Με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, που ψηφίζεται στη Βουλή εντός του Αυγούστου, η Πολιτεία, εν μέσω της πιο βαθιάς οικονομικής κρίσης, καλεί τους πολίτες φθηνά και γρήγορα, με πολλές δόσεις και διευκολύνσεις να νομιμοποιήσουν το αυθαίρετό τους είτε πολεοδομικές υπερβάσεις σε κτίσματα με οικοδομική άδεια.
Ο εισπρακτικός στόχος είναι να συγκεντρωθούν στα δημόσια ταμεία άλλα 4 δισ. ευρώ από τα πρόστιμα των αυθαιρέτων, ενώ έχουν ήδη «κλειδώσει» εισπράξεις άνω των1,5 δισ. ευρώ από τους ιδιοκτήτες που εντάχθηκαν στους προηγούμενους δύο νόμους των Τ. Μπιρμπίλη και Γ. Παπακωνσταντίνου για τους ημιυπαίθριους χώρους και τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων. Ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ Σ. Καλαφάτης λέει ότι «οι διατάξεις του νέου νομοσχεδίου είναι γερά θεμελιωμένες» έναντι του ενδεχομένου το θεσμικό οικοδόμημα νομιμοποίησης των αυθαιρέτων να κριθεί για μία ακόμη φορά από το ΣτΕ αντισυνταγματικό και να κατεδαφιστεί. Ο ίδιος τονίζει ότι οι νέες ρυθμίσεις έχουν κοινωνικό, περιβαλλοντικό και αναπτυξιακό χαρακτήρα και ότι μπαίνει φραγμός για τη δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
Τι ισχύει για τις προθεσμίες δηλώσεων των αυθαιρέτων και τον τρόπο πληρωμής των προστίμων;
Ανοίγει νέος κύκλος νομιμοποιήσεων αυθαιρέτων, αυτή τη φορά με κλειστή προθεσμία υποβολής δηλώσεων, συνολικής διάρκειας 18 μηνών, δηλαδή από τον Αύγουστο 2013, που αναμένεται να ψηφιστεί και να τεθεί σε εφαρμογή ο νέος νόμος του ΥΠΕΚΑ, μέχρι τον Φεβρουάριο του 2015. Προφανώς για εισπρακτικούς λόγους το υπουργείο Περιβάλλοντος πριμοδοτεί... τους γρήγορους. Δηλαδή όσο πιο γρήγορα το δηλώσουν, τόσο πιο ευνοϊκούς όρους αποπληρωμής του προστίμου νομιμοποίησης θα έχουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων.
Πώς διαμορφώνονται οι δόσεις και οι εκπτώσεις για την πληρωμή των προστίμων;
Αναλυτικά προβλέπονται: 102 δόσεις αν δηλωθεί το αυθαίρετο μέσα στο πρώτο εξάμηνο από τη δημοσίευση του νόμου. 84 δόσεις αν δηλωθεί το αυθαίρετο στο δεύτερο εξάμηνο από τη δημοσίευση του νόμου, 60 δόσεις αν δηλωθεί το αυθαίρετο στο τρίτο εξάμηνο από τη δημοσίευση του νόμου. Δυνατότητα προσαρμογής δόσεων μέσα σε κάθε εξάμηνο, με ελάχιστο όριο δόσης 50 ευρώ ανά μήνα ή 300 ευρώ ανά εξάμηνο. Οι ιδιοκτήτες που θα καταβάλουν εφάπαξ το πρόστιμο θα έχουν έκπτωση 20%. Οι ιδιοκτήτες που θα καταβάλουν το 30% του συνολικού προστίμου μέσα σε ένα εξάμηνο από την ημερομηνία υπαγωγής θα επωφελούνται έκπτωσης 10%. Για τους μακροχρόνια ανέργους θα υπάρχει έκπτωση 30% επί του συνολικού προστίμου. Προβλέπονται επίσης διευκολύνσεις με μείωση του προστίμου από 2% έως 85% για ευπαθείς κοινωνικές ομάδες όπως οι πολύτεκνοι, οι τρίτεκνοι, τα ΑΜΕΑ, οι ομογενείς κ.ά. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου ΠΕΚΑ, το μέσο πρόστιμο για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων κυμαίνεται μεταξύ 5.000 και 7.000 ευρώ. Ετσι η ρύθμιση των 102 μηνιαίων δόσεων,υπαγορεύεται από τον χονδρικό υπολογισμό να γίνεται νομιμοποίηση αυθαιρέτου με 50 ευρώ το μήνα.
Πώς υπολογίζεται το πρόστιμο και πώς διαμορφώνεται το παράβολο για όσους ενταχθούν στις νέες ρυθμίσεις;
Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν, επί την τιμή ζώνης που ίσχυε στην περιοχή του ακινήτου την 28η/07/2011, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, επί το συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές τετραγωνιδίων, που ορίζονται στο νομοσχέδιο. Δηλαδή με βάση τον τύπο: τετραγωνικά μέτρα Χ 15% Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστές τετραγωνιδίων. Παράλληλα το παράβολο υπέρ του ελληνικού Δημοσίου, το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολογισμού και δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση, διαμορφώνεται ανάλογα με την επιφάνεια του αυθαιρέτου από 500 ευρώ για μικρά διαμερίσματα μέχρι 10.000 ευρώ για αυθαίρετα μεγαθήρια μεγαλύτερα των 5.000 τ.μ.
Τι πρέπει να κάνουν όσοι ιδιοκτήτες έχουν ήδη ενταχθεί στους νόμους για τους ημιυπαίθριους χώρους και την τακτοποίηση αυθαιρέτων;
Ολοι οι ιδιοκτήτες που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις τόσο του νόμου 3843/2010 για τους ημιυπαίθριους χώρους όσο και 4014/2011 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, ανεξαρτήτως αν έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία ή πληρώνουν ακόμη δόσεις, προκειμένου αντί της εξαίρεσης από την κατεδάφιση για 30 έτη να πετύχουν οριστική νομιμοποίηση του ακινήτου τους, πρέπει να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του νέου νόμου, υποβάλλοντας νέα ηλεκτρονική δήλωση, μέσω μηχανικού, με μικρή αλλά πρόσθεση επιβάρυνση. Οι λεπτομέρειες θα εξειδικευτούν με υπουργική απόφαση. Δεν έχει διευκρινιστεί τελικά στην περίπτωση που, μετά τον υπολογισμό του προστίμου με το νέο νόμο, προκύπτει διαφορά υπέρ του ιδιοκτήτη εάν το ποσό αυτής της διαφοράς θα επιστρέφεται ή όχι.
Τι είναι η «τράπεζα γης» και σε ποιες περιπτώσεις θα απαιτείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης;
Το γνωστό από τα παλιά θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που έχει «σκοντάψει» πολλές φορές στο ΣτΕ για λόγους αντισυνταγματικότητας επαναφέρει το ΥΠΕΚΑ, μέσω της «τράπεζας γης». Το ΥΠΕΚΑ θα εκδίδει τίτλο που ενσωματώνει το δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Ο τίτλος θα είναι ονομαστικός και θα μεταβιβάζεται αποκλειστικά μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας της «τράπεζας γης», η οποία θα μπορεί: να προβαίνει σε αγορά τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης με σκοπό τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων, δημιουργία χώρων στέθμευσης ιδίως σε περιοχές όπου υπάρχει πολεοδομική επιβάρυνση. Να μεταβιβάζει αποκτηθέντες τίτλους δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης για να νομιμοποιηθούν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, ή εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα εφόσον αυτά έχουν ενταχθεί στο νέο νόμο ή σε ωφελούμενα ακίνητα εντός ζωνών συγκέντρωσης δικαιώματος δόμησης. Να προβαίνει σε αγορά ακινήτων ή τμημάτων αυτών, ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών που ολόκληρη η έκτασή τους ή μέρος αυτής βρίσκεται εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, με σκοπό τη δημιουργία τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Αυτούς τους τίτλους θα παραχωρεί έναντι ανταλλάγματος στο συνεταιρισμό ή στην ένωση, προκειμένου να αποκτούν οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί δυνατότητα δόμησης.
Τι θα γίνει με τους παλαιούς τίτλους δικαιωμάτων συντελεστή δόμησης οι οποίοι λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ που ακύρωσαν ως αντισυνταγματικό το θεσμό μένουν στο συρτάρι;
Οι παλιοί τίτλοι δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα ενταχθούν στην «τράπεζα γης» ύστερα από ηλεκτρονική αίτηση στο ΥΠΕΚΑ. Το υπουργείο θα καθορίζει την αξία τους (τιμή αγοράς και πώλησης). Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου, υπάρχουν σήμερα περί τα 500.000 τ.μ. σε τίτλους με δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή δόμησης από τα οποία τα 350.000 τ.μ. αφορούν την Αττική.
Τι θα γίνει με τα κτίσματα σε περιοχές της χώρας όπου η οικιστική πίεση ανέτρεψε ή αγνόησε τον πολεοδομικό σχεδιασμό;
Στο νέο νόμο υπάρχει πρόβλεψη και για την τακτοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων ή χρήσεων σε εκτάσεις για τις οποίες δεν έχουν καθοριστεί ή αναθεωρηθεί, καθ' οιονδήποτε τρόπο, χρήσεις γης τα τελευταία 25 χρόνια. Τέτοιες περιοχές υπάρχουν σε διάφορες περιοχές της χώρας όπως, π.χ., στην πόλη της Λευκάδας, όπου το ΓΠΣ έχει 27 χρόνια να αναθεωρηθεί και το ποσοστό της αυθαίρετης δόμησης που καταγράφεται είναι τεράστιο. Σε κάθε περίπτωση η αναστολή από την κατεδάφιση θα ισχύει για 10 χρόνια από την ημερομηνία υπαγωγής. Στη συνέχεια, με Προεδρικό Διάταγμα θα μπορεί να καθορίζεται η διαδικασία διατήρησής τους και οι επιτρεπόμενες οικοδομικές εργασίες, πέραν του χρόνου αναστολής.
Υπάρχουν εξαιρέσεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων;
Είναι εντυπωσιακό ότι για τα δημόσια κτήρια οι νομιμοποιήσεις αυθαιρεσιών θα γίνονται χωρίς την καταβολή προστίμων. Οι ίδιες ευνοϊκές ρυθμίσεις θα ισχύσουν και για ακίνητα τα οποία έχουν μεταβιβαστεί προς εκποίηση στο ΤΑΙΠΕΔ. Συλλήβδην, χωρίς την καταβολή προστίμου ή παραβόλου νομιμοποιούνται τα αυθαίρετα της Εκκλησίας σε ναούς και μητροπολιτικά κτήρια, ενώ επανέρχεται η ναοδομία, όπως διευκρινίστηκε, χωρίς αρμοδιότητα αδειοδότησης ναών για ιδιώτες. Επίσης χωρίς πρόστιμα νομιμοποιούνται και οι αυθαιρεσίες σε εγκαταστάσεις της ΔΕΗ Α.Ε.
Γιατί και πώς επιστρέφει η υπηρεσία της ναοδομίας;
Με το άρθρο 53 του σχεδίου νόμου συστήνεται και πάλι υπηρεσία δόμησης στην Εκκλησία της Ελλάδας, η οποία θα ασκεί τις αρμοδιότητες του ν. 4030/11 περί νέου τρόπου έκδοσης αδειών δόμησης και ελέγχου κατασκευών. Έτσι, θα μπορεί να εκδίδει άδεια δόμησης για μητροπολιτικά μέγαρα, ιερές μονές και ιερούς ναούς, εφόσον ανήκουν σε εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα και τα προσκτίσματά τους. Η υπηρεσία δόμησης της Εκκλησίας θα εποπτεύεται από το ΥΠΕΚΑ. Το ΥΠΕΚΑ τον περασμένο Οκτώβριο είχε αποδεχθεί γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους που καταργούσε τις αρμοδιότητες δόμησης της Εκκλησίας. Ο κ. Καλαφάτης δήλωσε ότι δεν θα επιτρέπεται στην υπηρεσία δόμησης της Εκκλησίας η έκδοση αδειών για ναούς που θα ανεγείρουν ιδιώτες.
Τα βήματα νομιμοποίησης για όλες τις κατηγορίες αυθαιρέτων - Οι διαδικασίες και οι «καμπάνες»
Για ποιες περιπτώσεις πολεοδομικών υπερβάσεων η διαδικασία νομιμοποίησης θα παραμείνει εσαεί ανοιχτή;
Δεν θα υπάρχει καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής για τις μικρές αυθαιρεσίες, οι οποίες εξαιρούνται των κυρώσεων του νόμου με την πληρωμή 500 ευρώ, συνολικά για κάθε οίκημα και όχι ανά παράβαση. Πρόκειται για παραβάσεις σε νομίμως υφιστάμενα κτήρια με οικοδομική άδεια όπως, για παράδειγμα, πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κ.ά., παραβάσεις οι οποίες δεν μεταβάλλουν τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν γνωρίζουν ότι θα έπρεπε να τα δηλώσουν. Επισημαίνεται ότι με το νέο νόμο η αλλαγή διαμερισμάτωσης δεν θεωρείται πλέον αυθαιρεσία. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις αυτής της πρώτης κατηγορίας η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι μόνιμη και οριστική.
Πώς αντιμετωπίζονται οι συνηθισμένες πολεοδομικές υπερβάσεις όπως, για παράδειγμα, οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι σε κάθε είδους κτήρια, τα οποία ωστόσο έχουν ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια;
Πρόκειται για τις λεγόμενες μεσαίες παραβάσεις, οι οποίες έχουν γίνει πριν από τον Ιούλιο του 2011, ημερομηνία η οποία θεωρείται «κόκκινη γραμμή», και στις οποίες η υπέρβαση δεν ξεπερνά το 40% της δόμησης ή το 20% του ύψους που ορίζει η οικοδομική άδεια. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση και για αυτή την κατηγορία θα είναι οριστική. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει πρόστιμο το οποίο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Για να ολοκληρώσει ο ιδιοκτήτης τη διαδικασία, θα πρέπει να εντάξει την ιδιοκτησία του στο σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου. Ως καταληκτική ημερομηνία για την υπαγωγή στην κατηγορία αυτή, έχει οριστεί το 18μηνο από τη δημοσίευση του νόμου.
Τι ισχύει για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις;
Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια καθώς και όσα έχουν άδεια αλλά η υπέρβαση δόμησης είναι πάνω από 40% από όσο προβλέπει η άδεια. Ισχύει η καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής στη ρύθμιση 18 μηνών. Και εδώ το πρόστιμο που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης θα υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της κατασκευής. Η διαφορά σε σχέση με προηγούμενα είναι ότι τα κτήρια αυτά θα εξαιρούνται της κατεδάφισης μόνο για 30 χρόνια και όχι διά παντός. Το καθεστώς αυτό θα μπορεί να αλλάξει αν η περιοχή όπου είναι δομημένο το αυθαίρετο κτίσμα μπει στο σχέδιο και αν ο ιδιοκτήτης αγοράσει το απαραίτητο ποσό συντελεστή κάνοντας χρήση της τράπεζας γης. Σε αυτή την περίπτωση και μετά την αποπληρωμή του προστίμου θα μπορεί να εξαιρεθεί μόνιμα της κατεδάφισης. Τα κτήρια που υπάγονται στη συγκεκριμένη κατηγορία θα ελεγχθούν εντός επταετίας υποχρεωτικά από τους αρμόδιος ελεγκτές δόμησης για την ορθότητα των όσων δηλώθηκαν στην αίτηση υπαγωγής.
Παράλληλα με το μέγεθος προβλέπεται και κατηγοριοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών με βάση την ημερομηνία κατασκευής τους. Ποιες είναι αυτές οι κατηγορίες και τι προβλέπεται;
Οι κατηγορίες με βάση την ημερομηνία κατασκευής του αυθαιρέτου είναι τρεις και έχουν ως εξής:
Α. Τα κτίσματα που είναι δομημένα πριν την 9/6/1975, εφόσον έχουν αποκλειστική χρήση κατοικίας, θα μπορούν να εξαιρεθούν μόνιμα από την κατεδάφιση με την πληρωμή 500 ευρώ.
Β. Για τις κατασκευές που έχουν γίνει πριν από την 1η/1/1983 ο ιδιοκτήτης, εκτός από το παράβολο που αντιστοιχεί κατά περίπτωση, θα πρέπει να πληρώσει και το 15% του υπολογιζόμενου προστίμου, δηλαδή θα έχει έκπτωση 85%.
Γ. Για τα αυθαίρετα μετά την 1η/1/1983 και μέχρι την κόκκινη γραμμή του Ιουλίου 2011 οι ιδιοκτήτες, εκτός από το παράβολο που αντιστοιχεί κατά περίπτωση, θα πληρώνουν το υπολογιζόμενο πρόστιμο και θα εντάσσονται ανάλογα με το μέγεθος της παράβασης στις κατηγορίες των μικρών, μεσαίων ή μεγάλων παραβάσεων. Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1ης/1/1983 έως 31/12/2003 θα χρεώνονται το 80% του υπολογιζόμενου προστίμου, δηλαδή θα έχουν μία έκπτωση της τάξης του 20%. Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1ης/1/2004 έως 28/07/2011 θα χρεώνονται το 100% του υπολογιζόμενου προστίμου.
Τι κερδίζουν όσοι ενταχθούν, οι συνέπειες για αυτούς που δεν θα δηλώσουν
-Ποια θα είναι η φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων και τι πετυχαίνουν οι ιδιοκτήτες με την άμεση ένταξή τους στις νέες ρυθμίσεις;
-Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις, τα αυθαίρετα που θα τακτοποιηθούν δεν οφείλουν αναδρομικά βεβαιωμένες ασφαλιστικές εισφορές (ΙΚΑ κτλ.), φόρο και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη όπως τέλος ακίνητης περιουσίας, καθαριότητας, φωτισμού κτλ. Για κατοικίες, κατά τον υπολογισμό της αξίας προκειμένου να επιβληθεί οποιοσδήποτε φόρος (μεταβίβασης, κληρονομιάς, ακίνητης περιουσίας, ΤΑΠ, προσδιορισμός τεκμηρίου διαβίωσης), εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50% για όλους τους χώρους τόσο σε υπόγεια όσο και σε εσωτερικούς εξώστες και σοφίτες. Με την ένταξη του ακινήτου σε μία από τις κατηγορίες νομιμοποίησης ή τακτοποίησης εκτός από την εξαίρεση από την κατεδάφιση ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να κάνει και οποιαδήποτε δικαιοπραξία όπως πώληση, μεταβίβαση κ.λπ. αλλά και εργασίες συντήρησης ή επισκευής του ακινήτου με έκδοση της αντίστοιχης άδειας αν απαιτείται.
-Τι συνέπειες θα έχουν όσοι δεν δηλώσουν το αυθαίρετό τους και πώς θα εντοπίζονται;
Με ειδική διάταξη που περιλαμβάνεται στο νέο νομοσχέδιο θα ισχύσουν βαριές ποινές και πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που δεν θα ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νέου νόμου για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων και για όσους παρανομήσουν από εδώ και πέρα. Προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 30% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ετήσια πρόστιμα διατήρησης και ανέγερσης. Το καθένα σε ποσοστό επί της αξίας του αυθαιρέτου. Ο εντοπισμός των αυθαιρέτων θα γίνεται από τους τακτικούς ελέγχους των ελεγκτών δόμησης. Επίσης, από την υπηρεσία ελέγχου και κατεδαφίσεων αυθαιρέτων, που θα χρησιμοποιεί πλέον και δορυφορικές αποτυπώσεις του δομημένου περιβάλλοντος. Ο εντοπισμός του αυθαιρέτου θα είναι αναπόφευκτος με την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου, που θα είναι υποχρεωτική για όλες τις δικαιοπραξίες επί του ακινήτου και θα εκδίδεται με ευθύνη μηχανικού.
