Βραδυφλεγής βόμβα 400.000 απούλητων σπιτιών απειλεί να τινάξει στον αέρα την κτηματαγορά, την οικοδομή αλλά και την περιουσία εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων.
Στο στοκ των 250.000 κατοικιών που έχουν «κρεμάσει» πωλητήριο την τελευταία πενταετία αναμένεται να προστεθούν άλλα 150.000 σπίτια, μετά την άρση της απαγόρευσης των πλειστηριασμών. Οπως εκτιμούν ειδικοί της αγοράς, σε 150.000 υπολογίζονται οι ιδιοκτήτες που θα χάσουν τα σπίτια τους αν ξεκινήσουν οι κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί από την 1η Ιανουαρίου 2014.
Σε περίπτωση που επιβεβαιωθούν οι δυσοίωνες προβλέψεις, τότε η αγορά θα πλημμυρίσει από «φθηνά» ακίνητα συμπαρασύροντας βίαια τις τιμές. Το αποτέλεσμα θα είναι να υπάρξει μια απότομη απομείωση της ακίνητης περιουσίας όλων των Ελλήνων καθώς θα βγουν στην κυριολεξία στο σφυρί χιλιάδες σπίτια σε τιμές πολύ χαμηλότερες από τις σημερινές, που σημειωτέον είναι κατά μέσο όρο 20%-30% πιο κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα.
Την ίδια στιγμή, η οικοδομή έχει καταρρεύσει αφού δεν υπάρχει ουσιαστικά επενδυτική δραστηριότητα. Σύμφωνα με τα στοιχεία, μέσα στο 2013 θα κτιστούν ίσως λιγότερα από 10.000 καινούργια σπίτια όταν το 2007 ο αριθμός των νέων κατοικιών είχε αγγίξει τις 104 χιλιάδες, κάτι που σημαίνει η υποχώρηση φτάνει το 90% μέσα σε μια εξαετία. Πέρυσι όπου η οικοδομή και η κτηματαγορά βρέθηκε στη χειρότερη χρονιά των τελευταίων 50 ετών, κτίστηκαν 18.321 καινούργια σπίτια. Ωστόσο, φαίνεται ότι φέτος θα σημειωθεί νέο αρνητικό ρεκόρ καθώς τον Ιανουάριο κτίστηκαν 1.165 νέες κατοικίες και τον Φεβρουάριο μόλις 788 σπίτια σε όλη την Ελλάδα.
Η αδυναμία απορρόφησης των απούλητων κατοικιών και η προσθήκη σχεδόν 150.000 μεταχειρισμένων σπιτιών που θα προέλθουν από κατασχέσεις, σε περίπτωση που απελευθερωθούν οι πλειστηριασμοί, θα δημιουργήσει μια άνευ προηγουμένου κατάσταση για την οικονομία και την κτηματαγορά.
Διότι, τα 400.000, ίσως και περισσότερα, διαμερίσματα, είναι αδύνατον να απορροφηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με έρευνα της Εθνικής Τράπεζας, μόνο για τα 250-280 χιλιάδες απούλητα σπίτια, θα χρειαζόταν να περάσει μια 20ετία για να απορροφηθούν για τους εξής λόγους:
Το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σταθερά στο 80%). Αυτό σημαίνει ότι οι Ελληνες δεν θα αγοράσουν σπίτια για τα επόμενα χρόνια, παρά μόνο για να αντικαταστήσουν αυτά που έχουν.
Το δημογραφικό πρόβλημα με τον δείκτη ολικής γονιμότητας να είναι 1,4 όταν το όριο αντικατάστασης των γενεών είναι 2,1. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι το 2050 ο πληθυσμός της χώρας θα είναι 7 εκατ. Επομένως δεν θα υπάρχουν νέοι που θα θέλουν να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι.
Ο δείκτης γήρανσης το 2011 ανήλθε στο 135% από 74% το 1991. Δείκτης γήρανσης είναι η αναλογία του γεροντικού πληθυσμού (ηλικίας 65 ετών και άνω) προς τον ηλικιακά νεότερο πληθυσμό (0-14 ετών).
Οι μετανάστες αποχωρούν σταδιακά από την Ελλάδα αν και τα προηγούμενα χρόνια είχαν μερίδιο στην κινητικότητα της κτηματαγοράς. Η συνεχιζόμενη οικονομική κρίση και οι προβλέψεις για αναιμική ανάκαμψη της οικονομίας.
Η παγίωση της σκληρής φορολογικής πολιτικής, η οποία κάνει δυσβάσταχτη την κατοχή πολλών ακινήτων. Ειδικά με την επιβολή μόνιμου χαρατσιού εκτιμάται ότι μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών θα θελήσει να «ξεφορτωθεί» όσο όσο ακίνητα που δεν μπορεί να διατηρήσει.
Τι θα γίνει με τις τιμές;
Αυτό είναι το ερώτημα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων που αγόρασαν την τελευταία 15ετία σπίτια σε τιμές εξαιρετικά υψηλές και σήμερα η περιουσία τους έχει υποχωρήσει έως και 50%.
Το ίδιο συμβαίνει και με εργολάβους οικοδομών, οι οποίοι αγόρασαν ή πήραν με αντιπαροχή οικόπεδα σε εξωφρενικές τιμές, έκτισαν χιλιάδες σπίτια και σήμερα δεν μπορούν να τα πουλήσουν. Ηδη πάνω από 10.000 εργολαβικές επιχειρήσεις έχουν βάλει λουκέτο ή υπολειτουργούν, κατάσταση που θα χειροτερεύσει από το 2014, όταν θα κληθούν να πληρώσουν τον νέο φόρο ακινήτων που επιβάλλεται και στα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. «Η αγορά περιμένει την περαίωση της ανακεφαλοποίησης των τραπεζών και την εκ νέου έναρξη χορήγησης στεγαστικών δανείων, που είναι το μόνο τραπεζικό προϊόν που δίνει υψηλά εισοδήματα στις τράπεζες», τονίζει ο κ. Μπατιστάτος.
Τι λένε οι παράγοντες της κτηματαγοράς
Περιορισμό της διάθεσης φθηνών απούλητων σπιτιών στην αγορά, ζητούν οι ειδικοί του real estate και προτείνουν σε ό,τι αφορά τους πλειστηριασμούς να υπάρξουν μέτρα προστασίας των δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν πρόβλημα. Ενα μέτρο θα μπορούσε να είναι η σταδιακή άρση της απαγόρευσης των πλειστηριασμών. Να υπάρξει π.χ. για ένα μεγάλο διάστημα η προστασία των δανειοληπτών για αντικειμενική αξία 50 ή 100 χιλιάδες αντί για 200 χιλ. που είναι σήμερα.
Επίσης, για όσους αδυνατούν να καταβάλουν τις δόσεις τους, να δοθεί η δυνατότητα να μένουν στο σπίτι τους πληρώνοντας ένα είδος χαμηλότερου «ενοικίου» στις τράπεζες για συγκεκριμένο διάστημα 2-3 ετών. Ετσι, δεν θα «πέσουν» στην αγορά κατεσχεμένα διαμερίσματα.
