Τον γόρδιο δεσμό των αυθαιρέτων επιχειρεί να λύσει η κυβέρνηση με τρόπο αποτελεσματικό. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν τη δυνατότητα να νομιμοποιήσουν τα αυθαίρετα με αντιπαροχή στην υπό σύσταση Τράπεζα Γης.
Στη συνολική αντιμετώπιση της εκτός σχεδίου αυθαίρετης δόμησης προχωρά το υπουργείο Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής με νέο νομοσχέδιο που αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή μέχρι το τέλος του χρόνου.
Προβλέπεται η επιτάχυνση και απλοποίηση των διαδικασιών πολεοδομικού σχεδιασμού, θεσμοθετείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης και δημιουργούνται Ζώνες Συγκέντρωσης Συντελεστή Δόμησης γύρω από οικισμούς και σε πυκνοδομημένες περιοχές αυθαιρέτων.
Το νομοθέτημα, που αφορά γενικότερα ζητήματα πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση προς το τέλος Νοεμβρίου.
Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία που προκύπτουν από τις αιτήσεις τακτοποίησης που έχουν υποβληθεί στο πληροφορικό σύστημα που χειρίζεται το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, ποσοστό 75% αποτελούν περιπτώσεις αυθαιρεσιών σε κτίσματα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ενώ το 70% των δηλωθέντων ακινήτων βρίσκονται εντός σχεδίου.
Οι υπόλοιπες περιπτώσεις αφορούν στα λεγόμενα παντελώς αυθαίρετα ή σε αυτά που χαρακτηρίζονται από πολύ μεγάλες αυθαιρεσίες. Αυτές τις περιπτώσεις επιδιώκει να αντιμετωπίσει η νέα ρύθμιση και παράλληλα να καλύψει τις απαιτήσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που «δεν βλέπει με καλό μάτι» την εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαιρέτων χωρίς να έχει προηγηθεί ο απαραίτητος σχεδιασμός.
Πιο αναλυτικά, με το νέο σχέδιο νόμου που προωθείται με ευθύνη του αναπληρωτή ΥΠΕΚΑ Σταύρου Καλαφάτη:
- Μειώνεται δραστικά ο χρόνος ολοκλήρωσης των σχεδίων πόλης από τα οκτώμισι χρόνια που είναι σήμερα κατ΄ ελάχιστον (στην πράξη φθάνει και τα 20 χρόνια) στα τρία, το πολύ επτά.
Αυτό επιτυγχάνεται με τη μείωση των επιπέδων σχεδιασμού από επτά σε πέντε, ενώ τα πολεοδομικά σχέδια θα προκηρύσσονται και θα εγκρίνονται όχι πλέον από το ΥΠΕΚΑ, αλλά από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση.
Τα γνωστά μας Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) αντικαθίστανται από τα Δημοτικά Πολεοδομικά Σχέδια Ανάπτυξης (ΔΗΠΟΣΑ) που θα εκπονούν υποχρεωτικά όλοι οι καλλικρατικοί δήμοι και τα οποία θα ορίζουν τις χρήσεις γης και τους γενικούς όρους δόμησης.
- Δίδεται η δυνατότητα σε ιδιοκτήτες να νομιμοποιήσουν τα αυθαιρετά τους με «αντιπαροχή» συντελεστή δόμησης από την Τράπεζα Γης, που θα αγοράσουν, σε τιμή που θα ορίσει η Τράπεζα και με διαδικασίες που θα θεσμοθετηθούν σε επόμενο νομοσχέδιο, το οποίο προγραμματίζεται να ψηφιστεί μέσα στο 2014. Η μεταφορά συντελεστή θα γίνεται μόνο στις Ζώνες Συγκέντρωσης Δόμησης.
- Οι Ζώνες θα δημιουργηθούν σε ακτίνα 10 χιλιομέτρων, το πολύ, από το κέντρο του οικισμού. Προβλέπεται ελάχιστη έκταση 5.000 στρεμμάτων, ελάχιστη αρτιότητα τα 400 τετραγωνικά μέτρα και μέγιστος συντελεστής δόμησης 0,5. Σε Ζώνες θα μετατραπούν εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, περιοχές γύρω από μικρά χωριά με πληθυσμό κάτω των 200 κατοίκων και γύρω από μεγαλύτερα, με πληθυσμό άνω των 200 κατοίκων ή άνω των 300 οικιών.
Στόχος είναι να μεταφερθεί συντελεστής δόμησης από τα κορεσμένα αστικά κέντρα στην περιφέρεια, ώστε να ενισχυθεί η ζωή στην ύπαιθρο και να αναπτυχθεί η πρωτογενής και δευτερογενής παραγωγή. Ο υπουργός ΠΕΚΑ έχει τη δυνατότητα να κηρύξει Ζώνη Συγκέντρωσης Δόμησης σε περιοχές αυθαιρέτων, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις. Ζώνες μπορούν να προτείνουν ( ή να απορρίψουν) και οι δήμοι μέσω των ΔΗΠΟΣΑ.
Από τις παραπάνω ρυθμίσεις εξαιρούνται η Αττική, ο Νομός Θεσσαλονίκης και η Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου, περιοχές που θεωρούνται κορεσμένες.
Οι προϋποθέσεις
Λύση και με ανταλλαγή συντελεστή
Εκτός από την αγορά συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να προχωρήσει σε ανταλλαγή συντελεστή δόμησης προκειμένου να νομιμοποιήσει το αυθαίρετό του. Η ανταλλαγή επιτυγχάνεται είτε μέσω συμφωνίας ιδιωτών είτε ακόμα με τη χρήση περισσεύματος συντελεστή από ακίνητο ιδιοκτησίας του ενδιαφερομένου.
Ο πρόσφατος νόμος για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων (4178/2013) ορίζει πως προκειμένου να νομιμοποιηθεί οριστικά ένα παντελώς αυθαίρετο κτίσμα, πρέπει, εντός προθεσμίας 7 ετών, να ανταλλαχθεί ή να εξαγοραστεί μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας της Τράπεζας Γης, συντελεστής δόμησης ίσος με την υπέρβαση δόμησης που έχει πραγματοποιηθεί.
Η δυνατότητα αυτή ισχύει παράλληλα με δύο ακόμα προϋποθέσεις: Την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού (όπως προαναφέραμε) και τον έλεγχο του αυθαιρέτου από Ελεγκτή Δόμησης, ο οποίος θα ελέγξει τα στοιχεία που έχουν υποβληθεί στο πληροφοριακό σύστημα, τη στατική επάρκεια και ό,τι άλλο απαιτείται από τη νομοθεσία της τακτοποίησης.
Πρόκειται για εξατομικευμένο έλεγχο, ο οποίος υποκαθιστά κατά κάποιο τρόπο την οικοδομική άδεια. Εάν διαπιστωθεί πως υποβλήθηκαν πλαστά στοιχεία, το αυθαίρετο αποβάλλεται από το σύστημα και κινδυνεύει με κατεδάφιση.
Υπουργική απόφαση, που θα εκδοθεί εντός των ημερών, θα καθορίσει τους όρους και τις προϋποθέσεις των ελέγχων δόμησης.
Ο ΝΕΟΣ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟΣ
Πώς θα δημιουργηθούν οι Ζώνες Δόμησης
Από στρατόπεδα, δημόσια κτίρια προς κατεδάφιση, εγκαταλελειμμένα ξενοδοχεία και βιομηχανίες, διατηρητέα, αλλά και από περιοχές όπου θα προγραμματιστεί η μείωση της δόμησης θα «τροφοδοτηθούν» οι Ζώνες Συγκέντρωσης Δόμησης μέσω του μηχανισμού μεταφοράς/ ανταλλαγής συντελεστή δόμησης της Τράπεζας Γης.
Στο ΥΠΕΚΑ προσβλέπουν στη νέα ρύθμιση ως βασικό μέσο για τη χάραξη πολεοδομικής και χωροταξικής πολιτικής.
Χαρακτηριστική είναι η αναφορά του αναπληρωτή υπουργού κ. Καλαφάτη σε πρόσφατη ομιλία του: «Η Τράπεζα Γης θεμελιώθηκε στον νέο νόμο, με σκοπό να εξελιχθεί σε ένα σύνθετο αναπτυξιακό εργαλείο με περιβαλλοντικούς και αναπτυξιακούς στόχους. Για να λειτουργήσει ως μία ηλεκτρονική διαδικασία καταγραφής και διαχείρισης των τίτλων συντελεστή δόμησης και των δικαιωμάτων και αξιών που θα δημιουργεί το κράτος μέσα από τις χωροταξικές και περιβαλλοντολογικές ρυθμίσεις».
Ο συντελεστής δόμησης θα αποτελεί είδος αποζημίωσης ιδιωτών και Δημοσίου και θα προέρχεται από τις εξής κατηγορίες:
Διατηρητέα κτίρια.
Οικόπεδα πολιτιστικού και αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.
Κοινόχρηστους χώρους δήμων που δεν μπορούν να απαλλοτριωθούν λόγω έλλειψης χρημάτων.
Πρώην στρατόπεδα.
Κτίρια του Δημοσίου που προορίζονται για κατεδάφιση.
Εγκαταλελειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές που προορίζονται για κατεδάφιση.
Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών που βρίσκονται σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις.
Περιοχές κορεσμένες πολεοδομικά, από υπερβολική δόμηση, αυθαίρετα ή κλεισμένους ημιυπαίθριους, στις οποίες η Πολιτεία θα προχωρήσει σε μείωση των συντελεστών δόμησης. Ανάλογα θα ισχύσουν για μεμονωμένα ακίνητα που δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή, σε περιοχές όπου θα επιδιωχθεί ανάσχεση δόμησης.
Ακίνητα όπου ισχύουν απαγορεύσεις δόμησης εξαιτίας δημόσιων παρεμβάσεων (παραδείγματος χάριν γύρω από αεροδρόμια όπως το Ελληνικό).
Ο συντελεστής θα αγοράζεται από την Τράπεζα Γης και η τιμή του θα καθορίζεται ηλεκτρονικά, μέσω ειδικού αλγορίθμου. Θα μεταφέρεται στις ειδικές Ζώνες, οι οποίες, σύμφωνα με το σενάριο που επικρατεί αυτή τη στιγμή στο ΥΠΕΚΑ, θα είναι αμιγούς κατοικίας. Ενδέχεται να επιτρέπονται ορισμένες χρήσεις που θα συνάδουν με τον χαρακτήρα της κατοικίας και με τον οικισμό γύρω από τον οποίο θα δημιουργηθούν.
Η πολεοδόμηση των Ζωνών θα γίνεται με ειδική διαδικασία και θα περιλαμβάνει έργα υποδομής, αποκατάστασης και ανάπλασης των εγκαταλελειμμένων οικισμών.
Θα χαρακτηρίζεται από στοιχεία παραδοσιακά και φιλικά προς το περιβάλλον ενώ θα ακολουθείται υποχρεωτικά η μορφολογία που επικρατεί στους οικισμούς-υποδοχείς.
Διάλογος
Το σχέδιο νόμου για την πολεοδομική και χωροταξική μεταρρύθμιση θα τεθεί σε δημόσιο διάλογο κατά το τέλος Νοεμβρίου, με στόχο να μπορέσει να κατατεθεί στη Βουλή προς ψήφιση πριν από το τέλος του χρόνου. Θα ακολουθήσει μέσα στο 2014 το νομοσχέδιο για τη λειτουργία της Τράπεζας Γης.
