Νίκος Μακρόπουλος.
Τέως Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Οικονομικών.
Η επένδυση σε ακίνητα και η μεικτή απόδοσή τους συναρτάται από πολλούς παράγοντες όπως: από την τοποθεσία όπου βρίσκεται το ακίνητο (χωριό, πόλη, μεγαλούπολη, παραθαλάσσια, ορεινή), τον προορισμό του ακινήτου (κατοικία, κατάστημα), την ποιότητα κατασκευής του, τον χρόνο κατασκευής του, τον βαθμό ενεργειακής απόδοσής του.
Η καθαρή όμως απόδοση της επένδυσης στα ακίνητα προσδιορίζεται και από επιβαρύνσεις όπως το τέλος ακινήτων που εισπράττεται μέσω ΔΕΗ, τα δημοτικά τέλη, τους διάφορους φόρους, τη διάρκεια της μίσθωσης και τις δαπάνες συντήρησης και ανακαίνισης του ακινήτου.
Ομως, ακόμη ένας παράγων που επηρεάζει την καθαρή απόδοση των ακινήτων είναι και οι αντικειμενικές αξίες αυτών. Επειδή όλοι οι φόροι που επιβάλλονται στα ακίνητα βασίζονται επί της αντικειμενικής αξίας, η οποία, ως γνωστόν, προσδιορίζεται απρόβλεπτα και αυθαίρετα, επιτείνεται έτσι η δυσκολία προσδιορισμού της καθαρής απόδοσης του ακινήτου.
Κατόπιν όλων αυτών προκύπτει ότι η καθαρή απόδοση ενός ακινήτου είναι αβέβαιη και απρόβλεπτη και δεν συνιστά σταθερή πηγή εισοδήματος. Ορθώς συνεπώς η Πολιτεία οφείλει να προγραμματίζει ώστε στο υπό επεξεργασία φορολογικό νομοσχέδιο να συμπεριλάβει και διάταξη για την υπαγωγή των εισοδημάτων εξ ενοικίων στην αυτοτελή φορολόγησή τους με ενιαίο μάλιστα συντελεστή 20%, ούτως ώστε οι φορολογούμενοι ιδιοκτήτες να μην επιβαρύνονται ακόμη περισσότερο, εφόσον μάλιστα με τον συνυπολογισμό των ενοικίων με τα λοιπά εισοδήματά τους εξ άλλων πηγών, καταλήγουν έτσι να φορολογούνται με υψηλό συντελεστή, που φτάνει ακόμη και το 40%!
Ενδεικτικά, σας αναφέρουμε ένα παράδειγμα: Ακίνητο πραγματικής αξίας 400.000 ευρώ αποδίδει μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ, ήτοι ετήσιο εισόδημα εξ οικοδομών 1.000Χ12 = 12.000 ευρώ. Το εισόδημα αυτό, με τον συνυπολογισμό του μαζί με τα εισοδήματα εξ άλλων πηγών, υπάγεται και φορολογείται με συντελεστή 40%, οπότε έτσι ο φόρος εισοδήματος για το εισόδημα αυτό εξ οικοδομών ανέρχεται στο ποσό των 4.800 ευρώ, ήτοι καθαρό ποσόν για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου 12.000 – 4.800 = 7.200 ευρώ.
Αντίθετα όμως, εάν η επένδυση του κεφαλαίου των 400.000 ευρώ γινόταν σε τραπεζική προθεσμιακή κατάθεση, τότε με το τρέχον επιτόκιο 5%, η καθαρή απόδοση για τον επενδυτή θα ανερχόταν στο ποσό των 18.000 ευρώ (τόκοι 20.000 ευρώ μείον 10% φόρος), συνεπώς η μεγάλη αυτή διαφορά απόδοσης του ιδίου κεφαλαίου ωθεί τους επενδυτές σε πιο κερδοφόρες επενδύσεις παρά στα ακίνητα. Οι τυχόν ισχυρισμοί των μικροϊδιοκτητών, ότι με την αυτοτελή φορολόγηση των ενοικίων με ενιαίο συντελεστή 20% θα επιβαρυνθούν πολύ περισσότερο απ’ ό,τι θα επιβαρύνονταν με το ήδη ισχύον φορολογικό καθεστώς, δεν ευσταθούν, καθόσον η σύγκριση αυτή είναι πεπλανημένη, διότι λαμβάνει λανθασμένα ως βάση υπολογισμού του φόρου το ποσόν των ενοικίων μόνο του και αποκομμένο και ανεξάρτητο από τις άλλες πηγές εισοδημάτων, όπως μισθοί, συντάξεις, επιδόματα κ.λπ., γεγονός όμως που δεν συμβαίνει, εφ' όσον μάλιστα ως γνωστόν όλοι οι ενήλικοι Ελληνες ανεξαρτήτως κοινωνικής τάξεως διαθέτουν τέτοια εισοδήματα.
Συνεπώς η σύγκριση της φορολογικής επιβάρυνσης θα γίνεται αφού ληφθεί υπ’ όψιν ότι, μαζί με τα ενοίκια, θα συνυπολογίζονται και τα εισοδήματα εξ άλλων πηγών.
Αλλωστε και προς απεμπλοκή των μικροϊδιοκτητών από την υποχρέωση υπαγωγής τους στην αυτοτελή φορολόγηση των ενοικίων με ενιαίο συντελεστή 20% μπορεί να γίνει πρόβλεψη στο σχετικό νομοσχέδιο ώστε να παρέχεται η δυνατότητα επιλογής φορολόγησης των ενοικίων, τόσο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και για τους μικροϊδιοκτήτες.
Οσον αφορά τους τελευταίους, μπορεί να τους παρέχεται η δυνατότητα επιλογής φορολόγησης των ενοικίων είτε με την αυτοτελή φορολόγηση με ενιαίο συντελεστή 20% είτε με τη φορολογική κλίμακα, οπότε στην περίπτωση αυτή συμφέρει μάλιστα τους μικροϊδιοκτήτες η υπαγωγή τους στη φορολογική κλίμακα, εφ’ όσον το συνολικό ετήσιο εισόδημά τους (ενοίκια+εισοδήματα εξ άλλων πηγών) δεν υπερβαίνει τις 16.000 ευρώ.
Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι θα επιλέγουν τη φορολόγηση των ενοικίων με ενιαίο συντελεστή 20%, και σε αντιστάθμισμα -θα λέγαμε- της ωφέλειας που θα αποκομίσουν από την επιλογή της αυτοτελούς φορολόγησης, θα προβλέπεται να έχουν την υποχρέωση της καταβολής ολόκληρου του φόρου εντός μάλιστα τακτής προθεσμίας.
Πρέπει όμως να ληφθεί υπ’ όψιν ότι, επειδή οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονται εντός του αυτού έτους και με άλλους φόρους (ΕΕΤΗΔΕ 2011, ΕΤΑΚ κ.λπ.) -και οι οποίοι φόροι και εισφορές πρέπει και αυτοί να εξοφληθούν εντός του έτους συναθροιζόμενοι και συσσωρευόμενοι με τον φόρο που θα προκύψει από την αυτοτελή φορολόγηση των ενοικίων και θα συνιστούν ένα πολύ σημαντικό ποσό οφειλομένων φόρων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων- θεωρούμε σκόπιμο να προβλεφθεί τρίμηνη προθεσμία, δηλαδή μέχρι 31 Μαρτίου, για την υποβολή της σχετικής δήλωσης και την άμεση καταβολή του φόρου.
Παρερχομένης απράκτου της τρίμηνης προθεσμίας για την ολοσχερή εξόφληση του φόρου επί των εισοδημάτων εξ ενοικίων, οι υπόχρεοι ιδιοκτήτες θα στερούνται του δικαιώματος αυτού και θα υπάγονται αυτομάτως και οίκοθεν στη φορολογική κλίμακα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
