πέντε έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ αντίθετα ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των πέντε ετών.
2 Οικόπεδο στα όρια οικισμού: Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού.
Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να πληρώνει επιπλέον φόρο. Ακόμη και σε περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.
3 Αυθαίρετο κτίσμα: Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, σε περίπτωση τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται υπόψη η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.
Ακόμη και αν το οικόπεδο/αγροτεμάχιο αποκτήθηκε πριν το 1995, εφόσον ανεγέρθηκε επ' αυτού κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο το οποίο τακτοποιήθηκε πολεοδομικά και στη συνέχεια πωλείται, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση που μεσολάβησε διοικητική πράξη προσδιορισμού των ορίων οικισμού και το κτηθέν αγροτεμάχιο εντάχθηκε εντός οικισμού.
Ως εκ τούτου η υπεραξία που θα προκύπτει σε κάθε τέτοια περίπτωση θα είναι μεγάλη, καθώς θα προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ αξίας κτίσματος και αξίας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου έστω και προσαυξημένης κατά 20%. Πάντως, σε περίπτωση πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, εάν ο χρόνος ανέγερσης, όπου πιστοποιείται από τον μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
4 Αλλαγή χρήσης: Στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του, ενώ κατά την πώλησή του έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).
5 Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος: Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος (μετά την 1.1.1995) και πώλησης αυτού στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσής του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί. Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με πολλαπλασιασμό της τιμής μεταβίβασης του ακινήτου επί τον Δείκτης Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του αμέσως προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
