Σε καθοδικό σπιράλ θανάτου έχει εισέλθει η κτηματαγορά, με το στοκ των απούλητων σπιτιών να παραμένει κολλημένο στα 180.000 τα τελευταία τρία χρόνια, αφού, πέραν των νεόδμητων διαμερισμάτων που έμειναν στο ράφι λόγω της επιδείνωσης της κρίσης, η ανάγκη για ρευστότητα και η ανελέητη φορολογία οδηγεί επίσης πολλούς ιδιοκτήτες να βγάζουν την περιουσία τους στο σφυρί.
To αποτέλεσμα είναι ότι η συνεχής ανατροφοδότηση του αποθέματος των αδιάθετων ακινήτων απομακρύνει την προοπτική της ανάκαμψης της αγοράς των κατασκευών, με συνέπεια μεγαλύτερη ανεργία σε 40 κλάδους που σχετίζονται με την οικοδομή μείωση των επενδύσεων και άρα μικρότερη κίνηση κεφαλαίων. Δηλαδή ένας φαύλος κύκλος που ολοένα ανοίγει.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα αδιάθετα προς πώληση ακίνητα κυμαίνονται μεταξύ 160.000 και 180.000, όταν ο αριθμός των κατοικιών που κατασκευάστηκαν την περίοδο 2007-2011 ήταν μειωμένος κατά 71,2% (103.870 νέες κατοικίες το 2007 έναντι 29.960 κατοικιών το 2011), με το ποσοστό της πτώσης να φτάνει φέτος στο 76%, καθώς εκτιμάται ότι τα καινούργια σπίτια δεν θα ξεπεράσουν τα 25.000.
Την ίδια ώρα, ο αριθμός των συναλλαγών παρουσιάζει μεγάλη πτώση, που κυμαίνεται περίπου στο 40% το 2012 σε σχέση με το 2011, όταν έχει προηγηθεί μείωση συναλλαγών 30% το 2011 σε σχέση με το 2010. Αρκεί να αναφέρουμε ότι από τις περίπου 150.000 κατοικίες (νεόδμητες και μεταχειρισμένα) που πουλήθηκαν το 2008, το 2011 ο αριθμός αυτός έφτασε κάτω από τις 50.000. Εξ αυτών ο πραγματικός αριθμός των νεόδμητων που πουλήθηκαν πέρυσι δεν ξεπέρασε τις 5.000 (στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας).
Πτώση ΑΕΠ
Επίσης χαρακτηρισπκό είναι ότι οι επενδύσεις σε κατοικίεε φέτος θα υποχωρήσουν κατά 17%, συμβάλλονται στην πτώση του ΑΕΠ κατά 0,5%. Πέρυσι η πτώση έφτασε το 23,6%, το 2010 ήταν 18%, το 2009 υποχώρησε 23,5% και το 2008 έπεσε 28,2%. Δηλαδή λόγω της συνεχούς μείωσής τους από το 2007 και έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται (σε σταθερές τιμές) σε επίπεδο κατά 70% χαμηλότερο από ό,τι το 2000 (στοιχεία της Alpha Bank).
Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις αυτές εκτιμάται ότι θα διαμορφωθούν στα 6 δια. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, από 7,2 δισ. ευρώ το 2011,9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006. Αμα, μέσα σε έξι χρόνια στην αγορά ακινήτων έπεσαν περίπου 18 δισ. ευρώ λιγότερα.
Αυτοί που εξαναγκάζονται να (ξε)πουλήσουν τα ακίνητά τους
Είναι εμφανές ότι το στοκ των απούλητων τροφοδοτείται πλέον από παλαιότερα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες των οποίων προσπαθούν να τα ξεφορτωθούν χωρίς όμως επιτυχία, παρότι έχουν ρίξει τις τιμές.
To νέο κύμα πωλητών απαρτίζεται από τρεις διαφορετικές κατηγορίες. Στην πρώτη και μεγαλύτερη περιλαμβάνονται οι ιδιώτες κυρία δημόσιοι και ιδιωτικοί υπάλληλοι, με μεγάλα χρέη οτι τράπεζες.
Είναι ενδεικτικό ότι τα μεσιτικά γραφεία έχουν "πήξε" στις εντολές ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο πριν από πέντε έως εφτά χρόνια, αγοράζοντας ένα σπίτι το οποίο αυτή τη στιγμή αποτιμάται 40% κάτω από την εμπορική τιμή απόκτησής του. Μην μπορώντας λοιπόν να εξυπηρετήσουν το πανάκριβο δάνειο τους παρά τη ρύθμιση που σε ποσοστό 80% έχουν κάνει γιατί τα εισοδήματά τους έχουν μειωθεί δραματικά ή στη χειρότερη, περίπτωση δεν έχουν δουλειά, βγάζουν το σπίτι στο σφυρί προτού τους κάνει έξωση η τράπεζα. Υπενθυμίζεται ότι τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια αγγίζουν το 20%.
Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν οι ιδιοκτήτες που είχαν ένα ή περισσότερα ακίνητα για εισόδημα. Με τον αριθμό εκείνων που δεν τα βγάζουν πέρα κυρίως νεαρά άτομα να αυξάνεται γεωμετρικά, πολλοί αποφασίζουν να επιστρέψουν στο πατρικό σπίτι ή αποφασίζουν να συγκατοικήσουν προκειμένου να μειωθούν τα έξοδα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μεγάλη αύξηση των άδειων σπιτιών, τα οποία βγαίνουν στο σφυρί αφού δεν προσφέρουν εισόδημα και επιβαρύνουν φορολογικά τον ιδιοκτήτη (χαράτσι, ΦΑΠ κλπ.).
Μάλιστα τώρα που το βασικό σενάριο του υπουργείου Οικονομικών για τη νέα φορολογία εισοδήματος εστιάζεται στην επιβολή αυτοτελούς φόρου 10%-45% σε όσους εισπράττουν ενοίκια ανεξάρτητα από το αν έχουν και άλλα εισοδήματα, π.χ. από μισθωτές υπηρεσίες, ελευθέρια επαγγέλματα συντάξεις κλπ., οι πωλήσεις των ακινήτων (υποτίθεται) εισοδήματος θα αυξηθούν θεαματικά, λένε παράγοντες της κτηματαγοράς. Για παράδειγμα μέχρι τώρα κάποιος που δηλώνει ως αποκλειστικό έσοδο 5.000 από ενοίκια είναι αφορολόγητος. Με την εφαρμογή όπως συντελεστή 10% από το πρώτο ευρώ, τότε το κράτος θα εισπράξει φόρο 577,5 ευρώ.
Στην τρίτη κατηγορία, που είναι και η μικρότερη, περιλαμβάνονται οι ιδιοκτήτες ακριβών ακινήτων που πλέον, λόγω υψηλότατης φορολογίας, δεν τους συμφέρει η κατοχή τους.
Εκπτώσεις
Όπως υποστηρίζουν επαγγελματίες της κτηματαγοράς, τους τελευταίούς μήνες εξοχικές επαύλεις σε δημοφιλή τουριστικά θέρετρα, πολυτελή οροφοδιαμερίσματα του Κολωνακίου και της Κηφισιάς, αυτοτελή κτίρια γραφείων στο κέντρο -της Αθήνας, αλλά και τεράστιες μεζονέτες σε Διόνυσο και Πολιτεία, όλα αντικειμενικής αξίας άνω των 700.000 ευρώ, έχουν βάλει πωλητήριο σε τιμές έως και 50% χαμηλότερες σε σχέση με τέσσερα χρόνια πριν. Μία από τις βασικές αιτίες για το ξεπούλημα είναι η τεράστια φορολογική επιβάρυνση σε μια εποχή που η ρευστότητα λείπει ακόμη και από τους προνομιούχους, λένε οι μεσίτες.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Εκάλη η ανώτατη τιμή ζώνης βάσει των τιμών της Εφορίας είναι προς το παρόν στα 4.550 ευρώ ανά τμ., όταν η εμπορική τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος διαμορφώνεται σήμερα κατά μέσο όρο στα 3.650 ευρώ. Αντίστοιχα στο Κεφαλάρι η αντικειμενική αξία για κάθε τετραγωνικό είναι 4.000 ευρώ, με την εμπορική να κινείται σήμερα στα 3.360 ευρώ. Ανάλογη είναι η κατάσταση που επικρατεί και στον Διόνυσο, όπου η τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος αγγίζει κατά μέσο όρο τα 2.900 ευρώ ανά τ.μ., ωστόσο φορολογείται με 3.350 ευρώ ανά τμ.
