Βόμβα στα θεμέλια της κτηματαγοράς φοβούνται οι ειδικοί ότι θα βάλει το υψηλό στοκ των απούλητων διαμερισμάτων. Σ’ αυτό έρχονται να προστεθούν η μηδενική ζήτηση για την αγορά ακινήτων, καθώς και το πάγωμα χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες. Μάλιστα, όπως υποστηρίζουν στελέχη της κτηματαγοράς, αν οι τράπεζες έβγαζαν στο σφυρί όσα ακίνητα έχουν κατασχέσει, τότε θα δημιουργούνταν κραχ στην αγορά, και θα είχαμε βίαιη υποχώρηση των τιμών.
Περισσότερα από 200.000 ακίνητα παραμένουν απούλητα στη χώρα μας την τελευταία τριετία, ενώ και για τα επόμενα τουλάχιστον δύο χρόνια δεν αναμένεται να αλλάξει τίποτα -προς το καλύτερο τουλάχιστον- στην κτηματαγορά.
Αυτό αποτυπώνεται σε έρευνα της Εθνικής Τράπεζας, που παρουσιάστηκε προ ημερών σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με την οποία το 55,2% πιστεύει ότι η κρίση θα διαρκέσει 2-3 χρόνια. Το 32,8% έως 2 χρόνια, το 1,5% λιγότερο από έξι μήνες, το 7,5% ένα χρόνο και το 3% από 6 έως 9 μήνες. Δηλαδή, περίπου 9 στους 10 ειδικούς (88%) εκτιμούν ότι η κρίση στην κτηματαγορά έχει διάρκεια τουλάχιστον 1-3 έτη.
Στην ερώτηση αν θα μειωθούν οι τιμές, το 76,1% πιστεύει ότι θα υπάρξει σχετική μείωση και το 17,9% ότι θα έχουμε απότομη μείωση. Το 32,4% πιστεύει απόλυτα ότι το χάος στα ακίνητα συνδέεται με την κρίση, το 36,8% μάλλον το πιστεύει, το 10,4% είναι ουδέτερο και το 14,7% δεν το πιστεύει. Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), Χαρ. Χαραλαμπόπουλο, «η προσφορά ακινήτων είναι τεράστια και η ζήτηση πολύ περιορισμένη έως ανύπαρκτη. Μάλιστα, όπως αναφέρει, «όσοι διαθέτουν ακίνητα, θέλουν να τα ξεφορτωθούν εξαιτίας της υπερφορολόγησής τους και αντίστοιχα, για τον ίδιο ακριβώς λόγο, κανείς δεν θέλει να αγοράσει». Επίσης από τα συμπεράσματα της ημερίδας προκύπτουν περαιτέρω διορθώσεις τιμών των ακινήτων και ακόμη πιο δύσκολοι καιροί το 2012 στην κτηματαγορά.
Σε ελεύθερη πτώση οι τιμές.
Ήδη οι τιμές των ακινήτων εμφανίζουν πτώση της τάξεως του 25-30%, ενώ δεν λείπουν και οι περιπτώσεις εκείνες που λόγω ανάγκης του ιδιοκτήτη, οι τιμές εμφανίζονται μειωμένες ακόμη και 50%.
Οι εκτιμήσεις ότι φέτος θα είναι η χειρότερη χρονιά για την κτηματαγορά, πηγάζουν από:
● Την έλλειψη ρευστότητας των τραπεζών, οι οποίες έχουν σταματήσει να χρηματοδοτούν επιχειρήσεις του κλάδου, με αποτέλεσμα να κλείσουν εκατοντάδες οικοδομικές εταιρείες, αλλά και πολλές επιχειρήσεις συναφείς με την οικοδομή.
● Το πλήρες πάγωμα των στεγαστικών δανείων. Χωρίς δανειοδότηση δεν θα γίνονται αγοραπωλησίες,παρά μόνο από τους έχοντες ρευστό, που όμως είναι λίγοι.
● Έκρηξη του ποσοστού «κόκκινων» δανείων.
● Μεγάλη πτώση των τιμών, στην περίπτωση που οι τράπεζες θα ξεπουλήσουν τα ακίνητα που παίρνουν από τις κατασχέσεις, αλλά και αν εργολάβοι και ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να βγάλουν στο σφυρί την περιουσία τους για να αντέξουν στην κρίση. Οι τράπεζες, όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, μέχρι τώρα αποφεύγουν να βγάλουν στο σφυρί όσα ακίνητα έχουν από κατασχέσεις (σύμφωνα με εκτιμήσεις φτάνουν τις 50.000), γιατί τότε οι τιμές θα σημείωναν μεγάλη πτώση. Κι αυτό θα προκαλούσε κραχ στην κτηματαγορά.
ΑΤΤΙΚΗ: Περιοχές με τιμές κάτω των 2.000 ευρώ/τ.μ.
Σημαντική μείωση έχουν εμφανίσει οι τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές της Αττικής. Σε αρκετές από αυτές έχουν υποχωρήσει κάτω από τα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό, κάτι που πριν από μια τριετία τουλάχιστον, φάνταζε όνειρο.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία των κτηματομεσιτικών γραφείων, οι τιμές των ακινήτων στην Αρτέμιδα έχουν πλέον διαμορφωθεί σε πολύ προσιτά επίπεδα, στα 1.400 ευρώ το τετραγωνικό. Αυτό σημαίνει ότι ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να βρει, για παράδειγμα, νεόδμητο διαμέρισμα 80 τετραγωνικών με τιμή που δεν ξεπερνά τις 112.000 ευρώ. Άλλες περιοχές των Μεσογείων, όπου μπορεί κανείς να αποκτήσει διαμέρισμα σε ιδιαίτερα ελκυστική τιμή είναι τα Σπάτα, το Κορωπί, το Μαρκόπουλο και ο Μαραθώνας, οι οποίες γνώρισαν σημαντική οικιστική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια.
Σημαντικές ευκαιρίες μπορεί να βρει ο υποψήφιος αγοραστής ακόμη και σε παραθαλάσσια μέρη της Αττικής, είτε πρόκειται για εξοχική είτε για μόνιμη κατοικία. Ειδικότερα στην Ανάβυσσο και στη Σαρωνίδα ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί α αναζητήσει πολλές ευκαιρίες κυρίως στην κατηγορία «μεζονέτα με θέα τη θάλασσα». Οι τιμές για την κατηγορία αυτή ακινήτων κυμαίνονται στα 1.700 με 1.900 ευρώ το τετραγωνικό. Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της τελικής τιμής παίζουν η θέση του οικοπέδου και η απόστασή του από τη θάλασσα. Στα 1.800 ευρώ το τετραγωνικό έχουν υποχωρήσει οι τιμές των ακινήτων στο Ίλιον, την Πετρούπολη και το Περιστέρι. Αρκετά χαμηλές θεωρούνται οι τιμές στο Κερατσίνι (1.300 ευρώ το τετραγωνικό), στην Ελευσίνα και τον Ασπρόπυργο, όπου για την αγορά διαμερίσματος 100 τετραγωνικών το τίμημα ανέρχεται σε 160.000 ευρώ.
Πτώση κατά 30% στη Θεσσαλονίκη.
Στον «πάγο» βρίσκεται η αγορά ακινήτων στη Βόρειο Ελλάδα. Τα απούλητα ακίνητα υπολογίζονται συνολικά σε 25.000. Η ανεργία των οικοδόμων ξεπερνά το 90%, ενώ το 60% των 680 μελών του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδας (ΣΟΕΒΕ) είναι ουσιαστικά αδρανές, παρότι δεν έχει κλείσει τα βιβλία του.
Οι λόγοι που πιέζουν τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις και τις οδηγούν σε αδράνεια, σύμφωνα με τον Σύνδεσμο, είναι: ο κλάδος επιβαρύνεται σημαντικά από τις αυξήσεις της φορολογίας (π.χ., του ΦΠΑ κατά 5%) και από άλλες χρεώσεις (όπως το κόστος οικοδομικών αδειών κατά 80% στα χρόνια της κρίσης, αλλά και οι ασφαλιστικές εισφορές προς το ΙΚΑ).
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Μ. Χαραλαμπόπουλο, στο διάστημα 2008-2011 στη Θεσσαλονίκη καταγράφηκε κάμψη των τιμών στα ακίνητα, η οποία κυμαίνεται από 20% έως και 30%. Αντίστοιχα, στην έκδοση οικοδομικών αδειών η μείωση προσεγγίζει το 80%, το 2011 έναντι των επιδόσεων του 2005, ενώ βραδύτερους ρυθμούς, ως προς τη μείωση τιμών, εμφανίζει η αγορά οικοπέδων.
Ανάλογη η εικόνα και στη Θράκη. Οι οικοδομικές άδειες για το 2010 καταγράφουν πτώση της τάξεως του 40%-50%, σε σχέση με το 2007, γεγονός που είχε ως συνέπεια να συρρικνωθεί κατά 40% έως 70% η επιφάνεια των νέων οικοδομών.
Τη μεγαλύτερη αντίσταση στην περιοχή παρουσιάζει ο νομός Ξάνθης, τη μικρότερη ο νομός Ροδόπης. Οι τιμές στην Κομοτηνή και στην Ξάνθη ξεκινούν από 1.100 ευρώ έως 1.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, και στην Αλεξανδρούπολη από 1.200 έως 2.000 ευρώ το τετραγωνικό.
Ο νομός Θεσσαλίας επιδεικνύει ισχυρότερες αντιστάσεις, καθώς οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων παρέμειναν στα ίδια επίπεδα το 2011, με μεικτές ωστόσο αποκλίσεις. Να σημειωθεί ότι δεν γίνονται νέες κατασκευές, γεγονός που αποτυπώνεται στην κάθετη πτώση του αριθμού των αδειών, αλλά και στο ότι η κατανάλωση μπετόν έχει υποχωρήσει 45% έναντι του 2010.
Ξένοι αγοράζουν ακίνητα στη Β. Ελλάδα.
Φέτος, πρώτη χρονιά ισχύος του νέου καθεστώτος για τις αγορές ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών (εκτός Ε.Ε.), άρχισε να αφυπνίζεται το αγοραστικό ενδιαφέρον Ρώσων και Αλβανών για την αγορά κατοικίας της Ελλάδας. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΣΟΕΒΕ, το ενδιαφέρον αυτό, το οποίο όμως προς το παρόν δεν είναι αξιοσημείωτο, αφορά περισσότερο την παραθεριστική κατοικία στη Χαλκιδική και λιγότερο στη Θεσσαλονίκη.
Υπενθυμίζεται ότι, μέχρι πρόσφατα, η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική θεωρούνταν παραμεθόριες περιοχές, γεγονός που περιέπλεκε σημαντικά το εγχείρημα αγοράς ενός ακινήτου από πολίτες εκτός Ε.Ε. Επιπλέον, το νομικό πλαίσιο και το φορολογικό δεν βοηθούν τόσο τις αγορές ακινήτων από ξένους. Για παράδειγμα, όταν αγοράσει κανείς ένα σπίτι, μπορεί να επιθυμεί να έχει ένα αυτοκίνητο, ένα σκάφος κ.λπ. για τις μετακινήσεις του, κάτι το οποίο είναι πολύπλοκο με τις υφιστάμενες φορολογικές διατάξεις.
Τέλος, για έναν υπήκοο χώρας εκτός Σένγκεν, ένα από τα βασικά προβλήματα είναι το θέμα της άδειας παραμονής. Αν, π.χ., ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δεν είναι Ευρωπαίος, αλλά Αμερικανός ή Αυστραλός μπορεί να μείνει στη χώρα μόνο 90 ημέρες. Σε περίπτωση που θα μείνει ένα εξάμηνο, θα πρέπει να επιστρέψει στη χώρα του τουλάχιστον για ένα τρίμηνο. Αν θελήσει να μείνει περισσότερο, κάτι που ενδεχομένως επιθυμεί ένας Αμερικανός συνταξιούχος που έχει αγοράσει παραθεριστική κατοικία, η γραφειοκρατία δυσκολεύει τα πράγματα.
Μειωμένες (και) οι τιμές των οικοπέδων.
«Μειωμένες ή καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα, με αυτά που ίσχυαν στις αρχές του 2006 παραμένουν οι τιμές των οικοπέδων στις περιοχές των Μεσογείων και της ΒΑ Αττικής, αλλά και στις παραλιακές περιοχές του Λεκανοπεδίου».
Αυτό αναφέρουν μεταξύ άλλων στελέχη κτηματομεσιτικών γραφείων. Η πτώση στις τιμές των οικοπέδων είναι μικρότερη από αυτή στα διαμερίσματα και κυμαίνεται στο 10%. Αυτό συμβαίνει λόγω της έλλειψης γης, γεγονός που δεν αφήνει περιθώρια για περαιτέρω συμπίεση των τιμών. Αλλά και λόγω της έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος από πλευράς κατασκευαστών, οι οποίοι τα προηγούμενα χρόνια έσπευσαν να εξασφαλίσουν μεγάλο αριθμό οικοπέδων. Πηγή www.isotimia.gr
