"Οργιο" εισφοροδιαφυγής και αδήλωτης εργασίας καταγράφεται σήμερα στον κλάδο των μεσιτών ακινήτων, καθώς, σύμφωνα με στοιχεία της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδας (ΟΜΑΣΕ), ο αριθμός των παράνομων μεσιτών ή παραμεσιτών είναι μεγαλύτερος από τους νόμιμους μεσίτες.
Συγκεκριμένα, ενώ επισήμως το επάγγελμα του μεσίτη ασκείται σήμερα από περίπου 4.000 νόμιμους επαγγελματίες πανελλαδικά, υπολογίζεται πως τουλάχιστον 5.000 επιπλέον άνθρωποι εμφανίζονται στην αγορά ως μεσίτες και διαπραγματεύονται αγοραπωλησίες κι ενοικιάσεις ακινήτων. Το αποτέλεσμα είναι το Δημόσιο να χάνει ετησίως εκατομμύρια ευρώ φορολογικών εσόδων, ενώ σημαντικές απώλειες έχει και ο ΟΑΕΕ (Οργανισμός Ασφάλισης Ελεύθερων Επαγγελματιών), καθώς ουδείς από τους εν λόγω παραμεσίτες καταβάλλει τις προβλεπόμενες εισφορές.
Πολλές φορές μάλιστα, ακόμα και οι αμοιβές των εν λόγω επαγγελματιών δεν δηλώνονται ποτέ στην εφορία. Οπως καταγγέλλουν νόμιμα μεσιτικά γραφεία, πολλοί πρώην επαγγελματίες καταθέτουν τις άδειές τους και διακόπτουν την επαγγελματική τους δραστηριότητα, αλλά συνεχίζουν κανονικά την παρουσία τους στην αγορά, συχνά με ψεύτικες ταυτότητες ή απλώς χρησιμοποιώντας μεσάζοντες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΟΜΑΣΕ, πριν από την κρίση, ο αριθμός των εγγεγραμμένων μεσιτών στα μητρώα της Ομοσπονδίας ξεπερνούσε τους 8.000. Εξ αυτών, περίπου 3.500 - 4.000 βρίσκονταν στην Αθήνα, 1.800 βρίσκονταν στη Θεσσαλονίκη και οι υπόλοιποι 2.700 - 3.000 μεσίτες στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας. Σήμερα, ο αριθμός αυτός έχει μειωθεί κατά 50%, με αποτέλεσμα η περιοχή της πρωτεύουσας να αριθμεί περί τους 1.850 νόμιμους μεσίτες, η Θεσσαλονίκη λιγότερους από 900 και η υπόλοιπη Ελλάδα περίπου 1.200 μεσίτες. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο γενικός γραμματέας της ΟΜΑΣΕ, Λευτέρης Ποταμιάνος, «αρκετοί μεσίτες συνταξιοδοτήθηκαν κατά τα τελευταία χρόνια της κρίσης, ενώ άλλοι αποχώρησαν λόγω αδυναμίας επιβίωσης. Ορισμένοι όμως εξ αυτών παρέμειναν ενεργοί, χωρίς να έχουν και τις αντίστοιχες φορολογικές υποχρεώσεις». Κατά τον ίδιο, η παραμεσιτεία έχει λάβει διαστάσεις επιδημίας, καθώς στην αγορά δραστηριοποιούνται πληθώρα μεσιτών χωρίς άδεια, αυτοβαφτιζόμενοι σύμβουλοι επενδύσεων, γραφεία προώθησης ακινήτων, αλλά και συνεργάτες μεσιτικών γραφείων που εργάζονται χωρίς άδεια.
Οπως προκύπτει, ακόμα όμως και αυτοί που παρέμειναν στην αγορά, υιοθέτησαν πρακτικές αθέμιτου ανταγωνισμού, απασχολώντας πλειάδα συνεργατών, που επί της ουσίας ασκούν το επάγγελμα του μεσίτη, κατά παράβαση της σχετικής νομοθεσίας (ν. 4072/2012), η οποία ορίζει ότι μεσίτης νόμιμος είναι μόνο το φυσικό πρόσωπο που ασκεί με ατομική επιχείρηση τη σχετική δραστηριότητα ή, σε περίπτωση που πρόκειται για εταιρεία, ο νόμιμος διαχειριστής αυτής. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο στην Αττική λειτουργούν σήμερα τρία μεσιτικά γραφεία, τα οποία απασχολούν περίπου 500 «συνεργάτες». Ουδείς εξ αυτών είναι νόμιμος μεσίτης και ελάχιστοι καταβάλλουν ασφαλιστικές εισφορές.
Οποιος ασφάλισε τους τελευταίους μήνες το αυτοκίνητό του, θα έχει καταλάβει τις μεγάλες αλλαγές που έχουν συντελεστεί. Από την Τρίτη 1η Ιουλίου ωστόσο τίθενται και επίσημα σε εφαρμογή οι ρυθμίσεις εκείνες που αφορούν σε όλα τις ασφαλιστικές εταιρείες και οι οποίες βρίσκονται στο νόμο 4261/14 ο οποίος και ορίζει το νέο πλαίσιο που θα διέπει την ασφάλιση των αυτοκινήτων.
Ο νόμος, ο οποίος έχει ψηφιστεί από τις 5 Μάη, προβλέπει κατ΄αρχάς την υποχρέωση του ασφαλισμένου να πληρώσει το κόστος του ασφαλίστρου μέχρι τη λήξη του, χωρίς να έχει πλέον τη δυνατότητα της αποπληρωμής του έως και 30 ημέρες μετά.
Σε διαφορετική περίπτωση το όχημά του θα θεωρείται ανασφάλιστο, κάτι που επισύρει αυστηρότατες ποινές.
Πλέον η έναντι τρίτων ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης του κυρίου ή κατόχου αυτοκινήτου για ατυχήματα, από την κυκλοφορία αυτού αρχίζει μόνον με την καταβολή ολόκληρου του οφειλομένου ασφαλίστρου στον ασφαλιστή, πριν από την οποία απαγορεύεται η παράδοση του ασφαλιστηρίου στον ασφαλισμένο ή τον λήπτη της ασφάλισης.
Η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί να αντιτάξει τη λήξη της ασφαλιστικής σύμβασης, έναντι του ζημιωθέντος τρίτου μετά την πάροδο 16 ημερών από την επομένη της ημερομηνίας που ορίζεται με το ασφαλιστήριο ότι λήγει η ισχύς της, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργεια ή ενημέρωση του λήπτη της ασφάλισης ή/και του ασφαλισμένου.
Παράλληλα, ο νέος νόμος για τα ανασφάλιστα οχήματα προβλέπει αυστηρές διοικητικές και ποινικές κυρώσεις για τους ιδιοκτήτες που δεν θα φροντίσουν να ανανεώσουν ή να ασφαλίσουν έγκαιρα το αυτοκίνητό τους.
Αναλυτικά οι κυρώσεις:
· Αφαίρεση πινακίδων, διπλώματος και άδειας κυκλοφορίας για δέκα ημέρες
Αφαίρεση πινακίδων και άδειας κυκλοφορίας για δύο χρόνια σε περίπτωση ατυχήματος ή για τρία χρόνια σε περίπτωση υποτροπής
Χρηματικό πρόστιμο υπέρ του Επικουρικού Κεφαλαίου, με πράξη της Αστυνομικής Αρχής, 500 ευρώ για τα επιβατικά και 250 ευρώ για τα δίκυκλα.
Φυλάκιση από 2 μήνες μέχρι 1 χρόνο και χρηματική ποινή μέχρι 3.000 ευρώ σε περίπτωση εμπλοκής σε ατύχημα.
Πριν από την επιβολή του προστίμου η διαδικασία προβλέπει την αποστολή από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων σε κάθε ιδιοκτήτη ανασφάλιστου ειδοποιητηρίου, βάσει του οποίου θα τον καλεί να ασφαλιστεί μέσα σε 8 μέρες και να πληρώσει παράβολο 250 ευρώ. Αν ο κάτοχος του αυτοκινήτου δε συμμορφωθεί, ο νόμος προβλέπει την επιβολή νέου προστίμου 500 ευρώ σε συνδυασμό με τις διοικητικές και ποινικές κυρώσεις.
Σε μία ακόμη παράταση της διαδικασίας τακτοποίησης των αυθαιρέτων προχώρησε το Υπουργείο Περιβάλλοντος, καθώς ο ρυθμός υποβολής των αιτήσεων είναι χαμηλός και η ανάγκη για... ρευστό παραμένει μεγάλη για τα αρμόδια κλιμάκια του Υπουργείου Οικονομικών, τα οποία συνεχίζουν να διανύουν αγώνα δρόμου για την αύξηση εσόδων στον κρατικό κορβανά.
Η απόφαση του αρμόδιου υπουργού Νικόλαου Ταγαρά προβλέπει ότι εάν η αίτηση υποβληθεί εκπρόθεσμα, αλλά εντός της ισχύος του ν.4178/2013 (νόμος Καλαφάτη), εφαρμόζονται οι προθεσμίες πληρωμών του πρώτου εξαμήνου. Ταυτόχρονα, το ανεξόφλητο ποσό του προστίμου θα προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.
Επίσης, παρατείνεται η προθεσμία ηλεκτρονικής υποβολής του «φακέλου» με τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της υπαγωγής στη ρύθμιση για τα αυθαίρετα. Ορίζεται, δηλαδή, ως καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο 4178/2013 ο Φεβρουάριος του 2015 και όχι η παρέλευση ενός εξαμήνου από τη στιγμή που θα πληρωθεί το παράβολο.
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι
Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά, μόνο οι αυθαιρεσίες που έχουν υλοποιηθεί έως τις 28 Ιουλίου 2011 (οπότε είχε κατατεθεί στη Βουλή ο νόμος 4014/11) μπορούν να τακτοποιηθούν.
Ειδικότερα:
Αυθαίρετες κατασκευές σε κτήρια με αποκλειστική χρήση κατοικίας που υφίστανται πριν από το 1975. Για τη νομιμοποίησή τους, οι ιδιοκτήτες καταβάλλουν παράβολο ύψους 500 ευρώ. Δεν πληρώνουν, δηλαδή, ενιαίο ειδικό πρόστιμο.
Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από την 01/01/1983. Εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του παραβόλου και του 15% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγή χρήσης που πραγματοποιήθηκε από 01/01/1983 έως 31/12/2003 και για τις οποίες καταβάλλεται το 80% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Αυθαιρεσίες που πραγματοποιήθηκαν μετά τις 31/12/2003 και πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, για τις οποίες καταβάλλεται πρόστιμο και παράβολο.Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, όπως, π.χ. τοποθέτηση φούρνων, διακοσμητικών κρουνών σε ακάλυπτο χώρο, πέργκολες κ.λπ.. Εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου 500 ευρώ. Χωρίς, δηλαδή, την καταβολή ειδικού προστίμου.
Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης με παραβίαση μέχρι 40% κάλυψης και δόμησης και μέχρι 20% ύψους σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια (σ.σ.: στα ποσοστά συνυπολογίζονται τα δηλωμένα αυθαίρετα και από παλαιότερες νομοθετικές ρυθμίσεις). Εξαιρούνται της κατεδάφισης για 30 χρόνια με την καταβολή παραβόλου και του ειδικού προστίμου και οριστικά μετά τη συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου.Σημειώνεται ότι με την καταβολή μόνο παραβόλου ύψους 500 ευρώ νομιμοποιούνται όλες οι αυθαιρεσίες σε κατοικίες που υπήρχαν πριν από το 1975, όπως και όλες οι μικρού μεγέθους παραβάσεις.
Ρύθμιση... ομπρέλα
Επίσης, όσοι είχαν ενταχθεί στο νόμο 4014/11(Παπακωνσταντίνου) και πληρώνουν ακόμη δόσεις μπορούν να ενταχθούν στις νέες ρυθμίσεις. Το ποσό του νέου προστίμου συμψηφίζεται με το ύψος των χρημάτων που θα πλήρωναν οι ιδιοκτήτες βάσει του προγενέστερου νομοθετήματος.
Έτσι, όσοι ολοκλήρωσαν τη διαδικασία της τακτοποίησης με το νόμο Παπακωνσταντίνου, μπορούν να ενταχθούν στις νέες διατάξεις, ώστε να θωρακιστούν έναντι προσφυγών στο ΣτΕ. Σε περίπτωση που προκύψει ότι το πρόστιμο που έχουν καταβάλει είναι υψηλότερο από αυτό που θα πλήρωναν εάν νομιμοποιούσαν το αυθαίρετο με τον νέο νόμο, το Δημόσιο δεν επιστρέφει τη διαφορά.
Επισημαίνεται πως ο χρόνος κατασκευής των αυθαιρεσιών θα αποδεικνύεται με την προσκόμιση αεροφωτογραφιών, τεχνικής έκθεσης μηχανικού και αντίστοιχων πιστοποιητικών, με τα δικαιολογητικά να είναι διαφορετικά για την κάθε κατηγορία αυθαιρεσίας που πρόκειται να τακτοποιηθεί. Για τα πλήρη δικαιολογητικά οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να συμβουλευτούν το παράρτημα του νόμου «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης -Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις», που έχει δημοσιευτεί στην «Εφημερίδα της Κυβερνήσεως».
Διευκρινίσεις για τον τρόπο προσδιορισμού της τιμής κτήσης και του χρόνου κτήσης ακίνητης περιουσίας δίνει με απόφασή του, το υπουργείο Οικονομικών σε ειδικές περιπτώσεις που δεν είναι δυνατόν να προσδιοριστούν από τον νόμο για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας στην πώληση ακινήτων.
Η απόφαση που υπογράφεται από τον υφυπουργό Οικονομικών, Γιώργο Μαυραγάνη, προβλέπει αναλυτικά ότι:
1. Ανακατανομή χιλιοστών
- Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και εν συνεχεία ανακατανομής χιλιοστών επί του κοινού οικοπέδου (χωρίς μεταβιβαστικό αποτέλεσμα), ως χρόνος και τιμή κτήσης λογίζεται ο χρόνος και η τιμή κτήσης των οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών των οποίων ανακατανεμήθηκε το ποσοστό ιδιοκτησίας.
Εάν στην παραπάνω περίπτωση, επί του κοινού οικοπέδου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία εντάσσεται αυθαίρετη κατασκευή, η οποία έχει εξολοκλήρου τακτοποιηθεί, η τιμή κτήσης αυτής υπολογίζεται με αναγωγή της επιφάνειας της αυθαίρετης κατασκευής στην τιμή της αρχικής (οριζόντιας ή κάθετης) ιδιοκτησίας.
2. Κατεδάφιση κτίσματος
Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί οικόπεδο ή αγροτεμάχιο με κτίσμα και στη συνέχεια κατεδαφισθεί το κτίσμα και μεταβιβασθεί το ακάλυπτο οικόπεδο, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
3. Πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής
Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, και στη συνέχεια τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.
4. Πολεοδομική τακτοποίηση μερικώς αυθαίρετης κατασκευής
α. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), προγενέστερης της απόκτησης του ακινήτου, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του νόμιμου κτίσματος, που προκύπτει σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης Α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41.
β. Σε περίπτωση απόκτησης με επαχθή αιτία κτίσματος και στη συνέχεια πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής (βοηθητικής ή κύριας χρήσης), μεταγενέστερης της απόκτησης, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος, κατά το λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.
γ. Σε περίπτωση απόκτησης κτίσματος με κληρονομική διαδοχή ή από χαριστική αιτία, και, στη συνέχεια, πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, προϋφιστάμενης της κληρονομικής διαδοχής ή της χαριστικής αιτίας, ως τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) θεωρείται η τιμή κτήσης του αρχικού αποκτηθέντος ακινήτου και η επιπρόσθετη αξία της μερικώς αυθαίρετης, βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην παρ. 5 της ΠΟΛ.1122/28.4.2014, υπό την προϋπόθεση της υποβολής σχετικής διορθωτικής − συμπληρωματικής δήλωσης.
δ. Σε περίπτωση απόκτησης κτίσματος με κληρονομική διαδοχή ή από χαριστική αιτία και, στη συνέχεια, πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, μεταγενέστερης της κληρονομικής διαδοχής ή της χαριστικής αιτίας, η τιμή κτήσης του συνολικά μεταβιβαζόμενου ακινήτου (νόμιμου και τακτοποιηθέντος) προσδιορίζεται με πρόσθεση στην αξία της αποκτηθείσας νόμιμης επιφάνειας της αξίας της τακτοποιημένης, η οποία προσδιορίζεται με αναγωγή στην αξία της νόμιμης επιφάνειας του κτίσματος κατά το λόγο της επιφάνειας της τακτοποιημένης προς την επιφάνεια της νόμιμης.
5. Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος
α. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως ημιτελούς −σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής προ της αποπεράτωσης του−, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία που αυτό είχε αποκτηθεί.
β. Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος και στη συνέχεια, είτε βάσει της ίδιας άδειας ανέγερσης είτε κατόπιν έκδοσης νέας άδειας ανέγερσης ή ανανέωσης της υπάρχουσας πολεοδομικής άδειας, πώλησης αυτού ως αποπερατωμένου, η τιμή κτήσης υπολογίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
6. Ενιαίο δηλωθέν τίμημα/αξία κτήσης
α) Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν εξ επαχθούς αιτίας περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαίο δηλωθέν τίμημα αγοράς και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες εξ αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή του συνολικού τιμήματος κατά το λόγο της αντικειμενικής αξίας της μεταβιβαζόμενης αυτοτελούς ιδιοκτησίας προς την συνολική αντικειμενική αξία των κτηθέντων (κατά το χρόνο της απόκτησης τους) και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική αξία, γίνεται αναγωγή με βάση την οικεία φορολογητέα αξία εφόσον υπάρχει για κάθε μία αυτοτελή ιδιοκτησία και αν ούτε αυτή υπάρχει, τότε η τιμή κτήσης προσδιορίζεται σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
β) Σε περίπτωση που με το ίδιο συμβόλαιο αποκτήθηκαν από χαριστική αιτία ή με κληρονομική διαδοχή περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες με ενιαία αξία και, στη συνέχεια, μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία μία ή περισσότερες ες αυτών, η τιμή κτήσης της ή των μεταβιβαζόμενων ιδιοκτησιών προσδιορίζεται με αναγωγή της αντικειμενικής ή (εφ' όσον αυτή δεν υφίσταται) της φορολογητέας αξίας κτήσης των μεταβιβαζομένων ακινήτων, εφόσον αυτή υφίσταται για κάθε μία ιδιοκτησία, στην συνολική αντικειμενική ή (εφ' όσον αυτή δεν υφίσταται) στην φορολογητέα αξία απόκτησης τους και, εάν δεν υπάρχει αντικειμενική ή φορολογητέα αξία, τότε η αξία κτήσης θα προσδιοριστεί σύμφωνα με την περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 (Δείκτης Τιμών Κατοικιών).
γ) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίας οριζόντιας ιδιοκτησίας, και στη συνέχεια διάσπασης αυτής σε νέες μερικότερες και μεταβίβασης κάποιας από αυτές, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή της αξίας κτήσης της επιφάνειας της συνολικά κτηθείσας ιδιοκτησίας στην αξία που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη επιφάνεια.
δ) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, και στη συνέχεια κατάτμησης αυτού σε νέα μερικότερα και μεταβίβασης κάποιου από αυτά, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή της αξίας κτήσης της επιφάνειας του αρχικού ενιαίου οικοπέδου στην αξία που αντιστοιχεί στην μεταβιβαζόμενη έκταση.
ε) Σε περίπτωση κτήσης από οποιαδήποτε αιτία ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου και στη συνέχεια υπαγωγής αυτού στις διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971 (κάθετη συνιδιοκτησία) και δημιουργίας επιμέρους αυτοτελών ιδιοκτησιών, σε περίπτωση μεταβίβασης κάποιας από αυτές, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται αυτή που προκύπτει από την αναγωγή του ποσοστού της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας στη συνολική αξία του ενιαίου ακάλυπτου οικοπέδου.
7. Μεταβίβαση ενιαίας οικοδομής
Σε περίπτωση μεταβίβασης ενιαίας οικοδομής η οποία έχει ανεγερθεί με αυτεπιστασία τμηματικά με διαφορετικές άδειες και δεν έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 3741/1929 ή του Ν.Δ. 1024/1971, ως χρόνος κτήσης λογίζεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας ανέγερσης και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
8. Μεταβίβαση ακίνητου που προήλθε μερικώς από ανέγερση
Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου−κτίσματος (συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών ιδιοκτησιών), το οποίο αποκτήθηκε κατά ιδανικό μερίδιο ως οικόπεδο και ανεγέρθηκε από τον πωλητή με αυτεπιστασία είτε με το σύστημα της αντιπαροχής, και απόκτησης από το ίδιο πρόσωπο, πριν από την πώληση, έτερου ποσοστού από άλλη αιτία (επαχθή ή χαριστική), η συνολική τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου κτίσματος υπολογίζεται με την αναγωγή της αξίας του ποσοστού που αποκτήθηκε από άλλη αιτία στην συνολική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
9. Νόμιμη Προσθήκη κτίσματος
Σε περίπτωση απόκτησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας με επαχθή ή χαριστική αιτία ή λόγω κληρονομικής διαδοχής και εν συνεχεία κατασκευής νόμιμης προσθήκης, ως χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (αρχικής και μεταγενέστερης κατασκευής) λαμβάνεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013 εφόσον η επιφάνεια της προσθήκης υπερβαίνει κατά ποσοστό 75% την επιφάνεια της αρχικής ιδιοκτησίας. Σε διαφορετική περίπτωση ως τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου λαμβάνεται αυτή της αρχικής ιδιοκτησίας.
Εάν ο τίτλος κτήσης της προηγούμενης περίπτωσης αναφέρεται σε χρόνο προ του 1995 και η οικοδομική άδεια της νόμιμης προσθήκης εκδόθηκε μετά την 1.1.1995, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013.
10. Έγκριση πολεοδομικής μελέτης ή κύρωση πράξης εφαρμογής που αφορά μερική επιφάνεια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
α) Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής, ακόμα και αν η πράξη εφαρμογής αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
β) Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού ακόμα και αν η πολεοδομική μελέτη ή διοικητική πράξη αφορά τμήμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
Την "Ανάσταση" της κτηματαγοράς επιθυμεί από ότι φαίνεται η κυβέρνηση, προχωρώντας από ότι φαίνεται σε δύο κατευθύνσεις. Η πρώτη αφορά στην αγορά ακινήτων χωρίς πόθεν έσχες και η δεύτερη στην αλλαγή των αντικειμενικών αξιών.
Σημειώνεται ότι από την 1-1-2014, θεωρούνται ως "τεκμήρια εισοδήματος", και τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για αγορές ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών. Δηλαδή οποιαδήποτε δαπάνη πραγματοποιεί ο φορολογούμενος για να αποκτήσει ακίνητο λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο προσδιορισμού του εισοδήματός του. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση της ανέγερσης οικοδομής αλλά και στις δαπάνες για αγορές οικοπέδων και στην κατασκευή δεξαμενών κολύμβησης. Όλες οι δαπάνες που πραγματοποιεί ο φορολογούμενος για την κατασκευή του σπιτιού του ή την αγορά οικοπέδου θεωρούνται "τεκμήρια" εισοδήματος και για να μην πληρώσει υπέρογκο φόρο με βάση τις δαπάνες αυτές, ο φορολογούμενος θα πρέπει να δικαιολογήσει την προέλευση των ποσών που διέθεσε για αυτά, επικαλούμενος τα πραγματικά και νομίμως κτηθέντα έσοδα και εισοδήματά του.
Η κυβέρνηση φαίνεται ότι εξετάζει τη μερική ή και ολική άρση του "πόθεν έσχες", καταθέτοντας διάταξη στη Βουλή όπου και θα αποσυνδέει το τεκμήριο αγοράς ακινήτων από την αντικειμενική αξία του. Με τον τρόπο αυτό το υπουργείο Οικονομικών επιχειρεί να χαλαρώσει ή και να ακυρώσει ολοσχερώς τα εμπόδια που μπήκαν σε εφαρμογή από 1/1/2014 για τις νέες αγορές ακινήτων, τα οποία βάζουν "τροχοπέδη" στους υποψήφιους αγοραστές.
Με την νέα διάταξη ο αγοραστής εξετάζεται να δικαιολογεί με βάση τα δηλωθέντα εισοδήματά του στην Εφορία μόνο το ποσό της συναλλαγής που αναγράφεται στα συμβόλαια, έστω και αν αυτό εμφανίζεται να είναι μηδενικό.
Σημειώνεται ότι με βάση τα όσα ισχύουν σήμρρα, αν κάποιος πουλήσει ένα σπίτι αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ, μόλις 30.000 ευρώ η εφορία υπολογίζει το τεκμήριο αγοράς για τον αγοραστή με τις πλασματικές αντικειμενικές τιμές που ισχύουν από το 2007 και ο αγοραστής θα πρέπει να φορολογηθεί για πλασματικό εισόδημα στη χρονιά που έγινε η αγορά, αλλά το οποίο δεν έχει στην πραγματικότητα.
Αντικειμενικές
Το δεύτερο θέμα αφορά στη μείωση των αντικειμενικών αξιών. Στο υπουργείο Οικονομικών εκτιμούν πως πολλοί θα μπουν σύντομα στη λογική της αγοράς ακινήτου, θέλοντας να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές πώλησης που υπάρχουν σήμερα, σε συνδυασμό με τη δραστική μείωση που έχει επέλθει στον φόρο μεταβίβασης (μόλις στο 3% της αντικειμενικής αξίας).
Η κυβέρνηση θέλει να ενσωματωθούν περισσότερα δεδομένα τιμών αγοράς στο νέο ηλεκτρονικό σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, που θα ισχύσει από το 2016. Οπως αναφέρει το newmoney.gr "Σε περίπτωση που δεν συμβεί αυτό, δεν θα υπάρξουν αξιόπιστα στοιχεία για να λειτουργήσει το νέο σύστημα προσδιορισμού τιμών της Εφορίας, με κίνδυνο να πρέπει να παραταθεί η ισχύς των εξωφρενικά υψηλών αντικειμενικών τιμών και μετά το 2016. Ηδη από το 2013 έχει συνομολογηθεί και από την τρόικα ότι στη νεκρή κτηματαγορά της χώρας μας, όπου ελάχιστα μόνο συμβόλαια αγοράς ολοκληρώνονται, δεν υπάρχουν πραγματικά στοιχεία για τις τρέχουσες τιμές των ακινήτων που θα αποτελούσαν τη βάση του νέου συστήματος καθορισμού των αντικειμενικών από το 2016. Μπροστά στον διαφαινόμενο κίνδυνο να ναυαγήσει το σχέδιο αυτό και να μην προσαρμοστούν ούτε το 2016 οι αντικειμενικές στα δεδομένα της αγοράς, έκριναν αναγκαίο να λάβουν μέτρα για να ξεμπλοκάρουν τις συναλλαγές, οι οποίες έχουν παγώσει εδώ και χρόνια".
Παραμένει «υπό το μηδέν» η θερμοκρασία στην αγορά κατοικίας, καθώς μετά την εξομάλυνση των προβλημάτων που δημιούργησε η ασάφεια ως προς τον τρόπο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας, όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν το ακίνητο της επιλογής τους, για φορολογικούς λόγους. Ο λόγος είναι ότι πολλοί από τους αγοραστές καλούνται να δικαιολογήσουν εισοδήματα που δεν έχουν, καθώς το «πόθεν έσχες» που εφαρμόζεται στην αγορά ακινήτων από τις αρχές του έτους υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών και όχι επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Στο παρελθόν, μια τέτοια ρύθμιση δεν θα προκαλούσε κάποιο πρόβλημα, καθώς οι πραγματικές αξίες ήταν, κατά κανόνα, υψηλότερες των αντικειμενικών. Σήμερα, όμως, τα ακίνητα που καταγράφουν τη μεγαλύτερη ζήτηση πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Πρόκειται για μεταχειρισμένα, ηλικίας άνω των 10-15 ετών, τα οποία πωλούνται από ιδιώτες και καταγράφουν τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Σε μικρότερo βαθμό, ανάλογο πρόβλημα προκύπτει και στις περιπτώσεις που κάποιο νεόδμητο διαμέρισμα επιχειρηθεί να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής, φαινόμενο που γίνεται πλέον όλο και πιο συχνό, ιδίως σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία μεσιτικών γραφείων, συνολικά, στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές στα νεόδμητα ακίνητα είναι υψηλότερες σε ποσοστό από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα, η απόκλιση κυμαίνεται από 20% έως 70%. Αντίστοιχα, στις περιοχές των βορείων προαστίων, στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα η αντίστοιχη διαφορά φθάνει έως και 15%. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κυψέλης, όπου οι τιμές πώλησης των παλιών διαμερισμάτων διαμορφώνονται μεταξύ 300 - 400 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η ελάχιστη αντικειμενική αγγίζει τα 900 ευρώ/τ.μ. (απόκλιση της τάξεως του 70%). Αντίστοιχα, τα νεόδμητα διαμερίσματα της Κυψέλης πωλούνται αντί 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται κατά 33% υψηλότερα, στα 1.500 ευρώ/τ.μ.
Ως εκ τούτου, πολλές συμφωνίες αγοραπωλησίας που είχαν γίνει κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του έτους, όταν είχε δημιουργηθεί το πρόβλημα με τον φόρο υπεραξίας, πλέον «σκοντάφτουν» εκ νέου, καθώς οι αγοραστές αδυνατούν να δικαιολογήσουν τα απαιτούμενα ποσά, με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Ως εκ τούτου, η αγορά μετατρέπεται πλέον σε προνόμιο για «λίγους», οι οποίοι διαθέτουν την απαιτούμενη περιουσία να καλύψουν τις απαιτήσεις του «πόθεν έσχες» και με τον τρόπο αυτό, να επωφεληθούν των σημαντικότατων ευκαιριών αγοράς που παρουσιάζονται.
Σύμφωνα με φορείς του κλάδου, είναι αναγκαία μια διορθωτική ρύθμιση, η οποία να λαμβάνει υπόψη της τις ιδιαιτερότητες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας, μετά την πτώση των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών.
Μείωση της τάξης του 7,8% παρουσίασαν σε ετήσια βάση οι τιμές των σπιτιών το πρώτο τρίμηνο του 2014, ενώ μεγαλύτερη μείωση, σε ποσοστό 10,7% παρουσίασαν οι τιμές των διαμερισμάτων, σύμφωνα με τα αποτελέσματα του Δείκτη Τιμών Ακίνητων του RICS Κύπρου για το 1ο τρίμηνο 2014.
Ακόμη μεγαλύτερες είναι, με βάση το Δείκτη, οι ετήσιες μειώσεις στις τιμές των καταστημάτων που υποχώρησαν κατά 14.8%, των γραφείων 10.4% και των αποθηκών κατά 11.4%.
Σε τριμηνιαία βάση, οι τιμές τόσο για τα σπίτια όσο και για τα διαμερίσματα παρουσίασαν πτώση της τάξης του 1.4% και 2.6% αντίστοιχα, με τη μεγαλύτερη μείωση να καταγράφεται στην Αμμόχωστο (4.0% για τα σπίτια και 9.3% για τα διαμερίσματα).
Παγκύπρια, οι τιμές των καταστημάτων μειώθηκαν κατά μέσο όρο 1.7%, των γραφείων κατά 1.4% και των αποθηκών κατά 0.9%.
Σε σύγκριση με το αντίστοιχο πρώτο τρίμηνο του 2013, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 10.7%, των σπιτιών κατά 7.8%, των καταστημάτων κατά 14.8%, των γραφείων 10.4% και των αποθηκών κατά 11.4%.
Η μέση τιμή ενοικίασης σε ολόκληρη την Κύπρο παρουσίασε τριμηνιαία πτώση 1.4% στα διαμερίσματα, 1.6% στα σπίτια, στα καταστήματα 1.3%, στις αποθήκες 3.1% και στα γραφεία 1.2%.
Σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2013 , οι τιμές ενοικίασης υποχώρησαν κατά 11.3% για τα διαμερίσματα, 12.6% για σπίτια, 23.3% για καταστήματα, 15.3% για γραφεία και 14.0% για αποθήκες. Όλες οι κατηγορίες σε όλες τις γεωγραφικές περιοχές εξακολουθούν να επηρεάζονται, με αυτές που κατέγραψαν πρώτες τη μεγαλύτερη πτώση στον τομέα των ακινήτων, τώρα να έχουν το χαμηλότερο ρυθμό μείωσης.
10 ερωτήσεις - απαντήσεις για τις «άγνωστες» ιδιοκτησίες Πότε λήγουν οι προθεσμίες...
Σε ποιες περιοχές κινδυνεύουν να χαθούν άμεσα οι ιδιοκτησίες «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Σύμφωνα με στοιχεία του Κτηματολογίου, τα ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στα «παλαιά προγράμματα» ανέρχονται σε περίπου 200.000, εκ των οποίων τα 160.000 είναι οικόπεδα και αγροτεμάχια και τα 40.000 κτίρια, διαμερίσματα και καταστήματα. Ωστόσο, σύμφωνα με υπολογισμούς, το 70% των περιπτώσεων που παραμένουν ακόμη στον «αέρα» αφορά ιδιοκτησίες του Δημοσίου, ρίχνοντας πρακτικά τον αριθμό των άμεσα ενδιαφερομένων στις 60.000 περιπτώσεις.
Από το 2015 κινδυνεύουν άμεσα οι ιδιοκτησίες σε είκοσι περιοχές, ενώ από το 2016 -2018 για τους κατοίκους του εξωτερικού- θα προστεθούν στη λίστα επιπλέον 92 περιοχές. Οι είκοσι περιοχές όπου οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να χάσουν το 2015 τα ακίνητά τους είναι: Λαίικα, Ασπρόχωμα (Μεσσηνία), Αστρος, Παράλιο Αστρος (Αρκαδία), Μαρτίνο (Φθιώτιδα), Μεσιά, Πολύκαστρο, Πευκοδάσος (Κιλκίς), Φιλοθέη (Αρτα), Γλίνος (Τρίκαλα), Αγία Βαρβάρα (Ημαθία), Μεθώνη (Πιερία), Αγία Τριάδα (Θεσσαλονίκη), Καλαμπάκι, Μέγας Αλέξανδρος (Δράμα), Αγιος Ανδρέας, Πηγές (Καβάλα), Αβατο, Εράσμιος (Ξάνθη), Αίγειρος (Ροδόπη). Οσο για τις επόμενες 92 περιοχές που θα μπουν στο στόχαστρο, αφορούν μεταξύ άλλων οχτώ περιοχές στην Αττική (Νέα Πέραμος, Ελευσίνα, Νέα Σμύρνη, Γέρακας, Αγ. Ιωάννης Ρέντης, Νέο Ψυχικό, Βριλήσσια, Μελίσσια) και οχτώ περιοχές στη Θεσσαλονίκη (Εξοχή, Νέο Ρύσιο, Θέρμη, Περαία, Νέοι Επιβάτες, Πλαγιάρι, Ταγαράδες, Νέα Ραιδεστός). Επίσης η λίστα περιλαμβάνει και πόλεις, όπως η Πάτρα, η Καλαμάτα και η Νέα Αγχίαλος, αλλά και νησιά όπως η Πάτμος, η Σύρος και η Σίφνος.
Έχουμε όλοι υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο Κτηματολόγιο;
Φυσικά. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει εμπράγματο ή εγγραπτέο δικαίωμα σε ακίνητο υποχρεούται να υποβάλει δήλωση στο Κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα, υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει ο ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος έχει κυριότητα (πλήρη ή ψιλή) και κάθε δικαιούχος επικαρπίας και προσωπικής ή πραγματικής δουλείας (οποιουδήποτε περιεχομένου), ο δικαιούχος εμπράγματης ασφάλειας, κατάσχεσης, εγγραπτέας αγωγής, εγγραπτέας μίσθωσης (χρονομεριστική, χρηματοδοτική, υπερενναετής) και κάθε άλλου εγγραπτέου δικαιώματος. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχουν και όσοι διαχειρίζονται ξένη περιουσία (π.χ. εκκαθαριστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, διαχειριστής ακινήτου κ.λπ.).
Ποια είναι η προθεσμία για διόρθωση των αρχικών εγγραφών;
Η αποκλειστική προθεσμία για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών είναι πέντε έτη. Για το ελληνικό δημόσιο, τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή τους μόνιμα εργαζόμενους στο εξωτερικό κατά τη λήξη της πενταετούς προθεσμίας, η προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι επτά έτη. Ειδικά για τις περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999, η παραπάνω προθεσμία είναι δωδεκαετής για τους κατοίκους του εσωτερικού και δεκατετραετής για τους κατοίκους του εξωτερικού (τελευταία παράταση με τον ν. 4164/2013). Η προθεσμία διόρθωσης αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του ΥΠΕΚΑ, με την οποία ορίζεται η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην περιοχή.
Συνειδητοποιώ ότι δεν έχω κάνει εμπρόθεσμη δήλωση. Τι ισχύει σ' αυτή την περίπτωση;
Εάν δεν υποβάλλατε δήλωση ιδιοκτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα μπορείτε να υποβάλετε εκπρόθεσμη δήλωση κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης και μέχρι την ημερομηνία που ορίζει με απόφασή του το ΥΠΕΚΑ. Στην περίπτωση αυτή όμως προβλέπεται η επιβολή προστίμου ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων. Η διαδικασία βεβαίωσης και εν συνεχεία επιβολής προστίμου θα ενεργοποιηθεί σε μεταγενέστερο στάδιο.
;Κατά την κτηματογράφηση υπέβαλα δήλωση, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχω ενημερωθεί για τα αποτελέσματα. Τι πρέπει να κάνω
Εάν πρόκειται για περιοχή που έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και το κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο λειτουργεί μεταβατικά ως Κτηματολογικό Γραφείο, θα πρέπει να απευθυνθείτε στην υπηρεσία και να ζητήσετε πληροφόρηση σχετικά με την καταχώριση του ακινήτου σας και του δικαιώματός σας σε αυτό. Εάν πρόκειται για περιοχή που δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, τότε η σχετική πληροφόρηση θα ζητηθεί από το Γραφείο Κτηματογράφησης.
Στην κτηματογράφηση των παλαιών προγραμμάτων δεν υπέβαλα δήλωση για το ακίνητό μου, μπορώ να προβώ σήμερα σε τέτοια ενέργεια στο Κτηματολογικό Γραφείο;
Όχι, αυτό δεν είναι δυνατόν. Μετά την καταχώριση των αρχικών εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου σε μια περιοχή, θα πρέπει να ακολουθήσετε τις διαδικασίες διόρθωσης αρχικής εγγραφής. Το ακίνητό σας μπορεί να έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Τι θα γίνει με τα ακίνητα που δεν θα δηλώσει κανείς;
Τα συγκεκριμένα ακίνητα καταγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, η οποία διαρκεί περίπου τέσσερα χρόνια, ακολουθεί προθεσμία πέντε ετών (ή επτά για τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού) που προβλέπεται από τον νόμο για την αμφισβήτηση των αρχικών εγγραφών γενικά και ειδικότερα για τη διόρθωσή τους από «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε «γνωστού». Ειδικά για τις περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999, η παραπάνω προθεσμία είναι δωδεκαετής για τους κατοίκους του εσωτερικού και δεκατετραετής για τους κατοίκους εξωτερικού. Με το πέρας της προθεσμίας, το ακίνητο περνά σε ιδιοκτησία του Δημοσίου, με τον ιδιοκτήτη να μπορεί εκ των υστέρων να διεκδικήσει αποζημίωση επί της αντικειμενικής αξίας και όχι τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Μπορώ να κάνω διορθώσεις μετά την υποβολή της δήλωσης;
Εφόσον επιθυμείτε τη διόρθωση στοιχείων της δήλωσής σας μπορείτε να υποβάλετε στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης ή να αποστείλετε με συστημένη επιστολή Αίτηση Διόρθωσης Στοιχείων Δήλωσης, στην οποία θα επισυνάψετε έντυπο δήλωσης με συμπληρωμένα μόνο τα πεδία που πρέπει να διορθωθούν. Σε περίπτωση αλλαγής των στοιχείων επικοινωνίας που έχετε δηλώσει, θα πρέπει να ενημερώσετε σχετικά το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης υποβάλλοντας Αίτηση Γνωστοποίησης Αλλαγής Στοιχείων Επικοινωνίας. Στη διεύθυνση επικοινωνίας που έχετε δηλώσει θα λαμβάνετε όλη τη σχετική αλληλογραφία κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, όπως π.χ. τα αποσπάσματα κτηματολογικών στοιχείων, ενώ τα τηλέφωνα επικοινωνίας θα χρειαστούν στην περίπτωση τυχόν διευκρινίσεων.
Πώς δηλώνεται η χρησικτησία και ποια τα απαιτούμενα δικαιολογητικά;
Για να δηλώσετε ως αιτία κτήσης του δικαιώματος σας έκτακτη χρησικτησία, αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση, πρέπει να υποβάλετε έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία π.χ. λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ κ.λπ., μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, ένορκες βεβαιώσεις κ.λπ. Από τα έγγραφα αυτά θα πρέπει να αποδεικνύεται 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου. Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης την χρησικτησία για ακίνητο το οποίο έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Μπορώ να δηλώσω δικαίωμα σε ακίνητο που έχω αποκτήσει με κληρονομιά που δεν έχω κάνει αποδοχή;
Μπορείτε να δηλώσετε το δικαίωμά σας στο Κτηματολόγιο ακόμα κι αν δεν έχετε κάνει αποδοχή κληρονομιάς. Στην περίπτωση αυτή, όμως, θα πρέπει να προσκομίσετε τα απαραίτητα δικαιολογητικά ανάλογα με την ύπαρξη ή όχι διαθήκης. Στην περίπτωση κληρονομιάς με διαθήκη απαιτείται ο τίτλος του κληρονομούμενου (εφόσον υπάρχει), η ληξιαρχική πράξη θανάτου, το αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και το πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς. Ενώ στην περίπτωση κληρονομιάς χωρίς διαθήκη πρέπει να προσκομίσετε τον τίτλο του κληρονομούμενου, τη ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς.
Η πολεοδομική υποβάθμιση εκ τών υστέρων μίας περιοχής με οχλούσες χρήσεις δεν επιτρέπεται από το Σύνταγμα και αντίκειται στην πάγια νομολογία τού ΣτΕ . Ετσι χαρακτηρίζουν έγκυροι νομικοί κύκλοι της ρυθμίσεις για τις αλλαγές στην χρήση γης στις περιοχές αμιγούς κατοικίας. Μάλιστα , λένε ότι σύντομα θα κατατεθούν οι πρώτες προσφυγές στο ανώτατο δικαστήριο. Στο μεταξύ, με τροπολογία περιορίζονται τελικά οι επιτρεπόμενες χρήσεις στις περιοχές αμιγούς κατοικίας για τα οικόπεδα που «βλέπουν» κεντρικούς δρόμους και λεωφόρους. Συγκεκεριμένα, ορίζεται πως στα οικόπεδα με πρόσωπο επί κυρίων οδικών αξόνων, για τις περιπτώσεις που στις θέσεις αυτές έχουν καθοριστεί χρήσεις αμιγούς ή αποκλειστικής κατοικίας βάσει διαταγμάτων, επιτρέπονται επιπλέον μόνο χρήσεις πρεσβειών και γραφείων.
Η χρήση «γραφεία», επισημαίνεται, πρέπει να είναι συμβατή με την κύρια χρήση της κατοικίας. Κάτι που σημαίνει πως επιτρέπεται σε υφιστάμενες κατοικίες να αποκτήσουν χρήση γραφείων, υπογράμμιζαν αρμόδιοι παράγοντες του ΥΠΕΚΑ.
Με τη χθεσινή τροπολογία, ορίζεται ακόμα πως ο υπουργός Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής έχει το δικαίωμα να τροποποιεί τις κατηγορίες χρήσεων γης που προβλέπονται στον νέο νόμο ή και το περιεχόμενο αυτών, με προεδρικό διάταγμα αντί της υπουργικής απόφασης που προέβλεπε μέχρι τώρα το κείμενο του νόμου. «Ωστε η οποιαδήποτε αλλαγή να περάσει από την κρίση και τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας», επισήμαιναν στο ΥΠΕΚΑ.
Επίσης, αίρεται ο οποιοσδήποτε περιορισμός αριθμού κλινών και επιφάνειας γηπέδου σε ό,τι αφορά στη δημιουργία ξενοδοχείων και τουριστικών εγκαταστάσεων σε μικρούς οικισμούς, κάτω των 2.000 κατοίκων.
Το νομοσχέδιο για τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση ψηφίστηκε χθες επί του συνόλου από τη Βουλή.
Οι ενοικιάσεις για φοιτητική κατοικία κάθε χρόνο παραδοσιακά δίνουν «φιλί ζωής» στη χειμαζόμενη αγορά ακινήτων, η οποία εξακολουθεί να διαθέτει περισσότερα των 200.000 απούλητα και ξενοίκιαστα διαμερίσματα πολυκατοικιών, τα οποία ωστόσο εξακολουθούν να επιβαρύνονται από «κόκκινα δάνεια», λογαριασμούς κοινοχρήστων, σωρευμένα χαράτσια του Εκτακτου Ειδικού Τέλους Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ) και του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), οι οποίοι καταργήθηκαν στις 31.12.2013, ενώ από την 1η.1.2014 έρχεται ο ΕΝΦΙΑ.
Οι ιδιοκτήτες αστικών κι επαγγελματικών ακινήτων επιβαρύνονται με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος κατά μέσον όρο ισοδυναμεί με το 0,3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Τιμές και περιοχές
Στο μέτωπο της αναζήτησης φοιτητικής στέγης, τα εξαντλημένα από την οικονομική κρίση ελληνικά νοικοκυριά, για να καλύψουν την ανάγκη στέγασης των παιδιών τους, άσχετα αν θα καταφέρουν τελικά να ανταποκριθούν σε αυτή την πρόσθετη δαπάνη, έχουν τη δυνατότητα να βρουν πλέον διαμερίσματα για ενοικίαση σε λογικές τιμές.Το ίδιο ισχύει και για την περιοχή του Αγ. Ιωάννη/Μίκρα στην Καλαμαριά. Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, η Σταυρούπολη θα αναβαθμιστεί επίσης μετά την ολοκλήρωση του τερματικού σταθμού του Μετρό κοντά στο Στρατόπεδο Καρατάσου/Νοσοκομείο Παπαγεωργίου.
Μία καινούργια τάση έχει αρχίσει να εμφανίζεται το τελευταίο καιρό στην αγορά κατοικίας. "Κάντο με τα πόδια" , είναι η ονομασία της και βασίζεται στις δυνατότητες που παρέχει μία γειτονιά στους κατοίκους της να κάνουν τις αγορές με τα πόδια, να έχουν με τον ίδιο τρόπο πρόσβαση σε χώρους διασκέδασης και το κυριότερο: να μπορούν να κάνουν περιπάτους . Όπως λένε μεσίτες στην αγορά έχουν εμφανιστεί αγοραστές οι οποίοι δεν ρωτούν μόνο για τα καλά σχολεία ή για την εγκληματικότητα αλλά και στο τι μπορούν να κάνουν με τα ...πόδια. Φαίνεται, ότι η έλλειψη χώρων παρκινγκ , το μποτιλιάρισμα αλλά και το κόστος μετακίνησης επανέφερε συνήθειες του παρελθόντος που είχαν χαθεί με την έκρηξη της αγοράς κατοικίας των προαστίων. " Ο καθένας θέλει να ξέρει τώρα πόσο κοντά βρίσκονται στα καταστήματα », λέει ένας μεσίτης ο οποίος ανέφερε χαρακτηριστικά μία περίπτωση πελατών που επέλεξαν ένα σπίτι αν και οριακά ακριβότερο από κάποιο άλλο με μοναδικό κριτήριο την δυνατότητα που πρόσφερε της εύκολης πρόσβασης με τα πόδια στην συνοικιακή αγορά. Αν και η διαφορά της τιμής ήταν περίπου 2% οι αγοραστές έκαναν αυτή την επιλογή θεωρώντας ότι η εγγύτητα θα "απορροφήσει" σε τρία χρόνια το επιπλέον κόστος. " Για πολλούς, το πρόβλημα της κυκλοφοριακής συμφόρησης και το γεγονός ότι να πρέπει να οδηγούν παντού κάνουν την επιλογή αυτή πιο ελκυστική », λέει ένας άλλος μεσίτης που δραστηριοποιείται στην αγορά των νοτίων προαστίων της Αθήνας. Πάντως, δεν χρειάζεται το σπίτι να είναι απαραίτητα στο κέντρο της Αθήνας. Στα περισσότερα προάστια της πόλης έχουν αναπτυχθεί συνοικιακές αγορές που προσφέρουν όλες τις εναλλακτικές δυνατότητες . Δεν είναι μάλιστα εκείνοι που πιστεύουν ότι όσο ακριβότερη γίνεται η χρήση του ΙΧ τόσο θα εδραιώνεται η νέα τάση.
Μπορεί η ελληνική αγορά ακινήτων να είναι σαφώς πιο ελκυστική σήμερα για τους ξένους επενδυτές, όπως φαίνεται όμως, έχει αρκετό δρόμο ακόμη να διανύσει προκειμένου να θεωρηθεί "διαφανής" αγορά για τα ξένα κεφάλαια.
Πράγματι, η χώρα μας βρίσκεται στην 33η θέση στην παγκόσμια κατάταξη, σε σύνολο 102 αγορών διεθνώς, όσον αφορά τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, με τους επενδυτές να χαρακτηρίζουν το ελληνικό real estate "ημιδιαφανές".
Η διεθνής εταιρία Jones Lang LaSalle παρουσιάζει κάθε διετία το Δείκτη Διαφάνειας για το παγκόσμιο real estate, στον οποίο εφέτος, στις πρώτες θέσεις της κατάταξης κυριαρχούν οι "αγγλόφωνες" αγορές - το Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ, Αυστραλία και Νέα Ζηλανδία. Οι χώρες βαθμολογούνται με βάση τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται με ξένους επενδυτές, τα θεμελιώδη στοιχεία της κάθε αγοράς, την εύκολη πρόσβαση σε επίσημα στοιχεία για την πορεία των τιμών πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων, τον αριθμό των εισηγμένων εταιρειών ακινήτων, το θεσμικό και νομικό πλαίσιο και τέλος τις διαδικασίες που ακολουθούνται για την ολοκλήρωση μίας συναλλαγής.
Η Ελλάδα δεν έχει παρουσιάσει βελτίωση σε σχέση με το 2012, οπότε είχε καταταγεί επίσης στην 33η θέση σε σύνολο 97 χωρών. Καλύτερες επιδόσεις παρουσιάζει η ελληνική αγορά σε σχέση με το 2012 στο κομμάτι του θεσμικού- νομικού πλαισίου και τις διαδικασίες ολοκλήρωσης των αγοραπωλησιών ακινήτων.
Πανευρωπαϊκά, η Γαλλία, η Φινλανδία, αλλά και εσχάτως η Ιρλανδία έχει περάσει στην κορυφαία βαθμίδα της διαφάνειας, ως αποτέλεσμα της νέας νομοθεσίας της ιρλανδικής κυβέρνησης για τις Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (REITS). Η εφετινή έρευνα επισημαίνει ότι υπάρχει μία αυξανόμενη τάση από πλευράς των κυβερνήσεων αλλά και των επιχειρήσεων να ενθαρρύνουν μια κουλτούρα "ανοιχτών δεδομένων", που υποστηρίζεται από την τεχνολογική πρόοδο. "Οι κυβερνήσεις, σε διεθνές επίπεδο, αναγνωρίζουν πλέον ότι η κακή διαφάνεια αφενός εμποδίζει την προσέλκυση επενδυτών από το εξωτερικό, αφετέρου δυσχεραίνει τις σχέσεις στο εσωτερικό των χωρών τους, μεταξύ πολιτών και τοπικών αρχών που είναι αρμόδιες για τη φορολόγηση και τη ρύθμιση των ακινήτων".
Από την έρευνα στο σύνολο των 102 χωρών παγκοσμίως, φαίνεται ότι σε σχέση με το 2012, υπάρχει μεγαλύτερος βαθμός διαφάνειας για το 80% των αγορών real estate.
Ακόμη και μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα θα μπορούν να κατασκευαστούν σε μικρούς οικισμούς που έχουν πληθυσμό κάτω από 2.000 κατοίκους ή είναι προ του 1923.
Με παρέμβαση που έκανε το ΥΠΕΚΑ στη Βουλή, στις περιοχές αυτές θα επιτρέπονται ξενοδοχεία και τουριστικές εγκαταστάσεις, χωρίς όριο κλινών ή τετραγωνικών.
Ουσιαστικά αφαιρέθηκε από το νομοσχέδιο για τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή, σχετική διάταξη, η οποία περιόριζε τη μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης στα 2.000 τ.μ. ανά οικόπεδο και τη δυναμικότητα στις 50 κλίνες, ανά τουριστική επιχείρηση. Με τον τρόπο αυτό μεταφέρεται στοην εκαστοτε δημοτική αρχή η υποχρέωση έκδοσης τοπικού χωρικού σχεδίου στο οποίο θα προβλέπεται οι όροι και οι προυποθεσεις χωροθέτησης των συγκεκριμένων χρήσεων
Επίσης, αφαιρέθηκε διάταξη η οποία αφορούσε περιοχές με χρήσεις «Τουρισμός - αναψυχή - παραθεριστική κατοικία» και επέτρεπε έως 1.500 τ.μ. ανά οικόπεδο για εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, υπεραγορές, πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα και εκθέσεις.
Σημαντικές αλλαγές έρχονται στη λειτουργία των υποθηκοφυλακείων όπως ανακοίνωσε και ο υπουργός ΠΕΚΑ Γιάννης Μανιάτης. Μέσα στο καλοκαίρι θα δημιουργηθούν τα δύο πρώτα μόνιμα και οριστικά Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας, ένα στη Θεσσαλονίκη και ένα στον Πειραιά.
Σήμερα, η χώρα καταγράφει τα ακίνητά της στα περίπου 400 υποθηκοφυλακεία. Στόχος είναι τα 400 υποθηκοφυλακεία θα αντικατασταθούν με 16 μόλις πλήρως οργανωμένα, σύγχρονα περιφερειακά κτηματολογικά γραφεία.
Αρα όπως ανέφερε ο υπουργός "θα αποκτήσουμε τις δύο πρώτες, οριστικές, τελικές δομές για το πώς μπορούμε να έχουμε οργανωμένες τις καταγραφές των ακινήτων μας". Γιατί όπως τόνισε "όσοι είχαν την ατυχία να ψάξουν στα υποθηκοφυλακεία, γνωρίζουν πολύ καλά αυτήν την εικόνα με τα τεράστια βιβλία όπου είναι καταγεγραμμένα τα πάντα".
Μάλιστα όπως σημείωσε ένας απλός πολίτης, ακόμα και σήμερα που μιλάμε, υπάρχουν περιοχές της χώρας, μπορεί, παίρνοντας τον δικό του ατομικό κωδικό, να έχει πρόσβαση μέσω internet στο αντίστοιχο κτηματολογικό γραφείο που λειτουργεί και να βλέπει τα ακίνητα ιδιοκτησίας του. Μόνος του. "Είναι μια τεράστια τομή στην ηλεκτρονική διακυβέρνηση. Δεν χρειάζεται ο πολίτης να κινηθεί από το σπίτι του. Μπορεί να έχει πλήρη εικόνα μέσα από το διαδίκτυο".
Υπερψηφίστηκε χθες στο Α΄Θερινό Τμήμα της Βουλής, το νομοσχέδιο για τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση.
"Αν θέλουμε να παράγουμε πλούτο χωρίς δανεικά, από την πραγματική οικονομία και όχι από την αγοραπωλησία άυλων τίτλων, τότε χρειαζόμαστε επενδύσεις" τόνισε ο υπουργός Περιβάλλοντος, Γιάννης Μανιάτης, στην ομιλία του στη συζήτηση για το σχέδιο νόμου στην Ολομέλεια της Βουλής. "Για να γίνουν όμως επενδύσεις, θα πρέπει να απαντηθεί το ερώτημα "πού μπορώ να επενδύσω, πώς και πότε" ανέφερε χαρακτηριστικά. Πρόσθεσε μάλιστα ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος προωθεί τη "Διαύγεια στην Περιβαλλοντική Αδειοδότηση", μια ψηφιακή πλατφόρμα που θα είναι έτοιμη σε μερικούς μήνες και θα δίνει το δικαίωμα στον κάθε Έλληνα πολίτη να γνωρίζει την εικόνα της κάθε περιοχής και σε ποιο σημείο βρίσκονται οι επενδύσεις της - και αν υπάρχει καθυστέρηση, ποιος είναι ο υπεύθυνος σε προσωπικό, υπηρεσιακό και πολιτικό επίπεδο.
Σχετικά με τη χωροταξία δήλωσε ότι "είναι μια βαθύτατα πολιτική επιστήμη, τέχνη, δράση, λειτουργία. Δεν υπάρχει απολιτική χωροταξία. Απολιτική χωροταξία είναι μη χωροταξία. Αρα η χωροταξία οφείλει να λύνει τα βασικά προβλήματα των κοινωνιών. Η χωροταξία οφείλει να απαντά σε βασικά ερωτήματα: “Πώς θα μειώσω τις περιφερειακές ανισότητες; Πώς θα ενισχύσω τη χωρική συνοχή, έτσι ώστε να ενισχύσω και την κοινωνική συνοχή; Πώς θα διασφαλίσω την αειφορία και τη βιωσιμότητα, την αρμονική συμβίωση επένδυσης και φυσικού περιβάλλοντος με το ανθρωπογενές περιβάλλον, ώστε στο τέλος ωφελημένος να είναι και ο άνθρωπος, η ανθρώπινη κοινωνία και το περιβάλλον”;
Αυτό ακριβώς προσπαθούμε να κάνουμε μέσω της ρύθμισης την οποία καταθέτουμε. Έχουμε ονομάσει το 2014 ως “Έτος της μεγάλης χωρικής-χωροταξικής μεταρρύθμισης” και δεν διστάζουμε να το επαναλάβουμε. Γιατί είμαστε βέβαιοι ότι θα περάσουμε πάνω από τον πήχη και όλα αυτά για τα οποία δεσμευόμαστε, δηλώνουμε στο Εθνικό Κοινοβούλιο, τόσο εμείς ως πολιτική ηγεσία, όσο και όλες οι υπηρεσίες του Υπουργείου, ότι θα τα κάνουμε πράξη".
Τέλος δήλωσε ότι "Είμαστε περήφανοι που έχουμε 350 ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ, τα οποία καρκινοβατούν επί 20-25 χρόνια; Είμαστε περήφανοι που δεν έχουμε αξιωθεί ως κοινωνία και ως τοπικές κοινωνίες πολλές φορές να χωροθετήσουμε περιοχές επεξεργασίας απορριμμάτων ή περιοχές όπου θα χωροθετηθούν βιολογικοί καθαρισμοί; Είμαστε περήφανοι όταν ξέρουμε ότι μια βασική αιτία που αυτός ο τόπος βασανίζεται από γενιές και γενιές αυθαιρέτων, είναι το ότι δεν έχουμε κάνει σχεδόν ποτέ επεκτάσεις σχεδίων πόλεων, άρα ο φτωχός δεν μπορεί να βρει φτηνή γη για να χτίσει το σπίτι του; Έχουμε αναρωτηθεί γιατί ποτέ κανένας δήμαρχος ή χωροτάκτης δεν θέλει στην περιοχή ευθύνης του να χωροθετήσει μια κτηνοτροφική ζώνη, μια λατομική ζώνη και όλοι λένε «μακριά από μένα, στο διπλανό δήμο»; Δεν πρέπει επιτέλους να απαντήσουμε σε όλα αυτά τα ζητήματα; Με το νομοθέτημα που έχουμε στη διάθεσή μας – κάνουμε πολύ συγκεκριμένες παρεμβάσεις και θεσμικού και λειτουργικού χαρακτήρα. Έχουμε προκηρύξει με 600 εκατομμύρια ευρώ τις 28 μεγάλες μελέτες και τις αμέσως επόμενες εβδομάδες κατακυρώνουμε τους πρώτους διαγωνισμούς. Θα ολοκληρώσουμε, μάλιστα, τις κατακυρώσεις μέσα στη χρονιά. ’ρα, την επόμενη χρονιά ξεκινούν οι νέες μελέτες για το 65% του εδάφους της χώρας και ολοκληρώνουμε τις προηγηθείσες κατά τα προηγούμενα χρόνια κτηματογραφήσεις για το υπόλοιπο 35% της χώρας. Στόχος είναι το 2020, σε λίγα χρόνια από σήμερα, η χώρα να έχει το μεγαλύτερο, το πιο σύγχρονο, το πιο μοντέρνο, ολοκληρωμένο, δυναμικό και διαρκώς ενημερωνόμενο πληροφοριακό σύστημα για τα ακίνητα του Δημοσίου και των ιδιωτών, το πιο ολοκληρωμένο κτηματολογικό σύστημα.
Τις επόμενες εβδομάδες υλοποιούμε –γιατί το θεσμοθετούμε πρώτα στο νομοσχέδιο για τα ρυθμιστικά, αλλά το υλοποιούμε αμέσως μετά, μέσα στο καλοκαίρι- τα δύο πρώτα μόνιμα και οριστικά Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας, ένα στη Θεσσαλονίκη και ένα στον Πειραιά. ’ρα, επιτέλους, θα αποκτήσουμε τις δύο πρώτες, οριστικές, τελικές δομές για το πώς μπορούμε να έχουμε οργανωμένες τις καταγραφές των ακινήτων μας."
Αντιδράσεις
Διαφορετικές ήταν όμως οι προσεγγίσεις της αντιπολίτευσης για το σχέδιο νόμου. "Εδώ ψηφίζουμε τα μη κριτήρια, τις μη δεσμεύσεις, τα μη πλαίσια" ανέφερε ο κοινοβουλευτικός εκπρόσωπος του ΣΥΡΙΖΑ, Παναγιώτης Λαφαζάνης.
"Μας φέρατε νομοσχέδιο 320 σελίδων για το χωροταξικό σχεδιασμό με τη διαδικασία του κατεπείγοντος. Ποιου κατεπείγοντος;" αναρωτήθηκε η Ραχήλ Μακρή (ΑΝΕΛ) χαρακτηρίζοντας "προδήλως αντισυνταγματικές" ορισμένες διατάξεις που άπτονται της περιβαλλοντικής προστασίας.
"Το υπουργείο Περιβάλλοντος στα τελευταία νομοσχέδια, δυστυχώς, επιλέγει να νομιμοποιεί ό,τι δεν μπορούσε να νομιμοποιηθεί με τον νόμο περί αυθαιρέτων" παρατήρησε η Νίκη Φούντα (ΔΗΜΑΡ.
Ο ειδικός αγορητής του ΚΚΕ, Σπύρος Χαλβατζής ανέφερε ότι "με αυτό το νομοσχέδιο φαίνεται ότι γίνεται μια συστηματική προσπάθεια να παραμεριστεί οτιδήποτε εμποδίζει την πορεία επέλασης των λεγόμενων "επενδυτών"" σχολίασε ο ειδικός αγορητής του ΚΚΕ, Σπύρος Χαλβατζής.
Πιλοτικό έργο για την πλήρη ψηφιακή καταγραφή των τεχνικών και νομικών χαρακτηριστικών, καθώς και για την ολοκλήρωση των απαραίτητων ενεργειών για την αξιοποίηση («ωρίμανση») 1.000 ακινήτων του Δημοσίου, προωθεί άμεσα η Εταιρία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ).
Στόχος, είναι αφενός η δημιουργία δυνατότητας αξιοποίησης των 1.000 ακινήτων και αφετέρου η δημιουργία τεχνογνωσίας που θα επιτρέψει ανάλογη «ωρίμανση» για τα περισσότερα από 70.000 ακίνητα του Δημοσίου που διαχειρίζεται η ΕΤΑΔ. Σύμφωνα με την ΕΤΑΔ, η «ωρίμανση» των 1.000 ακινήτων αναμένεται ότι θα ολοκληρωθεί σταδιακά έως το β΄ εξάμηνο 2015.
Η επιλογή των 1.000 ακινήτων θα γίνει μετά από νομικό και τεχνικό έλεγχο μεταξύ 3.000 ακινήτων σε όλη τη χώρα, με κριτήρια οικονομικά, εμπορικότητας, γεωγραφικά και τεχνικά. Ο επιμερισμός του έργου είναι γεωγραφικός και κατανέμεται σε τρεις γεωγραφικές ενότητες: (α) Περιφέρειες Αττικής, Στερεάς Ελλάδας, Δυτικής Ελλάδας, Πελοποννήσου, (β) Περιφέρειες Κεντρικής Μακεδονίας, Ανατολικής Μακεδονίας- Θράκης, Δυτικής Μακεδονίας και (γ) Περιφέρειες Θεσσαλίας, Ηπείρου, Ιονίων Νήσων, Νήσων Β. Αιγαίου, Ν. Αιγαίου και Κρήτης.
Το πιλοτικό πρόγραμμα θα αναδειχθεί μέσω διεθνούς ανοικτού μειοδοτικού διαγωνισμού, συνολικού προϋπολογισμού άνω των 6 εκατ. ευρώ, που προκηρύσσεται άμεσα και αφορά στην ανάδειξη τριών αναδόχων σχημάτων αποτελούμενων από νομικά γραφεία και τεχνικές εταιρίες και ενός σχήματος που θα έχει την ευθύνη του project management, καθώς και τη δημιουργία μηχανισμού διοίκησης του συνολικού έργου και ελέγχου παραλαβής των παραδοτέων.
Σπάει για τα καλά η «φούσκα» των ακριβών ακινήτων στην Ελλάδα, των κατοικιών που αγοράστηκαν κυρίως την περίοδο της χρηματιστηριακής τρέλας σε υψηλές τιμές.
Μετά από 15 περίπου χρόνια η συντριπτική τους πλειοψηφία πωλείται κάτω από την αντικειμενική δημιουργώντας μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες σε όσους έχουν «γεμάτα πορτοφόλια».
Τα πωλητήρια που υπάρχουν στα ακριβά προάστια είναι εκατοντάδες και παρά τις χαμηλές, σε σχέση με το παρελθόν τιμές, πολλά εντυπωσιακά σπίτια έχουν μείνει στα αζήτητα.
Τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία έχουν γεμίσει τα χαρτοφυλάκιά τους με κτίρια αξίας από 700 χιλιάδες ευρώ και πάνω. Τα τελευταία στοιχεία των κτηματομεσιτικών γραφείων δείχνουν ότι οι εμπορικές τιμές είναι πολύ χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, κυρίως για κατοικίες 10ετίας και πάνω ενώ και για τα νεόδμητα παρατηρούνται μεγάλες στρεβλώσεις.
Σπίτια που για την εφορία κοστίζουν 5 και 6 χιλιάδες ευρώ το τετραγωνικό μέτρο βγαίνουν στο σφυρί για 4 χιλιάδες ευρώ στην Εκάλη, το Καστρί, το Κεφαλάρι, το Διόνυσο αλλά και στα νότια προάστια δηλαδή στη Βουλιαγμένη, τη Βούλα, τη Γλυφάδα.
Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό των περισσότερων πολυτελών κατοικιών είναι ότι πρόκειται για σπίτια που κτίστηκαν γύρω στις αρχές της δεκαετίας του 2000, κόστισαν μια περιουσία και σήμερα δίνονται σε ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές. «Βγαίνουν στο σφυρί τα σπίτια του Χρηματιστηρίου. Η ''φούσκα'' που δημιουργήθηκε την περίοδο 1998-2000 σκάει τώρα για τα καλά με αποτέλεσμα πανέμορφα και πανάκριβα σπίτια 15ετίας να πωλούνται στην κυριολεξία… κοψοχρονια», τονίζει μεσίτης στα βόρεια προάστια με πελάτες αρκετούς επιχειρηματίες και χρηματιστές της «χρυσής εποχής».
Μονοκατοικίες, μεζονέτες ή βίλες των 300 τ.μ. προσφέρονται κάτω από 1 εκατ. ευρώ όταν προ κρίσης κόστιζαν διπλά ενώ υπάρχουν και υπερπολυτελή ακίνητα τα οποία δίνονται πάνω από 2 εκατ. ευρώ, ωστόσο, δεν υπάρχουν πολλοί ενδιαφερόμενοι. Όπως λένε οι κτηματομεσίτες, πρόκειται για σπίτια που βγάζουν στο σφυρί επιχειρηματίες λόγω της οικονομικής κρίσης, της υπέρμετρης φορολόγησης, των τεκμηρίων διαβώσης και βεβαίως του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) που γίνεται από φέτος μόνιμο χαράτσι.
Όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες, υπάρχουν πολλές δραματικές ιστορίες γύρω από την πώληση ακινήτων σε ακριβά προάστια. Μεσίτης των βορείων προαστίων αναφέρει ότι ζευγάρι που αγόρασε και ανακαίνισε πολυτελή μεζονέτα στο Διόνυσο η οποία συνολικά κόστισε 1,5 εκατ. ευρώ, πουλάει σήμερα το σπίτι αυτό (5 ετών) αντί 800.000 ευρώ λόγω… διαζυγίου. «Τέτοιες περιπτώσεις, όπως και επιχειρηματιών μεσαίας κλίμακας που θέλουν ρευστό και πουλάνε όσο – όσο, είναι πολλές», επισημαίνει ο ίδιος μεσίτης. Χαρακτηριστικά παραδείγματα τέτοιων ευκαιριών παραθέτουν ειδικοί της αγοράς.
- «Πωλείται μονοκατοικία στον Διόνυσο 500 τ.μ. σε οικόπεδο 800 τ.μ. από χρηματιστή ο οποίος έβγαλε πολλά χρήματα της περίοδο της έκρηξης του Χρηματιστηρίου. Η αδυναμία συντήρησής του αναγκάζει τον ιδιοκτήτη να το δώσει κάτω από 1 εκατ. ευρώ, δηλαδή σχεδόν 2.000 ευρώ/τ.μ. όταν η αξία του ήταν 1,8 εκατ. πριν 3 χρόνια».
- «Γνωστός επιχειρηματίας με σπίτι 400 τ.μ. στα βόρεια προάστια έχασε την επιχείρησή του κι άρχισε να πουλά πάγια περιουσιακά στοιχεία. Πουλάει τώρα το σπίτι του αντί 1,5 εκατ. ευρώ. Όμως, οι προσφορές δεν ξεπέρασαν το 1 εκατ. και το σπίτι δεν μπορεί να πουληθεί».
- «Στο καλύτερο σημείο της Εκάλης, πωλείται μεζονέτα τεσσάρων επιπέδων από γνωστή οικογένεια καλλιτεχνών. Το σπίτι, τεσσάρων επιπέδων με κήπο πωλείται 850 χιλ. ευρώ ενώ η αρχική του αξία ήταν 1,9 εκατ. ευρώ».
- «Μεζονέτα 250 τ.μ. στην Κηφισιά πωλείται προς 900 χιλ. ευρώ, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Ο ιδιοκτήτης είναι πρώην μεγάλο στέλεχος που έχασε τη δουλειά του και βρίσκεται σε δύσκολη οικονομική κατάσταση», λέει χαρακτηριστικά άλλος μεσίτης.
Το εντυπωσιακό είναι ότι και στα σπίτια της… υψηλής κοινωνίας οι τιμές έχουν πέσει ακόμη και πάνω από 50% σε ορισμένες περιοχές ενώ υπάρχουν και οι εκπτώσεις της… ημέρας δηλαδή χαμηλότερη τιμή για συγκεκριμένη ημερομηνία. Για παράδειγμα, διαμέρισμα 250 τ.μ. στο Κεφαλάρι, 650. 000 ευρώ, μειωμένη τιμή 100.000 ευρώ για τις 30/4/2014.
Επίσης, νεόδμητο οροφοδιαμέρισμα 400 τ.μ. στο Κεφαλάρι, αξίας 2,9 εκατ. ευρώ προσφέρεται μόνο για τις 23 Απριλίου με μειωμένη τιμή κατά 500.000 ευρώ.
Μονοκατοικία 540 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. στην Εκάλη με τιμή 6 εκατ. ευρώ. Δίνεται με έκπτωση 2 εκατ. ευρώ!
Τέλος, νεόδμητο διαμέρισμα στο Παλαιό Ψυχικό 170 τ.μ. που πωλείται 1,2 εκατ. ευρώ προσφέρεται μόνο για μία ημέρα μειωμένο κατά 300.000 ευρώ.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, πάντως, οι ημέρες προσφοράς περνούν χωρίς να υπάρχει ενδιαφέρον ενώ οι μεσίτες λένε ότι οποιαδήποτε άλλη ημέρα να έρθει κάποιος αγοραστής η τιμή θα είναι χαμηλότερη αφού οι αγγελίες είναι πάντα 10%-20% υψηλότερες από τις τιμές συμβολαίου.
Ανάλογη είναι η κατάσταση και στα νότια προάστια όπου η μείωση τιμών κυμαίνεται την τελευταία τετραετία από 20% έως 50%. Στη Βουλιαγμένη τα σπίτια πωλούνται 6.000 ευρώ/τ.μ., όταν παλιότερα ξεπερνούσαν τις 10.000 ευρώ.
Μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν πολλά χρήματα, βρίσκει κανείς και στην Θεσσαλονίκη, ειδικά στην Παλαιά Παραλία όπου προ κρίσης τα πολυτελή σπίτια κόστιζαν πάνω από 20.000 ευρώ/τ.μ. Σήμερα η αξία για τα νεόδμητα (αν υπάρχουν) δεν ξεπερνά τα 10.000 ευρώ/τ.μ. και για παλαιά από 3 έως 5 χιλιάδες ευρώ/τ.μ.
Με τη διαδικασία του κατεπείγοντος, θα συζητηθεί και θα ψηφισθεί το ν/σ για την χωροταξική μεταρρύθμιση που κατατέθηκε στη Βουλή από το υπουργείο Περιβάλλοντος προκειμένου να ολοκληρωθούν εγκαίρως μνημονιακές δεσμεύσεις της χώρας.
Με το νομοσχέδιο επέρχονται μεγάλες αλλαγές στον χωροταξικό σχεδιασμό και στους παλιούς πολεοδομικούς κανονισμούς. Συγκεκριμένα, αλλάζουν οι χρήσεις γής, καταργούνται οι περιοχές αμιγούς κατοικίας και δημιουργούνται νέες κατηγορίες. Οι χρήσεις γης θα καθορίζονται από τα Τοπικά και Ειδικά Χωρικά Σχέδια, τα οποία θα αντικαταστήσουν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Σύμφωνα με τους συντάκτες του νομοσχεδίου "επιδιώκεται να δοθεί η δυνατότητα ανάπτυξης συγκεκριμένων περιοχών και να εξυπηρετηθούν οι σύγχρονες ανάγκες των κατοίκων τους".
Αναλυτικότερα, οι αλλαγές που προωθούνται είναι:
-Καταργείται το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και τα Ρυθμιστικά Σχέδια, ως επίπεδα σχεδιασμού. Έτσι μειώνεται σημαντικά ή και εξαλείφεται σύμφωνα με το υπουργείο ο κίνδυνος επικαλύψεων, αντιφάσεων και αντιθέσεων μεταξύ των χωροταξικών και πολεοδομικών σχεδίων διαφορετικών επιπέδων.
-Οι προβλέψεις των ρυθμιστικών σχεδίων ενσωματώνονται στον περιφερειακό σχεδιασμό.
-Τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια και τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια αποτελούν το κανονιστικό πλαίσιο σε τοπικό επίπεδο που ρυθμίζει όλες τις παραμέτρους χωρικής ανάπτυξης
Oπως αναφέρει και το sofokleousin.gr σε περιοχές κατοικίας:
Δημιουργούνται 18 κατηγορίες χρήσεων γης - διπλάσιες από αυτές που υπάρχουν σήμερα.
Στις περιοχές που διέπονται από ειδικά διατάγματα, βάσει των οποίων επιτρέπεται τώρα μόνο η κατοικία, θα επιτρέπονται χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από την κατηγορία Πολεοδομικού Κέντρου.
Αυτή είναι η νέα κατηγορία Κ1, η οποία ουσιαστικά αντικαθιστά εκείνη της «αμιγούς κατοικίας».
Θα μπορούν να εγκατασταθούν εκθεσιακά κέντρα, τράπεζες, εστιατόρια, καφέ, μπαρ, κέντρα διασκέδασης, ξενοδοχεία και άλλες τουριστικές εγκαταστάσεις, χώροι στάθμευσης, πρατήρια καυσίμων, συνεργεία αυτοκινήτων, επαγγελματικά εργαστήρια κτλ. Χρήση κατοικίας Κ1 δεν θα μπορούν να έχουν ιδιοκτησίες που βρίσκονται πάνω σε πρωτεύουσες και δευτερεύουσες αρτηρίες, σε λεωφόρους και στο βασικό οδικό δίκτυο (π.χ. όσες βρίσκονται πάνω στη λεωφόρο Κηφισιάς).
Στις οικιστικές περιοχές με χαρακτήρα γειτονιάς προβλέπεται κατοικία σε ποσοστό τουλάχιστον 50% ανά κτίριο. Σε αυτές τις γειτονιές θα επιτρέπονται επίσης χρήσεις κοινωνικής πρόνοιας, βρεφονηπιακοί σταθμοί, οίκοι ευγηρίας, ορφανοτροφεία, γηροκομεία, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, ιδρύματα χρόνιων πασχόντων, κοινωφελείς ξενώνες, άσυλα, κτίρια εκπαίδευσης (σχολεία, φροντιστήρια κ.ά.), αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, ιατρεία, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εμπορικά καταστήματα κ.ά. Για τις συγκεκριμένες χρήσεις τίθενται περιορισμοί ως προς τη μέγιστη επιφάνεια ανά οικόπεδο, τη δυναμικότητα των μαθητών κτλ.
Συντελεστές δόμησης
Για τις οικιστικές περιοχές οι οποίες προτείνονται προς πολεοδόμηση με βάση τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια ή τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια, καθορίζονται εκ των προτέρων ανώτατα όρια συντελεστή δόμησης ως εξής:
- Στις περιοχές που προορίζονται για χρήση κύριας κατοικίας ανώτατος συντελεστής 0,8.
- Σε προοριζόμενες για χρήση πολεοδομικού κέντρου ο συντελεστής δόμησης 1,2.
- Σε προοριζόμενες για χρήση τουρισμού - αναψυχής ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,6.
- Στις περιοχές που προορίζονται για χρήση παραθεριστικής (δεύτερης) κατοικίας ο ανώτατος συντελεστής δόμησης θα είναι 0,4.
- Σε προοριζόμενες για χρήσεις εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας ο συντελεστής δεν θα υπερβαίνει το 1,2.
Ένα μήνα διορία, μέχρι τις 25 Ιουλίου θα έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν πλήρωσαν μία ή περισσότερες δόσεις από το χαράτσι για τα ακίνητά τους
Η ΔΕΗ σε ανακοίνωσή της χθες τονίζει ότι αν δεν πληρωθούν οι οφειλές τότε λίστα με τους οφειλέτες θα πάει στην εφορία για τα περαιτέρω. Στην ανακοίνωση αναφέρονται τα εξής:
«Σε εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας, στο τέλος Ιουλίου 2014 η ΔΕΗ θα επιστρέψει στο Υπουργείο Οικονομικών, όλα τα ανεξόφλητα ποσά ΕΕΤΑ 2013. Επισημαίνεται ότι, όποιος πελάτης εξοφλήσει μετά την 25η Ιουλίου 2014 λογαριασμό που έχει λήξει, τυχόν ανεξόφλητο ποσό ΕΕΤΑ που περιλαμβάνεται σε αυτόν, δεν θα αποτελεί πλέον οφειλή στη ΔΕΗ, καθώς αυτό θα έχει μεταφερθεί στην Εφορία. Το ποσό αυτό δεν θα χαθεί, καθώς θα πιστωθεί στον αμέσως επόμενο λογαριασμό που θα εκδοθεί από τον Αύγουστο 2014 και μετά. Το πιστωτικό ποσό θα εμφανίζεται διακριτά στο λογαριασμό αυτό και πιο συγκεκριμένα με το λεκτικό «ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΕΕΤΑ ΔΟΥ».
Αν από την παραπάνω πίστωση προκύψει επιστροφή ποσού για τον πελάτη και επιθυμεί την άμεση καταβολή του, τότε μπορεί να μεταβεί σε οποιοδήποτε κατάστημα της ΔΕΗ, προσκομίζοντας ένα πρόσφατο λογαριασμό και την αστυνομική του ταυτότητα – ο ίδιος ή εξουσιοδοτημένο από αυτόν άτομο.
Για τη διευκόλυνσή τους οι ανωτέρω πελάτες – πριν από τη μετάβασή τους σε κατάστημα της ΔΕΗ – είναι προτιμότερο να έχουν σχετική ενημέρωση για το συγκεκριμένο θέμα, καλώντας στο 11770.
Τεράστιες διαστάσεις έχει πάρει η αυθαίρετη δόμηση στην Ελλάδα.
Mε βάση το ηλεκτρονικό σύστημα αυθαιρέτων στα πλαίσια εφαρμογής του Ν.4178/2013 έχουν καταγραφεί περίπου 41 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αυθαιρέτων κατασκευών εκ των οποίων περίπου σε ποσοστό 75% έχουν υλοποιηθεί σε εντός σχεδίου περιοχές. Αυτά τα στοιχεία αναφέρονται στο νομοσχέδιο για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό που ψηφίστηκε χθες στη Βουλή.
Ακόμη και οι συντάκτες του νόμου εμφανίζονται έκπληκτοι μπροστά στο μέγεθος της αυθαιρεσίας, και τονίζουν ότι «εκ της καταγραφής στα πλαίσια της διοίκησης καθίσταται σαφές ότι είναι αδύνατο να επιβληθεί το μέτρο της κατεδάφισης όταν το φαινόμενο είναι σε αυτή την έκταση και μάλιστα όταν στην πλειοψηφία τους οι αυθαίρετες κατασκευές είναι προσθήκες και υπερβάσεις σε κτίσματα με άδεια" Επισημαίνουν δε ότι πιθανές κατεδαφίσεις θα δημιουργήσουν μεγάλα ζητήματα δημοσίου ενδιαφέροντος ασφάλειας των κατασκευών και ενάντια στην υποχρέωση του κράτους να διαφυλάξει την ασφάλεια αυτή».
Του Κοσμά Ζακυνθινου
Την Παρασκευή αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή το «συμπληρωματικό» νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, που επιχειρεί να δώσει λύσεις στο χρόνιο ζήτημα των οικοδομικών συνεταιρισμών και της ιδιωτικής πολεοδόμησης.
Στο σχέδιο νόμου, που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και αφορά περίπου 600 χιλ. ιδιοκτησίες που παραμένουν «παγωμένες» για περίπου 40 χρόνια, προβλέπεται η ανταλλαγή εκτάσεων σε περιοχές που είναι κοντά σε μικρούς και εγκαταλειμμένους οικισμούς. Η νέα διάταξη θα αφορά όσους είχαν αγοράσει εκτάσεις σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς κατά κύριο λόγο πριν από το 1975, αλλά τελικά δεν κατάφεραν να τις δομήσουν, αφού κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε δασική έκταση απαγορεύτηκε από το Σύνταγμα.
Σύμφωνα με όσα προβλέπονται στις διατάξεις που προωθεί το υπουργείο, οι χώροι που θα επιλεγούν δεν αφορούν τα νησιά. Οι χώροι που θα επιλεγούν για τη μεταφορά των συνεταιρισμών θα πρέπει να έχουν ενιαία έκταση 50 στρέμματα, ενώ προβλέπεται το 50% της συνολικής έκτασης του νέου οικισμού να αφορά κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Με αυτό τον τρόπο τα μέλη των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών απαλλάσσονται από την υποχρέωση να συνεισφέρουν σε γη και χρήμα, όπως συμβαίνει με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που μπαίνουν στο σχέδιο πόλης.
Ο μέσος συντελεστής δόμησης θα είναι 0,4 για την κατοικία και 0,6 για ειδικές χρήσεις. Η μέση πυκνότητα των νέων οικοδομικών συνεταιρισμών θα είναι 50 άτομα ανά 10 στρέμματα και το ύψος των κτιρίων 7,5 μέτρα, ενώ σε περιπτώσεις κεραμοσκεπής προβλέπεται η δυνατότητα επιπλέον 1,5 μέτρου ύψους.
Όπως επισημαίνεται από το υπουργείο Περιβάλλοντος, δεν θίγονται εκτάσεις αμιγούς περιβαλλοντικής προστασίας, καθώς βασικός στόχος, μέσω της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, είναι να ενισχυθεί η θωράκιση των προστατευόμενων εκτάσεων, με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές προβλέψεις και τα ιδιοκτησιακά και περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών.
Σε ό,τι αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που βρίσκονται στην Αττική, αλλά και στις λοιπές περιοχές που εξαιρούνται από τη δυνατότητα μεταφοράς συνεταιρισμών, θα δίνεται η δυνατότητα δόμησης μόνο στις σημερινές εκτάσεις των συνεταιρισμών, υπό την αυστηρή προϋπόθεση ότι μεγάλο τμήμα τους δεν είναι χαρακτηρισμένο είτε ως δασική είτε ως αναδασωτέα έκταση, ενώ στις εξαιρούμενες για μεταφορά περιοχές δεν ισχύει ο κανόνας των 50 στρεμμάτων.
Σημειώνεται ότι στην Αττική από την έως τώρα καταγραφή έχει προκύψει ότι υπάρχουν 220 οικοδομικοί συνεταιρισμοί, εκ των οποίων οι 110 αντιμετωπίζουν προβλήματα καθώς αφορούν δασικές εκτάσεις. Για τους υπόλοιπους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, 25% αντιμετωπίζουν προβλήματα γιατί ανήκουν σε δασικές εκτάσεις και 15% δεν βρίσκονται σε περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ).
Σήμερα η ψηφοφορία
Το νομοσχέδιο για την χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση, που «κλείνει» σήμερα με τη ψηφοφορία στο θερινό τμήμα της Βουλής, αποτελεί το πρώτο μέρος των μεγάλων και ουσιαστικών ανατροπών στην πολεοδόμηση, καταργώντας ουσιαστικά τις περιοχές αμιγούς κατοικίας, εισάγοντας ουσιαστικά καθολικές αλλαγές στο καθεστώς που ίσχυε για περισσότερα από 25 χρόνια.
Ειδικότερα, όπως επισήμανε χθες ο αναπληρωτής υπουργός Νίκος Ταγαράς, η περίπτωση «Κατοικία» (Κ1) περιλαμβάνει την ελαφριάς μορφής αμιγούς κατοικίας, επισημαίνοντας ότι η ανάπτυξη επιχειρηματικής δραστηριότητας θα επιτρέπεται με απόφαση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και με προϋπόθεση την αλλαγή του πολεοδομικού σχεδίου της περιοχής, όπως παραδείγματος χάρη η λειτουργία ενός κουρείου ή ενός φούρνου, κάτι που μέχρι πρότινος απαγορευόταν.
Πάντως, σε κάθε περίπτωση, στις περιοχές προς πολεοδόμηση, τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο επί εθνικών, επαρχιακών και κύριων δημοτικών οδών δεν μπορούν να χαρακτηρίζονται πλέον ως περιοχές Κ1, γεγονός που σημαίνει ότι ανοίγει και «ο δρόμος» για επιχειρηματική αξιοποίησή τους, με βάση το νομικό πλαίσιο.
Για παράδειγμα, με τη ψήφιση του νομοσχεδίου, δίδεται η δυνατότητα εμπορικής ανάπτυξης της κεντρικής λεωφόρου Κηφισίας στο Ψυχικό και από την πλευρά που μέχρι σήμερα υπήρχε μόνο η δυνατότητα χρήσης κατοικιών και πρεσβειών.
Στην κατοικία επιπέδου γειτονιάς (Κ2) περιλαμβάνονται πλέον περιοχές κατοικίας οι οποίες εξυπηρετούνται στο επίπεδο της γειτονιάς από τις απαραίτητες κοινόχρηστες, κοινωφελείς, εμπορικές και άλλες χρήσεις, ενώ στην κατοικία ενδιάμεσου επιπέδου (ΜΚ) επιτρέπονται όλες οι χρήσεις των περιοχών κατοικίας επιπέδου γειτονιάς (Κ2), καθώς και επιπλέον χρήσεις, όπως μονάδες περίθαλψης μέχρι 100 κλίνες, τράπεζες, ασφαλιστικά γραφεία, κοινωφελείς οργανισμοί και ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες.
Στοιχεία που παραθέτει η Ενωση Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), δείχνουν ότι με βάση τα επίσημα νούμερα της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής και της Τράπεζας της Ελλάδος, το διάστημα 2007- 2013, οι τιμές των ακινήτων υποτιμήθηκαν στο 69,9% της τιμής που είχαν το 2007.
Ως αποτέλεσμα, τα περισσότερα από τα διαμερίσματα που είχαν αγορασθεί με δάνειο την προ κρίσης περίοδο, του 2007, με χρηματοδότηση κατά 100% από στεγαστικό δάνειο, σήμερα το υπόλοιπο του δανείου είναι σημαντικά υψηλότερο σε σχέση με την πραγματική αξία του ακινήτου. Είναι χαρακτηριστικό ότι ένα σπίτι που αποκτήθηκε το 2007 με 100 χιλ. ευρώ με ένα δάνειο επίσης στα 100 χιλ. ευρώ στο τέλος του 2013 το υπόλοιπο του δανείου ήταν στα 88 χιλ. ευρώ, όταν η τιμή του ίδιου ακινήτου σήμερα, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας αντιστοιχεί στα 70 χιλ. ευρώ. Δηλαδή μέσα σε επτά χρόνια ο ιδιοκτήτης - δανειολήπτης ζημιώθηκε 18.000 ευρώ ως προς τη σχέση της πραγματικής τιμής και της υποθήκης του ακινήτου. Και στο ποσό αυτό δεν υπολογίζεται η εύλογη υποτίμηση της αξίας του ως μεταχειρισμένο. Το εντυπωσιακό είναι ότι για το ίδιο διαμέρισμα των 100 χιλ. ευρώ, το ποσό ενός «σωστού» δανείου το 2007 θα ήταν στα 80 χιλ. ευρώ. Αρα, το υπόλοιπο του δανείου στο τέλος του 2013 θα ήταν στα 70 χιλ. ευρώ, όσο δηλαδή και η τιμή του σήμερα, μετά την πτώση των τιμών που έχει μεσολαβήσει στην κτηματαγορά.
Ετσι, τα επόμενα χρόνια η διαπραγμάτευση ιδιοκτήτη - τραπεζών θα είναι η κύρια ενασχόληση στον χώρο της κτηματαγοράς. Όπως επίσης σημαντικό ρόλο θα παίξει και ο ρόλος των εκτιμητών - μεσιτών για την αποτίμηση της πραγματικής αξίας του ακινήτου και την πώλησή του σε τιμή που δεν θα ζημιώνει ούτε τον ιδιοκτήτη, ούτε την τράπεζα. Για τον λόγο αυτό οι πιστοποιημένοι μεσίτες προχωρούν σε ειδική κατάρτιση, προκειμένου να αντιμετωπίσουν τα ενυπόθηκα δάνεια που θα «σκάνε» τα επόμενα χρόνια.
Την έναρξη των εργασιών της Συνόδου της Μόνιμης Επιτροπής Κτηματολογίου κήρυξε ο Υπουργός Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής αλλαγής, Γ. Μανιάτης, σήμερα Δευτέρα 23 Ιουνίου. Η Σύνοδος της Ολομέλειας διεξάγεται υπό την Προεδρία της ΄"Εθνικό Κτηματολόγιο & Χαρτογράφηση ΑΕ" στο Ζάππειο Μέγαρο στην ΑΘήνα και θα ολοκληρωθεί την Τετάρτη 25 Ιουνίου.
Απαντώντας σε ερωτήσεις δημοσιογράφων, ο Υπουργός ΠΕΚΑ, Γ. Μανιάτης, έκανε την ακόλουθη δήλωση:
"Σήμερα, η Ελληνική Προεδρία ολοκληρώνει την προετοιμασία που έχει γίνει κατά το προηγούμενο χρονικό διάστημα, προκειμένου να υπάρχει ανταλλαγή εμπειριών ανάμεσα στους 28 δημόσιους Οργανισμούς Κτηματολογίου των κρατών - μελών της ΕΕ.
Εμείς παρουσιάσαμε το μεγάλο εθνικό πρόγραμμα του Κτηματολογίου, συνολικού προϋπολογισμού πάνω από 560 εκ. ευρώ, μέσα από το οποίο θα καταγραφεί, θα αξιοποιηθεί και θα διασφαλιστεί το περίπου 65% της έκτασης της χώρας, ώστε να έρθει να προστεθεί στο άλλο 35%, που είναι υπό κτηματογράφηση. Μιλάμε για ένα συνολικό προϋπολογισμό όλων των έργων πάνω από 800 εκ ευρώ, μέχρι το 2020, που θα ολοκληρωθεί το Εθνικό Κτηματολόγιο, ένα έργο που θα δημιουργήσει περισσότερες από 12.000 νέες θέσεις εργασίες. Τις επόμενες εβδομάδες θα προχωρήσουμε στις πρώτες κατακυρώσεις των διαγωνισμών σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.
Καταθέτουμε άμεσα στο Εθνικό Κοινοβούλιο μια ουσιαστική αλλά και συμβολική ρύθμιση μέσα από την οποία δημιουργούμε τα δύο πρώτα μόνιμα, Οριστικά Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας, ένα στην Θεσσαλονίκη και ένα στον Πειραιά.
Η δουλειά που έχουμε μπροστά μας είναι πάρα πολύ μεγάλη. Είναι τουλάχιστον δεκαπλάσια όλης αυτής που έχει γίνει όλες τις προηγούμενες δεκαετίες. Υλοποιούμε την πιο δύσκολη, την πιο μεγάλη μεταρρύθμιση της Ελληνικής Δημόσιας Διοίκησης τα τελευταία 150 χρόνια. Ενοποιούμε τα πληροφοριακά συστήματα όλης της Δημόσιας Διοίκησης, από το Κτηματολόγιο, την Πολεοδομία και τα δάση, μέχρι τα Σχέδια Πόλης και τον ορυκτό πλούτο.
Επιτέλους, ο Έλληνας πολίτης, ο ενδιαφερόμενος επενδυτής και όλη η Ελληνική Δημόσια Διοίκηση, θα μπορούν με ασφάλεια να απαντήσουν στο κορυφαίο ερώτημα: "πού μπορώ να κάνω τι, πού μπορώ και πού πρέπει να κάνω τι".
Ουσιαστικά, πρόκειται για την μεταρρύθμιση μέσα από την οποία θα μπορεί κάθε Έλληνας πολίτης μέσω του διαδικτύου, από το σπίτι του, να έχει πλήρη εικόνα για την ιδιωτική ακίνητη περιουσία του.
Δύο μόνο αριθμοί φτάνουν για να περιγράψουν αυτό που πράγματι αποτελεί τη μεγαλύτερη διοικητική μεταρρύθμιση της χώρας: Σήμερα, όλα τα ακίνητα των ιδιωτών και του δημοσίου καταγράφονται στα περίπου 400 Υποθηκοφυλακεία όλης της χώρας. Το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα και πολύ πριν το 2020, από τα 400 αυτά υποθηκοφυλακεία θα οδεύσουμε σε μόλις 16 Περιφερειακά Κτηματολογικά Γραφεία, μέσα από τα οποία θα δίνονται όλες οι απαντήσεις, και για τη διασφάλιση της περιουσίας του δημοσίου αλλά και για το μεγάλο αναπτυξιακό άλμα της χώρας".
Αλλάζουν όλα με το νέο νομοσχέδιο που έρχεται στη Βουλή με τη διαδικασία του κατεπείγοντος. Η δόμηση σε περιοχές που μέχρι τώρα χαρακτηρίζονταν αμιγούς κατοικίαςκαι επί 25 χρόνια δεν μπορούσε να κτιστεί τίποτε άλλο από σπίτι πλέον θα μπορούν να δημιουργηθούν τα απάντα, από ξενοδοχεία και μπαρ, ως εστιατόρια, καφέ, συνεδριακά κέντρα, αθλητικές εγκαταστάσεις ...
Ουσιαστικά με το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή καταργούνται οι ρυθμίσεις που ίσχυαν για 25 έτη σε εκατοντάδες περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα και απαγόρευε σε περιοχές αμιγούς κατοικίες άλλες χρήσεις.
Αναλυτικά όσα αναφέρει το νομοσχέδιο
Στις περιοχές που επιτρέπεται μόνο η κατοικία (Κ1) θα μπορούν να αναπτυχθούν εκθεσιακά κέντρα, τράπεζες, εστιατόρια, καφέ, μπαρ, κέντρα διασκέδασης, ξενοδοχεία και άλλες τουριστικές εγκαταστάσεις, χώροι στάθμευσης, πρατήρια καυσίμων, συνεργεία αυτοκινήτων, επαγγελματικά εργαστήρια κτλ.
Χρήση κατοικίας Κ1 δεν θα μπορούν να έχουν ιδιοκτησίες που βρίσκονται πάνω σε πρωτεύουσες και δευτερεύουσες αρτηρίες, σε λεωφόρους και στο βασικό οδικό δίκτυο.
Στις οικιστικές περιοχές με χαρακτήρα γειτονιάς (Κ2) προβλέπεται κατοικία σε ποσοστό τουλάχιστον 50% ανά κτίριο. Σε αυτές τις γειτονιές θα επιτρέπονται επίσης χρήσεις κοινωνικής πρόνοιας, βρεφονηπιακοί σταθμοί, οίκοι ευγηρίας, ορφανοτροφεία, γηροκομεία, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, ιδρύματα χρόνιων πασχόντων, κοινωφελείς ξενώνες, άσυλα, κτίρια εκπαίδευσης , αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, ιατρεία, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εμπορικά καταστήματα κ.ά.
Κατοικία ενδιάμεσου επιπέδου (ΜΚ): Επιτρέπονται όλες οι χρήσεις των περιοχών κατοικίας επιπέδου γειτονιάς, αλλά… επεκτείνονται σε περισσότερα τετραγωνικά. Έτσι επιτρέπονται χρήσεις ειδικής εκπαίδευσης, γυμναστήρια, αθλητικές σχολές, βιβλιοθήκες, αίθουσες πολιτιστικών εκδηλώσεων μουσεία, πινακοθήκες, θέατρα, κινηματογράφοι, συνεδριακά κέντρα, εμπορικά καταστήματα κτλ. σε έκταση που μπορεί να φτάνει τα 1.500 τ.μ. Τα νοσοκομεία και τα ξενοδοχεία μπορεί να έχουν 100 κλίνες και οι καφετέριες, τα εστιατόρια και τα μπαρ να «απλώνονται» σε 400 τ.μ.
Περιλαμβάνονται επίσης χρήσεις πολεοδομικού κέντρου, τουρισμού - αναψυχής - δεύτερης κατοικίας, εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, ελεύθερων χώρων - αστικού πρασίνου, χονδρικού εμπορίου, εγκαταστάσεων μέσων μαζικής μεταφοράς, εγκαταστάσεων αστικών υποδομών κοινής ωφέλειας, παραγωγικών δραστηριοτήτων χαμηλής και μέσης όχλησης, παραγωγικών δραστηριοτήτων πολεοδομικής εξυγίανσης, τεχνολογικού πάρκου, εμπορευματικού κέντρου, παραγωγικών εγκαταστάσεων υψηλής όχλησης, ιδιαιτέρων χρήσεων, οροθετημένων οικισμών, κύριου οδικού δικτύου πόλεων.
Εξακολουθούν να απέχουν από την αγορά κατοικίας οι κατασκευαστές κατοικιών, καθώς το υψηλό απόθεμα απούλητων κατοικιών και η διατήρηση των αρνητικών προοπτικών, αναφορικά με τη μελλοντική πορεία της ζήτησης, έχουν διαμορφώσει ένα σκηνικό που αποθαρρύνει την ανάπτυξη νέων κατοικιών. Σε σχετική ανάλυση, η Alpha Bank επισημαίνει τη νέα δραματική υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες, η οποία διαμορφώθηκε σε 42,3% κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές κατοικιών παραμένουν απλοί «θεατές» της αγοράς, αναμένοντας τη βελτίωση της ζήτησης και τη σταδιακή απορρόφηση του αποθέματος απούλητων κατοικιών. Πάντως, σύμφωνα με την εκτίμηση της τράπεζας, κατά τα επόμενα τρίμηνα, προβλέπεται να επιβραδυνθεί ο ρυθμός της μείωσης των επενδύσεων σε κατοικίες και τελικά να αντιστραφεί κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2014. Στο σύνολο του έτους βέβαια, προβλέπεται ότι οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες θα μειωθούν κατά 16%, έχοντας αρνητική επίπτωση στο ΑΕΠ της τάξεως του 0,35%.
Σε κάθε περίπτωση, το φορολογικό πλαίσιο εξακολουθεί να λειτουργεί αποθαρρυντικά για την τόνωση των αγοραπωλησιών κατοικιών. Οπως ανέφερε η Τράπεζα της Ελλάδος στην πρόσφατη έκθεση για τη νομισματική πολιτική, το γεγονός ότι τα ακίνητα επιβαρύνθηκαν σημαντικά τα τελευταία χρόνια και μάλιστα με φόρους που επιβλήθηκαν σε πλασματικές και όχι πραγματικές αξίες, έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων, περιορίζοντας σημαντικά τη ζήτηση. Ωστόσο, σύμφωνα με την ΤτΕ, «οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις σε σχέση με τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας έχουν περιορίσει την αβεβαιότητα ως προς το φορολογικό καθεστώς της αγοράς, ενώ η σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% εκτιμάται ότι θα συντελέσει στην αύξηση των αγοραπωλησιών».
Σύμφωνα πάντως με έκθεση της Eurostat, η οποία αφορά το 2012 και δημοσιεύτηκε εντός της εβδομάδας, η Ελλάδα κατατάσσεται στην πρώτη πεντάδα των χωρών της Ε.Ε. με την υψηλότερη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, οι ετήσιοι φόροι που επιβάλλονται στα ακίνητα (αφορούν το Ειδικό Τέλος Ακινήτων και τον ΦΑΠ που φέτος αντικαταστάθηκαν από τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων με ανάλογο δημοσιονομικό αποτέλεσμα) αντιστοιχούν στο 1,4% του ΑΕΠ. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2010, πριν δηλαδή επιβληθεί το ΕΕΤΗΔΕ, η αντίστοιχη φορολογική επιβάρυνση δεν ξεπερνούσε το 0,4% του ΑΕΠ. Η Ισπανία βρίσκεται στην 8η θέση με φόρους που αντιστοιχούν στο 1,2% του ΑΕΠ, ενώ στην Πορτογαλία το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε μόλις 0,7% του ΑΕΠ. Πρώτη πάντως είναι η Γαλλία, με τους φόρους στην ακίνητη περιουσία να ανέρχονται στο 3,6% του ΑΕΠ.
Ερευνα της ΠΟΜΙΔΑ, αποκαλύπτει ότι σε σύνολο 22 χωρών, η Ελλάδα είναι η μία από τις μόλις έξι χώρες που φορολογούν την αξία των ακινήτων αθροιστικά και όχι αυτοτελώς για κάθε ακίνητο και μάλιστα με ανώτατο συντελεστή που μπορεί να ξεπεράσει εύκολα το 1% της αξίας της περιουσίας του φορολογουμένου. Είναι χαρακτηριστικό ότι στη Γερμανία ο φόρος περιουσίας δεν ξεπερνά το 0,35% της αξίας των ακινήτων, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο δεν επιβάλλεται φόρος περιουσίας, αλλά μόνο αυξημένα δημοτικά τέλη. Αναφορικά με τις αντικειμενικές αξίες, σήμερα, η Ελλάδα και η Ιταλία είναι οι δύο μοναδικές χώρες στην Ευρώπη, όπου αυτές ξεπερνούν τις πραγματικές τιμές. Στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, οι φορολογικές (αντικειμενικές) αξίες διαμορφώνονται σε ποσοστό από 10% έως 75% των αγοραίων τιμών, δείγμα των στρεβλώσεων που έχουν διαμορφωθεί στην Ελλάδα, όπου οι φορολογικές αξίες είναι υψηλότερες των πραγματικών τιμών.
Επίσης σύμφωνα με έκθεση της Eurostat, η οποία αφορά το 2012 και δημοσιεύτηκε εντός της εβδομάδας, η Ελλάδα κατατάσσεται στην πρώτη πεντάδα των χωρών της Ε.Ε. με την υψηλότερη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, οι ετήσιοι φόροι που επιβάλλονται στα ακίνητα (αφορούν το Ειδικό Τέλος Ακινήτων και τον ΦΑΠ που φέτος αντικαταστάθηκαν από τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων με ανάλογο δημοσιονομικό αποτέλεσμα) αντιστοιχούν στο 1,4% του ΑΕΠ. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2010, πριν δηλαδή επιβληθεί το ΕΕΤΗΔΕ, η αντίστοιχη φορολογική επιβάρυνση δεν ξεπερνούσε το 0,4% του ΑΕΠ. Η Ισπανία βρίσκεται στην 8η θέση με φόρους που αντιστοιχούν στο 1,2% του ΑΕΠ, ενώ στην Πορτογαλία το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε μόλις 0,7% του ΑΕΠ. Πρώτη πάντως είναι η Γαλλία, με τους φόρους στην ακίνητη περιουσία να ανέρχονται στο 3,6% του ΑΕΠ.
Πτώση τιμών της τάξεως του 7,6% κατά μέσο όρο σημείωσαν οι τιμές των εξοχικών κατοικιών κατά τη διάρκεια του πρώτου φετινού εξαμήνου, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει μελέτη της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, όπου τονίζεται ότι παρά τη διατήρηση της πτωτικής πορείας των τιμών και το απόθεμα των απούλητων κατοικιών, που υπολογίζεται ότι κυμαίνεται μεταξύ 30.000 - 40.000 πανελλαδικά, η αγορά των εξοχικών κατοικιών θα αποτελέσει την απαρχή της ανάκαμψης της κτηματαγοράς συνολικά. Στην έρευνά της, η Geoaxis κατέγραψε τις ζητούμενες τιμές νεόδμητων εξοχικών κατοικιών σε πέντε επιλεγμένα νησιά των Κυκλάδων, που αντιπροσωπεύουν την αγορά. Ο λόγος για την Πάρο, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη, την Κέα και την Κύθνο. Με βάση την έρευνα, τις υψηλότερες μέσες τιμές καταγράφει η Μύκονος με 2.230 ευρώ/τ.μ., όπου η πτώση κατά το πρώτο εξάμηνο διαμορφώθηκε σε 6,7%. Πρόκειται για τη μικρότερη μείωση τιμών μαζί με τη Σαντορίνη (επίσης κατά 6,7%), όπου οι τιμές διαμορφώνονται σε 1.900 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η Πάρος με τη μέση ζητούμενη τιμή να αγγίζει τα 1.850 ευρώ/τ.μ., ενώ η πτώση σε ετήσια βάση διαμορφώνεται σε 7,6%. Αντίστοιχα, οι τιμές στην Τζια υποχώρησαν κατά 7% και διαμορφώνονται σε 1.750 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Κύθνο, οι τιμές αγγίζουν τα 1.450 ευρώ/τ.μ., έχοντας μειωθεί κατά 10% σε ετήσια βάση.
Οκτώ στα 10 κτίρια που πωλούνται την τελευταία διετία στην Ελλάδα είναι παλιά, δηλαδή έχουν ηλικία άνω των 5 ετών με τα περισσότερα να "κουβαλάνε" στις πλάτες τους ορισμένες δεκαετίες.
Οι Ελληνες στρέφονται στις φθηνές λύσεις των μεταχειρισμένων ακινήτων που πολλές φορές είναι ηλικίας άνω των 30 ετών. Ωστόσο, με τις κατάλληλες επισκευές μπορούν να τα μετατρέψουν σε "παλάτια" εξοικονομώντας μεγάλα ποσά. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Αθήνα, αλλά και σε πολλές πόλεις της χώρας, πωλούνται διαμερίσματα σε τιμές από 300 ευρώ/τ.μ. τα οποία με ένα ευρύ πρόγραμμα ανακαίνισης πολλές φορές διπλασιάζουν την αξία τους.
Αλλωστε, οι ανακατασκευές των κτιρίων, τα γνωστά "μερεμέτια", είναι αυτά που κινούν την οικοδομή. Οπως εκτιμάται, η υπεραξία της κατοικίας φτάνει τις περισσότερες φορές το 100% των χρημάτων που πληρώνει κάποιος για την ανακατασκευή. Για παράδειγμα, αν για ένα παλιό διαμέρισμα δαπανηθούν 50.000 ευρώ, για τις εργασίες ανακαίνισης, αυτόματα γίνεται κατά 100.000 ευρώ ακριβότερο, αν ο ιδιοκτήτης του αποφασίσει να το πουλήσει. Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι για κάθε 10 χρόνια που περνούν ένα σπίτι έχανε το 12% της αξίας του, τουλάχιστον μέχρι να έρθει η κρίση.
Οπως εκτιμούν οι ειδικοί της οικοδομής, μια απλή ανακαίνιση στους εσωτερικούς χώρους μπορεί να κοστίσει από 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και να φτάσει έως και τα 1.000 ευρώ/τ.μ. όταν θα πρέπει να γίνουν και παρεμβάσεις στα στατικά μέρη του κτιρίου. Τα πάντα φυσικά εξαρτώνται από τα υλικά που θα επιλέξει ο ιδιοκτήτης.
Σε πολλές περιπτώσεις το κόστος ανακαίνισης μπορεί να φτάσει τα 3.000 ευρώ το τετραγωνικό, αν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να αλλάξει τα πάντα. Φυσικά, εντελώς διαφορετικό είναι το ποσό που πρέπει να δαπανηθεί για μια νεοκλασική κατοικία όπως επίσης και αν το ακίνητο απαιτεί στατικές μελέτες, "ενέσεις" ενίσχυσης των θεμελίων κ.λπ.
Βεβαίως, η κρίση και οι "αναδουλειές" των οικοδόμων έχουν ρίξει και τις τιμές με αποτέλεσμα τα "παζάρια" να δίνουν και να παίρνουν και στις ανακατασκευές κτιρίων. Οι περισσότερες από τις παραπάνω εργασίες αφορούν κυρίως τις μονοκατοικίες. Για ένα απλό διαμέρισμα με οικονομικές επιλογές το κόστος της ανακατασκευής μπορεί να περιοριστεί ακόμη και κάτω από 500 ευρώ/τ.μ.
Ελάχιστοι είναι και εκείνοι που κάνουν ανακαινίσεις με σκοπό να πουλήσουν διότι μπορεί να ξοδέψουν ένα μεγάλο ποσό χωρίς να βρουν αγοραστή. Ενώ οι πιο "δημοφιλείς" ανακαινίσεις αφορούν κυρίως τα υδραυλικά και τα ηλεκτρολογικά μέρη του ακινήτου, το βάψιμο, την αντικατάσταση φθαρμένων μερών του μπάνιου και την αλλαγή των ξύλινων δαπέδων.
Τον τελευταίο καιρό υπάρχει μια κινητικότητα ως προς τα αλουμίνια σε πόρτες και παράθυρα με στόχο τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας για ψύξη και θέρμανση του σπιτιού. Σε ό,τι αφορά το κόστος ανά εργασία, και πάλι τα πάντα εξαρτώνται από τα υλικά, το συνεργείο και τις διαπραγματεύσεις. Το βάψιμο ενός σπιτιού κοστίζει από 3 έως 6 ευρώ/τ.μ. χωρίς την εργασία, ενώ η μπογιά κοστίζει από 8 έως 14 ευρώ το λίτρο. Για ειδικά στοκαρίσματα και τεχνοτροπίες το κόστος ανεβαίνει. Επίσης, η αλλαγή όλης της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης για σπίτι 100 τ.μ. μπορεί να κοστίσει από 3.000 έως 5.000 ευρώ. Η αλλαγή της κουζίνας είναι μια ακριβή υπόθεση καθώς κοστίζει γύρω στα 200 ευρώ το μέτρο η πιο απλή και ξεπερνά τα 500 ευρώ/μέτρο. Γενικά, μια καινούργια κουζίνα μπορεί να κοστίσει από 3.000 ευρώ και πάνω, ανάλογα με την επιλογή. Ακριβή είναι και η αντικατάσταση των αλουμινίων. Τα κοινά κουφώματα αλουμινίου κοστίζουν γύρω στα 1.000 ευρώ για μια επιφάνεια 2 μέτρων επί 1,30 μ. μαζί με τη σήτα.
Αν τοποθετηθούν διπλά τζάμια, αν είναι κατασκευή βαρέως τύπου ή αν είναι βαμμένη και όχι απλώς λευκή τότε το κόστος εκτοξεύεται στα ύψη.
Μικρά μυστικά για μια καλή ανακατασκευή
Τα "μερεμέτια" δεν είναι εύκολη υπόθεση για τους μη έχοντες γνώση της αγοράς. Υπάρχουν μυστικά στις ανακαινίσεις σπιτιών που γλιτώνουν από μεγάλα ποσά τους ιδιοκτήτες χωρίς απαραίτητα να πέφτει η ποιότητα των εργασιών. Το βασικό μυστικό είναι η επιλογή του κατάλληλου συνεργείου για την ανακατασκευή. Υπάρχουν πολλές επιχειρήσεις που αναλαμβάνουν εξ ολοκλήρου την ανακαίνιση και συνεργάζονται με διάφορα επαγγέλματα προκειμένου να φέρουν εις πέρας την εργασία. Ωστόσο, πολλές φορές ο ιδιοκτήτης επιλέγει διαφορετικούς επαγγελματίες, ανάλογα με την εργασία που θέλει.
Ο ιδιοκτήτης που θέλει να κάνει μια ανακαίνιση θα πρέπει να ξέρει γιατί την κάνει και τι ακριβώς θέλει.
Η ανακατασκευή ενός ακινήτου με στόχο την ιδιοκατοίκηση δεν θα πρέπει να γίνεται με? τσιγκουνιές αφού πρόκειται για ένα σπίτι το οποίο θα κρατηθεί καινούργιο για τα επόμενα 15-20 χρόνια. Αλλο, όμως, η ανακαίνιση με σκοπό την πώληση, όπου συνήθως τότε επιλέγονται φθηνότερες λύσεις. Η περιοχή και πόσο ακριβή είναι, αν το ακίνητο είναι διατηρητέο καθώς και πόσο μεγάλες ζημιές έχει καθορίζουν το τελικό κόστος της ανακαίνισης.
Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες για ριζικές ανακαινίσεις χρησιμοποιούν μηχανικούς και αρχιτέκτονες αφού ορισμένες φορές οι εργασίες απειλούν ακόμη και τη στατικότητα του κτιρίου, οπότε απαιτούνται οι συμβουλές των ειδικών. Τέλος, κάποιοι προσλαμβάνουν μέχρι και διακοσμητές ανεβάζοντας το τελικό κόστος των εργασιών. Και φυσικά, ορισμένοι κανόνες είναι απαράβατοι στις ανακατασκευές κτιρίων. Για παράδειγμα, η αλλαγή εξωτερικών χώρων μιας πολυκατοικίας απαιτεί άδεια από την πολεοδομία. Το γκρέμισμα τοίχων και δοκαριών πρέπει να γίνεται έπειτα από μελέτη μηχανικού, τα ηλεκτρικά που έχουν φθαρεί πρέπει να αντικαθίστανται από ηλεκτρολόγο ο οποίος να δίνει πιστοποιητικό.
Τέλος, ο ιδιοκτήτης πρέπει να απαιτήσει την υπογραφή συμφωνίας με τον εργολάβο στην οποία θα περιγράφονται αναλυτικά τα μερεμέτια, ο χρόνος παράδοσης και το συνολικό κόστος, ενώ πρέπει να υπάρχουν και ρήτρες σε περίπτωση καθυστερήσεων. Αυτό γίνεται κατά κύριο λόγο στις μεγάλης κλίμακας ανακατασκευές, ιδιαίτερα σε μεγάλα σπίτια, διατηρητέα, μονοκατοικίες καθώς και σε κτίρια γραφείων και επιχειρήσεων.
Ουσιαστικές αλλαγές στο Ν.Ο.Κ. (Ν.4067/12) επιφέρει ο Νόμος 4258/14:
Αυτά θα διευκρινίσει ως εισηγήτρια η Αρχιτέκτονας κ. Ελένη Μπούτου-Λεμπέση στην ενδιαφέρουσα Ημερίδα, 3 Ιουλίου, ώρες 16:00-22:00 στην οδό Καστοριάς34-36 στο Βοτανικό.
Δείτε περισσότερα εδώ.
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Βόμβες» κατά της τεχνητής υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας εξαιτίας των πλαστών αντικειμενικών αξιών, εκτοξεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στη Νομισματικής Εκθεση που παρουσίασε χθες. Η ΤτΕ τονίζει ότι η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων έχει συμβάλει κατά ένα μέρος στην κρίση που περνά η κτηματαγορά, καθώς αποθαρρύνoνται οι επενδυτές. Συγκεκριμένα, αναφέρει: «Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, η οποία σε πολλές περιπτώσεις βασίστηκε σε πλασματικές και όχι πραγματικές αξίες, έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση». Και συνεχίζει: «Η στρέβλωση η οποία προκαλείται από την ύπαρξη αντικειμενικών αξιών που σε πολλές περιπτώσεις, υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, οδηγεί σε τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας».
Η ΤτΕ ουσιαστικά συστήνει τη μείωση των πλασματικών αντικειμενικών αξιών πάνω στις οποίες επιβάλλονται περισσότεροι από 40 φόροι στα ακίνητα, με κυριότερο βεβαίως τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος θα αρχίσει να πληρώνεται από τον Ιούλιο και σε έξι δόσεις.
Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αναγκάζονται να πληρώσουν φόρους που δεν υπολογίζονται με βάση την πραγματική αξία της περιουσίας. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, περισσότερες από 8 στις 10 αγοραπωλησίες που καταγράφονται τον τελευταίο καιρό γίνονται σε τιμές έως και 50% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Αγοραστές και πωλητές αναγκάζονται να φορολογηθούν με βάση τη στρεβλή εικόνα που έχει η εφορία για την κτηματαγορά. Ακόμη χειρότερο είναι το γεγονός ότι το τεκμήριο υπολογίζεται με βάση αυτές τις πλασματικές τιμές, ενώ και η επιβολή του πόθεν έσχες για όποιον θέλει να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα υπολογίζεται στην αντικειμενική του αξία.
Οι επενδυτές
Ενας βασικός λόγος που οι επενδυτές απομακρύνονται από την ελληνική κτηματαγορά είναι οι υπερβολικά υψηλές αντικειμενικές αξίες που «απογειώνουν» και τους φόρους. Πρόσφατα η «ΗτΣ» είχε αποκαλύψει ένα σενάριο που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο για μεσοσταθμική μείωση κατά 15% των αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα και κατά 13% στην Αττική από το 2015, κι όχι από το 2017 που προβλέπει το Μνημόνιο. Υπάρχουν, ωστόσο, και περιοχές στις οποίες θα πρέπει να υπάρξει μείωση κατά 30%-40%, κυρίως στις υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου και στα ακριβά βόρεια προάστια.
Πάντως, η κεντρική τράπεζα χαιρετίζει τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% που θα συντελέσει στην αύξηση των συναλλαγών.
Η έκθεση της ΤτΕ εκφράζει την αισιοδοξία ότι η κτηματαγορά σταθεροποιείται αργά αλλά σταθερά. Σωρευτικά πάντως από το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το α' τρίμηνο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 34,4% με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ ακόμη μεγαλύτερη μείωση δείχνουν τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηματομεσιτικά γραφεία.
Η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -37,6% και Θεσσαλονίκη: -37,8%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-31,1%) και των λοιπών περιοχών (-29,6%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
Τέλος, σε ό,τι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, εκτιμάται ότι οι τιμές θα σταθεροποιηθούν από φέτος, ενώ ως πιο δυναμικοί σε επίπεδο ενδιαφέροντος εμφανίζονται ο τομέας των τουριστικών ακινήτων-ξενοδοχειακών μονάδων, αλλά και ο τομέας των μισθωμένων γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών.
