Τις καλύτερες προοπτικές για ενοικίαση γραφείων, ακόμη και πρώτης ποιότητας, έχουν οι επιχειρήσεις που, παρά την κρίση, αναζητούν νέα κτήρια. Η μεγάλη υποχώρηση των μισθωμάτων και η υποτονική ζήτηση δημιουργούν μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες. Κάποιοι ειδικοί της αγοράς, μάλιστα, κάνουν λόγο για μία ακόμη «φούσκα» που έσπασε, καθώς μέχρι το 2006-2007 τα ενοίκια γραφείων στην Αθήνα είχαν απογειωθεί, αυξάνοντας δραματικά το λειτουργικό κόστος των εταιρειών.
Στα επίπεδα των τιμών μίσθωσης γραφείων της... Αλβανίας και της Ρουμανίας έχει φτάσει η Αθήνα, μετά τη σημαντική διόρθωση που έχει γίνει τα τελευταία χρόνια. Ερευνα που διεξήγαγε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Colliers International, στην οποία έχει φτιάξει το χάρτη την αγοράς γραφείων στην Ευρώπη, αποτυπώνεται η κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην Ελλάδα. Το μέσο μηναίο μίσθωμα για γραφεία πρώτης κατηγορίας, χωρίς τους φόρους και άλλα έξοδα, έχει πέσει στα 15 ευρώ ανά τετραγωνικό. Το ίδιο ποσό καλούνται να πληρώσουν οι επιχειρήσεις στα Τίρανα και το Βουκουρέστι, στοιχείο που δείχνει τη δυναμική των παραπάνω αγορών και την πτωτική τάση της Ελλάδας.
Στο 12% τα κενά
Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, μεγάλο είναι το ποσοστό των κενών χώρων γραφείων στην πρωτεύουσα, καθώς φτάνει το 12%, με ανοδικές τάσεις, ενώ στα ίδια επίπεδα κυμαίνονται οι αποδόσεις γραφείων (7,3%). Ενα άλλο στοιχείο που δείχνει ότι η ελληνική αγορά γραφείων βρίσκεται σε βαθιά κρίση είναι τα τετραγωνικά μέτρα που είναι υπό κατασκευή και τα οποία στην ελληνική πρωτεύουσα ανέρχονται σε 790.000 τ.μ.
Προφανώς οι developers αναβάλλουν την ολοκλήρωση σημαντικών projects καθώς το απόθεμα είναι μεγάλο, η ζήτηση ελάχιστη, ενώ οι επιχειρηματίες επιλέγουν κατά κύριο λόγο μικρότερα και φθηνότερα γραφεία, ακόμη και σε δευτερεύουσες αγορές. Ωστόσο, εκείνοι που ψάχνουν για πρώτης ποιότητας κτήρια μπορούν πλέον να διαπραγματευτούν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα. Στις εποχές των «παχιών» αγελάδων τα υψηλότερα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας είχαν αγγίξει τα 40 ευρώ/τ.μ. το μήνα, και συγκεκριμένα στη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας, κοντά στην Πλατεία Συντάγματος. Οσο για τη Λεωφόρο Κηφισίας, τα ενοίκια είχαν ανέβει σε επίπεδα πάνω από 28 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα δεν είναι σχεδόν ποτέ πάνω από 20 ευρώ/τ.μ. Ανάλογες εκθέσεις για την αγορά γραφείων έχουν πραγματοποιήσει κι άλλες εταιρείες, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι η «φούσκα» έσπασε και τα ενοίκια είναι πλέον ιδιαίτερα ελκυστικά για τις εταιρείες που θέλουν να αλλάξουν έδρα.
Πριν από μερικές ημέρες, η Eurobank EFG Property Services δημοσιοποίησε έρευνα για τα γραφεία το 2010, αναφέροντας ότι «το υποτονικό κλίμα της κτηματαγοράς αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία νέων αναπτύξεων, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είτε ματαιώνονται είτε αναβάλλονται μέχρι την εμφάνιση σημείων ανάπτυξης της οικονομίας. Οι κύριες αγορές παρόλο που διατήρησαν τη δυναμική τους και συγκέντρωσαν μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σχέση με τις δευτερεύουσες αγορές, ωστόσο δέχτηκαν πτωτικές πιέσεις αναφορικά με τα επίπεδα τιμών». Οσο για το 2011, τονίζει ότι θα κυμανθεί στα περσινά επίπεδα αλλά ίσως υπάρξει κάποια αύξηση του ενδιαφέροντος, προφανώς λόγω των χαμηλών τιμών που ευνοούν τις επενδύσεις.
10% φθηνότερα τα παλαιά
Στην Αθήνα, στα καλύτερα σημεία της πόλης και για πρώτης ποιότητας κτήρια οι τιμές κυμάνθηκαν από 20-23 ευρώ/τ.μ. για την αγορά του κέντρου, από 17-19 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα επί της Λ. Κηφισίας, και από 14-17 ευρώ/τ.μ για νεόδμητα ακίνητα επί της Λεωφόρου Συγγρού. Για παλαιότερα κτήρια οι τιμές κυμάνθηκαν κατά τουλάχιστον 10% χαμηλότερα.
Τέλος, πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills αναφέρει ότι το συνολικό απόθεμα α' και β΄ποιότητας στην Αθήνα ανέρχεται σε 1,9 εκατ. τετραγωνικά μέτρα. Το 65% των σύγχρονων γραφείων βρίσκεται στα βόρεια προάστια, ενώ από το σύνολο των προσφερόμενων χώρων, 1,2 εκατ. βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας με μόλις 15%-20% αυτού (200-250 χιλ. τ.μ.) να είναι πρώτης ποιότητας. Οι επιχειρηματίες που ενοικιάζουν σήμερα κάποιο κτήριο αναζητούν χαμηλά ενοίκια και αποφεύγουν τους δρόμους υψηλής προβολής αν είναι να μειώσουν το λειτουργικό κόστος τους.
Πάντως, η εικόνα σε βασικούς δρόμους όπως η Λ. Μεσογείων, η Λ. Βουλιαγμένης, η Λ. Συγγρού είναι απογοητευτική, καθώς υπάρχουν εκατοντάδες κενά κτήρια. Αλλά και στη «βασίλισσα της κτηματαγοράς» Λ. Κηφισίας υπάρχουν πολλά κενά γραφεία, κυρίως παλαιά.
Πτώση 30%
Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, σε σύγκριση με τα υψηλά που είχαν σημειωθεί προς τετραετίας, η πτώση ξεπερνά το 30%. Στο κέντρο της Αθήνας κινούνται γύρω στα 26-27 ευρώ/τ.μ. από 38 ευρώ/τ.μ. που ήταν το υψηλότερο μίσθωμα. Στη Λ. Κηφισίας τα καλά γραφεία ενοικιάζονται 17-28 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 12-13 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Συγγρού 14-16 ευρώ/τ.μ. και στη Λ. Αθηνών γύρω στα 14 ευρώ/τ.μ.
Πηγή www.imerisia.gr
