Κυριακή, 14 Σεπτεμβρίου 2014

Alpha Bank: βλέπει σταθεροποίηση και στη συνέχεια αύξηση των τιμών των ακινήτων.



Η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων και μόνο σε περίπτωσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας, αναφέρουν οι αναλυτές της Alpha Bank, στο εβδομαδιαίο Οικονομικό της Δελτίο.

Ωστόσο, τονίζουν ότι από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με
αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Παράλληλα, αναφέρεται στο Δελτίο ότι μόνο ένα στα πέντε νοικοκυριά στην Ελλάδα πληρώνει ενοίκιο, ενώ παρά τα έξι χρόνια κρίσης πωλούνται σχεδόν αποκλειστικά παλαιές κατοικίες και όχι νεόδμητες.

Το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης αποτέλεσε "όπλο" των νοικοκυριών για την αντιμετώπιση της πολυετούς οικονομικής κρίσης υποστηρίζουν οι αναλυτές της Alpha Bank . Επισημαίνεται, επίσης, πως για πολλά χρόνια η επένδυση σε ακίνητα είχε συνδυαστεί με τη χαμηλή φορολόγηση, εικόνα που ανετράπη τα τελευταία χρόνια. Γι' αυτό και πολλά νοικοκυριά οδηγούνται στην απόφαση να ρευστοποιήσουν τμήμα της περιουσίας τους καθώς απουσιάζει και η επαγγελματική διαχείριση των ακινήτων, ακόμα και από μεγάλους ιδιοκτήτες.

Στην έκθεση αναλύονται και τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την απογραφή κατοικιών στην Ελλάδα που πραγματοποιήθηκε το 2011.

Η απογραφή κατοικιών 2011 αποκαλύπτει την εντυπωσιακή αύξηση του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα (κατά 895,7 χιλ.) στη 10ετία 2001-2011, με σημαντική αύξηση τόσο των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (κατά 393,6 χιλ.) όσο και των κατοικιών που χαρακτηρίζονται ως δευτερεύουσα ή εποχική κατοικία. Μεγάλη αύξηση σημείωσαν επίσης και οι κατοικίες που χαρακτηρίζονται ως κενές και προσφέρονται προς πώληση (89 χιλ.), ή προς ενοικίαση (453 χιλ). Τέλος, από τα στοιχεία της Eurostat προκύπτει ότι για το 18% των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα τα νοικοκυριά πληρώνουν ενοίκιο και για το 15% των κατοικούμενων κατοικιών τα νοικοκυριά πληρώνουν δόσεις στεγαστικού δανείου. Για το υπόλοιπο 67% τα νοικοκυριά δεν επιβαρύνονται ούτε από ενοίκιο, ούτε από δόσεις στεγαστικού δανείου.

Πιο αναλυτικά: Τα στοιχεία αποτελούν σαφή ένδειξη όχι μόνο του εξαιρετικά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης που χαρακτηρίζει τη χώρα μας αλλά και του γεγονότος ότι στις δεκαετίες του 1990 και του 2000 αυξήθηκε σημαντικά και το οικιστικό απόθεμα σε κατοικίες που δεν θεωρούνται ως κατοικούμενες κατοικίες, αλλά ως δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, κατοικίες και ως κατοικίες που προορίζονται για πώληση ή για ενοικίαση και, επίσης, κατοικίες που είναι κενές χωρίς οι ιδιοκτήτες τους να προσδιορίσουν κάποιο συγκεκριμένο προορισμό γι’ αυτές.

Το σύνολο των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα ανήλθε στα 6,37 εκατ. το 2011, από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη 10ετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κανονικές κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1980. Σημειώνεται ότι τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό.Σημειώνεται ωστόσο ότι το 2014 η Ελλάδα αναμένεται να φιλοξενήσει για ολιγοήμερες διακοπές 19,5 εκατ. ξένους επισκέπτες (τουρίστες), εκ των οποίων ένα σημαντικό ποσοστό κατοικεί κατά τη διάρκεια της παραμονής του στην Ελλάδα σε ενοικιαζόμενες κατοικίες και δωμάτια.

Το σύνολο των κατοικούμενων κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα εκτιμάται από την ΕΛΣΤΑΤ στα 4,12 εκατ. το 2011, έναντι 3,53 εκατ. το 2001 και από 3,17 εκατ. το 1991 και 2,9 εκατ. το 1981. Αυξήθηκαν δηλαδή κατά 597 χιλ. κατοικίες στη 10ετία του 2000, από αύξησή τους κατά 358 χιλ. στη 10ετία του 1990 και κατά 271 χιλ. στη 10ετία του 1980. Θα πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι το 75% των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα διέθεταν άνω των 25 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.) χώρου ανά άτομο, που σημαίνει κατοικία 100 τ.μ. για οικογένεια 4-ατόμων, ενώ το 64% των κατοικούμενων κατοικιών διέθεταν χώρο άνω των 30 τ.μ. ανά άτομο, που σημαίνει κατοικία 120 τ.μ. για οικογένεια 4-ατόμων. Επίσης, από την απογραφή προέκυψε ότι το 99,9% των κατοικούμενων κατοικιών διαθέτει λουτρό, το 97,4% υδροδοτείται από δημόσιο δίκτυο και το 77,5% διαθέτει κεντρική θέρμανση. Επομένως, τόσο το μέγεθος όσο και η ποιότητα των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα είναι αξιοσημείωτα.

Το σύνολο των κατοικούμενων κατοικιών που χρησιμοποιείται για άμεση ιδιοκατοίκηση ανήλθε στα 3,02 εκατ. το 2011, από 2,62 εκατ. το 2001 και από 2,4 εκατ. το 1991 και 2,04 εκατ. το 1981. Αυξήθηκε, δηλαδή κατά 394 χιλ. στη 10ετία του 2000, μετά την αύξησή του κατά 227 χιλ. στη 10ετία του 1990 και κατά 361 χιλ. στη 10ετία του 1980. Συνολικά το 2011 τα νοικοκυριά που κατοικούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία είχαν αυξηθεί κατά 1,0 εκατ. (ή κατά 48,2%) έναντι του 1981 και κατά 620 χιλ. (ή κατά 25,9%) έναντι του 1991. Επιπλέον των ανωτέρω, 196 χιλ. νοικοκυριά κατοικούσαν το 2011 σε κατοικίες χωρίς να πληρώνουν ενοίκιο, σε μεγάλο βαθμό με δωρεάν παραχώρηση (π.χ. σε μέλη της οικογένειας), ενώ άλλα 14,8 χιλ. νοικοκυριά κατοικούσαν σε συνεταιριστικές κατοικίες.

Επομένως, το σύνολο των νοικοκυριών που ζούσαν σε άμεσα ιδιόκτητες κατοικίες ανερχόταν στο 73,2% του συνόλου το 2011, αλλά το σύνολο των νοικοκυριών που κατοικούσαν σε κατοικίες χωρίς να πληρώνουν ενοίκιο ανερχόταν στο 78,3% του συνόλου, ενώ μόνο το 21,7% του συνόλου των νοικοκυριών στη χώρα ζουν σε κατοικίες στις οποίες πληρώνουν ενοίκιο. Συνολικά, η αύξηση τα ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα στη 10ετία του 2000 ήταν πολύ μεγαλύτερη από ότι στις δύο προηγούμενες 10ετίες και μάλιστα αυτό συνέβη ταυτόχρονα με τεράστια αύξηση του αριθμού και του μεγέθους των κατοικιών που χαρακτηρίζονται δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες καθώς και των κατοικιών που είναι διαθέσιμες προς πώληση και προς ενοικίαση, όπως αναλύεται στη συνέχεια.

Το 2012 μόνο για το 33,4% του συνόλου των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα κατοικούνται με επιβάρυνση των νοικοκυριών για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων στεγαστικού δανείου. Το υπόλοιπο 66,6% κατοικείται χωρίς πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου. Τα αντίστοιχα ποσοστό για τη Ζώνη του Ευρώ είναι 50,6% (για πληρωμή ενοικίου ή δόσεων δανείου) και 49,4% για ιδιοκατοίκηση χωρίς επιβαρύνσεις. Για την Ολλανδία τα ποσοστά αυτά είναι 92% και 8,0% και για τη Σουηδία είναι 99,8% και 0,2%. Μόνο η Ιταλία έχει συγκρίσιμα ποσοστά με την Ελλάδα.

Όσον αφορά τις εξελίξεις στους ανωτέρω τομείς στην περίοδο της μεγάλης κρίσης στη χώρα 2012-2014, το μόνο βέβαιο για το 2014 είναι ότι το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ελλάδα που πληρώνει πράγματι ενοίκιο ή δόσεις δανείου για την κατοίκησή του έχει μειωθεί σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα από το 33,4% που ήταν το 2011. Από την άλλη πλευρά, από πουθενά δεν προκύπτει μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αφού έως το 2013 υπήρχε η απαγόρευση των πλειστηριασμών κατοικιών με αντικειμενική αξία έως € 200.000, ενώ και για τις κατοικίες που δεν υπόκειντο σε αυτή την απαγόρευση οι πλειστηριασμοί ήταν εξαιρετικά σπάνιοι, λόγω της ουσιαστικής διακοπής της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων που ήταν κυρίως το αποτέλεσμα της εξαιρετικά υψηλής και σε ορισμένες περιπτώσεις απαγορευτικής φορολογικής επιβάρυνσής τους. Σε κάθε περίπτωση το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών στη χώρα δεν επιβαρύνονται με ενοίκια ή με δόσεις στεγαστικών δανείων υπήρξε ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που στήριξε τα νοικοκυριά στην Ελλάδα σε περιόδους πολύ μεγάλων απωλειών στα εισοδήματα και μεγάλης αύξησης της ανεργίας.

Οι μη κατοικούμενες κατοικίες στην Ελλάδα (τις οποίες η ΕΛΣΤΑΤ ονομάζει κενές) ανέρχονταν το 2011 στα 2,25 εκατ. και αποτελούσαν το 35,3% του συνόλου των κατοικιών, έναντι 1,95 εκατ. (35,6% του συνόλου) το 2001. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό αυτό είναι σημαντικά υψηλότερο ακόμη και από χώρες με σχετικά υψηλά ποσοστά μη κατοικούμενων κατοικιών, όπως η Πορτογαλία (31,9%), η Βουλγαρία (31,4%), η Κύπρος (31,1%) και η Μάλτα (31,8%). Οι κατοικίες στην κατηγορία αυτή είναι ελάχιστες σε χώρες όπως η Πολωνία (2,5% του συνόλου), το Ηνωμένο Βασίλειο (3,6%) και το Λουξεμβούργο (7,2%). Αυτό προφανώς συμβαίνει διότι οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου και της Πολωνίας αν είναι να αγοράσουν εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία την αγοράζουν στην Κύπρο, ή στην Ελλάδα, ή στην Ισπανία.

Τα 1,35 εκατ. από τις χαρακτηριζόμενες ως κενές κατοικίες είναι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες. Χαρακτηρίζονται ως κενές από τους ιδιοκτήτες τους διότι προφανώς χρησιμοποιούνται για λίγες ημέρες κατά τη διάρκεια του έτους, λόγω της πολύ μικρότερης τουριστικής περιόδου που χαρακτηρίζει την Ελλάδα σε σχέση με την Ισπανία ή της Κύπρο. Επιπλέον, για πρώτη φορά το 2011 543 χιλ. κατοικίες παρουσιάστηκαν από τους ιδιοκτήτες τους ως προς πώληση (89 χιλ.) ή προς ενοικίαση (454 χιλ.). Επιπλέον, για 355 χιλ. κενές κατοικίες οι ιδιοκτήτες τους δεν προσδιόρισαν συγκεκριμένο σκοπό για την ύπαρξή τους. Αυτές οι τελευταίες, δεν θεωρούνται εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, ούτε φέρονται προς πώληση ή προς ενοικίαση.

Από τα ανωτέρω προκύπτουν σημαντικά συμπεράσματα αφενός για την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στη 10ετία 2001-2011 και αφετέρου για το τι μπορούμε να αναμένουμε όσον αφορά την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στα επόμενα έτη. Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην ανωτέρω συγκέντρωση του σημαντικού σε όγκο και αξία αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα έως το 2011 και ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη διάρθρωση αυτού του αποθέματος κατά κατηγορία ακινήτων μπορεί να συνοψιστούν στα ακόλουθα:

Κατ’ αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα. Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή). Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων.

Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού. Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές. Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων. Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.

Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων. Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη. Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011. Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων. Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων). Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.

Ωστόσο, με την οικονομία σε βαθειά κρίση, η βασική σταθερά που εξηγούσε την υψηλή ζήτηση για κατοικίες έπαψε να υπάρχει. Επιπλέον, προστέθηκε και η υπερβολική πολλές φορές φορολογία των ακινήτων. Έτσι, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 35%.

Σε αυτό το περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011 φαίνεται να χαρακτηρίζεται αναπόφευκτα από σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά. Αυτή η υπερβάλλουσα προσφορά, ωστόσο, έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στα επόμενα χρόνια. Αυτά είναι τα ακόλουθα:

Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος. Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981. Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών. Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά. Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.

Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φώς των νέων δεδομένων. Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό αποφασίσει ότι διαθέτει προς πώληση στην αγορά 5 διαμερίσματα, αυτό δεν σημαίνει ότι η προσφερόμενη ποσότητα στην αγορά στην τρέχουσα περίοδο αυξάνει άμεσα κατά 5 διαμερίσματα. Το πιθανότερο είναι ότι η τρέχουσα προσφορά θα αυξηθεί κατά 1 διαμέρισμα, ή, σε κάθε περίπτωση, όσο χρειάζεται το νοικοκυριό για να αποκαταστήσει το ύψος των ρευστών του διαθεσίμων σε ικανοποιητικά επίπεδα.

Επομένως, η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων. Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας. Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.