Ερευνα της εταιρείας Danos BNP Paribas Real Estate για την αγορά καταστημάτων και γραφείων καθώς και για την κατοικία. Ασφαλής επένδυση η γη Σε διαρκή κρίση που ξεκίνησε από το 2007 και αναμένεται να συνεχιστεί για τουλάχιστον δύο χρόνια, βρίσκεται η κτηματαγορά. Επαγγελματική στέγη, δηλαδή γραφεία και καταστήματα αλλά και κατοικία, γνωρίζουν πρωτόγνωρη ύφεση. Ωστόσο, ακόμη και σε περιόδους κρίσης, η αγορά γης αποτελεί ασφαλή επένδυση και υπάρχουν ευκαιρίες για τους επενδυτές.
Πάγωμα στις αγορές ακινήτων που προορίζονται καθαρά για επενδυτικούς σκοπούς και παράταση στην κρίση στην κτηματαγορά για τουλάχιστον δυο χρόνια, εκτιμά ο Πάνος Δανός, διευθύνων σύμβουλος του οίκου Real Estate «Δανός Διεθνείς Σύμβουλοι και Εκτιμητές Ακινήτων».
Ο κ. Δανός, που κατέχει επίσης τη θέση του προέδρου στο Σωματείο Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Ελλάδος επισημαίνει πως η αγορά γης παραμένει ασφαλής επένδυση ακόμα και σε περίοδο κρίσης.
Παράλληλα, υποστηρίζει πως υπάρχουν ευκαιρίες για τους αγοραστές, κυρίως στις παραθεριστικές κατοικίες, ενώ για την ώρα είναι περιορισμένο το ουσιαστικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.
Τα στοιχεία έρευνας που πραγματοποίησε η εταιρεία ΔΑΝΟΣ BNP Paribas Real Estate για το 2010 δείχνουν και την τάση για φέτος. Ετσι, σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά, προβλέπεται:
Καταστήματα
Το 2010, το ύψος των ενοικίων, συγκριτικά με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2009, διολίσθησε από 7% έως 19% στις οδούς Ερμού (Αθήνα), Τσακάλωφ (Κολωνάκι), Κολοκοτρώνη (Κηφισιά), Σωτήρος (Πειραιά) και Μεταξά (Γλυφάδα). Η κατάσταση στις υπόλοιπες, τοπικές αγορές, δείχνει ακόμα χειρότερη. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών, λαμβάνοντας ως βάση τη ζήτηση τόσο τοπικών όσο και πολυεθνικών εταιρειών, προσελκύουν πρωτίστως οι αγορές της Ερμού και του Κολωνακίου και δευτερευόντως οι αγορές της Γλυφάδας (Μεταξά), του Πειραιά (Σωτήρος) και της Κηφισιάς (οδός Κολοκοτρώνη).
Το ενδιαφέρον, εντός του 2010, επικεντρώθηκε κυρίως σε επιφάνειες από 80 έως 150 τ.μ. και προέκυψε στο πλαίσιο της εξασφάλισης χαμηλότερων μισθωμάτων και μείωσης των λειτουργικών εξόδων (μετεγκατάστασης). Προήλθε αρχικά από τράπεζες αλλά πολύ περισσότερο από το χώρο της ένδυσης.
Γραφεία
Κύριες αγορές γραφείων παραμένουν το επιχειρηματικό και εμπορικό κέντρο της Αθήνας, σημεία που βρίσκονται στο βόρειο τμήμα της Λ. Κηφισίας και ορισμένα σημεία επί της Λ. Συγγρού λόγω εύκολης πρόσβασης και εγγύτητας στο Κέντρο. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών προσελκύουν δευτερευόντως αγορές που αναπτύχθηκαν κατά μήκος της Λ. Μεσογείων, της Λ. Βουλιαγμένης και των λεωφόρων Αθηνών και Κηφισού στην περιοχή του Πειραιά.
Στο 20% φθάνει το ποσοστό των κενών γραφείων, ενώ για γραφειακούς χώρους σε παλιότερα κτήρια που είναι κενά εδώ και αρκετούς μήνες η προσφορά φθάνει σε ορισμένες περιοχές ακόμη και το 30%. Όσον αφορά στις τιμές, κάτω από τα 22 ευρώ ανά τ.μ. σταθερά, κινούνται τα ενοίκια γραφείων στην Αθήνα και συγκεκριμένα στις καλύτερες περιοχές και για κτήρια α' class, σύμφωνα με έρευνα της ΔΑΝΟΣ BNP Paribas Real Estate. Στην Αθήνα τα γραφεία ενοικιάζονται προς 260 ευρώ/τ.μ. το χρόνο, ή 21,6 ευρώ/τ.μ. το μήνα, ενώ ο μέσος όρος στο επιχειρηματικό κέντρο της πρωτεύουσας είναι στα 210 ευρώ/τ.μ. το χρόνο, από 276 ευρώ/τ.μ. στο τελευταίο τρίμηνο του 2009, ήτοι πτώση 23,9%.Οι μισθωτές χώρων γραφείων στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη προχωρούν σε αναζήτηση φθηνότερων επιλογών μετεγκατάστασης, καθώς και σε επαναδιαπραγμάτευση των υφιστάμενων μισθώσεων.
Κατοικίες
Όλες οι πρόσφατες εξελίξεις στην εγχώρια αλλά και τη διεθνή οικονομία δημιουργούν περισσότερο ανασφάλεια και αναποφασιστικότητα στους υποψήφιους αγοραστές παρά σιγουριά ώστε να προβούν σε αγορά ακινήτου. Γι’ αυτό κυρίως το λόγο τα δεδομένα έχουν διαμορφωθεί ως εξής: Το αγοραστικό κοινό έχει στραφεί πιο πολύ σε μεταχειρισμένες κατοικίες. Από την άλλη υπάρχουν και οι ιδιοκτήτες - κατασκευαστές που μόνο αμέτοχοι και ανεπηρέαστοι στις εξελίξεις θα μπορούσαν να μείνουν.
Τόσο οι ιδιοκτήτες κατοικιών αναγκάζονται να πουλήσουν τις κατοικίες τους μην μπορώντας να ανταποκριθούν στις πιστοληπτικές τους υποχρεώσεις, αλλά και οι κατασκευαστές που στην προσπάθειά τους να επιβιώσουν εν μέσω κρίσης, διορθώνουν τις τιμές τους και προβαίνουν και σε σημαντικές προσφορές, προκειμένου να κάνουν πιο ελκυστικό το προϊόν τους.
Μέσα από όλη αυτήν τη συγκυρία αναδύονται και ορισμένες ευκαιρίες. Τόσο οι ιδιοκτήτες προκειμένου να «ξεφορτωθούν» το ακίνητό τους, το παρουσιάζουν στην αγορά σε αρκετά πιο ανταγωνιστική τιμή, που στην πλειονότητά τους αποσκοπούν στο να καλύψουν μόνο το υπόλοιπο του δανείου που θέλουν να αποπληρώσουν και όχι να έχουν και κάποιο κέρδος, αλλά και οι κατασκευαστές με συμψηφισμούς του ΦΠΑ ή ιδιαίτερα μεγάλες εκπτώσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζει και το 35% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, θέλουν να προσελκύσουν τους δυνητικούς αγοραστές.
Να αγοράσω;
Αυτό εξαρτάται άμεσα από την κρίση δανεισμού που αντιμετωπίζει η χώρα. Αν τα πράγματα βελτιωθούν, θα αρχίσει σιγά - σιγά να διοχετεύεται και νέο χρήμα από τις τράπεζες στις αγορές, συνεπώς θα βοηθηθούν και οι αγορές ακινήτων.
Ωστόσο, τα πράγματα είναι αρκετά δύσκολα τόσο για τη χώρα όσο και για το χώρο των ακινήτων και η πιο αισιόδοξη πρόβλεψη δείχνει την πάροδο των 2 ετών για την πλήρη εξομάλυνση των συνθηκών της ελληνικής κτηματαγοράς.
Σημαντικές ευκαιρίες παρουσιάζονται στις κατοικίες αλλά και στα εμπορικά ακίνητα. Ωστόσο λίγοι είναι οι Έλληνες ιδιοκτήτες που αναγκάζονται να προσαρμοστούν στη νέα τάξη πραγμάτων και να δεχτούν συνεπώς μικρότερα τιμήματα.
Είναι πολλές οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες με μεγάλα βάρη και οικονομικά προβλήματα, δεν αποφασίζουν να μειώσουν το ζητούμενο τίμημα.
Η στάση αυτή δημιουργεί πάγωμα της αγοράς, καθώς όσο ο πωλητής δεν προσαρμόζεται, τόσο πράξεις δεν γίνονται. Ο αγοραστής θα πρέπει να ερευνά για την κατάλληλη ευκαιρία και να διαπραγματεύεται μέσω συμβούλων το τίμημα, αλλά και τη διαδικασία αποπληρωμής. Μόνο κατόπιν διαπραγμάτευσης επιτυγχάνονται οι πραγματικές ευκαιρίες.
Μία από τις κατηγορίες που έχει επηρεαστεί περισσότερο είναι αυτή των επενδυτικών ακινήτων, καθώς οι αποδόσεις που προσδοκούν οι επενδυτές είναι σαφώς πιο αυξημένες (λόγω επιτοκίων και πολλών άλλων παραγόντων) από παλαιότερα, ενώ συγχρόνως έχουν μειωθεί και τα ενοίκια αυτών (έσοδα επένδυσης).
Συνεπώς η αξία των επενδυτικών ακινήτων έχει επηρεαστεί πολύ. Η κρίση έχει επιπλέον επηρεάσει την παραθεριστική κατοικία και τα τουριστικά ακίνητα που αποτελούν είδη πολυτελείας.
Πάντως, ήδη στην αγορά υπάρχει διόρθωση τιμών, η οποία προβλέπεται να συνεχίσει και στα προσεχή έτη με τον ίδιο ρυθμό, όσο η χώρα αντιμετωπίζει την κρίση δανεισμού.
Αν τα δεδομένα αλλάξουν απότομα ενδέχεται και οι τιμές να επηρεαστούν αναλόγως, ωστόσο θα πρέπει να καταστεί σαφές πως η έλλειψη πράξεων δεν συνάδει απαραίτητα με μεγάλη πτώση τιμών – απλά με πάγωμα της αγοράς.
Σε στάση αναμονής οι επενδυτές
Τι θα γίνει το 2011 στην κτηματαγορά
Τι θα γίνει όμως, το 2011; Θα υπάρξει ανάκαμψη ή θα συνεχιστεί η κρίση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Δανός ΒBP Paribas, βραχυπρόθεσμα εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί η τήρηση στάσης αναμονής από επενδυτές και χρήστες λόγω των αβέβαιων οικονομικών συνθηκών και θα ασκηθούν πτωτικές πιέσεις στα επίπεδα των μισθωμάτων και μικρή αύξηση των αποδόσεων.
Στο γεγονός αυτό συμβάλλουν η γενικότερη τάση επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωμάτων από τους υφιστάμενους χρήστες, την οποία ακολουθεί και η πολιτεία με την πρόθεσή της να προχωρήσει σε επαναδιαπραγμάτευση των όρων των υφιστάμενων μισθωτηρίων στο σύνολο των ακινήτων όπου στεγάζονται δημόσιοι οργανισμοί και να πετύχει μειώσεις έως και 20 σε ορισμένες περιπτώσεις.
Σε γενικότερο πλαίσιο εκτιμάται ότι μακροπρόθεσμα η αγορά γραφείων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον των εγχώριων χρηστών και επενδυτών ενώ θα ακολουθήσουν και οι διεθνείς εταιρείες με την προϋπόθεση της σταδιακής βελτίωσης της οικονομίας και της παροχής ισχυρών κινήτρων για τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. Όσον αφορά τις κατοικίες, είναι πλέον σαφές ότι η αύξηση των επισφαλειών, η αύξηση των φόρων και η πιστωτική συρρίκνωση θα συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά την οικιστική αγορά.
Όμως, καθώς ο βαθμός ανάπτυξης νέων οικιστικών μονάδων επιβραδύνεται, θα οδηγήσει στα τέλη του 2011 σε σχετική ισορρόπηση την προσφορά και τη ζήτηση.
Πηγή www.imerisia.gr
