Τρίτη, 21 Οκτωβρίου 2014

ΝΕΟ ΤΟΠΙΟ ΣΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ - Τι αλλάζει στα ακίνητα - Πώς θα υπολογίζεται το πόθεν έσχες - Ερχονται αυστηροί έλεγχοι σε όλες τις «ύποπτες» αγοραπωλησίες.




«Ανάσα» στην κτηματαγορά με επιβολή του «πόθεν έσχες» στο συνολικό τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων και όχι στις εξωπραγματικές αντικειμενικές αξίες προβλέπει τροπολογία που κατατέθηκε χθες.

Ειδικότερα σε ότι αφορά το νέο καθεστώς στην αγορά ακινήτων προβλέπεται:

Σε κάθε περίπτωση απόκτησης ακινήτου, η δαπάνη αγοράς που λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του εισοδήματος του αγοραστή δεν θα υπολογίζεται πλέον με βάση την αντικειμενική αξία αλλά με βάση την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο ακόμη κι αν αυτή είναι μικρότερη από την αντικειμενική. Συγκεκριμένα, ως τίμημα αγοράς του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης του αγοραστή όπως αυτό προκύπτει από το συμβόλαιο, δηλαδή το άθροισμα του δηλωθέντος τιμήματος, των φόρων και των λοιπών εξόδων που καταβλήθηκαν εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη το ποσό αυτό. Η διάταξη αυτή αναμένεται να μειώσει σημαντικά τα ποσά των τεκμηρίων αγοράς ακινήτων που θα καλούνται να καλύψουν οι φορολογούμενοι στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν το 2015 και τα επόμενα έτη. Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών με τον τρόπο αυτό αντιμετωπίζονται τα προβλήματα που υπάρχουν στην αγορά – μεταβίβαση ακινήτων στην περίπτωση που η πραγματική καταβαλλόμενη δαπάνη εκ μέρους του αγοραστή υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας.

Η επιβολή τεκμηρίου με βάση την αντικειμενική αξία είχε οδηγήσει σε πάγωμα των αγοραπωλησιών τους τελευταίους μήνες με τους μεσίτες να βρίσκονται σε κατάσταση νευρικής κρίσης καθώς αδυνατούν να ολοκληρώσουν συμβόλαια αν και υπάρχουν αγοραστές και έτοιμα deals. Χαρακτηριστικά είναι τα εξής παραδείγματα:

· 1. Εργοστάσιο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 2,5 εκατ. ευρώ πωλείται 800.000 ευρώ, ο αγοραστής έχει βρεθεί, μπορεί η επιχείρηση να ξαναλειτουργήσει, ωστόσο, δεν έχει το εισόδημα για να καλύψει το πόθεν έσχες για 2,5 εκατ. ευρώ. Ετσι, η συμφωνία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

· 2. Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται μόλις 40.000 ευρώ ωστόσο η αντικειμενική αξία του είναι η διπλάσια και ο επενδυτής δεν προχωρά στην συμφωνία λόγω πόθεν έσχες.

· 3. Μεγάλο αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ ωστόσο η εφορία αναγνωρίζει την αντικειμενική αξία η οποία είναι 190.000 ευρώ.

· 4. Στο Καστρί, ημιτελής κατοικία πωλείται 200.000 ευρώ όμως έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ.

Ωστόσο, οι συμβαλλόμενοι δεν θα πρέπει να μένουν ήσυχοι καθώς θα πρέπει να δηλώνουν το πραγματικό τίμημα κι όχι χαμηλότερο, αφού έχει συμφωνηθεί μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Θα λαμβάνονται υπόψη και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως ο φόρος που καταβλήθηκε και τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μετεγγραφής κ.λπ.). Έτσι η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφει ο αγοραστής στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό, χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία. Η νέα διάταξη μπορεί στην πράξη να καταργεί το «πόθεν έσχες», αφού η εφορία θα δέχεται το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς και όχι την αξία που υπολογίζεται σήμερα με βάση την υψηλότερη αντικειμενική αξία, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι καταργείται το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων και κυρίως ότι δεν θα γίνεται έλεγχος σε κάθε «ύποπτη» συναλλαγή.

Όπως αναφέρει αρμόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών, η νέα ρύθμιση έρχεται να διευκολύνει τους αγοραστές ακινήτων και να δώσει «ανάσα» στην κτηματαγορά και όχι για να ανοίξει «παράθυρο» για παράτυπες συναλλαγές.
Αυτό σημαίνει ότι υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων με μεγάλη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της τιμής που αναγράφονται στο συμβόλαιο θα μπαίνουν αμέσως στο στόχαστρο των φοροελεγκτών και θα ερευνώνται ύποπτες συναλλαγές και εικονικές πωλήσεις ακινήτων που γίνονται κυρίως μεταξύ συγγενικών προσώπων για να γλιτώσουν φόρους ή τις κατασχέσεις, αν πρόκειται για οφειλέτες του Δημοσίου. Έτσι όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων με μεγάλη και αδικαιολόγητη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο θα ερευνώνται και ο έλεγχος θα επεκτείνεται στους πωλητές, τους αγοραστές, αλλά και τους συμβολαιογράφους. «Δεν μπορεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου να ανέρχεται σε 100.000 ευρώ και στο συμβόλαιο να αναγράφεται τιμή πώλησης 10.000 ευρώ. Αυτές οι υποθέσεις θα ελέγχονται», σημειώνει ο ίδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών.