Του Βασίλη Αστεριάδη*
Σήμερα το κατάστημα είναι προς ενοικίαση και πλέον τα πιτσιρίκια υποθέτω αναμένουν το δέντρο στο The Mall, ή το Golden Hall ή το Avenue για την επίσημη έναρξη της εορταστικής περιόδου.Λίγα χρόνια πίσω θα μας φαινόταν αδύνατο ότι ένα κατάστημα, που είχε γίνει σήμα κατατεθέν για μια ολόκληρη γενιά, θα παρέμενε άδειο αναζητώντας μισθωτή. Ενστικτωδώς θα κατηγορήσουμε για αυτό την “Κρίση”. Η λέξη αυτή άλλωστε χρησιμοποιείται σαν μπαλαντέρ. Για οτιδήποτε πλέον κατηγορούμε τη “Κρίση”, από οικονομικά, κοινωνικά, αθλητικά ζητήματα μέχρι και προβλήματα στις προσωπικές μας σχέσεις.
Πριν όμως κατηγορήσουμε τον οικονομικό δαίμονα πρέπει να σκεφτούμε πιο βαθιά. Πρέπει να αναλογιστούμε ότι και τα ακίνητα έχουν το δικό τους οικονομικό κύκλο. Ένα τρανταχτό παράδειγμα είναι το κέντρο της Αθήνας, όπου πριν από 15 χρόνια, το εμπορικό κέντρο ήταν η πλατεία Ομονοίας με κάθε λογής καταστήματα και πολυκαταστήματα, ενώ η κατάσταση στη πλατεία Συντάγματος ήταν απαράδεκτη. Αρκεί να θυμηθούμε πως για πολλά χρόνια το κτίριο που σήμερα στεγάζεται το πολυκατάστημα Public ήταν εγκαταλελειμμένο και πολλές φορές υπό “κατάληψη” από αστέγους.
Φανταστείτε λοιπόν το 1997, έναν εκτιμητή ακινήτων ή ένα μεσίτη ή απλά ένα σύμβουλο επενδύσεων να δήλωνε στον υποψήφιο αγοραστή – “επενδυτή” ότι η επένδυση που ετοιμαζόταν να κάνει σε ακίνητο στα πέριξ της πλατείας Ομονοίας μετά από μία 15ετία θα αντιμετώπιζε μία διαφορετική πραγματικότητα. Δηλαδή πως όχι μόνο δεν θα λάμβανε το (ανάλογο) μίσθωμα που υπολόγιζε αλλά δεν θα υπήρχε καν το ενδιαφέρον να μισθωθεί το ακίνητο.Το πιθανότερο είναι πως ο επενδυτής θα χαρακτήριζε τον εκτιμητή ακινήτων, στην καλύτερη περίπτωση, ως “άσχετο”. Κάτι ανάλογο αντιμετώπιζαν και οι χρηματιστές το 1999 που προσπαθούσαν να ενημερώσουν τους “επενδυτές” για το ρίσκο μίας επένδυσης στο χρηματιστήριο με τα γνωστά αποτελέσματα.
Σίγουρα η λειτουργία του σταθμού του Μετρό στη πλατεία Συντάγματος και το Citylink άλλαξε τον χάρτη των αξιών των ακινήτων. Όμως και στη πλατεία Ομονοίας έχει σταθμό του Μετρό και του ΗΣΑΠ καθώς και 2 πολυκαταστήματα Notos, άρα η αιτία δεν εντοπίζεται μόνο εκεί.
Κατά τη γνώμη μου (αδιαφορώντας και αφήνοντας ασχολίαστες της άπειρες θεωρίες συνωμοσίας που κατά καιρούς έχω ακούσει) η αιτία εντοπίζεται αλλού και σίγουρα όχι στην οικονομική «κρίση».
Αρχικά στον χαρακτήρα του αγοραστή που αποδέχεται την γνωστή σε όλους μας φράση «Επενδύοντας σε ακίνητο δεν χάνεις ποτέ…..». Η φράση αυτή πρέπει να έχει την πηγή της στη δεκαετία του 1980, που εκτός από την έντονη οικοδομική δραστηριότητα λόγω της μεθόδου της αντιπαροχής, η αξία των ακίνητων (και ιδιαίτερα των πολύ δημοφιλών τότε διαμερισμάτων) αυξανόταν κάθε έτος ! Ωστόσο η αύξηση αυτή κατά το μεγαλύτερο ποσοστό οφειλόταν στον πολύ υψηλό πληθωρισμό (διαφαίνεται στο παρακάτω πίνακα). Μάλιστα, μετά τις 2 υποτιμήσεις της δραχμής το 1983 και το 1985 (15% & 15,5% αντίστοιχα) η αύξηση των αγοραίων αξιών των ακινήτων ήταν μικρότερη του πληθωρισμού.
Φυσικά η αγορά ακινήτου σε πληθωριστικές περιόδους προστατεύει το κεφάλαιό μας, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι είναι και η πιο κατάλληλη. Άλλωστε όπως ανέφερε πολύ συχνά ένα καθηγητής μου: «η επιτυχία της επένδυσης εξαρτάται όταν αγοράζεις και μετράται όταν πουλήσεις».
Ας δούμε τώρα τι συμβαίνει κατά την περίοδο της «Κρίσης» :
Πληθωρισμός
Ο μέσος όρος για την περίοδο 2002-2010 είναι 2,67% και οι προβλέψεις για το 2011 είναι στην περιοχή του 4%. Φυσικά ένας λόγος που ο πληθωρισμός είναι περιορισμένος και δεν έχουμε υποτιμήσεις είναι η ύπαρξη του euro (€). Αντίστοιχα και κατά γενική ομολογία, οι αξίες των ακινήτων έχουν υποχωρήσει κατά 10%-30% ανάλογα την περιοχή, το είδος του ακινήτου κτλ.
Όταν η γνωστή «κρίση» εμφανίστηκε το 2008-2009 στην Αμερική και στην Αγγλία οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατακόρυφα. Ο όγκος πωλήσεων αρχικά μειώθηκε, αλλά αυξήθηκε και πάλι το 2010, χωρίς οι χώρες αυτές να έχουν αποκαταστήσει την οικονομική του ευρωστία, μάλιστα τότε πραγματοποιήθηκαν ορισμένες μεγάλες αγορές / επενδύσεις σε ακίνητα.
Στην Ελλάδα, μετά από τρία χρόνια πρωτοφανούς ύφεσης, η κτηματαγορά παρουσιάζει κάποια παράδοξα. Πρώτον, η ζητούμενες τιμές μπορεί να μειώθηκαν αλλά παραμένουν ακόμη σε υψηλά μεγέθη. Δεύτερον, το ποσοστό μείωσης των αγορών/ επενδύσεων σε ακίνητα έχει υποχωρήσει περισσότερο και από 40% σύμφωνα με ομολογίες επαγγελματιών (η έλλειψη επίσημων στατιστικών στοιχείων είναι εμφανής, κενό που ελπίζουμε ότι θα καλύψει η ολοκλήρωση το κτηματολογίου).
Γιατί όμως οι Έλληνες επενδυτές δείχνουν να αποφεύγουν μία επένδυση σε ακίνητα όταν όλα τα στοιχεία συνηγορούν υπέρ της, ενώ σε αντίθεση με τις συμβουλές των εκτιμητών ακινήτων, μεσιτών, συμβούλων επένδυσης τη διετία 2005-2006 προχωρούσαν σε αγορές όταν οι αξίες ήταν στο υψηλότερο σημείο τους?
Σίγουρα οι τρέχουσες συνθήκες και ιδιαίτερα το αίσθημα της αβεβαιότητας δεν βοηθούν. Η έλλειψη ρευστότητας, οι συνεχείς μεταβολές της φορολογίας και οι δυσκολίες χρηματοδότησης δεν διευκολύνουν τις επενδύσεις. Τώρα όμως είναι η στιγμή που θα συμφωνούσα περισσότερο με τη φράση «Επενδύοντας σε ακίνητο δεν χάνεις ποτέ…..» και θα συμπλήρωνα «υπό προϋποθέσεις». Πρέπει δηλαδή να γίνει σωστή εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου που προτίθεται να πουλήσει κάποιος, ολοκληρωμένη έρευνα αγοράς, σύγκριση μεταξύ δυνατότητας μίσθωσης και αγοράς, τμηματικής έστω χρηματοδότησης ή αγορά τοις μετρητοίς, ανάλυση των σημερινών αναγκών- προσδοκιών του αγοραστή/ επενδυτή αλλά και των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων αναγκών/ στόχων επένδυσης, ανάλυση των χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου και φυσικά προγραμματισμός της διαπραγματευτικής στρατηγικής.
Η γενικότερη κατάσταση της αγοράς, όχι μόνο των ακινήτων, μπορεί να μην είναι η καλύτερη, αλλά σίγουρα δίνει δυνατότητες. Αρκεί να προσδιοριστούν οι καλύτερες συνθήκες για την επένδυση που ταιριάζει στον κάθε επενδυτή και φυσικά αυτή να συνοδεύεται με τη προσαρμοσμένη στις ανάγκες του, διαχείριση των επενδύσεών του.
Επανερχόμενος στην αρχή του άρθρου πριν από 15-20 χρόνια ήταν της μόδας τα μποτάκια της Timbeland (τα κίτρινα μάλιστα) παρά το υψηλό κόστος τους (με τα τότε δεδομένα της οικονομίας). Σήμερα η αναζήτηση συνδέεται με τις τρέχουσες ανάγκες μας, την καλύτερη σχέση τιμής και ποιότητας (value for money). Μήπως αυτή η λογική πρέπει να κυριαρχήσει και στην αναζήτηση ακινήτου είτε πρόκειται για επένδυση είτε για κάλυψη των καθημερινών μας αναγκών? Πηγή www.fpress.gr
