Κυριακή, 17 Αυγούστου 2014

ΜΕΓΑΛΕΣ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΠΟΥ ΘΕΛΟΥΝ ΝΑ ΜΕΤΑΚΟΜΙΣΟΥΝ ΣΕ ΝΕΑ ΚΤΙΡΙΑ - Ενοικιάζονται στη μισή τιμή όλα τα γραφεία στην Αθήνα.



Μεγάλη ανατροπή στην επαγγελματική στέγη φέρνει η πτώση των ενοικίων. Στο κέντρο της Αθήνας και στην άλλοτε «βασίλισσα» της κτηματαγοράς, λεωφόρο Κηφισίας, υπάρχουν άδεια κτίρια και στην κυριολεξία οι ιδιοκτήτες τους τα ενοικιάζουν όσο - όσο, ακόμη κι όταν πρόκειται για σύγχρονους γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας.

Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της εταιρείας Colliers International, στην Αθήνα καταγράφηκε η μεγαλύτερη υποχώρηση ενοικίων μέσα στο εξάμηνο. Η πτώση έφτασε το 15,8% σε σύγκριση με πέρυσι τον Ιούνιο και δείχνει πλέον να σταθεροποιείται στα χαμηλότερα επίπεδα εδώ και πολλά χρόνια. Άλλη έρευνα της εταιρείας Danos/BNP Paribas κάνει λόγο για συνθήκες ισορροπίας, ωστόσο, τα κενά γραφεία προβληματίζουν καθώς τα «λουκέτα» σε επιχειρήσεις αυξάνονται, ενώ οι συγχωνεύσεις τραπεζών οδηγούν σε κλείσιμο υποκαταστημάτων.

Η ουσία είναι ότι όλο και περισσότερες εταιρείες μετακινούνται σε φθηνότερα και καλύτερα κτίρια, εκμεταλλευόμενες τα χαμηλά ενοίκια σε όλο το Λεκανοπέδιο.

Όπως αναφέρει η μελέτη της Colliers, οι τιμές μίσθωσης στα πρώτης κατηγορίας γραφεία επί της Βασιλίσσης Σοφίας κινούνται στα επίπεδα των 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα όταν προ κρίσης είχαν αγγίξει και τα 40 ευρώ/τ.μ. Πάντως, φαίνεται ότι στη συγκεκριμένη κατηγορία η αγορά έχει πιάσει «πάτο» και δείχνει τάσεις αναστροφής, αφού σε άλλη περίπτωση σύγχρονα κτίρια θα έχουν απαξιωθεί πλήρως. Γενικότερα στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας τα νοίκια κινούνται γύρω στα 11 ευρώ/τ.μ.

Η έκθεση της Colliers αναφέρει ότι οι τιμές σε αρκετές από τις πόλεις του ευρωπαϊκού νότου, όπως η Μαδρίτη ή η Λισαβόνα, παρουσιάζουν πλέον εμφανή σημάδια ανάκαμψης, σηματοδοτώντας και το τέλος της πτώσης στα ενοίκια που έχει ξεκινήσει από το 2009. Αυτό μπορεί να σημαίνει κι ότι οι επιχειρήσεις έχουν αναθαρρήσει και δεν βλέπουν οικονομικό κραχ των χωρών του Νότου, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα.

Η Colliers εξετάζει συνολικά 54 αγορές γραφείων (εκ των οποίων οι 23 είναι οι πιο σημαντικές) ανά την Ευρώπη και συνολικά διαπιστώνει ότι από το σύνολο των πόλεων οι 29 φέτος είχαν σταθερά ενοίκια στους γραφειακούς τους χώρους σε σύγκριση με πέρυσι (από 32 την προηγούμενη χρονιά), οι 17 σημείωσαν αυξήσεις (από 9 πέρυσι), ενώ 8 πόλεις -μεταξύ αυτών και η Αθήνα- είχαν μειωμένες τιμές (από 13 το 2013).

Τη μεγαλύτερη αύξηση πανευρωπαϊκά σημείωσε η Στουτγάρδη με άνοδο στις τιμές των γραφείων της κατά 23,2% και τις τιμές στα 25 ευρώ (για τα καλύτερα γραφεία), επιβεβαιώνοντας το ανοδικό ράλι των τιμών των ακινήτων στη Γερμανία. Ακολουθεί η Σόφια με αύξηση κατά 8,3% στα 13 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα στο τέλος του πρώτου εξαμήνου επίσης για τους ακριβότερους χώρους. Η έρευνα της εταιρείας Δανός & Συνεργάτες/BNP Paribas αναφέρει ότι στις περιοχές υψηλής προβολής οι τιμές μίσθωσης έχουν σταθεροποιηθεί στα επίπεδα των 8-14 ευρώ/τ.μ. Στη Β. Σοφίας τα ενοίκια, αναφέρουν οι αναλυτές, μόλις που ξεπερνούν τα 18 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Κηφισίας κινούνται μεταξύ 8-14 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Σύνταγμα είναι γύρω στα 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Οι αναλυτές τονίζουν ότι σε μεγάλες λεωφόρους, όπως η Συγγρού, καταγράφεται μικρή μείωση της δραστηριότητας και ως εκ τούτου μικρή είναι η μείωση και στα επίπεδα των τιμών, ενώ σε άλλες επιχειρηματικές περιοχές έχουν υλοποιηθεί ορισμένες συναλλαγές.

«Η επιχειρηματική δραστηριότητα παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, πάνω από 1.000 επιχειρήσεις είναι σε πτώχευση, ενώ το γεγονός ότι οι τράπεζες συγχωνεύονται οδηγεί σε αύξηση του αριθμού των κενών χώρων γραφείων. Από την άλλη πλευρά, η ζήτηση αρχίζει να αναδύεται, δεδομένου ότι πολλές επιχειρήσεις θέλουν να εκμεταλλευτούν τις ιστορικά χαμηλές τιμές», τονίζεται στη μελέτη.

Μετακομίσεις
Τα ιστορικά χαμηλά ενοίκια αλλά και τις τιμές πώλησης εκμεταλλεύονται όλο και περισσότερες επιχειρήσεις και φορείς που φεύγουν από ακριβά ή παλαιά κτίρια και μετακομίζουν σε πιο σύγχρονα γραφεία με χαμηλότερο κόστος.

Στο πλαίσιο αυτό πρόσφατα μετακόμισε ο πρέσβης της Βενεζουέλας στο «κόκκινο σπίτι» του διάσημου τραγουδιστή Δημήτρη Μητροπάνου στο Ψυχικό. Επίσης, η πρεσβεία του Καναδά πουλάει ένα εξαώροφο κτίριο 1.411 τ.μ. που έχει στο Κολωνάκι και μετακομίζει σε ιδιόκτητο κτίριο επί της Λ. Εθνικής Αντιστάσεως στο Χαλάνδρι, εκεί όπου βρίσκεται και η γερμανική πρεσβεία. Πρόσφατα έφυγε από το κέντρο της Αθήνας, για πιο ασφαλές και πιο καλό κτίριο, και η πρεσβεία της Χιλής. Μετακόμισε από τη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας στην Κηφισιά 6.

Στις συμφωνίες που ξεχωρίζουν είναι η αγορά του κτιρίου της BNP Paribas στη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας αντί 10,3 εκατ. ευρώ από το αργεντίνικο fund Grupo Dolphin/Pampa Energia. Το τίμημα ήταν γύρω στα 2.000 ευρώ/τ.μ., όταν προ κρίσης τα γραφεία πωλούνταν πάνω από 3.000 ευρώ/τ.μ.

Ο ίδιος επενδυτής από την Αργεντινή, Μαρσέλο Μιντλίν, αγόρασε και το κτίριο οκτώ ορόφων της Παντεχνικής.

Τα βασικότερα deals που πραγματοποιήθηκαν το πρώτο εξάμηνο της χρονιάς πραγματοποιήθηκαν στη Λεωφόρο Κηφισίας και αφορούν την εκμίσθωση γραφείων 2.500 τ.μ. από την Corallia, 1.250 τ.μ. από τη φαρμακευτική εταιρεία Takeda και 3.000 τ.μ. από τη ναυτιλιακή Cardiff Marine.

ΙΣΤΟΡΙΚΑ ΧΑΜΗΛΑ
Πόσο μισθώνονται σήμερα τα κτίρια

Όπως αναφέρεται στη μελέτη της εταιρείας Δανός, τα μισθώματα διαμορφώνονται ανά τ.μ. σε: 19 ευρώ στη Βασιλίσσης Σοφίας, 15 ευρώ στη Λεωφ. Κηφισίας, 15 ευρώ στη Λεωφ. Μεσογείων, 14 ευρώ στη Λεωφ. Συγγρού, 12 ευρώ στην Αττική Οδό, 13 ευρώ στην Εθνική Οδό και 17 ευρώ στο Σύνταγμα. Πρόκειται για ιστορικά χαμηλά και για τη μεγάλη ευκαιρία των επιχειρηματιών να ενοικιάσουν νέα κτίρια. Μέχρι πριν από λίγα χρόνια η ενοικίαση γραφείων ξεκινούσε από 15 ευρώ/τ.μ. και έφτανε μέχρι τα 40 ευρώ/τ.μ. για τα top κτίρια.

Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι υπάρχει έντονη ανησυχία για το απόθεμα των κενών επαγγελματικών χώρων στην Αττική. Το συνολικό απόθεμα κτιριακών χώρων υπολογίζεται σε 1,8 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, με το περίπου 46% του συνολικού αποθέματος αυτού να είναι συγκεντρωμένο στο βόρειο τμήμα του λεκανοπεδίου της Αττικής, ενώ το 20% βρίσκεται στα νότια προάστια και μόλις το 17% εντοπίζεται στο κέντρο της Αθήνας.