Πτώση των τιμών των κατοικιών τουλάχιστον μέχρι το 2016 προβλέπει για την Ελλάδα έκθεση της Deutcshe Bank. Η διόρθωση των τιμών τονίζει χαρακτηριστικά η έκθεση υπολογίζεται να ολοκληρωθεί σε διάστημα 4ετίας, καθώς αποτελεί και συνάρτηση των μισθών των υποψηφίων αγοραστών.
«Η φούσκα των ακινήτων στη ζώνη του ευρώ έσκασε δύο έτη μετά εκείνη στις ΗΠΑ. Σήμερα η διόρθωση των τιμών απέχει σημαντικά από την ολοκλήρωσή της και αναμένεται να συνεχίσει να επιβαρύνει την οικονομική δραστηριότητα και την υγεία του τραπεζικού τομέα για τα επόμενα χρόνια στις περισσότερες χώρες της ΕΖ» τονίζει χαρακτηριστικά η έκθεση και προσθέτει: «Η αποκλιμάκωση των τιμών έχει προχωρήσει περισσότερο στην Ιρλανδία και την Ισπανία. Με αργότερους ρυθμούς προσαρμόζονται οι τιμές στη Γαλλία, τις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο. Υπάρχουν όμως και αγορές όπως της Ιταλίας και της Πορτογαλίας που δεν υπερτιμήθηκαν σε υπέρμετρο βαθμό».
Ως πότε θα συνεχιστεί η πτώση
Για να υπολογιστεί το διάστημα διόρθωσης της κάθε αγοράς, οι αναλυτές της Deutsche Bank εξετάζουν εκτός από τις ονομαστικές τιμές των πράξεων, μια σειρά από άλλους παράγοντες για να υπολογίσουν το μέγεθος της αναγκαίας διόρθωσης.
Ως δείκτες «οικονομικής προσιτότητας», ορίζονται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα ή τα ενοίκια. Οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται ακόμη από νομικά και ρυθμιστικά θέματα, όπως η μέγιστη δανείου προς την αξία (LTV), ο έλεγχος των ενοικίων, τυχόν έκπτωση του φόρου των τόκων στεγαστικών δανείων, τις διαδικασίες κατάσχεσης, κλπ. Οι επιπτώσεις των παραγόντων αυτών σχετικά με τις τιμές είναι σχετικά σταθερές. Ως εκ τούτου, οι μέσοι όροι των δεικτών προσιτότητας του πρόσφατου παρελθόντος καθορίζουν με σχετική ασφάλεια την εύλογη αξία για κάθε αγορά. Στην Ιρλανδία, για παράδειγμα, η αύξηση στις τιμές των ακινήτων συνοδεύτηκε με τριπλασιασμό του ονομαστικού κατά κεφαλήν εισοδήματος. Έτσι, ένα μέρος της ανόδου υποστηρίχθηκε από θεμελιώδη μεγέθη.Η χώρα με τη μεγαλύτερη υπερτίμηση στην Ευρωζώνη είναι η Ισπανία παρά την κατά 25% διόρθωση, που έχει γίνει μέχρι σήμερα. Στο Βέλγιο, τη Γαλλία και τις Κάτω Χώρες τα σπίτια εξακολουθούν να είναι λιγότερο προσιτά από ό, τι στην Ισπανία. Η σχέση τιμής/εισόδημα είναι ακριβότερη κατά περίπου 40% σε αυτές τις χώρες και παραμένουν σταθερές. Αντίθετα, η προσαρμογή στην Ιρλανδία έγινε απότομα. Η τιμή /ενοίκιο (έσοδο) μειώθηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια κατά περισσότερο από 50%.
Στην Ελλάδα, οι τιμές αυξήθηκαν ελαφρώς ταχύτερη από ό, τι διαθέσιμο εισόδημα μέχρι το 2007 και το προσιτό κόστος έχει διορθωθεί, σε σχέση με το μακροπρόθεσμο μέσο όρο. «Ωστόσο, οι τιμές είναι πιθανό να υποχωρήσουν με μεγαλύτερη ταχύτητα σε σχέση με το μελλοντικό διαθέσιμο εισόδημα» προσθέτει η ανάλυση της γερμανικής τράπεζας.
Τι φέρνει το μέλλον
Οι μεταβλητές των αναλυτών, αν και αναφέρονται σε παράγοντες που χαρακτηρίζουν περισσότερο διαφανείς αγορές ακινήτων σε σχέση με την ελληνική, δείχνουν το μέλλον και της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Ήδη η νομική κατοχύρωση των δανειοληπτών, -ώστε η δόση των στεγαστικών δανείων να μην μπορεί να υπερβεί το 30% του εισοδήματος- προοιωνίζεται τη στάση που θα κρατήσουν οι τράπεζες μετά την ανακεφαλαιοποίηση. Αυτό φαίνεται και από την ταχύτατη αποκλιμάκωση των επιτοκίων των στεγαστικών το τελευταίο εξάμηνο. Το γεγονός αυτό οφείλεται στην αναχρηματοδότηση των υφισταμένων δανείων ώστε να μπορούν να θεωρούνται εξυπηρετούμενα.
Πάσχα η ρύθμιση χρεών
Ήδη το υπουργείο επεξεργάζεται νομοθετική ρύθμιση που θα φέρει προς ψήφιση στη Βουλή κοντά στο Πάσχα, με την οποία θα δρομολογηθεί ο διακανονισμός των χρεών τόσο των ιδιωτών οφειλετών, όσο και των επιχειρήσεων. Ήδη τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και δη οι συστημικές τράπεζες, έχουν περιορίσει το δανεισμό προς τις επιχειρήσεις στο 70% του τζίρου της προηγούμενης χρήσης, επιτείνοντας την έλλειψη ρευστότητας στην αγορά, καθώς δεν υπάρχουν τα αναγκαία κεφάλαια κίνησης.
Ο μύθος του κόστους
Σε ότι αφορά την αγορά κατοικίας, το υφιστάμενο απόθεμα των 150.000 και πλέον νεόδμητων κατοικιών φαίνεται αδύνατον να απορροφηθεί μέσα στην ερχόμενη τετραετία, καθώς οι μισθοί συμπιέζονται και η ανεργία αγγίζει το 30%. Η όποια αγοραστική δύναμη είναι προφανές ότι κατευθύνεται σε φθηνότερα μεταχειρισμένα διαμερίσματα. Σε ότι αφορά τα νεόδμητα θεωρείται δεδομένο ότι για να πουληθούν με την υφιστάμενη φορολογικό καθεστώς θα πρέπει να διορθώσουν πολύ κάτω από τις τιμές του κόστους βάσει του οποίου κατασκευάστηκαν.
Δεν είναι μόνο το εργατικό κόστος, όσο το κόστος των υλικών που συνδέονται με το υφιστάμενο κατασκευαστικό σύστημα του οπλισμένου σκυροδέματος που αλλάζουν με τα «εργαλεία» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Κυρίως όμως η αλλαγή κλίμακας του μεγέθους της κατοικίας και η εφαρμογή της ξηρής δόμησης αναμένεται να δημιουργήσουν ένα άλλο ανταγωνιστικό προϊόν, που θα μπορεί να υποστηρίξει και νέες μορφές χρηματοδότησης.
Με βάση τα παραπάνω και δεδομένου ότι οι χώρες της ΝΑ Ευρώπης αντιμετωπίζουν μεγάλη ύφεση οι δείκτες προσιτότητας της Deutsche Bank μπορεί να μην επαληθευτούν και η διόρθωση να πάρει ακόμη περισσότερο χρόνο.
«Είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί με βεβαιότητα» σημειώνουν οι αναλυτές της τράπεζας «η διόρθωση των αγορών του Βελγίου, της Γαλλίας και της Ολλανδίας που είναι εξαιρετικά υπερτιμημένες. Όμως στην περίπτωση που στην Ιρλανδία και την Ελλάδα διατηρηθεί ο ρυθμός αποκλιμάκωσης των τιμών των κατοικιών, οι αγορές αυτές θα έχουν διορθώσει μέσα σε 1,5 και 4 έτη αντίστοιχα...»
Και η έρευνα καταλήγει: «Ιστορικά, στην Ευρώπη μόνο κάθε δεύτερη έκρηξη κατέληξε σε αποτυχία. Εάν διατηρηθούν οι νομικές και κανονιστικές αλλαγές, οι οποίες έχουν συμβάλει στα υψηλά επίπεδα των τιμών, ο λόγος τιμή/εισόδημα μπορεί να μην φθάσει στα χαμηλά του παρελθόντος».
