Φέτος, η παγκόσμια έρευνα της Jones Lang LaSalle για τον Δείκτη Διαφάνειας στην Αγορά Ακινήτων, δεν έχει και πολλά καλά νέα για την Ελλάδα.
Η χώρα μας βρίσκεται στην 33η θέση σήμερα σε σύνολο 97 χωρών, χάνοντας τέσσερις θέσεις από το 2010 (τότε ήταν στην 29η θέση) και παρά το γεγονός ότι φαίνεται να υπάρχει κάποια πρόοδος. Ωστόσο, καθώς άλλες χώρες έχουν καταγράψει μεγαλύτερη βελτίωση, η σχετική της θέση στην κατάταξη έχει επιδεινωθεί.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2006, όταν η κτηματαγορά ζούσε ημέρες δόξας με απίστευτες αγοραπωλησίες ακινήτων, και πάλι η χώρα μας κατατασσόταν στις «ημιδιαφανείς» καταλαμβάνοντας την 34η θέση σε σύνολο 56 χωρών.
Πρώτες οι ΗΠΑ
Επομένως, ακόμη και η όποια βελτίωση μπορεί να υπάρχει γίνεται με τόσο αργό τρόπο που δεν βοηθά την Ελλάδα να «ξεκολλήσει» από την κακή βαθμολογία που λαμβάνει. Είναι χαρακτηριστικό, και άκρως ανησυχητικό ότι στην Ευρωπαϊκή Ενωση των 27 χωρών η Ελλάδα ξεπερνά στο συνολικό σκορ μόνο τέσσερις χώρες και συγκεκριμένα τη Σλοβακία, τη Σλοβενία, τη Ρουμανία και την Βουλγαρία. Οι υπόλοιπες 22 χώρες της Ε.Ε. ξεπερνούν την ελληνική κτηματαγορά ως προς το βάθος της διαφάνειας στις συναλλαγές ακινήτων.Σύμφωνα με την έρευνα του διεθνούς οίκου Jones Lang LaSalle ο οποίος εκπροσωπείται στην Ελλάδα από την «Αθηναϊκή Οικονομική», οι πιο διαφανείς αγορές του κόσμου εξακολουθούν να κυριαρχούνται από τις αγγλόφωνες χώρες. Στην κορυφή, ως η πιο διαφανής αγορά ακινήτων τοποθετείται εκείνη των ΗΠΑ, και ακολουθούν κατά πόδας η Βρετανία και η Αυστραλία, η Νέα Ζηλανδία έρχεται πέμπτη στην κατάταξη ενώ ο Καναδάς έκτος. Οι παραπάνω χώρες πλαισιώνονται από αρκετές Ευρωπαϊκές αγορές - την Ολλανδία (4η), τη Γαλλία (7η), τη Φινλανδία (8η), τη Σουηδία (9η) και την Ελβετία (10η), που όλες μαζί απαρτίζουν τις αγορές «Υψηλής Διαφάνειας», ανήκουν δηλαδή στη? Σούπερ Λίγκα της διαφάνειας.
Ο Δείκτης για το 2012 αποκαλύπτει ότι οι μεγαλύτερες βελτιώσεις στη διαφάνεια έχουν γίνει στις αγορές της Λατινικής Αμερικής, της νοτιοανατολικής Ασίας και της νοτιοανατολικής Ευρώπης, καθώς οι επενδυτές και οι χρήστες γραφείων έχουν επεκταθεί βαθύτερα σε αυτές τις γεωγραφικές περιοχές: η Τουρκία για άλλη μια φορά βρίσκεται στην κορυφή του παγκόσμιου πίνακα κατάταξης όσον αφορά στη βελτίωση του βαθμού διαφάνειας από το 2010.
Η γειτονική χώρα ξεπερνά την Ελλάδα κατά δύο θέσεις (βρίσκεται στην 31η θέση) και δείχνει να έχει βελτιωθεί σε όλες τις κατηγορίες που σχετίζονται με τη διαφάνεια στις συναλλαγές. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην πρώτη κατηγορία της υψηλής διαφάνειας, ο δείκτης κινείται μεταξύ 1 και 1,70, στη δεύτερη κατηγορία της απλής διαφάνειας ο δείκτης κινείται μεταξύ 1,70 και 2,60, στην κατηγορία της ημιδιαφάνειας από 2,60 έως 3,76, η χαμηλή διαφάνεια είναι από 3,76 έως 4,20 και από εκεί και έπειτα το? χάος.
Στην τελευταία κατηγορία της απόλυτης αδιαφάνειας βρίσκονται χώρες όπως το Σουδάν, η Νιγηρία, η Ανγκόλα, η Λευκορωσία, η Αλγερία, το Πακιστάν και το Ιράκ.
Ανασφάλεια
Όπως αναφέρει η έρευνα, όσο πιο διαφανής είναι μια αγορά τόσο ευκολότερα μπορεί να προσελκύσει κεφάλαια από το εξωτερικό. Με τη χώρα μας να έχει βγάλει προς πώληση εκατοντάδες ακίνητα και να ευελπιστεί να έρθουν επενδυτές, θα έπρεπε πρώτα να εξασφαλίσει την πλήρη διαφάνεια της αγοράς. Για το λόγο ότι στην Ελλάδα οι ξένοι επενδυτές δεν αισθάνονται «ασφαλείς», εκφράζονται φόβοι ότι το πρόγραμμα πώλησης κρατικών ακινήτων θα καθυστερήσει δραματικά διότι οι εταιρείες του εξωτερικού εμφανίζονται επιφυλακτικές ως προς το να τοποθετήσουν εκατοντάδες εκατ. ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι τόσο για τη έκταση του Ελληνικού όσο και για τα ακίνητα με sale and lease back, η Αφάντου Ρόδου, η Κασσιώπη κ.λπ. οι ξένοι επενδυτές κάνουν συνεχώς ερωτήσεις φοβούμενοι τα προβλήματα που έχει η ελληνική αγορά.
Αλλωστε, δεν είναι και η καλύτερη διαφήμιση να είναι μια χώρα ουραγός στην Ευρώπη ως προς τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την έρευνα, τον πιο υψηλό δείκτη διαφάνειας παίρνει η Ελλάδα στη διαδικασία των αγοραπωλησιών αλλά μεγάλη είναι η υστέρηση σε όλους τους άλλους δείκτες καθώς, όπως και η Πορτογαλία, πλήττονται από την οικονομική κρίση που εμποδίζει τις αλλαγές που πρέπει να γίνουν.
Σε παγκόσμιο επίπεδο η έρευνα αναφέρει ότι παρά την επιβράδυνση της ανάπτυξης που παρατηρήθηκε σε πολλές χώρες ως απόηχος της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, την τελευταία διετία καταγράφεται σαφής βελτίωση του δείκτη διαφάνειας. Σχεδόν το 90% των αγορών έχουν σημειώσει σημαντική πρόοδο στη διαφάνεια της κτηματαγοράς σε σχέση με το 2010 -όπως δείχνουν και οι πίνακες που ακολουθούν.
«Τα επίπεδα της διαφάνειας εξαρτώνται από την ενίσχυση των θεμελιωδών στοιχείων της αγοράς και των επιδόσεών της.Η βελτίωση των βασικών δεδομένων της αγοράς και η μέτρηση των επιδόσεών της, σε συνδυασμό με αναβαθμισμένη εταιρική διακυβέρνηση στα εισηγμένα εργαλεία, θέτουν τις βάσεις για τη βελτίωση της διαφάνειας κατά τη διάρκεια των δύο τελευταίων ετών. Σημαντικά άλματα στα δεδομένα επιδόσεων έχουν γίνει στη Βραζιλία, στις αναδυόμενες αγορές της Ασίας, το Μεξικό και την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη (ΚΑΕ). Τα θεμελιώδη στοιχεία της κτηματαγοράς έχουν βελτιωθεί στις περισσότερες χώρες, ενώ αρκετές χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, όπως η Πολωνία, υιοθετούν και βελτιώνουν τις πρακτικές τους προκειμένου να ταξινομήσουν τα δεδομένα της αγοράς ακινήτων».
Τι ζητούν οι ξένοι
Οι «γκρίζες ζώνες» της αγοράς ακινήτων
Τι είναι αντικειμενικές αξίες; Πού είναι το κτηματολόγιό σας; Γιατί άλλα γράφει το συμβόλαιο κι άλλα έχουν συμφωνηθεί; Εχετε αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία να μας δώσετε; Γιατί το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων αλλάζει συνεχώς; Γιατί εμπλέκονται τόσοι πολλοί στις αγοραπωλησίες ακινήτων; Είναι ορισμένες από τις ερωτήσεις που κάνουν κατά καιρούς οι ξένοι επενδυτές που βάζουν την Ελλάδα στο μικροσκόπιο και δεν μπορούν να διανοηθούν πώς γίνεται να υπάρχουν τόσες «γκρίζες ζώνες» σε μια ευρωπαϊκή αγορά.
Ειδικά στο θέμα των αντικειμενικών αξιών και του τρόπου που δίνονταν τα δάνεια επί χρόνια, έχουν μείνει έκπληκτοι. Από την άλλη, οι ξένοι που θέλουν να ρίξουν κεφάλαια στην Ελλάδα εμφανίζονται σφόδρα ενοχλημένοι από το ασταθές φορολογικό και νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τα ακίνητα, είτε είναι ιδιωτικά είτε δημόσια. Επίσης, βλέπουν ότι μεγάλες επενδύσεις που έχουν εξαγγελθεί δεν υλοποιούνται ποτέ λόγω νομικών ή άλλων προβλημάτων ή «μπλοκάρονται» από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Σοβαρό είναι το θέμα της έλλειψης ολοκληρωμένου Κτηματολογίου, καθώς και αυτό των αυθαιρέτων που έχουν κατακλύσει την Ελλάδα. Λέξεις όπως τακτοποίηση, νομιμοποίηση, ρύθμιση αυθαιρεσιών έναντι αμοιβής, κρίνονται αδιανόητες για τους ξένους. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, για να ολοκληρωθεί μια απλή συναλλαγή φθηνού ακινήτου εμπλέκονται 15 φορείς, απαιτούνται 17-27 βήματα, χρειάζεται 1 έως 6 μήνες και τρία νομικά συστήματα: υποθηκοφύλακας, κτηματολόγιο και συμβολαιογράφος. www.imerisia.gr
