Ο νέος νόμος περιλαμβάνει εκπτώσεις, κλιμακούμενες δόσεις και μεγάλες μειώσεις προστίμων για πολλές κατηγορίες πληθυσμού. Όμως και τα οικονομικά μέτρα θέλουν τον…ξεναγό τους. Ο νέος νόμος έχει αρκετά σημεία που χρειάζονται αποσαφήνιση. Έχει προβλέψεις προσωρινής ή και πλήρους τακτοποίησης για κάθε "ιστορία", από βίλες-αναψυκτήρια έως αυθαίρετα σε οικολογικά ευαίσθητες περιοχές.
H υποβολή δηλώσεων τακτοποίησης αυθαιρέτων ξεκινά και θα διαρκέσει για ένα 18μηνο, ώς τον Φεβρουάριο του 2015
Από τις 2 Σεπτεμβρίου ξεκινά η υποβολή δηλώσεων τακτοποίησης αυθαιρέτων, που θα διαρκέσει για ένα 18μηνο, ώς τον Φεβρουάριο του 2015. Ο νέος νόμος 4178/2013, που προωθήθηκε με διαδικασίες fast track και μέσα στην καλοκαιρινή ραστώνη, έχει αρκετά σημεία που χρειάζονται… μετάφραση. Ειδικά το άρθρο 23 με τον υπότιτλο «ειδικές διατάξεις» έχει προβλέψεις προσωρινής ή και πλήρους τακτοποίησης για κάθε «πονεμένη ιστορία», από βίλες-αναψυκτήρια έως αυθαίρετα σε οικολογικά ευαίσθητες περιοχές, που σύμφωνα με το άρθρο 2 του ίδιου νόμου δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις!
Υπάρχουν όμως σημαντικά ζητήματα που καλό είναι να γνωρίζει κάθε ενδιαφερόμενος πριν καταφύγει σε μηχανικό που θα αναλάβει όλες τις διαδικασίες. Είναι σαφές ότι στον νέο νόμο θα πρέπει να ενταχθούν οι περίπου 170.000 περιπτώσεις που δεν πρόλαβαν να ολοκληρώσουν την πρώτη φάση.
• Τι γίνεται με όσους έχουν υποβάλει δήλωση με τον προηγούμενο νόμο, τον 4014/2011;
Οι περίπου 350.000 ιδιοκτήτες, που έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία, θα κάνουν απλώς μια αίτηση για να ενταχθούν στη νέα ρύθμιση, που σημαίνει ότι θα πληρώσουν μικρότερο πρόστιμο και σε περισσότερες δόσεις, ακόμη κι αν δεν ανήκουν σε ειδική κατηγορία (πολύτεκνοι, άνεργοι κ.λπ.). Το σημαντικότερο όμως είναι ότι η τακτοποίηση αντί των προβλεπόμενων 30 χρόνων θα ισχύει επ’ αόριστον. Συνεργάτης του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος Στ. Καλαφάτη μάς εξήγησε ότι η διαδικασία εντάσσεται στη β΄φάση του νόμου του 2011 και εκτιμά ότι δεν θα χρειαστεί πρόσθετη αμοιβή για τον μηχανικό, πέρα από αυτήν που έχει συμφωνηθεί.
• Τι να περιμένουν όσοι έχουν ενταχθεί στον νόμο του 2011 και έχουν εξοφλήσει τα οφειλόμενα πρόστιμα;
Υπολογίζεται ότι σ’ αυτή την κατηγορία εντάσσονται περίπου 1.000 περιπτώσεις. Το υπουργείο Περιβάλλοντος αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να τους επιστραφεί η διαφορά ανάμεσα στα παλιά και νέα, κατά βάση χαμηλότερα, πρόστιμα.
• Τι γίνεται με αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί με τον νόμο Τρίτση;
Οι περίπου 470.000 ιδιοκτήτες που έχουν ολοκληρώσει τις δύο πρώτες φάσεις του νόμου 1337/1983 θεωρείται ότι είναι οριστικά τακτοποιημένοι και τα ακίνητα μπορούν να μεταβιβαστούν με τη βεβαίωση που έχουν εκδώσει οι πολεοδομίες.
• Εκτός από μειώσεις στα πρόστιμα, ο νέος νόμος καλύπτει και νέες κατηγορίες αυθαιρέτων;
Οι δύο σημαντικότερες κατηγορίες αφορούν παραδοσιακούς οικισμούς και παραβάσεις των όρων δόμησης σε διατηρητέα, που για να ενταχθούν στις ρυθμίσεις χρειάζεται να προηγηθεί η εξέταση του φακέλου από αρχιτεκτονική επιτροπή. Επίσης, επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων που έχουν χτιστεί στη Β΄ ζώνη αρχαιολογικών χώρων, με την προϋπόθεση ότι η κατασκευή τους είχε γίνει πριν από την οριοθέτηση της προστατευόμενης περιοχής.
• Σημείο-κλειδί για την ένταξη στον νόμο είναι ο χρόνος κατασκευής του αυθαιρέτου. Πώς γίνεται η πιστοποίηση;
Με βάση τον νόμο δεν επιτρέπεται τακτοποίηση κατασκευών που έγιναν μετά τις 28.7.2011, ημερομηνία που θεσπίστηκε με τον νόμο 4014 και αποτελεί απαίτηση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το υπουργείο Περιβάλλοντος διαβεβαιώνει ότι ώς τις αρχές του 2014 θα υπάρχουν πλήρη στοιχεία από αεροφωτογραφίες για να τσεκάρονται τα δικαιολογητικά που υποβάλλουν οι ιδιοκτήτες με βάση το άρθρο 7 του νέου νόμου.
• Ποιες είναι οι προβλέψεις για αυθαίρετα που είχαν εντοπιστεί από την πολεοδομία ή το δασαρχείο;
Οι ιδιοκτήτες πληρώνουν το παράβολο που τους αναλογεί και σταματούν να καταβάλλουν πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου. Επιπλέον ποσά που έχουν ήδη πληρωθεί, δεν επιστρέφονται.
• Πώς αντιμετωπίζονται οι αυθαιρεσίες μικρής κλίμακας;
Στην κατηγορία αυτή δεν περιλαμβάνονται μόνον πολεοδομικά «πταίσματα», όπως οι πέργολες και οι χτισμένες μάντρες πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος του ενός μέτρου. Αναγράφονται αναλυτικά στην τρίτη κατηγορία του άρθρου 9 του νόμου και έχει ενδιαφέρον ότι σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται υπερβάσεις του νόμιμου ύψους της οικοδομής έως ένα μέτρο και αλλαγή των διαστάσεων του κτιρίου έως 2%. Το σημαντικότερο είναι ότι αυτές οι παραβάσεις μπορούν να τακτοποιηθούν και μετά τη λήξη του 18μηνου, που ισχύει για τις υπόλοιπες παραβάσεις, με την καταβολή 500 ευρώ, και μάλιστα ανεξάρτητα από τον αριθμό των μικροπαραβάσεων.
• Τι προβλέπεται για παρανομίες μεγάλης κλίμακας;
Για υπερβάσεις των όρων δόμησης πάνω από 40% η εξαίρεση από την κατεδάφιση ισχύει για 30 χρόνια και μέσα ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εξαγοράσει την περιβαλλοντική επιβάρυνση πληρώνοντας, πέρα από το παράβολο και το πρόστιμο που του αναλογεί, επιπλέον ποσό μέσω της τράπεζας γης, με διαδικασίες που θα διασαφηνιστούν με ειδική ρύθμιση.
• Τι γίνεται σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας στις οποίες δεν έχουν παρανομήσει όλοι οι ιδιοκτήτες;
Στις εντός σχεδίου περιοχές είναι σαφές ότι κάθε ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την παρανομία που έχει κάνει στο ακίνητό του. Το θέμα έχει ενδιαφέρον για τις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου δεν επιτρέπεται η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να τακτοποιήσει με δική του πρωτοβουλία τις αυθαιρεσίες που τον αφορούν. Επιπλέον, με το άρθρο 5 παρέχεται η δυνατότητα στο 65% των συνιδιοκτητών να προσφύγουν στη Δικαιοσύνη και να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
• Ποιες είναι οι συνέπειες για κάποιον που κληρονομεί ένα αυθαίρετο;
Στις κληρονομιές δεν προβλέπεται η υποβολή δήλωσης μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτου και έτσι οι «αμαρτίες» των προγόνων δεν παιδεύουν τους κληρονόμους. Στη συνέχεια όμως ο αποδέκτης μιας κληρονομιάς οφείλει να τακτοποιήσει τις παρανομίες, λόγω «επαχθούς αιτίας». Αν πάντως κληρονομήσει ώς τις αρχές του 2015 προλαβαίνει να ενταχθεί στον νόμο. Για μεταγενέστερες κληρονομιές η πολεοδομική παράβαση δεν μπορεί να τακτοποιηθεί, το ακίνητο θεωρείται κατεδαφιστέο και βαρύνεται με πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης. Επομένως ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να σταθμίσει τα υπέρ και τα κατά από την αποδοχή της κληρονομιάς.
• Υπάρχει πρόβλεψη και για τα «αναψυκτήρια»;
Βεβαίως – και όχι μόνον. Το άρθρο 23 παράγραφος 17 αναφέρεται συνολικά σε αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, αλλά μόνο για κατοικίες. Αφορά κυρίως τις περίπου 4.000 βίλες στη Β΄ζώνη Υμηττού, όπου απαγορεύονται οι κατοικίες με το διάταγμα του 1978, αλλά μπορούσαν να εκδοθούν άδειες για… αναψυκτήρια. Περιλαμβάνει όμως και κατοικίες που κατασκευάστηκαν σε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας. Δεν είναι σαφές αν μπορεί να εφαρμοστεί σε αμφισβητούμενες δασικές περιοχές. Οι ιδιοκτήτες τους εντάσσονται στις διατάξεις του νέου νόμου, πληρώνουν το παράβολο και τα πρόστιμα που τους αναλογούν και σώζουν το ακίνητό τους από την κατεδάφιση για μία δεκαετία. Ο νόμος προβλέπει προώθηση του πολεοδομικού σχεδιασμού και μάλιστα μέσα σε μία πενταετία, μέσω του οποίου προβλέπεται μόνιμη τακτοποίηση μέσω ειδικού διατάγματος.
• Τι γίνεται με διάφορες αυθαίρετες κατασκευές που έχουν κάνει καφετέριες και άλλα κέντρα αναψυχής σε χώρους του δήμου ή του Δημοσίου, όπως η ζώνη αιγιαλού και πλατείες;
Και στις δύο περιπτώσεις η αρμοδιότητα εκχωρείται στην τοπική αυτοδιοίκηση. Οι υπηρεσίες, ανύπαρκτες στους περισσότερους δήμους, οφείλουν σε μία διετία(!) να εκπονήσουν μελέτες και να καλέσουν τους επιχειρηματίες να συμμορφωθούν με τις προδιαγραφές τους.
• Με δεδομένο ότι ο νόμος 4014/2011 κρίθηκε αντισυνταγματικός από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, τι προοπτικές υπάρχουν για τη νέα ρύθμιση;
Θεωρείται βέβαιο ότι θα έχει την ίδια τύχη, αλλά αυτό δεν θα επηρεάσει ακίνητα για τα οποία έχουν ήδη υποβληθεί δηλώσεις, έχουν πληρωθεί παράβολα και κάποιες δόσεις.
Ένα μικρό παράδειγμα
Αυθαίρετη κατοικία 80 τετραγωνικών, που βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.800 ευρώ το τετραγωνικό και κατασκευάστηκε μετά το 2003 -επομένως εντάσσεται στην ακριβότερη κλίμακα προστίμου- με τον νόμο 4014/2011 πλήρωνε 15.120 ευρώ. Με τον νέο νόμο 4178/2013 και εφόσον ο ιδιοκτήτης υποβάλει δήλωση έως τον Φεβρουάριο και προκαταβάλει το 30% της οφειλής, που σημαίνει ότι δικαιούται έκπτωση 10% στο σύνολο του ποσού, θα πετύχει τελικά κέρδος 2.160 ευρώ ή 387,5 ευρώ σε κάθε εξαμηνιαία δόση.
Οι εκπτώσεις και οι…δόσεις
Εκπτώσεις, κλιμακούμενες δόσεις και μεγάλες μειώσεις προστίμων για πολλές κατηγορίες πληθυσμού περιλαμβάνει ο νέος νόμος. Ομως και τα οικονομικά μέτρα θέλουν τον… ξεναγό τους:
• Εξόφληση σε 8,5 χρόνια και σε 17 εξαμηνιαίες δόσεις, αλλά μόνο για όσους υποβάλουν δήλωση μέσα στο πρώτο εξάμηνο από την ισχύ των νέων μέτρων. Οσοι προσέλθουν στο δεύτερο εξάμηνο, θα δικαιούνται να αποπληρώσουν την οφειλή τους σε 84 μήνες, ενώ για το τρίτο εξάμηνο μειώνονται στους 60 μήνες.
• Καταβολή των οφειλών ανά εξάμηνο και ελάχιστη δόση που δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τα 300 ευρώ το εξάμηνο. Σε περίπτωση καθυστέρησης προβλέπεται επιβάρυνση 1% για κάθε μήνα.
• Εκπτωση 20% ισχύει για όσους καταβάλουν εφάπαξ το ποσό μέσα στο πρώτο εξάμηνο. Οσοι καταβάλουν το 30% της οφειλής μέσα στο εξάμηνο από την υποβολή της δήλωσης δικαιούνται έκπτωση 10% για το συνολικό ποσό.
• Το νέο στοιχείο είναι οι εκπτώσεις σε ειδικές ομάδες πληθυσμού. Ατομα με αναπηρία 80% και πάνω δικαιούνται έκπτωση 85% επί του οφειλόμενου ποσού. Εκπτωση 80% δικαιούνται ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας άνω του 67%, εφόσον έχουν ατομικό ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ και οικογενειακό έως 18.000 ευρώ. Παλιννοστούντες ομογενείς καταβάλλουν μόνον το 20%, χωρίς άλλες προϋποθέσεις. Εκπτωση 50% δικαιούνται τα παιδιά τους. Πολύτεκνοι καταβάλλουν το 20%, ενώ για δευτερεύουσα κατοικία έως 80 τετραγωνικά το 50%. Οι τρίτεκνοι πληρώνουν το 30%, με την προϋπόθεση ότι το οικογενειακό τους εισόδημα δεν ξεπερνά τα 40.000 ευρώ. Μακροχρόνια άνεργοι καταβάλλουν το 70%. Δεν διασαφηνίζεται το πώς θα εντάσσεται ένας ενδιαφερόμενος σε αυτή την κατηγορία.
• Ολοι οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από αναδρομική καταβολή φόρων, εισφορών σε ασφαλιστικά ταμεία και δημοτικών τελών, αλλά είναι υποχρεωμένοι έως τις 15 Σεπτεμβρίου να δηλώσουν στο Ε9 τα ήδη νομιμοποιημένα τετραγωνικά, που στο εξής θα υπολογίζονται στα τεκμήρια διαβίωσης, το ΤΑΠ κ.λπ.
Τα «παραθυράκια» για να γλιτώσετε χρήμα
Ο νέος νόμος περιλαμβάνει και «παραθυράκια» που οδηγούν σε σημαντικές μειώσεις έως και πλήρη απαλλαγή από το πρόστιμο. Η «Εφ.Συν.» μελέτησε τον νόμο και εντόπισε αρκετές ευεργετικές διατάξεις:
• Θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα όλα τα κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί πριν από τις 30 Νοεμβρίου 1955, ημερομηνία εφαρμογής του βασιλικού διατάγματος της 9.8.1955. Οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση, αλλά μόνο να πιστοποιήσουν με δημόσια έγγραφα τον χρόνο κατασκευής του ακινήτου τους. Με τη ρύθμιση αυτή καλύπτονται και όσα κτίρια διαθέτουν οικοδομική άδεια που όμως έχει χαθεί. Με το προηγούμενο καθεστώς οι ιδιοκτήτες τους όφειλαν να πληρώσουν σχεδόν το κόστος μιας νέας οικοδομικής άδειας για να προχωρήσουν σε «ανάκτηση φακέλου».
• Πληρώνουν μόνον το παράβολο των 500 ευρώ όσοι έχτισαν αυθαίρετο, αλλά είχαν το δικαίωμα να βγάλουν οικοδομική άδεια. Εχουν όμως υποχρέωση να προχωρήσουν στην έκδοση κανονικής οικοδομικής άδειας μέσα σε μια τριετία, που μπορεί να παραταθεί αν η καθυστέρηση οφείλεται σε κάποια δημόσια υπηρεσία, π.χ. Δασαρχείο ή Αρχαιολογία. Η ειδική αυτή διάταξη ισχύει και για περιοχές όπου έχει αλλάξει το καθεστώς δόμησης, αρκεί να έχει προηγηθεί η κατασκευή του αυθαιρέτου. Σε περίπτωση που το οίκημα είναι μεγαλύτερο από το επιτρεπόμενο, τότε εκδίδεται οικοδομική άδεια για το κανονικό κτίσμα και το υπόλοιπο εντάσσεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων.
• Προβλέπεται έκπτωση 50% για αυθαίρετα τα οποία θα ενταχθούν σε πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης, αρκεί το κτίσμα να έχει κατασκευαστεί πριν από το 2003. Για να τεθεί όμως σε εφαρμογή το ευνοϊκό μέτρο πρέπει να εκδοθεί κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος.
• Εφαρμόζονται μειωτικοί συντελεστές και επομένως μικρότερο πρόστιμο σε περίπτωση νόμιμης οικοδομής που έχει μόνον υπέρβαση ύψους. Ο ιδιοκτήτης καταβάλλει το 20% της οφειλής αν η υπέρβαση είναι έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και το 40% αν είναι μεγαλύτερη.
• Μειώνεται κατά 50% το οφειλόμενο πρόστιμο για υπόγειους χώρους που έχουν αλλάξει χρήση, πατάρια που έχουν μετατραπεί σε κανονικά δωμάτια και σοφίτες.
• Παραγράφονται τα οφειλόμενα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για αυθαίρετα που έχει πιάσει η «τσιμπίδα» της Πολεοδομίας και έχουν κατεδαφιστεί. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει μόνον παράβολο 500 ευρώ και υποβάλλει στην Πολεοδομία τεχνική έκθεση από μηχανικό της επιλογής του.
