Από τις αρχές του 2000, όταν δηλαδή ξεκινούσε η μεγάλη άνθηση της κτηματαγοράς, στην αγορά κυριαρχούσαν οι νεόδμητες κατοικίες.Η τιμολόγησή τους γινόταν και εξακολουθεί να γίνεται με βάση την περιοχή, την ποιότητα κατασκευής και βέβαια τις τιμές στις οποίες "πουλούσε" γενικότερα η περιοχή.
Πώς όμως μπορούμε να καταλάβουμε ότι το ακίνητο που μας ενδιαφέρει είναι υπερτιμημένο ή υποτιμημένο. Μα με τη χρήση κάποιων "εργαλείων" που χρησιμοποιούνται ευρέως και σε άλλες αγορές, όπως η χρηματιστηριακή.
Αναλογία τιμής προς ενοίκιο.
Στη χρηματιστηριακή αγορά ένας από τους πλέον δημοφιλείς δείκτες για την αξιολόγηση μιας μετοχής είναι αυτός της τιμής της μετοχής προς τα κέρδη της εταιρίας. Για μια συνηθισμένη εταιρία ο σχετικός δείκτης κινείται μεταξύ 9 και 18. Οσο παραπάνω είναι, τόσο υπερτιμημένη είναι η μετοχή της και όσο παρακάτω τόσο υποτιμημένη.
Το αντίστοιχο συμβαίνει με το ακίνητο. Η σχέση μεταξύ τιμής και ενοικίου σε συνδυασμό με την απόδοση μπορεί να μας "μαρτυρήσει" αν το ακίνητο που μας ενδιαφέρει είναι φθηνό η ακριβό. Πέραν αυτού, ο λόγος τιμής/ενοίκιο μας δίνει και άλλες πληροφορίες για την επένδυση που σκοπεύουμε να κάνουμε. Εάν ο λόγος αυτός είναι χαμηλός, τότε αυτό σημαίνει ότι μας συμφέρει να αγοράσουμε ένα σπίτι από το να παραμένουμε ενοικιαστές, καθώς το κόστος εξυπηρέτησα του τραπεζικού δανείου θα είναι χαμηλό. Βέβαια αυτό ισχύει πλέον για τους λίγους που μπορούν σήμερα να αγοράσουν κατοικία με τραπεζικό δανεισμό. Από την άλλη πλευρά, αν ο λόγος τιμής προς ενοίκιο είναι υψηλός, αυτό σημαίνει ότι οι πιθανότητες υποχώρησης των τιμών ακινήτων στο εγγύς μέλλον είναι αυξημένες και θα πρέπει να είμαστε προετοιμασμένοι αν η αξία της επένδυσής μας συρρικνωθεί στα επόμενα χρόνια.
Σχετικές τιμές.
Ο κάθε αγοραστής θα αναζητήσει μια κατοικία την οποία θα μπορεί να πληρώσει. Αυτό ακούγεται απολύτου λογικό. Ομως, στην εγχώρια αγορά κατοικίας υπήρξαν πάμπολλα παραδείγματα ανθρώπων που επέλεξαν κατοικία εν μέσω ενθουσιασμού και "παχιών αγελάδων". To αποτέλεσμα ήταν ότι, τελικά, αγόρασαν μια κατοικία που δεν μπορούσαν να πληρώσουν. Ετσι, μεγάλες μεσιτικές αλυσίδες με διεθνή παρουσία όταν θέλουν να συγκρίνουν xis τιμές ανά πόλη χρησιμοποιούν τον δείκτη Κατά Κεφαλήν ΑΕΠ για να αξιολογήσουν αν ένα ακίνητο σε μια συγκεκριμένη πόλη είναι ακριβό ή φθηνό. Ετσι, αν και το εισόδημα του μέσου κατοίκου της Μόσχας δεν είναι υψηλότερο του μέσου κατοίκου στο Παρίσι, προκύπτει ότι ένα διαμέρισμα στη Μόσχα με τιμή 10.000 ευρώ ανά τ.μ. είναι υπερτιμημένο. Αντιστοίχως, οι τιμές σε Λουξεμβούργο, Βέλγιο, Δανία και Αυστρία χαρακτηρίζονται χαμηλές.
Για έναν ιδιώτη αγοραστή που αναζητά να αγοράσει μιακατοικία θα μπορεί να χρησιμοποιήσει τον λόγο μεταξύ μηνιαίου εισοδήματος και μηνιαίου κόστους αποπληρωμής του δανείου του. Αν αυτό υπερβαίνει το 35% - 40% του μηνιαίου εισοδήματα τότε το διαμέρισμα που τον ενδιαφέρει είναι ακριβό για τα οικονομικά του δεδομένα.
Τιμή προς κόστος αντικατάστασης .
To συγκεκριμένο εργαλείο μας δείχνει σε μια αγορά την προοπτική της πορείας των τιμών, κάτι που αφορά και το ακίνητο που μας ενδιαφέρει να αγοράσουμε. Και αυτό γιατί η τρέχουσα αξία και τα χρήματα που θα δαπανήσουμε θα πρέπει να συνδέονται με τις μελλοντικές προοπτικές του. Αν ο λόγος είναι χαμηλός, δηλαδή οι τιμές πώλησης υψηλές σε σχέση με το κόστος αντικατάστασης ενός ακινήτου, αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές θα ρίξουν νέα διαμερίσματα στην αγορά και θα πιέσουν τις τιμές. Πάντως, την εποχή του μεγάλου ράλι της ελληνικής αγοράς αυτό δεν συνέβη και αιτία είναι η πληθώρα στρεβλώσεων και η ανορθολογικότητα της εγχώριας αγοράς. Ομως, σήμερα που η οικονομική πραγματικότητα είναι εντελώς διαφορετική με του 2005, το υψηλό απόθεμα νεόδμητων αλλά και προς πώληση μεταχειρισμένων είναι η βασική αιτία συμπίεσης των τιμών.
