Χαμηλή ζήτηση και υπερπροσφορά ασκούν έντονες πιέσεις στα ακίνητα
Σαφώς μεγαλύτερη διόρθωση έναντι της Αθήνας πραγματοποίησαν οι τιμές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη κατά το 2011, καθώς όπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, η υψηλή προσφορά και η έλλειψη ζήτησης οδήγησαν τις τιμές προς τα κάτω. Σύμφωνα με τον κ. Αλέξανδρο Βασιλείου, στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας και μέλος του ΕΛΙΕ (Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής), η κάμψη των τιμών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης κατά το 2011 έφτασε έως και το 20% για τις νέες κατοικίες.
Επικαλούμενος τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο κ. Βασιλείου, σε σχετική παρουσίαση στην πρόσφατη ημερίδα του ΕΛΙΕ για την κτηματαγορά στη Βόρεια Ελλάδα, επισήμανε ότι ο αριθμός των αδιάθετων νεόδμητων κατοικιών (έως πέντε ετών) ξεπερνά τις 160.000 σε όλη τη χώρα, ενώ ενδέχεται να υπερδιπλασιαστεί σύντομα, καθώς σε καθημερινή βάση προστίθενται και νέα ακίνητα προς πώληση, είτε λόγω δυσκολιών ενοικίασής τους, είτε λόγω φορολογικής πίεσης. Πρέπει να σημειωθεί ότι το επίπεδο αυτό των αδιάθετων κατοικιών αντιστοιχούσε στο επίπεδο ζήτησης περίπου 18 μηνών, βάσει της ικανότητας απορρόφησης της αγοράς (αριθμός συναλλαγών) κατά την προηγούμενη δεκαετία. Το 2011 η ικανότητα απορρόφησης της αγοράς περιορίστηκε, δημιουργώντας εύλογη αβεβαιότητα σχετικά με τον χρόνο εξισορρόπησης της αγοράς. Οσον αφορά τη Θεσσαλονίκη, υπολογίζεται ότι τα απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα ξεπερνούν τις 12.000, αν και ο αριθμός αυτός είναι κατά προσέγγιση.
Ασφαλώς, το μεγαλύτερο πρόβλημα σήμερα είναι η σχεδόν κάθετη πτώση της ζήτησης, η οποία μειώθηκε κατά 75% και αποτυπώνεται στην πορεία των αγοραπωλησιών. «Οι αγοραπωλησίες που άγγιξαν το 2005 τις 215.148 έχουν υποχωρήσει το 2009 στις 94.801 και στις 55.000 περίπου το 2010, σύμφωνα με τους αναλυτές της κτηματαγοράς. Οι φορολογικοί νόμοι, η μη έγκριση στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες και η οικονομική κρίση έχει οδηγήσει σε αδιέξοδο τον κλάδο της οικοδομής στη συμπρωτεύουσα. Το ποσοστό 75% πτώσης μέσα στην τελευταία 5ετία στην κατασκευαστική δραστηριότητα συμπληρώνεται και από τις 55.000 χαμένες θέσεις εργασίας στην ευρύτερη περιοχή της συμπρωτεύουσας» τόνισε χαρακτηριστικά ο κ. Βασιλείου. Παρ' όλα αυτά, παρά και την όποια συρρίκνωση στην τιμή, η παλιά Παραλία αποτελεί την περιοχή με τις πιο υψηλές τιμές ακινήτων της Θεσσαλονίκης, καθώς η αρχική τιμή πώλησης για νεόδμητα αγγίζει τις 14.000 ευρώ/τ.μ., ενώ για τα μεταχειρισμένα τις 5.000 ευρώ/τ.μ. Παράλληλα, σύμφωνα με φορείς της αγοράς, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.
Ταυτόχρονα, θετικά τουλάχιστον από πλευράς αξιών, αλλά στο απώτερο μέλλον, ενδέχεται να επηρεάσει την αγορά και το μετρό, το οποίο θα βελτιώσει κατακόρυφη την προσβασιμότητα των περιοχών που θα εξυπηρετεί. Ετσι, σύμφωνα με τον κ. Βασιλείου, η κύρια γραμμή του μετρό, που θα ξεκινά από τον σιδηροδρομικό σταθμό με κατάληξη την Καλαμαριά, είναι αναμενόμενο ότι θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων από τις περιοχές που θα περάσει, είτε πρόκειται για την αξία πώλησής τους, είτε για τις τιμές ενοικίου. «Το γεγονός αυτό παρατηρήθηκε και στην Αθήνα, όπου είχαμε αυξητική τάση στα οικονομικά μεγέθη, καθώς ο αντίκτυπος στην αγορά, λόγω του μετρό, επηρεάζει τα ακίνητα που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 400 μέτρων ή διαφορετικά σε απόσταση λίγων λεπτών με τα πόδια. Οι περιοχές του κέντρου από όπου θα περάσει το μετρό και θα επηρεάσει αυξητικά τις τιμές των ακινήτων, είναι: Σιδηροδρομικός Σταθμός, Πλατεία Δημοκρατίας (Βαρδάρη), Βενιζέλου (στην Εγνατία), Αγίας Σοφίας (στην Εγνατία), Σιντριβάνι (Εγνατία με Εθνικής Αμύνης), Πανεπιστήμιο (Νέα Εγνατία στο ύψος Πολυτεχνείου), Παπάφη (στο Παπάφειο Ορφανοτροφείο), Ευκλείδη (Κωνσταντινουπόλεως), Φλέμινγκ (Δελφών με Καλλιδοπούλου), Ανάληψη (Δελφών με Π. Συνδίκα), Πατρικίου (Πάρκο Κρήτης), Βούλγαρη (Παπαδάκη)» επισημαίνει ο κ. Γεωργίου.
Οσον αφορά το τρέχον έτος, ο ίδιος θεωρεί ότι η πτωτική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί και μάλλον με ακόμα μεγαλύτερη ένταση, καθώς δεν διαφαίνονται οι συνθήκες που θα αυξήσουν τη ζήτηση. Αντιθέτως, προστίθενται επιπλέον αρνητικοί παράγοντες, όπως η επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα (π.χ. ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, αύξηση αντικειμενικών αξιών, ενεργειακό πιστοποιητικό). Επιπλέον, η οικονομία θα παραμείνει σε υφεσιακή πορεία, τη στιγμή που θα ενταθεί η επαγγελματική ανασφάλεια των μεσαίων στρωμάτων ειδικά στον ιδιωτικό τομέα, αλλά και στον δημόσιο. Ωστόσο, το περιορισμένο αγοραστικό ενδιαφέρον και η απουσία συναλλαγών θα δώσουν την ευκαιρία στους μελλοντικούς αγοραστές και πωλητές να διαπραγματευτούν τα νέα, χαμηλότερα επίπεδα των τιμών των κατοικιών της Θεσσαλονίκης, κάτι άλλωστε που ισχύει και στην περίπτωση της Αθήνας.
Πηγή www.kathimerini.gr
