Οι εμπορικές τιμές αφορούν σε νεόδμητες κατοικίες. Τα παλαιότερα ακίνητα έχουν τιμές χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 50% σε σχέση με τις αντικειμενικές.
Η διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών ξεκίνησε, αλλά οι φορολογούμενοι θα πρέπει να περιμένουν ακόμη δύο χρόνια για να εξισωθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με τις εμπορικές και οι φόροι επί των ακινήτων να υπολογίζονται με βάση τις τιμές αγοράς και όχι τις εξωπραγματικές τιμές.
Όπως ανέφερε ο πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας Μάριο Ντράγκι, απαντώντας σε ερώτηση του ευρωβουλευτή του ΣΥΡΙΖΑ Κ. Χρυσόγονο, η διαδικασία για την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στην Ελλάδα με σκοπό την ευθυγράμμιση όλων των αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς έχει ήδη ξεκινήσει και διενεργείται από ομάδα με επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας Αβραάμ Γούναρη.
Σύμφωνα με πληροφορίες το νέο αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών υπολογίζεται ότι θα είναι έτοιμο στα τέλη Ιανουαρίου 2016. Με βάση το σύστημα αυτό, η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών, προκειμένου να αποφανθούν για τις νέες τιμές σε κάθε ζώνη.
Το ηλεκτρονικό σύστημα θα αντλεί στοιχεία από όλη την Ελλάδα, που θα προέρχονται από φορείς όπως την Τράπεζα της Ελλάδος, τις κτηματικές υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και τα υποθηκοφυλακεία. Στόχος είναι να δημιουργηθεί μία ενιαία πλατφόρμα την οποία θα χρησιμοποιούν πλέον όλοι οι φορείς του Δημοσίου (πολεοδομίες, Δήμοι, ΔΕΗ, Επιμελητήρια, Υπουργείο Οικονομικών κ.λπ.) Με βάση τις τιμές που θα υπολογίζονται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα, θα προσδιορίζονται οι φόροι των ακινήτων, καθώς και τα τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση. Θα δημιουργηθεί δηλαδή ένας μαθηματικός τύπος με βάση τον οποίο θα προκύπτουν οι τιμές ζώνης και το μόνο που θα αλλάζει είναι ο συντελεστής για τη φορολόγηση των ακινήτων, ανάλογα με τα έσοδα που θέλει να εισπράξει το Δημόσιο. Η επιτροπή που έχει συσταθεί υπό τον κ. Γούναρη αποτελεί το πρώτο βήμα για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, καθώς το χρονοδιάγραμμα στο οποίο έχει δεσμευτεί το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει ακόμη τέσσερα βήματα:
Τον Ιανουάριο του 2015 θα συσταθεί μια άλλη ειδική μονάδα επίσης στη ΓΓΔΕ, η οποία θα προχωρήσει στη συλλογή στοιχείων από την αγορά για την προσαρμογή των τιμών ζώνης σε επίπεδα που αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες στην αγορά ακινήτων.
Τον Σεπτέμβριο του 2015 η δουλειά της ειδικής μονάδας θα έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Οι τιμές ζώνης θα αντανακλούν τις πραγματικές συνθήκες με βάση στοιχεία από τις αγοραπωλησίες.
Τον Ιανουάριο του 2016 θα συσταθεί μία ακόμα επιτροπή -υπηρεσία αποτίμησης- και θα αρχίσει να καταγράφεται ένας δείκτης πραγματικών τιμών ακινήτων. Παράλληλα η Φορολογική Διοίκηση θα είναι σε θέση να διασταυρώνει πλήρως όλες τις δηλώσεις ακινήτων όλων των φορολογουμένων με την πραγματική περιουσιακή τους κατάσταση.
Τον Ιανουάριο του 2017 ευθυγραμμίζονται οι εμπορικές και οι αντικειμενικές αξίες.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ μεσοσταθμικά οι αντικειμενικές τιμές σήμερα είναι υψηλότερες κατά 15% - 20% από τις εμπορικές τιμές σε πανελλαδικό επίπεδο. Στις ακριβές περιοχές της χώρας οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι πολύ χαμηλές και βρίσκονται στο μισό, ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής
Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2014
Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν σήμερα στα παράλογα ύψη του 2007, όταν η αγορά των ακινήτων γνώριζε «ημέρες δόξας». Την περίοδο 1993 - 2007 υπήρξε έντονη αύξηση των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%. Βασικός παράγοντας που συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων ήταν η πτώση των επιτοκίων και της εύκολης πρόσβασης των ιδιωτών σε τραπεζικό δανεισμό.
Οι τιμές των ακινήτων κορυφώθηκαν κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 ? 2008, με τη μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται στο πρώτο εξάμηνο του 2008. Μετά ξεκίνησε η κατακόρυφη πτώση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ το 2009 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4%, το 2011 κατά 5,5%, το 2012 κατά 11,8%, το 2013 μειώθηκαν κατά 10,9%, ενώ και κατά το α' εξάμηνο του 2014 η πτώση έφθασε στο 3,1%.
Ετοιμο τον Ιανουάριο του 2016
Το νέο αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών υπολογίζεται ότι θα είναι έτοιμο στα τέλη Ιανουαρίου 2016. Με βάση το σύστημα αυτό, η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών, προκειμένου να αποφανθούν για τις νέες τιμές σε κάθε ζώνη.
Φόροι ακινήτων
Με βάση τις τιμές που θα υπολογίζονται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα, θα προσδιορίζονται οι φόροι των ακινήτων, καθώς και τα τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση. Θα δημιουργηθεί δηλαδή ένας μαθηματικός τύπος με βάση τον οποίο θα προκύπτουν οι τιμές ζώνης και το μόνο που θα αλλάζει θα είναι ο συντελεστής για τη φορολόγηση των ακινήτων, ανάλογα με τα έσοδα που θέλει να εισπράξει το Δημόσιο.
Δραματική είναι η συρρίκνωση των επενδύσεων στις οικοδομές αφού προβλέπεται να διαμορφωθούν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ.Το 2011 η Ελλάδα διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη δεκαετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,4 εκατομμύρια νέα σπίτια! Τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό. Τα στοιχεία αυτά δικαιολογούν εν πολλοίς τη μεγάλη διάρκεια της κρίσης στην κτηματαγορά αφενός γιατί ποτέ δεν απορροφήθηκε το «στοκ» των ακινήτων και αφετέρου διότι χιλιάδες παλαιά σπίτια 50-60 ετών δεν «αποσύρθηκαν» προκειμένου να αντικατασταθούν με τα καινούργια. Ετσι, στα χρόνια της κρίσης οι αγοραπωλησίες αφορούν κατά κύριο λόγο σε παλαιά ακίνητα, με αποτέλεσμα να μένουν απούλητα πολλά καινούργια τα οποία και «παλιώνουν» με το πέρασμα των χρόνων.
Συνεχίζεται η πτωτική πορεία των ενοικίων γραφείων στους μεγάλους οδικούς άξονες της Αθήνας, ωστόσο ο ρυθμός της υποχώρησης είναι πλέον αισθητά μικρότερος σε σχέση με πριν από ένα χρόνο. Σύμφωνα με έρευνα , κατά το τρίτο τρίμηνο του έτους, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,1% σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων και κατά 5,3% σε ό,τι αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση γραφείων. Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης, δηλαδή την κατηγορία ακινήτων που συνήθως προτιμούν οι μεγαλύτερες επιχειρήσεις, η έρευνα της GEOAXIS αναφέρει ότι τη μεγαλύτερη μείωση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Μεσογείων με ετήσια πτώση της τάξεως του 9%, καθώς το ενοίκιο υποχώρησε από 8,9 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως σε 8,1 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Συγγρού με πτώση της τάξεως του 8,7%, δεδομένου ότι τα ενοίκια μειώθηκαν από τα 9,35 ευρώ/τ.μ. σε 8,54 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η Λ. Βουλιαγμένης, με πτώση κατά 8,5% (από 9,25 ευρώ/τ.μ. σε 8,46 ευρώ/τ.μ.), ενώ τη μικρότερη πτώση διέγραψαν τα ενοίκια στη Λ. Κηφισίας, υποχωρώντας με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7,18% σε 9,45 ευρώ/τ.μ. από 10 ευρώ/τ.μ.Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των ενοικίων γραφείων από την αρχή της κρίσης και μέχρι σήμερα έχουν υποχωρήσει κατά 35% κατά μέσο όρο πανελλαδικά. Ακόμα μεγαλύτερη είναι η πτώση των τιμών πώλησής τους, η οποία κατά την ίδια περίοδο έχει διαμορφωθεί σε 53%.
Όπως αναφέρει η διοίκηση του ΒΕΘ, η αγορά ακινήτων που έχει περιέλθει σε κατάσταση χειμέριας νάρκης λόγω της οικονομικής κρίσης, δεν φαίνεται να ανακάμπτει παρά το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, περιορίζονται συνεχώς. Ενδεικτικό είναι ότι στο διάστημα 2008-2014, οι τιμές των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη υποχώρησαν κατά 38,5% Σύμφωνα με το ΒΕΘ, η παροχή υπηρεσιών στον κλάδο είναι ο μεγάλος χαμένος. Η απροθυμία εισόδου σε επαγγέλματα που σχετίζονται με το χώρο της οικοδομής, όπως αυτή καταγράφεται στα στοιχεία του ΒΕΘ για το διάστημα Ιανουαρίου- Σεπτεμβρίου 2014, είναι πολύ έντονη. Μόλις 14 επιχειρήσεις ξεκίνησαν δραστηριότητα στον χώρο, έναντι 225, που αποχαιρέτισαν την ενεργό δράση. Κατηγοριοποιώντας τους κλάδους που είναι εγγεγραμμένοι στο ΒΕΘ οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην παροχή υπηρεσιών αναφορικά με την οικοδομή (ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, υδραυλικές εργασίες, εργασίες εγκαταστάσεων αερίου, θέρμανσης, αερισμού, τοποθέτησης θερμοσιφώνων, περιφράξεων και κιγκλιδωμάτων, χρωματισμοί και τοποθέτηση υαλοπινάκων κ.α.) αποτελούν τους μεγάλους χαμένους της οικοδομικής ανομβρίας. Πιο συγκεκριμένα στην προαναφερθείσα κατηγορία, κατά το εννεάμηνο του 2014 έκαναν έναρξη τρεις, ενώ αποχώρησαν από την ενεργό δράση 138. Την ίδια ώρα φυλλορροούν και οι επιχειρήσεις που σχετίζονται με τις αλουμινοκατασκευές (κατασκευή προκατασκευασμένων κτιρίων από μέταλλο, πορτών, παραθύρων, κλειδαριών, χρηματοκιβωτίων, μεταλλικών τζακιών κ.α. ) καθώς ξεκίνησαν δραστηριότητα 11, ενώ αποχαιρέτησαν την επαγγελματική δράση 60. Καμία εγγραφή δεν καταγράφηκε στις επιχειρήσεις που ασχολούνται με τα οικοδομικά υλικά (παραγωγή γύψου, ασβέστη, κεραμικών πλίνθων, ειδών από γυαλί, κοπή, μορφοποίηση και τελική επεξεργασία μαρμάρου κ.α.) ενώ 19 επιχειρήσεις διαγράφηκαν. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και για τις επιχειρήσεις που ασχολούνται με την κατασκευή κτιρίων (οικιστικών κτιρίων, κατασκευαστικές εργασίες (π.χ. προσθήκες), εργασίες διαμόρφωσης ή ανέγερσης). Στο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους δεν υπήρξε καμία εγγραφή, ενώ σε διαγραφή προχώρησαν 8.
Δύο ημερομηνίες η μία στα μέσα Οκτωβρίου και η άλλη στα μέσα του ερχόμενου Φεβρουάριου αναμένεται να κρίνουν την τύχη της συνταγματικότητάς του υπάρχοντος νόμου περί αυθαιρέτων 4178/2013 από το ΣτΕ.
Με σημερινό της πρωτοσέλιδο δημοσίευμα η "Ελευθεροτυπία" και τίτλο τα "Αυθαίρετα ξανατακτοποιούνται" αναφέρεται στο τι θα γίνει αν ο νόμος κριθεί αντισυνταγματικός, μιλώντας για "νέο κύκλο δηλώσεων αυθαιρέτων για συνολικά 780.000 ιδιοκτήτες, που έχουν μπει στους νόμους τακτοποίησης των ετών 2011 (Ν. 4014) και 2013 (Ν. 4178), στην περίπτωση που εκδοθεί ακυρωτική απόφαση από το ΣτΕ".
Οπως χαρακτηριστικά σημειώνει "το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει νέο νόμο, τον τρίτο κατά σειρά, για να παρατείνει για 5η συνεχή χρονιά το νομοθετικό πλαίσιο τακτοποίησης των αυθαιρέτων με πρόστιμο" ενώ ταυτόχρονα "δίνει "φιλί ζωής" στην εισπρακτική επιχείρηση νομιμοποίησης αυθαιρέτων, η οποία μέχρι τώρα έχει αποδώσει 1, 2 δις ευρώ καλύπτοντας θεσμικές ακροβασίες και προεκλογικές σκοπιμότητες".
Παράλληλα, αναφέρεται ότι "εξετάζεται παράταση της προθεσμίας των δηλώσεων αυθαιρέτων, που λήγε σε τρεισήμισι μήνες για έναν ακόμη χρόνο μέχρι τον Φεβρουάριο του 2016, στην περίπτωση που ο νόμος του ΥΠΕΚΑ πάρει το πράσινο φως από το ΣτΕ".
Τέλος σημειώνεται στο δημοσίευμα ότι "από την πλευρά του, το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν επιβεβαιώνει, ούτε διαψεύδει ότι εξετάζει το θέμα παράτασης της εφαρμογής του θεσμικού πλαισίου νομιμοποίησης αυθαιρέτων, απλώς περιμένει με αγωνία την κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την ενεργοποίηση του υπάρχοντος νόμου ή για αλλαγές οι οποίες θα πρέπει να γίνουν."
«Πόθεν έσχες» δύο ταχυτήτων για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που θα πραγματοποιηθούν φέτος θα εφαρμόσει η εφορία.
Το υπουργείο Οικονομικών μπορεί να διόρθωσε το πρόβλημα που είχε δημιουργηθεί στην κτηματαγορά εφαρμόζοντας το «πόθεν έσχες» στο συνολικό τίμημα της αγοράς του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι στην αντικειμενική αξία, αλλά η νέα διάταξη ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου, δηλαδή από τις 31 Οκτωβρίου 2014 και μετά. Δηλαδή, η νέα ρύθμιση, δεν εφαρμόζεται αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2014 που ενεργοποιήθηκε το «πόθεν έσχες» στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά από την τελευταία ημέρα του Οκτωβρίου.
Αυτό σημαίνει ότι για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου 2014, η εφορία θα λαμβάνει υπόψη της για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου.
Έτσι όσοι φορολογούμενοι απέκτησαν μέχρι και τις 30 Οκτωβρίου κάποιο ακίνητο του οποίου η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από το πραγματικό τίμημα, θα κληθούν στις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουν το 2015 να δικαιολογήσουν μεγαλύτερο ποσό δαπάνης από αυτό που πραγματικά κατέβαλαν. Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα).
Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που αγόρασε τον Σεπτέμβριο μια κατοικία έναντι 100.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 170.000 ευρώ θα πρέπει να δικαιολογήσει στην εφορία την προέλευση κεφαλαίων ύψους 170.000 ευρώ, ενώ στην πραγματικότητα έχει καταβάλει 100.000 ευρώ για την απόκτηση του ακινήτου. Αν δεν καταφέρει να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων, ο νόμος προβλέπει ότι θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος επί του ποσού του τιμήματος που δεν θα μπορέσει να καλύψει, καθώς αυτό θα αντιμετωπιστεί ως φορολογητέο εισόδημα. Το τίμημα για την αγορά του ακινήτου αναγράφεται στη φορολογική δήλωση. Αν δεν δικαιολογηθεί με κάποιο τρόπο (π.χ. τραπεζικός δανεισμός, ανάλωση κεφαλαίου, πώληση περιουσιακών στοιχείων) τότε θα φορολογηθεί ως εισόδημα με συντελεστή έως 42% και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης 4%. Έτσι πέρα από τον φόρο μεταβίβασης και τα υπόλοιπα έξοδα (συμβολαιογραφικά και μεταγραφής) ο αγοραστής κινδυνεύει να βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή έξτρα φόρου.
Αντίθετα, κερδισμένοι είναι όσοι προχωρούν τώρα στην αγορά ενός ακινήτου, αφού θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική πραγματική δαπάνη (δηλωθέν τίμημα, φόροι και λοιπά έξοδα).
Σύμφωνα με τη νέα διάταξη σε κάθε περίπτωση απόκτησης ακινήτου, η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία, αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική. Συγκεκριμένα, ως τίμημα αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης του αγοραστή όπως αυτό προκύπτει από το συμβόλαιο, δηλαδή το άθροισμα του δηλωθέντος τιμήματος, των φόρων και των λοιπών εξόδων που καταβλήθηκαν. Η διάταξη αυτή αναμένεται να μειώσει σημαντικά τα ποσά των τεκμηρίων αγοράς ακινήτων που θα καλούνται να καλύψουν οι φορολογούμενοι στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν το 2015 και τα επόμενα έτη. Για παράδειγμα, φορολογούμενος πραγματοποιεί αγορά ακινήτου στις 30 Νοεμβρίου 2014 με πραγματικό τίμημα 110.000 ευρώ και λοιπά έξοδα (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, έξοδα μεταγραφής κ.λπ.) που ανέρχονται σε 5.500 ευρώ. Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι 160.000 ευρώ. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία θα πρέπει να καλύψει είναι αυτή που προκύπτει από το συμβόλαιο αγοράς δηλαδή 115.500 ευρώ (110.000 τίμημα + 5.500 λοιπά έξοδα). Το ποσό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, δηλαδή 160.000 ευρώ, δεν λαμβάνεται υπόψη καθόλου για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης του ακινήτου.
- Ο επικεφαλής της ΕΚΤ Μάριο Ντράγκι αποκάλυψε πως είναι σε πλήρη εξέλιξη η επικαιροποίηση στις αντικειμενικές αξίες στην Ελλάδα με στόχο την προσέγγιση στις τιμές της αγοράς
- Ο Ιταλός τραπεζίτης δημοσιοποίησε ακόμα και τα ονόματα της επιτροπής που είναι υπεύθυνη για τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες, που θα φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά ακινήτων αλλά και στη φορολόγηση τους
- Όλα ξεκίνησαν μετά από ερώτηση του ευρωβουλευτή του ΣΥΡΙΖΑ Κ. Χρυσόγονου για την άδικη και παράλογη φορολόγηση στα ακίνητα μέσω του ΕΝΦΙΑ
- Υπεύθυνη για την εως τώρα καθυστέρηση είναι η κυβέρνηση που εξοντώνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων με τις τωρινές εξωπραγματικές αξίες για να μην χάσει τα έσοδα του παράλογου ΕΝΦΙΑ
Μία αιφνιδιαστική έκπληξη πρώτου μεγέθους επεφύλασσε ο Μάριο Ντράγκι για όλους τους Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων που εως τώρα αντιμετωπίζουν τον εξοντωτικό ΕΝΦΙΑ.
Ο Ιταλός επικεφαλής της ΕΚΤ αποκάλυψε αιφνιδιαστικά πως ξεκίνησε ήδη η διαδικασία αλλαγής των αντικειμενικών αξιών στην Ελλάδα με ένα και μόνο σκοπό, την ευθυγράμμιση τους με τις πραγματικές αξίες που ισχύουν στην αγορά, χωρίς όμως να δίνει συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.
Αυτή η διαδικασία έχει ήδη ξεκινήσει και διενεργείται από ομάδα με επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας
Μάλιστα ο Μάριο Ντράγκι ''κάρφωσε'' και τα ονόματα όσων ασχολούνται με αυτό το ζήτημα.
Πρόκειται για την Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, που έχει ως επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Αβραάμ Γούναρη.
Η ''βόμβα'' Ντράγκι ήρθε ως απάντηση σε ερώτηση του Κώστα Χρυσόγονου. Ο ευρωβουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ είχε υποβάλλει ερώτημα τόσο προς την Κομισιόν όσο και την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα για την άδικη και παράλογη φορολόγηση των ιδιοκτητών ακινήτων στην Ελλάδα με τον ΕΝΦΙΑ.
Διαβάστε λέξη προς λέξη την απάντηση του Ντράγκι.
''Το ελληνικό πρόγραμμα προβλέπει την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στην Ελλάδα με σκοπό την ευθυγράμμιση όλων των αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς. Αυτή η διαδικασία έχει ήδη ξεκινήσει και διενεργείται από ομάδα με επικεφαλής τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας''.
Και βέβαια το αβίαστο συμπέρασμα που προκύπτει είναι πως υπεύθυνη για την καθυστέρηση στις αλλαγές των αντικειμενικών αξιών είναι η ελληνική κυβέρνηση. Κανείς δεν ξεχνάει, και πολύ περισσότερο τα εκατομμύρια των φορολογούμενων ιδιοκτητών ακινήτων, την κυνική ομολογία πως δεν αλλάζουν τις αντικειμενικές αξίες για να μην χάσουν τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ.
Τη μείωση του ΕΝΦΙΑ, προανήγγειλε ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης σε ομιλία του στο 6ο Thessaloniki Tax Forum που διοργάνωσε το Ελληνοαμερικανικό Επιμελητήριο με τίτλο: "Επιτακτική Ανάγκη Εξορθολογισμού Φορολογίας για την Ανάπτυξη, την Απασχόληση και την Εδραίωση Εμπιστοσύνης Φορολογουμένων και Κράτους".
Όπως ανέφερε "Αναγνωρίζουμε τις μεγάλες θυσίες που έχει υποστεί ο ελληνικός λαός τα τελευταία χρόνια. Ο σχεδιασμός μας για το άμεσο μέλλον προβλέπει τη συνέχιση και επέκταση της μείωσης των φορολογικών βαρών, με πρόγραμμα και αποφασιστικότητα, αξιοποιώντας την επίτευξη σταθερής δημοσιονομικής ισορροπίας και τη δημιουργία πρωτογενών πλεονασμάτων, όπως επίσης τη μεγαλύτερη συμμόρφωση, αλλά και τη μετάβαση στην εποχή της ανάπτυξης που δίνει αυτά τα περιθώρια".
Ειδικότερα προανήγγειλε μείωση του ΕΝΦΙΑ, έτσι ώστε να αποφέρει έσοδα κάτω από το 1% του ΑΕΠ από το 1,43% σήμερα σύμφωνα με όσα έχει προαναγγείλει ο Πρωθυπουργός και στην εξέταση δυνατότητάς μετατροπής του σε έσοδο της Αυτοδιοίκησης.
Παράλληλα, ο κ. Μαυραγάνης μιλώντας για τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που υιοθετήθηκε, ανέφερε μεταξύ άλλων ότι πλέον "Ορίζεται με σαφή τρόπο η έννοια της φορολογικής κατοικίας, με παράλληλη απλοποίηση των δικαιολογητικών για τους κατοίκους εξωτερικού ικανοποιώντας έτσι ένα δίκαιο αίτημα του απόδημου ελληνισμού. Λήφθηκε επίσης μέριμνα, έτσι ώστε να καθίσταται δυνατή η προσέλκυση στη χώρα φυσικών προσώπων που επιδιώκουν να παραμείνουν για χρονικά διαστήματα άνω των 183 ημερών για τουριστικούς, ιατρικούς, θεραπευτικούς ή παρόμοιους ιδιωτικούς σκοπούς, χωρίς να θεμελιώνουν, για το λόγο αυτό, φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και να υπόκεινται σε φορολόγηση στην Ελλάδα για το παγκόσμιο εισόδημά τους."
Επίσης, ανέφερε ότι "άλλαξε η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας με σημαντικές μειώσεις για τη μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων και αντιμετωπίζονται οι στρεβλώσεις που προέκυψαν. Καθένας μπορεί να έχει τις απόψεις του για τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας αυτό που ενδιαφέρει όμως τους φορολογούμενους είναι η μείωση της επιβάρυνσης".
Συγκεκριμένα, ανέφερε ότι μειώθηκε κατά 15% το ειδικό τέλος ακινήτων με την αντικατάσταση του ΕΕΤΗΔΕ με το ΕΕΤΑ, η δε φορολογική επιβάρυνση επί της ακίνητης περιουσίας μειώθηκε ακόμη περισσότερο, για τη μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων με τις αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων και ότι μειώθηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στο 3%.
Τέλος, υπογράμμισε ότι "προσπαθώντας να δώσουμε ανάσα στην αγορά ακινήτων, προσαρμόσαμε το τεκμήριο απόκτησης ακινήτων στην πραγματική αξία που προκύπτει από το πωλητήριο συμβόλαιο ή και από έλεγχο και όχι στην αντικειμενική αξία, η οποία μπορεί να είναι πολύ υψηλότερη".
Η πτώση του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος και η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δημιουργούν φραγμούς για την ανάκαμψη της ιδιωτικής κατανάλωσης σύμφωνα με την ανάλυσή της Eurobank, όπως δημοσιεύεται στο τεύχος 98, στο "7 ημέρες ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ".
Συγκεκριμένα στην ανάλυση μεταξύ άλλων "αναφέρεται ότι η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η πτώση της αξίας των διαμερισμάτων δύναται να αποτελέσουν σημαντικούς φραγμούς για την ανάκαμψη της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης. Η τελευταία μεταβλητή είναι θετική συνάρτηση τόσο διαθέσιμου εισοδήματος όσο και του συνολικού πλούτου (χρηματοοικονομικού, π.χ. μετοχές, φυσικού, π.χ. παρούσα αξία μελλοντικών εισοδημάτων από εργασία) των νοικοκυριών.
Στην ελληνική οικονομία, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (84,8% και 64% για την Ευρωπαϊκή Ένωση των 15 (ΕΕ-15)) μας επιτρέπει να θεωρήσουμε την αξία των διαμερισμάτων ή των κατοικιών ως ένα πολύ σημαντικό προσδιοριστικό παράγοντα του συνολικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών. Συνεπώς, η συνεχής πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δύναται να επηρεάσει αρνητικά την ιδιωτική καταναλωτική δαπάνη.
Πιο συγκεκριμένα, από το 2ο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το 2ο τρίμηνο του 2014, η συσσωρευμένη πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης ήταν της τάξης του 21,36%, του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών ήταν της τάξης του 28,73% και των τιμών των διαμερισμάτων ήταν της τάξης του 35,84%. Επιπρόσθετα, ο συντελεστής συσχέτισης (δείγμα: 2007q1-2014q2) ανάμεσα στον ποσοστιαίο ρυθμό μεταβολής της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης και στον αντίστοιχο ρυθμό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και των τιμών των διαμερισμάτων λαμβάνει την τιμή +0,76 και +0,82 αντίστοιχα.
Μέσω της παρουσίασης των συγκεκριμένων στοιχείων καταλήγουμε στο συμπέρασμα πως η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων δημιουργούν αρνητικές δυνάμεις για την σταδιακή ανάκαμψη και σταθεροποίηση της ιδιωτικής καταναλωτικής δαπάνης. Η τελευταία μεταβλητή, εξαιτίας του υψηλού μεριδίου που κατέχει στο σύνολο της δαπάνης για εγχώρια αγαθά και υπηρεσίες αποτελεί σημαντικό προσδιοριστικό παράγοντα του ρυθμού οικονομικής μεγέθυνσης (ποσοστιαία μεταβολή του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ)) και ως εκ τούτου η επιβράδυνσή της ανακόπτει την αναπτυξιακή πορεία της ελληνικής οικονομίας".
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Ακίνητα για όλα τα βαλάντια σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, οι οποίες έχουν υποχωρήσει έως και 60% σε ορισμένες περιοχές, προσφέρει η κτηματαγορά έπειτα από έξι χρόνια ύφεσης. Σύμφωνα με κτηματομεσίτες και συμβούλους ακινήτων, η περίοδος αυτή θεωρείται η καλύτερη για όσους έχουν ρευστό και θέλουν να αγοράσουν, καθώς πολλά διαμερίσματα και οικόπεδα βγαίνουν στην κυριολεξία στο... σφυρί.
Οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών καταγράφονται στα ακριβά προάστια της Αθήνας, δηλαδή βόρεια και νότια όπως στην Εκάλη, το Καστρί, τον Διόνυσο, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα, όπου οι μειώσεις στις τιμές φτάνουν το 45%-60%.
Στα ίδια ποσοστά είναι η υποχώρηση στις τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων στις μεσαίες και φθηνές περιοχές της πρωτεύουσας, ενώ το κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι υπάρχουν γειτονιές της Αθήνας, όπου νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών δηλαδή) πωλούνται ακόμη και κάτω του κόστους κατασκευής!
Στα δυτικά προάστια, για παράδειγμα, όπως Ελευσίνα, Μαγούλα, Μέγαρα, Νίκαια, Κορυδαλλός κ.λπ. πωλούνται καινούργια σπίτια στα επίπεδα των 1.000-1.200 ευρώ/τ.μ. αν και το κόστος κατασκευής, μαζί με την αγορά του οικοπέδου κινήθηκε στα ίδια επίπεδα. Ωστόσο, οι εργολάβοι προτιμούν να δώσουν σε χαμηλές τιμές ορισμένα από τα διαμερίσματα που έχουν απούλητα και να κρατήσουν τα υπόλοιπα για καλύτερες ημέρες στην αγορά ακινήτων.
Ενα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι στις μεσαίες περιοχές της πρωτεύουσας (Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Μελίσσια, Χολαργός, Παπάγου, Ελληνικό, Ηλιούπολη) οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει μεν αλλά με μεγαλύτερη βραδύτητα. Δηλαδή δεν μπορεί να πει κανείς ότι εκεί υπάρχουν οι «μεγάλες ευκαιρίες», αλλά ότι μπορεί να βρει σπίτια φθηνότερα κατά 20%-30% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Ωστόσο, αν υπολογίσει κανείς τις τιμές των ακινήτων με βάση τα εισοδήματα και τη δραματική υποχώρηση του ΑΕΠ την τελευταία πενταετία, τότε η υποχώρηση κρίνεται μικρή.
Παζάρια
Σε κάθε περίπτωση, το «ψάξιμο» για την αγορά ακινήτων είναι πλέον εύκολη υπόθεση αφού υπάρχει ένα τεράστιο απόθεμα (το οποίο υπολογίζεται σε 200-250 χιλιάδες) και οι αγοραστές έχουν το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα συμβόλαια που κλείνονται είναι κατά μέσο όρο 20% χαμηλότερα από τις αρχικές ζητούμενες τιμές.
Πάντως, 9 στα 10 ακίνητα πωλούνται κάτω από την αντικειμενική αξία, πολλές φορές ακόμη και κατά 50% χαμηλότερα. Με δεδομένο ότι σιγά - σιγά και οι τράπεζες αρχίζουν να δίνουν μικρά δάνεια για απόκτηση ακινήτων, ο χάρτης της κτηματαγοράς για όσους θέλουν να αποκτήσουν κάποιο σπίτι διαμορφώνεται ως εξής:
1. Στις ακριβότερες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής καταγράφονται και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σε γειτονιές όπως η Εκάλη και το Κολωνάκι αλλά και η Βουλιαγμένη έχουν καταγραφεί οι μεγαλύτερες απώλειες μέχρι σήμερα, με ποσοστό της τάξεως του 45% , καθώς όχι μόνο η ζήτηση υπέστη καθίζηση, αλλά επιπλέον οι εν λόγω περιοχές έχουν επιβαρυνθεί σημαντικά από τη φορολογία. Κατά μέσο όρο η πτώση διαμορφώνεται σε περίπου 30%. Οι πωλήσεις είναι ελάχιστες καθώς τα περισσότερα ακίνητα κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, ωστόσο έχουν καταγραφεί πράξεις στα επίπεδα των 3 εκατ. ευρώ και πάνω με έκπτωση που ξεπερνά τα 600-800 χιλ. ευρώ. Η κύρια τάση είναι να «ξεφορτώνονται» ακριβά σπίτια που βαρύνονται με υψηλούς φόρους και μεγάλο κόστος συντήρησης.
2. Μεγάλες απώλειες έχουν καταγραφεί στις λεγόμενες «φτωχές» συνοικίες. Πριν από την κρίση οι περισσότερες περιοχές (Δυτικά προάστια, κέντρο) προσέγγιζαν τα 1.800-2.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα κινούνται πέριξ των 1.000 ευρώ/τ.μ. Το μεγαλύτερο πρόβλημα έχουν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν με δάνειο αφού έχουν στην κατοχή τους ακίνητα των οποίων η αξία είναι μικρότερη από το ποσό που χρωστούν στην τράπεζα και ταυτόχρονα αδυνατούν να πουλήσουν. Σε πολλές από τις περιοχές αυτές η μείωση τιμών ξεπερνά το 50%, ως αποτέλεσμα της δραματικής συρρίκνωσης των εισοδημάτων και της ανεργίας που οδηγεί στην πώληση όσο - όσο.
3. Καταγράφονται και ακραίες περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε εξευτελιστικές τιμές. Πρόκειται για παλαιά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές, για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας που πωλούνται από 5.000 έως 15.000 ευρώ αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι διαμερίσματα 50 ετών και άνω που έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι: Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ. Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ. στην Πλατεία Αμερικής, διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.
4. Τέλος, να σημειωθεί ότι διαφορετική αντιμετώπιση έχουν τα ακίνητα σε καλές περιοχές, όπως αυτά που βρίσκονται σε περιοχές με πολύ πράσινο, θέα ή κοντά στη θάλασσα. Τα σπίτια αυτά (σε Παλαιό Φάληρο, Βάρκιζα, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο, Λαγονήσι) έχουν υποστεί μικρότερες μειώσεις τιμών της τάξης του 20%-30%
Αξίζει να σημειωθεί ότι και τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δίνουν μειώσεις τιμών που μαζί με τη φετινή χρονιά θα φτάσουν το 50%. Παράλληλα, δραματική είναι η συρρίκνωση των επενδύσεων στις οικοδομές αφού προβλέπεται να διαμορφωθούν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ.
Κατάρρευση
Επίσης, σε πλήρη κατάρρευση οδηγούνται οι αγοραπωλησίες. Από τις 215 χιλιάδες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από 9 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημιά για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48 χιλιάδες αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες.
Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46 χιλιάδες φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000.
ΥΠΕΡΠΡΟΣΦΟΡΑ
Τα 900.000 νέα σπίτια που «πάγωσαν» την αγορά
Σχεδόν 900.000 σπίτια τον χρόνο κτίζονταν κατά μέσο όρο τη δεκαετία της οικοδομικής έκρηξης, δημιουργώντας τεράστια υπερπροσφορά, η οποία δεν μπόρεσε ποτέ να απορροφηθεί, ειδικά μετά το 2007. Μέσα σε δέκα χρόνια, από το 2001 μέχρι το 2011, ανεγέρθηκαν 895,7 χιλιάδες νέες κατοικίες ως αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης.
Το 2011 η Ελλάδα διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη δεκαετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,4 εκατομμύρια νέα σπίτια!
Τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό.
Τα στοιχεία αυτά δικαιολογούν εν πολλοίς τη μεγάλη διάρκεια της κρίσης στην κτηματαγορά αφενός γιατί ποτέ δεν απορροφήθηκε το «στοκ» των ακινήτων και αφετέρου διότι χιλιάδες παλαιά σπίτια 50-60 ετών δεν «αποσύρθηκαν» προκειμένου να αντικατασταθούν με τα καινούργια. Ετσι, στα χρόνια της κρίσης οι αγοραπωλησίες αφορούν κατά κύριο λόγο σε παλαιά ακίνητα, με αποτέλεσμα να μένουν απούλητα πολλά καινούργια τα οποία και «παλιώνουν» με το πέρασμα των χρόνων.
Εκπληκτικά διαμερίσματα στο Λυκαβηττό με κόστος από 6.000 ευρώ/τ.μ.
Μια άλλη... Ελλάδα και μια άλλη αγορά ακινήτων δημιουργείται στην περιοχή του Λυκαβηττού και συγκεκριμένα στο ιστορικό κτίριο των Σχολών Δοξιάδη, που έκτισε ο γνωστός αρχιτέκτονας και πολεοδόμος στα τέλη της δεκαετίας του '60.
Το κτίριο-ορόσημο, που το 2010 χαρακτηρίστηκε ως μνημείο λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής και ιστορικής σημασίας του, μεταμορφώθηκε σε ένα υπερσύγχρονο συγκρότημα κατοικιών, με πρωτοποριακό design, το οποίο απευθύνεται σε αγοραστές με υψηλά εισοδήματα. Το One Athens ανακαινίζεται από τους επιχειρηματίες Χρήστο Ιωάννου και Μίλτο Καμπουρίδη και αποτελεί το πρώτο συγκρότημα πολυτελών διαμερισμάτων που προσφέρει υπηρεσίες... ξενοδοχείου πέντε αστέρων.
Εξασφαλίζονται υπηρεσίες διαχείρισης, συντήρησης, καθαριότητας και φύλαξης όλες τις ημέρες, ενώ το κτίριο διαθέτει πολυτελές γυμναστήριο, πισίνα, τζακούζι, χαμάμ, σάουνα, Playroom για τα παιδιά, Club Room για προβολή ταινιών, πλήρως εξοπλισμένη Business Suite 14 ατόμων.
Το συγκρότημα, που θυμίζει ανάλογες αναπτύξεις στο... Μανχάταν ή στο Λονδίνο, διαθέτει 26 αυτόνομες κατοικίες από στούντιο των 77 τετραγωνικών μέτρων μέχρι penthouse των 721 τετραγωνικών μέτρων. Και όλα βρίσκονται μια ανάσα από τον Λυκαβηττό και με θέα στην Ακρόπολη.
Την ίδια στιγμή που η κτηματαγορά βρίσκεται σε βαθιά κρίση, ένα τέτοιο project, το οποίο συνολικά κοστίζει περί τα 70 εκατ. ευρώ, απευθύνεται σε ένα διαφορετικό κοινό. Αλλωστε, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος ξεκινά από 6.000-7.000 ευρώ και πάνω, επομένως κατ' ελάχιστον το κόστος δεν είναι μικρότερο από 500.000 ευρώ. Σε πείσμα της κρίσης, ήδη έχουν πωληθεί επτά διαμερίσματα και συγκεκριμένα τρία μεγάλα, δύο στούντιο των 100 τ.μ. και δύο διαμερίσματα. Οι αγοραστές δεν επηρεάζονται από την κρίση καθώς είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που ζουν στο εξωτερικό, ενώ μεγάλο ενδιαφέρον προέρχεται από ξένους αλλά και από κάποιους που βλέπουν την απόκτηση ενός τέτοιου σπιτιού ως επενδυτικό προϊόν.
Ενα ακίνητο στο One Athens θα μπορούσε να ενοικιαστεί προς 20-30 ευρώ/τ.μ., τρεις φορές πάνω από τα ισχύοντα μισθώματα στην ευρύτερη περιοχή του Κολωνακίου.
Το πολυτελές συγκρότημα απευθύνεται σε αγοραστές... Κροίσους οι οποίοι αγοράζουν για δύο λόγους: Πρώτον, λόγω της εκπληκτικής θέσης που βρίσκονται τα σπίτια και δεύτερον επειδή πρόκειται για το ιστορικό κτίριο Δοξιάδη, το οποίο έχει ανακαινισθεί αλλά έχουν διατηρηθεί βασικά χαρακτηριστικά του.
Ωστόσο, η κατασκευή του One Athens μπορεί να σηματοδοτήσει την επιστροφή στο κέντρο της Αθήνας, τη στροφή από τα ακριβά προάστια στην καρδιά της Αθήνας. Ειδικά όταν η επιστροφή αυτή αφορά τα λεγόμενα «φουσκωμένα πορτοφόλια». Είναι μια κίνηση αναζωογόνησης της αγοράς ακινήτων στο κέντρο που μπορεί να αλλάξει ριζικά με το σχέδιο ανάπλασης που βρίσκεται στο στάδιο των μελετών.
Τις επόμενες μέρες οι φορολογούμενοι, οι οποίοι είχαν λάθη στο έντυπο Ε9 θα πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά, μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου, τις διορθώσεις ώστε η εικόνα τους στο σύστημα να είναι η πραγματική. Εφόσον από την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης προκύπτει επιστροφή φόρου άνω των 300 ευρώ ο φορολογούμενος θα υποχρεούται να προσκομίσει στην αρμόδια εφορία τα δικαιολογητικά που επιβεβαιώνουν τον λόγο της υποβολής της δήλωσης αυτής. Στην περίπτωση που, μετά την υποβολή της πρώτης τροποποιητικής δήλωσης, υποβληθεί και νέα τροποποιητική δήλωση, μέχρι 30/11, θα διενεργείται σε κάθε περίπτωση νέα εκκαθάριση του φόρου έπειτα από έλεγχο των σχετικών δικαιολογητικών αυτής, εφόσον προκύπτει μείωση του φόρου. Μετά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής εκκαθάρισης των ανωτέρω περιπτώσεων μέσα στον Δεκέμβριο και εφόσον παρουσιασθούν υποθέσεις φορολογουμένων, οι οποίες δεν μπορούν να υποστηριχθούν ηλεκτρονικά, λόγω της έλλειψης στοιχείων, καθώς και διορθώσεις υπολογισμού του φόρου, για τις οποίες είτε απαιτείται η προσκόμιση δικαιολογητικών είτε δεν καλύπτονται από την ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης, αυτές θα εκκαθαριστούν ανά υπόθεση με την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενδιαφερόμενο και με την προσκόμιση των απαραίτητων δικαιολογητικών, όπου απαιτείται. Υπενθυμίζεται ότι η προθεσμία για την πληρωμή της δεύτερης δόσης του ΕΝΦΙΑ λήγει την Παρασκευή 31 Οκτωβρίου. Η σχετική διαδικασία θα ολοκληρωθεί στα τέλη Φεβρουαρίου με την καταβολή της έκτης και τελευταίας δόσης.
Τις 782.137 αγγίζουν οι δηλώσεις των αυθαιρετούχων που έκαναν χρήση των δύο τελευταίων νόμων περί αυθαιρέτων, του προηγούμενου νόμου (ν.4014/11) και του τελευταίου νόμου ν.4178/13, η ισχύς του οποίου έχει οριστεί έως τον Φεβρουάριο του 2015. Ωστόσο κανείς δεν μπορεί να θεωρήσει απίθανο το ενδεχόμενο παρατάσεων καθώς η καταληκτική ημερομηνία του προηγούμενου νόμου ν.4014/11 μετατέθηκε συνολικά 6 φορές.
Από τον Σεπτέμβριο του 2013 έως την προηγούμενη εβδομάδα βάσει του ν.4178/13 υποβλήθηκαν 220.325 δηλώσεις αυθαιρέτων, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η Καθημερινή. Από αυτές, περίπου οι μισές (97.975) βρίσκονται στο προκαταρκτικό στάδιο της διαδικασίας, οι 47.474 έχουν αποπληρώσει το πρόστιμο και οι υπόλοιπες βρίσκονται σε ενδιάμεσα στάδια (πληρωμή προστίμου και δόσεων).
Στις δηλώσεις αυτές έρχονται να προστεθούν όσες κατατέθηκαν αρχικά μέσω του ν.4014/11 και «επαναβαπτίσθηκαν» (προκειμένου να ανακτήσουν τη νομιμότητά τους) με τη μεταφορά τους στον ν.4178/13. Πρόκειται για 238.561 δηλώσεις, για το 21% (52.292) των οποίων έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία και οι υπόλοιπες βρίσκονται σε διάφορα στάδια της διαδικασίας αποπληρωμής του προστίμου.
Αυτό που παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι ότι, παρότι ο ν.4014/11 κρίθηκε αντισυνταγματικός από την Ολομέλεια του ΣτΕ και ακυρώθηκε, τα τρία πέμπτα των δηλώσεων που είχαν υποβληθεί στον ν.4014/11 δεν έχουν «μεταφερθεί» στο νέο σύστημα. Πιο συγκεκριμένα, εκτός της «ομπρέλας» του ν.4178/13 παραμένουν 323.251 δηλώσεις και μόλις για τις 77.410 έχει αποπληρωθεί όλο το πρόστιμο, ενώ το 54% (176.022) βρίσκεται στο προκαταρκτικό στάδιο, χωρίς να έχει καταβληθεί παράβολο ή πρόστιμο και συνεπώς κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός διαδικασίας νομιμοποίησης.
Τις τάσεις στην κτηματαγορά σε 48 περιοχές της Αθήνας και τις ελάχιστες, μέσες και μέγιστες τιμές στις οποίες πωλούνται τα ακίνητα κατέγραψε έρευνα του Πανεπιστημίου Μακεδονίας.
Η έρευνα έγινε υπό την επίβλεψη του Θεόδωρου Παναγιωτίδη, Επίκουρου Καθηγητή στο Τμήμα Οικονομικών Επιστημών του Πανεπιστημίου Μακεδονίας. Συγκεκριμένα, φοιτητές του Οικονομικού τμήματος του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, ανέλυσαν μικρές αγγελίες, στο πλαίσιο έρευνας για τις τιμές που πουλάνε οι Αθηναίοι τα ακίνητά τους και παρουσίασαν στοιχεία για το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο σε 48 περιοχές.
Συνολικά συγκεντρώθηκαν 31.871 παρατηρήσεις που αφορούν τα τετραγωνικά μέτρα και την προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε 48 περιοχές της Αθήνας από αγγελίες που δημοσιεύτηκαν στο spitogatos.gr, από τον Απρίλιο του 2014 μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2014.
Αν και τελικά οι τιμές που "κλείνονται" τα συμβόλαια είναι, στις περισσότερες περιπτώσεις, κατά 10% - 30% χαμηλότερες από τις τιμές των αγγελιών, οι τιμές που προκύπτουν από την έρευνα, δείχνουν και την τάση που επικρατεί έπειτα από 6 χρόνια ύφεσης.
Συγκεκριμένα, υπάρχουν οι φθηνές περιοχές με την πώληση κατοικιών στα επίπεδα των €1.000/τ.μ. ενώ υπάρχουν και οι μεσαίες τιμές, γύρω στα €1.500-1.700/τ.μ. αλλά και οι ακριβότερες, πάνω από €2.200/τ.μ.
Επίσης, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες ακόμα και στα ακριβά ακίνητα, έχουν ρίξει πλέον τις προσδοκίες τους σε σχέση με τα παλαιότερα χρόνια.
Δείτε την λίστα όπως δημοσίευεται στο ered.
ΧΡΗΣΤΟΣ ΚΟΛΩΝΑΣ
Από την 1η Ιανουαρίου απελευθερώνονται οι πλειστηριασμοί και στο υπουργείο Ανάπτυξης, σύμφωνα με πληροφορίες της «Η», σταθμίζουν αυτήν την περίοδο τα «υπέρ» και τα «κατά» των συγκεκριμένων επιλογών, σε συνδυασμό και με τις επικείμενες διαπραγματεύσεις με την τρόικα.
Το καινούργιο δεδομένο που επιδιώκει να φέρει η κυβέρνηση είναι η απαγόρευση των πλειστηριασμών της κύριας και μοναδικής κατοικίας από την εφορία και άλλες δημόσιες υπηρεσίες ή κρατικούς φορείς, αλλά υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Κάτι τέτοιο, λένε οι πληροφορίες, μπορεί να γίνει μόνο με έναν τρόπο, μέσα από το νέο Πτωχευτικό Δίκαιο των φυσικών προσώπων που σχεδιάζει το υπουργείο Ανάπτυξης.
Τρεις λύσεις για την προστασία της κύριας κατοικίας από τους πλειστηριασμούς για χρέη όχι μόνο έναντι των τραπεζών και των ιδιωτών αλλά και του δημοσίου, όπως της εφορίας, εξετάζει η κυβέρνηση.
Από την 1η Ιανουαρίου του 2015 απελευθερώνονται οι πλειστηριασμοί και στο υπουργείο Ανάπτυξης, σύμφωνα με πληροφορίες της «Η», σταθμίζουν αυτήν την περίοδο τα «υπέρ» και τα «κατά» των συγκεκριμένων επιλογών σε συνδυασμό βασικά και με τις επικείμενες διαπραγματεύσεις με την τρόικα.
Όπως αναφέρουν πηγές της «Η» το καινούργιο δεδομένο που επιδιώκει να φέρει η κυβέρνηση είναι η απαγόρευση των πλειστηριασμών της κύριας και μοναδικής κατοικίας από την εφορία και άλλες δημόσιες υπηρεσίες ή κρατικούς φορείς αλλά υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Κάτι τέτοιο, λένε οι πληροφορίες, μπορεί να γίνει μόνο με έναν τρόπο, μέσα από το νέο Πτωχευτικό Δίκαιο των φυσικών προσώπων που σχεδιάζει το υπουργείο Ανάπτυξης.
Διαγραφή χρεών
Όταν ένα νοικοκυριό πτωχεύει, διαγράφονται και τα χρέη του έναντι του Δημοσίου. Παράλληλα, αξιοποιείται όλη του η περιουσία για να καλυφθούν κάποιες οφειλές. Αυτό τουλάχιστον ισχύει στις χώρες όπου υπάρχει Πτωχευτικό Δίκαιο, όπως στη Μ. Βρετανία και την Ιρλανδία. Μέσα από αυτήν τη διαδικασία, αναφέρουν πηγές, είναι εφικτό να προστατευτεί η κύρια κατοικία υπό περιοριστικούς όρους. Επίσης με τον τρόπο αυτό αποτρέπονται και οι «μπαταξήδες».
Έτσι, η μία λύση, αναφέρουν στην «Η» καλά πληροφορημένες πηγές, είναι η θέσπιση διατάξεων μέσα από το Πτωχευτικό Δίκαιο και οι άλλες δύο έχουν να κάνουν με την παράταση του συγκεκριμένου μεταβατικού νόμου αλλά με ψαλίδισμα της αντικειμενικής αξίας και των εισοδηματικών κριτηρίων είτε με τη διατήρηση εν ισχύ του «νόμου Κατσέλη», ο οποίος υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και διαδικασίες προστατεύει την κύρια κατοικία μια τετραμελούς οικογένειας αξίας ακόμη και 450.000 ευρώ. Να σημειωθεί ότι ο «νόμος Κατσέλη» από τη στιγμή που ψηφιστεί το Πτωχευτικό Δίκαιο των φυσικών προσώπων οδεύει προς κατάργηση.
Αναλυτικά, και σύμφωνα πάντα με πληροφορίες της «Η», τα σενάρια που εξετάζει η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης είναι:
ΛΥΣΗ ΠΡΩΤΗ
Πτωχευτικό Δίκαιο
Με τις διατάξεις του Πτωχευτικού Δικαίου θα προβλέπεται η δυνατότητα στα νοικοκυριά που δεν έχουν καθόλου εισόδημα ή πολύ χαμηλό και επισφαλές να ρευστοποιούν περιουσιακά τους στοιχεία, όπως και ακίνητα προκειμένου να διαγράφονται οφειλές τους, τόσο έναντι τραπεζών όσο και έναντι της εφορίας. Μέχρι όμως να παίρνουν τη βεβαίωση απαλλαγής οφειλών για ένα διάστημα δύο ή τριών ετών θα βρίσκονται τα οικονομικά τους στοιχεία υπό στενή παρακολούθηση, προκειμένου να διαπιστωθεί αν στο μεταξύ τα νοικοκυριά αποκτούν εισόδημα ικανό να καλύψει μέρος των οφειλών.
Επίσης θα γίνεται αναδρομικός έλεγχος των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών που επιθυμούν τη διαγραφή χρεών τους. Με τον τρόπο αυτό, θα επιδιώκεται να αποκλειστούν περιπτώσεις εικονικών πτωχεύσεων, αφού πρώτα τα φυσικά πρόσωπα έχουν μεταβιβάσει ακίνητα και ρευστό στο εξωτερικό ή σε συγγενείς τους.
Εξαίρεση με κριτήρια
Το σενάριο που εξετάζει η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης είναι να καθιερωθεί η εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τη διαδικασία της ρευστοποίησης. Ωστόσο, θα μπουν αυστηρά κριτήρια, όπως πλαφόν στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, το οποίο εφόσον είναι και το μοναδικό που στεγάζει την οικογένεια δεν θα βγαίνει στο σφυρί. Το ύψος δεν έχει καθοριστεί ακόμη, καθώς το υπουργείο Ανάπτυξης μελετά διάφορα σχέδια. Αξίζει να σημειωθεί πως σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Eurostat εννέα στα δέκα νοικοκυριά έχουν κύρια κατοικία με αξία έως 200.000 ευρώ και επτά στα δέκα μέχρι 140.000 ευρώ.
Έτσι με τη λύση του Πτωχευτικού Δικαίου αποκλείονται κατά συνείδηση κακοπληρωτές, «μπαταξήδες», καθώς οι προϋποθέσεις υπαγωγής των φυσικών προσώπων στη διαδικασία της πτώχευσης είναι πάρα πολύ αυστηρές και οι έλεγχοι εξονυχιστικοί.
Επίσης για να καταφύγει κάποιο πρόσωπο στις διατάξεις του Πτωχευτικού Δικαίου θα πρέπει πρώτα να έχει εξαντλήσει όλες τις άλλες πρόσφορες λύσεις που του δίνονται, όπως οι ρυθμίσεις δανείων ή χρεών, στις οποίες από τη στιγμή που ο οφειλέτης εντάσσεται διασώζει και το σπίτι του.
ΔΕΥΤΕΡΗ ΛΥΣΗ
Μεταβατικό στάδιο
«Ανάσα» για ένα χρόνο
Η δεύτερη λύση που εξετάζεται είναι να δοθεί παράταση στο υφιστάμενο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας.
Βέβαια, το συγκεκριμένο καθεστώς που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2014 δεν ήταν ιδιαίτερα... δημοφιλές. Μόλις 3.000 δανειολήπτες προσέφυγαν σε αυτό για να διασώσουν το σπίτι τους.
Το καθεστώς της προστασίας της κύριας κατοικίας που ισχύει μέχρι και το τέλος του χρόνου ορίζει ότι αναστέλλονται από την 1η Ιανουαρίου του 2014 μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου του 2014 οι πλειστηριασμοί, εφόσον:
1. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ.
2.Το καθαρό οικογενειακό εισόδημα (χωρίς τις κρατήσεις για ασφαλιστικά ταμεία, φόρο εισοδήματος και εισφορά αλληλεγγύης) είναι μέχρι 35.000 ευρώ.
Η συνολική αξία κινητής και ακίνητης περιουσίας είναι μικρότερη ή ίση με 270.000 ευρώ (συμπεριλαμβανομένης και της κύριας κατοικίας). Το σύνολο των καταθέσεων και κινητών αξιών (εξαιρουμένων συνταξιοδοτικών και ασφαλιστικών προγραμμάτων) του οφειλέτη δεν υπερβαίνει τις 15.000 ευρώ από το σύνολο των 270.000 ευρώ.
Κατά τη διάρκεια αναστολής πλειστηριασμού, οι δανειολήπτες καταβάλλουν δόσεις ίσες με το 10% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματός τους, όταν το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα δεν ξεπερνά τις 15.000 ευρώ και ίσες με το 20% για τα ποσά άνω των 15.000 ευρώ.
Κατά τη διάρκεια της απαγόρευσης πλειστηριασμού και εφόσον η απαγόρευση δεν έχει αρθεί για τον πρωτοφειλέτη ως προς τη συγκεκριμένη οφειλή, απαγορεύεται ο πλειστηριασμός ακινήτων των εγγυητών για τις συγκεκριμένες οφειλές.
Οι οφειλέτες από τη στιγμή που του επιδοθεί εντολή διαταγής πλειστηριασμού θα πρέπει εντός δύο μηνών να υποβάλουν αίτηση στην τράπεζα, προκειμένου με βάση τα προαναφερόμενα κριτήρια να υπαχθεί σε διακανονισμό και να σώσει έτσι την κύρια κατοικία του.
Τα περιουσιακά στοιχεία εκτιμώνται βάσει της αντικειμενικής αξίας, και για όσα βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, ο προσδιορισμός της αξίας αυτών θα γίνεται βάσει των κείμενων φορολογικών διατάξεων όπως αυτές κάθε φορά ισχύουν. Στα περιουσιακά στοιχεία συμπεριλαμβάνονται και οι καταθέσεις και οι κινητές αξίες του οφειλέτη, ήτοι μετοχές, ομόλογα, λογαριασμοί σε αλλοδαπό νόμισμα, πάσης φύσεως επενδυτικά προϊόντα εξαιρουμένων των συνταξιοδοτικών και ασφαλιστικών προϊόντων.
Η διάταξη αφορά όλους τους οφειλέτες ανεξαρτήτως ιδιότητας. Συγκεκριμένα στη διάταξη εμπίπτουν ενδεικτικά: άνεργοι, μισθωτοί και συνταξιούχοι ιδιωτικού και δημοσίου τομέα, ελεύθεροι επαγγελματίες, έμποροι, επιτηδευματίες, αγρότες κ.λπ.
Στη ρύθμιση υπάγονται κάθε είδους οφειλές έναντι όλων των δανειστών (τράπεζες, ιδιώτες, εταιρείες κ.τ.λ.). Δεν υπάγονται οι οφειλές που προέκυψαν από αδικοπραξία που διαπράχθηκε με δόλο, από διοικητικά πρόστιμα, χρηματικές ποινές, φόρους και τέλη προς το Δημόσιο και τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δευτέρου βαθμού, τέλη προς νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου και εισφορές προς οργανισμούς κοινωνικής ασφάλισης. Επίσης δεν αφορούν τις οφειλές που προέκυψαν από χορήγηση δανείων από Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
ΤΡΙΤΗ ΛΥΣΗ
Τι ισχύει τώρα με τον νόμο Κατσέλη
Ο νόμος Κατσέλη, όταν θεσπιστεί το Πτωχευτικό Δίκαιο, θα πάψει να ισχύει. Ο νόμος Κατσέλη, με όλες τις τροποποιήσεις που έχουν γίνει, δίνει τη δυνατότητα σε νοικοκυριά με αποδεδειγμένη οικονομική αδυναμία να διαγράψουν οφειλές τους και να ρυθμίσουν το υπόλοιπο ποσό. Επίσης προστατεύει την κύρια κατοικία από πλειστηριασμούς έναντι τραπεζών και ιδιωτών όχι έναντι του Δημοσίου.
Η απήχηση των σχετικών διατάξεων είναι τεράστια. Οι αιτήσεις από το 2010 μέχρι σήμερα ανέρχονται σε 100.000.
Μάλιστα, η εκδίκαση των υποθέσεων από τα Ειρηνοδικεία φτάνουν ακόμη και το 2023. Από τότε που ξεκίνησαν οι συζητήσεις για την κατάργηση των οριζόντιων διατάξεων προστασίας των πλειστηριασμών, όλο και περισσότερα νοικοκυριά στράφηκαν στον νόμο 3869/2010.
Έτσι, τα άρθρα του προσφέρουν την προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά και συνολικά της περιουσίας του οφειλέτη, από τη στιγμή που εκείνος θα υποβάλει την αίτηση στο Ειρηνοδικείο μέχρι και την έκδοση απόφασης. Για το διάστημα αυτό, ο αιτών θα πρέπει να καταβάλει μία ελάχιστη δόση προς την τράπεζα. Το ποσό της υπολογίζεται με βάση την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Ωστόσο, η ελάχιστη καταβολή δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη του 10% της τελευταίας ενήμερης δόσης με ελάχιστο συνολικό ποσό καταβολής τα 40 ευρώ μηνιαίως. Πάντως, από την υποβολή της αίτησης μέχρι την εκδίκαση, με βάση τις σημερινές ημερομηνίες, ανοίγεται ένα τεράστιο παράθυρο στην καταχρηστική εφαρμογή των διατάξεων από επιτήδειους.
Επιπλέον, ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με τον ίδιο νόμο, εφόσον του ζητηθεί η ρευστοποίηση ακίνητης περιουσίας να εξαιρέσει την κύρια κατοικία, εφόσον η αξία της ισούται με το αφορολόγητο όριο της κύριας κατοικίας, όπως αυτό ορίζεται από τις φορολογικές διατάξεις, προσαυξημένο κατά 50%. Με πιο απλά λόγια, για έναν άγαμο να μην είναι πάνω από 300.000 ευρώ και για έναν έγγαμο με δύο παιδιά να μην ξεπερνά τις 450.000 ευρώ.
Tης Mαρίας Bουργάνα
Aφού «πάγωσε» την αγορά των ακινήτων για σχεδόν έξι μήνες, «μπλόκαρε» εκατοντάδες συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων και ξεσήκωσε θύελλα αντιδράσεων στους ιδιοκτήτες ακινήτων, συμβολαιογράφους, δικηγόρους αλλά και στο εσωτερικό της κυβέρνησης, τελικά δεν έφερε τα πολυπόθητα έσοδα στα δημόσια ταμεία.
O λόγος για τον φόρο υπεραξίας που επιβάλλεται με συντελεστή 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων και επιβαρύνει τους πωλητές. O συγκεκριμένος φόρος προκάλεσε σοβαρά προβλήματα στην κτηματαγορά τους πρώτους μήνες του έτους αφού πρακτικά ήταν αδύνατον να εφαρμοστεί από την 1η Iανουαρίου 2014 και χρειάστηκε να τροποποιηθεί η διάταξη του νόμου για να ενεργοποιηθεί στις αρχές του καλοκαιριού.
Όμως, τα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι τελικά δημιουργήθηκε «πολύ θόρυβος για το τίποτα». Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εισπράξεις από τον φόρο υπεραξίας ακινήτων είναι σχεδόν μηδαμινές, στοιχείο που αποδεικνύει ότι πρόκειται για έναν ακόμη φόρο που όχι μόνο δεν αποδίδει και δεν φέρνει «ζεστό» χρήμα στα ταμεία του Δημοσίου αλλά ταλαιπωρεί τους φορολογούμενους και τους συμβολαιογράφους με συμπλήρωση, έλεγχο και υποβολή δηλώσεων, καταχώριση στοιχείων στο Taxisnet, απόδοση του φόρου με επιταγή που κατατίθεται στην τράπεζα.
Aρμόδιοι παράγοντες του υπουργείου Oικονομικών αποδίδουν τις χαμηλές εισπράξεις του φόρου υπεραξίας στον περιορισμένο αριθμό αγοραπωλησιών ακινήτων. Όμως ακόμη και στις μεταβιβάσεις ακινήτων που γίνονται, για τις περισσότερες είτε δεν προκύπτει υπεραξία για τον πωλητή είτε η υπεραξία δεν υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 25.000 ευρώ, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να μην εισπράττει έσοδα από τον συγκεκριμένο φόρο.
O φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Iανουαρίου 2014 και μετά. Eπιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Mετά τις τροποποιήσεις που έγιναν:
Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.
Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Eιδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Iανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.
Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης
Oι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Tιμών Kατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔTKατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. O Δείκτης Tιμών Kατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την TτΕ).
H διαδικασία επιβολής του φόρου υπεραξίας ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:
Συμπλήρωση δήλωσης: O φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. H δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. O συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
Aν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Aν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.
Yποβολή δήλωσης: H δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.
Έκδοση ταυτότητας οφειλής: Tην ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε εφαρμογή του Taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον AΦM του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Tαυτότητα Oφειλής.
Πληρωμή φόρου: Mέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του ελληνικού δημοσίου τον φόρο που έχει παρακρατήσει. H επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.
Παραδείγματα
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1994 έναντι 10 εκατ. δρχ. (29.347 ευρώ). Σήμερα πωλείται έναντι 65.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν. Eπειδή το ακίνητο έχει αποκτηθεί πριν από το 1995 απαλλάσσεται από το φόρο υπεραξίας.
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2008 έναντι 200.000 ευρώ και πωλείται σήμερα 180.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν: Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προκύπτει κέρδος, άρα δεν επιβάλλεται και φόρος.
- Aκίνητο αποκτήθηκε με αντιπαροχή το 2008. Πωλείται σήμερα έναντι 150.000 ευρώ.
• Φόρος υπεραξίας μηδέν. O Δείκτης Tιμών Aκινήτων το 2008 ήταν 261,1 και πέρυσι 178,2. H τιμή κτήσης είναι 219,781 ευρώ (150.000 x 261,1 διά 178,2), επομένως και πάλι προκύπτει αρνητική υπεραξία.
- Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2003 έναντι 120.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου). Πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Eτη διακράτησης 11, επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 82,8%.
• Φόρος υπεραξίας 1.218 ευρώ. H αρχική υπεραξία των 40.000 ευρώ με την επιβολή του συντελεστή 82,8% περιορίζεται σε 33.120 ευρώ. Aπό το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο όριο 25.000 και η υπεραξία μειώνεται σε 8.120 ευρώ.
Mε την επιβολή φορολογικού συντελεστή 15% ο φόρος που προκύπτει είναι 1.218 ευρώ.
Διευκρινίσεις σχετικά με το ηλεκτρονικό μισθωτήριο συμβόλαιο, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και την καταχώρηση τους μέσω του taxis δίνει με έγγραφό του προς το ΤΕΕ / Τμήμα Ανατολικής Μακεδονίας, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του υπουργείο Οικονομικών.
Συγκεκριμένα, στο έγγραφό της, με θέμα "Δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης" και απαντώντας στην επιστολή του ΤΕΕ/ΤΑΚ με ημερομηνία 13/08/2014, πληροφορεί για τα ακόλουθα::
"1. Η υποχρέωση έκδοσης του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης προβλέπεται από τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 6 του ν.3661/2008, για την διαχείριση των οποίων αρμόδιο είναι το ΥΠΕΚΑ. Κατ' εξουσιοδότηση των διατάξεων αυτών εκδόθηκε η αριθμ. Δ6/Β/οικ. 5825/30.3.2010 (ΦΕΚ Β' 407) Κοινή Απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, στην οποία ορίζεται (παρ. 3 αριθμ. 14)ότι σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα, αν δεν προσκομίζεται ενώπιόν της ισχύον Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
2. Οι διατάξεις του άρθρου 77 του ν. 2238/1994, με τις οποίες ορίζονταν η υποχρέωση θεώρησης των μισθωτηρίων από τις Δ.Ο.Υ, έπαψαν να ισχύουν από 1/1/2014, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ 11 του άρθρου 26 του ν. 4223/2013.
3. Κατ' εξουσιοδότηση των διατάξεων της παρ. 4 του άρθρου 15 του ν.4174/2013 εκδόθηκε η ΠΟΛ.1013/7.1.2014 Απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, με την οποία ορίζεται, η υποχρέωση υποβολής των πληροφοριακών στοιχειών μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία μίσθωσης. Οι δηλώσεις των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης υποβάλλονται από 1/1/2014 και μετά με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτυακής εφαρμογής της Διεύθυνσης Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης στο διαδικτυακό τόποwww.gsis.gr, προκειμένου εκ των υστέρων να διενεργηθούν διασταυρώσεις για φορολογικούς σκοπούς. Στην απόφαση αυτή ορίζεται ότι, κατά την συμπλήρωση της ηλεκτρονικής φόρμας υποβολής των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, η αναγραφή των στοιχείων του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης είναι προαιρετική (παρ. 1 αριθμ. 3).
4. Η απόφαση αυτή ορίζει την υποχρέωση παροχής αυτομάτως πληροφοριών σχετικά με οικονομικές συναλλαγές φορολογούμενων και σε καμιά περίπτωση δεν καταργεί την υποχρεωτική έκδοση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης κτιρίων.
Σε διορθώσεις στα στοιχεία των ακινήτων τους θα πρέπει να προχωρήσουν τις επόμενες ημέρες περισσότεροι από 600.000 φορολογούμενοι, προκειμένου να δουν έκπτωση στα εκκαθαριστικά σημειώματα του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Πρόκειται κυρίως για φορολογούμενους οι οποίοι καθ΄ όλη τη διάρκεια του 2013 είχαν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα. Σωρεία λαθών που εντοπίστηκαν στο έντυπο Ε9 (δήλωση στοιχείων ακινήτων) αλλά και Ε2 (αναλυτική κατάσταση για μισθώματα ακινήτων) που είχαν συμπληρώσει και υποβάλει ηλεκτρονικά οι φορολογούμενοι δεν επέτρεψε στις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών να υπολογίσουν την έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ που προβλέπεται για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ενώ η Γ.Γ. Δημοσίων Εσόδων υπολόγιζε ότι η έκπτωση 20% θα αφορούσε περίπου 700.000 φορολογούμενους με εμπράγματα δικαιώματα σε κενά και χωρίς ρεύμα ακίνητα, από τη νέα εκκαθάριση προέκυψε ότι η μείωση χορηγήθηκε μόνο σε 78.399 ιδιοκτήτες. Το πιο συνηθισμένο λάθος που έκαναν οι ιδιοκτήτες αυτοί ήταν ότι «ξέχασαν» να συμπληρώσουν στο έντυπο Ε9 στην στήλη 32 τον κωδικό 8 που αφορά τα κενά κτίσματα ή να αναγράψουν στο Ε9 τον αριθμό παροχής ρεύματος προκειμένου να καταστεί δυνατή η διασταύρωση με το αρχείο ΔΕΔΔΗΕ.
Ετσι όσοι φορολογούμενοι δικαιούνται την έκπτωση η οποία δεν «πέρασε» στα νέα εκκαθαριστικά θα πρέπει από την επόμενη εβδομάδα, που αναμένεται να ανοίξει η ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων και μέχρι το τέλος Νοεμβρίου (ή και αργότερα καθώς εξετάζεται να υπάρξει παράταση στην προθεσμία για τη διόρθωση των λαθών που έχουν γίνει στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο), να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους έτσι ώστε η έκπτωση να αποδοθεί στην επόμενη εκκαθάριση, η οποία προγραμματίζεται για τον Δεκέμβριο. Εν τω μεταξύ, το προσεχές διάστημα αναμένεται να κατατεθεί διάταξη στη Βουλή με την οποία θα ρυθμιστούν τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν με φορολογούμενους που έλαβαν το 2013 αποζημίωση απόλυσης ή κοινωνικά επιδόματα, με αποτελέσματα να χάσουν την έκπτωση 50% ή την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Από τον πρώτο κύκλο εκκαθαρίσεων για τη χορήγηση εκπτώσεων στον ΕΝΦΙΑ προέκυψε ότι 1.456.955 ιδιοκτήτες είχαν μείωση συνολικού ύψους 98,28 εκατ. ευρώ. Ειδικότερα:
• 1.296.801 φορολογούμενοι, που αντιστοιχούν σε 1.097.309 οικογένειες, έτυχαν μείωσης κατά 50% επί του ΕΝΦΙΑ και το ποσό μείωσης ανήλθε σε 82.98 εκατ. ευρώ.
• 80.805 φορολογούμενοι, που αντιστοιχούν σε 50.623 οικογένειες, είχαν πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ και το ποσό μείωσης ανήλθε σε 10,36 εκατ. ευρώ.
• Μείωση 20% χορηγήθηκε σε 110.170 μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (εμπράγματα δικαιώματα) κατηγορίας 1, 2 ή 3 (διαμέρισμα, μονοκατοικία, επαγγελματική στέγη). Το συνολικό ποσό της μείωσης ανέρχεται σε 4,68 εκατ. ευρώ και αφορά σε 78.399 ιδιοκτήτες.
• Χορηγήθηκε μείωση σε οικοπεδούχους όπου η τιμή οικοπέδου τροποποιήθηκε τον Σεπτέμβριο του 2014.
Περίπου 1,4 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν επιτέλους να δουν τα νέα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ που ανέβηκαν στο taxis ωστόσο, το αλαλούμ συνεχίζεται καθώς δύο μέρες πριν λήξει η διορία πληρωμής πολλοί δικαιούχοι εκπτώσεων ίσως αναγκαστούν να πληρώσουν όλο το ποσό επειδή δεν έχουν γίνει οι διορθώσεις.
Όσοι δεν δουν και σήμερα τις διορθώσεις στα παλαιά εκκαθαριστικά που είναι ακόμη αναρτημένα στο Taxisnet, θα αναγκαστούν να βρουν χρήματα για να κανονίσουν στο ακέραιο τον ΕΝΦΙΑ μέσα σε 48 ώρες, έως μεθαύριο Παρασκευή, με τα παλαιά ποσά και χωρίς εκπτώσεις.
Όσοι δικαιούνται την έκπτωση φόρου του 50% ή του 100% επειδή πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, θα βρουν στο εκκαθαριστικό τους ένα σημείωμα το οποίο αναφέρει - όπως προβλέπει και η σχετική απόφαση της ΓΓΔΕ- τα εξής:
«Η Γενική Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων, έχοντας λάβει υπόψη τα ακόλουθα:
Α) το συνολικό ύψος του φορολογητέου οικογενειακού εισοδήματος οικονομικού έτους 2014
Β) τη συνολική επιφάνεια των κτισμάτων της 1ης Ιανουαρίου 2014
Γ) το συνολικό ύψος της αξίας της ακίνητης περιουσίας έτους 2014
Δ) τον αριθμό των εξαρτώμενων τέκνων σύμφωνα με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος οικονομικού έτους 2014 (σ.σ την σχετική ένδειξη θα βλέπουν όσοι έχουν εξαρτώμενα τέκνα)
Ε) το ποσοστό αναπηρίας (σ.σ τη σχετική ένδειξη θα βλέπουν όσοι αντιμετωπίζουν προβλήματα αναπηρίας)
Αποφασίζει ότι για τον τους:___________________________ (θα αναφέρονται τα ονοματεπώνυμα και οι ΑΦΜ) παρέχεται μείωση 50% ή 100% επί του ΕΝΦΙΑ έτους 2014»
Βλέποντας αυτό το σημείωμα, οι ενδιαφερόμενοι θα κατανοήσουν ότι το ποσό του φόρου που τους αναλογεί έχει μειωθεί κατά 50% ή κατά 100% ανάλογα με την περίπτωση.
Έκπτωση φόρου 50% δικαιούνται όσοι πληρούν ταυτόχρονα τα ακόλουθα κριτήρια:
· Το οικογενειακό εισόδημα να μην ξεπερνάει τις 9000 ευρώ για τον άγαμο ενώ προστίθενται 1000 ευρώ για κάθε παιδί
· Η αξία των ακινήτων να μην υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ για τον άγαμο, τα 150.000 ευρώ για τον παντρεμένο και τις 200.000 ευρώ για τον παντρεμένο με δύο παιδιά
· Η επιφάνεια των κτισμάτων να μην ξεπερνά τα 150 τετραγωνικά μέτρα
Έκπτωση φόρου 100% δικαιούνται όσοι πληρούν τα ακόλουθα κριτήρια:
· Το οικογενειακό εισόδημα να μην ξεπερνά τα 12.000 ευρώ
· Δεν υπάρχει περιουσιακό κριτήριο
· Η επιφάνεια των ακινήτων να μην ξεπερνά τα 150 τετραγωνικά μέτρα.
· Ο φορολογούμενος είναι ή πολύτεκνος ή άτομο με αναπηρία με ποσοστό μεγαλύτερο ή ίσο του 80%
Ο φόρος εμφανίζεται μειωμένος στο σύνολο του ποσού και όχι ανά δικαίωμα. Επίσης, έχουν γίνει οι απαραίτητες προσαρμογές στο ύψος των δόσεων.
Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι προβλήματα έχουν χιλιάδες εκκαθαριστικά εξαιτίας λαθών των ιδιοκτητών με αποτέλεσμα οι αρμόδιες υπηρεσίες να μην μπορούν να εντοπίσουν τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Οπως αναφέρουν τα στελέχη της ΓΓΔΕ το έντυπο Ε2 δεν είναι κωδικοποιημένο, με αποτέλεσμα να μην είναι διακριτό ποια ακίνητα είναι κενά. Συγκεκριμένα, τα προβλήματα που έχουν εντοπίσει σχετίζονται με:
• Λανθασμένη αναγραφή του κενού διαμερίσματος. Για παράδειγμα αντί να αναγραφεί «κενό», ορισμένοι γράφουν «κενό όπως και πέρυσι».
• Ορθογραφικά λάθη από τα οποία δεν διαπιστώνεται εάν το ακίνητο είναι κενό.
• Δεν έχει δηλωθεί ο αριθμός παροχής της ΔΕΗ.
Στις ακριβότερες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής καταγράφονται και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ειδικότερα, σε περιοχές όπως η Εκάλη και το Κολωνάκι έχουν καταγραφεί οι μεγαλύτερες απώλειες μέχρι σήμερα, με ποσοστό της τάξεως του 45% και 38% αντίστοιχα, καθώς όχι μόνο η ζήτηση υπέστη καθίζηση, αλλά επιπλέον οι εν λόγω περιοχές έχουν επιβαρυνθεί σημαντικά από τη φορολογία.Επιχειρώντας μια σύγκριση με τις τιμές που πωλούνταν οι κατοικίες στις ίδιες περιοχές κατά το 2008, προκύπτει ότι κατά μέσον όρο η πτώση διαμορφώνεται σε περίπου 30%. Ασφαλώς, σε κάθε περιοχή υπάρχουν και περιπτώσεις πολύ μεγαλύτερων μειώσεων, καθώς κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, πολλοί πωλητές υποχρεώθηκαν να αποδεχθούν τιμές ακόμα χαμηλότερες, λόγω της ανάγκης τους να αντλήσουν ρευστότητα.Ενα ακόμα βασικό συμπέρασμα είναι ότι όσες περιοχές έχουν υψηλές αντικειμενικές τιμές, δηλαδή έχουν και μεγάλη φορολογική επιβάρυνση, μέσω του ΕΝΦΙΑ (και παλαιότερα του Ειδικού Τέλους Ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ), είναι και οι πλέον ευάλωτες, καθώς οι ενδιαφερόμενοι συνυπολογίζουν πλέον και το λειτουργικό κόστος της μελλοντικής τους κατοικίας.
Δώρο σε «ημέτερους», τράπεζες, κατασκευαστικές και εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων που κατέχουν ακίνητα «φιλέτα» κάνει η κυβέρνηση τον φόρο μεταβίβασης με την τροπολογία-μίνι φορολογικό που κατέθεσε την περασμένη Τρίτη στη Βουλή, ενώ 48 ώρες μετά εγκύκλιος της Γενική Γραμματείας Εσόδων στερεί από χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων την έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ. Ειδικότερα, με την τροπολογία απαλλάσσονται «από τον φόρο μεταβίβασης το σύνολο ακινήτων που ανήκουν σε μετατρεπόμενες επιχειρήσεις κατασκευής ή εκμετάλλευσης ακινήτων». Οι παροικούντες την Ιερουσαλήμ εκτιμούν ότι η διάταξη αφορά τις τέσσερις συστημικές τράπεζες, οι οποίες βρέθηκαν με ένα ογκώδες χαρτοφυλάκιο ακινήτων-φιλέτων που κατείχαν οι τράπεζες που απορρόφησαν. Κι ενώ θα έπρεπε να τα χρησιμοποιήσουν για τις δικές τους ανάγκες για τουλάχιστον πέντε χρόνια –όπως προβλέπει ο νόμος 1297 του 1972– ώστε να «γλιτώσουν» από τον φόρο μεταβίβασης, τώρα το υπουργείο Οικονομικών έρχεται να τους απαλλάξει από την υποχρέωση αυτή. Σε αυτό το χαρτοφυλάκιο θα προσθέσουν στο μέλλον και άλλα «φιλέτα» από τις διαδικασίες των πλειστηριασμών και της διαχείρισης των «κόκκινων» επιχειρηματικών δανείων. Σε κάθε περίπτωση, ο νόμος της χούντας προέβλεπε την απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης καθώς τα ακίνητα αυτά ήταν υποστηρικτικά της δραστηριότητας της επιχείρησης, στη συγκεκριμένη περίπτωση της τραπεζικής. Αυτό που επιχειρείται με την τροπολογία είναι να μη φορολογηθεί η μεταβίβαση ακινήτων, τα οποία θα αποτελούν αντικείμενο επιχειρηματικής δράσης. Υπάρχει εξάλλου η υπόνοια ότι με τη ρύθμιση αυτή διευκολύνεται η μεταβίβαση τραπεζικών ακίνητων με τη μέθοδο των συγχωνευόμενων ή μετατρεπόμενων εταιρειών σε ξένα funds. Αυτό που είναι εξοργιστικό είναι ότι στην ειδική έκθεση που συνοδεύει την τροπολογία αναφέρεται ότι με τη χορήγηση της υφιστάμενης απαλλαγής από τον φόρο ακινήτων που ανήκουν σε μετατρεπόμενες επιχειρήσεις κατασκευής ή εκμετάλλευσης ακινήτων, επέρχεται ετήσια απώλεια εσόδων, η οποία «δεν μπορεί να προσδιοριστεί ούτε να εκτιμηθεί, γιατί εξαρτάται από μεταβλητούς παράγοντες», αλλά θα αναπληρωθεί με άλλες πηγές εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού.
Σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) προβλέπεται να διαμορφωθούν κατά το τρέχον έτος οι επενδύσεις σε οικοδομές, σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Πρόκειται για το χαμηλότερο μέγεθος των τελευταίων ετών και αποτελεί ένδειξη των λίαν αρνητικών συνθηκών που εξακολουθούν να επικρατούν στην αγορά ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με σχετική αναφορά της Alpha Bank στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων της τράπεζας, το φετινό μέγεθος των 2,8 δισ. ευρώ θα μπορούσε να ήταν ακόμα χειρότερο, αν συνεχιζόταν ο ρυθμός της πτώσης που είχε καταγραφεί κατά τους πρώτους μήνες του 2014. Υπενθυμίζεται ότι κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 42%, εξέλιξη που συνέβαλε αρνητικά στο ΑΕΠ κατά 1,1%. Ωστόσο, στην πορεία του έτους, και ιδίως κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, φαίνεται πως υπήρξε μικρή βελτίωση των επενδύσεων, με αποτέλεσμα να αναθεωρηθεί η πρόβλεψη για το σύνολο του έτους. Μάλιστα, σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, το 2015 αναμένεται να σηματοδοτήσει την πρώτη αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά. Συγκεκριμένα, προβλέπεται ετήσια αύξηση που πιθανώς να ξεπερνάει το 10%, με το σχετικό μέγεθος να ανέρχεται σε 3,2 δισ. ευρώ (1,9% του ΑΕΠ). Ηδη άλλωστε, εξαιρούμενων των επενδύσεων σε κατοικίες, κατά το πρώτο εξάμηνο οι επενδύσεις σε κατασκευές γενικότερα ενισχύθηκαν, έστω και οριακά, κατά 0,6%.
Ο νόμος το προέβλεπε ξεκάθαρα, πρέπει να εφαρμοστεί το άρθρο 7:
Το γιατί δεν έχει ακόμη εξοπλιστεί το σύστημα με τις προ 28.07.2011 αεροφωτογραφίες είναι ένα αναπάντητο ερώτημα.
Τί προβλέπει ο 4178 στο άρθρο 7 - Απόδειξη χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών
O νόμος στο άρθρο 7 αναφέρει "2. Στο πληροφοριακό σύστημα, με μέριμνα του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής εισάγονται εντός αποκλειστικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από την δημοσίευση του παρόντος για όλη την Επικράτεια αεροφωτογραφίες της 28.7.2011. Από τις σχετικές αεροφωτογραφίες αποδεικνύεται ο χρόνος της αυθαίρετης κατασκευής".
Στο πληροφοριακό σύστημα μέχρι τώρα δεν υπάρχει η τεκμηρίωση αυτή. Η τεκμηρίωση είναι πολλές φορές απαραίτητη, ιδίως για τις τρανταχτές περιπτώσεις αυθαιρεσιών. Επίσης από το αρμόδιο helpdesk του ΥΠΕΚΑ δεν παρέχεται κάποια πληροφορία ως προς το πότε η παροχή αυτή θα είναι διαθέσιμη για το πληροφοριακό σύστημα. Ούτε από το ΤΕΕ (πληροφορίες για τη χρήση του πληροφοριακού συστήματος) γνωρίζουν την απάντηση.
Αναρτήσεις Αρχείων
Είναι όμως κατάλληλος χρόνος οι υπαγωγές να κλείνουν και να μη μένουν εκρεμμότητες.
Σε ό,τι αφορά την ανάρτηση αρχείων "Δημόσια Εγγραφα / Αεροφωτογραφίες" αν δενυπάρχουν δημόσια έγγραφα που να βοηθούν την απόδειξη, οι αεροφωτογραφίες θα έλυναν ίσως το πρόβλημα. Σε περιπτώσεις δηλώσεων έχουν ήδη ως τεκμήριο χρησιμοποιηθεί φωτογραφίες από google maps 2011, όπου στη φωτογραφία αναγράφεται και χρόνος λήψης της (έχει απαντηθεί ως έρώτημα ότι τέτοιο στοιχείο γίνεται δεκτό). Επίσης η ΓΥΣ έχει βοηθήσει πολλές περιπτώσεις, παρέχοντας όμως έναπολύ βαρύ αρχείο (250-300 Mbytes) που δεν είναι αναρτητέο σε αυτή την έκταση, ούτεεύκολα επεξεργάσιμο από συμβατικής ισχύος υπολογιστή.
Σε κάποιο από τα νέα βιβλία επί του Ν.4178/13 εκτός από τις προσθήκες επί του άρθρου 7 διατυπώθηκε η άποψη ότι και με υπεύθυνη δήλωση του Ιδιοκτήτη και του Μηχανικού για το χρόνο κατασκευής το ζήτημα επιλύεται. Η διατύπωση αυτή δεν είναι πολύ ορθή. Δεν προκύπτει από τις εγκυκλίους που έχουν προσθέσει στοιχεία στο άρθρο 7 (όπως είναι η εγκύκλιος 3, παρατήρηση 26: "Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρου στο ν.4178/13 είναι δυνατή ακόμη και αν δεν έχει υποβληθεί έγγραφο φο ρολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, αλλά στην περίπτωση αυτή για τον υπολογισμό του προστίμου θεωρείται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004").
Στην περίπτωση λοιπόν υπέρβασης εκτός νομίμου περιγράμματος για το χρόνο κατασκευής οι αεροφωτογραφίες είναι απόλυτα αναγκαίο τεκμήριο. Πολύ ελαστικότερα τα πράγματα στο εσωτερικό χώρων, πόσο μάλλον με τις ερωταπαντήσεις που επίσημα ανάρτησε το ΥΠΕΚΑ, που δεν θεωρούν τη διαφορετική διαμερισμάτωση διακεκριμένης ιδιοκτησίας(βλέπε προσθήκες στο άρθρο 23) ως αυθαιρεσία.
Προφανώς το ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με το ΤΕΕ δεν έχουν βρει την οριστική λύση για το ζήτημα. Καλό είναι να την δώσουν σε χρήση το ταχύτερο δυνατό. Και να υπάρχει ένα εύλογο χρονικό περιθώριο, τουλάχιστο διμήνου, για τον χρήστη να συμπληρώσει τα στοιχεία που του λείπουν.
Φρένο στην αυθαίρετη ερμηνεία των πολεοδομιών και των δήμων για τις χρήσεις γης βάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Για τον λόγο αυτόν επιχειρείται η δημιουργία ξεκάθαρου πλαισίου - με το τι επιτρέπεται και τι όχι σε μια περιοχή - με τη διασύνδεση online εφοριών και πολεοδομιών.
Τις επόμενες ημέρες, με υπουργική απόφαση που προωθεί ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς, αντιστοιχίζονται - για πρώτη φορά στην Ελλάδα - οι 10.470 Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας (ΚΑΔ) του υπουργείου Οικονομικών με τις 18 νέες κατηγορίες χρήσεων γης που χρησιμοποιούν οι πολεοδομίες όπως προβλέπονται από τον νέο νόμο για τη Χωροταξική και Πολεοδομική Μεταρρύθμιση. Αυτό γίνεται, όπως εξηγούν πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, προκειμένου να πάψουν οι αυθαίρετες ερμηνείες από τις υπηρεσίες σχετικά με το τι επιτρέπεται και τι όχι σε κάθε περιοχή.
«Τα τελευταία 25-30 χρόνια έχουν εκδοθεί πολλά ειδικά διατάγματα για διάφορες περιοχές, κυρίως της Αττικής, με συνέπεια ειδικά για τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος να μπαίνουν φραγμοί από τη διαφορετική ερμηνεία του νόμου μεταξύ υπηρεσιών - ακόμη και μεταξύ πολεοδομιών - αλλά και εξαιτίας τοπικών συμφερόντων» λένε στελέχη του υπουργείου Περιβάλλοντος.
Οι ίδιες πηγές φέρνουν ως παράδειγμα την περίπτωση της Βασιλίσσης Σοφίας. Σύμφωνα με τα όσα ίσχυαν έως τώρα, επιτρέπεται να λειτουργούν μόνο ζαχαροπλαστεία, ανθοπωλεία και νοσοκομεία. Ενα άλλο παράδειγμα, αποτελεί σύμφωνα με στελέχη του ΥΠΕΚΑ, και η περίπτωση του Θησείου όπου με ειδικό διάταγμα επιτρέπεται η λειτουργία μόνο παραδοσιακών καφενείων.
Ετσι, όπως λένε, σε ό,τι αφορά τη Βασιλίσσης Σοφίας ό,τι λειτουργεί ως επιχείρηση από το ισόγειο και πάνω είναι παράνομο, ενώ το Θησείο είναι γεμάτο καφετέριες και όχι παραδοσιακά καφενεία. «Τώρα με τη σύνδεση των ΚΑΔ με τις χρήσεις γης προσπαθούμε να εφαρμόσουμε την κοινή λογική: ένα εμπορικό κατάστημα όπου κι αν είναι δεν έχει σημασία αν πουλάει ρούχα ή παιχνίδια» συμπληρώνουν.
ΕΜΠΟΔΙΑ. Η προσπάθεια ωστόσο, όπως όλα δείχνουν, δεν έχει πάντα επιτυχία. Ενδεικτική είναι, σύμφωνα με πηγές, η περίπτωση του Παλαιού Ψυχικού. Ενώ το σχέδιο νόμου που συζητήθηκε στη Βουλή το καλοκαίρι προέβλεπε τη λειτουργία μαγαζιών ακόμη και σε δήμους πολυτελείας, αρκεί τα οικόπεδα να έχουν πρόσβαση σε λεωφόρους, εντούτοις λόγω πιέσεων που ασκήθηκαν στη Βουλή τώρα επιτρέπονται μόνο γραφεία και πρεσβείες. Το ίδιο συνέβη, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, και στην περίπτωση της Λεωφόρου Βουλιαγμένης στο ύψος της Βούλας.
Ανθρωποι που γνωρίζουν καλά το θέμα λένε ότι μέχρι σήμερα για να πάρει κάποιος άδεια ώστε να ανοίξει για παράδειγμα ένα καφέ, αναζητούσε στον δήμο τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Στη συνέχεια, πριν το θέμα πάει στο Δημοτικό Συμβούλιο, έπρεπε να υπάρχει γνωμοδότηση από την Επιτροπή Ποιότητας Ζωής του δήμου. «Και εδώ παιζόταν όλο το παιχνίδι…» εξηγούν.
e-πολεοδομία. Ταυτόχρονα, όπως εξηγούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, σε ό,τι αφορά την εντός σχεδίου δόμηση, μέχρι το τέλος του 2015 θα έχουν καταγραφεί ηλεκτρονικά οι όροι δόμησης και οι χρήσεις γης για κάθε οικοδομικό τετράγωνο που υπάρχει σε σχέδιο πόλης.
Πώς θα γίνει αυτό; Μέσω της e-Πολεοδομίας. Ο ενδιαφερόμενος μέσω του ηλεκτρονικού του υπολογιστή θα έχει άμεση πρόσβαση σε όλες τις πληροφορίες που τον αφορούν: τον συντελεστή δόμησης, τις χρήσεις γης, αν το κτίσμα είναι εντός σχεδίου κ.ά.
Το πρόγραμμα είναι σε εξέλιξη - έχει οριστεί ο ανάδοχος - και ήδη έχουν συλλεχθεί όλα τα στοιχεία που αφορούν τον Πειραιά και τα Γιάννινα. «Η εφαρμογή δεν θα τεθεί σε λειτουργία αποσπασματικά αλλά συνολικά τον επόμενο χρόνο» λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα.
ΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ. Για την εκτός σχεδίου δόμηση πλήρης εικόνα θα υπάρχει από το τέλος του 2020, με την ολοκλήρωση της ψηφιοποίησης και της ηλεκτρονικής καταγραφής όλων των θεσμικών γραμμών: αιγιαλός, αρχαιολογικοί χώροι, προστατευόμενες περιοχές, οριοθέτηση αιγιαλού - παραλίας, οικισμοί προ του 1923 και κάτω από 2.000 κατοίκους κ.ά.
Σύμφωνα με πληροφορίες, σε πρώτη φάση πρόσβαση στις πληροφορίες θα έχουν οι μηχανικοί, στη δεύτερη φάση οι ενδιαφερόμενοι πολίτες και στην τελική ανάπτυξη του σχεδίου θα μπορούν όσοι θέλουν να μπαίνουν μέσω του ηλεκτρονικού υπολογιστή στην ειδική ψηφιακή πλατφόρμα του ΥΠΕΚΑ.
Χωροταξικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα
«Βάζουμε τέρμα στις ερμηνείες των υπηρεσιών και ολοκληρώνουμε τον χωροταξικό σχεδιασμό σε όλη τη χώρα στα επόμενα πεντέμισι χρόνια» επισημαίνει μεταξύ άλλων ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς. «Ο κάθε πολίτης, η κάθε επιχείρηση θα ξέρει από το σπίτι του και τον ηλεκτρονικό του υπολογιστή τι μπορεί να κάνει και πού. Ταυτόχρονα μειώνουμε το κόστος για το Δημόσιο και τον φόρτο εργασίας των υπαλλήλων».
Νέα ταλαιπωρία αναμένει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σχετικά με την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ. Η Οδύσσεια συνεχίζεται για όσους δικαιούνται έκπτωσης αλλά είναι υποχρεωμένοι ακόμη και τώρα να πληρώσουν ολόκληρο το ποσό του φόρου.
Όπως αναφέρει το Mega, ούτε στην ανάρτηση των νέων εκκαθαριστικών που ξεκίνησε από χθες το βράδυ δεν θα δουν οι φορολογούμενοι τις πολυπόθητες εκπτώσεις ή την πλήρη απαλλαγή.
Αιτία είναι πως όσοι δικαιούνται έκπτωση εισέπραξαν μέσα στο 2013 προνοιακά επιδόματα ή αποζημίωση απόλυσης με αποτέλεσμα να πρέπει να περιμένουν την εκκαθάριση του Δεκεμβρίου, εφόσον η είσπραξη των επιδομάτων ή κάποιας αποζημίωσης οδήγησε σε υπέρβαση των εισοδηματικών ορίων. Όμως, επειδή ο νόμος συνυπολογίζει όλα τα επιδόματα και τα τεκμήρια, είναι πιθανό να χρειαστεί νέα νομοθετική ρύθμιση που θα διευθετεί το ζήτημα.
Από εκεί και πέρα, όσοι δεν έχουν λάβει την έκπτωση θα πρέπει να ξαναπάνε στην εφορία και να δηλώσουν ότι το υπερβάλλον ποσό αφορούσε σε αφορολόγητο επίδομα.Μέχρι τότε όμως, θα πληρώσουν το φουσκωμένο ΕΝΦΙΑ τόσο του Οκτωβρίου όσο και του Νοεμβρίου.
Έκπτωση 50% στο φόρο δικαιούνται όσοι έχουν ετήσιο εισόδημα 9.000 ευρώ, ο οποίος προσαυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και για κάθε προστατευόμενο τέκνο, με προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων δεν ξεπερνά τα 150 τμ και η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους δεν υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ για άγαμο, τις 150.000 ευρώ για έγγαμο και τις 200.000 ευρώ για οικογένεια με παιδιά.
Τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και ΑΜΕΑ άνω του 80% δικαιούνται πλήρους απαλλαγής, εφόσον έχουν ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τη σύζυγο και κάθε προστατευόμενο τέκνο και η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων δεν ξεπερνά τα 150 τμ, ενώ τα ακίνητα που παρέμεναν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα για ολόκληρο το 2013 δικαιούνται έκπτωση 20%.
Ωστόσο και σε αυτή την περίπτωση υπάρχουν χιλιάδες λάθη στο έντυπο Ε2, με αποτέλεσμα πολλοί δικαιούχοι να μη δουν την έκπτωση στα εκκαθαριστικά τους. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να υποβάλλουν αίτηση για νέα εκκαθάριση, με την υποβολή όλων των δικαιολογητικών στην εφορία ή να διορθώσουν σε νέα ηλεκτρονική δήλωση τον αριθμό παροχής ή να συμπληρώσουν την ένδειξη κενό.
Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι προβλήματα έχουν χιλιάδες εκκαθαριστικά εξαιτίας λαθών των ιδιοκτητών με αποτέλεσμα οι αρμόδιες υπηρεσίες να μην μπορούν να εντοπίσουν τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Οπως αναφέρουν τα στελέχη της ΓΓΔΕ το έντυπο Ε2 δεν είναι κωδικοποιημένο, με αποτέλεσμα να μην είναι διακριτό ποια ακίνητα είναι κενά. Συγκεκριμένα, τα προβλήματα που έχουν εντοπίσει σχετίζονται με:
• Λανθασμένη αναγραφή του κενού διαμερίσματος. Για παράδειγμα αντί να αναγραφεί «κενό», ορισμένοι γράφουν «κενό όπως και πέρυσι».
• Ορθογραφικά λάθη από τα οποία δεν διαπιστώνεται εάν το ακίνητο είναι κενό.
• Δεν έχει δηλωθεί ο αριθμός παροχής της ΔΕΗ.
Ικανοποίηση στην κυβέρνηση φέρνει ο απολογισμός των 14 πρώτων μηνών εφαρμογής του προγράμματος “Άδειες Διαμονής Πολιτών Τρίτων χωρών για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα” σύμφωνα με τα στοιχεία αντίστοιχης συγκριτικής έρευνας, η οποία παρουσιάστηκε σε εκδήλωση που πραγματοποίησε το Enterprise Greece΄
Όπως προκύπτει από την έρευνα, μέχρι την 30η Σεπτεμβρίου 2014 έχουν εκδοθεί 436 άδειες παραμονής, ενώ στη διαδικασία έκδοσης είναι άλλες 83.
Από τον Μάιο του 2014 έως σήμερα:
Εκδόθηκαν 210 άδειες για νέους ιδιοκτήτες και 182 άδειες για μέλη των οικογενειών τους. Αυτό μας δίνει μία αναλογία συμβολαίων προς εκδοθείσες άδειες 1: 1.86.
Εισπράχθηκαν €67 εκατ. (μέσος όρος €317.000 ανά κατοικία).
Ο Γενικός Γραμματέας Πληθυσμού και Κοινωνικής Συνοχής του Υπουργείου Εσωτερικών κ. Άγγελος Συρίγος, τόνισε: “Προχωρήσαμε σε σημαντικές παρεμβάσεις προκειμένου να συμβάλουμε στην επιτυχία του προγράμματος. Μέχρι το τέλος του χρόνου θα έχουμε προβεί σε περαιτέρω νομοθετικές βελτιώσεις με στόχο την ακόμη μεγαλύτερη αποδοτικότητά του”.
Σε ποιες αγορές και σε ποιους κλάδους θα κατευθυνθούν οι επενδυτές το 2015 καθώς και το ποιοι παράγοντες επηρεάζουν τις αγορές ακινήτων παγκοσμίως εξετάζει η έρευνα της PWC και του Ινστιτούτου Urban Land.
Η εν λόγω έρευνα στοιχεία της οποίας παρουσιάστηκαν στο φετινό, 9ο RED Business Forum (διαβάστε αναλυτικά) αναφέρει ότι επενδυτές από τις ΗΠΑ προτίθενται να επενδύσουν τα κεφάλαια τους κατ’ αρχήν εντός των Ηνωμένων Πολιτειών (78%) και στη συνέχεια σε Ασία (45%) και Ευρώπη (42%), ενώ χαμηλή εξακολουθεί να είναι η πρόθεση των επενδυτών για αγορές ακινήτων στην Ευρώπη.
Η έρευνα με τίτλο «Emerging Trends in Real Estate» που μετρά 36 χρόνια, είναι μια από τις παλαιότερες για τον κλάδο των ακινήτων και χρήσης γης και περιλαμβάνει απαντήσεις από εκατοντάδες κορυφαίους αναλυτές του χώρου του real estate, συμπεριλαμβανομένων επενδυτών, developers, μεσιτών και συμβούλων.
Οπως αναφέρει η PWC οι 10 τάσεις που παρατηρούνται για το 2015 επιγραμματικά είναι:
1. Η 18-ωρη πόλη
2. Το "παιχνίδι" της ηλικίας
3. Οι βιομηχανικές αγορές παραμένουν σε σημείο καμπής
4. Η σχέση πάθους - μίσους των ακινήτων με την τεχνολογία
5. "Εvent risk" ήρθε για να μείνει
6. Μια "Δαρβινική" αγορά συνεχίζει να πιέζει τις εταιρίες
7. Ενας νέος "γορίλλας" 900 λιρών
8. Υποδομές: Ηρθε η ώρα για τις ΗΠΑ να το πάρουν στα σοβαρά?
9. Απομακρύνονται τα ακίνητα από το "τρενάκι του τρόμου"
10. Παρακολουθώντας στενά τις "φούσκες" - ανησυχεία για τις αναδυόμενες αγορές
"Μαγνήτης" για ανάπτυξη ακινήτων το Houston και το Austin στις ΗΠΑ
Σε ένα άλλο τμήμα της έρευνας που παρουσιάζει το πρακτορείο Bloomberg αναφέρεται ότι οι δυο πιο ελκυστικές περιοχές για ανάπτυξη έργων ακινήτων στις ΗΠΑ είναι το Χιούστον και το Ωστιν, ενώ η πόλη της Βόρειας Καλιφόρνια βρίσκεται στην τρίτη θέση έναντι της πρώτης θέσης που βρισκόταν στην ίδια έρευνα το περυσινό έτος. Επίσης οι Ντένιβερ και Ντάλλας προσφέρουν τις καλύτερες προοπτικές για τους επενδυτές για το 2015, ενώ για πρώτη φορά το Μανχάταν βρίσκεται εκτός της πρώτης δεκάδας καταλαμβάνοντας την 14η θέση.
Μερικές μη παράκτιες αγορές αντλούν περισσότερους επενδυτές ακινήτων εν μέρει επειδή προσφέρουν τις υψηλότερες αποδόσεις απ' ότι μέρη όπως το Σαν Φρανσίσκο και το Μανχάταν τα οποία ηγήθηκαν της ανάκαμψης από τα προηγούμενα χρόνια της κρίσης στην αγορά του real estate. Οι μικρότερες πόλεις επίσης επωφελούνται από την αύξηση της απασχόλησης και την αύξηση του αριθμού των ανθρώπων που μετακινούνται σε αστικά κέντρα. Το Χιούστον, όπου η ενεργειακή βιομηχανία αποτελεί την κινητήριο δύναμη της οικονομίας του, αναρριχήθηκε στην πρώτη θέση από τη δεύτερη θέση του περασμένου έτους, ενώ το Ωστιν, περιοχή όπου είναι το Πανεπιστήμιο του Τέξας ήταν πέρυσι στην 7η θέση.
Τόσο το Σαν Φρανσίσκο όσο και το Μανχάταν, πάντως, εξακολουθούν να παραμένουν σημαντικές τοποθεσίες για επενδύσεις, με την πολιτεία της Καλιφόρνια να υποχωρεί από το Νο1 κυρίως επειδή υπάρχουν και άλλες πολλές περιοχές των ΗΠΑ κατάλληλες για επενδύσεις. «Το Μανχάταν παραμένει ακριβό, όμως, οι συμμετέχοντες στην έρευνα αισθάνονται ότι υπάρχουν καλές επενδυτικές ευκαιρίες εκεί» αναφέρουν οι αναλυτές.
Περισσότερες από 1770 επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται γύρω από τον κλάδο των κατασκευών έβαλαν λουκέτο από το 2010 μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου 2014, ενώ πολύ λιγότερες (617) ξεκίνησαν σχετική δραστηριότητα: για κάθε μία επιχείρηση του κλάδου, που έκανε την εγγραφή της στα μητρώα του Βιοτεχνικού Επιμελητηρίου θεσσαλονίκης (ΒΕΘ) στο εν λόγω διάστημα, τρεις ήταν αυτές που έκλεισαν. Αυτά προκύπτουν από στοιχεία, που έδωσε σήμερα στη δημοσιότητα ο φορέας. Όπως αναφέρει η διοίκηση του ΒΕΘ, η αγορά ακινήτων που έχει περιέλθει σε κατάσταση χειμέριας νάρκης λόγω της οικονομικής κρίσης, δεν φαίνεται να ανακάμπτει παρά το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, περιορίζονται συνεχώς. Ενδεικτικό είναι ότι στο διάστημα 2008-2014, οι τιμές των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη υποχώρησαν κατά 38,5% Σύμφωνα με το ΒΕΘ, η παροχή υπηρεσιών στον κλάδο είναι ο μεγάλος χαμένος. Η απροθυμία εισόδου σε επαγγέλματα που σχετίζονται με το χώρο της οικοδομής, όπως αυτή καταγράφεται στα στοιχεία του ΒΕΘ για το διάστημα Ιανουαρίου- Σεπτεμβρίου 2014, είναι πολύ έντονη. Μόλις 14 επιχειρήσεις ξεκίνησαν δραστηριότητα στον χώρο, έναντι 225, που αποχαιρέτισαν την ενεργό δράση. Κατηγοριοποιώντας τους κλάδους που είναι εγγεγραμμένοι στο ΒΕΘ οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στην παροχή υπηρεσιών αναφορικά με την οικοδομή (ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, υδραυλικές εργασίες, εργασίες εγκαταστάσεων αερίου, θέρμανσης, αερισμού, τοποθέτησης θερμοσιφώνων, περιφράξεων και κιγκλιδωμάτων, χρωματισμοί και τοποθέτηση υαλοπινάκων κ.α.) αποτελούν τους μεγάλους χαμένους της οικοδομικής ανομβρίας. Πιο συγκεκριμένα στην προαναφερθείσα κατηγορία, κατά το εννεάμηνο του 2014 έκαναν έναρξη τρεις, ενώ αποχώρησαν από την ενεργό δράση 138. Την ίδια ώρα φυλλορροούν και οι επιχειρήσεις που σχετίζονται με τις αλουμινοκατασκευές (κατασκευή προκατασκευασμένων κτιρίων από μέταλλο, πορτών, παραθύρων, κλειδαριών, χρηματοκιβωτίων, μεταλλικών τζακιών κ.α. ) καθώς ξεκίνησαν δραστηριότητα 11, ενώ αποχαιρέτησαν την επαγγελματική δράση 60. Καμία εγγραφή δεν καταγράφηκε στις επιχειρήσεις που ασχολούνται με τα οικοδομικά υλικά (παραγωγή γύψου, ασβέστη, κεραμικών πλίνθων, ειδών από γυαλί, κοπή, μορφοποίηση και τελική επεξεργασία μαρμάρου κ.α.) ενώ 19 επιχειρήσεις διαγράφηκαν. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και για τις επιχειρήσεις που ασχολούνται με την κατασκευή κτιρίων (οικιστικών κτιρίων, κατασκευαστικές εργασίες (π.χ. προσθήκες), εργασίες διαμόρφωσης ή ανέγερσης). Στο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους δεν υπήρξε καμία εγγραφή, ενώ σε διαγραφή προχώρησαν 8.
