To πρώτο βήμα για τη μείωση του ύψους του ενοικίου είναι η διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη και, εφόσον επέλθει συμφωνία, η κατάρτιση ενός νέου συμβολαίου. Τι γίνεται όμως αν ο ιδιοκτήτης είναι αμετάπειστος;
Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα στους μισθωτές να διεκδικήσουν την αναπροσαρμογή δικαστικά. Οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα, προκειμένου να πετύχει κάποιος αυτήν την αναπροσαρμογή, είναι:
1. Να έχουν μεταβληθεί οι συνθήκες, βάσει των οποίων τα δύο μέρη υπέγραψαν τη συμφωνία (π.χ., η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων ή ομοειδών ακινήτων, η απομείωση της ζήτησης των ακινήτων, αλλά και λόγοι οικονομικοί, κοινωνικοί, ανθρωπιστικοί κτλ.).
2. Η αλλαγή των συνθηκών να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμφωνίας και να οφείλεται σε έκτακτους λόγους, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν.
3. Από αυτήν τη μεταβολή συνθηκών, η συγκεκριμένη παροχή του οφειλέτη (ενοίκιο), ενόψει και της αντιπαροχής (μίσθιο), να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.
ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ-"ΚΛΕΙΔΙΑ"
Όπως εξηγεί ο νομικός κ. Νίκος Σιαμάκης, "η μεταβολή θα πρέπει να επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιον βαθμό, ώστε η επιμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτείται στις συναλλαγές. Σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, θα πρέπει να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών".
Σε αυτό το πλαίσιο, ενδιαφέρον παρουσιάζουν δύο δικαστικές αποφάσεις:
A. To Πρωτοδικείο Αθηνών, με απόφασή του, έκανε δεκτή μείωση κατά 45% του μισθώματος καταστήματος στο κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με το σκεπτικό, εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας, ώστε, βάσει των συγκεκριμένων συνθηκών, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.
Β. To Μονομελές Πρωτοδικείο Καλαμάτας, με απόφασή του, δέχθηκε αγωγή και μείωσε το μηνιαίο συμφωνημένο μίσθωμα για 18 μήνες, κατά 20%. To σκεπτικό ήταν ότι η οικονομική κρίση που έχει πλήξει τη χώρα τα τελευταία χρόνια έχει επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση καταστημάτων και επιχειρήσεων, με αναγκαίο επακόλουθο τη συρρίκνωση της πελατείας τού μισθωτή.
Πάντως, οι επιχειρηματίες ενοικιαστές πρέπει να γνωρίζουν ότι το δικαίωμα σε αναπροσαρμογή μισθώματος, που προκύπτει από τη σχετική διάταξη του άρθρου 288 του Αστικού Κώδικα, ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικά, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργή και δεν έχει λήξει με οποιοδήποτε τρόπο.
www.buildnet.gr
