Τρίτη, 7 Οκτωβρίου 2014

Που θα κλειδώσουν νοίκια και αποδόσεις το 2015.




Σε εξήντα χιλιάδες υπολογίζουν οι τράπεζες, τα σπίτια που θα βγουν σε πλειστηριασμό την επόμενη διετία μετά τη ρύθμιση των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων.

Στον αριθμό αυτό αν προσθέσει κανείς τα 200.000 –τρόπος του λέγειν- νεόδμητα ακίνητα που δεν πουλήθηκαν λόγω κρίσης, και ακόμη 120.000 ηλικίας πάνω από 15 χρόνων που γίνεται προσπάθεια να πουληθούν σε τιμές κάτω από τις αντικειμενικές, μπορούμε να μιλήσουμε για ένα απόθεμα κατοικιών που θα ξεπεράσει τις 400.000 μέχρι το 2016.

Είναι σαφές ότι τα σπίτια των πλειστηριασμών ως ποσοστό (περίπου 10% ετησίως) δεν θα παίξουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών, παρά μόνο στην περίπτωση που αγοραστούν μεγάλα χαρτοφυλάκια από hedge funds τα οποία θα αγοράσουν σε πολύ χαμηλές τιμές και θα εκποιήσουν τα συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια μέσα σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα.

Πόσο πιθανό είναι αυτό να συμβεί; Η αγορά θεωρεί ότι αυτό αποτελεί ακραίο σενάριο καθώς σύμφωνα με εκτιμήσεις ανώτατων τραπεζικών στελεχών «ακόμη και οι πλέον στυγνοί κυνηγοί ευκαιριών μπορούν να διαθέσουν τα χαρτοφυλάκια αυτά σε τιμές κοντά στις σημερινές εμπορικές τιμές καταγράφοντας σημαντικές υπεραξίες, απλά διακρατώντας τα ακίνητα για ένα χρονικό διάστημα».

Αντιστάθμιση από τα… hedge funds

Αν η παραπάνω εξίσωση «βγαίνει» για τα οπορτουνιστικά κεφάλαια, δηλαδή αν το εισόδημα που μπορεί να παραχθεί υπερκαλύπτει τον κίνδυνο, τότε η αγορά δεν θα κατακριμνησθεί απότομα, αλλά υπολογίζεται ότι θα κινηθεί οριακά προς τα κάτω για τους επόμενους 16-18 μήνες, πριν αρχίσει να ανακτά ανοδική δυναμική.

Οι τράπεζες που είναι πλέον αναγκασμένες να σταματήσουν να δημιουργούν «νέα μη εξυπηρετούμενα δάνεια», δεν έχουν την πολυτέλεια να καρπωθούν εκείνες τα κέρδη καθώς αν δεν καθαρίσουν τους ισολογισμούς τους δεν θα μπορέσουν να ασκήσουν την κύρια δραστηριότητα τους, την παροχή ρευστότητας στην πραγματική οικονομία.

Ήδη τα ενοίκια των κατοικιών στις περισσότερες περιοχές της Αθήνας, αλλά και τις μεγάλες πόλεις βρίσκονται στα ίδια ή ακόμη και χαμηλότερα επίπεδα, από εκείνα της δόσης του δανείου που καλούνται να εξυπηρετήσουν οι δανειολήπτες. Αυτό όμως δημιουργεί μια πραγματικότητα και οδηγεί την αγορά στη διαμόρφωση της τιμής του προϊόντος με κριτήριο την «εφικτότερη» τιμή.

Αν εξαιρέσει κανείς την αγορά επαγγελματικών χώρων, που έχει ολοκληρώσει τον καθοδικό κύκλο με εξαίρεση τα γραφεία, οι αποδόσεις στα καταστήματα και τους αποθηκευτικούς χώρους κινούνται στο 8%, σε ότι αφορά πράξεις θεσμικών επενδυτών.

Η κατοικία ως προϊόν που καλύπτει πάγιες και διαρκείς ανάγκες κινείται στο μισό και λιγότερο των παραπάνω αποδόσεων, αν υπολογίσει κανείς τις φορολογικές παραμορφώσεις, το υφιστάμενο σύστημα «αντικειμενικού» προσδιορισμού των αξιών, του φόρου υπεραξίας και τον ελάχιστο χρόνο διακράτησης του ακινήτου, ώστε να θεωρηθεί πράξη κερδοσκοπίας.

Κλειδώνουν τις αντικειμενικές

Για να μιλήσει κανείς όμως για πράξεις, καλό θα ήταν να ορίσει την αποτίμηση του περιουσιακού στοιχείου. Εδώ η εικόνα είναι ακόμη θολή, καθώς στο υπουργείο γίνονται συνεχώς πράξεις για την επίπτωση διόρθωσης των αντικειμενικών αξιών στα φορολογικά έσοδα, αλλά και τις τυχόν κοινωνικές αντιδράσεις μιας και στις περισσότερες των περιπτώσεων οι αξίες θα κινηθούν προς τα κάτω στις ακριβές περιοχές και θα υπάρξουν ανατιμήσεις κυρίως στην επαρχία, όπου μέχρι και σήμερα υπάρχουν αξίες €500/τμ., όταν το κόστος οικοδομής ξεπερνά τα €800/τμ.

Όπως όλα δείχνουν, η ρύθμιση των στεγαστικών δανείων θα επιταχύνει τη λήψη της απόφασης αυτής, πριν το 2016 που υπολόγιζε ο πρώην υπουργός Οικονομικών κ. Γ. Στουρνάρας, θεωρώντας ότι μέχρι τότε οι εμπορικές αξίες θα είχαν ταυτιστεί με τις αντικειμενικές. Ένα σενάριο που δεν φαίνεται να επιτυγχάνεται με τα σημερινά δεδομένα.

Οι επιχειρήσεις

Το «κόκκινο» χρέος των επιχειρήσεων στις τράπεζες φθάνει τα €45 δισ. εκ των οποίων τα €35 δισ. αφορούν ΑΕ και ΕΠΕ και τα €7 δισ. ατομικές επιχειρήσεις. Η ΤτΕ εκτιμά ότι περισσότερα από τα μισά θα καταστούν εξυπηρετούμενα μέσα από το νέο νόμο. Για τα υπόλοιπα θα απαιτηθεί… μεγάλο επιχειρηματικό ξεσκαρτάρισμα, ενώ μέρος των €20 δισ. θα γραφτεί ως ζημιά από τις τράπεζες.

Καταλύτης στις εξελίξεις οι δρομολογούμενες εξαγορές και συγχωνεύσεις, που θα αλλάξουν άρδην το επιχειρηματικό τοπίο στη χώρα μας. Οι τράπεζες πάντως κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου προειδοποιώντας ότι «τυχόν συγχωνεύσεις με καθαρά φορολογικά κριτήρια δεν πείθουν τους επενδυτές και οδηγούν σε νέα αδιέξοδα».