Νέο τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από τον Σεπτέμβριο του 2016, ετοιμάζει η κυβέρνηση ώστε να μη χαθεί ο στόχος της είσπραξης 2,65 δισ. ευρώ, μετά την αναποσαρμογή των αντικειμενικώ αξιών. Το πόρισμα που κατατέθηκε πρόσφατα κάνει λόγο για μεσοσταθμικές μειώσεις έως 20%, γεγονός που εκτιμάται ότι μπορεί να φέρει απώλειες της τάξης των 500 - 600 εκατ. ευρώ στα έσοδα. Αυτό το «κενό» θα καλυφθεί με αναπροσαρμογή των συντελεστών πάνω στους οποίους υπολογίζεται ο φόρος στα ακίνητα. Δηλαδή κάποιοι θα πληρώσουν περισσότερα χρήματα, έστω κι αν δουν τις αντικειμενικές αξίες να είναι σημαντικά μειωμένες στην περιοχή τους. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις ειδικών, στις σκέψεις του υπουργείο είναι η επιβολή ενός φόρου κατοχής ακινήτου ο οποίος δεν θα υπολογίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο όπως ισχύει σήμερα αλλά με βάση το άθροισμα της περιουσίας του καθενός. Θα πρόκειται επομένως για έναν φόρο στα πρότυπα του σημερινού συμπληρωματικού φόρου ο οποίος επιβάλλεται σε όσους έχουν περιουσίες άνω των 300.000 ευρώ ή έναν φόρο στα πρότυπα του ΦΜΑΠ που ίσχυσε στην Ελλάδα από το 1997 μέχρι και το 2013.
Ευκολότερα θα γίνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων για φορολογουμένους με χρέη προς το Δημόσιο.
Με απόφαση του αναπληρωτή γενικού γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Γιάννη Μπάκα, ορίζεται ότι χορηγείται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, μετά τη δέσμευση ποσού ίσου με το 50% του τιμήματος, από 70% έως 100% που ήταν με βάση το προηγούμενο καθεστώς. Ωστόσο, προϋπόθεση για να μειωθεί από το 70%-100% στο 50% η παρακράτηση επί του τιμήματος από την πώληση του ακινήτου είναι η εξόφληση της οφειλής να είναι διασφαλισμένη. Δηλαδή θα πρέπει ο πωλητής-οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο, σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.
Έτσι, εάν ο φορολογούμενος με οφειλές στο Δημόσιο επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητο, μπορεί να ζητήσει από την εφορία να εγγραφεί προσημείωση σε άλλο ακίνητό του, προκειμένου να διασφαλιστεί η οφειλή. Εν συνεχεία, θα λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, στο οποίο θα ορίζεται ότι ο συμβολαιογράφος θα παρακρατήσει το 50% της οφειλής από το τίμημα.
Στις περιπτώσεις στις οποίες το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, θα πρέπει να εξοφληθεί η οφειλή στο σύνολό της για να χορηγηθεί η φορολογική ενημερότητα.
Όταν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας για είσπραξη χρημάτων ή μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού εξ επαχθούς αιτίας και ο φορολογούμενος έχει οφειλές που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση, πέραν της προϋπόθεσης ενημερότητας του οφειλέτη σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής, τίθεται υποχρεωτικά και όρος παρακράτησης μέρους της εισπραττόμενης απαίτησης, ο οποίος αναγράφεται επί του αποδεικτικού. Όρος παρακράτησης δεν τίθεται, εάν το αποδεικτικό χορηγείται λόγω προσκόμισης εγγυητικής επιστολής.
Το ποσοστό της παρακράτησης ορίζεται από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας για την επιδίωξη της είσπραξης των οφειλών υπηρεσίας εντός των ακόλουθων κατά περίπτωση ορίων:
α. 30% έως 50% του εισπραττόμενου ποσού, όταν αιτία χορήγησης του αποδεικτικού είναι η είσπραξη χρημάτων. Εάν, εντούτοις, έχει καταβληθεί μέσω της ρύθμισης συνολικό ποσό μικρότερο του 30% της ρυθμισμένης οφειλής παρακρατείται ποσοστό 70% έως 100%.
Ειδικότερα στις περιπτώσεις:
• ύπαρξης συνολικής βασικής βεβαιωμένης ρυθμισμένης οφειλής μικρότερης των 5.000 ευρώ και
• ύπαρξης στοιχείων για άλλες απαιτήσεις (περιοδικές ή εφάπαξ) για την είσπραξη των οποίων είναι υποχρεωτική η προσκόμιση αποδεικτικού ενημερότητας, τα ανωτέρω κατώτατα όρια ποσοστών παρακράτησης ορίζονται στο 10%.
Σε κάθε περίπτωση το ποσοστό παρακράτησης πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στην κάλυψη τριών δόσεων της τηρούμενης ρύθμισης/ρυθμίσεων που έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης του αιτήματος χορήγησης του αποδεικτικού, εφόσον οι εναπομένουσες δόσεις είναι έως και δώδεκα.
Άλλως, εάν οι εναπομείνασες δόσεις της τηρούμενης ρύθμισης/ρυθμίσεων είναι περισσότερες των δώδεκα το κατώτερο ποσοστό παρακράτησης πρέπει να αντιστοιχεί τουλάχιστον στην κάλυψη πέντε δόσεων της τηρούμενης ρύθμισης ρυθμίσεων που έπονται της ημερομηνίας κατάθεσης του αιτήματος χορήγησης του αποδεικτικού.
Σε αντίθετη περίπτωση και εφόσον η παρακράτηση δεν επαρκεί για την κατά περίπτωση κάλυψη των ως άνω δόσεων, το ποσοστό παρακράτησης αναπροσαρμόζεται ανάλογα.
β. 70% έως 100%, όταν αιτία χορήγησης είναι η μεταβίβαση ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού. Εφόσον η είσπραξη της οφειλής είναι διασφαλισμένη, το κατώτατο όριο παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου ορίζεται στο 50%.
Ειδικά στην περίπτωση που το αποδεικτικό ενημερότητας χορηγείται για τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία και δεν εξοφλούνται πλήρως οι ληξιπρόθεσμες οφειλές, ορίζεται ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος, το οποίο υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, όχι όμως σε αξία μικρότερη από την αντικειμενική.
Το συνολικό ποσό της παρακράτησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το σύνολο των ληξιπροθέσμων οφειλών του φορολογούμενου, για τις οποίες εκδίδεται το αποδεικτικό ενημερότητας. Οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές οι οποίες βρίσκονται σε αναστολή είσπραξης δύναται να παρακρατηθούν, μόνο εάν ζητηθεί από τον οφειλέτη.
Με υποθήκη
Θα πρέπει ο πωλητής-οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο, σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.
Το τίμημα
Στις περιπτώσεις στις οποίες το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, θα πρέπει να εξοφληθεί η οφειλή στο σύνολό της για να χορηγηθεί η φορολογική ενημερότητα.
Τη δικαστική προστασία της πρώτης κατοικίας από τους πλειστηριασμούς αποζητούν αγωνιωδώς τις τελευταίες μέρες εκατοντάδες δανειολήπτες. Στήνονται από τα ξημερώματα έξω από τα Ειρηνοδικεία επιδιώκοντας να υποβάλουν αιτήσεις διευθέτησης των χρεών τους και εξαίρεσης της κύριας στέγης τους από την εκποίηση της περιουσίας τους, λίγο πριν εκπνεύσουν οι παλιές και ευνοϊκότερες διατάξεις του νόμου Κατσέλη.
Από την Πρωτοχρονιά ισχύουν πιο αυστηροί όροι για την προσφυγή στο θεσμικό πλαίσιο προστασίας των υπερχρεωμένων νοικοκυριών, ενώ ταυτόχρονα τίθενται σε εφαρμογή και οι διατάξεις του νέου νόμου για τη δυνατότητα διαχείρισης και μεταβίβασης «κόκκινων» δανείων σε funds.
Το αποτέλεσμα είναι οφειλέτες με ληξιπρόθεσμα δάνεια να ανησυχούν, να πανικοβάλλονται και να συνωστίζονται στα Ειρηνοδικεία προκειμένου να προλάβουν την 31η Ιανουαρίου του 2015. Είναι η τελευταία μέρα εφαρμογής των διατάξεων του νόμου Κατσέλη, όπως αυτές ίσχυαν από το 2010 και τροποποιήθηκαν το περασμένο καλοκαίρι. Σημειώνεται ότι το συγκεκριμένο πλαίσιο θα υφίσταται και από την 1η Ιανουαρίου του 2016 αλλά με πιο «σφιχτές» προϋποθέσεις υπαγωγής.
Οι προσφυγές στα Ειρηνοδικεία τις τελευταίες ημέρες είναι μαζικές. Όπως περιγράφει χαρακτηριστικά στην «Ημερησία» η εκπρόσωπος Τύπου της καταναλωτικής οργάνωσης ΕΚΠΟΙΖΩ κ. Παναγιώτα Καλαποθαράκου «από το 2010 μέχρι και τις 31 Αυγούστου του 2015 περί τους 165.000 δανειολήπτες είχαν υποβάλει αιτήσεις στα Ειρηνοδικεία αναζητώντας τη ρύθμιση, το "κούρεμα" των δανείων τους αλλά και την προστασία του σπιτιού τους από τους πλειστηριασμούς. Από τον Σεπτέμβριο μέχρι και το τέλος του χρόνου ο αριθμός αυτός εκτιμάται ότι έχει αυξηθεί κατά περίπου 25.000 με 30.000». Με πιο απλά λόγια, γύρω στους 200.000 οφειλέτες θέλουν να μπουν στον νόμο Κατσέλη.
Η δικηγόρος κ. Άννα Κορσάνου περιγράφει στην «Ημερησία» την κατάσταση που επικρατούσε στο Ειρηνοδικείο της Αθήνας: «Χθες περίμεναν δανειολήπτες από τις 3.30 τα ξημερώματα έξω από την αίθουσα προκειμένου να υποβάλουν πρώτοι αίτηση. Μόνο στο Ειρηνοδικείο Αθηνών και μόνο χθες οι αιτήσεις που ήταν να υποβληθούν ανέρχονταν σε 350». Οι λόγοι για τους οποίους οι δανειολήπτες τρέχουν στα ειρηνοδικεία σύμφωνα με την κ. Καλαποθαράκου είναι ότι «πολλοί πιστεύουν πως οι νέες διατάξεις του νόμου Κατσέλη που θα ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου του 2016 είναι αυστηροί και η υπαγωγή σε αυτές δύσκολή. Επικρατεί μία σύγχυση». Σύμφωνα με την κ. Κορσάνου, «δανειολήπτες θεωρούν ότι τελειώνει το πλαίσιο αυτό, παύει να ισχύει και δεν θα έχουν δεύτερη ευκαιρία.
Ο ΝΟΜΟΣ
Ο νόμος συνεχίζει να τρέχει από την 1η Ιανουαρίου και μάλιστα οι όροι και οι προϋποθέσεις ως προς τα εισοδηματικά κριτήρια και το ύψος της αξίας της κύριας κατοικίας δεν είναι απαγορευτικά». Άλλη μερίδα νοικοκυριών «τρέχει» καθώς φοβάται πως το «κόκκινο» δάνειο θα μεταβιβαστεί σε fund. Στις ουρές όμως στήνονται και δανειολήπτες, οι οποίοι είχαν υποβάλει αιτήσεις αλλά δεν είχαν πάρει δικάσιμο και σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν από τον περασμένο Αύγουστο θα πρέπει μέχρι το τέλος του χρόνου να υποβάλουν επικαιροποιημένα δικαιολογητικά. Πολλές ήταν οι καταγγελίες που ήθελαν τις τράπεζες να μη χορηγούν τα απαραίτητα πιστοποιητικά. Σύμφωνα, όμως, με διευκρίνιση του υπουργείου Οικονομίας, οι δανειολήπτες μπορούν να υποβάλουν τις σχετικές αιτήσεις και τα δικαιολογητικά έχουν τη δυνατότητα να τα προσκομίσουν στα ειρηνοδικεία σε 47 ημέρες.
Σε ό,τι αφορά τις νέες διατάξεις του νόμου Κατσέλη που θα ισχύουν από την Πρωτοχρονιά, αυτές ορίζουν ότι όσοι θέλουν να ρυθμίσουν τις οφειλές τους και να μη συμπεριλάβουν την εκποίηση και της κύριας κατοικίας τους θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
1. Το συγκεκριμένο ακίνητο να χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του.
2. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, προσαυξημένες κατά 70%. Δηλαδή με τα σημερινά δεδομένα για ένα άτομο είναι μέχρι 1.159,4 ευρώ, για ένα ζευγάρι 1.972 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί 2.448 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά μέχρι 2.924 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά 3.400 ευρώ.
3. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας κατά το χρόνο συζήτηση της αίτησης δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο, δηλαδή 220.000 ευρώ, και κατά 20.000 ευρώ για κάθε παιδί και μέχρι τρία παιδιά. Δηλαδή για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά η αντικειμενική αξία είναι μέχρι 260.000 ευρώ και με τρία παιδιά μέχρι 280.000 ευρώ.
4. Όσον αφορά δανειακές οφειλές, ο οφειλέτης να είναι «συνεργάσιμος δανειολήπτης», όπου αυτός εφαρμόζεται.
Ο νόμος για τους οφειλέτες που πληρούν τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις, ορίζει και τον τρόπο έκδοσης της απόφασης για τη ρύθμιση των οφειλών. Αυτός βασίζεται στην τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Για την ακρίβεια η διάταξη αναφέρει: «Το σχέδιο διευθέτησης οφειλών θα προβλέπει ότι ο οφειλέτης θα καταβάλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και ότι καταβάλλει ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του δεν θα βρεθούν, χωρίς τη συναίνεσή τους, σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτήν στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Η εκτίμηση του ποσού που αντιστοιχεί στην τιμή του ακινήτου, λέει το νομοσχέδιο, αντιστοιχεί σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, γίνεται από ειδικό εμπειρογνώμονα, ο οποίος επιλέγεται από το αρμόδιο δικαστήριο». Η μέγιστη δυνατότητα αποπληρωμής του οφειλέτη προσδιορίζεται από τα εισοδήματα και τις δαπάνες διαβίωσης που πρέπει να δηλώσει ο δανειολήπτης στο ειρηνοδικείο, όταν θέλει να προσφύγει στις διατάξεις του νόμου Κατσέλη.
Ειδική πρόνοια για οικονομικά ευάλωτους οφειλέτες
Ο νέος νόμος έχει ειδική πρόνοια για τους οικονομικά ευάλωτους οφειλέτες. Πιο συγκεκριμένα, για την κατηγορία αυτή τους παρέχει τη δυνατότητα να ζητήσουν από το ελληνικό δημόσιο τη μερική κάλυψη του ποσού της μηνιαίας καταβολής, το οποίο ορίζει το δικαστήριο, στην περίπτωση που τα εισοδήματά τους δεν αρκούν. Πιο συγκεκριμένα, η διάταξη περιγράφει ποιοι είναι αυτοί οφειλέτες (όροι και προϋποθέσεις):Ο οφειλέτης ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
1. Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα υπολείπεται ή είναι ίσο των ευλόγων δαπανών διαβίωσης. Σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα το μηνιαίο εισόδημα αυτό είναι για έναν άγαμο μέχρι 682 ευρώ, για ένα ζευγάρι μέχρι 1.160 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί έως 1.440 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά έως 1.720 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά έως 2.000 ευρώ, τον μήνα.
2. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του να μην υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για έναν άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο (δηλαδή 160.000 ευρώ) και κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί μέχρι τρία παιδιά. Δηλαδή ένα ζευγάρι με δύο παιδιά θα πρέπει να έχει σπίτι με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ και αν έχει τρία παιδιά μέχρι 220.000 ευρώ.
3. Ο οφειλέτης βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών, όπως αυτές ορίζονται από το σχέδιο ρύθμισης.
4. Είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται.
Όπως προαναφέρθηκε οι συγκεκριμένοι οφειλέτες μετά την έκδοση της οριστικής απόφασης του δικαστηρίου μπορούν να υποβάλουν αίτηση στο ελληνικό δημόσιο για τη «μερική κάλυψη του ποσού της μηνιαίας καταβολής του σχεδίου διευθέτησης οφειλών». Οι οφειλέτες που θέλουν τη βοήθεια του Δημοσίου για να συμπληρώσπουν τη δόση τους θα πρέπει να βάζουν ως ελάχιστη καταβολή ίση με με το 5% εφόσον έχουν εισόδημα μέχρι 8.000 ευρώ και 10% επί του υπερβάλλοντος ποσού για εκείνους με εισόδημα άνω των 8.000 ευρώ. Έτσι, για παράδειγμα, κάποιος που έχει εισόδημα 8.000 ευρώ θα πρέπει να πληρώνει ετησίως στις τράπεζες 400 ευρώ ή 33,3 ευρώ τον μήνα. Αν κάποιος έχει 12.000 ευρώ εισόδημα θα πρέπει να πληρώνει μηνιαία δόση 66,6 ευρώ.
To «πακέτο» εκχώρησης τραπεζικών δανείων σε distressed funds άνοιξε μέσα από την εκπλήρωση των προαπαιτούμενων και μαζί άνοιξε και η συζήτηση για τον ρόλο αυτών των funds για το αν σωστά τους αποδίδεται ο τίτλος «κοράκια», αν το μοντέλο αυτό -που στην παρούσα φάση αφορά μόνον μεγάλες επιχειρήσεις- πρέπει ή όχι να επεκταθεί και σε μικρομεσαίες εταιρείες. Είναι προφανές πως η αγορά βολιδοσκοπείται κυρίως για «κόκκινα» επιχειρηματικά δάνεια, καθώς πολύ μικρό προβάλλει, προς το παρόν, το ενδιαφέρον για πακέτα στεγαστικών ή καταναλωτικών δανείων.
Σημαντικές ήταν οι επισημάνσεις του Κώστα Καραγιάννη, Operating Partner της Apollo της οποίας τα κεφάλαια υπό διαχείριση ανέρχονται στα 170 δισ. δολ. και η οποία αποτελεί το μεγαλύτερο private equity fund παγκοσμίως. Οι επισημάνσεις που ακολουθούν πραγματοποιήθηκαν στο πρόσφατο συνέδριο του Ελληνοαμερικανικού Επιμελητηρίου.
«Έχουμε ενδιαφέρον να τοποθετήσουμε μακροπρόθεσμα κεφάλαια στην Ελλάδα και ελπίζουμε να μας δοθεί η ευκαιρία να χρησιμοποιήσουμε τη σημαντική τεχνογνωσία που διαθέτουμε στην αναδιάρθρωση και εξυγίανση βιώσιμων επιχειρήσεων χρησιμοποιώντας ως δίαυλο τις επενδύσεις σε NPL’s», υπογράμμισε ο Operating Partner της Apollo που θεωρεί το ζήτημα της διαχείρισης των κόκκινων δανείων τη μεγαλύτερη πρόκληση της οικονομίας. «Οι εισροές κεφαλαίων σε μη εξυπηρετούμενα θα είναι οι πρώτες εισροές που προσομοιάζουν σε άμεσες ξένες επενδύσεις και οι οποίες απαιτούνται για την επανεκκίνηση της οικονομίας, καθώς θα απελευθερώσουν τραπεζική ρευστότητα για να χρηματοδοτηθεί η οικονομία», σημείωσε.
«Θα βάλουμε νέα κεφάλαια»
«Σε αντίθεση με όσα γράφουν τα media για "κοράκια" και ξεπουλήματα δανείων εμείς ενδιαφερόμαστε να βάλουμε νέα κεφάλαια σε εκείνες τις μεγάλες και μικρομεσαίες επιχειρήσεις με μη εξυπηρετούμενα δάνεια που μπορούν να ορθοποδήσουν. Στην Ιρλανδία είχαμε δημοσιεύματα με τίτλο "Η Apollo σώζει 500 θέσεις εργασίας", είπε αναφερόμενος σε περίπτωση αναδιάρθρωσης επιχείρησης.(σ.σ. H Apollo είχε αγοράσει στην Ιρλανδία τα δάνεια ενός μεγάλου πολυκαταστήματος του Arntott’s προχώρησε σε αναδιάρθρωση, έσωσε 500 θέσεις εργασίας και αμέσως μετά προσέλαβε άλλους 100 εργαζόμενους). Αυτό θέλουμε να κάνουμε και στην Ελλάδα.
Οι τράπεζες πρέπει να πάψουν να ασχολούνται με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και να ξαναγίνουν τράπεζες, να χρηματοδοτήσουν την οικονομία», συνέχισε, ενώ σημείωσε πως το μοντέλο που προωθείται είναι αυτό της συνδιαχείρισης των χαρτοφυλακίων των NPLs μαζί με τις τράπεζες μέσω κοινοπρακτικών σχημάτων. Ας πούμε πως μία τράπεζα σε μία εικονική πραγματικότητα διαθέτει 100 μονάδες καταθέσεων και αντίστοιχα 100 μονάδες επιχειρηματικών δανείων τα οποία εξυπηρετούνται κανονικά. Σε αυτήν την περίπτωση για έναν δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας 10% η τράπεζα χρειάζεται να έχει 10 μονάδες ίδια κεφάλαια και τότε ο κίνδυνος που αντιμετωπίζει είναι απολύτως σταθμισμένος.
Αν για κάποιο λόγο τα παραπάνω δάνεια πάψουν να εξυπηρετούνται τότε αυτόματα ο δείκτης στάθμισης κινδύνου ανεβαίνει στα 150% και τότε τα κεφάλαια που χρειάζεται μία τράπεζα ανέρχονται σε 15 μονάδες. Στην περίπτωση της Ελλάδας η στάθμιση του μεγάλου όγκου των κόκκινων δανείων στους ισολογισμούς των τραπεζών, αποτελεί συνεχή φραγμό στην απελευθέρωση κεφαλαίων τα οποία θα μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν την ανάπτυξη της οικονομίας. Αρα το θέμα πρέπει επειγόντως να λυθεί και η καρδιά του προβλήματος χτυπάει στις επιχειρηματικές χορηγήσεις που αντιμετωπίζουν και το μεγαλύτερο πρόβλημα.Το θεσμικό πλαίσιο όπως αυτό καταρτίστηκε δίνει τη δυνατότητα να εξαγοραστούν κόκκινα δάνεια μόνον από μεγάλες επιχειρήσεις (50 εκατ. τζίρο και 250 απασχολούμενους) που πραγματικά είναι πολύ λίγες.
Κύκλοι της αγοράς σημειώνουν πως για να επιτύχει το μοντέλο θα πρέπει να επεκταθεί και στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις που αποτελούν και τον κύριο όγκο της ελληνικής οικονομίας. Παρ’ όλα αυτά η προκατάληψη τόσο στη χώρα μας όσο και διεθνώς για τα distressed funds παραμένει ισχυρή και απαιτεί εμπράγματες εξελίξεις για μία διαφορετική αποτίμηση.
To ερώτημα «μαύρα κοράκια» ή «σωτήρες» τα distressed funds απασχολεί κυρίως πολιτικές θεωρίες, καθώς η πραγματικότητα έρχεται για να δώσει τις δικές της απαντήσεις επί του θέματος. Οσο σκληρή και αν εμφανίζεται η αλλαγή ιδιοκτησίας επιχειρήσεων, συχνά αποτελεί τον μόνον δόκιμο τρόπο για την εξυγίανσή τους και σίγουρα πάντως τον ενδεδειγμένο τρόπο για τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας να λύσουν το καυτό πρόβλημα των κόκκινων δανείων ώστε να διοχετεύσουν χρήμα στην οικονομία και να μη βρεθούν και άλλες επιχειρήσεις στη θέση των προηγούμενων. Στη χώρα μας την αγορά διερευνούν προς την παραπάνω κατεύθυνση η Lone Star, η Carveal, η Sankaty που εξειδικεύονται στην εξαγορά χαρτοφυλακίου κόκκινων δανείων, ενώ σταδιακά αναμένεται να κάνουν την εμφάνισή τους και άλλες τέτοιες εξειδικευμένες εταιρείες.
Στην Αθήνα βρίσκονται μεγάλες εταιρείες
Τους έχουν ονομάσει «κοράκια» ή «γύπες» των αγορών (vulture funds). Είναι αλήθεια ή μήπως πρόκειται για χαρακτηρισμούς που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα; To αν είναι «αρπακτικά» φαίνεται και από τη δράση τους σε χώρες όπως η Ιρλανδία, η Ισπανία αλλά και στην Ανατολική Ευρώπη. Πρόσφατη έρευνα της Deloitte αναφέρει ότι τα funds αγοράζουν πολύ φθηνά και πουλάνε σε υψηλότερες τιμές αποκομίζοντας κέρδη σε σύντομο διάστημα.
Στη Ρουμανία πουλήθηκαν στο 6% έως 10% της ονομαστικής αξίας τους και στην Ουγγαρία τα «κόκκινα» καταναλωτικά που πουλήθηκαν στο 12%-15% της αξίας τους. Στην Τσεχία και τη Σλοβακία πουλήθηκαν έναντι 19%-21%, ενώ στην Πολωνία, τα καταναλωτικά δάνεια πουλήθηκαν μεταξύ 11% και 14% της ονομαστικής και τα επιχειρηματικά δάνεια έναντι 6% με 10% της ονομαστικής αξίας τους. Για τα στεγαστικά η Deloitte δίνει τιμές μόνον για την ουγγρική αγορά και αυτές ήταν κατά μέσον όρο στο 53,5% της αξίας τους. Αν ένα fund αποκτήσει ένα δάνειο στα 30 σεντς του ευρώ και το πουλήσει 40 σέντς θα έχει 33% κέρδος. Στην Ελλάδα έχουν κατά καιρούς ακουστεί πολλά ονόματα ξένων εταιρειών που θέλουν να δραστηριοποιηθούν. Μεταξύ αυτών είναι η ισπανική Actua, η Apollo, η Sareb, η Altamira, Credit M, Spinnaker Capital, Invel Real Estate Partners, της Axia Ventures Group. Η Credit M παρέχει ήδη υπηρεσίες διαχείρισης δανειακών χαρτοφυλακίων καθώς διαχειρίζεται για λογαριασμό του Baupost, δάνεια ύψους 250 εκατ. ευρώ που αγόρασε το ξένο fund από την Citibank Ελλάδος.
Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο ξεχωρίζουν επίσης τα funds της Deutsche Bank, Lone Star -στο κομμάτι των ακινήτων- οι Cerberus Capital Management, Oaktree Capital, Blackstone, Kohlberg Kravis Roberts & Co (KKR) και Fortress (στο κομμάτι των επιχειρηματικών χαρτοφυλακίων). Αλλά μεγάλα funds είναι: Oaktree Capital που διαχειρίζεται κεφάλαια συνολικού ύψους 80 δισ. δολαρίων, York Capital Management, που συνεργάζεται με τα funds Greylock Capital Management και Eaglevale Partners και είναι γνωστό από τις θέσεις του σε ελληνικά ομόλογα, το Paulson Fund με έδρα τη Νέα Υόρκη και με πλούσιο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων σε τραπεζικές μετοχές, το Valde Capital Investment, το αμερικανικό Marathon Asset Management, το Fortress Investment Group που είχε ενδιαφερθεί για την αγορά των στεγαστικών δανείων της Citibank, το Dromeus Capital, το κολοσσιαίο Apollo Global Management με κεφάλαια άνω των 164 δισ. δολαρίων, καθώς και η Baubost και η Strategic.
Ραγδαίες ανακατατάξεις στην κτηματαγορά αλλά και φόβοι ότι μπορεί να περάσουν χιλιάδες ακίνητα στα χέρια ξένων funds, δημιουργεί η ψήφιση του νομοσχεδίου για τα «κόκκινα» δάνεια. Στη... διακεκαυμένη ζώνη βρίσκονται περισσότερα από 250 χιλιάδες ακίνητα, είτε πρόκειται για πρώτη κατοικία (εφόσον απελευθερωθεί η πώλησή τους από τις 15 Φεβρουαρίου και μετά) είτε για εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες, είτε ακόμη για ακίνητα που έχουν προσημειωθεί ως εγγύηση, προκειμένου μικρομεσαίοι επιχειρηματίες να πάρουν δάνειο για την επιχείρησή τους.
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πληροφορίες της «ΗτΣ», τις τελευταίες εβδομάδες τα μεσιτικά γραφεία δέχονται μαζικές προτάσεις πώλησης ακινήτων από «κόκκινους» δανειολήπτες οι οποίοι πουλάνε όσο - όσο προκειμένου να προλάβουν τα… «κοράκια». Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά μεσίτης στην περιοχή της Αθήνας «έχουμε συγκεντρώσει εκατοντάδες φακέλους ‘κόκκινων’ σπιτιών που πωλούνται από τους ιδιοκτήτες τους. Μας ζητούν να τους βρούμε αγοραστές ακόμη και στη μισή τιμή αρκεί να μπορέσουν να πάρουν ‘ζεστό’ χρήμα άμεσα και να μη χάσουν την περιουσία τους για ένα κομμάτι ψωμί από τα funds».
Πρόκειται για μια αντανακλαστική κίνηση των δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν προβλήματα με την εξυπηρέτηση των δανείων τους. Προτιμούν να πουλήσουν σε χαμηλότερη τιμή από αυτή που αποτιμάται το ακίνητό τους και με τα χρήματα αυτά να ξεπληρώσουν το δάνειο ή μέρος αυτού. Πρόκειται κυρίως για ανθρώπους που εκτιμούν πως ούτε και στο μέλλον θα μπορούν να πληρώνουν κανονικά τις δόσεις τους και φοβούνται την απελευθέρωση της πώλησης σε ξένα funds. Τις τελευταίες ημέρες έχουν ενταθεί οι φήμες για την είσοδο μεγάλων εταιρειών που θα αγοράσουν δάνεια και γι’ αυτό καταγράφεται αυτή η αύξηση της προσφοράς για ακίνητα.
Μεγάλη ανατροπή
Υπάρχει, ωστόσο, και μια άλλη μεγάλη ανατροπή που φέρνει ο νόμος για τα «κόκκινα» δάνεια. Ο φόβος ενός ξεπουλήματος αναγκάζει πολλούς δανειολήπτες -κυρίως όσους δεν πληρώνουν κατ’ επάγγελμα κι όχι λόγω οικονομικής αδυναμίας- να σπεύσουν να κάνουν ρυθμίσεις με τις τράπεζες, οι οποίες επίσης επιδιώκουν να ξαναβάλουν στον... δρόμο της αρετής τους «μπαταχτσήδες».
Ηδη στα αρμόδια γκισέ των τραπεζών σπεύδουν δανειολήπτες προκειμένου να ζητήσουν ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής ή ακόμη πληρώνουν και χρέη του παρελθόντος προκειμένου να μη χάσουν εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες.
Σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, ένα στα τρία στεγαστικά δάνεια που έχει «κοκκινήσει» τα τελευταία χρόνια, δηλαδή πάνω από 100 χιλιάδες περιπτώσεις, αφορούν σε κακοπληρωτές. Πολλοί από αυτούς θα ζητήσουν ρύθμιση άμεσα ενώ άλλοι δεν αποκλείεται να πουλήσουν όσο όσο πριν ενεργοποιηθούν τα «κοράκια» των αγορών. Στα παραπάνω, θα πρέπει να προστεθούν και μερικές εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες, μικρές και μεγάλες, που βρίσκονται στο κόκκινο. Υπολογίζεται ότι τα «κόκκινα» δάνεια στο χώρο του τουρισμού ξεπερνούν τα 2,5 δισ. ευρώ, από 7 δισ. που είναι στο σύνολό του ο δανεισμός.
20 ξενοδοχειακοί όμιλοι
Ωστόσο, σε κρίσιμη κατάσταση βρίσκονται περί τους 20 ξενοδοχειακούς ομίλους που βαρύνονται με δάνεια 1,5 δισ. που σήμερα δεν εξυπηρετούνται κανονικά. Ακόμη 200 μικρές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα και θα χρειαστούν στήριξη, αλλιώς θα καταλήξουν στα χέρια των ξένων funds.
Αναλυτικά, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών και μεσιτών, τα ακίνητα που κινδυνεύουν είτε άμεσα είτε αν απελευθερωθεί η πώληση δανείων πρώτης κατοικίας σε περίπου δύο μήνες είναι:
H αξία των ακινήτων που είναι συνδεδεμένα με δάνεια στις ελληνικές τράπεζες αφορά 103 δισ. ευρώ. Από αυτά, περίπου τα 39 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι αντιστοιχούν στην αξία των ακινήτων που βρίσκονται υποθηκευμένα και τα δάνειά τους δεν εξυπηρετούνται, είναι δηλαδή «κόκκινα».
Υπάρχουν περίπου 1,2 εκατ. στεγαστικά δάνεια και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 38% αυτών δεν εξυπηρετείται κανονικά, δηλαδή πάνω από 450 χιλιάδες στεγαστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της «τρέλας» στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη. Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης. Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν κοστίζει ούτε το μισό απ’ ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που ίσχυαν πριν από μερικά χρόνια. Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% και το 2014 δεν ξεπερνούσαν σε αξία τα 27 δισ. Πριν από την κρίση το ποσοστό ήταν μόλις 3,6%, έναντι 38% σήμερα και με αξία κοντά στα 39 δισ. ευρώ.
Περίπου 170 χιλ. δανειολήπτες έχουν προσφύγει στον νόμο Κατσέλη και έχουν προστασία μέχρι τη δικαστική απόφαση.
Επίσης, με βάση τον νέο νόμο για τα «κόκκινα» δάνεια, το 25% των δανειοληπτών, περίπου 100 χιλιάδες προστατεύεται αφού έχει μεικτά εισοδήματα 8.180 για τον άγαμο, 13.917 για το ζευγάρι και 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια και για αντικειμενική αξία ακινήτου έως 170.000 ευρώ.
Υπάρχει και η δεύτερη κατηγορία που αφορά ένα επιπλέον 35% των δανειοληπτών, για τους οποίους προβλέπεται μια αξιολόγηση της θέσης του δανειολήπτη (τεστ αποτίμησης περιουσίας) που θα ενέχει τον κίνδυνο πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις και εάν ο δανειολήπτης κριθεί μη συνεργάσιμος μετά την υπαγωγή του στον νόμο. Αφορά σε εισοδήματα 13.906 ευρώ για τον άγαμο, 23.659 ευρώ για το ζευγάρι και 35.086 ευρώ για την τετραμελή οικογένεια, και αντικειμενική αξία ακινήτου έως 230.000 ευρώ. Οι συγκεκριμένοι δανειολήπτες, περίπου 140-150 χιλιάδες είναι σε κίνδυνο αλλά έχουν ελπίδες να γλιτώσουν από τα κοράκια.
Ολοι οι υπόλοιποι, από τους 450 χιλιάδες «κόκκινους» θα μπουν σε «red zone» από τις 15 Φεβρουαρίου, εφόσον αλλάξει η συμφωνία με τους δανειστές. Δηλαδή αν αφαιρεθούν όσοι προστατεύονται με τον έναν ή τον άλλον τρόπο μένουν περίπου 100-150 χιλιάδες δάνεια για τα οποία χτυπάει καμπανάκι.
Σ’ αυτά θα πρέπει να προστεθούν περί τα 50 χιλιάδες ακίνητα που έχουν συνδεθεί ως εγγύηση με επιχειρηματικά δάνεια. Πρόκειται για προσημειωμένα ακίνητα που ο επιχειρηματίας καλόπιστα έδωσε, αλλά έπεσε έξω και κινδυνεύει να τα χάσει.
Σε άμεσο κίνδυνο, από σήμερα κιόλας βρίσκονται εξοχικές κατοικίες και δεύτερες κατοικίες, σε ακριβά νησιά αλλά και στην επαρχία. Πολίτες που πήραν δάνειο για αγορά παραθεριστικού ή για να ανακαινίσουν ή να αποκτήσουν ένα ακόμη σπίτι στο… χωριό, τώρα είναι «κόκκινοι» και κινδυνεύουν να πέσουν στα νύχια των distressed funds. Ο αριθμός τους εκτιμάται σε 30 έως 50 χιλιάδες ακίνητα και είναι αυτά που τις τελευταίες ημέρες «βγαίνουν στο σφυρί» από τους ιδιοκτήτες τους πριν τα πάρουν τα «κοράκια».
Συμπέρασμα: Περί τα 200-250 χιλιάδες σπίτια, που αφορούν περίπου 700 χιλιάδες οικογένειες, είναι στη διακεκαυμένη ζώνη και έχουν αρχίσει να ανησυχούν για το μέλλον τους. Μεταξύ αυτών υπάρχουν ασφαλώς και πολλοί κακοπληρωτές, αλλά οι περισσότερες είναι οικογένειες με μεγάλα οικονομικά προβλήματα.
Βεβαίως, μετά την απόφαση του ΣτΕ για μείωση των αντικειμενικών αξιών και μόλις η κυβέρνηση νομοθετήσει επ’ αυτού, αναμένεται να υπάρξει μεγαλύτερος αριθμός δανειοληπτών που θα προστατευτούν με βάση το νέο νόμο για τα «κόκκινα δάνεια». Γι’ αυτό το οικονομικό επιτελείο οφείλει να προχωρήσει άμεσα σε αναπροσαρμογή των αξιών, ώστε να στήσει ένα ακόμη «φράγμα» σε ενδεχόμενο μαζικό ξεπούλημα ή σε κατασχέσεις ακινήτων από ξένα funds.
Πάνω από ένα εκατομμύριο «εγκλωβισμένοι» ιδιοκτήτες
Μια νέα γενιά «εγκλωβισμένων» στην κτηματαγορά που καταρρέει, αντίστοιχη με αυτή του Χρηματιστηρίου την περίοδο μετά το 2000, δημιούργησε η κρίση στα ακίνητα. Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο δανειολήπτες έχουν εγκλωβιστεί στην πληρωμή δανείων, τα οποία δεν αντιστοιχούν σε ακίνητα αντίστοιχης αξίας. Ειδικά όσοι πήραν ακίνητο με τη βοήθεια των τραπεζών την περίοδο 2005-2008, πριν δηλαδή την κατάρρευση των τιμών, βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν εφιάλτη.
Στις περισσότερες περιπτώσεις τα σπίτια που κατέχουν, αλλά είναι υποθηκευμένα στην τράπεζα, αξίζουν ελάχιστα σε σχέση με τα δάνεια που χρωστούν. Κι αυτό γιατί όταν εκταμιεύτηκε το δάνειό τους η αγορά ήταν στο ζενίθ και οι τράπεζες έδιναν αφειδώς χρηματοδότηση που πολλές φορές έφτανε και το 110% της αξίας του ακινήτου. Για παράδειγμα, το 2005 δανειολήπτης αγόρασε σπίτι αξίας 300 χιλιάδων ευρώ παίρνοντας αντίστοιχο δάνειο από την τράπεζα. Η δόση του δανείου του ήταν στα 1.100 ευρώ για ένα ακίνητο το οποίο με βάση τις συνθήκες που επικρατούσαν θεωρούνταν «λογική». Ομως, περίπου 10 χρόνια μετά η αξία του ίδιου ακινήτου έχει πέσει στο μισό ή και χαμηλότερα, κι όχι μόνο λόγω της παλαιότητας. Αν ο δανειολήπτης θελήσει να πουλήσει το ακίνητο, και βρει αγοραστή, δεν θα μπορέσει να πάρει πάνω από 150 χιλ. ευρώ. Ενα ποσό με το οποίο δεν θα μπορέσει βεβαίως να εξοφλήσει την τράπεζα και θα συνεχίσει να πληρώνει δόση.
Οι «εγκλωβισμένοι», λοιπόν είναι όσοι αγόρασαν στα ύψη και αναγκάζονται να πουλήσουν στον... πάτο της κτηματαγοράς. Οι τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2000, επομένως θα χάσουν χιλιάδες ευρώ αν πουλήσουν. Αν κρατήσουν την περιουσία τους θα συνεχίσουν να πληρώσουν δόσεις στις τράπεζες και θα επιβαρυνθούν με τους απανωτούς φόρους που έχουν επιβληθεί, με κυριότερο τον ΕΝΦΙΑ. Μάλιστα, θα πρέπει να προστεθεί και η σημαντική επιβάρυνση που προέκυψε από τη «νομιμοποίηση» των αυθαιρέτων καθώς το σύνολο των σπιτιών της προηγούμενης δεκαετίας είχαν παράνομους χώρους.
Μεσίτες
Πρόταση - έκπληξη για την αγορά των «κόκκινων» δανείων
«Δεν υπάρχει κανονική αγορά πλέον. Ολοι πουλάνε τα σπίτια τους ή άλλα ακίνητα αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι τόσο κατεστραμμένη και στρεβλή η κτηματαγορά που δεν υπάρχει περίπτωση να εξορθολογιστεί, αντιθέτως με τα «κόκκινα» δάνεια θα δημιουργηθούν περισσότερα προβλήματα.
Αυτό τονίζει στην «ΗτΣ» ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, Δημήτρης Μπινιάρης, ο οποίος πριν μερικές μέρες κατέθεσε μια πολύ σημαντική πρόταση. Όπως είπε, αν η κυβέρνηση τελικά αποδεχθεί την πώληση δανείων σε ξένα funds θα πρέπει να λάβει την εξής δέσμευση: Να δίνεται στους ίδιους τους δανειολήπτες η δυνατότητα εξαγοράς του ακινήτου με τίμημα 10% μεγαλύτερο από το τίμημα που θα προσφέρουν τα funds.
Με τον τρόπο αυτό και οι τράπεζες θα «ανασάνουν» από δάνεια που έτσι κι αλλιώς έχουν… χαμένα και οι δανειολήπτες θα μπορέσουν να κρατήσουν την περιουσία τους. Παράλληλα, η ΟΜΑΣΕ ζητά να υπάρξει επανεκτίμηση των όλων των ενυπόθηκων μη εξυπηρετούμενων δανείων, από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων πενταετούς τουλάχιστον εμπειρίας (όχι από υπαλλήλους εκτιμητές των τραπεζών ούτε υπαλλήλους εκτιμητές των θυγατρικών τους εταιρειών, λόγω σύγκρουσης συμφερόντων) και εκ νέου διατύπωση των όρων και του υπολειπόμενου κεφαλαίου των δανείων, καθώς και του καθορισμού των δόσεων, σύμφωνα με την τρέχουσα εμπορική αξία τους, ώστε να γίνουν βιώσιμα. Με τον τρόπο αυτό υπολογίζεται ότι θα γίνει βιώσιμο το 50% - 60% των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Για το υπόλοιπο 40% - 50% των περιπτώσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, να δοθεί η εναλλακτική δυνατότητα στους οφειλέτες που δεν μπορούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό, να παραδώσουν οικειοθελώς τα ακίνητα σε εύλογο χρόνο.
Όπως εκτιμά η ΟΜΑΣΕ, αν η πρόταση αυτή δεν υλοποιηθεί άμεσα, σε δύο χρόνια από σήμερα, τα μη εξυπηρετούμενα (κόκκινα) δάνεια, θα ανέλθουν από το 40% που είναι σήμερα στο 65% του συνόλου των δανειοδοτήσεων.
Από την 1η Ιανουαρίου 2016, δεν αποκλείεται να έχουμε νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων. Με τη φράση αυτή, στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο άμεσης συμμόρφωσης με τη νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, διευκρινίζοντας ότι δεν τίθεται κανένα ζήτημα αναφορικά με τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ για το 2015.
Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για μεταβιβάσεις ακινήτων οι οποίες έγιναν μετά τις 21 Μαϊου 2015-χρονικό ορόσημο που θέτει το ΣτΕ-καθώς συμμόρφωση με την απόφαση συνεπάγεται-όχι αυτόματα-ανάλογες προσαρμογές στους φόρους που βεβαιώθηκαν για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και κληρονομιές αλλά ακόμα και για τις αμοιβές των συμβολαιογράφων. Το δεύτερο αυτό ζήτημα, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει το ενδεχόμενο να το αντιμετωπίσει καλώντας τους φορολογούμενους εντός συγκεκριμένου χρονικού περιθωρίου να υποβάλλουν τροποποιητικές δηλώσεις ανάλογα με το ύψος των νέων αντικειμενικών αξιών. Αν προκύψει μεγαλύτερος φόρος, θα πρέπει να καταβληθεί. Αν προκύψει μικρότερος, οι ισχύουσες διατάξεις προβλέπουν συμψηφισμούς με μελλοντικές οφειλές οπότε μπορεί να περιοριστεί το δημοσιονομικό κόστος.
Όλα αυτά όμως βρίσκονται ακόμα σε επίπεδο επεξεργασίας. Το υπουργείο Οικονομικών σε πρώτη φάση περιμένει το πόρισμα της ειδικής επιτροπής η οποία είχε συσταθεί προ μηνός με απόφαση Τσακαλώτου προκειμένου να υποβάλλει προτάσεις αναφορικά με το ύψος των νέων τιμών. Η απόφαση αυτή, όριζε ότι το πόρισμα θα πρέπει να παραδοθεί στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου έως τις 22 Δεκεμβρίου. Με βάση τα στενά χρονικά περιθώρια αλλά λαμβάνοντας υπ' όψιν και τους δημοσιονομικούς περιορισμούς τους οποίους θεωρείται βέβαιο πως θα αναδείξουν οι δανειστές, φαντάζει ιδιαιτέρως δύσκολο να τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2016-πόσο μάλλον από αναδρομικά από τις 21 Μαϊου του 2015-οι νέες αντικειμενικές αξίες.
Θα πρέπει δε να σημειωθεί ότι με βάση το Μνημόνιο, οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να προσαρμοστούν στο ύψος των εμπορικών από την 1η Ιανουαρίου του 2017.
Αν η κυβέρνηση αποφασίσει τελικά να σεβαστεί την απόφαση του ΣτΕ- θεωρείται δύσκολο να βρεθεί νομικό επιχείρημα για να πράξει το αντίθετο εκτός και εάν περάσει το επιχείρημα των "έκτακτων δημοσιονομικών συνθηκών"- ο ΕΝΦΙΑ του 2015 μπορεί να μην επηρεάζεται αλλά σίγουρα επηρεάζεται ο νέος φόρος ακινήτων τον οποίο θέλει να λανσάρει η κυβέρνηση το 2016 σε αντικατάσταση του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, με το ίδιο εισπρακτικό αποτέλεσμα (2,650 δισ. ευρώ) αλλά με χαρακτηριστικά προοδευτικότητας και δικαιοσύνης, όπως συχνά πυκνά αναφέρει ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης.
Στις αρχικές σκέψεις του υπουργείου ήταν η καθιέρωση ενός έστω και μικρού αφορολογήτου ορίου (της τάξεως των 50.000 ευρώ) με μετάθεση των φορολογικών βαρών στα υψηλότερα κλιμάκια ακίνητης περιουσίας. Τυχόν αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, θα έκανε την εξίσωση ακόμα πιο δύσκολη καθώς η καθιέρωση αφορολογήτου θα έβγαζε εκτός επιβαρύνσεων μια μεγάλη μερίδα ιδιοκτητών ακινήτων, αφήνοντας τους υπόλοιπους να σηκώσουν ένα τεράστιο φορτίο φόρων. Κι αυτό διότι, στη συντριπτική τους πλειοψηφία οι Έλληνες είναι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας συγκριτικά χαμηλής αντικειμενικής αξίας.
Θα προστατευθεί η μικρομεσαία επιχειρηματικότητα και η α' κατοικία τόνισε ο υπουργός Οικονομίας, Γιώργος Σταθάκης σε συνέντευξή του στο ΣΚΑΪ. Ξεκαθάρισε μάλιστα ότι "τα δάνεια πρώτης κατοικίας δεν θα ενταχθούν σε αγορές". "Έχουμε φτιάξει το πιο σύνθετο σύστημα προφύλαξης της α' κατοικίας και το θεωρούμε από τα θετικά" πρόσθεσε.
Παράλληλα σημείωσε ότι το ασφαλιστικό θα είναι μέρος της συμφωνίας το Φλεβάρη καθώς και το ότι οι προτάσεις της κυβέρνησης προβλέπουν μια «ισορροπημένη και δίκαιη λύση για το ασφαλιστικό».
Τέλος, για τον νέο αναπτυξιακό νόμο, είπε ότι χθες εγκρίναμε το προσχέδιό του που θα κατατεθεί μέσα στο Γενάρη και δίνει προοπτική μεταξύ άλλων στην νεανική μικρομεσαία επιχειρηματικότητα, δήλωσε ο υπουργός.
Σε ενιαίο φορέα σχεδιάζει να εντάξει ολόκληρη την ακίνητη περιουσία του δημοσίου η κυβέρνηση. Ο νέος οργανισμός, που μπορεί να είναι και η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) η οποία ελέγχει σήμερα περί τις 80.000 ακίνητα, αναμένεται να αποτελέσει έναν από τους βραχίονες του νέου υπερταμείου κρατικής περιουσίας. Οι όροι για τη σύσταση και τη λειτουργία του συζητιούνται αυτές τις ημέρες με τους εκπροσώπους των δανειστών. Προϋπόθεση για την προώθηση του σχεδίου είναι να παρέχεται ευελιξία στη διάθεση των εσόδων που θα συγκεντρώνει η εταιρεία από την αξιοποίηση των ακινήτων. Σήμερα το Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ), στο οποίο έχουν εισφερθεί περί τις 3.000 κρατικά ακίνητα, είναι αναγκασμένο (από τον ιδρυτικό του νόμο) να χρησιμοποιεί τα έσοδα από πώληση ακινήτων μόνο για την αποπληρωμή του δημόσιου χρέους. Αλλά και για το νέο υπερταμείο προβλέπεται πως το 50% των εσόδων από την αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου (κρατικές εταιρείες, ακίνητα κ.λπ.) θα κατευθύνεται για την αποπληρωμή του χρέους. Σημειώνεται ότι υπήρχε και παλαιότερα η σκέψη να ενοποιηθεί υπό την ΕΤΑΔ όλη η δημόσια ακίνητη περιουσία» και πως «έγινε ένα βήμα με την ενσωμάτωση στην ΕΤΑΔ της Παράκτιο Μέτωπο, που ήταν σημαντικό». Βέβαια, η Παράκτιο Μέτωπο κατείχε μόλις περί τα 20 ακίνητα στην παραλιακή ζώνη της Αττικής, την ίδια στιγμή που χιλιάδες ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία άλλων υπουργείων, χωρίς ουσιαστικό σχέδιο αξιοποίησης. Ένα τέτοιο παράδειγμα είναι το υπουργείο Αμυνας, το οποίο ελέγχει γύρω στις 2.000 ακίνητα, συνολικής επιφάνειας που ξεπερνά τις 260.000 στρέμματα. Πολλά από τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι πρώην στρατόπεδα, αλλά και κτίρια, που αποφέρουν από μηδενικά έως μηδαμινά έσοδα στο δημόσιο. Το ίδιο ισχύει και με άλλους κρατικούς φορείς, εθνικά κληροδοτήματα κ.λπ. Η δημιουργία μιας ενιαίας βάσης δεδομένων με τα κρατικά ακίνητα έχει αναφερθεί (και συμφωνηθεί) αρκετές φορές στις συζητήσεις με τους δανειστές τα τελευταία χρόνια. Προς το παρόν, όμως, παραμένει στα χαρτιά και αντικείμενο αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών.
Ούτε το 2016 θα αποφευχθούν οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων, που από το 2009 και μετά διαφοροποιείται σχεδόν κάθε χρόνο, με διάφορους νέους φόρους και αλλαγές σε υφιστάμενους. Για το νέο έτος, στο επίκεντρο θα βρεθεί ο νέος φόρος στην κατοχή ακινήτων, που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ, διατηρώντας τον ίδιο εισπρακτικό στόχο των 2,65 δισ. ευρώ και πιθανώς με νέες αξίες υπολογισμού, καθώς θεωρείται σχεδόν βέβαιη η καθιέρωση νέων αντικειμενικών τιμών, που θα είναι πολύ πιο κοντά στις εμπορικές αξίες. Σε κάθε περίπτωση, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, το μόνο που θα κάνει είναι να καταστήσει δικαιότερη τη φορολογία, καθώς το εισπρακτικό αποτέλεσμα δεν θα διαφοροποιηθεί. Εν ολίγοις, όπου προκύπτουν μειώσεις τιμών, θα αυξηθούν ανάλογα οι συντελεστές φορολόγησης, προκειμένου το τελικό αποτέλεσμα να είναι το ίδιο. Αντίστοιχα, φορείς της αγοράς εκτιμούν ότι θα επιχειρηθεί και αντίστοιχη αύξηση των συντελεστών σε μια σειρά άλλων φόρων που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές, ώστε να μην υπάρξουν και από εκεί τυχόν απώλειες εσόδων. Ετσι, στο επίκεντρο αναμένεται να βρεθούν οι φόροι κληρονομιών, γονικών παροχών και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, που σήμερα είναι εξαιρετικά ελκυστικός με συντελεστή μόλις 3%, έναντι του 10% που ίσχυε μέχρι το 2013. Αλλαγές όμως θα πρέπει να αναμένονται και στη φορολογία ενοικίων, η οποία αναμένεται να αυξηθεί. Ειδικότερα, βάσει της συμφωνίας με τους δανειστές, προβλέπεται η αύξηση του πρώτου συντελεστή της κλίμακας των ενοικίων από το 11% που είναι σήμερα, στο 15% (αφορά ετήσια εισοδήματα έως 12.000 ευρώ). Επίσης, θα αυξηθεί και ο δεύτερος συντελεστής από το 33% στο 35% (αφορά ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ). Είναι χαρακτηριστικό ότι από την αύξηση του φόρου στα ενοίκια έχουν εγγραφεί 140 εκατ. ευρώ πρόσθετα έσοδα από τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβληθούν το νέο έτος και θα αφορούν τη φετινή φορολογική χρήση. Υπενθυμίζεται ότι η διάταξη η οποία προέβλεπε τις σχετικές αυξήσεις στους συντελεστές φορολογίας των ενοικίων είχε κατατεθεί στη Βουλή τον Οκτώβριο, ωστόσο αποσύρθηκε, καθώς το οικονομικό επιτελείο είχε την προσδοκία να την αντικαταστήσει από μια περισσότερο προοδευτική κλίμακα φορολόγησης, που όμως θα είχε το ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Μέχρι στιγμής, δεν φαίνεται να έχει επιτευχθεί κάτι τέτοιο, με αποτέλεσμα οι όποιες αλλαγές να αναμένεται ότι θα έχουν ψηφιστεί το αργότερο έως τον προσεχή Ιανουάριο.
Η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2015 αγγίζει πλέον το 41% (και πάνω από 43% σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη), χωρίς μάλιστα να αναμένεται ανάσχεση της πτωτικής αυτής πορείας. Η πορεία μείωσης των τιμών θα συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα, καθώς οποιαδήποτε σταθεροποίηση της αγοράς συνδέεται κυρίως με την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, με την αύξηση της απασχόλησης, αλλά και τη βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα. Στη δυσκολία ανάκαμψης της αγοράς έχουν συμβάλει, μεταξύ άλλων, η οικονομική αβεβαιότητα, η επιβολή των κεφαλαιακών ελέγχων και η έλλειψη ρευστότητας, το υψηλό ποσοστό ανεργίας και το συνεχώς μεταβαλλόμενο φορολογικό πλαίσιο (επικείμενη αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών κ.ά.).
Οπως προκύπτει , κατά τη διάρκεια του 2015 συνεχίστηκαν οι πιέσεις στις τιμές, αν και με μικρότερη ένταση σε σχέση με το 2014. Συγκεκριμένα, οι τιμές μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 5% κατά το φετινό εννεάμηνο, έναντι μείωσης κατά 7,5% στο σύνολο του 2014. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η εικόνα έχει επιδεινωθεί τους τελευταίους μήνες, καθώς η πτώση κατά το τρίτο τρίμηνο άγγιξε το 6,1% σε ετήσια βάση, έναντι 5% κατά το δεύτερο τρίμηνο και 3,9% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους. Μάλιστα, όπως όλα δείχνουν, η τάση αυτή δεν πρόκειται να διαφοροποιηθεί ούτε κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους και πιθανώς ούτε κατά τους πρώτους μήνες του νέου έτους.
Αντίστοιχα, όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, το επενδυτικό ενδιαφέρον που εκδηλώθηκε κατά το πρώτο εξάμηνο του 2014 δεν συνεχίστηκε, ως αποτέλεσμα της οικονομικής αβεβαιότητας που ακολούθησε. «Παράλληλα, οι πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων συνεχίστηκαν, κυρίως σε συνοικιακά καταστήματα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε κτίρια γραφείων χαμηλότερων προδιαγραφών και σε λιγότερο προνομιακές τοποθεσίες».
Παρ’ όλα αυτά, τα ενοίκια γραφείων υψηλών προδιαγραφών δεν διαφοροποιήθηκαν σημαντικά και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφηκαν ακόμα και αυξητικές τάσεις των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, καθώς το απόθεμα των κενών και διαθέσιμων χώρων υψηλών προδιαγραφών συρρικνώνεται. Η δυναμική του κλάδου των αποθηκών υψηλών προδιαγραφών που καταγράφηκε το 2014 και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον για τουριστικές ξενοδοχειακές μονάδες κατά το ίδιο διάστημα έχουν προσωρινά ανακοπεί, ωστόσο αναμένεται να ενισχυθούν εκ νέου με την αποκατάσταση του επιχειρηματικού κλίματος.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, κατά το πρώτο εξάμηνο σημειώθηκε οριακή πτώση της τάξεως του 0,2% σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του έτους, ενώ σε ετήσια βάση, δηλαδή σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, οι τιμές είναι μόλις 0,7% χαμηλότερες. Πάντως, η αγορά της Θεσσαλονίκης εμφανίζει σαφώς χειρότερη εικόνα, καθώς εκεί οι τιμές υποχώρησαν κατά 4,9%. Στο σύνολο του 2014 , προκύπτει ότι ο μέσος ρυθμός μείωσης των τιμών γραφείων διαμορφώθηκε σε 3,4% στο σύνολο της χώρας, ενώ ο αντίστοιχος ρυθμός στην Αθήνα άγγιξε το 3,1% και στη Θεσσαλονίκη το 5%. Αντίστοιχα, στην υπόλοιπη χώρα, οι τιμές υποχώρησαν κατά 3,4% κατά μέσο όρο. Ωστόσο, ο κλάδος των γραφείων κατέγραψε αύξηση των τιμών ενοικίασης, έστω κι αν αυτή δεν ξεπέρασε το 0,5% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Υπενθυμίζεται ότι κατά το πρώτο και δεύτερο εξάμηνο του προηγούμενου έτους, τα ενοίκια είχαν καταγράψει πτώση της τάξεως του 5,9% και του 1,7% αντίστοιχα.
Σαφώς χειρότερη είναι η εικόνα των εμπορικών καταστημάτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του φετινού πρώτου εξαμήνου, οι τιμές πώλησης υποχώρησαν κατά 4,4% στο σύνολο της χώρας, έναντι των προηγούμενων έξι μηνών, όταν κατά το δεύτερο εξάμηνο οι τιμές υποχωρούσαν με ρυθμό μόλις 0,3%. Συγκεκριμένα, οι τιμές πώλησης καταστημάτων φέτος υποχώρησαν κατά 4% στην Αθήνα, κατά 2,9% στη Θεσσαλονίκη και κατά 5,3% στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας. Για το σύνολο του 2014, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών πώλησης καταστημάτων διαμορφώθηκε σε 1,8% πανελλαδικά, ενώ αντίστοιχος ρυθμός πτώσης στην Αθήνα διαμορφώθηκε σε 2,8%, στη Θεσσαλονίκη σε 1,2% και στην υπόλοιπη Ελλάδα μόλις 0,3%. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια των καταστημάτων, η πτώση σε πανελλαδικό επίπεδο άγγιξε το 1,8%. Πάντως, ο ρυθμός μείωσης των ενοικίων καταστημάτων έχει επιβραδυνθεί αισθητά σε σχέση με τα προηγούμενα εξάμηνα, καθώς είχε διαμορφωθεί σε 5,1% κατά το περσινό πρώτο εξάμηνο και κατά 8,4% κατά το δεύτερο εξάμηνο.
"Σημαντική και άριστα τεκμηριωμένη" χαρακτηρίζει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για αναδρομική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Ωστόσο τονίζει ότι "μόνο η μείωση της δημοσιονομικής απόδοσης του ΕΝΦΙΑ μπορεί να λυτρώσει τους φορολογούμενους από την οιονεί “δουλοπαροικία” του φόρου αυτού".
Παράλληλα, σημειώνει ότι "είναι αξιέπαινη η πρωτοβουλία των μελών της «Δράσης» που προσέφυγαν ατομικά στο ΣτΕ εναντίον της άρνησης του ΥΠΟΙΚ να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες (τιμές ζώνης) των ακινήτων το αργότερο ανά διετία, όπως είχε υποχρέωση από το άρθρο 41 του Ν. 1249/1982".
Πάντως, αναφέρει ότι ακόμη και αν μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, το μνημόνιο ρητά προβλέπει την παραμονή των φορολογικών εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ "στο ίδιο απόλυτα εξοντωτικό ύψος της βεβαίωσης 3,2 δισ. και είσπραξης 2,65 δισ.". Συνεπώς, συνεχίζει η ΠΟΜΙΔΑ, σύμφωνα με το μνημόνιο κάθε μείωση σε αξίες θα πρέπει να αντισταθμιστεί με αύξηση σε φορολογικούς συντελεστές, οι οποίοι θα βγάζουν το ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Μόνο αν μείνουν σταθεροί ή μειωθούν οι φορολογικοί συντελεστές θα υπάρξει πραγματική ελάφρυνση των ιδιοκτητών αναφέρει χαρακτηριστικά.
Αν μάλιστα όπως σημειώνουν στα παραπάνω προστεθεί και η πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών περί μετατροπής του ΕΝΦΙΑ σε "καθαρό ΦΑΠ που θα επιρρίπτει τα βάρη στη μεσαία τάξη των ιδιοκτητών, αυτό θα οδηγήσει σε πραγματικό φορολογικό σφαγιασμό των ιδιοκτητών οι οποίοι δεν θα μπορούν, ούτε και πρόκειται να πληρώσουν οτιδήποτε".
"Το δημοσιονομικό αυτό "Βατερλώ" θα οδηγήσει με τη σειρά του στην ανάγκη λήψης νέων ακόμη βαρύτερων φορολογικών μέτρων, ακόμη και εναντίον εκείνων που ήθελε να ευνοήσει η θέσπιση αφορολογήτου ορίου. Όπως δηλαδή έγινε και το 2010 με την κατάργηση του ΕΤΑΚ, που οδήγησε κατευθείαν στην επιβολή του "χαρατσιού" μέσω της ΔΕΗ το 2011, που με τη σειρά του οδήγησε στο ΕΕΤΗΔΕ, το ΕΕΤΑ και τελικά στον ΕΝΦΙΑ… Μόνον η μείωση της δημοσιονομικής απόδοσης του ΕΝΦΙΑ μπορεί να λυτρώσει τους φορολογούμενους από την οιονεί «δουλοπαροικία» του φόρου αυτού", καταλήγει η ΠΟΜΙΔΑ.
Το θεσμικό πλαίσιο για τα κόκκινα δάνεια που ισχύει από τον Νοέμβριο για την προστασία της α΄ κατοικίας θα ισχύσει και για τα χρέη προς το Δημόσιο, διαβεβαιώνει το υπουργείο Οικονομικών με ανακοίνωσή του.
Συγκεκριμένα, με αφορμή την έναρξη διαδικασιών κατάσχεσης (λόγω των μέτρων αναγκαστικής είσπραξης, που από 1.11.2015 έχουν τεθεί ξανά σε εφαρμογή), το Υπουργείο Οικονομικών τονίζει ότι:
1) Η πολιτική βούληση της Κυβέρνησης επί του συγκεκριμένου ζητήματος αποτυπώθηκε ξεκάθαρα στη νομοθεσία που αφορά τα ΄΄κόκκινα δάνεια΄΄ προς τις τράπεζες και ψηφίστηκε την Τρίτη 15.12.2015, από την ελληνική Βουλή στο νομοσχέδιο με τίτλο ΄΄Διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, Μισθολογικές ρυθμίσεις και άλλες επείγουσες διατάξεις εφαρμογής της Συμφωνίας Δημοσιονομικών Στόχων και Διαρθρωτικών Μεταρρυθμίσεων’’. Πολιτική μας είναι η προστασία της πρώτης κατοικίας, με σαφή εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
2) Το ίδιο θεσμικό πλαίσιο θα ισχύσει (με νομοθετική ρύθμιση που θα κατατεθεί άμεσα), για τα χρέη προς το Δημόσιο ώστε να προστατευτεί η πρώτη κατοικία.
3) Τα όσα ισχύουν αυτή τη στιγμή, βασίζονται στο υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο για την είσπραξη χρεών προς το Δημόσιο, το οποίο νομοθετήθηκε πριν το 2015.
Σειρά δράσεων προκειμένου να μην πουληθούν τα κόκκινα δάνεια στα κοράκια των αγορών, προτείνει ο Ομοσπονδία Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ). Σε ανακοίνωσή τους οι μεσίτες κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου ότι αν δεν προωθηθούν συγκεκριμένα μέτρα θα αυξηθούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια από 40% που είναι σήμερα σε 65%Η ΟΜΑΣΕ προτείνει ότι ακόμη κι αν η κυβέρνηση κάνει λάθος και πουλήσει τα δάνεια στα funds να δίνεται στους ίδιους τους δανειολήπτες η δυνατότητα εξαγοράς με τίμημα 10% μεγαλύτερο από το τίμημα που θα προσφέρουν τα funds.
Ειδικότερα, η ΟΜΑΣΕ προτείνει τα εξής:
Άμεση επανεκτίμηση όλων των ενυπόθηκων μη εξυπηρετούμενων δανείων, από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων πενταετούς τουλάχιστον εμπειρίας (όχι από υπαλλήλους εκτιμητές των τραπεζών ούτε υπαλλήλους εκτιμητές των θυγατρικών τους εταιριών, λόγω σύγκρουσης συμφερόντων) και εκ νέου διατύπωση των όρων και του υπολειπόμενου κεφαλαίου των δανείων, καθώς και του καθορισμού των δόσεων, σύμφωνα με την τρέχουσα εμπορική αξία τους, ώστε να γίνουν βιώσιμα. Με τον τρόπο αυτό υπολογίζουμε ότι θα γίνει βιώσιμο το 50% - 60% των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Για το υπόλοιπο 40% - 50 % των περιπτώσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, να δοθεί η εναλλακτική δυνατότητα στους οφειλέτες που δεν μπορούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό, να παραδώσουν οικειοθελώς τα ακίνητα σε εύλογο χρόνο, (δίχως την χρονοβόρα, ψυχοφθόρα και κοστοβόρα διαδικασία του πλειστηριασμού) στην κατάσταση που αυτά βρίσκονται και λειτουργούν σήμερα και όχι κατεστραμμένα, με την προϋπόθεση της διαγραφής του συνόλου του υπολειπόμενου δανεισμού που είχε δοθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε οι τράπεζες να περιοριστούν στην άμεση εκμετάλλευση του ενυπόθηκου ακινήτου του μη εξυπηρετούμενου δανείου και να μην στραφούν εναντίον άλλων περιουσιακών στοιχείων όσων δανειοληπτών βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής του δανείου τους. Για να αποφευχθούν καταχρήσεις, καθώς και για να υπάρξει συντονισμός με την διαδικασία ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών και τους νομικούς περιορισμούς κάτω από τους οποίους αυτές λειτουργούν, η διαδικασία αυτή μπορεί να λαμβάνει υπόψη παραμέτρους όπως η αξία του δανείου που έχει ήδη αποπληρωθεί, οι προβλέψεις που έχει ήδη σχηματίσει η τράπεζα, η αξία του ακινήτου και η οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη. Με τη πρόταση αυτή, εκτιμάται πως ένα μεγάλο μέρος του προβλήματος, που ενδεχομένως θα ανέλθει και στο 25% των κόκκινων δανείων, θα διευθετηθεί εξωδικαστικά δίδοντας την δυνατότητα στους δανειολήπτες, να επανεκκινήσουν τυχόν επιχειρηματικές τους δραστηριότητες, δίχως να παραμένουν υπό την δαμόκλειο σπάθη της κατάσχεσης ολόκληρης της περιουσίας τους. Σύμφωνα με την ΟΜΑΣΕ, όσοι δανειολήπτες επιλέξουν αυτήν τη λύση, θα έχουν το κίνητρο να παραδώσουν άμεσα τα ακίνητά τους, κερδίζοντας από την μείωση του δανεισμού τους, που θα ισούται με το ύψος της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, ενώ ταυτόχρονα δεν θα κινδυνεύσουν άλλα περιουσιακά τους στοιχεία, πιθανόν μικρότερης αξίας και λιγότερο σημαντικά για τις τράπεζες, αλλά σημαντικά για τους ίδιους.
Άμεση επανεκτίμηση από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων τουλάχιστον πενταετούς εμπειρίας, όλων των ενυπόθηκων ακινήτων, ώστε να δοθεί η επιλογή στους δανειολήπτες, που ακόμα καταφέρνουν να πληρώνουν τα δάνειά τους (παρότι κατά κανόνα οι αξίες των ακινήτων τους και τα εισοδήματά τους έχουν μειωθεί κατά πολύ) να καταβάλουν δόσεις που αντιστοιχούν στην τρέχουσα εμπορική αξία των ακινήτων τους και όχι στην αξία εκτίμησης της περιόδου που δανειοδοτήθηκαν. Το υπόλοιπο του δανείου, μπορεί να καταβληθεί μελλοντικά με την επιμήκυνση της χρηματοδοτικής σύμβασης και με τη χρήση ειδικών ρητρών, που θα προσαρμόζουν τη δόση και τους όρους του δανείου, σε δυνητικές θετικές εξελίξεις στα εισοδήματα των δανειοληπτών ή στην αύξηση της αξίας των ακινήτων τα επόμενα χρόνια.
Όπως εκτιμά η ΟΜΑΣΕ, αν η πρόταση αυτή δεν υλοποιηθεί άμεσα, σε δύο χρόνια από σήμερα, τα μη εξυπηρετούμενα (κόκκινα) δάνεια, θα ανέλθουν από το 40% που είναι σήμερα στο 65% του συνόλου των δανειοδοτήσεων.
Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ (Αρ. Φύλλου 2723) η απόφαση των υπουργείων Οικονομικών και Οικονομίας για τον καθορισμό των απαιτούμενων δικαιολογητικών, τον χρόνο υποβολής τους, τους φορείς, τις υπηρεσίες και τις διαδικασίες ελέγχου και πιστοποίησης των δικαιούχων, τη σύμπραξη με φορείς του δημοσίου και ιδιωτικού τομέα και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή των ρυθμίσεων του άρθρου 9 του Ν. 3869/2010 (νόμος Κατσέλη), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του Ν. 4346/2015, και ισχύει.
Σκοπός της απόφασης είναι η εξειδίκευση των διατάξεων για τα κριτήρια και το ύψος της συμμετοχής του Δημοσίου στην αποπληρωμή του σχεδίου διευθέτησης οφειλών των δανειοληπτών με μη εξυπηρετούμενο στεγαστικό δάνειο που ανήκουν στις "ευπαθείς" ομάδες καθώς τα κριτήρια προσδιορισμού της ελάχιστης συνεισφοράς του οφειλέτη.
Από την απόφαση προκαλείται συνολική δαπάνη μέχρι ποσού ύψους 100.000.000 ευρώ σε βάρος του προϋπολογισμού του υπουργείου Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού, η οποία θα αντιμετωπιστεί με μεταφορά πιστώσεων από το αποθεματικό.
Ποιους οφειλέτες αφορά
Δικαιούχος της συμμετοχής του Δημοσίου είναι ο οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου έχει εκδοθείς οριστική δικαστική απόφαση αρμόδιου δικαστηρίου, η οποία καθορίζει σχέδιο διευθέτησης οφειλών και η οποία κρίνει οριστικά ότι στο πρόσωπο του οφειλέτη πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
α) το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του,
β) το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα υπολείπεται ή είναι ίσο των ευλόγων δαπανών διαβίωσης
γ) η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης δεν υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο οφειλέτη και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα,
δ) είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται και
ε) βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών.
Ελάχιστη συνεισφορά του οφειλέτη
1. Ο οφειλέτης υποχρεούται να καταβάλει το μέγιστο της δυνατότητας αποπληρωμής του και σε κάθε περίπτωση υποχρεούται στην καταβολή ελάχιστης συνεισφοράς, η οποία καθορίζεται ως εξής:
α) αν το διαθέσιμο εισόδημα είναι μικρότερο ή ίσο των 8.000 ευρώ η ετήσια ελάχιστη συνεισφορά υπολογίζεται σε 5% επί του διαθέσιμου εισοδήματος,
β) αν το διαθέσιμο εισόδημα είναι άνω των 8.000 ευρώ επί του υπερβάλλοντος ποσού υπολογίζεται επιπλέον συνεισφορά 10%.
2. Η ελάχιστη συνεισφορά του οφειλέτη επανεξετάζεται στο τέλος κάθε έτους, για τυχόν μεταβολή του διαθέσιμου εισοδήματος του.
3. Ο οφειλέτης ενημερώνεται σχετικά με το ποσό στο οποίο αντιστοιχεί η ελάχιστη συνεισφορά του για το επόμενο οικονομικό έτος, μέσω αυτοματοποιημένων γραπτών μηνυμάτων.
Διάρκεια και τρόπος καταβολής της συμμετοχής του Δημοσίου
1. Η συμμετοχή του Δημοσίου περιορίζεται στις οφειλές που προκύπτουν από στεγαστικό δάνειο πρώτης κατοικίας. Συνίσταται δε στην καταβολή του ποσού που προκύπτει ύστερα από την αφαίρεση του ποσού το οποίο κατέβαλε ο οφειλέτης από το ποσό της μηνιαίας δόσης αποπληρωμής της οφειλής από στεγαστικό δάνειο πρώτης κατοικίας, όπως αυτή αποτυπώνεται στο σχέδιο διευθέτησης οφειλών, όπως προσδιορίζεται στη δικαστική απόφαση.
2. Η καταβολή της συμμετοχής, εκτελείται μετά την καταβολή εκ μέρους του οφειλέτη, ορίζεται μηνιαία και πραγματοποιείται απευθείας προς τους πιστωτές, με πίστωση του σχετικού τραπεζικού λογαριασμού/κωδικού δανείου.
3. Με την έκδοση της εγκριτικής απόφασης, ο οφειλέτης απαλλάσσεται κατά το ισόποσο της συμμετοχής του Δημοσίου έναντι του πιστωτή.
4. Η διάρκεια της συμμετοχής του Δημοσίου ορίζεται σε τρία έτη.
Διακοπή της συμμετοχής του Δημοσίου
1. Η συμμετοχή του Δημοσίου διακόπτεται σε περίπτωση μη καταβολής εκ μέρους του οφειλέτη της ελάχιστης συνεισφοράς.
2. Για τη διακοπή της συμμετοχής απαιτείται το συνολικό ύψος του ποσού σε καθυστέρηση να υπερβαίνει αθροιστικώς την αξία τριών μηνιαίων ελάχιστων συνεισφορών.
3. Η διακοπή γνωστοποιείται στον οφειλέτη μέσω αυτοματοποιημένων γραπτών μηνυμάτων που θα εμφανίζονται στην ηλεκτρονική του αίτηση.
4. Σε περίπτωση διακοπής, ο οφειλέτης δικαιούται να υποβάλλει αίτημα επανεξέτασης, κατ' αναλογική εφαρμογή.
Ποια είναι η διαδικασία υποβολής αιτήσεων και ποια τα δικαιολογητικά
Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά και είναι προσβάσιμη από ηλεκτρονική εφαρμογή στη ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Εμπορίου και Προστασίας Καταναλωτή. Η πρόσβαση στην ηλεκτρονική αίτηση γίνεται με τη χρήση των κωδικών του δικαιούχου στο σύστημα TAXISnet του Υπουργείου Οικονομικών.
Ο αιτών πρέπει να έχει υποβάλει Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος (Ε1) καθώς και Ε2 εφόσον είχε υποχρέωση.
Στην ηλεκτρονική αίτηση θα συμπληρώνονται από τον δικαιούχο:
α. Υποχρεωτικά όλα τα πεδία που αφορούν τα στοιχεία επικοινωνίας του αιτούντος ή αντικλήτου προσώπου που δέχεται να λαμβάνει ενημέρωση και σημαντικά έγ− γραφα για λογαριασμό του αιτούντος.
β. Υποχρεωτικά όλα τα πεδία που αφορούν τη δικαστική απόφαση η οποία ορίζει το σχέδιο διευθέτησης οφειλών (αριθμός και έτος απόφασης, δικαστήριο έκδοσης απόφασης, οριζόμενο ποσό μηνιαίας δόσης).
γ. Σε περίπτωση μεταβολής οποιοδήποτε στοιχείου που δηλώνεται στην αίτηση, αυτή μπορεί να μεταβληθεί με ευθύνη και ενέργεια του δικαιούχου.
δ. Δήλωση ότι ο αιτών συναινεί στην καταβολή της ελάχιστης συνεισφοράς, όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με το άρθρο 5 της παρούσας.
ε. Τα στοιχεία της δανειακής σύμβασης.
στ. Δήλωση ότι τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην αίτηση είναι απολύτως ακριβή και ότι γνωρίζει πως η δήλωση ψευδών στοιχείων επιφέρει ποινικές κυρώσεις σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, καθώς και ότι η δήλωση ελλιπών ή ψευδών στοιχείων επιφέρει αποκλεισμό από τις παροχές της παρούσας απόφασης.
3. Υποχρεωτικά κατατίθεται ή αποστέλλεται με συστημένη επιστολή στην Γενική Γραμματεία Εμπορίου, εντός 15 ημερών από την ημερομηνία υποβολής της ηλεκτρονικής αίτησης, αντίγραφο της δικαστικής απόφασης στην οποία αναφέρεται το σχέδιο διευθέτησης οφειλών.
β. Η αρμόδια Διεύθυνση μπορεί να ζητήσει απευθείας από τον αιτούντα, εντός 10 ημερών τυχόν συμπληρωματικά στοιχεία.
4. Ο αιτών θα μπορεί να παρακολουθεί ηλεκτρονικά την πορεία της αίτησής του. Ο αιτών ενημερώνεται, εντός προθεσμίας 60 ημερών από την υποβολή της αίτησης, για την αποδοχή ή απόρριψη της αίτησής του, με γνωστοποίηση της αιτίας απόρριψης, μέσω αυτοματοποιημένων γραπτών μηνυμάτων που θα εμφανίζονται στην ηλεκτρονική του αίτηση και θα αποστέλλονται συγχρόνως στην ηλεκτρονική διεύθυνση επικοινωνίας που έχει δηλώσει.
Σε περίπτωση αποδοχής του αιτήματος, ενημερώνεται αυτόματα για το ποσό της ελάχιστης συνεισφοράς του και για το ποσό το οποίο θα καταβάλλεται μηνιαίως από το Δημόσιο σε κάθε πιστωτή. Σε περίπτωση απορριπτικής απόφασης, ο απορριφθείς μπορεί να υποβάλει αίτημα επανεξέτασης.
5. Η αίτηση υποβάλλεται εντός αποκλειστικής προθεσμίας 30 ημερολογιακών ημερών από τη δημοσίευση της δικαστικής απόφασης.
Διαδικασία Επανεξέτασης
1. Συνιστάται στη γενική γραμματεία Εμπορίου και Προστασίας Καταναλωτή Επιτροπή Ελέγχου Αιτημάτων Υπερχρεωμένων Φυσικών Προσώπων. Αρμοδιότητα της Επιτροπής αποτελεί ο έλεγχος των αιτημάτων επανεξέτασης.
2. Κατά της πράξης απόρριψης της αίτησης του οφειλέτη επιτρέπεται η υποβολή αιτήματος επανεξέτασης ενώπιον ειδικής Επιτροπής που δημιουργείται. Το αίτημα επανεξέτασης μπορεί να υποβληθεί μόνο επί του συγκεκριμένου λόγου απόρριψης, ο οποίος αναφέρεται ρητά στο μήνυμα ενημέρωσης του δικαιούχου.
3. Το αίτημα επανεξέτασης δύναται να υποβληθεί εντός προθεσμίας 7 ημερολογιακών ημερών από την ενημέρωση περί της απορριπτικής απόφασης.
4. Σε περίπτωση αποδοχής μέρους ή του συνόλου του αιτήματος, η Επιτροπή της εκδίδει σχετική απόφαση έγκρισης, η οποία θεωρείται ότι έχει δοθεί την ημερομηνία που είχε εκδοθεί η αρχική απόρριψη.
Τέλος στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με τη σημερινή τους μορφή ετοιμάζεται να βάλει το υπουργείο Οικονομικών. Το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, θα αντικατασταθεί με ένα νέο σύστημα το οποίο θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών και θα επιτρέπει την αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών με βάση τις οποίες φορολογούνται τα ακίνητα.
Κάθε φορά που θα αλλάζουν οι εμπορικές τιμές των ακινήτων θα αναπροσαρμόζονται αυτομάτως και οι τιμές πάνω στις οποίες θα επιβάλλονται οι φόροι μεταβίβασης, γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών ακινήτων.
Την αντικατάσταση των αντικειμενικών αξιών από ένα νέο σύστημα που θα βασίζεται στις εμπορικές αξίες προανήγγειλε χθες ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρ. Αλεξιάδης μιλώντας σε ημερίδα που διοργάνωσε το Οικονομικό Επιμελητήριο Ελλάδος με τον Σύνδεσμο Ελλήνων Οικονομικών Διευθυντών για το φορολογικό πλαίσιο ως μοχλό ανάπτυξης. Ξεκαθάρισε δε, ότι ο νέος φόρος ακινήτων που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ θα βασίζεται στις εμπορικές τιμές και όχι στις αντικειμενικές αξίες, για να προσθέσει ότι η κυβέρνηση επιδιώκει να ελαφρύνει τις μικρές περιουσίες μεταφέροντας τα φορολογικά βάρη στους έχοντες πολύ μεγάλη περιουσία.
Τις αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών προανήγγειλε ο Τρ. Αλεξιάδης σε ημερίδα του ΟΕΕ, στην οποία μίλησαν οι Θεοδ. Φορτσάκης, ο Γ. Κουτσούκος και ο Χ. Θεοχάρης
Η απόφαση του ΣτΕ
Αναφερόμενος στη δεύτερη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που διατάσσει την άμεση αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και μάλιστα οι νέες τιμές να ισχύσουν αναδρομικά από τις 21 Μαΐου 2015, ο κ. Αλεξιάδης, αν και υπογράμμισε ότι το υπουργείο θα είναι συνεπές στις υποχρεώσεις του σε ό,τι αφορά την τήρηση των δικαστικών αποφάσεων, πρόσθεσε ότι «δεν είναι κάτι που πρέπει να απαντήσουμε σήμερα ή αύριο». Η δήλωση αυτή, του υπουργού δείχνει ότι το υπουργείο Οικονομικών δεν βιάζεται να εφαρμόσει άμεσα την απόφαση του ΣτΕ και δεν πρόκειται να αλλάξει το σχεδιασμό του για την προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στις εμπορικές τιμές η οποία, όπως είπε ο κ. Αλεξιάδης, θα γίνει εντός του 2016.
Ο υπουργός ανέφερε ότι ήδη λειτουργούν οι ειδικές επιτροπές που ασχολούνται με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σε Αθήνα, Πειραιά, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, ενώ μέχρι την επόμενη Τρίτη θα υποβάλλουν τις προτάσεις τους.
Σε γενικές γραμμές, η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στις εμπορικές αναμένεται να επιφέρει:
• Μείωση 30% κατά μέσο όρο που σε ορισμένες περιοχές ξεπερνούν και το 50% (Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.ά.).
• Αύξηση των τιμών 20%-30% στις λεγόμενες φθηνές περιοχές. Πρόκειται κυρίως για περιοχές του Λεκανοπεδίου όπως το Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη κ.ά., μεγάλα αστικά κέντρα της επαρχίας, νησιά και παραθαλάσσιους οικισμούς με μεγάλη τουριστική κίνηση.
• Οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές στους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές, στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων κατοικιών, στο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, στο τεκμήριο της κατοικίας).
Κ. Κόλλιας
ΟΕΕ: Αμεση αναπροσαρμογή στις τιμές ακινήτων
Την άμεση αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ζητά από την κυβέρνηση το Οικονομικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Συγκεκριμένα ο πρόεδρος του Επιμελητηρίου Κωνσταντίνος Κόλλιας δήλωσε ότι «μετά τη δικαστική εξέλιξη από το Συμβούλιο της Επικρατείας, η κυβέρνηση οφείλει να κάνει το αυτονόητο και να άρει άμεσα την αδικία και να αναπροσαρμόσει, ως οφείλει, τις αντικειμενικές αξίες, που ισχύουν από το 2007, στα δεδομένα των αγοραίων, όπως επανειλημμένα έχει ζητήσει το Οικονομικό Επιμελητήριο Ελλάδος, σταματώντας αυτή την άδικη φορολογική επιβάρυνση, που υφίστανται οι ιδιοκτήτες ακινήτων».
ΠΟΜΙΔΑ
Αριστα τεκμηριωμένη η απόφαση του ΣτΕ
Σημαντική και άριστα τεκμηριωμένη θεωρεί η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) την απόφαση του ΣτΕ να ακυρώσει την άρνηση του υπουργείου Οικονομικών να προβεί στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
Ωστόσο, όπως αναφέρει σε ανακοίνωσή της «ακόμη και αν μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, το τρίτο μνημόνιο ρητά προβλέπει την παραμονή των φορολογικών εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ στο ίδιο απόλυτα εξοντωτικό ύψος της βεβαίωσης 3,2 δισεκατομμυρίων ευρώ και είσπραξης 2,65 δισ. ευρώ.
ΠΩΣ ΘΑ ΑΝΤΙΣΤΑΘΜΙΣΤΕΙ Η ΑΠΩΛΕΙΑ ΕΣΟΔΩΝ
Αύξηση φορολογικών συντελεστών για τον ΕΝΦΙΑ του 2016
Οι νέες αντικειμενικές τιμές θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου (εξετάζεται να διαμορφωθεί στα επίπεδα των 20.000 - 50.000 ευρώ) και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας με βάση την οποία θα υπολογιστεί ο φόρος που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ. Για να επιτευχθεί η μνημονιακή δέσμευση που προβλέπει την είσπραξη εσόδων ύψους 2,65 δισ. ευρώ και το 2016, το υπουργείο θα πρέπει να αντισταθμίσει την απώλεια εσόδων που προκαλεί η μείωση των αντικειμενικών αξιών με την αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του φόρου ακινήτων.
Όσο μεγαλύτερη θα είναι η μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά μέσο όρο, τόσο μεγαλύτερη θα πρέπει να είναι η αύξηση φορολογικών συντελεστών για να εισπραχθούν τα προβλεπόμενα έσοδα. Σε ό,τι αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2015, ο Τρύφων Αλεξιάδης είπε ότι δεν επηρεάζεται από την απόφαση του ΣτΕ, καθώς έχουν ληφθεί υπόψη οι αντικειμενικές αξίες της 1ης Ιανουαρίου 2015 και θα πρέπει να καταβληθεί κανονικά. Μάλιστα, απέκλεισε το ενδεχόμενο να δοθεί παράταση για την πληρωμή της τρίτης δόσης του ΕΝΦΙΑ, αλλά και για τα τέλη κυκλοφορίας που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2015.
Ενεργοποιείται πλήρως ο νέος νόμος Κατσέλη μετά την έκδοση των αποφάσεων του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας Γ. Στουρνάρα και των υπουργών Οικονομικών Ευ. Τσακαλώτου και Οικονομίας Γ. Σταθάκη που αφορούν στον τρόπο υπολογισμού των νέων δόσεων για την εξυπηρέτηση των χρεών, αλλά και στο ύψος του μηνιαίου ποσού που θα πρέπει να καταβάλουν οι δικαιούχοι της δημόσιας ενίσχυσης.
Ειδικότερα, χθες, δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ η απόφαση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας Ι. Στουρνάρα με την οποία προσδιορίζεται η μέγιστη ικανότητα αποπληρωμής των δανειοληπτών, δηλαδή με ποια κριτήρια και ποιο τρόπο θα υπολογίζεται η δόση που θα πρέπει να πληρώνουν κατόπιν της σχετικής δικαστικής απόφασης για διευθέτηση των χρεών τους.
Επιπλέον ανακοινώθηκε και η κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών Ευ. Τσακαλώτου και Οικονομίας Γ. Σταθάκη, με την οποία καθορίζεται το ελάχιστο ποσό που θα πρέπει να καταβάλουν οι οφειλέτες εκείνοι που δικαιούνται της ενίσχυσης του Δημοσίου, ώστε να συμπληρωθεί η δόση προς τους πιστωτές.
Με αυτές τις δύο αποφάσεις ενεργοποιείται από την 1η Ιανουαρίου του 2016 ο νέος νόμος Κατσέλη, στις διατάξεις του οποίου νοικοκυριά και μικροί επαγγελματίες με πραγματική οικονομική αδυναμία θα βρίσκουν προστασία της κύριας κατοικίας τους με τις αποφάσεις των δικαστηρίων να ρυθμίζουν ευνοϊκά, ακόμη και να ?κουρεύουν? τα χρέη τους. Έτσι από την πρώτη του μηνός του νέου έτους όσοι θέλουν να προσφύγουν στα Ειρηνοδικεία για να διευθετήσουν τις οφειλές τους προς τράπεζες και δημόσιο θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση με σχέδιο διευθέτησης των οφειλών τους, αλλά και μία φόρμα όπου θα συμπληρώνουν τα μηνιαία εισοδήματα της οικογένειάς τους και των μελών τους ανά πηγή προέλευσης. Δηλαδή, ανάλογα και με την περίπτωση, τον μισθό της εργασίας τους, τη σύνταξή του, τα μισθώματα που εισπράττουν από την εκμετάλλευση ακινήτων, τους τόκους τραπεζικών καταθέσεων, τα μερίσματα από συμμετοχή τους σε εταιρείες κ.λπ.
Επιπλέον θα συμπληρώνουν αναλυτικά και τις μηνιαίες δαπάνες τους για είδη διατροφής, ένδυσης και υπόδησης, για οινοπνευματώδη και καπνό, τη στέγαση, τις μεταφορές, τις επικοινωνίες, την αναψυχή, την εκπαίδευση, την υγεία και την εστίαση. Το ίδιο θα κάνουν και για τα χρήματα που διαθέτουν για την πληρωμή φόρων και τελών. Τα έσοδα - έξοδα που προαναφέρθηκαν αφορούν στη χρονική περίοδο κατά την υποβολή της αίτησής τους.
Το ποσό, λοιπόν, που θα προκύπτει από την αφαίρεση των εξόδων από τα έσοδα θα αποτελεί τη νέα μηνιαία δόση προς τις τράπεζες.
Στην ίδια φόρμα οι οφειλέτες θα συμπληρώνουν και τα αντίστοιχα ποσά τα ερχόμενα χρόνια, ανάλογα με τις προσδοκίες για αύξηση των εσόδων τους ή τη μείωση.
Για να το κάνουν αυτό θα υπολογίσουν επί του ποσού που τους προκύπτει για την τρέχουσα χρονική περίοδο προσαύξηση 5% ανά πενταετία. Το ποσοστό αυτό μπορεί να είναι μεγαλύτερο του 5% αν προσδοκούν περισσότερα εισοδήματα ή μειώσουν οικειοθελώς τις δαπάνες διαβίωσής τους. Όμως είναι δυνατόν να είναι και μικρότερο το 5% αν εκτιμούν ότι θα έχουν λιγότερα έσοδα. Αυτήν την εκτίμηση θα πρέπει να την τεκμηριώνουν επαρκώς.
Έτσι, με αυτά τα δεδομένα θα αρχίζει ο υπολογισμός της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής των οφειλετών. Τρία είναι τα κριτήρια:
1. Κατά τον υπολογισμό της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο οι τυχόν μεταβολές στο εισόδημα ή στις δαπάνες του αναμένεται να επισυμβούν και η περίοδος που εκτιμάται ότι αυτές θα διαρκέσουν.
2. Εάν το σχέδιο διευθέτησης οφειλών περιέχει σταδιακά αυξανόμενες δόσεις αποπληρωμής, η ικανότητα αποπληρωμής υπολογίζεται μέχρι το χρονικό σημείο της ολοσχερούς εξόφλησης της συνολικής οφειλής.
3. Το σύνολο του ποσού των δόσεων που προκύπτει από την εκτίμηση της μέγιστης δυνατότητας αποπληρωμής του δανειολήπτη ανάγεται σε «παρούσα αξία». Για τον σκοπό αυτό ως προεξοφλητικό επιτόκιο θα χρησιμοποιείται το μέσο επιτόκιο υφιστάμενων στεγαστικών δανείων σε ευρώ με διάρκεια άνω των πέντε ετών (γύρω στο 2,8%).
Η ΔΟΣΗ
Ελάχιστη μηνιαία καταβολή ίση με το 5% για όσους έχουν εισόδημα μέχρι 8.000 ευρώ και 10% επί του υπερβάλλοντος ποσού για εκείνους με εισόδημα άνω των 8.000 ευρώ θα πρέπει να πληρώνουν στους πιστωτές τους όσοι δικαιούνται της ενίσχυσης του Δημοσίου για την πληρωμή της δόσης που θα αποφασίσει το Ειρηνοδικείο.
Αυτό προκύπτει από την κοινή υπουργική απόφαση που αφορά την ελάχιστη συνεισφορά των οφειλετών προκειμένου το δημόσιο να συμπληρώνει το υπόλοιπο ποσό για την αποπληρωμή των χρεών.
Δικαιούχοι είναι όσοι έχουν πετύχει δικαστική απόφαση για τη ρύθμιση των χρεών τους και εφόσον πληρούν αθροιστικά τα ακόλουθα κριτήρια:
1 Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα υπολείπεται ή είναι ίσο των ευλόγων δαπανών διαβίωσης. Σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα το μηνιαίο εισόδημα αυτό είναι για έναν άγαμο μέχρι 682 ευρώ, για ένα ζευγάρι μέχρι 1.160 ευρώ, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί έως 1.440 ευρώ, για ένα ζευγάρι με δύο παιδιά έως 1.720 ευρώ και για ένα ζευγάρι με τρία παιδιά έως 2.000 ευρώ, το μήνα.
2 Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του να μην υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για έναν άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο (δηλαδή 160.000 ευρώ) και κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί μέχρι τρία παιδιά. Δηλαδή ένα ζευγάρι με δύο παιδιά θα πρέπει να έχει σπίτι με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ και αν έχει τρία παιδιά μέχρι 220.000 ευρώ.
3 Ο οφειλέτης βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία πληρωμής των μηνιαίων καταβολών, όπως αυτές ορίζονται από το σχέδιο ρύθμισης.
4 Είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών, όπου αυτός εφαρμόζεται.
Οι οφειλέτες αυτής της κατηγορίας για να ενισχυθούν από το Δημόσιο θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση στην ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Εμπορίου και Προστασίας του Καταναλωτή.
Η πρόσβαση στην ηλεκτρονική αίτηση γίνεται με τη χρήση των κωδικών του δικαιούχου στο σύστημα TAXISnet του υπουργείου Οικονομικών.
Η συμμέτοχη του Δημοσίου περιορίζεται στις οφειλές που προκύπτουν από στεγαστικό δάνειο πρώτης κατοικίας.
Συνίσταται δε στην καταβολή του τμήματος του ποσού που προκύπτει μετά την ελάχιστη συνεισφορά του οφειλέτη.
Η καταβολή της συμμετοχής εκτελείται μετά την πληρωμή εκ μέρους του οφειλέτη, ορίζεται μηνιαία και πραγματοποιείται απευθείας προς τους πιστωτές, με πίστωση του σχετικού τραπεζικού λογαριασμού/κωδικού δανείου.
Με την έκδοση της εγκριτικής απόφασης, ο οφειλέτης απαλλάσσεται κατά το ισόποσο της συμμετοχής του Δημοσίου έναντι του πιστωτή.
Η διάρκεια της συμμετοχής του Δημοσίου ορίζεται σε τρία έτη.
Η συμμέτοχη του Δημοσίου διακόπτεται σε περίπτωση μη καταβολής εκ μέρους του οφειλέτη της ελάχιστης συνεισφοράς.
Για τη διακοπή της συμμετοχής απαιτείται το συνολικό ύψος του πόσου σε καθυστέρηση να υπερβαίνει αθροιστικώς την αξία τριών μηνιαίων ελάχιστων συνεισφορών.
Η διακοπή γνωστοποιείται στον οφειλέτη μέσω αυτοματοποιημένων γραπτών μηνυμάτων που θα εμφανίζονται στην ηλεκτρονική του αίτηση. Σε περίπτωση διακοπής, ο οφειλέτης δικαιούται να υποβάλει αίτημα επανεξέτασης, κατ’ αναλογική εφαρμογή.
Κοινή υπουργική απόφαση
Ανακοινώθηκε η κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών Ευ. Τσακαλώτου και Οικονομίας Γ. Σταθάκη, με την οποία καθορίζεται το ελάχιστο ποσό που θα πρέπει να καταβάλουν οι οφειλέτες εκείνοι που δικαιούνται της ενίσχυσης του Δημοσίου, ώστε να συμπληρωθεί η δόση προς τους πιστωτές.
Στα Ειρηνοδικεία
Από την πρώτη του μηνός του νέου έτους όσοι θέλουν να προσφύγουν στα Ειρηνοδικεία για να διευθετήσουν τις οφειλές τους προς τράπεζες και δημόσιο θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση με σχέδιο διευθέτησης των οφειλών τους, αλλά και μία φόρμα όπου θα συμπληρώνουν τα μηνιαία εισοδήματα της οικογένειάς τους και των μελών τους ανά πηγή προέλευσης. Δηλαδή, ανάλογα και με την περίπτωση, τον μισθό της εργασίας τους, τη σύνταξή του, τα μισθώματα που εισπράττουν από την εκμετάλλευση ακινήτων, τους τόκους τραπεζικών καταθέσεων, τα μερίσματα από συμμετοχή τους σε εταιρείες κ.λπ.
