Σάββατο, 22 Σεπτεμβρίου 2012

«Σκοτώνουν» τα ακίνητα πριν βουλιάξουν.



Hαγορά ακινήτων βρίσκεται σε βαθιά ύφεση για πέντε συνεχή έτη, τα απούλητα σπίτια ξεπερνούν πανελλαδικά τις 200.000, οι αγοραπωλησίες φέτος δεν θα είναι περισσότερες από 20-25 χιλιάδες όταν το 2005-2006 ήταν πάνω από 200.000 ενώ οι τιμές έχουν καταρρεύσει. Ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου, καταγράφονται μειώσεις από 15% έως και πάνω από 50% εξαιτίας κυρίως της παντελούς απουσίας ζήτησης η οποία έχει υποχωρήσει πάνω από 70% μέσα σε μια τριετία.

Τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, δείχνουν ότι για το δεύτερο τρίμηνο του έτους, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών σημείωσαν πτώση της τάξης του 10,8% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους, ενώ τα παλαιότερα υποχώρησαν κατά 9,7% την ίδια περίοδο. Όπως εκτιμάται, για όλη τη χρονιά η πτώση στις τιμές θα κυμανθεί λίγο πάνω από 10%, σχεδόν διπλάσιο ποσοστό δηλαδή απ' ό,τι το 2009 όπου η υποχώρηση είχε κλείσει στο 5,4%. Μια σωρευτική μείωση τιμών 15% μέσα σε μια διετία δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητη, ωστόσο, και πάλι δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική κατάσταση της αγοράς.

Συναλλαγές
Η ΤτΕ καταγράφει τις συναλλαγές που γίνονται μόνο μέσω των τραπεζών, υπάρχουν, ωστόσο, πολλές άλλες που γίνονται με μετρητά κι εκεί η έκπτωση στις τιμές είναι πολύ μεγαλύτερη. Σε κάθε περίπτωση, παλαιά και νέα διαμερίσματα δίνονται πλέον σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, ωστόσο, η δραστική υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης των Ελλήνων καθιστά αδύνατη την αύξηση των αγοραπωλησιών.


Αλλωστε, πρόσφατη έρευνα του οίκου Fitch αναφέρει ότι μέχρι το 2014 αναμένεται υποχώρηση τιμών κατά 17% η οποία πρέπει να προστεθεί στη μείωση 20% που έχει συμβεί μέχρι τώρα. Δηλαδή, μέσα σε μια πενταετία οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα θα έχουν χάσει το 40% κι αν κάποιος αγόρασε ένα σπίτι το 2006 στην τιμή των 300.000 ευρώ, το 2014 το ίδιο σπίτι θα κοστίζει 280.000 ευρώ. Η? εσωτερική αυτή υποτίμηση θα φέρει τις τιμές των ακινήτων στα επίπεδα του 2000. Παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν ότι οι μόνες συμφωνίες που γίνονται είναι είτε για μικρά και φθηνά ακίνητα, αξίας όχι μεγαλύτερης των 100.000 ευρώ ή μεγάλης αξίας κατοικίες που όμως δίνονται με έκπτωση ακόμη και 50%.

Κυρίως εξοχικά σπίτια ή πολυτελείς κατοικίες σε ακριβές περιοχές που «σκοτώνονται» από τους ιδιοκτήτες τους εξαιτίας της αύξησης της φορολογίας και της αδυναμίας συντήρησής τους. Τους τελευταίους μήνες παρατηρείται το φαινόμενο της κατάρρευσης της αγοράς στις άλλοτε «πριβέ» γειτονιές της πρωτεύουσας. Εκάλη, Διόνυσος, Κεφαλάρι, Παλαιό Ψυχικό, Πολιτεία, Πεντέλη στα βόρεια προάστια, Βουλιαγμένη, Βάρκιζα, Λόφος Πανί (Ελληνικό), Αγία Μαρίνα.

Γκόλφ Γλυφάδας στα νότια προάστια και η Παλιά Παραλία και το Πανόραμα στη Θεσσαλονίκη έχουν μετατραπεί σε «μαύρη τρύπα» της Κτηματαγοράς, καθώς παρατηρούνται μειώσεις στις τιμές πάνω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ακόμη και πάνω από 2.000 ευρώ/τ.μ. σε περιπτώσεις «χρεοκοπημένων» εργολάβων που πουλάνε όσο όσο. Υπάρχουν ακίνητα που κοστίζουν 100 έως 300 χιλ. φθηνότερα απ' ό,τι το 2007, και συνιστούν ευκαιρίες για όσους έχουν αυτή την περίοδο ρευστό.

Οι αυξήσεις στη φορολογία των ακινήτων, τα συνεχή χαράτσια, τα τεκμήρια και το υψηλό κόστος συντήρησης αναγκάζουν πολλούς ιδιοκτήτες να δώσουν τα ακίνητά τους και να μετακομίσουν σε φθηνότερες γειτονιές. Όμως, δεν υπάρχουν πολλοί ενδιαφερόμενοι, κάτι που σημαίνει ότι η αγορά βρίσκεται σε τέλμα. Αλλά και στις φθηνές και μεσαίες περιοχές η ζήτηση έχει καταρρεύσει ενώ βγαίνουν όλο και περισσότερα ακίνητα προς πώληση από πολίτες που έχουν μείνει άνεργοι ή έχουν μειωμένα εισοδήματα.

Σημαντικός παράγοντας στην αύξηση της προσφοράς είναι τα «κόκκινα» δάνεια που έχουν φτάσει το 20% και αναγκάζουν τους ιδιοκτήτες να επιχειρούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους πριν τα πάρει η τράπεζα. Περιοχές στο λεκανοπέδιο που πωλούσαν νεόκτιστα διαμερίσματα στα 1.800 ευρώ/τ.μ. πριν από το 2007, σήμερα πωλούν 1.000 ευρώ το τ.μ.

Πωλητές
Οι πωλητές είναι κυρίως ιδιώτες με μεγάλα χρέη στις τράπεζες ή κατασκευαστές που καλούνται να πληρώσουν ΦΠΑ χιλιάδων ευρώ μετά την παρέλευση της πενταετίας από την ανέγερση της πολυκατοικίας. Στα συμβολαιογραφικά γραφεία, οι μόνες συναλλαγές που γίνονται αφορούν κληρονομιές και γονικές παροχές ενώ στα μεσιτικά γραφεία τα περισσότερα αιτήματα αφορούν σε πώληση κάποιου ακινήτου ή σε ενοικίασή του, αλλά σχεδόν ποτέ σε διερεύνηση της αγοράς κάποιου καλού σπιτιού. Ετσι, συνολικά το ενδιαφέρον για αγορές ακινήτων έχει υποχωρήσει από 70% έως και 90% σε ορισμένες περιοχές.

Φαινόμενο που δείχνει ότι η αγορά βαδίζει ολοταχώς προς την κατάρρευση είναι το απόθεμα των απούλητων σπιτιών. Κάποιοι εκτιμούν ότι είναι σταθερά πάνω από 200.000 και δεν μειώνεται διότι στην αγορά «πέφτουν» και σπίτια τα οποία μέχρι σήμερα ήταν ενοικιασμένα.

Όπως εξηγεί ειδικός της αγοράς «όλο και περισσότεροι Ελληνες επιστρέφουν στο πατρικό σπίτι ή αποφασίζουν να συγκατοικήσουν προκειμένου να μειωθούν τα έξοδα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μεγάλη αύξηση των άδειων σπιτιών τα οποία βγαίνουν στο... σφυρί αφού δεν προσφέρουν εισόδημα και επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Ετσι, το στοκ των προσφερόμενων ακινήτων μένει ψηλά και θα χρειαστούν πάνω από πέντε χρόνια για να φτάσουν σε φυσιολογικά επίπεδα. Μέχρι τότε θα βρίσκεται υπό κατάρρευση και η οικοδομή αφού οι εργολάβοι δεν προχωρούν σε ανεγέρσεις νέων ακινήτων.
Μέσα σε μια πενταετία οι αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα θα έχουν χάσει το 40% κι αν κάποιος αγόρασε ένα σπίτι το 2006 στην τιμή των 300.000 ευρώ, το 2014 το ίδιο σπίτι θα κοστίζει 280.000 ευρώ

Σταμάτησε το τρένο της οικοδομής
Χάθηκε το 70% των επενδύσεων μέσα σε 12 έτη

Τεράστια είναι η ζημιά που υφίσταται η ελληνική οικονομία από το σταμάτημα του... τρένου της οικοδομής. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank, οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν φτάσει φέτος να είναι λιγότερες κατά 70% σε σύγκριση με το 2000. Αν δηλαδή, πριν από δώδεκα χρόνια είχαν επενδυθεί 100 ευρώ σε ακίνητα φέτος έχουν δοθεί μόλις 30.

Ετσι, οι επενδύσεις σε κατοικίες φέτος θα υποχωρήσουν κατά 17%, συμβάλλοντας στην πτώση του ΑΕΠ κατά 0,5%. Πέρυσι η πτώση έφτασε το 23,6%, το 2010 ήταν 18%, το 2009 υποχώρησε 23,5% και το 2008 έπεσε 28,2%. Η δραστική πτώση των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων αποτυπώνεται στο εβδομαδιαίο δελτίο της Alpha Bank σύμφωνα με το οποίο «μετά τη συνεχή μείωσή τους από το 2007 και μετά οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται (σε σταθερές τιμές) σε επίπεδο κατά 70% χαμηλότερο απ' ότι το 2000. Δηλαδή η αγορά ακινήτων έχασε 7 στα 10 ευρώ επενδύσεων μέσα σε μια δωδεκαετία.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά -30,5% (σε σταθερές τιμές του 2005) στο πρώτο εξάμηνο του 2012 σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης τους κατά -41,9% στο πρώτο εξάμηνο του '11. Συγκεκριμένα οι επενδύσεις αυτές εκτιμάται ότι θα διαμορφωθούν στα 6 δισ. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, από 7,2 δισ. ευρώ το 2011, 9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006. Αρα, μέσα σε έξι χρόνια στην αγορά ακινήτων θα πέσουν περίπου 18 δισ. ευρώ λιγότερα, προκαλώντας τεράστια ζημιά στην οικονομία.
www.imerisia.gr