Μεγαλύτερη πτώση τιμών για αγορά και ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα αναμένεται τα επόμενα έτη, καθώς και περισσότερες αγοραπωλησίες ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, ενώ οι κατασκευαστές αισιοδοξούν για το 2014, λόγω της επανεκκίνησης έργων υποδομών. Αυτά είναι ορισμένα από τα βασικά συμπεράσματα της ετήσιας έκθεσης ακινήτων για το 2013 στην Ελλάδα, που εκπόνησε η GLP Values, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων.
Σημειώνεται ότι η αγορά ακινήτων συνέχισε να κινείται πτωτικά το 2013 με ανάσχεση όμως του ρυθμού υποχώρησης των αξιών στις τιμές πώλησης και τα μισθώματα των περισσότερων κατηγοριών ακινήτων. Πάντως τα περιθώρια υποχώρησης των τιμών δεν έχουν εξαντληθεί αφού τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος πιστοποιούν ότι η πτώση των τιμών των οικιστικών ακινήτων έχει φθάσει στο 37% από την αρχή της κρίσης όταν κατά την περίοδο 2000-2008 η αντίστοιχη άνοδος ήταν 90,9%.Αλλωστε το ΔΝΤ σε ειδική έκθεσή του τοποθετεί την διάρκεια της κρίσης στην ελληνική κτηματαγορά στα 6,5 χρόνια, ενώ η υποχώρηση των τιμών μπορεί να φθάσει και το 45% από τα επίπεδα του 2009.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων για την ελληνική κτηματαγορά είναι στοχευόμενο και αφορά είτε την επαγγελματική διαχείριση σε ακίνητη περιουσία (ΠΑΝΓΑΙΑ, Eurobank Properties) είτε υπό ιδιωτικοποίηση εκτάσεις τουριστικού κυρίως χαρακτήρα. Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει δυσμενές με την εκτίμηση για περιορισμένη ανάκαμψη το 2014 (+0,4% η κυβερνητική πρόβλεψη) να αμφισβητείται από τους σημαντικότερους διεθνείς οργανισμούς όπως το ΔΝΤ και τον ΟΟΣΑ.
Σύμφωνα με έκθεση του ΔΝΤ για το β΄ τρίμηνο 2013 η ανοδική τάση στην παγκόσμια αγορά ακινήτων συνεχίσθηκε για πέμπτο συνεχόμενο τρίμηνο και έφθασε στο υψηλότερο επίπεδο από το δ΄τρίμηνο του 2008. Η Ελλάδα όμως κατατάχθηκε στις αγορές με την μεγαλύτερη υποχώρηση των τιμών που για το β΄τρίμηνο 2013 έφθασε το 11% περίπου. Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για την νομισματική πολιτική κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2013 τα μισθώματα και οι αγοραίες αξίες των επαγγελματικών ακινήτων υποχώρησαν κατά 18,6% και 18,2% αντίστοιχα. Το μεγαλύτερο πλήγμα, σύμφωνα με την ίδια έκθεση, έχει δεχθεί ο κλάδος των εμπορικών καταστημάτων αφού η μείωση των ενοικίων κινείται από το 40% έως το 70% από την αρχή της κρίσης και ανάλογα με την γεωγραφική θέση και την ποιότητα του ακινήτου.
Εκτιμώντας την νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων συνάγεται το συμπέρασμα ότι η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από την μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος η υποχώρηση των τιμών των κατοικιών κατά την περίοδο της κρίσης ήταν μεγαλύτερη στα δύο αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα η κεντρική τράπεζα της χώρας καταγράφει υποχώρηση των τιμών κατά 32,7% στην Αθήνα και 38% στην Θεσσαλονίκη.
Τέλος, σύμφωνα με την βάση δεδομένων της GLP Values εάν κάποιος είχε επενδύσει 100 ευρώ στις 1/1/1995 τότε στις 31/12/2008 η τρέχουσα αξία της περιουσίας του θα ήταν 304,8 ευρώ εάν το κεφάλαιό του είχε τοποθετηθεί σε ακίνητα, 241,3 ευρώ εάν είχε επιλέξει προθεσμιακή κατάθεση και 209,7 ευρώ εάν ήταν επενδεδυμένο σε μετοχές. Εάν ληφθεί υπόψη και η πενταετία 2009-2013 τότε η διαφορά της αξίας της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία και της αντίστοιχης σε προθεσμιακή κατάθεση εξαλείφεται λόγω σημαντικής ανόδου των επιτοκίων και αντίστοιχης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.
Πρώτες ενδείξεις του 2014
Επανεκκίνηση των έργων που σχετίζονται με τον τομέα των υποδομών, εκτιμάται ότι θα είναι το έτος 2014, προσελκύοντας έτσι νέες επενδύσεις. Στο πλαίσιο αυτού, η ελληνική κυβέρνηση σχεδιάζει τον επόμενο μήνα να επιλέξει έναν επενδυτή για την ανάπλαση του Ελληνικού. Το Ελληνικό είναι διπλάσιο σε μέγεθος από το Central Park της Νέας Υόρκης και αποτελεί μία από τις πιο φιλόδοξες ιδιωτικοποιήσεις στην Ευρώπη, ενώ αυτή η πράξη θα τονώσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών με τη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας.
Το 2014, ενδέχεται να αποτελέσει καλή χρονιά, από την έναρξη της κρίσης, για τους μεγάλους κατασκευαστικούς ομίλους. Με την επανεκκίνηση των κατασκευαστικών δραστηριοτήτων στους τέσσερις αυτοκινητόδρομους οι όμιλοι Ελλάκτωρ, ΓΕΚ Τέρνα, J&P ’βαξ και Intrakat προσβλέπουν σε καλύτερες μέρες. Ο όμιλος Ελλάκτωρ συμμετέχει στους άξονες Μορέας (Αθήνα-Καλαμάτα), Ολύμπια Οδός (Ελευσίνα-Κόρινθος-Πάτρα) και στον αυτοκινητόδρομο Αιγαίου (Μαλιακός-Κλειδί). Επιπλέον, πριν από μερικές μέρες η ’κτωρ παραχωρήσεις μειοδότησε, σε κοινοπραξία με τις Vinci Concessions kai Strabag για το έργο-προϋπολογισμού της τάξης του 1 δισ. ευρώ, όσον αφορά την κατασκευή, τη λειτουργία και συντήρηση του τμήματος Comarnic-Brasov στη Ρουμανία. Όσον αφορά τη ΓΕΚ Τέρνα εκτιμάται ότι στο πρώτο εξάμηνο του 2014 θα αρχίσει να κατασκευάζει τρεις μονάδες επεξεργασίας απορριμμάτων στην Πελοπόννησο , προϋπολογισμού 132 εκ. ευρώ. Παράλληλα τη φετινή χρονιά η αμερικάνικη εταιρεία New York Management θα επενδύσει στην εισηγμένη κατασκευαστική εταιρεία το ποσό των 100 εκ. ευρώ. Τέλος η Intrakat, λίγο πριν εκπνεύσει το 2013, ανέλαβε, σε κοινοπραξία με τις Archirodon group και Envitec, την κατασκευή και 27ετή διαχείριση της μονάδας διαχείρισης απορριμμάτων στις Σέρρες, έργο προϋπολογισμού 40 εκ. ευρώ.
Οσον αφορά τον τουρισμό και τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα, πτωτικά κινούνται οι τιμές των προς πώληση ξενοδοχειακών μονάδων και στο κέντρο της Αθήνας. Πολλοί ξενοδόχοι έβαλαν πωλητήριο στις μονάδες τους, χωρίς όμως οι περισσότεροι εξ αυτών να βρουν αγοραστές. Παρά την πληθώρα των επιλογών, οι αγοραπωλησίες που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια στον ξενοδοχειακό κλάδο είναι σχετικά λίγες. Γνώστες της ξενοδοχειακής αγοράς εκτιμούν ότι οι αγοραστές περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές. Εκτιμάται ότι ο ελληνικός τουρισμός θα φτάσει σε νέο ρεκόρ το 2014, τόσο σε επίπεδο αφίξεων από το εξωτερικό όσο και σε επίπεδο εισπράξεων, και ότι ο αριθμός των αγοραπωλησιών στον ξενοδοχειακό κλάδο θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια.
Σύμφωνα με την οίκο αξιολόγησης Fitch, η ραγδαία αποκλιμάκωση στις τιμές των κατοικιών θα συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, τη στιγμή που οι τιμές στην ελληνική στεγαστική αγορά έχουν ήδη υποχωρήσει κατά 38% στη πενταετία της κρίσης.Η Fitch εκτιμά ότι η συνεχιζόμενη υποχώρηση των τιμών θα διευρυνθεί και η συνολική μείωση θα αγγίξει το 42%. Ο οίκος αξιολογεί ωστόσο θετικά το αποτύπωμα που αφήνει η πτώση στις τιμές, καθώς σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια βελτιώνεται η δυνατότητα αγοράς νέας κατοικίας. Ωστόσο, η παρούσα οικονομική συγκυρία αποτελεί τροχοπέδη για τους επίδοξους αγοραστές. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι κατοικίες πλέον πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από την αντικειμενική τους αξία. Με βάση τα στοιχεία που συλλέχθηκαν εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το γ΄ τρίμηνο του 2013 ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 9,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012. Για το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2013, με βάση τα στοιχεία μας, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 11,6% και 11,8% αντίστοιχα.
Δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα και γεωγραφική περιοχή
Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2013 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012 ήταν 10,4% για τα «νέα» διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 8,4% για τα «παλαιά» (ηλικίας άνω των 5 ετών). Για το 2012 ως σύνολο, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 12,1% και 11,4%, αντίστοιχα. Γενικότερα από το 2008 έως το τελευταίο τρίμηνο του 2013, σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων υποχώρησαν σωρευτικά κατά 33,4%. Διαφοροποιημένη εικόνα παρουσιάζει η καταγραφή στοιχείων που γίνεται από το δίκτυο κτηματομεσιτών της GLP Values, από όπου προκύπτουν υψηλότερα ποσοστά υποχώρησης τα οποία μεταβάλλονται ανά γεωγραφική περιοχή (υψηλότερη για Αθήνα και Θεσσαλονίκη έναντι άλλων μεγάλων πόλεων) καθώς και με βάση άλλα χαρακτηριστικά γνωρίσματα των ακινήτων (θέση, εμβαδό, παλαιότητα κλπ).
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2013 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2012 κατά 11,0% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Στα παρακάτω διαγράμματα παρατίθενται τιμές ενοικίασης τόσο στην Αθήνα (κέντρο, βόρεια προάστια, νότια προάστια και Πειραιάς), όσο και στη Θεσσαλονίκη (κέντρο, βόρεια, δυτικά και ανατολικά). Όσον αφορά τιμές πώλησης ενδεικτικά αναφέρονται τα βόρεια και νότια προάστια στην Αθήνα, καθώς επίσης η Θεσσαλονίκη.
Στην αγορά των γραφείων δυσκολία στην ενοικίαση εμφανίζουν οι χώροι που δημιουργούν ανάγκη μεγάλης επένδυσης από το μισθωτή. Σημαντικό στοιχείο για τους υποψηφίους μισθωτές γραφείων αποτελεί πλέον η καλή λειτουργία της διαχείρισης καθώς επίσης και το κόστος των κοινοχρήστων δαπανών. Ουσιαστικά δεν υπάρχει προσφορά νέων γραφειακών χώρων, καθώς η όποια απόφαση για ανάπτυξη νέων κτιρίων έχει αναβληθεί. Παρατηρείται περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων και υψηλής ποιότητας γραφειακών χώρων, ενώ αντίθετα υπάρχει πληθώρα παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία. Αρκετές εταιρείες, πολυεθνικές και μη, προχωρούν σε επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων για την μείωση των λειτουργικών εξόδων.
Σύμφωνα με την τράπεζα της Ελλάδος κατά το 2013 οι μισθωτικές και αγοραίες αξίες των γραφείων συρρικνώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα. Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι ειδικά οι προνομιούχες και ακριβές περιοχές, όσον αφορά τη μίσθωση γραφείων, όπως η Λ. Συγγρού και η Λ. Κηφισίας έχουν υποχωρήσει από 22% έως 30%, και φαίνεται να έχουν πληγεί περισσότερο συγκριτικά με άλλες περιοχές. Για παράδειγμα, στη Λ. Κηφισίας, τα ενοίκια κυμαίνονται από 9 έως 15 ευρώ/τ.μ., ενώ προ τριετίας ήταν σταθερά πάνω από τα 25 ευρώ/τ.μ..
