Δεν υπάρχει φως στο τούνελ για την αγορά των ακινήτων όσο διαρκεί η αβεβαιότητα στα μακροοικονομικά της χώρας. Οι αναλυτές, αλλά και τα στελέχη της αγοράς του real estate συμφωνούν πως η προοπτική για τα ακίνητα είναι απόλυτα συνυφασμένη με την άρση της αβεβαιότητας και την αποκατάσταση ενός σταθερού μακροοικονομικού περιβάλλοντος.Η εκτίμηση των στελεχών της Τράπεζας της Ελλάδος, που πλέον τηρεί συγκροτημένη βάση δεδομένων για την πορεία της αγοράς σκινήτων, είναι πως για ακόμα μια διετία, δηλαδή 2013-2014 η αγορά θα κινείται πτωτικά. Αλλαγή του αρνητικού πρόσημου δεν αναμένεται πριν από το τρίτο τρίμηνο του 2014 και πάλι η όποια ανάκαμψη εκτιμάται πως θα είναι εξαιρετικά αργή.
Όπως φαίνεται από τα στατιστκά στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος με βάση τις εκτιμήσεις των αρμόδιων υπηρεσιών των πιστωτικών ιδρυμάτων για τα οικιστικά ακίνητα (μέρος των οποίων μπορεί να μην αφορά αγοραπωλησίες, αλλά και επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων δανείων) στο δεύτερο τρίμηνο του 2012 ο αριθμός των συναλλαγών ήταν κατά 51,4% μικρότερος από το ίδιο τρίμηνο πέρσι, ενώ στο πρώτο τρίμηνο του 2011 η μείωση σε σχέση με το ίδιο διάστημα το 2010 ήταν 35,6%. Η αξία δε των συναλλαγών στο δεύτερο τρίμηνο φέτος ήταν μικρότερη κατά 56,4%. Με βάση τη διεθνή εμπειρία, οι ανοδικές φάσεις στην αγορά ακινήτων διαρκούν κατά μέσον όρο περισσότερο από ότι οι καθοδικές, ενώ η πτώση των τιμών είναι μικρότερη σε ποσοστό από ότι η άνοδος που προηγήθηκε. Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει πως η ελληνική αγορά θα ακολουθήσει το μέσο όρο, άλλωστε η προϋπόθεση του σταθερού μακροοικονομικού περιβάλλοντος ακόμα αναζητείται. Πάντως, η μείωση των τιμών στα οικιστικά ακίνητα συνολικά από το υψηλότερο επίπεδο τους το τρίτο τρίμηνο του 2008 και μέχρι το δεύτερο τρίμηνο φέτος (στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδος) είναι 19,1%, όταν η αύξηση κατά τον ανοδικό κύκλο που προηγήθηκε (2004 - 2008) ήταν της τάξης του 30%. Βεβαίως, όπως προαναφέραμε υπάρχει ακόμα μέλλον στο αρνητικό πρόσημο.
Η γήρανση του πληθυσμού
Όπως επισημαίνεται σε πρόσφατη αναφορά της Eurobank με τίτλο "Η ελληνική αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης" στους αρνητικούς παράγοντες που θα επιδράσουν οτη μελλοντική αγορά κατοικίας, κυριότερος είναι το δημογραφικό πρόβλημα. Η γήρανση του πληθυσμού αποτελεί μακροχρόνιο πρόβλημα. Οι αγορές ακινήτων σε χώρες όπου ο πληθυσμός αυξάνεται μπορούν να προσβλέπουν σε πιο δυναμικούς ρυθμούς ανάπτυξης. Ενας δεύτερος αρνητικός παράγοντας είναι το ύψος των μελλοντικών εισοδημάτων. Ακόμα και αν επιτευχθεί η μακροοικονομική σταθερότητα σε εγχώριο και ευρωπαϊκό περιβάλλον, αναμένεται να ακολουθήσει μια μακρά περίοδος χαμηλών εισοδημάτων, κάτι που σαφώς δεν θα επιτρέψει επανάληψη των πρόσφατων ρυθμών ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Τρίτος αρνητικός παράγοντας είναι η συνεχής μεταβολή προς το δυσμενέστερο του φορολογικού περιβάλλοντος, το οποίο αποτελεί ήδη μεγάλη τροχοπέδη στην αγορά κατοικίας. To ελληνικό νοικοκυριό θεωρούσε πάντοτε την επένδυση στην ιδιοκατοικούμενη κατοικία του τον ασφαλέστερο τρόπο αποταμίευσης. Η σχέση αυτή φαίνεται να έχει διαταραχθεί πρόσφατα, με την επιβολή ολοένα αυξανόμενης φορολογίας στην ιδιοκτησία ακινήτων, n οποία είναι παρουσιάζεται μελ' ως προσωρινή, αλλά ουδείς γνωρίζει τη διάρκεια της. To μέλλον της αγοράς ακινήτων, επομένως, θα εξαρτηθεί και από τη μακροπρόθεσμη φορολογικά μεταχείριση της αγοράς κατοικίας.
Διαθέσιμη ρευστότητα
Τέλος, σημαντικοί θα είναι οι περιορισμοί της διαθέσιμης ρευστότητας μέσω του χρηματοπιστωτικού οχήματος. Ακόμα και όταν οι συνθήκες εξομαλυνθούν και οι τράπεζες ανακεφαλαιοποιηθούν μετά την απώλεια που προξένησε το κούρεμα των ελληνικών ομολόγων σε κεφάλαια και ρευστότητα, οι ρυθμοί πιστωτικής επέκτασης δεν αναμένεται να είναι ξανά τόσο υψηλοί όσο στο πρόσφατο παρελθόν, καθώς η Ελλάδα έχει ήδη συγκλίνει σε μεγάλο βαθμό με την Ευρωζώνη. Στους θετικούς παράγοντες που επηρεάζουν τις μελλοντικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα μακροπρόθεσμα περιλαμβάνονται ο τουρισμός, ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού και του νομμικού πλαισίου και η σταδιακά αποκατάσταση ενός σταθερού οικονομικού περιβάλλοντος μέσω της εφαρμογής των μεταρρυθμίσεων και της συμφωνίας γα μια νέα αρχιτεκτονική της Ευρωζώνης που θα εξασφαλίσει την σταθερότητα του κοινού νομίσματος. www.buildnet.gr
