Στον «αέρα» βρίσκονται αυτή τη στιγμή όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων με τους συμβολαιογράφους να «σηκώνουν τα χέρια» αφού αδυνατούν να υπολογίσουν τον νέο φόρο υπεραξίας 15% που ενεργοποιήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2014.
Πρόκειται για τον «κρυφό» φόρο που επιβάλλεται στους πωλητές των ακινήτων οι οποίοι στις περισσότερες περιπτώσεις θα κληθούν να πληρώσουν υπέρογκα ποσά, εάν δεν μετακυλήσουν το κόστος στους αγοραστές. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται στη διαφορά που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου.
Ωστόσο μέχρι σήμερα το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει εκδώσει τη διευκρινιστική εγκύκλιο με την οποία θα ξεκαθαρίζεται το νέο φορολογικό τοπίο στις μεταβιβάσεις ακινήτων με αποτέλεσμα να παραμένουν τα κενά και οι συμβολαιογράφοι να μην μπορούν να προχωρήσουν στη σύνταξη των συμβολαίων.
Στο υπουργείο Οικονομικών γίνονται αλλεπάλληλες συσκέψεις στις οποίες συμμετέχουν και συμβολαιογράφοι προκειμένου να εξευρεθεί λύση στα δεκάδες προβλήματα που ανακύπτουν με την εφαρμογή των νέων διατάξεων.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο των συμβολαιογράφων Κ. Βλαχάκη για το περίπου 80% των πωλήσεων ακινήτων είναι δύσκολο να προσδιοριστεί η αξία κτήσης τους ώστε να υπολογιστεί η διαφορά με την τιμή πώλησης και να προκύπτει έτσι ο φόρος υπεραξίας. Αποτέλεσμα είναι να επικρατεί σύγχυση και οι πωλητές των ακινήτων να μην γνωρίζουν τι φόρο θα πληρώσουν.
Τα περισσότερα προβλήματα εντοπίζονται στις πωλήσεις ακινήτων από αντιπαροχή, στα δομημένα ακίνητα για τα οποία θα πρέπει να αναζητηθεί το πραγματικό κόστος ανέγερσης της οικοδομής αλλά και στα ακίνητα κυρίως της επαρχίας που αποκτήθηκαν μέσω χρησικτησίας.
Την ίδια ώρα «δώρο-άδωρο» αποδεικνύεται το αφορολόγητο όριο των 25.000 ευρώ για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων που σκοπεύουν να πουλήσουν τα ακίνητά τους αφού για να έχουν το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ θα πρέπει να έχουν διακρατήσει το ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη και να μην έχουν πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας (αγοραπωλησία, γονική παροχή ή δωρεά).
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, από την 1η Ιανουαρίου 2014, σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, ο συμβολαιογράφος που καταρτίζει το συμβόλαιο πρέπει να παρακρατήσει φόρο υπολογιζόμενο με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής στην οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο και της τιμής στην οποία το μεταβιβάζει. Δηλαδή ο φόρος 15% επιβάλλεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία η τιμή στην οποία πωλείται το ακίνητο είναι μεγαλύτερη από την τιμή στην οποία αυτό αποκτήθηκε από τον τωρινό πωλητή του. Σε κάθε τέτοια περίπτωση θεωρείται πλέον ότι προκύπτει «υπεραξία» η οποία είναι εισόδημα για τον πωλητή.
Ο υπολογισμός της «υπεραξίας» και του τελικού οφειλόμενου φόρου θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο σε συνεργασία με τον πωλητή του ακινήτου. Στο σημείο αυτό, οι συμβολαιογράφοι έχουν ζητήσει από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών ο υπολογισμός της «υπεραξίας» να μην γίνεται από τους ίδιους αλλά από τη φορολογική αρχή.
Τα βήματα που ακολουθούνται για τον υπολογισμό της «υπεραξίας» είναι τα εξής:
Προσδιορίζεται η τιμή στην οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο, δηλαδή η τιμή κτήσης. Ο προσδιορισμός της τιμής αυτής θα γίνεται με βάση το τίμημα που αναγράφεται στο σχετικό συμβόλαιο ή με βάση το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή με βάση το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα στοιχείο για το τίμημα που καταβλήθηκε για την απόκτηση του ακινήτου, η τιμή κτήσης θα προσδιορίζεται με βάση την αξία επί της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ή κατοχής του ακινήτου, κατά το χρόνο κτήσης. Δηλαδή θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο. Σε περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά το χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θα θεωρείται ότι είναι μηδενική.
Στη συνέχεια, από την τιμή πώλησης που αναγράφεται στο νέο συμβόλαιο θα αφαιρείται η τιμή κτήσης όπως προσδιορίστηκε. Αν η διαφορά που προκύπτει είναι θετική, τότε θα θεωρείται ότι υπάρχει «υπεραξία» η οποία πρέπει να φορολογηθεί.
Η «υπεραξία» θα υπόκειται σε μείωση με την εφαρμογή ενός «συντελεστή απομείωσης», ο οποίος κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του χρόνου διακράτησης του ακινήτου, δηλαδή του χρονικού διαστήματος που έχει μεσολαβήσει μεταξύ του έτους απόκτησης και του έτους πώλησης του ακινήτου (βλ. πίνακα).
Εάν η υπεραξία που θα προκύψει από τους παραπάνω υπολογισμούς είναι μικρότερη ή ίση με 25.000 ευρώ και ο φορολογούμενος είχε στην κατοχή του το ακίνητο που πουλά για 5 ή περισσότερα χρόνια και στο διάστημα αυτό δεν πραγματοποίησε άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας δεν θα υπολογίζεται κανένας φόρος υπεραξίας.
Ο προσδιορισμός της «υπεραξίας» και ο υπολογισμός του φόρου θα γίνουν από τον συμβολαιογράφο. Ο συμβολαιογράφος πρέπει να παρακρατήσει από τον πελάτη του και να αποδώσει στο Δημόσιο τον φόρο υπεραξίας 15%.
Παραδείγματα
1. Ακίνητο αγοράστηκε το 2003 με τιμή συμβολαίου 100.000 ευρώ. Το 2014 πωλείται με τιμή συμβολαίου 180.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται ως εξής:
Υπεραξία ακινήτου: 180.000 – 100.000= 80.000 ευρώ.
Ποσό απομείωσης: 80.000 Χ 21%= 16.800 ευρώ.
Υπεραξία ακινήτου: 80.000 – 16.800 = 63.200 ευρώ
Απαλλαγή φόρου υπεραξίας (εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις):25.000 ευρώ.
Τελική υπεραξία ακινήτου: 63.200 – 25.000= 38.200 ευρώ.
Φόρος υπεραξίας: 38.200 Χ 15%= 5.730 ευρώ.
Κατοικία αγοράστηκε το 1985 με τιμή συμβολαίου 5.500.000 δραχμές που ισοδυναμούν με 16.140,86 ευρώ. Το 2014 πωλείται έναντι τιμήματος 80.000 ευρώ.
- Υπεραξία ακινήτου: 80.000 – 16.140,86= 64.859,14 ευρώ
- Ποσό απομείωσης: 64.859,14 Χ 39%= 38.954,07 ευρώ.
- Φόρος υπεραξίας (δεν ισχύουν οι προϋποθέσεις για το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ): 38.954,07 Χ 15% = 5.843,11 ευρώ.
Συντελεστές απομείωσης
| Έτη διακράτησης | Συντελεστής απομείωσης |
| Από 1 έως 5 | 0,95 |
| Πάνω από 5 έως 10 | 0,87 |
| Πάνω από 10 έως 15 | 0,79 |
| Πάνω από 15 έως 20 | 0,73 |
| Πάνω από 20 έως 25 | 0,66 |
| Πάνω από 25 | 0,61 |
