Τον τελευταίο καιρό, υπό την πίεση των δημοσιονομικών προβλημάτων, το κράτος έχει στραφεί στα ακίνητα, επιβάλλοντας σε αυτά μόνιμους και έκτακτους φόρους, με κριτήρια αποκλειστικά ταμιευτικά.
Σύμφωνα με δημοσιεύματα του Τύπου, η τάση αυτή ενδέχεται να συνεχιστεί. Και επειδή, εκτός από την ανάγκη άντλησης εσόδων, η οποία είναι κατανοητή, στη φορολογία πρέπει να συνεκτιμώνται και άλλοι παράγοντες, θα ήθελα να επισημάνω στους αρμόδιους κάποια σημεία τα οποία απαιτούν προσοχή.
Μια πρώτη αλλαγή στη φορολόγηση των ακινήτων επήλθε με την κατάργηση του φόρου υπεραξίας και την επαναφορά του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Καταργήθηκε δηλαδή ένας φόρος ο οποίος επιβάλλονταν μόνο αν υπήρχε από την πώληση ενός ακινήτου κέρδος -και συνεπώς αύξηση της φοροδοτικής ικανότητας- και αντικαταστάθηκε από έναν άλλο, ο οποίος επιβάλλεται στη συναλλαγή.
Η πραγματοποίηση όμως μιας συναλλαγής δεν σημαίνει αύξηση της φοροδοτικής ικανότητας, κάτι που θα δικαιολογούσε την επιβολή φόρου. Μπορεί να συμβαίνει το αντίθετο. Μπορεί, για παράδειγμα, για λόγους οικονομικούς, κάποιος να πούλησε το σπίτι του και να αγόρασε ένα λιγότερο καλό, αλλά πολύ φθηνότερο. Με την επιβολή του φόρου μεταβίβασης, ο οποίος προφανώς επανήλθε γιατί αποφέρει άμεσα έσοδα, ο πολίτης αυτός, αν και μειώθηκε η φοροδοτική του ικανότητα θα φορολογηθεί! Επίσης, αν κάποιος θελήσει να εγκατασταθεί σε άλλη πόλη, γιατί βρήκε εργασία εκεί, θα πρέπει πουλώντας το παλιό του σπίτι και αγοράζοντας νέο στην περιοχή που επιθυμεί να μετεγκατασταθεί, να υποστεί φορολογική αφαίμαξη ίση με το 10% της αξίας του ακινήτου του.
Αν δεν είναι αυτό ισχυρό αντικίνητρο στην κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και μάλιστα σε μια εποχή με ιδιαίτερα αυξημένη ανεργία, τότε τι είναι; Σε καμία από αυτές τις περιπτώσεις δεν δικαιολογείται η επιβολή φόρου. Και δεν είναι μόνο άδικος ο φόρος αυτός, αλλά η απειλή ότι αν κάποιος θελήσει να αλλάξει το σπίτι του θα υποστεί φορολογική αφαίμαξη 10% της αξίας του νέου ακινήτου κάνει τους πολίτες να αισθάνονται παγιδευμένοι από το ίδιο τους το σπίτι.
Επιβλήθηκε επίσης φορολογία στην κατοχή των ακινήτων. Η φορολόγηση της ιδιοκτησίας είναι σωστή, γιατί τα ακίνητα αποτελούν στοιχεία πλούτου και κατ' επέκταση η κατοχή τους προσδίδει φοροδοτική ικανότητα στους ιδιοκτήτες τους. Επειδή όμως διαβλέπω τον κίνδυνο, από εκεί που επί δεκαετίες δεν φορολογούσαμε στην Ελλάδα την κατοχή ακινήτων, να πάμε στο άλλο άκρο, θα ήθελα να επισημάνω κάποια σημεία τα οποία θεωρώ σημαντικά.
Πρωτίστως, θα ήθελα να επισημάνω ότι οι φόροι με τους οποίους επιβαρύνεται κάθε χρόνο ένα ακίνητο πρέπει να είναι λιγότεροι από την ετήσια απόδοσή του.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αν θεωρήσουμε ότι ένα ακίνητο αποδίδει ετήσιο εισόδημα ίσο με το 3%-4% της αξίας του, θα πρέπει το άθροισμα του φόρου εισοδήματος, του συμπληρωματικού φόρου, του φόρου ακίνητης περιουσίας, του «έκτακτου» τέλους, του ΤΑΠ κ.λπ. να υπολείπεται αισθητά του ποσοστού αυτού.
Διαφορετικά, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης του, για να ανταποκριθεί στις φορολογικές του υποχρεώσεις να το πουλήσει, κάτι που θα ισοδυναμούσε ουσιαστικά με δήμευση. Εμπειρίες δείχνουν ότι ο απλός αυτός συλλογισμός δεν πρέπει να θεωρείται αυτονόητος. Πρέπει επίσης να επισημανθεί ότι η κατοχή ακινήτων αντανακλά συχνά την παρελθούσα οικονομική κατάσταση των ιδιοκτητών τους και όχι την παρούσα τους κατάσταση.
Το "κάθισμα" της αγοράς ακινήτων, η μείωση των ενοικίων, τα ξενοίκιαστα διαμερίσματα και η υποχρέωση καταβολής φόρων και εισφορών γι' αυτά προφανώς δημιουργούν μια κατάσταση διαφορετική από αυτή που ονειρεύθηκαν και πολλοί, μη βρίσκοντας διέξοδο, θα αισθάνονται παγιδευμένοι από τα ακίνητά τους. Αρρηκτα όμως συνδεδεμένο με το θέμα αυτό είναι και ένα άλλο χαρακτηριστικό των ακινήτων το οποίο αξίζει ιδιαίτερης προσοχής. Πιστεύουν πολλοί ότι οι φόροι στα ακίνητα πλήττουν συγκριτικά περισσότερο τις υψηλές οικονομικά τάξεις. Παραγνωρίζουν, ωστόσο, ότι τα χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος νοικοκυριά έχουν μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας τους σε ακίνητα από ό,τι οι πλούσιοι, οι οποίοι επενδύουν κυρίως σε άλλα περιουσιακά στοιχεία (χρυσό, μετοχές, έργα τέχνης, κ.λπ.), τα οποία αφήνουν εντελώς ανέγγιχτα οι φόροι που επιβάλλονται στα ακίνητα. Δηλαδή, οι φόροι στα ακίνητα, μην αγγίζοντας όλα τα άλλα περιουσιακά στοιχεία, στα οποία επενδύουν κυρίως οι υψηλές εισοδηματικές τάξεις, εμπεριέχουν από τη φύση τους ένα στοιχείο αντίστροφης προοδευτικότητας. Και αυτό είναι γνωστό μειονέκτημα των φόρων που επιβάλλονται στα ακίνητα.
Ο μύθος κατά συνέπεια στον οποίο φαίνεται να πιστεύουν μερικοί ότι με την επιβολή φόρων στην κατοχή ακινήτων πλήττονται οι "έχοντες και κατέχοντες" δεν ευσταθεί. Πόσω μάλλον, αν αναλογιστεί κανείς ότι με κάποιους από τους φόρους που επιβλήθηκαν στην Ελλάδα δεν φορολογούνται ουσιαστικά όλα τα ακίνητα, αλλά μόνο τα κτίσματα.
Τέλος, δεν πρέπει να αγνοηθεί ότι τα ακίνητα προσδίδουν μεν φοροδοτική ικανότητα στους κατόχους τους, αλλά -ιδιαίτερα κάτω από τις παρούσες συνθήκες - δεν είναι άμεσα ρευστοποιήσιμα.
Βέβαια, κανείς φόρος δεν είναι τέλειος και οι ανάγκες για επιπλέον φορολογικά έσοδα είναι γνωστές. Πρέπει όμως οι αρμόδιοι να γνωρίζουν τα χαρακτηριστικά και τις επιπτώσεις των φόρων που επιβάλλουν για να μπορούν να τους σχεδιάσουν σωστά. Η κατάσταση της αυτοπαγίδευσης στην οποία έχουν υποπέσει χιλιάδες φορολογούμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων, τα οποία ούτε να τα νοικιάσουν μπορούν, ούτε να τα πουλήσουν, αλλά πρέπει να πληρώνουν και φόρους επ' αυτών, μπορεί για πολλούς να αποδειχθεί εξουθενωτική. Η κατάσταση αυτή θα μπορούσε να μετριασθεί αν μετατρέπονταν κάποιοι φόροι που επιβάλλονται με βάση την αξία των ακινήτων ή το εμβαδόν σε φόρους επί της ετήσιας απόδοσης. Δηλαδή, αν συγχωνεύονταν οι φόροι αυτοί στον υφιστάμενο σήμερα συμπληρωματικό φόρο στο εισόδημα από ακίνητα, συμπεριλαμβανομένου (με κάποιους περιορισμούς) του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση. Γιατί, από πλευράς δημοσιονομικής θεωρίας η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να γίνει είτε φορολογώντας την αξία της, είτε την ετήσια απόδοσή της και άλλες χώρες επιλέγουν την πρώτη μέθοδο και άλλες τη δεύτερη. Με τον τρόπο αυτό τουλάχιστον θα επιβαρυνθούν μόνο όσα ακίνητα αξιοποιούνται και αποδίδουν εισόδημα και όχι τα ξενοίκιαστα. Και οι ιδιοκτήτες τους, μικρομεσαίοι στην πλειονότητά τους, δεν θα βρεθούν παγιδευμένοι κατέχοντας διαμερίσματα και καταστήματα που δεν αποδίδουν εισόδημα, δεν μπορούν να τα ξεφορτωθούν, αλλά καλούνται να πληρώσουν και φόρους επ’ αυτών. Ισως αξίζει οι αρμόδιοι να το σκεφθούν.
Πηγή www.buildnet.gr
