Στο «Χάρλεμ» της Αθήνας εκατοντάδες σπίτια έχουν βγει «στο σφυρί», αλλά το ενδιαφέρον παραμένει ισχνό.
Τιμές ξεπουλήματος σε πολλές γειτονιές της Αθήνας. Σε δυο ζώνες διαιρούν την πρωτεύουσα τα φορολογικά κίνητρα της κυβέρνησης. «Δεν επαρκούν», λένε οι ειδικοί.
Τρεις επώδυνες «μεταλλάξεις» υπέστη το ιστορικό κέντρο της Αθήνας με αστραπιαίους ρυθμούς τα τελευταία χρόνια: Από την υποβάθμιση πέρασε στην γκετοποίηση, για να μετατραπεί στη συνέχεια σε «άβατο» για όσους δεν εμφανίζουν παραβατική δραστηριότητα. Η παρακμή απεικονίζεται στις τιμές των ακινήτων, που έχουν συρρικνωθεί ακόμη και σε ποσοστό άνω του 50%, ενώ δεν είναι τυχαίο ότι αυτήν τη στιγμή περισσότερα από 500 σπίτια «ξεπουλιούνται» στην πλατεία Βικτωρίας, που έχει μετατραπεί σε συνοικία «φόβου». Την ίδια στιγμή, τα μέτρα που προτίθεται να λάβει η κυβέρνηση, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, χωρίζουν την πρωτεύουσα σε δύο ζώνες, δηλαδή τις συνοικίες Μεταξουργείο - Κεραμεικός - Γεράνι (γύρω από την Ομόνοια και τις οδούς Αθηνάς - Ευριπίδου - Επικούρου - Πειραιώς) και τον Άγιο Παντελεήμονα και τη Βικτώρια (Φυλής - Αχαρνών).
«Στο σφυρί»
Σύμφωνα με το αστυνομικό δελτίο, κάθε λεπτό καταγράφεται και μία εγκληματική ενέργεια στη Βικτώρια και στον Άγιο Παντελεήμονα, όπου οι ελάχιστοι εναπομείναντες κάτοικοι ετοιμάζονται για εσωτερική μετανάστευση. Στις δύο πρώην μεγαλοαστικές συνοικίες του κέντρου σήμερα πωλούνται περίπου χίλια σπίτια ακόμα και από 600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Η συγκεκριμένη τιμή, που διαμορφώνεται συνήθως ύστερα από όχι ιδιαίτερα σκληρά «παζάρια» μεταξύ του ενδιαφερόμενου αγοραστή και του πωλητή, δεν αποτελεί συνήθως την αρχική ζητούμενη τιμή.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στην άλλοτε προνομιακή συνοικία, που απέχει μόλις λίγα λεπτά από την Ακρόπολη, ανακαινισμένο ρετιρέ 133 τετραγωνικών μέτρων πωλείται χαμηλότερα από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Η προσφορά κατοικιών, που είναι τεράστια -όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες-, δύσκολα θα μπορούσε να απορροφηθεί, δεδομένου ότι για την ώρα «δεν υπάρχει προοπτική στην περιοχή, μιας και δεν έχει αποφασιστεί πού θα μεταφερθούν οι υφιστάμενοι κάτοικοι, η πλειονότητα των οποίων είναι λαθρομετανάστες».
Για τις πλατείες Αττικής και Αγίου Παντελεήμονα προβλέπονται αναπλάσεις, η επιτυχία των οποίων, όμως, είναι αμφίβολη, καθώς βρίσκονται ακόμα στο στάδιο της μελέτης. Είναι αξιοσημείωτο ότι από το 2000 η τότε δημοτική Αρχή σχεδίαζε την ολοκληρωτική ανάπλαση της Αθήνας, προϋπολογισμού άνω των 200 εκατ. ευρώ (70 δισ. δραχμές σε μεγέθη της περιόδου εκείνης), η οποία ποτέ δεν υλοποιήθηκε.
Καλύτερη εικόνα καταγράφουν στελέχη της κτηματαγοράς στο Μεταξουργείο, στον Κεραμεικό και στις συνοικίες πίσω από τον άξονα της Πειραιώς, όπου οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν κατακρημνιστεί. Αιτία; Τα ακριβά ενοίκια που καταβάλλουν οι Κινέζοι επιχειρηματίες αλλά και δραστηριότητες που αφορούν τον αρχαιότερο επαγγελματικό κλάδο του κόσμου.
Την ίδια στιγμή, εάν υλοποιηθούν τα φορολογικά κίνητρα που ανακοίνωσε το υπουργείο Περιβάλλοντος σε συνεργασία με το ΥΠΟΙΚ, η ζήτηση για ακίνητα στο Μεταξουργείο, στον Κεραμεικό και στο Γεράνι εκτιμάται ότι θα αναθερμανθεί.
Και αυτό, λόγω της φοροαπαλλαγής έως 80% που αφορά το κόστος αποκατάστασης κατοικιών και γραφείων, αλλά και της διπλής έκπτωσης για τους μισθωτές γραφείων, που εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει ως δέλεαρ για ιδιώτες και επενδυτές.
Επιλέγουν πρωτοκλασάτα ακίνητα
Πάντως, για έναν μεγάλο αριθμό εταιρειών που επενδύουν στο real estate τα δεύτερης κατηγορίας ακίνητα του κέντρου, και ιδίως στις περιοχές του Αγίου Παντελεήμονα και της Βικτώριας, δεν παρουσιάζουν επενδυτικό ενδιαφέρον. «Το ευρύτερο ασταθές οικονομικό κλίμα, η ανυπαρξία ολοκληρωμένου σχεδίου αναμόρφωσης των εν λόγω υποβαθμισμένων περιοχών αλλά και η ύπαρξη δεύτερης κατηγορίας assets λειτουργούν ως αντικίνητρα για τους επενδυτές. Εξάλλου, την περίοδο αυτή η μοναδική κατηγορία ακινήτων που θα μπορούσε να προσελκύσει το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι τα "ποιοτικά" ακίνητα», αναφέρει στο «Κ» o πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος τηβ Atria-CB Richard Ellis, κ. Γ. Περρωτής.
Πράγματι, η δύσκολα αναστρέψιμη κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στο αθηναϊκό downtown καθιστά μη βιώσιμα πιθανά business plans για την απόκτηση και ανάπτυξη ακινήτων από εταιρείες development. Και, βέβαια, για τις ΑΕΕΑΠ, που δεν επιτρέπεται νομοθετικά να αναλαμβάνουν projects ανάπτυξης ακινήτων, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του κέντρου παρουσιάζει μηδενικό ενδιαφέρον.
Κάποιοι επενδύουν
Τα φορολογικά κίνητρα που ανακοίνωσε η κυβέρνηση ευνοούν ιδιαίτερα την Oliaros, που έχει ανακοινώσει πρόγραμμα ύψους 100 εκατ. ευρώ για την ενεργειακή και αρχιτεκτονική αναβάθμιση κτιρίων της δεκαετίας του ΄70 στο Μεταξουργείο και στον Κεραμεικό.
Σε πρώτη φάση, η εταιρεία, που ελέγχεται ρυθμιστικά από την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου, επιδιώκει την αναβάθμιση τεσσάρων κτιρίων στις οδούς Κεραμεικού, Λεωνίδου και Ιάσονος, με την πρόοδο των εργασιών να είναι συνάρτηση του αριθμού των προπωλήσεων που θα εξασφαλιστούν.
Η Oliaros προγραμματίζει τη δημιουργία γραφειακών και εμπορικών χώρων συνολικής έκτασης δεκάδων τετραγωνικών μέτρων, κίνηση η οποία, όταν είχε ανακοινωθεί αρχικά, είχε προκαλέσει εύλογα ερωτήματα για το εάν στεφθεί με επιτυχία, με δεδομένο ότι οι παραδοσιακές εμπορικές συνοικίες των Αθηνών έχουν καταρρεύσει. Ωστόσο, πλέον το εγχείρημα παρουσιάζει σημαντικές προοπτικές, λόγω της μείωσης από 30% έως 50% των αντικειμενικών αξιών στην περιοχή, όπως και φορολογικών κινήτρων που παρέχονται στους ιδιοκτήτες για εκμίσθωση των ακινήτων τους σε «υψηλού προφίλ» ενοικιαστές. Σημαντική ώθηση σε όσους επενδύουν στην τοπική κτηματαγορά αναμένεται να δώσει και η συρρίκνωση του φόρου μεταβίβασης από 10% σε 3%.
Πηγή www.capital.gr
