Διόρθωση του πόθεν έσχες, μείωση των αντικειμενικών αξιών, «ξεπάγωμα» πλειστηριασμών
Από τον Σπύρο Δημητρέλη
Σχέδιο για την... απόψυξη της αγοράς ακινήτων εκπονούν στο υπουργείο Οικονομικών. Γνωρίζοντας ότι ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας χωρίς επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων είναι ουσιαστικά αδύνατη, σχεδιάζουν να προχωρήσουν σε διόρθωση όλων των στρεβλώσεων που κρατούν τις μεταβιβάσεις «παγωμένες» και τις τιμές στο ναδίρ. Η παράλογη εφαρμογή του πόθεν έσχες, οι εξωπραγματικές αντικειμενικές, η εξοντωτική και τυφλή φορολόγηση και ο δαιδαλώδης φόρος υπεραξίας είναι οι κυριότεροι λόγοι που κρατούν ακόμη την αγορά ακινήτων στην «κατάψυξη».
Αναλυτικότερα:
Ένα μεγάλο εμπόδιο για να αγοράσει σήμερα ένας φορολογούμενος ένα ακίνητο και να εκμεταλλευτεί τις πραγματικά πολύ χαμηλές τιμές που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά, λόγω της ύφεσης και της υπερφορολόγησης, είναι ο παράλογος και καθαρά εισπρακτικός τρόπος εφαρμογής του πόθεν έσχες. Τόσο στον προηγούμενο όσο και στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπεται ότι για την Εφορία το τίμημα αγοράς ενός ακινήτου για την εφαρμογή του πόθεν έσχες είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Στην πράξη γίνεται το εξής: Ένας φορολογούμενος αγοράζει ένα κατάστημα αντικειμενικής αξίας 500.000 ευρώ στην τιμή των 200.000 ευρώ και αναγράφει και το πραγματικό τίμημα στο συμβόλαιο. Ωστόσο, η Εφορία θα τον καλέσει να αποδείξει ότι διαθέτει φορολογημένο εισόδημα από το παρελθόν ύψους 500.000 ευρώ και όχι των 200.000 που κατέβαλε πραγματικά. Αν και στο παρελθόν πολλοί φορολογούμενοι έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη, αμφισβητώντας τις σχετικές διατάξεις, και έχουν δικαιωθεί, το υπουργείο Οικονομικών τις επανέλαβε αυτούσιες στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Όπως σημειώνουν έμπειροι φοροτεχνικοί, η σχετική πρόβλεψη στο τέλος δεν εφαρμόζεται, ωστόσο ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ταλαιπωρηθεί με προσφυγές και προστριβές με την Εφορία, προκειμένου να γλυτώσει την παραπάνω άδικη φορολόγηση. Το θέμα έχει τεθεί με ένταση από τους φορείς της αγοράς στην ηγεσία του ΥΠΟΙΚ. Στο σχέδιο που εκπονείται από το υπουργείο για το «ξεπάγωμα» της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνεται και η διόρθωση της συγκεκριμένης παράλογης πρόβλεψης, προκειμένου να μην κινδυνεύουν πλέον οι αγοραστές ακινήτων με στοχοποίηση από την Εφορία.
Το δεύτερο μεγάλο «αγκάθι» που θέλει να αφαιρέσει από την αγορά ακινήτων το υπουργείο Οικονομικών είναι οι εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές.
Υπάρχει σε εξέλιξη ένας σχεδιασμός για διόρθωση των τιμών, ωστόσο «κόλλησε» στην εκκίνησή του.
Ο σχεδιασμός για τις αντικειμενικές προέβλεπε ότι θα άρχιζαν να καταγράφονται τα πραγματικά τιμήματα βάσει των συμβολαίων μεταβίβασης, προκειμένου να δημιουργηθεί μια βάση δεδομένων για διόρθωση στη συνέχεια των αντικειμενικών. Μεταβιβάσεις, ωστόσο, δεν γίνονται και, έτσι, καταγραφή τιμών δεν μπορεί να γίνει. Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει σοβαρά να περιλάβει στον οδικό χάρτη για τη μείωση της φορολογίας που θα παρουσιαστεί στις αρχές του φθινοπώρου και τη μείωση των αντικειμενικών τιμών. Σύμφωνα με πληροφορίες, μελετάται η οριζόντια μείωση των αντικειμενικών κατά 30% από το 2015 και η «σταδιακή» ευθυγράμμισή τους με τις εμπορικές τιμές έως το τέλος του 2016.
Το τρίτο πρόβλημα είναι αυτό των πλειστηριασμών ακινήτων. Πλειστηριασμοί σήμερα δεν γίνονται, καθώς στην συντριπτική τους πλειονότητα κηρύσσονται άγονοι, λόγω έλλειψης υποψήφιων πλειοδοτών. Το πρόβλημα που κρατά τους υποψήφιους αγοραστές μακριά από τους πλειστηριασμούς είναι το γεγονός ότι η ελάχιστη τιμή είναι η αντικειμενική αξία. Για τη μείωση της τιμής απαιτούνται σημαντικά δικαστικά έξοδα και χρόνος. Αυτό που προωθείται σε συνεργασία με την τρόικα είναι η μείωση της ελάχιστης τιμής στο 75% ή και 50% της αντικειμενικής τιμής. Αυτό θα βοηθήσει και το δημόσιο ταμείο, καθώς θα εκπλειστηριαστούν ευκολότερα ακίνητα οφειλετών του Δημοσίου.
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων που επιβλήθηκε στους πουλητές από την 1 η Ιανουαρίου 2014 είναι ακόμα ένα «αγκάθι» για την αγορά. Πρόκειται, όπως σημειώνουν συμβολαιογράφοι, για έναν δαιδαλώδη φόρο, ο οποίος, με βάση και τις τελευταίες τροποποιήσεις που έγιναν, στην ουσία θα φέρει ελάχιστα έσοδα στο δημόσιο ταμείο. Η αβεβαιότητα για το πόσο θα πληρώσει ένας πωλητής είναι επίσης ένας ανασταλτικός παράγοντας για τις μεταβιβάσεις. Στο ΥΠΟΙΚ μελετούν τις λεπτομέρειες του φόρου και δεν αποκλείουν νέες παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της απλοποίησης.
Τα στελέχη του οικονομικού επιτελείου έχουν γίνει τις τελευταίες ημέρες αποδέκτες έντονων παραπόνων από παράγοντες της αγοράς, όπως είναι οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών, των μεσιτών και των συμβολαιογράφων, που λένε ότι, αν και βρισκόμαστε στο μέσον του έτους και υποτίθεται ότι το νομικό καθεστώς για τις μεταβιβάσεις έχει πλέον ξεκαθαριστεί, οι αγοραπωλησίες που γίνονται είναι ελάχιστες, και μάλιστα για λόγους όπου την κύρια ευθύνη φέρει το υπουργείο Οικονομικών και η τρόικα.
