Η πολεοδόμηση των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων με τη διαδικασία που προβλέπεται στο σχέδιο νόμου και εγκρίνεται με ΠΔ. Η περιοχή περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης απαιτείται να εμπίπτει:
• Είτε σε περιοχή ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) μέσα σε εγκεκριμένο Γ.Π.Σ ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. κατά τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 2508/97 ή ως ζώνη ιδιωτικής πολεοδόμησης Οικοδομικού Συνεταιρισμού προβλεπόμενη σε Ζ.Ο.Ε. με τις επιφυλάξεις του παρόντος νόμου
• Είτε να πληροί τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου ως Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης.
Σε κάθε άλλη περίπτωση δεν επιτρέπεται η έναρξη της διαδικασίας ιδιωτικής πολεοδόμησης ή Οικοδομικού Συν/σμού.
2. Για την πολεοδόμηση γενικά των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης απαιτείται προηγουμένως η χορήγηση βεβαίωσης από την αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΕΚΑ ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός των σχεδίων και πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης δεν δύναται να είναι μεγαλύτερο της διετίας.
3. Με απόφαση του Υπουργού ΠΕΚΑ δύναται να καθορίζονται τα αναγκαία δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της σχετικής βεβαίωσης, καθώς και κάθε άλλη σχετική λεπτομέρεια. Μέχρι την έκδοση της απόφασης ισχύουν οι προγενέστερες διατάξεις και κανονιστικές πράξεις σχετικώς με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και την διαδικασία έκδοσης βεβαίωσης καταλληλότητας.
4. Η πολεοδομική μελέτη εγκρίνεται με ΠΔ μετά από πρόταση του Υπουργού ΠΕΚΑ και γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Για την έγκριση απαιτείται η γνώμη του οικείου δημοτικού συμβουλίου, η οποία εκδίδεται και κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται στο δήμο η σχετική μελέτη. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, δύναται να εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη χωρίς τη γνώμη του δημοτικού συμβουλίου.
5. Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο συντασσόμενο σε οριζοντιογραφικό και υψομετρικό τοπογραφικό διάγραμμα και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του ν.δ/τος της 17.7.1923. Τροποποίηση της πολεοδομικής μελέτης είναι δυνατή χωρίς αύξηση του καθορισθέντα με αυτήν συντελεστή δόμησης και χωρίς μείωση των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων.
6. Η πολεοδομική μελέτη συντάσσεται σύμφωνα με τις προδιαγραφές που θα ορισθούν με απόφαση Υπουργού ΠΕΚΑ και περιέχει ιδίως:
α) τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις,
β) τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής,
γ) τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους οι οποίοι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον 50% της συνολικής έκτασης της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης.
δ) τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδομικές ανάγκες. Ο καθοριζόμενος μέσος συντελεστής δόμησης στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4. Σε κάθε περίπτωση ο συντελεστής δόμησης κάθε οικοδομήσιμου χώρου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,6. Ο συντελεστής δόμησης δύναται να αυξάνεται μόνον εφόσον ισχύει η διαδικασία μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσω της διαδικασίας της Τράπεζας Γης κατά τα οριζόμενα στο παρόν κεφάλαιο. Σε κάθε περίπτωση ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει καταρχάς το μέσο συντελεστή δόμησης που έχει θεσπιστεί από Γ.Π.Σ. ή το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. Επιτρέπεται η αύξηση του συντελεστή δόμησης μόνο σε περιπτώσεις μεταφοράς δικαιώματος δόμησης κατά τις διατάξεις του κεφαλαίου Β' του Ν.4178/2013 και υπό την προϋπόθεση ότι δεν προσαυξάνεται ο συντελεστής που έχει καθοριστεί από το Γ.Π.Σ. και το Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. άνω του 10%. Η αρτιότητα των οικοπέδων που θα προκύψει από την πολεοδομική μελέτη δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 500 τμ.
