Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Ο συνδυασμός της υπερβάλλουσας προσφοράς ακινήτων (υπολογίζονται σε 200-270 χιλιάδες), τα υψηλά ποσοστά ανεργίας και η υπέρμετρη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας επιβραδύνουν την έξοδο από την κρίση. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι το 2016-2017 οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν να απαξιώνεται κι άλλο η περιουσία τους, ενώ οι αγοραπωλησίες δεν θα αυξηθούν σημαντικά.
Αυξημένοι εμφανίζονται (από 26,3% σε 55,3%) οι ερωτηθέντες που θεωρούν ότι το ποσοστό των μη ενοικιασμένων κατοικιών στην αγορά ακινήτων είναι υψηλότερο, σε σύγκριση με την προηγούμενη συγκυρία. Διπλασιάστηκαν δηλαδή όσοι πιστεύουν ότι υπάρχει μεγαλύτερος αριθμός ξενοίκιαστων σπιτιών.
Το... δράμα της κτηματαγοράς θα διαρκέσει τουλάχιστον ακόμη δύο με τρία χρόνια, προβλέπει η πλειονότητα της αγοράς ακινήτων. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της νέας έρευνας του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, το οποίο καταγράφει την τάση της κτηματαγοράς για το δεύτερο εξάμηνο του 2014.
Η έρευνα με τίτλο «Συγκυρία της Ελληνικής Κτηματαγοράς» που έγινε από το τμήμα Στατιστικής με επιστημονικό υπεύθυνο τον τέως καθηγητή, Επαμεινώνδα Πανά, δίνει μια εντελώς διαφορετική εικόνα σε σχέση με άλλες έρευνες που δείχνουν ότι η αγορά θα ανακάμψει μέσα στο 2016. Όπως αναφέρουν οι αναλυτές, ο συνδυασμός της υπερβάλλουσας προσφοράς ακινήτων (υπολογίζονται σε 200-270 χιλιάδες), τα υψηλά ποσοστά ανεργίας και η υπέρμετρη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας επιβραδύνουν την έξοδο από την κρίση. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι το 2016-2017 οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν να απαξιώνεται κι άλλο η περιουσία τους, ενώ οι αγοραπωλησίες δεν θα αυξηθούν σημαντικά.
Οι προβλέψεις
Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας:
Το μεγαλύτερο ποσοστό των ειδικών (62,9%), δηλαδή δύο στους τρεις επαγγελματίες της αγοράς εκτιμούν ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο έως τρία χρόνια.
Ένα σημαντικό ποσοστό 19,4% εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο χρόνια.
Μόλις 8,1% εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει 6-12 μήνες και 9,7% ότι θα κρατήσει άλλον ένα χρόνο.
Το 91,9% -αθροιστικά- των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια.
Αυτή η εκτίμηση του 91,9% των ειδικών, για διάρκεια μέχρι τρία χρόνια, δεν είναι και πολύ μακριά από αντίστοιχη που δείχνει σχετική μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ). Πιο συγκεκριμένα, στη μελέτη του ΔΝΤ σχετικά με τις οικονομικές υφέσεις που έλαβαν χώρα σε 21 χώρες του ΟΟΣΑ, από το 1960 μέχρι σήμερα, επισημαίνεται -μεταξύ άλλων- ότι: «η μέση διάρκεια της κρίσης στις τιμές των ακινήτων είναι τεσσεράμισι χρόνια και η μείωση της αξίας φτάνει το 30%». Υπενθυμίζεται ότι πρόσφατη έρευνα της Eurobank Property Services ανέφερε ότι ανάκαμψη θα υπάρξει από το 2016, κι όταν οι τιμές των ακινήτων θα έχουν υποχωρήσει πάνω από 41%.
Ενδιαφέρον είναι το εύρημα ότι περισσότεροι από πέντε στους δέκα ειδικούς, θεωρούν ως προϋπόθεση του τερματισμού της κρίσης στην κτηματαγορά, τον τερματισμό της κρίσης της ελληνικής οικονομίας. Επίσης, το 88,7% των ειδικών αναμένει ότι η κρίση θα επηρεάσει αρνητικά την πορεία των τιμών των ακινήτων.
Όσον αφορά στη μελλοντική οικονομική πορεία της χώρας, οι απόψεις των ειδικών της κτηματαγοράς διίστανται, αφού το 31,2% πιστεύει πως η οικονομία της χώρας θα είναι καλύτερη μετά από έξι μήνες, ενώ το υπόλοιπο 68,8% θεωρεί πως αυτή θα είναι χειρότερη (αθροιστικά: «χειρότερη» + «πολύ χειρότερη»).
Αναφορικά με τις προβλέψεις για το επόμενο εξάμηνο:
Το 16,1% των ερωτηθέντων προσδοκά υψηλότερες πωλήσεις κατοικιών για το δεύτερο εξάμηνο του 2014, ποσοστό υψηλότερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (10%).
Το 25,2% των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι οι πωλήσεις των κατοικιών για το επόμενο εξάμηνο (δεύτερο του 2014) θα είναι περίπου ίδιες με σήμερα. Το αντίστοιχο ποσοστό στη προηγούμενη συγκυρία είχε διαμορφωθεί στο 28,3%.
Υψηλό συνεχίζει να παρουσιάζεται το ποσοστό αυτών που εκτιμούν χαμηλότερες (αθροιστικά: «χαμηλότερες» + «πολύ χαμηλότερες») πωλήσεις κατοικιών, 58,7%, όταν το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας είχε διαμορφωθεί στο 61,6%. Σχεδόν έξι στους δέκα, δηλαδή, περιμένουν λιγότερες πωλήσεις ακινήτων.
Ένα μεγάλο ποσοστό των ειδικών εκτιμά επίσης ότι θα υπάρξει περαιτέρω μείωση των τιμών. Συγκεκριμένα, το 65,8% των προσδοκά ότι θα «υπάρξει σχετική μείωση» στις τιμές πωλήσεων των κατοικιών στους επόμενους έξι μήνες, ποσοστό μειωμένο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (67%).
Μόλις 2 στους 10 (19,1%) εκτιμούν «ότι θα μείνουν σταθερές οι τιμές των πωλήσεων, ποσοστό μεγαλύτερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (16%).
Απούλητα ακίνητα
Σύμφωνα με τις τοποθετήσεις των ερωτηθέντων, το 43,5% των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα προσφοράς στην αγορά ακινήτων για κατοικίες. Το ποσοστό αυτό είναι μικρότερο σε σύγκριση με την προηγούμενη συγκυρία. Επίσης, το 54,8% θεωρεί ότι υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς. Συνολικά, το 98,4% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών. Μόλις το 1,6% των ερωτηθέντων εκτιμά πως υπάρχει πλεόνασμα ζήτησης για κατοικία.
Αναφορικά με την ενοικίαση ακινήτων, το 34,1% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι το ποσοστό των μη ενοικιασμένων κατοικιών είναι περίπου το ίδιο σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν, ποσοστό μειωμένο σε σύγκριση με την προηγούμενη συγκυρία (40,2%). Αυξημένοι εμφανίζονται (από 26,3% σε 55,3%) οι ερωτηθέντες που θεωρούν ότι το ποσοστό των μη ενοικιασμένων κατοικιών στην αγορά ακινήτων είναι υψηλότερο, σε σύγκριση με την προηγούμενη συγκυρία. Διπλασιάστηκαν δηλαδή όσοι πιστεύουν ότι υπάρχει μεγαλύτερος αριθμός ξενοίκιαστων σπιτιών.
Επενδύσεις
Ταφόπλακα για τα ακίνητα η υπερφορολόγηση
Το πρόβλημα ή η κρίση στην ελληνική κτηματαγορά, σύμφωνα με την έρευνα, εντοπίζεται τώρα στο αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών στην Ελλάδα -το μέγεθός τους κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα- και στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είχε καταστεί τραπεζοκίνητη.
Ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι ήδη έχει μειωθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Δύο είναι οι πυλώνες ή τα περιουσιακά στοιχεία του ελληνικού νοικοκυριού: οι καταθέσεις και οι κατοικίες. Το μόνο εκτεθειμένο στοιχείο είναι το σπίτι, από οποιαδήποτε φορολογία. Η επιβάρυνση της ιδιοκτησίας είναι τέτοια, που αναρωτιέται κάποιος με στοιχειώδη ορθολογισμό αν θα έχει κίνητρο και ενδιαφέρον να επενδύσει σε ακίνητο.
Όλα τα στοιχεία οδηγούν ότι η άλλοτε σημαντική ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας, δηλαδή η οικοδομή, θα είναι στον σταθμό τουλάχιστον για άλλα δύο με τρία χρόνια.
Επιβαρύνσεις
Όπως αναφέρει ο κ. Πανάς, οι Έλληνες ιδιοκτήτες αισθάνονται συνεχώς τις επιπτώσεις μιας τάσης που χαρακτηρίζεται ως μη ηθική. Έτσι, φαίνεται ότι κάθε ιδιόκτητο ακίνητο έρχεται να πληρώσει την αδυναμία ενός αναποτελεσματικού κράτους να περιορίσει τη φοροδιαφυγή.
Με δεδομένο λοιπόν ότι δεν περιορίζεται η φοροδιαφυγή, η κυβέρνηση προσφεύγει στην πιο εύκολη φαινομενικά λύση, δηλαδή στη φορολόγηση των ακινήτων. Όμως, η παράλογη αυτή φορολόγηση θα αποτελέσει τον κύριο συντελεστή της ταφόπλακας της κτηματαγοράς. Ο κυνισμός αυτός δεν είναι καθόλου δικαιολογημένος. Δεν πρέπει να αγνοείται το γεγονός ότι ένας μεγάλος αριθμός επαγγελμάτων ζούσε από την οικοδομή και ακόμη ότι προσδοκούμε ότι θα έρθουν ξένοι να αγοράσουν εξοχικές κατοικίες. Πώς όμως ευελπιστούμε ότι θα έλθουν ξένοι για να αγοράσουν εξοχικές κατοικίες στην Ελλάδα, όταν αυτοί θα κληθούν να πληρώσουν στο κράτος τουλάχιστον δύο ενοίκια τον χρόνο».
Παράλληλα, δεν αναμένεται ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς κατοικίας σύμφωνα και με τις εκτιμήσεις των προβλέψεων των παραγόντων της αγοράς, όπως προκύπτει από την παρούσα συγκυρία.
Οι ερευνητές τονίζουν ότι το γεγονός της μείωσης της οικοδομικής δραστηριότητας έχει δύο επιπτώσεις, στην παρούσα φάση, στην ελληνική κτηματαγορά. Η πρώτη επίπτωση είναι ότι τουλάχιστον στο ήδη υπάρχον απόθεμα των 250.000 και άνω κατοικιών δεν αναμένεται να προστεθεί μεγάλος αριθμός νέων κατοικιών.
Η δεύτερη επίπτωση, η αρνητική, είναι ότι αυξάνεται ο αριθμός των ανέργων που δραστηριοποιούνται στον χώρο της κτηματαγοράς και έτσι αρκετές μικρομεσαίες επιχειρήσεις κινδυνεύουν να κλείσουν.
Απαισιόδοξες οι προβλέψεις
Αύξηση της οικοδομής κατά 638,6% για να επιστρέψει στο 2005!
Το εντυπωσιακό στοιχείο είναι ότι έχει καταρρεύσει πλήρως και η οικοδομική δραστηριότητα. Το 2005, τη χρονική περίοδο Ιανουάριος - Απρίλιος, είχαν εκδοθεί 25.526 άδειες, το αντίστοιχο διάστημα του 2006, είχαν εκδοθεί 24.741 άδειες. Το 2007 οι άδειες έφτασαν τις 25.289, ενώ το ίδιο διάστημα του 2014 εκδόθηκαν μόλις 5.419 άδειες. Η πτώση δηλαδή ξεπερνά το 78%. Επίσης, ο όγκος νέων οικοδομών το 2006 ήταν 24.348 κυβικά μέτρα και φέτος (Ιανουάριος - Απρίλιος) μόλις 3.574 κυβικά μέτρα, μια πτώση δηλαδή 85%. Όπως λένε οι ερευνητές, με βάση τον όγκο, για να φτάσει η σημερινή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο επίπεδο του έτους 2005, θα πρέπει να αυξηθεί κατά 638,6%! Επομένως, η κτηματαγορά για να φτάσει στα επίπεδα του έτους 2005, θα πρέπει να περάσουν πολλά περισσότερα χρόνια από τα οκτώ.
Κατασχέσεις
Αρνητικά είναι τα δεδομένα και σε ό,τι αφορά το επίπεδο των κατασχέσεων στην κτηματαγορά. Οι ειδικοί του κλάδου σε ποσοστό 40,7% εκτιμούν ότι είναι αμετάβλητη η κατάσταση σε ό,τι αφορά τις κατασχέσεις επαγγελματικών ακινήτων. Σε σύγκριση με την προηγούμενη έρευνα (Συγκυρία α' εξαμήνου 2014), παρατηρείται μείωση του ποσοστού των ειδικών της κτηματαγοράς (48,2%) που εκτιμούν ως αμετάβλητη την κατάσταση στις κατασχέσεις των επαγγελματικών χώρων. Όσον αφορά στις κατοικίες αρκετά υψηλό είναι το ποσοστό των ερωτηθέντων ειδικών της κτηματαγοράς (48,7%) που εκτιμά ως αμετάβλητη την κατάσταση των κατασχέσεων σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν. Ωστόσο, πάνω από 3 στους 10 (ποσοστό 35,9%) αναφέρει ότι είναι κάπως περισσότερες οι κατασχέσεις κατοικιών σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν.
Δείκτης αξιοπιστίας
«Βουτιά» της εμπιστοσύνης στην κτηματαγορά
Πάσχει από? εμπιστοσύνη η ελληνική κτηματαγορά, σύμφωνα με την έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου. Συγκεκριμένα, ο δείκτης εμπιστοσύνης είναι σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και στην παρούσα συγκυρία. Ο δείκτης αυτός μετράει το πώς οι ειδικοί της ελληνικής κτηματαγοράς αισθάνονται τις συνθήκες της κτηματαγοράς και ποιες είναι οι προσδοκίες τους βραχυπρόθεσμα. Όταν ο δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς είναι μεγαλύτερος του 50, τότε οι άνθρωποι της κτηματαγοράς είναι περισσότερο αισιόδοξοι. Αντίθετα, τιμή του δείκτη κάτω του 50 δείχνει ότι οι άνθρωποι της κτηματαγοράς βλέπουν μικρότερη κινητικότητα στην κτηματαγορά. Ο Γενικός Δείκτης της Κτηματαγοράς μετρά το επίπεδο της εμπιστοσύνης των ειδικών της κτηματαγοράς.
Μείωση σημειώνεται στον δείκτη αυτόν καθώς διαμορφώνεται στο επίπεδο των 29,1 μονάδων, έναντι 29,6 μονάδων στην πρώτη Συγκυρία του 2014. Σε ό,τι αφορά στις επιμέρους συνιστώσες του δείκτη εμπιστοσύνης, ο Δείκτης Επαγγελματικών Ακινήτων (28,3) σημείωσε μικρή πτώση σε σύγκριση με την προηγούμενη Συγκυρία (α' εξάμηνο του 2014). Μικρή αύξηση παρατηρήθηκε στην εξέλιξη του Δείκτη Εμπιστοσύνης των Κατοικιών (30,0), σε σχέση με την προηγούμενη Συγκυρία (29,5). Ο Δείκτης της προσδοκώμενης πορείας της Ελληνικής Οικονομίας παρουσίασε αύξηση και διαμορφώθηκε στο επίπεδο των 38,2 μονάδων.
