Αδεια γραφεία και μαγαζιά περιγράφουν την ύφεση.
Κενοί χώροι, πτώση ενοικίων και αβεβαιότητα στα επαγγελματικά ακίνητα
Μικρότερη ζήτηση, χαμηλότερα ενοίκια, αύξηση των κενών και διαθέσιμων προς ενοικίαση χώρων, είναι το σκηνικό που θα διαμορφωθεί τους επόμενους μήνες στην ελληνική αγορά επαγγελματικών χώρων, όπως επισημαίνει σχετική έκθεση του RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) του ινστιτούτου ορκωτών εκτιμητών, που αριθμεί αρκετά μέλη και στην εγχώρια αγορά. Σε παγκόσμια έρευνά του, που ολοκληρώθηκε με το πέρας του πρώτου τριμήνου του έτους, γίνεται ιδιαίτερη μνεία και στην Ελλάδα, αξιοποιώντας ερωτηματολόγια προς επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων.
Βάσει αυτής, το RICS συμπεραίνει ότι η Ελλάδα συμπεριλαμβάνεται στη λίστα των αγορών όπου η ανάκαμψη δεν είναι προ των πυλών, όπως συμβαίνει πλέον σε αρκετές από τις αναπτυγμένες χώρες.
Ειδικότερα, επισημαίνεται ότι στη χώρα μας, οι αξίες των επαγγελματικών χώρων συνεχίζουν να υποχωρούν, με τους ερωτηθέντες να αναμένουν περαιτέρω μειώσεις, κάτι που θα ισχύσει και στα ενοίκια. Πλην της Ελλάδας, ανάλογες τάσεις παρατηρούνται σε Ιρλανδία, Ισπανία, Ουγγαρία και Τουρκία.
Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συμμετέχοντες στην έρευνα, πέραν του ότι επισήμαναν την υφιστάμενη μείωση των ενοικίων, εμφανίζουν και προσδοκίες για περαιτέρω κάμψη τους, τη στιγμή που τα υπό κατασκευή νέα γραφεία είναι ελάχιστα, εξέλιξη που μάλλον θετική είναι, δεδομένου ότι θα περιοριστεί και η προσφορά χώρων. Ετσι, θα συγκρατηθούν -όσο αυτό είναι εφικτό- τα ενοίκια.
Από την άλλη πλευρά βέβαια, είναι επίσης δεδομένο ότι θα ενισχυθεί και η διαθεσιμότητα χώρων, απόρροια της μικρής ζήτησης. Μάλιστα, είναι χαρακτηριστικό ότι η έρευνα του RICS κατατάσσει την Ελλάδα ως τη χώρα με τη μικρότερη ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους, μεταξύ των υπολοίπων χωρών της Δυτικής Ευρώπης, όπου περιλαμβάνονται το Βέλγιο, η Κύπρος, η Γαλλία, η Γερμανία, η Ιταλία, η Ολλανδία, η Πορτογαλία, η Ιρλανδία, η Ισπανία, η Ελβετία, η Μεγ. Βρετανία και οι σκανδιναβικές χώρες.
Αν λάβει κανείς υπόψη του και την πρόσφατη ρύθμιση για τις μισθώσεις των επαγγελματικών χώρων, που επιδιώκει να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τους μισθωτές, με γνώμονα κυρίως την ελάφρυνση των καταστηματαρχών, είναι δεδομένο ότι η αγορά επαγγελματικών ακινήτων οδεύει προς τη «βιαιότερη» αποκλιμάκωση ενοικίων των τελευταίων δεκαετιών. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, οι μειώσεις θα κυμανθούν μεταξύ 15% - 20% για χώρους σε σημεία προβολής και υψηλής εμπορικότητας και θα αγγίξουν ακόμα και το 30% - 40% σε δευτερεύοντα σημεία και παλιότερα ακίνητα.
Τα δεδομένα διαφοροποιούνται άρδην στην αγορά, μιας και μέχρι πρότινος είχε επικρατήσει μια σταθεροποίηση (ενοικίων, αποδόσεων και αξιών), μετά τη μεγάλη ανάπτυξη από τις αρχές της δεκαετίας και μέχρι το 2006.
Εκτοτε κι επί δύο χρόνια, η αγορά γραφείων και καταστημάτων λειτουργούσε πιο ορθολογικά, μέχρις ότου επέλθουν οι πρώτοι κλυδωνισμοί από την παγκόσμια οικονομική κρίση, αρχής γενομένης από το δεύτερο εξάμηνο του 2008.
Συγκεκριμένα, κατά το 2009 η απορρόφηση γραφειακών χώρων διαμορφώθηκε σε περίπου 100.000 τ.μ., από 125.000 τ.μ. περίπου κατά το 2008. Εξετάζοντας την εικόνα της αγοράς ανά γεωγραφική ζώνη, το κέντρο εμφανίζει μέχρι στιγμής σημαντικές αντοχές, μιας και τα κενά γραφεία είναι μόλις 3,5% του συνόλου του αποθέματος, που υπολογίζεται σε 1,2 εκατ. τ.μ. (μαζί με τις πέριξ του κέντρου συνοικίες). Περιφερειακά του κέντρου όμως, το ποσοστό των κενών γραφείων αγγίζει πλέον το 10%, με αποτέλεσμα συνολικά (κέντρο και περιφέρεια) το σχετικό μέγεθος να υπολογίζεται σε 6,75%.
Αντίστοιχα, στη βόρεια Αθήνα (Λεωφόροι Κηφισίας, Μεσογείων), το ποσοστό των κενών χώρων υπολογίζεται σε 5%. Οσον αφορά τη νότια Αθήνα (Λ. Συγγρού, Ποσειδώνος, Βουλιαγμένης), το ποσοστό των κενών γραφείων διαμορφώνεται, σύμφωνα με τη Savills, σε περίπου 10% και εστιάζεται κυρίως στη Λ. Βουλιαγμένης.
Πλέον, όπως τονίζουν οι αρμόδιοι φορείς, οι επενδυτές απέχουν από την αγορά παρά την υποχώρηση των αξιών. Αυτό γιατί αφενός μεν το οικονομικό κλίμα παραμένει εξαιρετικά ρευστό, αφετέρου δε με την πρόσφατη ρύθμιση, οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται απροστάτευτοι απέναντι στις βουλές των ενοικιαστών.
Ετσι, το ζητούμενο πλέον για τους ιδιοκτήτες είναι η φερεγγυότητα των ενοικιαστών, έστω κι αν τα έσοδα από τα ενοίκια είναι χαμηλότερα.
