Μια σύνοψη της κατάστασης στην κτηματαγορά είναι το σχετικό άρθρο από την kathimerini.gr,με τα στοιχεία των αναλυτών της Alphabank. Η εικόνα της γενικότερης οικοδομικής δραστηριότητας είναι και εδώ μονοσήμαντα εξαρτημένη από το πλήθος και την έκταση των φόρων που έχει επινοήσει η Πολιτεία ως προς την ακίνητη περιουσία.
Οι πωλήσεις κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν στη διάρκεια του 2013 καλύπτουν μόλις το 10% των αντίστοιχων του 2007, σύμφωνα με τραπεζικές εκτιμήσεις, τις οποίες επικαλείται σχετική ανάλυση της Alpha Bank. Ειδικότερα, εκτιμάται ότι πέρυσι ολοκληρώθηκαν μόλις 11.500 νέες κατοικίες, έναντι 18.321 το 2012 και 29.964 το 2011, έναντι 103.865 κατοικιών που παραδόθηκαν το 2007, δηλαδή την τελευταία χρονιά πλήρους ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας. Ακόμα πιο χαρακτηριστικό στοιχείο για την κατακόρυφη πτώση του αριθμού των νέων κατοικιών που ολοκληρώθηκαν, είναι το γεγονός ότι κατά το οκτάμηνο του 2013 (Ιανουάριος - Αύγουστος), για το οποίο υπάρχουν επίσημα στοιχεία από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, κατασκευάστηκαν μόλις 7.783 κατοικίες πανελλαδικά. Την αντίστοιχη περίοδο του 2012 είχαν παραδοθεί 13.596, ενώ σε εκείνη του 2007, ο αριθμός ήταν 71.936.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινούνται και οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά την περίοδο 2007- 2013. Το 2013 (με βάση τις σταθερές τιμές του 2005), εκτιμάται ότι επενδύθηκαν συνολικά 3,9 δισ. ευρώ στην αγορά κατοικίας, έναντι 26,1 δισ. ευρώ που είχαν επενδυθεί το 2007. Σύμφωνα με την Alpha Bank, οι επενδύσεις του 2013 αντιστοιχούν σε ένα οικιστικό απόθεμα συνολικής αντικειμενικής αξίας ύψους 650 δισ. ευρώ, όταν το αντίστοιχο του 2008 ξεπερνούσε σε αξία το 1 τρισ. ευρώ.
Μπορεί τα εν λόγω στοιχεία να είναι λίαν αρνητικά, πλην όμως καταδεικνύουν ότι πέραν της μειωμένης ζήτησης, σημαντικά περιορισμένη είναι και η προσφορά νέων κατοικιών στην αγορά. Μάλιστα, σύμφωνα με την ανάλυση της Alpha Bank, η προσφορά αυτή θα παραμείνει μειωμένη τόσο κατά το τρέχον έτος, όσο και κατά τη διάρκεια των επόμενων χρόνων, δεδομένου ότι το ύψος των επενδύσεων δεν είναι αρκετό για να αντικαταστήσει ούτε το 25% των κατοικιών που εξέρχονται της αγοράς κάθε χρόνο. Ως εκ τούτου, οι προοπτικές για ανάκαμψη της αγοράς και μείωση του αποθέματος των απούλητων κατοικιών (υπολογίζεται ότι ξεπερνούν τις 150.000 κατοικίες πανελλαδικά) είναι θετικές, παρά το γεγονός ότι αναμένεται σημαντική αύξηση των παλιών κατοικιών που θα διατεθούν προς πώληση το επόμενο διάστημα.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, θετικό ρόλο για τη μελλοντική ανάκαμψη της κτηματαγοράς αναμένεται να διαδραματίσει και η αισθητά μειωμένη φορολογική επιβάρυνση από το 2014, ιδίως για όσους ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα αξίας χαμηλότερης των 300.000 ευρώ. Αλλωστε, το 2013, οι ιδιοκτήτες ακινήτων κλήθηκαν να πληρώσουν ακόμα και τέσσερις Φόρους Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) για τα έτη 2010, 2011, 2012 και 2013, πλέον του Εκτακτου Ειδικού Τέλους Ακινήτων (ΕΕΤΑ). Αυτή η υπερφορολόγηση άσκησε ακόμα μεγαλύτερη πίεση στις τιμές των κατοικιών, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες υποχρεώθηκαν να πωλήσουν τα ακίνητά τους σε τιμές αισθητά χαμηλότερες των αντικειμενικών, καθώς μόνο με τον τρόπο αυτό θα μπορούσαν να προσελκύσουν αγοραστές. Εκ των πραγμάτων λοιπόν, οι αγοραπωλησίες εκτιμάται ότι δεν ξεπέρασαν τις 22.500 το 2013, έναντι 30,7 χιλιάδων το 2012 και 148,2 χιλιάδων κατοικιών που πωλήθηκαν το 2007.
Ωστόσο, φέτος οι αναγκαστικές πωλήσεις διαμερισμάτων για την κάλυψη άλλων υποχρεώσεων αναμένεται να περιοριστούν, καθώς φέτος θα επιβληθεί μόνο ένας φόρος, ο ΕΝΦΙΑ, ενώ σημαντική μείωση έχει υποστεί και ο φόρος μεταβίβασης, που πλέον διαμορφώνεται σε 3%. Αυτός είναι και ο λόγος που η Alpha Bank θεωρεί ότι η φετινή μείωση των τιμών θα είναι αισθητά μικρότερη από το 2013, γεγονός που ήδη καταγράφεται από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, βάσει των οποίων η πτώση του τρίτου τριμήνου ήταν της τάξεως του 9,2%, έναντι 11,8% κατά το δεύτερο τρίμηνο και το υψηλό του 12,9% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2012. Γι’ αυτό και η Alpha Bank εκτιμά ότι "δεν προκύπτει από πουθενά ότι επίκειται νέα πτώση των τιμών των ακινήτων της τάξης του -10% το 2014, επιπλέον της πτώσης κατά -32,5% που ήδη έχει σημειωθεί στην περίοδο 2009-2013, όπως προβλέπει η Fitch".
Πάντως, η ταχύτητα της σταθεροποίησης και εν συνεχεία βελτίωσης των συνθηκών στην αγορά κατοικίας θα μπορούσε να είναι ακόμα μεγαλύτερη αν ο ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε λιγότερο την αστική ακίνητη περιουσία και δεν είχε επιβληθεί και ο φόρος υπεραξίας ακινήτων. Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, ο κ. Μιχάλης Μασουράκης, ανώτερος διευθυντής της Alpha Bank, οι δύο αυτοί φόροιεξουδετερώνουν στην πράξη τη σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης, διατηρώντας τη συνολική φορολόγηση του κλάδου σε υψηλό επίπεδο.
Εξίσου ανησυχητικά είναι και τα ευρήματα της σχετικής έρευνας της Kapa Research, βάσει της οποίας το 38% των ιδιοκτητών, δηλαδή σχεδόν τέσσερις στους δέκα, δηλώνει ότι δεν θα είναι σε θέση να καλύψει τις φορολογικές υποχρεώσεις του 2014. Αρνητική είναι ως επί το πλείστον και η άποψη για τον νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων-ΕΝΦΙΑ-που ισχύει από φέτος. Σύμφωνα με την έρευνα, το 73% θεωρεί τον φόρο άδικο, ενώ το 65% των ερωτηθέντων επισημαίνει πως το γεγονός ότι από αυτόν εξαιρέθηκαν τα αγροτικά ακίνητα και επιβαρύνθηκαν περισσότεροι οι αστικές περιουσίες, είναι λάθος. Επίσης, το 80% θεωρεί λάθος το γεγονός ότι δεν παρέχεται καμία έκπτωση φόρου στα ακίνητα που δεν χρησιμοποιούνται, δεν αποφέρουν εισόδημα ή δεν ηλεκτροδοτούνται.
