Την ώρα, που το καλάθι των προσδοκιών για νομοθετική ρύθμιση για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά γίνεται ακόμα μικρότερο (ποτέ άλλωστε δεν ήταν επί της ουσίας μεγάλο, απλώς κάποιοι είχαν σηκώσει ψηλά τον πήχη, χωρίς ιδιαίτερο λόγο)…
Την ώρα, που οι τράπεζες προχωρούν – ούτως ή άλλως – σε όλο και περισσότερες ρυθμίσεις δανείων κατά περίπτωση…
…τα στοιχεία και οι εκτιμήσεις, που μελετούν τα τραπεζικά επιτελεία για τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια, είναι άκρως ανησυχητικά.
Σύμφωνα με απόλυτα ασφαλείς πληροφορίες του news.gr, οι προβολές από το αρμόδιο τμήμα μεγάλης τράπεζας δείχνουν αύξηση κατά 3 εκατοστιαίες μονάδες των κόκκινων δανείων στο σύνολο του χαρτοφυλακίου στεγαστικών και κατά 12 μονάδες επί των δανείων σε καθυστέρηση. Και αυτό, μόνο για το πρώτο τρίμηνο της φετινής χρονιάς !
Συγκεκριμένα, στο χαρτοφυλάκιο της συγκεκριμένης τράπεζας, το 2012, τα δάνεια σε καθυστέρηση, που “κυνηγούσε” το αρμόδιο τμήμα της, ήταν στο 25% του συνόλου των στεγαστικών. Από αυτά, μόλις το 1% ήταν στο κόκκινο, δηλαδή είχαν σκάσει (0,25% επί όλου του χαρτοφυλακίου).
Για το διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου της φετινής χρονιάς, το τμήμα μελετών της τράπεζας εκτιμά πως τα κόκκινα δάνεια θα αυξηθούν κατά 12 εκατοστιαίες μονάδες, φτάνοντας στο 13% επί των καθυστερούμενων και στο 3,25% στο σύνολο των στεγαστικών!
Και, μπορεί τόσο το συγκεκριμένο τραπεζικό επιτελείο, όσο και αυτά των άλλων πιστωτικών ιδρυμάτων να εμφανίζονται επισήμως καθησυχαστικά, το γεγονός, όμως, πως – σύμφωνα με την έκθεση της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών για το τραπεζικό σύστημα το 2011 και 2012 – οι ρυθμίσεις δανείων αυξήθηκαν σημαντικά, θέτει επί τάπητος το θέμα.
Συγκεκριμένα, μέχρι τις 30 Ιουνίου του 2012 είχαν ρυθμιστεί 663.400 δάνεια, συνολικής αξίας 18,26 δισ. ευρώ, με το μέσο όρο του ρυθμιζόμενου ποσού να διαμορφώνεται στα 27.528 ευρώ.
Τη μερίδα του λέοντος έχουν, όπως είναι φυσικό, τα στεγαστικά δάνεια, αφού η αξία των ρυθμισμένων ήταν στα 12,38 δισ. ευρώ, και ο μέσος όρος του ποσού στα 57.670 ευρώ.
newsbeast.gr
Ειλημμένη είναι η απόφαση της ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών να προχωρήσει στη μείωση του φόρου μεταβίβασης των ακινήτων. Αυτό μεταδίδει καλά πληροφορημένη πηγή του υπουργείου υποστηρίζοντας παράλληλα ότι αναζητούνται και άλλοι τρόποι προκειμένου να μειωθεί το φορολογικό και όχι μόνο κόστος μεταβίβασης στα ακίνητα. Στο μεταξύ σήμερα έχει προγραμματισθεί μια κρίσιμη σύσκεψη της διακομματικής επιτροπής των τριών κομμάτων της συμπολίτευσης με θέμα την οριστικοποίησης της μορφής του νέου φόρου κατοχής ακινήτων ο οποίος θα απορροφήσει το ΕΕΤΗΔΕ («χαράτσι») και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Παράλληλα, όμως, στους σχεδιασμούς του υπουργείου Οικονομικών περιλαμβάνονται και παρεμβάσεις για τη μείωση του κόστους μεταβίβασης των ακινήτων ως μερικό αντιστάθμισμα για την αύξηση της φορολογίας κατοχής τους και για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων. Στο πλαίσιο αυτό:
-έχει αποφασιστεί η μείωση του φόρου μεταβίβασης των ακινήτων. Σήμερα ο φορολογικός συντελεστής για τη μεταβίβαση ακινήτων είναι 8% για την αξία του ακινήτου έως 20.000 ευρώ και 10% για την υπερβάλλουσα των 20.000 ευρώ αξία. Για παράδειγμα, ο φόρος μεταβίβασης για την αγορά ενός διαμερίσματος αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ είναι 19.600 ευρώ. Τα σενάρια του ΥΠΟΙΚ προβλέπουν ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης να μειωθεί δραστικά στα επίπεδα του 3% έως 6% ανάλογα με την αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Ο φόρος θα υπολογίζεται βάσει κλίμακας.
-εξετάζεται η μείωση και του μη φορολογικού κόστους των μεταβιβάσεων ακινήτων. Εξετάζεται σοβαρά η πραγματοποίηση νέας μείωσης των αμοιβών των συμβολαιογράφων προκειμένου να μειωθεί το κόστος των μεταβιβάσεων. Η προηγούμενη μείωση πραγματοποιήθηκε στα τέλη του 2011.
Στο επίκεντρο της σημερινής διακομματικής σύσκεψης στο ΥΠΟΙΚ πρόκειται να τεθεί ο νέος ενιαίος φόρος ακινήτων ο οποίος πρέπει να «οικοδομηθεί» με το δημοσιονομικό προαπαιτούμενο ότι θα αποφέρει ετησίως στα κρατικά ταμεία το ποσό των τουλάχιστον 3,2 δισ. ευρώ. Θα επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα και θα υπολογίζεται με κλίμακα της οποίας οι συντελεστές θα ξεκινούν από το 0,1% και θα ανέρχονται για το τμήμα της αξίας της περιουσίας άνω των 5 ή 10 εκατ. ευρώ στο 1,5% ή 2%. Η κλίμακα του φόρου ακινήτων θα έχει πέντε έως επτά κλιμάκια και το αφορολόγητο όριο εξετάζεται να θεσπιστεί στα 50.000 ευρώ ενώ υπάρχουν και εισηγήσεις να διαμορφωθεί σε υψηλότερα επίπεδα.
Ο νέος φόρος ακινήτων πρόκειται να επιβληθεί και στα αγροτεμάχια (εκτός σχεδίου εκτάσεις, αγροί κα) με στόχο να διευρυνθεί σημαντικά η φορολογική βάση και να προκύψουν έσοδα με τα οποία θα χρηματοδοτηθεί το αφορολόγητο όριο. Στα αγροτεμάχια ο φόρος θα υπολογίζεται με ειδική κλίμακα ενώ εξετάζεται να υπάρχουν και ειδικές απαλλαγές για τους κατ’ επάγγελμα αγρότες καθώς και για τις εκτάσεις που έχουν πολυετείς καλλιέργειες ή είναι καλλιεργούμενες. Η επιβολή του φόρου και στα αγροτεμάχια στοχεύει κατά κύριο λόγο να φορολογηθούν τα εκτός σχεδίου οικόπεδα (όπως είναι οι εκτάσεις άνω των τεσσάρων στρεμμάτων στα κοσμοπολίτικα νησιά των Κυκλάδων) τα οποία σήμερα δεν βαρύνονται με φόρο ακινήτων.
Η επιτροπή πρόκειται να εξετάσει και προτάσεις για την επιβολή μειωμένου φόρου στα ακίνητα τα οποία είναι κενά και δεν αποφέρουν εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.
Πηγή:www.capital.gr
Τα... κλειδιά των ακινήτων τους στο υπουργείο Οικονομικών σκοπεύουν να παραδώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, αν η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) δεν κληθεί στη διαβούλευση για τον ενιαίο φόρο, ώστε αυτός να διαμορφωθεί σε επίπεδα που να μπορούν να ανταποκριθούν οι φορολογούμενοι.
Τα παραπάνω αναφέρονται σε επιστολή που έστειλε χθες η ΠΟΜΙΔΑ στον υπουργό Οικονομικών Γιάννη Στουρνάρα και στην οποία τονίζεται πως ο στόχος για ετήσια έσοδα ύψους 3,2 δισ. ευρώ από τον νέο φόρο ακίνητης περιουσίας είναι απόλυτα ανέφικτος.
Θα πρέπει να σημειωθεί πως σήμερα το μεσημέρι για το ζήτημα της φορολόγησης των ακινήτων έχει προγραμματιστεί σύσκεψη της διακομματικής επιτροπής υπό τον Γιάννη Στουρνάρα.
Μέχρι τώρα αυτό που έχει αποφασιστεί είναι ο νέος φόρος να επιβληθεί με αφορολόγητο ύψους 50.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας κατ΄ άτομο (100.000 ευρώ για ζευγάρι).
Στην επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ σημειώνεται ότι η κυβέρνηση έχει αγνοήσει τις προτάσεις των ιδιοκτητών ακινήτων και γίνεται λόγος για μονιμοποίηση του έκτακτου τέλους ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ).
Χθες προκηρύχθηκε ακόμη ένας διαγωνισμός από το ΤΑΙΠEΔ, που αφορά την πώληση των αρχικών 5 από τους συνολικά 16 χώρους εμπορικής υποστήριξης επί της Αττικής Οδού, οι οποίοι είχαν απαλλοτριωθεί στο παρελθόν υπέρ του ελληνικού Δημοσίου ως χώροι στάθμευσης με εγκαταστάσεις εμπορικής εκμετάλλευσης.
Ο διαγωνισμός θα υλοποιηθεί σε δύο φάσεις με προεπιλογή. Οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει να εκδηλώσουν το ενδιαφέρον τους έως τις 15 Απριλίου 2013.
Τα ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση είναι:
α. στην Κύμης (εντός σχεδίου, νοτιανατολικά του κόμβου της Αττικής οδού με τη λεωφόρο Κύμης), συνολικής επιφάνειας 6.680 τ.μ.
β. Πλακεντίας (εντός σχεδίου, πλησίον του σταθμού μετρό «Δουκίσσης Πλακεντίας» και του κόμβου 13 της Αττικής Οδού) συνολικής επιφάνειας 5.910 τ.μ.
γ. Κάντζας (εκτός σχεδίου), 6.852 τ.μ.
δ. Σιδηροδρομικού Σταθμού Νερατζιώτισσας (εντός σχεδίου, ανάμεσα στο εμπορικό κέντρο The Mall και το κατάστημα Jumbo) 6.830 τ.μ.
ε. λεωφόρου Κηφισιάς (εντός σχεδίου, δίπλα στον κόμβο της λεωφ. Κηφισιάς με την Αττική Οδό και στον σταθμό Νερατζιώτισσα) 4.275 τ.μ.
Τα ακίνητα ανήκουν κατά πλήρη κυριότητα στο ελληνικό Δημόσιο, ενώ βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη οι σχετικές διαδικασίες για τη μεταβίβασή τους στο ΤΑΙΠEΔ. Ο επενδυτής που θα επιλεγεί για την αγορά κάθε ακινήτου θα πρέπει να αξιοποιήσει το ακίνητο, σύμφωνα με τους περιορισμούς που τίθενται από τις γενικές και ειδικές πολεοδομικές και περιβαλλοντικές διατάξεις που ισχύουν για τα συγκεκριμένα ΧΕΥ της Αττικής Οδού.
Κριτήρια συμμετοχής: κατοχή συνόλου ιδίων κεφαλαίων ύψους 1 εκατ. ευρώ το τελευταίο οικονομικό έτος.
Σύμβουλοι διαγωνισμού :Attica Bank, Re-De-Plan Consultants, Euroconsultants, Attica Bank Properties, Δικηγορική Εταιρεία Μπαχάς Γραμματίδης και Συνέταιροι.
Υποβολή δεσμευτικών προσφορών: η 17η Ιουνίου 2013.
Την ώρα που επιχειρείται η παράταση λειτουργίας των εμπορικών καταστημάτων και τις Κυριακές, έρευνα μεγάλης εταιρείας συμβούλων δείχνει ότι τα νοίκια δεν καταβαραθρώθηκαν μόνο στην Ερμού και τις μεγάλους εμπορικούς δρόμους, αλλά και στα εμπορικά κέντρα και τα εκπτωτικά καταστήματα.
Άλλωστε πολλοί γνωστοί έμποροι χρησιμοποίησαν το άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα για να προστατευθούν από τους πιστωτές και τους προμηθευτές τους.
Το διαδίκτυο
«Με τους καταναλωτές να περιορίζουν τις δαπάνες τους και την αύξηση του ανταγωνισμού από τις πωλήσεις μέσω internet, οι έμποροι πρέπει να προσαρμοστούν στην τρέχουσα αγορά και τις ανάγκες των καταναλωτών, όπως η ανάπτυξη πωλήσεων σε απευθείας σύνδεση με δικτυακές πλατφόρμες, που προσφέρει αξία για τα χρήματα και άνεση».
Οι μεγαλύτερες αποδόσεις για εμπορικά κέντρα στην Ευρώπη θα φτάσουν το 2013 στο 5,5%.
Η έρευνα της C&W
Οπως προκύπτει από έρευνα της Cushman & Wakefield για την επόμενη ημέρα στα εμπορικά κέντρα, φαίνεται ότι δημιουργούνται νέοι προορισμοί κυρίως στις αναπτυσσόμενες οικονομίες των χωρών BRIC, με εξαίρεση εκείνης της Ρωσίας που όπως όλα δείχνουν βρίσκεται ήδη στο επενδυτικό απόγειο.
Οι υπόλοιπες έχουν νέο ηλικιακά κοινό και μεγάλη διάθεση αύξησης της κατανάλωσης κυρίως στο κομμάτι των υπηρεσιών του εμπορίου και της διασκέδασης.
Σε ότι αφορά στο ευρωπαϊκό γίγνεσθαι η Ελλάδα της κρίσης συνεχίζει να βρίσκεται τελευταία τόσο ως προς τις αποδόσεις στα εμπορικά κέντρα, όσο και στη μέση τιμή διάθεσης των χώρων. Οι εκτιμήσεις της εταιρείας συμβούλων δείχνουν περαιτέρω μείωση των ενοικίων μέσα στο 2013.
Πρώτη στα ενοίκια των εμπορικών κέντρων είναι η Μόσχα με €250/τμ./μήνα και ακολουθούν Λονδίνο με €188, Ζυρίχη με 171, Παρίσι με 159, Δουβλίνο (142), Κίεβο (125), Πράγα (119) και Ελσίνκι (110).
Στο διάστημα μεταξύ €99-€70 βρίσκονται τα εμπορικά κέντρα στις Βρυξέλλες, τη Βιέννη, την Πόλη, το Όσλο, τη Βουδαπέστη, τη Μαδρίτη το Άμστερνταμ τη Λισσαβώνα και τη Στοκχόλμη.
Οι ουραγοί
Στις τελευταίες θέσεις με νοίκι κάτω από €60/τμ./μήνα βρίσκονται η Ρώμη(63), η Μπρατισλάβα(54), το Βουκουρέστι (52) η Κοπεγχάγη (51), το Βερολίνο (39) και η Αθήνα με €38/τμ./μήνα, που σημείωση πτώση απόδοσης 11% το 2012.
Τα μεγέθη αυτά δείχνουν κατ' αναλογία πόσο κινούνται και τα μέσα ενοίκια στα εκπτωτικά χωριά και κυρίως στα καταστήματα που λειτουργούν ως βασικοί χρήστες (άγκυρες). Σε πολλές περιπτώσεις όμως το ενοίκιο αυτό αποτελεί βάση του μισθώματος επί του οποίου προστίθεται ποσοστό επί του κύκλου εργασιών.
Κενότητα
Παρά ταύτα, η οικονομική ανέχεια κάνει πολλά από τα κέντρα να υπολειτουργούν, οι έμποροι επιζητούν μειώσεις ενοικίων και μίσθωμα μόνο ποσοστό επί των πωλήσεων, ενώ υπάρχουν και μισθωτές οι οποίοι παραμένουν στα εμπορικά κέντρα χωρίς να καταβάλλουν ενοίκιο, μόνο και μόνο για να μην αυξηθούν οι κενοί χώροι.
Κλειδώνει, όπως όλα δείχνουν το βασικό σενάριο για ατομικό αφορολόγητο 50.000 ευρώ και 100.000 ευρώ για τα ζευγάρια, σε ότι αφορά τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων.
Σήμερα το καυτό θέμα θα συζητηθεί στη συνεδρίαση της διακομματικής επιτροπής υπό τον υπουργό Οικονομικών Γ. Στουρνάρα, αν και ο τελευταίος είπε χθες έξω από το Μαξίμου ότι υπάρχει ακόμη αρκετός χρόνος για τις τελικές αποφάσεις.
Σε χθεσινές δηλώσεις του ο εκπρόσωπος της ΔΗΜΑΡ., Δ. Χατζησωκράτης επιβεβαίωσε το σενάριο των 50.000 ευρώ.
Σε ότι αφορά τη φορολόγηση των αγροτεμαχίων εξετάζεται να καθιερωθεί ξεχωριστή κλίμακα και να υπάρχει ειδικό αφορολόγητο για τους κατ΄ επάγγελμα αγρότες. Δεν αποκλείεται πάντως ο φόρος για τα αγροτεμάχια να πάει για το 2014 καθώς ο στόχος για φέτος υπολογίζεται οτι θα καλυφθεί από τα έσοδα του ΕΕΤΗΔΕ και τον ΦΑΠ των προηγούμενων ετών που δεν είχε αποσταλεί.
Σε κάθε περίπτωση, ο νέος ενιαίος φόρος στα ακίνητα θα πρέπει να αποδίδει έσοδα 3 δισ. ευρώ ετησίως.
Σχετικά με το Ενιαίο Φόρο Ακινήτων η ΠΟΜΙΔΑ απέστειλε επιστολή στον υπουργό Οικονομικών, Γ. Στουρνάρα, εξαπολύοντας ουσιαστικά επίθεση για τους φόρους που βαρύνουν την περιουσία τους. Η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει ότι οι ιδιοκτήτες σκοπεύουν να παραδώσουν τα κλειδιά των ακινήτων τους στο υπουργείο αν δεν εισακουσθούν οι προτάσεις τους ώστε ο νέος ΦΑΠ να διαμορφωθεί σε επίπεδα που να μπορούν να ανταποκριθούν οι φορολογούμενοι.
"Καταστρέφετε, τονίζεται χαρακτηριστικά στην επιστολή, όλους τους ιδιοκτήτες ξενοίκιαστων ακινήτων αλλά και οικοπέδων, οι οποίοι κάλλιστα γνωρίζετε ότι αδυνατούν πλήρως να ανταποκριθούν στο νέο, γι' αυτούς, φόρο".
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Αμέσως μετά την επίσημη... έξοδο της Ελλάδας από το εφιαλτικό σενάριο του Grexit οι ξένοι επενδυτές άρχισαν να κινούνται πιο δυναμικά στον ελληνικό χώρο. Ψάχνουν μεγάλα ακίνητα, ιδιαίτερα ξενοδοχεία μεγάλης δυναμικότητας και τουριστικά projects, ενώ κάνουν επαφές με Ελληνες τραπεζίτες που έχουν συγκεκριμένα assets προς πώληση, όπως για παράδειγμα πακέτα επιχειρηματικών ή στεγαστικών δανείων τα οποία θέλουν να «ξεφορτωθούν».
Σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχουν ξένες εταιρείες που επενδύουν στο real estate οι οποίες έχουν στείλει «λαγωνικά» σε όλη την Ελλάδα για να βρουν τις καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες. Σε μια distress αγορά, όπου τα πάντα πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες απ' ότι τα προηγούμενα χρόνια, οι ξένοι βλέπουν ότι μπορούν να κερδίσουν πολλά. Ειδικά στον τομέα του τουρισμού, όπου οι προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια είναι καλές, φαίνεται ότι θα γίνει το μεγάλο «παιχνίδι», κυρίως με τα ξενοδοχειακά συγκροτήματα που έχουν βγει στο «σφυρί», επισήμως ή ανεπισήμως. Εκτιμάται ότι πάνω από 1.000 ξενοδοχεία, μεγάλα ή μικρά, πωλούνται την περίοδο αυτή, σε σύνολο περίπου 9.000 μονάδων σε όλη τη χώρα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν όσα έχουν πάνω από 200 δωμάτια σε τουριστικές περιοχές, ιδιαίτερα σε Ρόδο, Κρήτη, Κυκλάδες και Ιόνια Νησιά. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τις επόμενες ημέρες θα ανακοινωθούν οι ενδιαφερόμενοι για τη μίσθωση του «Μακεδονία Παλλάς» στη Θεσσαλονίκη αλλά και του Gerakina Beach στη Χαλκιδική.
Για την Κασσιόπη βρέθηκαν Αμερικανοί επενδυτές ενώ σε εξέλιξη είναι η διαδικασία για την Αφάντου Ρόδου. Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων, εκτιμούν οι ειδικοί της αγοράς, δεν έχει ακόμη σταθεροποιηθεί. Μάλιστα, έρευνες δείχνουν ότι θα περάσει ακόμη μια τριετία πτώσης των τιμών σε όλα τα είδη της κτηματαγοράς, κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, τουριστικά συγκροτήματα ή ξενοδοχεία. Οι ξένοι επενδυτές δείχνουν να έχουν υπομονή να περιμένουν και να αγοράσουν σε «σκοτωμένες» τιμές, ωστόσο, η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό είναι η μόνη ευκαιρία για να «αναστηθεί» η αγορά, ακόμη και μετά από 2-3 χρόνια.
Το ζητά η Carlton Group;
Δυναμική παρουσία στην ελληνική αγορά έχει τους τελευταίους μήνες η Carlton Group, μια αμερικανική εταιρεία που λειτουργεί ως real estate invesment bank κι έχει προχωρήσει σε επενδύσεις 100 δισ. ευρώ σε όλο τον κόσμο, εκ των οποίων τα 40 δισ. από το 2008 κι έπειτα.
Η εταιρεία έχει πελάτες μεγάλα funds που θέλουν να επενδύσουν σε χώρες οι οποίες παρουσιάζουν μεγάλες ευκαιρίες, όπως η Ελλάδα. Όπως επισημαίνει στην «ΗτΣ» ο κ. Αναστάσιος Τζαβέλλας, επικεφαλής του γραφείου της Carlton Group, «από τη στιγμή που έφυγε ο φόβος της δραχμής, η Ελλάδα ξαναμπήκε στο μικροσκόπιο των ξένων.
Στόχος της εταιρείας είναι να δει κυρίως την αγορά ξενοδοχείων, δραστηριότητες στον τομέα του τουρισμού αλλά και περιουσιακά στοιχεία που διαθέτουν προς πώληση οι τράπεζες οι οποίες αναζητούν ρευστότητα. Βρισκόμαστε σε επαφές με τραπεζίτες για πακέτα δανείων καθώς και με ξενοδόχους για μεγάλες μονάδες σε όλη την Ελλάδα».
Οπως επισημαίνει ο κ. Τσαβέλλας, επί πολλά έτη τραπεζίτης, διευθυντής στην Κτηματική και με θητεία στην Παγκόσμια Τράπεζα, η Carlton Group, εκτός από τον να επενδύει η ίδια, όπου θεωρεί ότι υπάρχουν ευκαιρίες, λειτουργεί και για λογαριασμό ιδιωτών ή funds. Στο στόχαστρο θα μπορούσαν να μπουν και τα ακίνητα του Δημοσίου που βγαίνουν προς αξιοποίηση μέσω του ΤΑΙΠΕΔ.
Το σίγουρο είναι ότι μπορεί τα επόμενα χρόνια να γίνει εισροή σημαντικών κεφαλαίων στην Ελλάδα, κεφάλαια που θα αλλάξουν την εικόνα της αγοράς ακινήτων και του τουρισμού.
«Βουτιά» τιμών έως το 2016
«Δεν έχουμε δει τα χειρότερα. Ο πάτος βρίσκεται πιο κάτω». Αυτό τονίζουν ειδικοί της αγοράς ακινήτων οι οποίοι προβλέπουν νέα σημαντική υποχώρηση των τιμών, κυρίως στις κατοικίες, όπου το απόθεμα είναι τεράστιο και οι μακροοικονομικές συνθήκες τέτοιες, που δε γεννούν αισιοδοξία για καλυτέρευση της κατάστασης.
Πρόσφατη έκθεση της Deutsche Bank προβλέπει μείωση των τιμών, τουλάχιστον μέχρι το 2016. Η διόρθωση των τιμών τονίζεται, υπολογίζεται να ολοκληρωθεί σε διάστημα τετραετίας, καθώς αποτελεί και συνάρτηση των μισθών των υποψηφίων αγοραστών.
Νέα βουτιά κατά 15% στις τιμές των κατοικιών, τη δεύτερη μεγαλύτερη παγκοσμίως (πρώτη η Ιρλανδία -20%), αναμένει για το 2013 ο γνωστός επενδυτικός οίκος Fitch στην έκθεση που δημοσίευσε χθες με τίτλο: «Residential Mortgage Briefing». Μάλιστα, οι αναλυτές προβλέπουν περαιτέρω μείωση και το 2014 και στο τέλος της επόμενης χρονιάς η ελληνική κτηματαγορά θα εμφανίσει σημάδια σταθεροποίησης. Σε περίπου δύο χρόνια από σήμερα δηλαδή, οι τιμές των κατοικιών θα φτάσουν στα χαμηλότερο σημείο τους.
Αλλα 8 χρόνια για να επανέλθει η αγορά στο 2005
Ακόμη πιο δραματικά είναι τα στοιχεία της πρόσφατης έρευνας του Οικονομικού Πανεπιστημίου για την ελληνική κτηματαγορά. Η έρευνα που έγινε από το τμήμα Στατιστικής, συνδέει την κατάσταση στην αγορά κατοικίας αλλά και στην επαγγελματική στέγη με τη δραματική αύξηση της ανεργίας, το τεράστιο δημογραφικό πρόβλημα, την έλλειψη ρευστότητας αλλά και την υπέρμετρη φορολόγηση. Εντυπωσιακό είναι το στοιχείο σχετικά με το πότε θα μπορούσε να επανέλθει η κτηματαγορά στα επίπεδα του 2005 και με το δεδομένο ότι υπάρχουν 250-270 χιλιάδες απούλητα σπίτια. Όπως αναφέρει η έρευνα: με βάση τον αριθμό των αδειών, αν από σήμερα η κτηματαγορά άρχιζε να κινείται με ρυθμό αύξησης αδειών κατά 17,1% ετησίως, θα χρειαστεί μια οκταετία για να επανέλθει η κατάσταση στα επίπεδα του 2005. Ή αλλιώς, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 254%.
Με βάση τον όγκο, για να φτάσει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του 2005, χρειάζεται ετήσιο ρυθμό συνεχούς αύξησης 22% για μια οκταετία. Ή, αλλιώς, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 389%.
Μειώσεις
Επομένως, θα πρέπει να περάσουν περισσότερα από 8 χρόνια για να υπάρξει ομαλοποίηση και φυσικά όλο αυτό το διάστημα οι τιμές είτε θα μειώνονται είτε θα σταθεροποιηθούν, δημιουργώντας τεράστιες επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν ρευστό, όπως οι ξένοι επενδυτές.
Οι αναλυτές εκτιμούν άλλωστε ότι οι κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10% - 30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, ενώ οι ειδικοί της αγοράς σε ποσοστό πάνω από 80% εκτιμούν ότι η κρίση θα διαρκέσει ακόμη 1 έως 3 χρόνια.
Όλα αυτά τα σημάδια δείχνουν ότι η κτηματαγορά δεν έχει πιάσει ακόμη πάτο και θα συνεχίσει την καθοδική της πορεία. Ειδικά όσο οι φόροι επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι σε μεγάλο ποσοστό προτίθενται να πουλήσουν ακόμη και κάτω από την αντικειμενική αξία, προκειμένου να αντεπεξέλθουν στα έξοδά τους.
Την ανάγκη να συμπεριληφθεί στη φορολογητέα ύλη κάθε είδος περιουσίας γενικά και χωρίς εξαιρέσεις, ώστε να διευρυνθεί στο μέγιστο δυνατό η φορολογική βάση, καθώς ακίνητη ιδιοκτησία στην κατάσταση που βρίσκεται σήμερα αδυνατεί μόνη της να σηκώσει το βάρος των 3,2 δις που έχει προυπολογίσει η κυβέρνηση από τον ΦΑΠ επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ.
Σε επιστολή προς την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών με αφορμή τις διαβουλεύσεις για το νέο ΦΑΠ η Ομοσπονδία τονίζει ακόμη ότι ο στόχος για είσπραξη εσόδων 3,2 δις. από τα ακίνητα είναι απόλυτα ανέφικτος καθώς το "χαράτσι" εξήντλησε τη φοροδοτική ικανότητα των ιδιοκτητών οι οποίοι θα πρέπει επιπλέον να πληρώσουν τώρα και τους ΦΑΠ 2010-2012, χωρίς να έχουν εισοδήματα από την περιουσία τους.
Επίσης, η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να μην βεβαιώνεται ποσό φόρου του νέου ΦΑΠ για περιουσίες αντικειμενικής αξίας έως και 50.000 ευρώ (100.000 για ζευγάρι) και παράλληλα να μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες κατά 40 % και οι συντελεστές εμπορικότητας κατά 50 %, όπως επίσης να απαλλαγούν από τον ΦΑΠ τα ακίνητα που είναι ξενοίκιαστα για περισσότερα από δύο χρόνια.
Την αξιοποίηση των κατεχόμενων ακινήτων εντός ή εκτός σχεδίου τα οποία έχουν καταπατηθεί ακόμη και για 50 έτη και για τα οποία οι κάτοχοί τους έχουν υποβάλει στο Δημόσιο αιτήσεις εξαγοράς, εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών.
Η αξία των 21.123 κατεχόμενων ακινήτων, μαζί με αυτήν των 4.500 κατεχόμενων στη Δωδεκάνησο και των 25.000 Μουσουλμανικών ανταλλάξιμων ακινήτων, εκτιμάται σύμφωνα με στοιχεία που έχουν υποβάλλει οι Κτηματικές Υπηρεσίες του Δημοσίου στη διεύθυνση Δημοσίων Κτημάτων και αναφέρει η "Ημερησία", κοντά στα 3 δισ. ευρώ.
Σημειώνεται, ότι κατά καιρούς, με διάφορες νομοθετικές παρεμβάσεις όπως ο Ν. 719/1977 δόθηκε η δυνατότητα στους κατόχους δημοσίων κτημάτων να εξαγοράσουν αυτές τις εκτάσεις με μειωμένο τίμημα.
Σήμερα, ο επιτελικός διευθυντής Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων του υπ. Οικονομικών Παναγιώτης Πιλάτης έχει στείλει επιστολή στον κ. Στουρνάρα, όπου επισημαίνει την ανάγκη για αλλαγή του υπάρχοντος νομοθετικού πλαισίου με ένα νέο νόμο ο οποίος θα στοχεύει στην εισροή εσόδων στο Δημόσιο αλλά θα έχει παράλληλα και κοινωνικό χαρακτήρα, καθορίζοντας τον τρόπο υπολογισμού της αξίας του κατεχόμενου ακινήτου με αντικειμενικό σύστημα.
Μέσα στην εβδομάδα οι οριστικές αποφάσεις για τον τρόπο επιβολής του φόρου και το αφορολόγητο.
Η κυβέρνηση προσπαθεί να εκτονώσει την ένταση προς το ΥΠΟΙΚ και τον κ. Στουρνάρα σχετικά με το δρομολογούμενη φορολογική επιβάρυνση επί των ακινήτων.
Από την Παρασκευή έχει ληφθεί απόφαση για σύσκεψη των πολιτικών αρχηγών της συγκυβέρνησης για το θέμα εντός αυτής της εβδομάδας. Θα προηγηθεί συνεργασία του κ. Στουρνάρα με τα μέλη της τριμερούς με στόχο την συναίνεση σε ευνοϊκότερους όρους καταβολής των φορολογικών υποχρεώσεων.
Με χθεσινές του δηλώσεις υποστήριξε ότι δεν προωθείται νέος φόρος αλλά ενοποίηση, αρνούμενος να δώσει στοιχεία και για το ύψος του αφορολόγητου.
Ήταν σαφής πάντως στο ότι γίνεται προσπάθεια ισορροπίας μεταξύ επίτευξης στόχων και αδυναμίας των νοικοκυριών να ανταπεξέλθουν στα φορολογικά βάρη επί ακινήτων για το 2013.
Το 2014 θα συζητηθεί το θέμα του ενιαίου φόρου ακινήτων για τα αγροτεμάχια "για να εξεταστούν τα δεδομένα και να μη γίνουν αδικίες" όπως δήλωσε πρόσφατα ο υπουργός Αγροτικής Ανάπτυξης Αθανάσιος Τσαυτάρης.
Παράλληλα, ο κ. Τσαυτάρης ανέφερε ότι δεν μπορεί καταρχήν να στηριχθεί η φορολόγηση των αγροτεμαχίων στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
Μέσα στην άνοιξη ευελπιστεί η ηγεσία του υπουργείου ΠΕΚΑ πως θα ψηφιστεί στη Βουλή ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα.
Από το βήμα εκδήλωσης του Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας του ΤΕΕ, ο αναπληρωτής υπουργός, Σταύρος Καλαφάτης, ανέφερε πως η κυβέρνηση καταβάλλει προσπάθεια για την ολιστική αντιμετώπιση του ζητήματος, το οποίο, όπως είπε, αποτελεί όνειδος για την Ελλάδα.
«Δεν γνωρίζουμε ούτε ακριβώς τον αριθμό τους (σ.σ.: των αυθαιρέτων), ούτε τι είδους αυθαιρεσίες αφορούν. Η προσπάθειά μας, λοιπόν, αφορά πρώτον να κάνουμε μια ταξινόμηση και να κατηγοριοποιήσουμε τα αυθαίρετα, ώστε να αντιμετωπίσουμε κάθε κατηγορία με διαφορετικό τρόπο.
Αποφυγή εμποδίων
Και αυτό γίνεται σε συνεργασία με τις αρμόδιες αρχές σε όλα τα επίπεδα, προκειμένου να αποφευχθούν, όσο είναι δυνατόν, νομικές επιπλοκές κατά την εφαρμογή του νομοθετήματος, όταν με το καλό έρθει και ψηφιστεί στη Βουλή, κάτι που ελπίζουμε να το κάνουμε μέχρι την άνοιξη», σημείωσε.
Ο κ. Καλαφάτης έκανε επίσης γνωστό πως εντός των επόμενων λίγων εβδομάδων αναμένεται να ολοκληρωθεί η πολεοδομική και χωροταξική μεταρρύθμιση, ενώ εντός του ίδιου χρονοδιαγράμματος πρόκειται να λάβει την τελική του μορφή το Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό. Μέχρι τον Οκτώβριο, τέλος, υπολογίζεται ότι θα έχουν ολοκληρωθεί, σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, οι μελέτες για τα 12 γενικά περιφερειακά σχέδια.
Ιδιοκτήτες με μόνο ένα διαμέρισμα μικρής αντικειμενικής αξίας θα είναι οι κερδισμένοι του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων. Αντίθετα, στους χαμένους του νέου φόρου περιλαμβάνονται πολλές κατηγορίες ιδιοκτητών καθώς με την επιβολή του θα διευρυνθεί σημαντικά η φορολογική βάση. Ο νέος φόρος που η κλίμακά του αναμένεται να οριστικοποιηθεί έως το τέλος Φεβρουαρίου, θα ενσωματώσει το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και το «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) και το ετήσιο εισπρακτικό του αποτέλεσμα έχει οριστεί από την τρόικα στα περίπου 3,2 δισ. ευρώ. Ο νέος φόρος θα έχει, σύμφωνα με όσα συζητούνται αυτήν την περίοδο, ατομικό αφορολόγητο όριο τουλάχιστον 50.000 ευρώ και η κλίμακα υπολογισμού του θα έχει 5 ή 7 κλιμάκια με τον ανώτερο συντελεστή να ξεπερνά πιθανότατα το 1,5% για πολύ μεγάλες αξίες (π.χ. 5 ή 10 εκατ. ευρώ). Με βάση τα παραπάνω δεδομένα στους κερδισμένους περιλαμβάνονται:
- οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν ένα διαμέρισμα σε περιοχές μικρής αντικειμενικής αξίας. Σήμερα πληρώνουν χαράτσι από το πρώτο τετραγωνικό, ενώ με τον ενιαίο φόρο ακινήτων θα απαλλαγούν από τη φορολογία ή θα πληρώσουν κάποιο ελάχιστο ποσό.
- τα ζευγάρια που η ακίνητη περιουσία τους είναι έως 100.000 ή 120.000 ευρώ και η οποία είναι μοιρασμένη εξίσου μεταξύ των δυο συζύγων. Επειδή το αφορολόγητο όριο θα αποδίδεται σε ατομική βάση, ουσιαστικά οι σύζυγοι θα έχουν συνολικό αφορολόγητο όριο 100.000 ευρώ ή περισσότερα και κατά συνέπεια δεν θα καταβάλουν φόρο ακινήτων.
- ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας έως και 150.000 ευρώ. Με βάση τους σχεδιασμούς του ΥΠΟΙΚ οι παραπάνω φορολογούμενοι θα πληρώσουν λιγότερα σε σχέση με όσα πληρώνουν σήμερα με το χαράτσι.
Στους χαμένους του νέου φόρου ακινήτων περιλαμβάνονται:
- οι φορολογούμενοι που διαθέτουν εκτός σχεδίου εκτάσεις (π.χ. εκτός σχεδίου οικόπεδα, αγρούς). Με το νέο φόρο θα πληρώσουν φόρο και γιʼ αυτά. Για παράδειγμα οι φορολογούμενοι που έχουν υψηλής αξίας εκτός σχεδίου εκτάσεις (π.χ. Μύκονο, Πάρο) σήμερα δεν πληρώνουν φόρο για τα παραπάνω ακίνητα.
- οι ιδιοκτήτες με μεσαία ή υψηλής αξίας ακίνητα περιουσία (π.χ. άνω των 400.000 ή 500.000 ευρώ). Με βάση τους σχεδιασμούς του ΥΠΟΙΚ η επιβάρυνση στη συγκεκριμένη κατηγορία φορολογούμενων θα αυξηθεί σε σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση.
- οι μεγαλοϊδιοκτήτες, δηλαδή όσοι έχουν ακίνητη περιουσία αξίας άνω των 3 ή 5 εκατ. ευρώ καθώς με τη φορολογική κλίμακα του νέου φόρου ακινήτων θα κληθούν να πληρώσουν περισσότερα σε σχέση με το σημερινό φορολογικό καθεστώς.
Στους χαμένους και οι φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν ακίνητα τα οποία δεν ηλεκτροδοτούνται (π.χ. κενά, ξενοίκιαστα). Με το σημερινό καθεστώς δεν καταβάλλουν χαράτσι καθώς το τελευταίο επιβάλλεται μόνο στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.
Έρχεται η «υπερ-bad bank» που θα αναλάβει να διαχειριστεί τα «κακά» δάνεια όλων των τραπεζών.
Η κυβέρνηση σχεδιάζει να φέρει νομοθετική ρύθμιση που θα επιτρέψει τη δημιουργία μίας πανελλαδικής bad bank, με τη μορφή εταιρείας διαχείρισης, η οποία θα αναλάβει όλα τα προβληματικά δάνεια, είτε αυτά προέρχονται από τράπεζες που «έσπασαν» στα δύο, όπως έχει γίνει με τις περιπτώσεις της Αγροτικής,του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου και τηςProton, είτε αποτελούν χαρτοφυλάκιο των συστημικών τραπεζών.
Με τον τρόπο αυτό, όπως αναφέρουν καλά πληροφορημένες πηγές, εξυπηρετείται ένας διπλός στόχος:
Να «σωθούν» αρκετά ακίνητα -κατοικίες και επαγγελματική στέγη-, από τον αναγκαστικό πλειστηριασμό και να δοθεί στους ιδιοκτήτες τους μία δεύτερη ευκαιρία.
Να «καθαρίσουν» τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών από τα βαρίδια των προβληματικών δανείων.
Την ίδια ώρα οι επίτροποι που έχουν τοποθετηθεί από την τρόικα στις συστημικές τράπεζες έχουν ξεκινήσει ενδελεχή έλεγχο των «κακών» δανείων.
Θα πρέπει αν αναφέρουμε ότι οι τράπεζες που έχουν σπάσει στα δύο, στο «κακό» κομμάτι έχουν μεταφερθεί τα προβληματικά δάνεια, και συγκεκριμένα τα στεγαστικά που είναι σε καθυστέρηση μέχρι 180 μέρες, καθώς τα καταναλωτικά, επιχειρηματικά και δάνεια προς δημόσιες επιχειρήσεις που είναι σε καθυστέρηση μέχρι 90 μέρες.
Οι εκκαθαριστές που έχουν τοποθετηθεί σε αυτές τις «κακές τράπεζες» έχουν υποχρέωση εκ του νόμου να ρευστοποιήσουν την περιουσία. Αυτό όμως σημαίνει ότι θα πρέπει να βγουν χιλιάδες κατοικίες, αγροτεμάχια και επαγγελματικά ακίνητα σε πλειστηριασμό.
Αν υπάρξει το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο οι δανειολήπτες αυτοί θα μπορούν είτε με ρύθμιση, είτε με αναδιάρθρωση να σώσουν τα ακίνητα τους.
Η εταιρεία διαχείρισης, σύμφωνα με το πλάνο, πρόκειται να αγοράσει τα «κακά» δάνεια από τις συστημικές τράπεζες, σε αντίτιμο ανάλογο με τις εγγυήσεις που τα συνοδεύουν. «Σίγουρα δεν θα τα αγοράσει στο 100% της αξίας τους, αναφέρει στέλεχος μεγάλης τράπεζας και συνεχίζει: άλλα θα αγοραστούν στο 50%, άλλα στο 30%, άλλα στο 15%».
Σημειώνουμε ότι η άνοδος των «κόκκινων» δανείων, δημιουργεί πρόσθετες κεφαλαιακές ανάγκες ύψους 5δισ ευρώ στις συστημικές τράπεζες, και για τις τέσσερις συστημικές τράπεζες αυξάνονται στα 33δισ ευρώ οι ανάγκες ανακεφαλαιαοποίησης τους, αντί των 27,5δισ ευρώ που τα υπολόγιζε η Τράπεζα της Ελλάδος.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών το 2012 τα «κόκκινα» δάνεια των νοικοκυριών και επιχειρήσεων στο σύνολο του δανειακού χαρτοφυλακίου, ξεπέρασαν το 25%. Δηλαδή «έσκασε» το 1 στα 4. Τα υπόλοιπα δανείων των νοικοκυριών και επιχειρήσεων στο τέλος Νοεμβρίου 2012 ήταν 230δισ ευρώ και από αυτά τα 57,5δισ ευρώ ήταν στο «κόκκινο».
Ωστόσο ο διαχωρισμός των προβληματικών δανείων από τα υγιή κάθε άλλο παρά εύκολος είναι. Οι επίτροποι έχουν ξεκινήσει τον έλεγχο όλων των δανείων, προκειμένου να διαπιστώσουν πόσα δάνεια είναι όντως ενήμερα και πόσα όχι.
Προτάσεις για την υποχρεωτική των ακινήτων, επαγγελματικών και οικιστικών, έχουν πέσει στο τραπέζι των μέτρων. Αν τελικά υιοθετηθούν οι προτάσεις θα ισχύσουν από το 2014. Σύμφωνα με τους μέχρι τώρα σχεδιασμούς η υποχρεωτική ασφάλιση ακινήτων, θα βαρύνει τους ιδιοκτήτες και θα αποτελεί προαπαιτούμενο για τη σύναψη συμβολαίων. Με αυτό τον τρόπο η κυβέρνηση θα κάνει ένα καθοριστικό βήμα για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων καθώς υποστηρίζουν ότι θα δομηθεί σε ευρωπαϊκά πρότυπα η αγορά Real Estate. Μια τέτοια εξέλιξη θα αποτελούσε "μανα εξ ουρανού" για τις ασφαλιστικές εταιρίες και κατ επέκταση για τις τράπεζες οι οποίες πιέζουν χρόνια προς αυτή την κατεύθυνση αλλά χωρίς αποτέλεσμα. Από την πλευρά των ιδιοκτητών το κόστος της ασφάλισης θα γίνει προσπάθεια να μετακυλιθεί στο ενοίκιο, κάτι τέτοιο όμως είναι αδύνατο σε συνθήκες κρίσης. Συνεπώς θα μειωθεί το όφελος των ιδιοκτητών το οποίο θα περιορισθεί ακόμα περισσότερο με τις φορολογικές επιβαρύνσεις οδηγώντας σε νέα έκρηξη των πωλήσεων.
Η Αθήνα δεν προσφέρεται για επενδύσεις σε ακίνητα. Η ελληνική πρωτεύουσα στην ετήσια έρευνα της εταιρείας συμβούλων Pricewaterhouse-Coopers (PwC) καταλαμβάνει την τελευταία θέση μεταξύ 27 ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων, όσον αφορά την ελκυστικότητά της. Οι αναλυτές εκτιμούν ότι η οικονομική κρίση απομακρύνει το ενδεχόμενο επενδύσεων για την αναβάθμιση της πόλης και αναφέρουν ενδεικτικά την απουσία αξιοσημείωτων αγοραπωλησιών ακινήτων στην Αθήνα από το τελευταίο τρίμηνο του 2011 έως τα τέλη του 2012. Η έρευνα βασίζεται στα στοιχεία πλέον των 500 ειδικών του κλάδου των ακινήτων και αξιολογεί τις σημερινές υποδομές αλλά και τις προοπτικές 27 αστικών κέντρων στην Ευρώπη.
Πρώτη φορά βρίσκονται στις κορυφαίες θέσεις του πίνακα κατάταξης δύο γερμανικές πόλεις, πρώτο το Μόναχο και το Βερολίνο ακολουθεί στη δεύτερη θέση. Το Μόναχο χαρακτηρίζεται «ήρεμο λιμάνι» για επενδύσεις σε ακίνητα σε μια περίοδο έντονων αναταράξεων, ενώ το Βερολίνο ψηφίστηκε από τους ειδικούς ως η καλύτερη επένδυση μεταξύ των ευρωπαϊκών πόλεων για αγορά κατοικίας. Ασφάλεια προσφέρει και το Λονδίνο, το οποίο ανέβηκε επτά θέσεις σε σχέση με την έκθεση του 2011 και κατατάσσεται τρίτο αφήνοντας πίσω την Κωνσταντινούπολη. Οι πόλεις της πρώτης τετράδας είναι και οι μόνες, κατά την άποψη των ειδικών, στις οποίες θα συνεχίσουν να αυξάνονται το επόμενο διάστημα οι αποδόσεις των ακινήτων. Αντίθετα, η έρευνα διαπιστώνει με έντονο κριτικό πνεύμα τις προοπτικές της αγοράς σε Αθήνα, Λισαβώνα και στις ισπανικές μεγαλουπόλεις.
Πάντως η PwC θεωρεί ότι πλέον οι τιμές των ακινήτων στις νοτιοευρωπαϊκές πόλεις έχουν πέσει σε χαμηλά επίπεδα και δικαιολογούν επενδύσεις, αρκεί να πρόκειται για μακροπρόθεσμες, καθώς θα περάσουν αρκετά χρόνια μέχρι να επέλθει η ανάκαμψη της οικονομίας σε αυτές τις χώρες. Το 45% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ευρώπη θα παραμείνουν στάσιμες έως το 2017 και ότι ο κλάδος αρχίζει τώρα να βρίσκει έναν νέο δρόμο προς την ομαλοποίηση ύστερα από μία πενταετία αναδιάρθρωσης. Πλέον οι επενδυτές έπαψαν να ακολουθούν στρατηγικές για ολόκληρες περιοχές ή για επιμέρους κλάδους (π.χ. κατοικία, γραφεία, βιομηχανία, ξενοδοχεία) και επιλέγουν πολύ προσεκτικά τους στόχους τους με κύρια κριτήρια την ασφάλεια και την κατοχύρωση κερδών.
Οι αναλυτές προειδοποιούν ότι οι επενδύσεις σε αστικά κέντρα μπορεί να εξελιχθούν σε φούσκα, όπως αποδείχθηκε στη Φρανκφούρτη, όπου μειώθηκαν δραστικά τα ενοίκια των γραφείων εξαιτίας της κρίσης στον τραπεζικό τομέα. Από την άλλη, υπογραμμίζει το 80% των ερωτηθέντων ότι η κρίση στην ευρωζώνη αναβαθμίζει τις προοπτικές για τον κλάδο των ακινήτων. Περισσότεροι από τους μισούς πιστεύουν πως το 2013 θα δυσκολέψουν ακόμη περισσότερο οι δυνατότητες χρηματοδότησης για την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα για κτίσματα επαγγελματικής χρήσης, καθώς πολλές τράπεζες αποσύρθηκαν από αυτό τον τομέα. Αυτό δημιουργεί, σύμφωνα με την PwC, αρκετές ευκαιρίες για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, που προσφέρονται πλέον σε συμφέρουσες τιμές. Εξάλλου θεωρούνται ελκυστικές προτάσεις με προοπτικές υψηλής απόδοσης η κατασκευή και η ανακαίνιση ενεργειακών κτιρίων, αλλά και τα τουριστικά ακίνητα σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο αριθμό τουριστών από την Κίνα και άλλες αναδυόμενες αγορές.
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων εκτιμάται ότι η πτώση των τιμών φτάνει ήδη το 45% σε σχέση με τα επίπεδα του γ' τριμήνου του 2008, . Η μεγαλύτερη πτώση στα εμπορικά ακίνητα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην πλήρη απαξίωση του λεγόμενου «αέρα» που είθισται να υπήρχε στις τιμές όλα τα προηγούμενα χρόνια. Η οικονομική κρίση και η αναγκαιότητα για συνεχή μείωση του λειτουργικού κόστους εκ μέρους των εταιρειών έχουν δημιουργήσει ένα νέο «σκηνικό» στον τομέα της επαγγελματικής στέγης και συγκεκριμένα στα γραφεία που ενοικιάζουν οι εταιρείες. Η οικονομική ύφεση είχε τεράστιο αντίκτυπο στις ανάγκες των χρηστών για γραφειακούς χώρους ως αποτέλεσμα των προσπαθειών τους να μειώσουν τα ετήσια κόστη στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Κατά συνέπεια, οι μετεγκαταστάσεις στόχευαν κυρίως σε μικρότερους χώρους προκειμένου να μειωθούν τα λειτουργικά κόστη για τους ενοικιαστές. Να σημειωθεί ότι στους βασικούς επιχειρηματικούς δρόμους (business roads) της Αθήνας υπάρχουν πλέον πολύ μεγάλες ευκαιρίες ενοικίασης. Στη Λ. Κηφισίας μπορεί να μισθώσει κανείς από 12 έως 17 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Βασ. Σοφίας έως 22 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Μεσογείων, τη Λ. Συγγρού, τη Λ. Βουλιαγμένης από 5 έως 12 ευρώ/τ.μ.
Ενδεικτικά είναι και τα στοιχεία που προκύπτουν από σχετική έρευνα της Colliers, η οποία έδειξε ότι οι τιμές των ενοικίων των καταστημάτων που βρίσκονται στους εμπορικότερους δρόμους του Λεκανοπεδίου σημείωσαν το πρώτο εξάμηνο του 2012 πτώση της τάξεως του 11,8%, με αποτέλεσμα η Αθήνα να καταγράφει τη δεύτερη χειρότερη επίδοση, μετά τη Σόφια, όπου η μείωση των ενοικίων το ίδιο διάστημα διαμορφώθηκε στο 20%.
Η κατάσταση στις υπόλοιπες τοπικές αγορές δείχνει ακόμα χειρότερη. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών προσελκύουν κυρίως οι αγορές της Ερμού και του Κολωνακίου και δευτερευόντως της Γλυφάδας (Μεταξά), του Πειραιά (Σωτήρος) και της Κηφισιάς (Κολοκοτρώνη). Το ενδιαφέρον κατά το πρώτο εξάμηνο του 2012 επικεντρώθηκε κυρίως σε επιφάνειες από 80 έως 150 τ.μ. και προέκυψε στο πλαίσιο της εξασφάλισης χαμηλότερων μισθωμάτων και της μείωσης λειτουργικών εξόδων (μετεγκατάσταση).
Σημαντικά έσοδα στα κρατικά ταμεία μπορούν να αποφέρουν και τα λεγόμενα «κατεχόμενα ακίνητα». Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν υποβάλει οι Κτηματικές Υπηρεσίες του Δημοσίου στη Διεύθυνση Δημοσίων Κτημάτων, η αξία των 21.123 κατεχόμενων ακινήτων, μαζί με αυτήν των 4.500 κατεχόμενων στη Δωδεκάνησο και των 25.000 μουσουλμανικών ανταλλάξιμων ακινήτων, εκτιμάται ότι ξεπερνάει τα 3 δισ. ευρώ. Πρόκειται για ακίνητα εντός ή εκτός σχεδίου, τα οποία κατέχονται ακόμα και άνω των 60 ετών, ενώ οι κάτοχοί τους έχουν υποβάλει στο Δημόσιο αιτήσεις εξαγοράς τους. Μόνο στην Αττική εκτιμάται ότι εκκρεμούν προς εξέταση τουλάχιστον 3.000 αιτήσεις. Αξίζει να σημειωθεί ότι πρόκειται για φαινόμενο το οποίο άρχισε από τη σύσταση του ελληνικού κράτους, όπου η ακίνητη περιουσία αυτού αποτέλεσε αντικείμενο αυθαίρετων καταπατήσεων εκ μέρους ιδιωτών, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να εμπλέκεται σε ατέρμονες δικαστικούς αγώνες, πολλές φορές να χάνει σημαντικά ακίνητα, αλλά και όταν δικαστικά δικαιώνεται, λόγω της παγιωθείσας, κατάστασης αλλά και του κοινωνικού κόστους, να μην μπορεί να αποβάλει τους καταπατητές. Για την αντιμετώπιση της κατάστασης αυτής εκδόθηκαν κατά καιρούς διάφοροι νόμοι με τους οποίους δόθηκε η δυνατότητα στους «κατόχους» δημοσίων κτημάτων να τα εξαγοράσουν με μειωμένο τίμημα ανάλογα με τον χρόνο εκμετάλλευσης αυτών.Ωστόσο, λόγω των αυστηρών προϋποθέσεων που έθεταν οι παραπάνω νόμοι, ο αιθαίρετος κάτοχος κατά την εξέταση της αίτησης εξαγοράς έπρεπε να είχε ακίνητη περιουσία άνω των 50 εκατ. δραχμών (ήτοι 146.700 ευρώ) ή μέσο ετήσιο εισόδημα τα 3 προηγούμενα χρόνια μεγαλύτερο των 7 εκατ. δραχμών (ήτοι 20.543 ευρώ). Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών τα τελευταία χρόνια και η μείωση των εισοδημάτων αποτέλεσαν αποτρεπτικό παράγοντα για τη ρύθμιση πολλών υποθέσεων. Για τον λόγο αυτό, υπηρεσιακοί παράγοντες ζητούν την αλλαγή του υπάρχοντος νομοθετικού πλαισίου με έναν νέο νόμο ο οποίος θα στοχεύει στην εισροή εσόδων στο Δημόσιο αλλά θα έχει παράλληλα και κοινωνικό χαρακτήρα, μιας και προκαθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της αξίας του ακινήτου με το αντικειμενικό σύστημα, την καταβολή τιμήματος, τη μέριμνα για τις ευπαθείς ομάδες (πολύτεκνους, ανάπηρους κ.ά.).
«Δεν έχουμε δει τα χειρότερα. Ο πάτος βρίσκεται πιο κάτω». Αυτό τονίζουν ειδικοί της αγοράς ακινήτων οι οποίοι προβλέπουν νέα σημαντική υποχώρηση των τιμών, κυρίως στις κατοικίες, όπου το απόθεμα είναι τεράστιο και οι μακροοικονομικές συνθήκες τέτοιες, που δε γεννούν αισιοδοξία για καλυτέρευση της κατάστασης. Πρόσφατη έκθεση της Deutsche Bank προβλέπει μείωση των τιμών, τουλάχιστον μέχρι το 2016. Η διόρθωση των τιμών τονίζεται, υπολογίζεται να ολοκληρωθεί σε διάστημα τετραετίας, καθώς αποτελεί και συνάρτηση των μισθών των υποψηφίων αγοραστών.
Νέα βουτιά κατά 15% στις τιμές των κατοικιών, τη δεύτερη μεγαλύτερη παγκοσμίως (πρώτη η Ιρλανδία -20%), αναμένει για το 2013 ο γνωστός επενδυτικός οίκος Fitch στην έκθεση που δημοσίευσε χθες με τίτλο: «Residential Mortgage Briefing». Μάλιστα, οι αναλυτές προβλέπουν περαιτέρω μείωση και το 2014 και στο τέλος της επόμενης χρονιάς η ελληνική κτηματαγορά θα εμφανίσει σημάδια σταθεροποίησης. Σε περίπου δύο χρόνια από σήμερα δηλαδή, οι τιμές των κατοικιών θα φτάσουν στα χαμηλότερο σημείο τους. Εκτιμάται,ότι θα πρέπει να περάσουν περισσότερα από 8 χρόνια για να υπάρξει ομαλοποίηση και φυσικά όλο αυτό το διάστημα οι τιμές είτε θα μειώνονται είτε θα σταθεροποιηθούν, δημιουργώντας τεράστιες επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν ρευστό, όπως οι ξένοι επενδυτές. Οι αναλυτές εκτιμούν άλλωστε ότι οι κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10% - 30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, ενώ οι ειδικοί της αγοράς σε ποσοστό πάνω από 80% εκτιμούν ότι η κρίση θα διαρκέσει ακόμη 1 έως 3 χρόνια.
Όλα αυτά τα σημάδια δείχνουν ότι η κτηματαγορά δεν έχει πιάσει ακόμη πάτο και θα συνεχίσει την καθοδική της πορεία. Ειδικά όσο οι φόροι επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι σε μεγάλο ποσοστό προτίθενται να πουλήσουν ακόμη και κάτω από την αντικειμενική αξία, προκειμένου να αντεπεξέλθουν στα έξοδά τους.
Έως τα μέσα του τρέχοντος έτους, το υπουργείο Οικονομικών, φαίνεται ότι θα προωθήσει, νομοθετική ρύθμιση, με την οποία θα είναι υποχρεωτική -δια νόμου- η ασφάλιση των ακινήτων, επαγγελματικών και οικιακών.
Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή από το 2014, θα επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες και θα αποτελεί προαπαιτούμενο για τη σύναψη συμβολαίων μίσθωσης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι κάτι τέτοιο θα προσθέσει ένα ακόμα βάρος στους ήδη υπερφορολογημένους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Αντίθετα, το μέτρο της υποχρεωτικής ασφάλισης της ακίνητης περιουσίας, θα τονώσει την ασφαλιστική αγορά καθώς αποτελεί πάγιο αίτημα ασφαλιστικών εταιριών και τραπεζών εδώ και χρόνια.
Βαθιά το χέρι στη τσέπη θα κληθούν να βάλουν και πάλι οι 500.000 περίπου πολίτες που τακτοποίησαν τα αυθαίρετα τους, αφού όλα πλέον δείχνουν οτι οι τακτοποιημένοι χώροι θα πρέπει να συμπεριληφθούν στις φορολογικές δηλώσεις και να προσμετρηθούν στα τεκμήρια για την ακίνητη περιουσία.
Στις πιο συνηθισμένες περιπτώσεις τακτοποιημένων χώρων, το τεκμήριο σχεδόν διπλασιάζεται.
Ενδεικτικά, για ένα διαμέρισμα που ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στους δυο συζύγους (50%-50%), σε τιμή ζώνης έως 2.799 ευρώ, και στα συμβόλαια αναγράφεται ως κύριος χώρος κατοικίας 80 τ.μ. και έχουν αλλάξει χρήση (τακτοποιηθεί) βοηθητικοί χώροι 40 τ.μ., θα πρέπει να δηλωθούν τώρα 120 τ.μ. ως κύριοι χώροι. Κι ενώ έως πέρυσι το τεκμήριο θα ήταν 1.600 ευρώ τώρα αυτό αυξάνεται κατά 1.500 ευρώ και διαμορφώνεται στα 2.900 ευρώ.
Για την ίδια περίπτωση, σε μέση τιμή ζώνης (έως 4.999 ευρώ) το τεκμήριο απο 2.240 ευρώ αυξάνεται σε 4.060 ευρώ και στις ακριβές τιμές ζώνες (άνω των 5.000 ευρώ) το τεκμήριο απο 2.720 ευρώ αυξάνεται κατά 2.210 ευρώ και διαμορφώνεται σε 4.930 ευρώ.
Τα τεκμήρια εκτινάσσονται σε περιπτώσεις που το διαμέρισμα ανήκει κατά 100% σε έναν φορολογούμενο. Σε αυτή τη περίπτωση και με το παραπάνω παράδειγμα, το τεκμήριο για τη χαμηλή τιμή ζώνης, αυξάνεται απο 3.200 ευρώ σε 5.800 ευρώ, για τη μέση τιμή ζώνης, απο 4.480 ευρώ σε 8.120 ευρώ και στην υψηλή τιμή ζώνης απο 5.440 σε 9.860 ευρώ.
Την ίδια στιγμή, το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει σχέδιο για νομιμοποίηση εκκατομμυρίων αυθαιρέτων. Ολα δείχνουν οτι με ένα φτηνό πρόστιμο θα δοθούν οριστικοί τίτλοι ιδιοκτησίες σε όλες τις περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων σε κτίρια με νόμιμη άδεια υπό τη προυπόθεση να μην ξεπερνούν το νόμιμο περίγραμμα του κτιρίου (ιδεατό στερεό).
Ήδη σε αυτή τη κατηγορία εντάσσονται τα περίπου 350.000 απο τα 500.000 αυθαίρετα που έχουν ήδη μπει σε διαδικασία τακτοποίησης. Κι αυτοί ενδέχεται, σύμφωνα με τα σενάρια που επεξεργάζονται στο υπουργείο Περιβάλλοντος, να ειναι οι πρώτοι που θα πάρουν αυτόματα τη νομιμοποίηση. Για τις μεγαλύτερες αυθαιρεσίες, η νομιμοποίηση αναμένεται να δοθεί μέσω απο διάφορα εργαλεία, όπως ενδεχομένως οι "τράπεζες γης", μέσω των οποίων οι ιδιοκτήτες θα πληρώνουν ανάλογα με τα τετραγωνικά που έχει υπερβεί, αγοράζοντας συντελεστή δόμησης ως "άϋλο τίτλο".
Εξάλλου, αναμένεται να δοθεί η δυνατότητα νομιμοποίησης μέσω ενός παραβόλου 500 ευρώ σε όσους έχουν πολεοδομικές παραβάσεις που αίρονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, όπως για παράδειγμα η αλλαγή χρήσης στο 50% των υπόγειων χώρων που ενώ θεωρούνταν παράβαση με τον παλιό ΓΟΚ πλέον μπορεί να γίνει νόμιμα.
Δίνεται παράταση στην προθεσμία έκδοσης των οικοδομικών αδειών για τις οποίες υποβλήθηκε φάκελος υπό το νομικό πλαίσιο του Γ.Ο.Κ, προ της ενάρξεως εφαρμογής του Ν.Ο.Κ (02.07.2012) μέχρι και την 25.11.2013.
Η διάταξη αυτή ψηφίστηκε κατά πλειοψηφία με το νομοσχέδιο του ΥΠΕΚΑ με το οποίο εναρμονίζεται στην εθνική νομοθεσία η ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Αυτό έγινε καθώς όπως αποδείχτηκε, οι υπηρεσίες δόμησης δεν κατάφεραν να ολοκληρώσουν τον έλεγχο μέσα στην τασσόμενη προθεσμία της γενικής διάταξης του άρθρου 26 του Ν.2831/2000.
Χαρακτηριστικές είναι και οι τοποθετήσεις ομιλητών κατά την πρόσφατη διημερίδα του ΤΕΕ με θέμα "Διοικητική μεταρρύθμιση - Οι τεχνικές υπηρεσίες και οι διπλωματούχοι μηχανικοί ως μοχλός ανάπτυξης" για το νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών και όχι μόνο, όπου μεταξύ άλλων είχαν αναφέρει ότι η καταιγίδα νομοθετικών παρεμβάσεων από το ΥΠΕΚΑ ενίσχυσαν τη γραφειοκρατία και απορρυθμίζουν τους κανόνες παραγωγής του δομημένου περιβάλλοντος, καθώς βρίθουν κενών, αντιφάσεων, λαθών και παραλείψεων.
Αποκαλυπτική, τότε, ήταν και η εισήγηση του διευθυντή Υπηρεσίας Δόμησης Ελληνικού - Αργυρούπολης, Ι. Γαβριλάκη, για το τι συμβαίνει σήμερα με τις ρυθμίσεις του νέου τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών, με τον οποίον η ευθύνη για την εκπόνηση και εφαρμογή των μελετών ανήκει στους ιδιώτες μηχανικούς, ενώ πάλι ιδιώτης μηχανικός ελέγχει κατά την κατασκευή ή την ολοκλήρωση του οικοδομικού έργου.
Τι ακριβώς είχε πει; Ότι παρά τις διακηρύξεις, δεν είχε απλοποιηθεί ούτε επιταχυνθεί η διαδικασία έκδοσης της έγκρισης δόμησης από τις Υπηρεσίες Δόμησης (ανήκουν πλέον στους δήμους) και της άδειας δόμησης. "Αυτό που έγινε είναι ότι η προηγούμενη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας έσπασε στα δύο: την έγκριση και την έκδοση. Επιτάχυνση δεν υπήρξε, γιατί δεν μειώθηκαν οι εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες ούτε ο χρόνος για την εκπόνηση των μελετών μετά την αρχιτεκτονική. Αυτό που έγινε είναι ότι την καθυστέρηση που χρεωνόταν η Πολεοδομία μέχρι την υποβολή των εγκρίσεων και των μελετών τη χρεώνεται τώρα ο μελετητής μηχανικός. Αν διαπιστωθεί πρόβλημα κατά την έγκριση δόμησης, ο φάκελος επιστρέφεται και η διαδικασία και οι μελέτες αρχίζουν απ΄ την αρχή. Ουσιαστικά αυτό που καταργήθηκε είναι ο έλεγχος στατικών και μηχανολογικών".
Ταυτόχρονα, είχε χαρακτηρίσει ώς παγκόσμια πρωτοτυπία, που δεν απαντάται και στα πιο φιλελεύθερα καπιταλιστικά κράτη, την απόσυρση των κρατικών οργάνων από τον έλεγχο με τη θεσμοθέτηση του ιδιώτη ελεγκτή δόμησης.
Τέλος, είχε αναφερθεί και σε μία άλλη αντίφαση του νέου συστήματος, δηλαδή στο γεγονός ότι οι υπηρεσίες δόμησης, στις οποίες έχει παραμείνει η διερεύνηση καταγγελιών για αυθαίρετα, θα χειρίζονται υποθέσεις χωρίς να έχουν αντίληψη των οικοδομών, αλλά μόνο τα πορίσματα των διαφορετικών ελεγκτών.
Στην τελική μορφή του νέου ενιαίου φόρου στην ακίνητη περιουσία, που θα επιβληθεί τον Σεπτέμβριο, καλείται να καταλήξει η Κυβέρνηση, εντός της εβδομάδας, προσθέτοντας ένα ακόμα βάρος στο λογαριασμό που θα κληθούν να επωμισθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων κατά το 2013.
Συνολικά το υπουργείο Οικονομικών προσδοκά την πρόσθετη εισροή 2 δισεκατομμυρίων ευρώ στα δημόσια ταμεία κατά το τρέχον έτος, και 3 δισ. περίπου από το 2014.
Ο νέος ενιαίος φόρος επί των ακινήτων, θα επιβαρύνει όλους ανεξαιρέτως τους ιδιοκτήτες, ενώ ακόμα δεν έχει αποκλειστεί το ενδεχόμενο να θεσπιστεί μηδενικό αφορολόγητο όριο, με το νέο φόρο να επιβάλλεται από το πρώτο ευρώ αντικειμενικής αξίας του εκάστοτε ακινήτου. Ωστόσο, το επικρατέστερο σενάριο, που εξετάζεται, είναι η θεσμοθέτηση αφορολόγητου ύψους είτε 50.000 είτε 100.000 ευρώ, με φορολογικά κλιμάκια που ενδεχομένως να κυμαίνονται από 0,05 έως 2%.
Εκτός όμως του νέου ενιαίου φόρου οι ιδιοκτήτες έχουν και άλλες εκκρεμότητες για το τρέχον έτος.
-Μέχρι τον Φεβρουάριο, την εξόφληση του ΦΑΠ 2010,
-Μέχρι το Μάιο, οι ιδιοκτήτες ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών θα πρέπει να πληρώνουν το ειδικό τέλος που καταβάλλεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ
-Από το Μάρτιο, την αποπληρωμή του ΦΑΠ για το 2011,
-Από τον Ιούνιο μέχρι και τον Αύγουστο την εξόφληση του ΦΑΠ του 2012.
Από αστάθεια συνέχισαν να χαρακτηρίζονται οι συνθήκες της αγοράς ακινήτων για το 2012 ενώ οι ελπίδες ανάκαμψης για το μέλλον διαφαίνονται μόνο μέσω της αξιοποίησης της Δημόσιας περιουσίας, σύμφωνα με έρευνα της PwC και του Urban Land Institute (ULI) με θέμα τις τάσεις στον κλάδο των ακινήτων στην Ευρώπη το 2013.Η απαισιοδοξία των επενδυτών σύμφωνα με την έρευνα είναι ιδιαίτερα αισθητή εκτός από την Ελλάδα, στην Πορτογαλία, στο Βέλγιο, στο Λουξεμβούργο και στην Ολλανδία.
Αντίθετα, μεγαλύτερες προοπτικές στον κλάδο των ακινήτων στην Ευρώπη, φαίνεται ότι εμφανίζει η Γερμανία καθώς οι επενδυτές εξακολουθούν να προτιμούν τις πιο ασφαλείς αγορές. Συγκεκριμένα, σχετικά με τις επιδόσεις της αγοράς ακινήτων το 2013, το Μόναχο καταλαμβάνει την πρώτη θέση σε κατάταξη 27 ευρωπαϊκών πόλεων, ενώ ακολουθεί το Βερολίνο στη δεύτερη θέση και το Αμβούργο στην πέμπτη θέση.
Αντίθετα, το Λονδίνο, το οποίο μέχρι σήμερα βρισκόταν στην πρώτη θέση της κατάταξης και συγκέντρωνε τα βλέμματα των υποψήφιων επενδυτών, έπεσε στην τρίτη θέση της κατάτασης.
Αντίθετα, τις χειρότερες επιδόσεις στην κατάταξη σημειώνουν οι πόλεις χωρών που βρίσκονται εν το μέσω της οικονομικής κρίσης όπως είναι η Αθήνα, η Λισαβόνα, το Δουβλίνο, η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη.
Οι έχοντες ακίνητα μικρής αντικειμενικής αξίας χωρίς να διαθέτουν άλλη περιουσία, θα είναι οι τυχεροί μετά τη θέσπιση του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων που έρχεται να αντικαταστήσει το... έκτακτο χαράτσι μέσω της ΔΕΗ και τον ΦΑΠ που όμως πλήρωναν μόνο 500 χιλ. ιδιοκτήτες.
Η κυβέρνηση προσανατολίζεται στη θέσπιση αφορολόγητου ορίου 50.000 ευρώ κάτω από τις σφοδρές αντιδράσεις από βουλευτές και φορείς της κτηματαγοράς. Επίσης, η νέα κλίμακα θα έχει 5 - 7 κλιμάκια με τον πρώτο συντελεστή να τοποθετείται στο 0,1%, ενώ ο ανώτατος θα φτάσει στο 1,5% για ακίνητη περιουσία αξίας άνω των €3 εκατ. , ενώ υπάρχουν εισηγήσεις για συντελεστή 2%, αλλά για ακίνητη περιουσία πάνω από €10 εκατ.
Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που διαθέτει ακίνητο μέχρι €50.000 δε θα πληρώσει τίποτε ενώ για ένα σπίτι €100 χιλ. και συντελεστή 0,1% ο φόρος θα είναι στα 50 ευρώ. Βεβαίως θα πρέπει να τονιστεί ότι το αφορολόγητο θα είναι ατομικό, για ένα ζευγάρι δηλαδή θα είναι 100.000 ευρώ.
Δύο παραδείγματα είναι χαρακτηριστικά για το τι θα γίνει με το νέο φόρο.
Διαμέρισμα 60 τ.μ. με αντικειμενική αξία 1.000 ευρώ, δηλαδή συνολικά 60.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει φόρο 6 ευρώ αν υπάρξει αφορολόγητο 50.000 ευρώ και καθόλου αν πρόκειται για ζευγάρι.
Ακίνητο 500 τ.μ. με αντικειμενική αξία 6.000 ευρώ, συνολικά 3 εκατ. ευρώ, με συντελεστή 2% ο φόρος θα είναι 59.000 ευρώ (2.950.000 επί 2%).
Αν και ο φόρος για τα μικρά ακίνητα φαντάζει μικρός, ειδικά σε σύγκριση με το ΕΕΤΗΔΕ, οι έχοντες αγροτεμάχια ή οικόπεδα θα πληρώσουν για πρώτη φορά φόρο, κάτι που σημαίνει ότι συνολικά οι φόροι σε μια οικογένεια μπορεί να ξεπεράσουν το χαράτσι.
Οι φόροι στα αγροτεμάχια είναι αυτοί που διχάζουν περισσότερο και την κυβέρνηση, γι' αυτό την ερχόμενη Τετάρτη θα γίνει σύσκεψη στην οποία θα πάρει μέρος ο Γ. Στουρνάρας ο οποίος παίρνει πάνω του την υπόθεση.
Ιδιαίτερη σημασία θα έχουν και οι αποφάσεις για την φορολόγηση των ακινήτων των νομικών προσώπων (επιχειρήσεις, ξενοδοχεία, ακίνητα που εκμεταλλεύεται η Εκκλησία κ.λπ.) με το σχέδιο να προβλέπει ότι θα φορολογούνται ανάλογα με τη χρήση με συντελεστές 0,1% -για ιδιόχρηση και ξενοδοχεία- 0,2%, 0,3% και 0,6%
Πολλά, πάντως, θα εξαρτηθούν και από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που θα γίνει μέσα στο 2013 ενώ το υπουργείο Οικονομικών σκέφτεται τη μείωση του φόρου μεταβίβασης που είναι τώρα 11%.
«Μπορεί να χρειαστεί και ένας μήνας για να καταλήξουμε σε αποφάσεις» δηλώνει ο υπουργός Οικονομικών Γ. Στουρνάρας για το φόρο στα ακίνητα ξεκαθαρίζοντας ότι «δέσμευση της κυβέρνησης έναντι της τρόικας είναι να εισπράττουμε από τον φόρο των ακινήτων όσα εισπράτταμε και πριν».
Σύμφωνα με τον υπουργό ακόμη δεν έχει οριστικοποιηθεί η σχετική κλίμακα, αλλά καταβάλλεται προσπάθεια οι αντικειμενικές αξίες να προσαρμοσθούν στις εμπορικές και να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης ο οποίος όπως παραδέχεται ο κ. Στουρνάρας είναι υψηλός.
Στον αέρα κινδυνεύει να τιναχθεί το μεγαλύτερο εγχείρημα αξιοποίησης περιουσίας του Δημοσίου και συγκεκριμένα η εκμετάλλευση του «φιλέτου» του πρώην αεροδρομίου του Eλληνικού. H αποχώρηση του Qatar Investment Fund, του σημαντικότερου παίκτη, με μεγάλη οικονομική επιφάνεια και know how, προκάλεσε προβληματισμό στο TAIΠEΔ καθώς οι τρεις εναπομείναντες «μνηστήρες», η ισραηλινή Elbit Cochin Ltd, η αγγλική London Regional Properties και η Lamda Development του ομίλου Λάτση, δεν θεωρείται ότι μπορούν να αντεπεξέλθουν μόνες τους σε ένα project που θα απαιτήσει 5 δισ. ευρώ ως κόστος κατασκευής και άλλο 1 δισ. ευρώ για έργα υποδομής. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, δεν αποκλείεται κατά την κατάθεση των δεσμευτικών προσφορών να κατατεθεί μία, κοινή πρόταση των τριών εταιρειών ή ακόμη και να κηρυχθεί άγονος ο διαγωνισμός και να υπάρξει νέα διαδικασία. Kι αυτό διότι εκτιμάται πως ούτε το τίμημα για το 100% της «Eλληνικό A.E.» θα είναι αυτό που επιδιώκει η κυβέρνηση, αλλά ούτε θα διασφαλίζεται η βιωσιμότητα της επένδυσης. O προβληματισμός εντός του TAIΠEΔ είναι ιδιαίτερα έντονος για την πορεία του διαγωνισμού και είναι χαρακτηριστικό ότι ήδη έχουν αρχίσει να υπάρχουν και εσωτερικές τριβές για τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί. Xαρακτηριστικές είναι οι παρεμβάσεις που κάνει τελευταία ο καθηγητής Σπύρος Πολλάλης, πρόεδρος της «Eλληνικό A.E.», η οποία έχει εκπονήσει τη μελέτη για τον τρόπο αξιοποίησης της έκτασης των 6.000 και πλέον στρεμμάτων. O κ. Πολλάλης εδώ και ένα χρόνο έχει εκφράσει τις αντιρρήσεις του για τη διαδικασία και μόλις προχθές, αφήνοντας αιχμές για το TAIΠEΔ, δήλωσε: «Δυστυχώς πουλώντας το 100% των μετοχών της Eλληνικό A.E., αμέσως - αμέσως, αποποιούμαστε οφέλη στο μέλλον. Διότι η Eλλάδα έχει λαμπρό μέλλον. Tο TAIΠEΔ αποφάσισε και τα δίνει όλα. Aυτό με θίγει σαν Eλληνα πολίτη, σαν Eλληνα φορολογούμενο».
Στο τραπέζι πέφτει πλέον και με τον πιο επίσημο τρόπο το «plan B» για το Eλληνικό, που προκρίνει τη λύση του «τεμαχισμού» της έκτασης και της δημοπράτησης κατά τμήματα ώστε να υπάρξουν περισσότεροι ανάδοχοι κι όχι ένας, που στην παρούσα φάση δεν μπορεί να βρεθεί, αφού δεν υπάρχει κανένας που να διαθέτει (ίδια κεφάλαια ή με δανεισμό) τόσα πολλά χρήματα. Mε τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι και το ελληνικό δημόσιο θα μπορεί να αποκομίσει περισσότερα έσοδα αλλά και να μπορέσει να υλοποιηθεί το έργο και να είναι βιώσιμο.
"Η ακίνητη περιουσία στην χώρα μας βρίσκεται πλέον υπό διωγμό, αφού θα τιμωρείται κάθε ιδιώτης που αποφάσισε να επενδύσει όλες τις οικονομίες του σε ένα ακίνητο, με σκοπό να βοηθάει με την ενοικίασή του την οικογένειά του και ακόμη να πωλήσει το ίδιο το ακίνητο για να ξεπληρώσει τις πάσης φύσεως δανειακές του υποχρεώσεις" αναφέρει η Ένωση Εργοληπτών - Κατασκευαστών Δημοσίων - Ιδιωτικών Έργων - Εργολάβων Οικοδομών - Διαχειριστών - Εκμεταλλευτών Ακινήτων Ελλάδος σε υπόμνημα που απέστειλε προς το υπουργείο Οικονομικών.
Ακόμα, η επιβολή συμπληρωματικού φόρου 3% στο ακαθάριστο ποσό από ακίνητα και επαγγελματική μίσθωση, τονίζει η Ένωση, θα επιφέρει ένα ακόμη γερό κτύπημα στην οικοδομική δραστηριότητα της χώρας, που στην συνέχεια θα μετακυλήσει σε όλα τα επαγγέλματα που δραστηριοποιούνται γύρω από αυτήν και θα τροφοδοτήσει την αύξηση της ανεργίας και την ολοκληρωτική καθίζηση της αγοράς.
Συγκεκριμένα, η Ένωση αναφέρεται στο υπόμνημά της στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο που ψηφίστηκε από την Βουλή στις 11/01/2013 και που επιφέρει αλλαγές:
1) Στην φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώσεις ακινήτων
2) Στην φορολόγηση των κερδών υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από την μεταβίβαση ακινήτου
3) Στην φορολόγηση ακινήτων που δεν αποδίδουν εισόδημα και
4) Στην αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας, αύξηση συντελεστών, κατάργηση του αφορολογήτου
Για τις αλλαγές αυτές παρατηρεί τα ακόλουθα::
"Στην πρώτη περίπτωση:
Α) Οι ιδιοκτήτες ακινήτου, που μέχρι σήμερα εισέπρατταν ετήσια ενοίκια κάτω των 10.000 ευρώ και δεν είχαν άλλα έσοδα, να επιβαρύνονται με επιπλέον φόρους.
Β)Στο ακαθάριστο ποσό από ακίνητα, επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος που υπολογίζεται με συντελεστή ενάμισι τοις εκατό (1,5%).Ο συντελεστής, όμως αυτός, αυξάνεται σε 3%, εφ΄ όσον η επιφάνεια κατοικίας υπερβαίνει τα 300 τετραγωνικά μέτρα ή πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση.
Έτσι, ενώ είχε καταργηθεί ο συμπληρωματικός φόρος που αφορούσε τα εισοδήματα από μισθώματα κατοικιών και αναμενόταν να καταργηθεί και ο συμπληρωματικός φόρος στα έσοδα από μισθώματα επαγγελματικών χώρων, συνέβη δυστυχώς το αντίθετο.
Στη δεύτερη περίπτωση:
Για ακίνητα που αποκτώνται μετά την 1/1/2013 και μετά την κτήση μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία, τότε ο μεταβιβάζων το ακίνητο υπόκειται σε φόρο 20% , που υπολογίζεται στην διαφορά μεταξύ τιμής κτίσης και τιμής πώλησης.
Η ρύθμιση αυτή αποτελεί μια ακόμη φορολογική επιβάρυνση για κάθε ιδιώτη, αφού θα του επιβάλλεται φόρος εισοδήματος στην πώληση κάθε περιουσιακού του στοιχείου και μάλιστα με υψηλό συντελεστή 20%.
Στην τρίτη περίπτωση:
Είναι αδιανόητο να φορολογούνται ακίνητα τα οποία δεν αποδίδουν κανένα απολύτως εισόδημα. Όπως όταν παραδίδονται οι πινακίδες από τα παλαιά αυτοκίνητα για να μην φορολογηθούν, έτσι και τα ακίνητα που δεν προσφέρουν κανένα εισόδημα στον ιδιοκτήτη φορολογούμενο δεν πρέπει να φορολογούνται.
Στην τέταρτη περίπτωση:
Πληροφορούμεθα ότι στο υπό διαμόρφωση νομοσχέδιο για την φορολόγηση της περιουσίας και των ακινήτων, εξετάζονται τα ενδεχόμενα της κατάργησης του αφορολογήτου και, κατά την φορολόγηση της περιουσίας, η αύξηση των συντελεστών αυτής.
Θα θέλαμε, στο σημείο αυτό, να σας επισημάνουμε ότι η διατήρηση της κοινωνικής συνοχής στην Ελλάδα - την δύσκολη οικονομική περίοδο που διανύουμε - έχει στηριχθεί στην οικογενειακή αλληλεγγύη.
Σκέψεις, όπως επιπλέον φορολογική επιβάρυνση στις γονικές παροχές και δωρεές με οποιονδήποτε τρόπο, έρχονται σε σύγκρουση με την οικογενειακή αλληλεγγύη που έχει παράδοση στην Ελλάδα. Ως εκ τούτου, ζητούμε να επανέλθει άμεσα το αφορολόγητο στις γονικές παροχές και στο φόρο ακίνητης περιουσίας".
Για όλα τα ανωτέρω, η Ένωση παρακαλεί τον υπουργό Οικονομικών, να επανεξετάσει το όλο θέμα, διότι, όπως αναφέρει, η βαριά φορολογία που επιβάλλεται στα εισοδήματα των μισθωτών και συνταξιούχων και στα ακίνητα, το μόνο που επιτυγχάνει είναι να νεκρώσει την αγορά, να φτωχοποιήσει τον ελληνικό λαό και να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, που αποτελεί κύριο πυλώνα για την ανάπτυξη της εθνικής μας οικονομίας.
Επίσης, κάνει ειδική αναφορά για τα διατηρητέα κτίρια, ζητώντας να εξαιρεθούν από τα μέτρα αυτά, που αποτελούν πραγματικά κοσμήματα και συμβάλλουν στην διατήρηση της πολιτιστικής μας κληρονομιάς.
Εκφράζει, ακόμα την απορία της, πώς λαμβάνονται τέτοια επώδυνα μέτρα εν αγνοία του ελληνικού λαού, που εν συνεχεία καλείται να είναι συνεπής στις φορολογικές του υποχρεώσεις, όταν δεν έχει χρήματα να καλύψει και τις πλέον στοιχειώδεις οικονομικές του ανάγκες.
Η Ένωση επισημαίνει και την "αψυχολόγητη απόφαση του" υπουργείου Οικονομικών Υπουργείου για την τμηματική καταβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας σε μόνο δύο ή τρείς μηνιαίες δόσεις, αναφέροντας ότι θα πρέπει να αυξηθούν οι δόσεις από τουλάχιστον 10 και επάνω, για να μπορεί ο κάθε Έλληνας πολίτης "να δώσει ακόμη και από το υστέρημά του προκειμένου να εκπληρώσει και την φορολογική αυτή αφαίμαξη".
Τελειώνοντας, τονίζει ότι κάθε επαχθές φορολογικό μέτρο δεν βοηθά τα έσοδα του Κρατικού Προϋπολογισμού και την πραγματική οικονομία, αλλά αντίθετα "τα έσοδα θα μειώνονται συνεχώς με άμεση, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις του Μνημονίου, μείωση μισθών, συντάξεων και κάθε οικονομικής δραστηριότητας".
Με αφορολόγητο όριο 50.000 ευρώ και συντελεστές φόρου που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φθάνουν μέχρι 2% θα εφαρμοστεί ο νέος ενιαίος φόρος σε όλα τα ακίνητα.
Η διακομματική επιτροπή για το νέο φορολογικό σύστημα που συνεδρίασε σήμερα υπό την προεδρία του υφυπουργού Οικονομικών κ. Γ. Μαυραγάνη συμφώνησε ο νέος ενιαίος φόρος που θα επιβαρύνει όλα τα ακίνητα θα υπολογίζεται με κλίμακα στην οποία θα υπάρχει αφορολόγητο όριο και συντελεστές χαμηλότερους του 2%. Το ακριβές ύψος του αφορολογήτου ορίου δεν καθορίστηκε, όμως θεωρείται βέβαιο ότι το όριο αυτό θα είναι τουλάχιστον 50.000 ευρώ και θα εφαρμόζεται σε ατομικό επίπεδο.
Οι τελικές αποφάσεις για το ύψος του αφορολόγητου, τους φορολογικούς συντελεστές και τον τρόπο φορολόγησης των αγροτεμαχίων αναμένεται να ληφθούν την ερχόμενη Τετάρτη σε νέα σύσκεψη της διακομματικής επιτροπής υπό τον υπουργό Οικονομικών Γ. Στουρνάρα.
Ο νέος φόρος τον οποίο θα κληθούν να πληρώσουν στο δεύτερο εξάμηνο του έτους περίπου 5 εκατ. νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις θα αντικαταστήσει το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Ακινήτων και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας με στόχο ετήσια έσοδα 3 δισ. ευρώ.
Με αφορολόγητο όριο 50.000 ευρώ και συντελεστές φόρου που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φθάνουν μέχρι 2% θα εφαρμοστεί ο νέος ενιαίος φόρος σε όλα τα ακίνητα.
Η διακομματική επιτροπή για το νέο φορολογικό σύστημα που συνεδρίασε σήμερα υπό την προεδρία του υφυπουργού Οικονομικών κ. Γ. Μαυραγάνη συμφώνησε ο νέος ενιαίος φόρος που θα επιβαρύνει όλα τα ακίνητα θα υπολογίζεται με κλίμακα στην οποία θα υπάρχει αφορολόγητο όριο και συντελεστές χαμηλότερους του 2%. Το ακριβές ύψος του αφορολογήτου ορίου δεν καθορίστηκε, όμως θεωρείται βέβαιο ότι το όριο αυτό θα είναι τουλάχιστον 50.000 ευρώ και θα εφαρμόζεται σε ατομικό επίπεδο.
Οι τελικές αποφάσεις για το ύψος του αφορολόγητου, τους φορολογικούς συντελεστές και τον τρόπο φορολόγησης των αγροτεμαχίων αναμένεται να ληφθούν την ερχόμενη Τετάρτη σε νέα σύσκεψη της διακομματικής επιτροπής υπό τον υπουργό Οικονομικών Γ. Στουρνάρα.
Ο νέος φόρος τον οποίο θα κληθούν να πληρώσουν στο δεύτερο εξάμηνο του έτους περίπου 5 εκατ. νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις θα αντικαταστήσει το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Ακινήτων και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας με στόχο ετήσια έσοδα 3 δισ. ευρώ.
