Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Βόμβα»... αμερικανικού τύπου απειλεί την ελληνική κτηματαγορά καθώς σύμφωνα με τις προβλέψεις των ειδικών, την επόμενη πενταετία περισσότερες από τις μισές πωλήσεις ακινήτων θα γίνονται σε τιμή χαμηλότερη από την υποθήκη τους. Αυτό σημαίνει ότι εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που θα θελήσουν να «ξεφορτωθούν» για διάφορους λόγους ακίνητο το οποίο είναι υποθηκευμένο σε τράπεζα θα πάρουν πολύ λιγότερα χρήματα από αυτά που χρωστούν.
Η απειλή για τα νοικοκυριά πρωτίστως αλλά και για τις τράπεζες είναι μεγάλη. Αφενός χιλιάδες οικογένειες βρίσκονται αντιμέτωπες με την απώλεια ενός σημαντικού μέρους της περιουσίας τους. Κι αφετέρου τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα απειλούνται από την αδυναμία των πολιτών να αποπληρώσουν τις οφειλές τους (τα λεγόμενα «κόκκινα» δάνεια) και από το γεγονός ότι έχουν εγγράψει στα χαρτοφυλάκιά τους ακίνητη περιουσία σε τιμές πολύ χαμηλότερες από την παρούσα αξία τους.
Η «φούσκα» της κτηματαγοράς διογκώθηκε από την πολιτική των χαμηλών επιτοκίων δανεισμού αλλά κυρίως από τη στρέβλωση της αγοράς. Κι αυτό διότι οι τράπεζες έδιναν αφειδώς χρήμα με βάση την εμπορική αξία των ακινήτων κι όχι την αντικειμενική που ήταν ακόμη και 150% χαμηλότερη. Το αποτέλεσμα ήταν ότι την τελευταία πενταετία που έσκασε η «φούσκα», 8 στις 10 πωλήσεις ακινήτων να γίνονται σε τιμή κάτω από την αντικειμενική, επομένως και κάτω από την υποθήκη στις τράπεζες. Πολλώ δε μάλλον που τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έδιναν δάνεια ακόμη και πάνω από το 100% της αξίας των ακινήτων.
Την τελευταία πενταετία που έσκασε η «φούσκα», 8 στις 10 πωλήσεις ακινήτων έγιναν σε τιμή κάτω από την αντικειμενική, επομένως και κάτω από την υποθήκη στις τράπεζες
Τηρουμένων των αναλογιών, η Ελλάδα κινδυνεύει να ζήσει μια περιπέτεια σαν κι αυτή που έζησαν οι ΗΠΑ και η οποία οδήγησε στη μεγάλη χρηματο-οικονομική κρίση του 2008. Οι ομοιότητες είναι πολλές και μόνο το γεγονός ότι οι ελληνικές τράπεζες δεν έχουν προχωρήσει σε εκτεταμένες τιτλοποιήσεις δανείων και σε πώληση των προϊόντων αυτών σε ξένους επενδυτές, δεν έχει φέρει κατάρρευση τύπου Lehman Brothers.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, μεταξύ 1997 και 2006 η τιμή του μέσου αμερικανικού σπιτιού είχε αυξηθεί κατά 124%. Όταν ξεκίνησε η κατάρρευση των τιμών, οι ιδιοκτήτες εκατοντάδων χιλιάδων σπιτιών βρέθηκαν με περιουσίες που κόστιζαν λιγότερο από την υποθήκη. Το αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθούν πόλεις - φαντάσματα με σπίτια που δεν πωλούνται και δεν ενοικιάζονται.
Παρά το γεγονός ότι οι Ελληνες έχουν διαφορετική σχέση με την ακίνητη περιουσία τους και δεν εγκαταλείπουν το «κεραμίδι» που αγόρασαν με κόπους μιας ζωής, εντούτοις τα τελευταία χρόνια υπάρχει μεγάλο πρόβλημα. 250.000 σπίτια μένουν απούλητα και ο αριθμός δεν μειώνεται, οι αγοραπωλησίες δεν ξεπερνούν τις 10.000 κάθε χρόνο, ενώ τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια έχουν ξεπεράσει το 23% από το σύνολο των δανείων 70 δισ. ευρώ που είναι με υποθήκη. Χιλιάδες νοικοκυριά οδηγούνται σε στάση πληρωμών με ανεξέλεγκτες συνέπειες τόσο για τους ίδιους όσο και για τις τράπεζες. Υπ' αυτές τις συνθήκες η επόμενη πενταετία θα είναι εξαιρετικά κρίσιμη για την κτηματαγορά, ειδικά αν επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις για πώληση των μισών και πλέον σπιτιών κάτω από την τιμή υποθήκης τους. Για τον λόγο αυτό, οι ρυθμίσεις που προωθεί η ΤτΕ και οι τράπεζες για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι περισσότερο επιτακτικές από ποτέ, αν και υπάρχουν μελέτες που αναφέρουν ότι μόνο με «κούρεμα» δανείων θα μπορέσει να επέλθει ισορροπία.
Αγορές δανείων
Ενας ακόμη... αμερικανικός φόβος είναι οι πρακτικές που ακολουθούνται στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού. Τον τελευταίο καιρό, σύμφωνα με πρόσφατο ρεπορτάζ του Bloomberg, εταιρείες αγοράζουν μαζικά «κόκκινα» δάνεια χαμηλότερα από την ονομαστική τους αξία, αποκτούν τα υποθηκευμένα σπίτια και τα ενοικιάζουν, με αποτέλεσμα την αύξηση των ενοικίων σε πολλές πόλεις των ΗΠΑ. Η ζήτηση για ενοικίαση σπιτιών είναι μεγάλη, ενώ τα στοιχεία δείχνουν ότι την τελευταία διετία ιδιωτικές εταιρείες, hedge funds, εταιρείες real estate, επενδυτικά trusts και άλλοι επενδυτές ξόδεψαν 20 δισ. για την αγορά 200.000 κατοικιών προς ενοικίαση. Τα δάνεια πωλούνται συνήθως στο 65%-80% της αξίας του υποθηκευμένου σπιτιού.
Στην Ελλάδα δεν υπάρχουν ανάλογα φαινόμενα κυρίως επειδή οι ιδιοκτήτες κρατούν για πολλά χρόνια τα σπίτια τους και τα κληροδοτούν και στα παιδιά τους, με αποτέλεσμα να κάνουν τα πάντα για να μην τα χάσουν.
Χάθηκε το 70% της αξίας σε μια επταετία
Στοιχεία που παραθέτει η Ενωση Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), δείχνουν ότι με βάση τα επίσημα νούμερα της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής και της Τράπεζας της Ελλάδος, το διάστημα 2007- 2013, οι τιμές των ακινήτων υποτιμήθηκαν στο 69,9% της τιμής που είχαν το 2007.
Ως αποτέλεσμα, τα περισσότερα από τα διαμερίσματα που είχαν αγορασθεί με δάνειο την προ κρίσης περίοδο, του 2007, με χρηματοδότηση κατά 100% από στεγαστικό δάνειο, σήμερα το υπόλοιπο του δανείου είναι σημαντικά υψηλότερο σε σχέση με την πραγματική αξία του ακινήτου. Είναι χαρακτηριστικό ότι ένα σπίτι που αποκτήθηκε το 2007 με 100 χιλ. ευρώ με ένα δάνειο επίσης στα 100 χιλ. ευρώ στο τέλος του 2013 το υπόλοιπο του δανείου ήταν στα 88 χιλ. ευρώ, όταν η τιμή του ίδιου ακινήτου σήμερα, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας αντιστοιχεί στα 70 χιλ. ευρώ. Δηλαδή μέσα σε επτά χρόνια ο ιδιοκτήτης - δανειολήπτης ζημιώθηκε 18.000 ευρώ ως προς τη σχέση της πραγματικής τιμής και της υποθήκης του ακινήτου. Και στο ποσό αυτό δεν υπολογίζεται η εύλογη υποτίμηση της αξίας του ως μεταχειρισμένο. Το εντυπωσιακό είναι ότι για το ίδιο διαμέρισμα των 100 χιλ. ευρώ, το ποσό ενός «σωστού» δανείου το 2007 θα ήταν στα 80 χιλ. ευρώ. Αρα, το υπόλοιπο του δανείου στο τέλος του 2013 θα ήταν στα 70 χιλ. ευρώ, όσο δηλαδή και η τιμή του σήμερα, μετά την πτώση των τιμών που έχει μεσολαβήσει στην κτηματαγορά.
Ετσι, τα επόμενα χρόνια η διαπραγμάτευση ιδιοκτήτη - τραπεζών θα είναι η κύρια ενασχόληση στον χώρο της κτηματαγοράς. Όπως επίσης σημαντικό ρόλο θα παίξει και ο ρόλος των εκτιμητών - μεσιτών για την αποτίμηση της πραγματικής αξίας του ακινήτου και την πώλησή του σε τιμή που δεν θα ζημιώνει ούτε τον ιδιοκτήτη, ούτε την τράπεζα. Για τον λόγο αυτό οι πιστοποιημένοι μεσίτες προχωρούν σε ειδική κατάρτιση, προκειμένου να αντιμετωπίσουν τα ενυπόθηκα δάνεια που θα «σκάνε» τα επόμενα χρόνια.
