Τρίτη, 14 Οκτωβρίου 2014

ΑΝΑΣΑ ΣΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ - Σχέδιο για «κατάργηση» του πόθεν έσχες στα ακίνητα (παραδείγματα).




Στην «κατάργηση» του πόθεν έσχες για αγορά ακινήτων αναμένεται να προχωρήσει σύντομα η κυβέρνηση. Πρόκειται να προωθήσει νομοθετική ρύθμιση με την οποία το πόθεν έσχες θα εφαρμόζεται όχι στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως συμβαίνει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Εκτιμάται έτσι ότι θα ξεμπλοκάρει η αγορά ακινήτων καθώς συμβόλαια είχαν «παγώσει» αφού ο αγοραστής έπρεπε να δικαιολογεί πόθεν έσχες για εξωπραγματικές τιμές κι όχι γι' αυτές που «έκλεινε» το συμβόλαιο.
Ετσι αγοραστής και πωλητής θα έχουν τη δυνατότητα να συμφωνούν την τιμή την οποία θα αναγράφουν στο συμβόλαιο, σε επίπεδα ακόμη και πολύ χαμηλότερα από το πραγματικό τίμημα της μεταβίβασης. Ουσιαστικά, με αυτόν τον τρόπο θα γλιτώνουν το πόθεν έσχες. Με βάση τα όσα ισχύουν μέχρι σήμερα, ένας αγοραστής για παράδειγμα καταβάλλει το ποσό των 80.000 ευρώ για ένα ακίνητο, αντικειμενικής αξίας 150.000 ευρώ. Η εφορία του ζητά να αποδείξει πού βρήκε όχι τα 80.000 ευρώ που κατέβαλε, αλλά τα 150.000 που θεωρητικά αξίζει το συγκεκριμένο ακίνητο. Ετσι το πόθεν έσχες λειτουργεί ανασταλτικά για την αγορά κυρίως για τον αγοραστή που δεν διαθέτει «γερό πορτοφόλι», αλλά έχει βρει μία ευκαιρία στην αγορά ακινήτων και θέλει να την αρπάξει.

Η επιβολή τεκμηρίου με βάση την αντικειμενική αξία είχε οδηγήσει σε πάγωμα των αγοραπωλησιών τους τελευταίους μήνες με τους μεσίτες να βρίσκονται σε κατάσταση νευρικής κρίσης καθώς αδυνατούν να ολοκληρώσουν συμβόλαια αν και υπάρχουν αγοραστές και έτοιμα deals. Χαρακτηριστικά είναι τα εξής παραδείγματα:

1. Εργοστάσιο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 2,5 εκατ. ευρώ πωλείται 800.000 ευρώ, ο αγοραστής έχει βρεθεί, μπορεί η επιχείρηση να ξαναλειτουργήσει, ωστόσο, δεν έχει το εισόδημα για να καλύψει το πόθεν έσχες για 2,5 εκατ. ευρώ. Ετσι, η συμφωνία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

2. Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται μόλις 40.000 ευρώ ωστόσο η αντικειμενική αξία του είναι η διπλάσια και ο επενδυτής δεν προχωρά στην συμφωνία λόγω πόθεν έσχες.

3. Μεγάλο αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ ωστόσο η εφορία αναγνωρίζει την αντικειμενική αξία η οποία είναι 190.000 ευρώ.

4. Στο Καστρί, ημιτελής κατοικία πωλείται 200.000 ευρώ όμως έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ.